LỜI NÓI ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài: Định giá hoạt động có lịch sử hình thành phát triển lâu giới Cùng với phát triển kinh tế - xã hội hoạt động định giá thể vai trò quan trọng Định giá bất động sản phục vụ nhiều mục đích như: mua bán, chấp, góp vốn liên doanh, tư pháp, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước,chứng minh lực tài tổ chức, cá nhân quản lí nhà nước: giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời Bất động sản loại hình tài sản có giá trị lớn,vị trí cố định, tồn lâu dài, thị trường bất động sảncó vai trò quan trọng việc thúc đẩy phát triển đất nước nâng cao đời sống nhân dân.Vì vây, hoạt động định giá bất động sản có ý nghĩa quan trọng kinh tế Điều thể số lượng bất động sản đem định giá chiếm tỷ trọng lớn tổng hoạt động định giá tài sản Tuy nhiên, hoạt động định giá bất động sản nước ta chưa biểu chuyên nghiệp, chưa tạo tảng vững để khẳng định ngành nghề chuyên môn thực sự, trở thành nhân tố giúp tạo nên sức bật cho thị trường, minh bạch thị trường tạo độ ổn định cho thị trường bất động sản Chất lượng hoạt động định giá bất động sản có độ chuẩn xác chưa cao Mà vấn đề quan trọng định tính xác việc lựa chọn phương pháp định giá Một phương pháp định giá tài sản sử dụng cách phổ biến phương pháp so sánh Bên cạnh ưu điểm, phương pháp nhiều hạn chế phụ thuộc nhiều vào thông tin thu thập, chứa đựng yếu tố chủ quan người định giá,tiêu chuẩn đặt việc áp dụng vào thực tế chứa nhiều vấn đề đề chưa tháo gỡ Là sinh viên chuyên ngành kinh doanh bất động sản, với mong muốn hiểu rõ góp phần đóng góp vào phát triển ngành nghề tương lai, em lựa chọn đề tài “Nghiên cứu phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản” cho đề án chuyên ngành 2.Mục tiêu nghiên cứu : - Hệ thống hóa vấn đề lí thuyết phương pháp so sánh, định giá bất động sản - Đánh giá thuận lợi khó khăn thực trạng định giá bất động sản phương pháp so sánh - Nhận xét, đánh giá đưa đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng việc áp dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Phương pháp so sánh định giá bất động sản - Phạm vi nghiên cứu: phương pháp so sánh định giá bất động sản thông qua ví dụ định giá thực tế - Thời gian nghiên cứu: năm 2017 4.Phương pháp nghiên cứu : - Phương pháp tổng hợp, so sánh - Phương pháp phân tích - Phương pháp thu thập, xử lý thông tin Thông tin sử dụng thông tin thứ cấp, thu thập từ nhiều nguồn khác nhau: luận văn, luận án thạc sĩ, tiến sĩ nghiên cứu lĩnh vực định giá bất động sản, văn pháp quy hoạt động định giá, tài liệu, báo cáo thẩm định giá thực tế Kết cấu đề án: gồm chương Chương 1: Lý luận chung phương pháp so sánh định giá BĐS Chương 2: Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh thẩm định giá Việt Nam Chương 3: Phương hướng hoàn thiện áp dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Trong trình làm bài, thời gian hiểu biết có hạn nên đề án nhiều thiếu xót Em mong nhận đóng góp thầy cô để đề án em hoàn thiện Em chân thành cảm ơn ! Chương 1: Lý luận chung phương pháp so sánh định giá BĐS I-Lý luận định giá BĐS: 1.Khái niệm chung: 1.1.Bất động sản: Bất động sản vật thể cố định gắn với đât đai Ngoài có bất động sản đặc biệt pháp luật quy định -Đất đai + Phải đất di dời di dời không đáng kể Những đất đai di dời đất làm vật liệu xây dựng , đất trồng cảnh không BĐS, đất xác định chủ quyền đo lương mặt giá trị -Nhà ở, công trình xây dựng gắn với đất đai, bao gồm tài sản gắn liền với nhà , công trình xây dựng + Nhà xây dựng cố định di dời di dời không đáng kể : khách sạn , văn phòng, trung tâm thương mại,…các nhà nghỉ di động bất động sản +Cơ sở hạ tầng , giao thông : đường xá, cầu cống sân bay , bến cảng,… +Các tài sản gắn liền tách rời với công trình như: máy móc thiết bị điều khiển hoạt động công trình , cảnh cố định tạo cảnh quan,… -Các công trình có khả đo lường lượng hoá mặt giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định -Các tài sản khác gắn liền với đất : vườn lâu năm gồm đất trồng cây, công trình nuôi trồng thuỷ sản , cánh đồng làm muối ,các công trình vui chơi giải trí , phục vụ du lịch, hầm mỏ,… -Các tài sản khác pháp luật quy định 1.2.Định giá bất động sản: -Theo từ điển Oxford: định giá ước tính giá trj tiền tài sản, ước tính giá trị hành tài sản kinh doanh -Trích luật kinh doanh BĐS năm 2014: định giá bất động sản hoạt động tư vấn ,xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định  Định giá bất động sản việc ước tính giá trị BĐS cụ thể thời điểm xác định qua xem xét đánh giá, đặc điểm BĐS, nhân tố tiềm ẩn thị trường BĐS lĩnh vực, danh mục đầu tư có liên quan 1.3.Thẩm định giá bất động sản : - Thẩm định giá BĐS : ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp -Theo Điều ( Pháp lệnh Giá số 40) thẩm định giá BĐS việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế 1.4 Phân biệt thẩm định giá định giá BĐS : Tiêu chí Định nghĩa Định giá -Theo điều 4-luật kinh doanh BĐS Việt Nam “Định giá bất động sản họat động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định” Bản chất -Định giá việc quy định giá mua, giá bán tài sản bất động sản chủ sở hữu, người sản xuất kinh doạnh, quan có thẩm quyền nhà nước theo trình tự thủ tục định -Định giá thực chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh quan có thẩm quyền Nhà nước -Định giá Nhà nước thực quan có thẩm quyền Nhà nước? Những mức giá Nhà nước quy định mang tính pháp lệnh cao, bắt buộc đối tượng phải chấp hành nghiêm chỉnh -Định giá chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh không mang tính pháp lệnh Nếu mức giá quy định phù hợp với thị trường thị trường chấp nhận; không phù hợp cần phải điều chỉnh Tính pháp lệnh Phạm vi -Phạm vi định giá Nhà nước thể danh mục hàng hóa, dịch vụ Nhà nước định giá Nhà nước Thẩm định giá -Theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt Nam“Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam theo thông lệ quốc tế -Thẩm định giá xác định mức giá tài sản địa điểm thời điểm định theo tiêu chuẩn thẩm định giá Nhà nước quy định? Kết thẩm định giá bất động sản mang tính tư vấn thông thường dựa sở giá thị trường -Đối với thẩm định giá, kết thẩm định giá sử dụng vào mục đích ghi hợp đồng Kết thẩm định giá sử dụng để xem xét phê duyệt chi từ ngân sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài sản bảo đảm vốn vay ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh nghiệp sử dụng vào mục đích khác ghi hợp đồng thẩm định giá -Đối với thẩm định giá, phạm vi hàng hóa dịch vụ nhà nước định giá, tài sản Nhà nước Trình tự thủ tục định Trình độ chuyên môn định giá số hàng hóa dịch vụ quan trọng có ảnh hưởng đến kinh tế quốc dân - Phạm vi định giá chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh rộng: tất hàng hóa dịch vụ không thuộc danh mục hàng hóa Nhà nước định giá - Đối với định giá Nhà nước: Trình tự định giá tài sản, hàng hóa dịch vụ phải tuân thủ cách chặt chẽ theo quy định pháp luật thể theo bước sau: + Tổ chức, doanh nghiệp phải lập phương án giá tài sản, hàng hóa dịch vụ theo quy định nhà nước trình quan có thẩm quyền phê duyệt + Sau nhận phương án giá, quan có thẩm quyền phải tiến hành thẩm định phương án giá, vào quy định hành để định mức giá + Cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp với ngành có liên quan trước ban hành định giá + Cơ quan có thẩm quyền công bố định giá + Đối với định giá chủ sỡ hữu, người sản xuất kinh doanh: Trình tự định giá đa dạng chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh chọn lựa quy định - Việc ban hành định giá Nhà nước quan có thẩm quyền ban hành, dựa tham mưu, đề xuất quan chuyên môn?kết mang tính tập thể - Việc định giá chủ (nếu không qua đấu thầu, đấu giá) lại đối tượng thẩm định giá - Đối với thẩm định giá: trình tự thẩm dịnh giá thường qua bước sau: + Khách hàng nộp đơn yêu cầu thẩm định giá + Tổ chức thẩm định giá nghiên cứu hồ sơ, xác định mục đích thẩm định giá, lập quy trình, phương pháp thẩm định giá nhà nước quy định để tiến hành thẩm định giá + Tiến hành điều tra, khảo sát đối tượng thẩm định giá, tình hình thị trường tài sản bất động sản cần thẩm định giá, thu thập thông tin có liên quan đến tài sản cần thẩm định giá? Áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp + Viết báo cáo kết thẩm định giá thông báo (Chứng thư thẩm định giá) cho khách hàng - Đối với thẩm định giá: Kết thẩm định giá hoàn toàn phụ thuộc vào thẩm định viên?Trong công tác thẩm định giá đòi hỏi trình độ chuyên môn, kinh nghiệm thực tiễn, đạo đức Căn pháp lí sở hữu, người sản xuất kinh doanh mang tính cá nhân tập thể dựa theo tín hiệu thị trường đòi hỏi phải đào tạo chuyên môn, việc định giá đơn vị sản xuất kinh doanh - Đối với tài sản Nhà nước định giá việc định giá quan có thẩm quyền định giá phải vào quy định Pháp lệnh Giá văn hướng dẫn thực (Quy chế tính giá tài sản hàng hóa dịch vụ ban hành kèm theo Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC ngày 18/01/2005 Bộ trưởng Bộ Tài chính) - Đối với hàng hóa chủ sở hữu, người sản xuất kinh doanh tự định giá vào chức năng, quyền hạn pháp luật quy định nghề nghiệp việc áp dụng linh họat phương pháp thẩm định giá thẩm định viên Đối với Thẩm định giá: Doanh nghiệp họat động thẩm định giá phải vào quy định Pháp lệnh Giá văn hướng dẫn thực (Nghị định Chính phủ số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 thẩm định giá) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam văn quy phạm pháp luật hành có liên quan 2.Vai trò bất định giá động sản : -Đối với hoạt động mua bán: Trong thị trường BĐS nhiều biến động, nhân người mua, ngườ bán BĐS lúc có đầy đủ thông tin, am hiểu tính , cấu trúc BĐS, phương pháp, nguyên tắc định giá BĐS nên không đánh giá giá thị trường BĐS Điều gây thiệt hại trực tiếp đến nhân tham gia trực tiếp giao dịch Định giá BĐS giúp cho họ xác định tương đối xác giá trị BĐS, giá thị trường BĐS tránh trường hợp mau với giá cao bán với giá thấp -Đối với sách quản lí nhà nước: giúp nhà nước định: giao đất , cho thuê đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,…ảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính công xã hội Đồng thời, định giá giá trị BĐS, đặc biệt đất đai, tạo động lực cho việc phân bố đất đai nguồn lực xã hội cách hợp lý hiệu -Ngoài định giá BĐS giúp ngân hang xác định BĐS chấp dung để chứng minh lực tài ca nhân, góp vốn,… 3.Nguyên tắc định giá bất động sản : -Nguyên tắc sử dụng cao tốt : BĐS đánh giá sử dụng cao tốt thời điểm định giá có nghĩa tạo thu nhập ròng lớn có khả cho giá trị thu nhập tương lai lớn sử dụng cách hợp pháp BĐS sử dụng kéo dài liên tục khoảng thời gian xác định phản ánh qua mặt: vật chất, pháp luật, sử dụng, thời gian -Nguyên tắc cung cầu: giá trị BĐS xác định quan hệ cung cầu thị trường Sự thay đổi cung tác động đến cầu ngược lại , đồng thời tác động đến giá BĐS Do định giá BĐS cần ý đánh giá tác động cung-cầu bất động sản thời điểm định giá, từ dự báo xu hướng vận động cung-cầu bất động sản để làm định giá BĐS -Nguyên tắc thay :Một nhà đầu tư có lý trí không trả giá cho tài sản nhiều số tiền mua tài sản tương tự có hữu ích -Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa sở có tham gia đóng góp yếu tố hình thành nên giá trị tài sản -Nguyên tắc ngoại ứng: BĐS mục tiêu chịu tác động yếu tố bên ngược lại Cơ sở hạ tầng , BĐS xung quanh , trình độ dân chí,…có thể làm tang giảm giá trị BĐS mục tiêu -Nguyên tắc dự báo: dự tính khả sinh lời bất động sản , từ xác định giá trị bất động sản mục tiêu -Nguyên tắc cạnh tranh: thị trường BĐS thi trường cạnh tranh không hoàn hảo.Bất động sản có tính khan nên chịu tác động tính chất cạnh tranh Ảnh hưởng cạnh tranh tác động đến giá BĐS mục tiêu, lợi nhuận khuyến khích cạnh tranh Khi giá loại BĐS khu vực tăng khuyến khích chuyển đổi sang loại BĐS nhằm thu lại lợi nhuận siêu ngạch Cung BĐS tăng => lợi nhuận siêu ngạch giảm, mức trung bình -Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh từ kết hợp yếu tố trình sản xuất đất đai, vốn, lao động quản lý phân phối cho yếu tố Nếu việc phân phối thực theo nguyên tắc tương ứng phần tổng thu nhập lại sau phân phối cho vốn, lao động quản lý thể giá trị đất đai -Nguyên tắc cân cung-cầu : trình định giá BĐS có sử dụng giá có sử dụng nhiều mức giá khác BĐS hình thành thị trường, nguyên tắc phản ánh mức giá cân cung cầu thị trường.Khi tiến hành công việc người định giá phải cân nhắc đến cân việc sử dụng đất phát triển hiểu biết cộng đồng xã hội, sách, nguyên tắc sử dụng đất có hiệu Điều liên quan đến mục đích sử dụng đất yếu tố vị trí mảnh đất 4.Các phương pháp định giá : 4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: -Khái niệm: Phương pháp so sánh định giá phương pháp dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần định giá giao dịch thành công mua bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần định giá gần với thời điểm cần định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản -Ưu điểm: +Đây phương pháp không gặp khó khăn mặt kỹ thuật, không cần xây dựng công thức mô hình tính toán, mà dựa vào diện giao dịch thị trường để xác định giá trị +Phương pháp thể đánh giá giá trị thị trường, có sở vững để khách hàng, cung quan pháp lý công nhận +Nó sở cho nhiều phương pháp định giá khác Thông thường nhà định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác để định giá BĐS -Nhược điểm + Phụ thuộc nhiều vào thông tin thu thu thập ,cần thiết phải có thông tin rõ ràng, phương pháp thông tin xác dẫn đến kết việc xác định sai giá trị BĐS, làm giảm uy tín, tin tưởng định giá viên gây thiệt hại cho khách hang +Các thông tin giao dịch thường khó đồng với BĐS cần định giá, đặc biệt tính thời điểm việc xác định giá trị BĐS dựa giao dịch thành công trước Đặc biệt điều kiện thị trường biến động, thông tin nhanh chóng trở nên “cũ”chỉ thời gian ngắn nên việc áp dụng số thông tin giao dịch trước hiệu +Chỉ sử dụng nơi thị trường phát triển phát triển Vì nơi thị trường phát triển số lượng giao dịch ít, khó tìm giao dịch với BĐS tương tự để áp dụng phương pháp +Phụ thuộc phần vào ý kiến đánh giá chủ quan định giá viên Đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường -Nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc thay nguyên tắc đóng góp -Điều kiện áp dụng: +Phải tìm bất động sản so sánh tương tự khu vực giao dịch thành công trình giao dịch thời điểm định giá gần với thời điểm định giá +Chất lượng thông tin cao: phù hợp, xác, kiểm tra 10 Tổng giá trị quyền sử dụng đất nhà cửa, vât kiến trúc đất số 227-229 phố Ga, thị trấn Thường Tín, huyện Thường Tín, thành phố Hà Nội là: 18,7 tỷ đồng Ví dụ 3:định giá quyền sử dụng đất đất số 108, tờ đồ số 11, khu 3, thị trấn Ngô Đồng, huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định a) Tài sản định giá: Bất động sản giá trị quyền sử dụng đất đất số 108, tờ đồ số 11, khu 3, thị trấn Ngô Đồng, huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định -Đất: - Pháp lý: Bất động sản có diện tích: 380m2 thuộc quyền sử dụng ông Phạm Văn Chứng bà Bùi Thị Mai + Mục đích sử dụng đất: Đất ở: 360m2; đất vườn 20m2 + Thời hạn sử dụng đất: Đất ở: Lâu dài; đất vườn: 2043 + Nguồn gốc sử dụng đất: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Hồ sơ pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số UBND tỉnh Nam Định cấp - Vị trí: Bất động sản có vị trí đất số 108 tờ đồ số 11; khu 3, thị trấn Ngô Đồng, huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định; tiếp giáp mặt tiền đường 489 với hướng tiếp giáp sau: + Hướng Đông giáp với mặt tiền đường 489 + Hướng Tây tiếp giáp với lô đất khác + Hướng Bắc giáp với Đội thuế liên xã Thị trấn Ngô Đồng + Hướng Nam tiếp giáp với lô đất nhà ông Phan Văn Khanh bà Trần Thị Sợi - Đặc điểm: Thửa đất vuông vắn - Hiện trạng sử dụng: Có công trình xây dựng đất người sử dụng, xuống cấp, giá trị lại không đáng kể 55 b) Thời điểm thẩm định giá: c)Tại thời điểm tháng năm 2017 d) Mục đích thẩm định giá: Thế chấp ngân hàng thương mại Sacombank e) Thu thập thông tin: B ĐS C ác tiêu TS TSS1 TĐG TSS2 TSS3 chí Khu Thị trấn Ngô Đồng, huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Vị trí đất Định, cạnh đối thuế liên xã miền thị trấn Ngô Đồng, đối diện trung tâm xổ số huyện Giao Thủy Tì nh trạng pháp lý Khu Khu 5B Thị trấn Ngô Khu Thị trấn Ngô Đồng, huyện Thị trấn Ngô Đồng, huyện Giao Thủy, Đồng, huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Giao Thủy, tỉnh Nam Định, Định,chéo tỉnh Nam gần sân vận trung tâm xổ Định,chéo động, nhà văn số huyện Giao trung tâm xổ hóa huyện Thủy Nằm số huyện Giao Giao Thủy phía, Thủy Nằm Nằm phía đối cách TSTĐ cạnh TSTĐ diện, cách 5m TSTĐ 400m Giấy Giấy Giấy Giấy chứng nhận chứng nhận chứng nhận chứng nhận QSD đất QSD đất QSD đất QSD đất 56 B ĐS C ác tiêu TS TĐG TSS1 TSS2 Diện Diện TSS3 chí Diện tích sử dụng 380 m đất, mặt tiền 9m; chiều sâu 42m, mảnh đất vuông Th vắn; mặt tiền ông tin đường TL489 rộng 8m, vỉa hè rộng 2m Trên đất có nhà tầng xây dựng lâu.Giá trị không tính Di 380 m2 tích đất 168,6 tích đất 181 m2, mặt tiền m2, mặt tiền rộng 5m; mặt rộng 4,45m; hậu rộng 4,5m; mặt hậu rộng Diện chiều sâu 40m; 4,65m; chiều tích đất 80 m2, đất sâu 40m; mặt tiền rộng vuông; tiếp đất nở hậu; 4m; sâu 20m, giáp mặt tiền tiếp giáp mặt mảnh đất đường TL489 tiền đường vuông vắn; tiếp Trên đất có TL489 Trên giáp mặt tiền nhà tầng xây đất có nhà đường tỉnh lộ dựng năm tầng xây dựng 489, sau nhà có 1995, tổng năm 1995, đường rộng diện tích sàn tổng diện tích 4m Trên đất xây dựng 222 sàn xây dựng có nhà tầng, m2, chất lượng 140 m2, chất chất lượng còn lại khoảng lượng lại lại khoảng 50%, nhà khoảng 50%, 80% tầng mái tôn, nhà tầng mái chất lượng tôn, chất lượng lại không đáng lại không kể đáng kể 168,6 57 181 m2 80 m2 B ĐS C ác tiêu TS TĐG TSS1 TSS2 TSS3 Tốt Tốt Tốt Tháng Tháng Tháng chí ện tích lô m2 đất M ôi trường an ninh Th ời điểm 03/2017 giao dịch 03/2017 03/2017 Gi bán (bao gồm 2.500.0 tài sản 00.000 2.600.0 00.000 3.000.0 00.000 đất) đồng Gi trị tài 722.475 sản 000 đất 000 (đồng) C hi phí 451.230 90.900 000 chuyển mục đích 58 1.248.0 00.000 B ĐS TS C TĐG ác tiêu TSS1 TSS2 TSS3 10.543 11.872 21.900 chí hạn mức đất vườn thành đất (đồng) Đ ơn giá giao dịch quyền sử 000 000 000 dụng đất (đ/m2) f) Bảng điều chỉnh yếu tố khác biệt BĐS định giá BĐs so sánh: T T Yếu tố so sánh A B TS TSSS1 thẩm định Tổng diện tích (m ) Đơn 380 m2 168,6 m Chưa giá bán (đ/m2) biết 10.543 000 TSSS2 TSSS3 181 m2 80 m2 11.872 21.900 000 000 Điều C chỉnh theo yếu tố C Căn Giấy Giấy 59 Giấy Giấy T T Yếu tố so sánh pháp lý TS TSSS1 thẩm định TSSS3 chứng nhận chứng nhận chứng nhận chứng nhận QSD đất QSD đất QSD đất QSD đất Tỷ lệ 100% Tỷ lệ điều chỉnh TSSS2 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 Mức điều chỉnh (đ/m2) Đánh giá C Khu 2 Hạ tầng Khu Thị trấn Ngô Khu Đồng, huyện Thị trấn Ngô Khu Giao Thủy, Đồng, huyện Thị trấn Ngô tỉnh Nam Giao Thủy, Đồng, huyện Định, cạnh tỉnh Nam Giao Thủy, đối thuế liên Định,chéo tỉnh Nam xã miền thị trung tâm xổ Định,chéo trấn Ngô số huyện Giao trung tâm xổ Đồng, đối Thủy Nằm số huyện Giao diện trung phía, Thủy Nằm tâm xổ số cách TSTĐ cạnh TSTĐ huyện Giao 5m Tỷ lệ 100% Ngô Đồng, huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định, gần sân vận động, nhà văn hóa huyện Giao Thủy Nằm phía đối diện, cách TSTĐ 400m Thủy Tỷ lệ 5B Thị trấn 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 60 T T Yếu tố so sánh TS thẩm định TSSS1 TSSS2 TSSS3 0 Tương Tương Tương điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Đánh giá C Tốt đồng đồng đồng Quy mô, kích thước, hình 380 m2 168,6 181 m2 80 m2 105% 105% 115% -4,76% -4,76% - - 502.048 565.333 m dáng Tỷ lệ 100% Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Đánh giá Diện Diện 13,04% 2.856.522 Diện Diện tích lớn, tích nhỏ hơn, tích nhỏ hơn, tích nhỏ nhất, vuông vắn khả khả khả khoản khoản khoản tốt tốt tốt TSTĐ, diều TSTĐ Điều TSTĐ Điều chỉnh tăng chỉnh tăng chỉnh tăng 8% Tuy 5% 15% nhiên mảnh đất tóp hậu, 61 T T Yếu tố so sánh TS TSSS1 thẩm định TSSS2 TSSS3 điều chỉnh giảm 3% Tỷ lệ mặt 0,21 tiền/chiều sâu Tỷ lệ 0,13 0,13 (4,45/ (3,5/ (9/ 42) (5/ 40) 100% 90% 88% 90% 11,11 13,64 11,11 Tỷ lệ điều chỉnh % Mức 40) 44 (đ/m2) Tỷ lệ 27) % 1.171.4 C điều chỉnh 0,11 % 1.618.9 09 Tỷ lệ 2.433.3 33 Tỷ lệ Tỷ lệ mặt tiền/chiều mặt tiền/chiều mặt tiền/chiều mặt tiền/chiều Đánh giá C sâu tương đối sâu không cân sâu không cân sâu không cân cân đối thuận đối thuận đối thuận đối thuận lợi việc lợi việc lợi việc lợi việc thiết kế xây thiết kế xây thiết kế xây thiết kế xây dựng công dựng công dựng công dựng công trình trình trình trình Vị trí, lợi Tốt kinh doanh Tỷ lệ Tỷ lệ 100% Kém Kém Tốt 90% 90% 140% 11,11 11,11 - 62 T T Yếu tố so sánh TS TSSS1 thẩm định điều chỉnh % Mức TSSS2 % 1.171.4 điều chỉnh 44 (đ/m2) TSSS3 28,57% 1.319.1 11 6.257.143 Nằm Khu Khu Đánh giá tập trung kinh doanh buôn bán bình thường Khu gần trường, tập trung kinh tập trung kinh chợ, sân vận doanh buôn doanh buôn động, nhà văn bán bình bán bình hóa huyện thường; Mặt thường; Mặt Giao Thủy, tiền nhỏ, tiền nhỏ, khu vực thuận thuận lợi thuận lợi lợi kinh doanh so với TSTĐ so với TSTĐ tốt TSTĐ Giao thông Thuận lợi Tỷ lệ Tương đương 100% đương Tương đương 100% 100% 100% 0,00% 0,00% 0,00% 0 Giao Giao Giao Giao thông thuận thông thuận thông thuận thông thuận tiện tiện tiện tiện Tỷ lệ C Tương điều chỉnh Mức điều chỉnh (đ/m2) Đánh giá C Môi Tương Tương 63 Tương Tốt T T Yếu tố TS so sánh thẩm định trường: đương Tỷ lệ TSSS1 đương 100% Tỷ lệ điều chỉnh TSSS2 đương TSSS3 100% 100% 105% 0,00% 0,00% -4,76% 0,00 Mức điều chỉnh (đ/m2) 1.042.857 Giáp Đánh giá Tương đồng Tương đồng Tương đồng tỉnh lộ đường nhánh phía sau thuận lợi Mức giá dẫn Thống 12.384 mức giá 000 dẫn(đ/m2) Số lần D điều chỉnh Số điều chỉnh Số Giá 000 669.39 753.77 - 93 tuyệt đối 14.177 1.673.4 điều chỉnh E 000 (đ) 14.245 1.884.4 45 13.600 64 10.156.521 10.156 523 T T Yếu tố so sánh TS thẩm định TSSS1 TSSS2 TSSS3 đất thị trường 000 (đ/m2) Mức giá đất bình quân (làm tròn) là: (12.384.000 + 14.245.000 + 14.177.000)/3 = 13.600.000 đồng/ m2 theo giá thị trường Ngân hàng định giá 70% giá trị BĐS đem định giá theo giá thị trường Tổng giá trị đất là: 13.600.000 đồng/ m2 *380m2*70% = 3.617.600.000 đồng Ưu điểm: +Đây phương pháp không gặp khó khăn mặt kỹ thuật, không cần xây dựng công thức mô hình tính toán, mà dựa vào diện giao dịch thị trường để xác định giá trị +Phương pháp thể đánh giá giá trị thị trường, có sở vững để khách hàng, cung quan pháp lý công nhận +Nó sở cho nhiều phương pháp định giá khác Thông thường nhà định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác để định giá BĐS -Nhược điểm: + Phụ thuộc nhiều vào thông tin thu thu thập ,cần thiết phải có thông tin rõ ràng, phương pháp thông tin xác dẫn đến kết việc xác định sai giá trị BĐS, làm giảm uy tín, tin tưởng định giá viên gây thiệt hại cho khách hang +Các thông tin giao dịch thường khó đồng với BĐS cần định giá, đặc biệt tính thời điểm việc xác định giá trị BĐS dựa giao dịch thành công trước Đặc biệt điều kiện thị trường biến động, thông tin nhanh chóng trở nên “cũ”chỉ 65 thời gian ngắn nên việc áp dụng số thông tin giao dịch trước hiệu +Chỉ sử dụng nơi thị trường phát triển phát triển Vì nơi thị trường phát triển số lượng giao dịch ít, khó tìm giao dịch với BĐS tương tự để áp dụng phương pháp +Phụ thuộc phần vào ý kiến đánh giá chủ quan định giá viên Đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường Chương 3: Phương hướng hoàn thiện áp dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản Đánh giá, nhận xét: Hoạt động định giá bất động sản vai trò quan trọng kinh tế Có thể nói hoạt động phức tạp, định phần lớn vào việc lựa chọn phương pháp định giá cho phù hợp Một phương pháp định giá phổ biến là: phương pháp so sánh Tuy nhiên qua phân tích ưu nhược điểm, ta nhận thấy việc sử dụng phương pháp có nhiều hạn chế Trong phải kể đến: kết định giá phụ thuộc nhiều vào đánh giá chủ quan định giá viên sở thông tin thu thập Bên cạnh văn pháp quy khái quát, chung chung không thường xuyên đổi mới: điển 12 tiêu chuẩn thẩm định giá áp dụng cho tài sản nói chung bất động sản nói riêng Thực tế cho thấy kết định giá BĐS phụ thuộc nhiều vào lực định giá viên việc lựa chọn phương pháp, thu thập, xử lí thông tin, đặc biệt khâu tìm xử lí yếu tố khác biệt BĐS định giá BĐS so sánh Việc xác định tỷ lệ chênh lệch yếu tố khác biệt ( coi tỷ lệ BĐS định giá 100%) để suy tỷ lệ chỉnh mức điều chỉnh chưa có sở rõ ràng, chủ yếu dựa ước lượng Càng nhiều yếu tố chỉnh tỷ lệ xác cao lựa chọn nhiều BĐS so sánh việc khng cần thiết gây thời gian, chi phí thuhập thông tin Do thay BĐS so sánh việc lựa chọn BĐS so sánhbảo đảm chênh lệch mức giá đại diện chung với mức giá dẫn không 10% cho kết có độ xác tương đối cao 66 Đề xuất số giải pháp để sử dụng hiệu phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản a) Giải pháp nâng cao trình độ định giá viên: Hoạt động định giá bất động sản nói chung phương áp so sánh nói riêng chịu tác động không nhỏ từ ý kiến đánh giá chủ quan định giá viên Do muốn đảm bảo chất lượng định giá cần nâng cao trình độ chuyên môn, chuyên nghiệp định giá viên Bên cạnh việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, cần nêu rõ quyền hạn trách nhiệm họ để hạn chế trường hợp định giá viên phản ánh giá trị bất động sản không với giá thị trường -Về đào tạo: tổ chức lớp bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ định giá bất động sản, mời chuyên gia định giá đầu ngành hướng dẫn trao đổi kiến thức tảng kiến thức thực tế Lập diễn đàn trang Facebook – nơi chia sẻ kinh nghiệm, giải đáp thắc mắc trình hoạt động Thường xuyên tổ chức hội thảo có buổi thực tế bất động sản điển hình Ngoài ra, việc phân chia trình độ chuyên môn định giá viên theo cấp độ: bậc 1, bậc 2, bậc 3,… không liên quan đến chế độ lương thưởng mà khuyến khích định giá viên phấn đấu nâng cao trình độ chuyên môn -Quy định ề trách nhiệm quyền hạn định giá viên: tổ chức định giá phải quy định rõ ràng trách nhiệm nhà định giá hoạt động định giá tài sản sau: +Hành nghề khách quan, công bằng, thận trọng, phải tuân theo quy định pháp luật tiêu chuẩn định giá +Thường xuyên cập nhật, học hỏi, tham gia khoa đào tạo ngắn hạn dài hạn để nâng cao trình độ chuyên môn +Bí mật số liệu thông tin hành nghề +Thực công việc với trách nhiệm cao khống chế hành vi quyền hạn b) Giai pháp nâng cao đạo đức nghề nghiệp: 67 -Xây dựng công bố chuẩn đạo đức nghề nghiệp, thường xuyên đưa vào nội dung buổi học đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ định giá -Xây dựng chế lương thưởng, chế độ đãi ngộ phù hợp -Có biện pháp nặng tay trường hợp định giá viên vi phạm đạo đức nghề nghiệp: làm bảng kiểm điểm, trừ lương, cảnh báo với cá nhân mức độ vi phạm nhẹ, mức độ vi phạm nghiêm trọng cảnh cáo buổi họp công ty,… c) Xây dựng sở liệu: Một sở liệu hoàn thiện đầy đủ cập nhật thường xuyên cônng cụ hỗ trợ tốt cho công tác nghiệp vụ Trong bao gồm: tập hơp sở pháp lí, xây dựng bẩng so sánh tỷ lệ giá, bảng giá khu vực, xây dựng bảng hệ số điều chỉnh tham khảo bao gồm: yếu tố điều chỉnh, mức đánh giá, hệ số điều chỉnh cho mức đánh giá, chi tiết, cụ thể có độ xác cao Ngoài ra, việc xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá cần thiết d Giải pháp thu thập, phân tích xử lí thông tin: Thông tin sơ cấp thu thập phải qua phân tích đánh giá kiểm tra xác nhận lại Định giá viên cần vận dụng mối quan hệ, nguồn thông tin để thu thập mức thu nhập chi phí xây dựng tòa nhà cách đắn, xác Thẩm định viên thu thập thông tin từ điều tra, khảo sát quan thống kê, tiến hành vấn nhân viên quản lý tòa nhà lân cận, tài sản so sánh, nhằm đảm bảo thông tin giả định phục vụ việc ước tính doanh thu, chi phí dự án đầu tư xây dựng xác đáng tin cậy 3.Một số kiến nghị để hoàn thiện phương pháp so sánh nói riêng hoạt động định giá bất động sản nói chung: - Hoàn thiện văn pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục đưa cách tính hệ số tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản 2- Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá, cấp thẻ định giá viên 3-Đề giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tạo tiền đề cho khâu thu thập, xử lí thông tin cách xác 68 69 ... đối: áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh lượng hóa thành tiền như: điều kiện toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô Những yếu liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên... đối: áp dụng cho chênh lệch yếu tố so sánh lượng hoá thành tiền: điều kiện toán, chi phí pháp lí, trang thiết bị,… +Điều chỉnh theo tỷ lệ %: áp dụng cho chênh lệch yếu tố so sánh lượng hoá thành... hàu hết dựa vào giá thị trường giá thị trương không phản ánh giá trị BĐS đó, thường hay bị thổi phồng giá lên Theo ý kiến nhiều chuyên gia, hoạt động định giá bất động sản có nhiều bất cập thị