0 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRỊNH THỊ MINH NGỌC Tên đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI TRỤC ĐƢỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tao : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2012 – 2016 Giảng viên hƣớng dẫn : Nguyễn Thế Hùngn ng dẫn : PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên, năm 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRỊNH THỊ MINH NGỌC Tên đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI TRỤC ĐƢỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tao : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Lớp : K 44 - ĐCMT Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2012 – 2016 Giảng viên hƣớng dẫn : Th.S Nguyễn Quang Thi Giảng viên hƣớng dẫn : Nguyễn Thế Hùngn ng dẫn : PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên, năm 2016 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp giai đoạn cần thiết quan trọng sinh viên, thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố vận dụng kiến thức mà học nhà trườn Được giới thiệu Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên em thực tập Phòng Quản lý đất đai Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên Đến em hoàn thành q trình thực tập tốt nghiệp khố luận tốt nghiệp Lời em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Ban chủ nhiệm khoa tập thể thầy cô giáo khoa Quản Lý Tài Nguyên tận tình giảng dạy giúp đỡ em suốt trình học tập Ban lãnh đạo tồn thể cán cơng nhân viên sở Tài nguyên Môi trường TP Thái Nguyên tiếp nhận tạo điều kiện giúp đỡ em thời gian thực tập sở Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn quan tâm hướng dẫn tận tình thầy giáo hướng dẫn: Th.S Nguyễn Quang Thi giúp đỡ em trình thực đề tài hồn thành khố luận tốt nghiệp Nhân dịp em bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè ủng hộ, động viên giúp đỡ em suốt trình học tập Do thời gian có hạn, lại bước đầu làm quen với phương pháp chắn báo cáo khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận ý kiến đóng góp thầy, giáo toàn thể bạn sinh viên để chuyên đề hồn thiện Cuối em kính chúc q Thầy, Cô dồi sức khỏe thành công nghiệp cao quý Thái Nguyên, ngày 20tháng năm 2016 Sinh viên Trịnh Thị Minh Ngọc LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu Đề tài trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Em xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực Đề tài cảm ơn thơng tin trích dẫn Đề tài rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, ngày 20 tháng năm 2016 Tác giả luận văn Trịnh Thị Minh Ngọc DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 48 Bảng 4.2 Giá đất trục đường Hoàng Văn Thụ……………………….56 Bảng 4.3: Bảng tổng hợp trường CSDL xây dựng đồ giá đất…… 58 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Ứng dụng GIS tạo đồ giá theo khoảng giá 16 Hình 2.2 Ứng dụng GIS tạo đồ phản ánh tốc độ tăng giá 16 Hình 2.3 Cơ sở liệu địa lý mở rộng phục vụ quản lý địa BĐS – Thuỵ Điển 17 Hình 4.1 Bản đồ hành Thành phố Thái Nguyên 27 Hình 4.2 Bản đồ trục đường Hoàng Văn Thụ chuẩn hố 57 Hình 4.3 Xây dựng trường CSDL thuộc tính đồ giá đất Mapinfo 59 Hình 4.4 Vùng giá trị đất đai theo vị trí trục đường Hồng Văn Thụ, 61 Hình 4.5 Sử dụng InfoTool để cập nhật giá đất thông tin đất đai 62 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CSDL : Cơ sở liệu GIS : Hệ thống thông tin địa lý TP : Thành phố TPTN : Thành phố Thái Nguyên TDMNBB : Trung du miền núi bắc UBND : Ủy ban nhân dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Ý nghĩa đề tài 1.3.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái quát giá đất 2.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 13 2.3 Khái quát công tác quản lý, xác định giá đất giới 15 2.3.1 Công tác định giá đất Australia 15 2.3.2 Công tác quản lý bất động sản đất đai Thụy Điển 16 2.3.3 Công tác định giá đất Đức 17 2.4 Khái quát công tác định giá đất Việt Nam 18 2.4.1 Công tác định giá đất tai Việt nam 18 2.4.2 Một số phương pháp, phần mềm xác định giá đất, xây dựng quản lý CSDL giá đất Việt Nam 19 PHẦN ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 23 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23 3.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 23 3.2.1 Thời gian nghiên cứu 23 3.2.2 Địa điểm thực tập 23 3.3 Nội dung nghiên cứu 23 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên , tỉnh Thái Nguyên 23 3.3.2.Tình hình quản lý sử dụng đất Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 23 3.3.3 Thực trạng giá đất trục đường Hoàng Văn Thụ Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 24 3.3.4 Xây dựng vùng giá trị đất đai trục đường Hoàng Văn Thụ Thành phố Thái Nguyên 24 3.3.5 Đề xuất giải pháp xây dựng đồ giá đất 24 3.4 Phương pháp nghiên cứu 24 3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 24 3.4.2 Phương pháp xây dựng sở liệu giá đất 25 3.4.3 Phương pháp đồ 25 3.4.4 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 25 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 25 3.4.6 Phương pháp GIS 26 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên 27 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 27 4.1.2 Điều kiện kinh tế 32 4.1.3 Thực trạng đời sống văn hoá – xã hội 34 4.1.4 Đánh giá chung Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội Thành phố Thái Nguyên 40 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai 42 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 42 4.2.2 Tình hình sử dụng đất 47 4.3 Thực trạng giá đất trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 49 4.3.1 Căn xác định giá đất địa bàn Thành phố Thái Nguyên 49 4.3.2 Thực trạng giá đất trục đường Hoàng Văn Thụ, 51 4.4 Xây dựng vùng giá trị đất đai trục đường Hoàng Văn Thụ Thành phố Thái Nguyên 56 4.4.1 Xây dựng liệu không gian 56 4.4.2 Xây dựng cấu trúc trường sở liệu thuộc tính 57 4.4.3 Xây dựng sở liệu thuộc tính đồ giá đất 59 4.4.4 Hoàn thiện sở liệu vùng giá trị đất đai 60 4.4.5 Cập nhật giá đất 61 4.5 Đề xuất giảp pháp xây dựng đồ giá đất 62 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64 5.1 Kết luận 64 5.2 Kiến nghị 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO c) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất; d) Văn thẩm định phương án giá đất Việc thẩm định phương án giá đất Hội đồng thẩm định giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm thành phần sau: a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; b) Đại diện lãnh đạo Sở Tài làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất chuyên gia giá đất thành viên khác Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định [1] 4.3.2.3 Căn xây dựng bảng giá đất Việc xây dựng bảng giá đất phải vào nguyên tắc định giá đất quy định Điều 112 Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định Khoản 1, 2, Điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014, khung giá đất Chính phủ quy định; kết tổng hợp, phân tích thơng tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất [1] 4.3.2.4 Xây dựng bảng giá đất Thành Phố Thái Nguyên * Nội dung bảng giá đất Quy định bảng giá đất loại đất sau đây: a) Bảng giá đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; b) Bảng giá đất trồng lâu năm; c) Bảng giá đất rừng sản xuất; d) Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản; đ) Bảng giá đất làm muối; e) Bảng giá đất nông thôn; g) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ nông thôn; h) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ nông thôn; i) Bảng giá đất đô thị; k) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ đô thị; l) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ thị; Ngồi bảng giá đất quy định Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chi tiết bảng giá loại đất theo phân loại đất quy định Điều 10 Luật Đất đai phù hợp với thực tế địa phương Bảng giá đất xây dựng theo vị trí đất Đối với địa phương có đồ địa có điều kiện nhân lực, kinh phí bảng giá đất xây dựng đến đất Quy định giá đất bảng giá đất: a) Giá đất bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất áp dụng khung giá đất loại đất theo quy định Điều Nghị định phải phù hợp với khung giá đất Đối với đất đô thị; đất thương mại, dịch vụ đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ đô thị có khả sinh lợi cao, có lợi việc sử dụng đất làm mặt sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất cao không 30% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao 30% phải báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét, định Đối với đất nông nghiệp khu dân cư, địa giới hành phường vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất cao không 50% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất; b) Đối với đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất rừng sản xuất khu vực lân cận quy định bảng giá đất phương pháp định giá đất để quy định mức giá đất; c) Đối với loại đất nông nghiệp khác, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá loại đất nông nghiệp khu vực lân cận quy định bảng giá đất để quy định mức giá đất; d) Đối với đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất xây dựng trụ sở quan, đất xây dựng cơng trình nghiệp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất sản xuất, kinh doanh đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh giá đất đất trụ sở quan, đất xây dựng cơng trình nghiệp khu vực lân cận quy định bảng giá đất để quy định mức giá đất; đ) Đối với đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nước chun dùng sử dụng vào mục đích ni trồng thủy sản áp dụng khung giá đất ni trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp kết hợp với ni trồng thủy sản Ủy bannhân dân cấp tỉnh vào giá đất phi nông nghiệp khu vực lân cận quy định, định để quy định mức giá đất Đối với đất chưa sử dụng, quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để đưa vào sử dụng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phương pháp định giá đất giá loại đất mục đích sử dụng giao đất, cho thuê đất khu vực lân cận để quy định mức giá đất Bảng giá đất sử dụng làm để áp dụng trường hợp quy định Khoản Điều 114 Luật Đất đai [1] 4.3.2.4 Trình tự thủ tục xây dựng bảng giá đất Trình tự xây dựng bảng giá đất thực theo quy định sau đây: a) Xác định loại đất, vị trí đất theo xã đồng bằng, trung du, miền núi theo loại đô thị địa bàn đơn vị hành cấp tỉnh; b) Điều tra, tổng hợp, phân tích thơng tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất; c) Phân tích, đánh giá kết thực bảng giá đất hành; d) Xây dựng bảng giá đất Tờ trình việc ban hành bảng giá đất; xử lý giá đất bảng giá đất khu vực giáp ranh theo quy định Điều 13 Nghị định này; đ) Tổ chức lấy ý kiến dự thảo bảng giá đất; e) Hoàn thiện dự thảo bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; g) Thẩm định dự thảo bảng giá đất; h) Trình Hội đồng nhân dân cấp thơng qua bảng giá đất; i) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định ban hành bảng giá đất Hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gồm có: a) Tờ trình việc ban hành bảng giá đất; b) Dự thảo bảng giá đất; c) Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất; đ) Văn thẩm định bảng giá đất Hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thơng qua gồm: Tờ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; dự thảo bảng giá đất Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất Việc thẩm định bảng giá đất Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất bao gồm thành phần sau: a) Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; b) Đại diện lãnh đạo Sở Tài làm thường trực Hội đồng; đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tư pháp Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau gọi chung Ủy ban nhân dân cấp huyện); tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất chuyên gia giá đất thành viên khác Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định Sở Tài ngun Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất địa phương định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ [1] Bảng 4.2 Giá đất trục đƣờng Hoàng Văn Thụ Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Mức giá ( nghìn đồng/m2 ) STT Trục đƣờng giao thơng Từ đảo trịn Trung tâm đến ngã tư phố Nguyễn Đình Chiểu đường Chu Văn Từ ngã tư phố Nguyễn Đình Chiểu đường Chu Văn An đến đảo tròn Đồng Quang Từ đảo tròn Đồng Quang đến đường sắt Hà Thái VT1 VT2 VT3 30.000 18000 11.000 27.000 16.000 10.000 17.000 10.000 7.000 ( Nguồn : Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 UBND Tỉnh Thái Nguyên ) 4.4 Xây dựng vùng giá trị đất đai trục đƣờng Hoàng Văn Thụ Thành phố Thái Nguyên 4.4.1 Xây dựng liệu không gian Từ kết thu thập tờ đồ địa khu vực Thành phố Thái Nguyên Các tờ đồ địa chuẩn hóa liệu khơng gian liệu thuộc tính Dữ liệu khơng gian chuẩn hóa bao gồm đối tượng: ranh giới sử dụng đất đất; hệ thống giao thơng, thủy hệ, cơng trình xây dựng đất, địa vật quan trọng Sau ghép lại thành File tổng trước chuyển sang Mapinfo Dữ liệu thuộc tính tờ đồ địa điều tra, cập nhật đầy đủ, xác mục đích sử dụng đất, tên chủ sử dụng, địa chỉ, tình trạng pháp lý Hình 4.1 Bản đồ trục đường Hoàng Văn Thụ chuẩn hoá 4.4.2 Xây dựng cấu trúc trường sở liệu thuộc tính Qua nghiên cứu xác định trường sở liệu cần xây dựng để phục vụ xây dựng đồ giá đất gồm 03 nhóm thơng tin: - Nhóm 1: Thơng tin đất gồm: Số tờ đồ, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng, tâm tọa độ đất, tình trạng pháp lý - Nhóm 2: Thơng tin chủ sử dụng: Tên chủ sử dụng, địa - Nhóm 3: Thông tin giá đất bao gồm: Khu vực, vị trí, loại đường phố, đơn giá, thành tiền Bảng cở sở liệu thuộc tính tổ chức xây dựng theo bảng 4.3 Bảng 4.3: Bảng tổng hợp trƣờng CSDL xây dựng đồ giá đất Kí hiệu trƣờng Diễn giải tên trƣờng CSDL STT CSDL Kiểu trƣờng phần mềm Mapinfo Mapinfo Khóa kết nối CSDL thuộc tính CSDL Character(30) ID khơng gian đất tạo số tờ đồ số đất Số tờ đồ địa Số đất Tâm tọa độ X TAM_X Decimal(10,1) Tâm tọa độ Y TAM_Y Decimal(10,1) Mục đích sử dụng đất MDSD Character(3) Diện tích sử dụng DIEN_TICH Decimal(10,1) Tình trạng pháp lý TT_PHAP_LY Chararter(50) Tên chủ sử dụng TEN_CHU_SD Chararter(50) 10 Địa DIA_CHI Chararter(50 11 Mã giá đất theo Quyết định ban hành MA_GIA Character(3) KHU_VUC Character(10) SO_TO Integer SO_THUA Integer giá UBND tỉnh (ví dụ ODT) 12 Khu vực 13 Vị trí 14 Đơn giá phân theo Quyết định VI_TRI Integer DON_GIA Decimal(10,0) THANH_TIEN Decimal(20,0) GHI_CHU Chararter(50) UBND tỉnh Thái Nguyên 15 Thành Tiền (diện tích* đơn giá) 16 Ghi Để tổ chức, xây dựng CSDL giá đất, từ phần mềm Mapinfo thực sau: Menu Table - Maintenance - Table Structure; cửa sổ Modify Table Structure xuất sau: Hình 4.2 Xây dựng trường CSDL thuộc tính đồ giá đất Mapinfo 4.4.3 Xây dựng sở liệu thuộc tính đồ giá đất Cơ sở liệu hệ thống thông tin tài nguyên đất bao gồm hai thành phần liệu đồvà liệu thuộc tính Dữ liệu thuộc tính phi khơng gian tính chất, đặc điểm riêng mà thực thểkhông gian cần đến để thể hệ thống thơng tin địa lý, đóng vai trị thích, dẫn mơ tảcác thơng tin, định lượng cho thông tin đồ Dữ liệu thuộc tính thường dạng chữ số, văn bản, biểu đồ, đồthị, … Chúng đuợc thu thập từ nội dung đồ cũ, điều tra thực địa, số liệu điều tra có Tất số liệu gán chung cho thực thể, hiệu ghi quản lý chúng riêng Các liệu có chung mã khố với thực thể mà gắn với Khi cần, lần theo mã khố đó,chúng ta nhanh chóng khơi phục lại tồn liệu thực thể Các loại liệu thuộc tính hệthống thơng tin địa lý gồm có: - Đặc tính đối tượng: Chúng liên kết với thông tin đồ hoạ thông qua số xác định chung - Dữ liệu tham khảo địa lý: Chúng mô tả kiện tượng xảy vị trí xác định, mơ tả danh mục hoạt động liên quan đến vị trí địa lý xác định - Dữ liệu quan hệ đối tượng khơng gian: Các mối quan hệ đơn giản phức tạp liên kết, khoảng tương thích mối quan hệ Topology đối tượng, xác định mối quan hệ không gian thực thể vị trí địa lý xác định có vai trị quan trọng chức xử lý GIS Cơ sở liệu thuộc tính hệ thống sở liệu giá đất TPTN đuợc xây dựng môi trường MapInfor Cơ sở liệu thuộc tính xây dựng đảm bảo tương đối xác, thuận tiện,có cấu trúc phù hợp cho mục đích quản lý nguồn tài nguyên đất TPTN nguyên tắc sở liệu 4.4.4 Hoàn thiện sở liệu vùng giá trị đất đai Từ phân chia vùng cụ thể đoạn đường ta xây dựng liệu không gian vùng giá trị đất đai theo vị trí đây: Hình 4.3 Vùng giá trị đất đai theo vị trí trục đường Hồng Văn Thụ Sử dụng phần mềm Mapinfo để tạo đồ giá theo giá đất theo khoảng định Màu sắc lô đất phản ánh vùng giá trị, giá đất thể sau: Vùng màu đỏ có giá từ 17.000.000 đồng/m2 - 30.000.000 đồng/m2; màu cam từ 10.000.000 đồng /m2 - 18.000.000 đồng/m2; màu xanh từ 7000.000 đồng /m2 - 11.000.000 đồng/m2 4.4.5 Cập nhật giá đất Theo Luật đất đai năm 2013 quy định Bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần công bố công khai vào ngày 01/01 năm đầu kỳ Như đồ giá đất phải cập nhật giá theo mức giá ban hành UBND cấp tỉnh Giá đất thông tin đất đai khác cập nhật đồ giá đất sở liệu giá đất thông qua phần mềm Mapinfo Người dùng cập nhật giá thơng tin đất đai khác cho đất cập nhật theo loại đất, vị trí, tuyến phố Sử dụng cơng cụ Info Tool để cập nhật giá đất thông tin đất đai Theo phương pháp này, sử dụng công cụ Info Tool để nhập liệu thuộc tính cho đất hình Hình 4.4 Sử dụng InfoTool để cập nhật giá đất thông tin đất đai 4.5 Đề xuất giảp pháp xây dựng đồ giá đất Việc xây dựng đồ giá đất phục vụ công tác quản lý đất đai Thành phố Thái Nguyên đóng vai trị vơ quan trọng nhà quản lý đất đai Đặc biệt công tác định giá xác khung giá đất cụ thể đất Để phục vụ tốt công tác quản lý đất đai lĩnh vực giá đất, em đề xuất số giải pháp xây dựng đồ giá đất sau: - Trong trình thử nghiệm cho thấy giải pháp phù hợp cho việc xây dựng đồ giá đất xây dựng theo giá đất ban hành theo Quyết định UBND tỉnh Vì sở pháp lý quan trọng để thực giao dịch người sử dụng đất nhà quản lý thuế đất, công tác thu hồi giải phòng mặt - Bản đồ giá đất cần phải xây dựng dựa đồ địa - Việc ứng dụng GIS để xây dựng đồ giá đất cần lựa chọn phần mềm phổ biến dễ sử dụng, đặc biệt phần mềm Mapinfo - Để xây dựng đồ giá đât phục vụ công tác quản lý cần xây dựng dự án đồng bộ, đưa đồ giá đất vào sử dụng thực tiễn loại đồ khác - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với số đoạn đường có giá trị cao, chia khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường qua dài, giá đất với thực tế vị trí - Với đất đặc biệt (như có mặt tiền, mặt tiền lớn hẹp) cần có quy định mức giá riêng - Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra , kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải pháp đáp ứng vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Qua việc nghiên cứu đề tài: “ Nghiên cứu giá đất phân vùng giá trị đất đai trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” đưa kết luận sau: - Nhóm I thuộc khu vực trung tâm có giá trị sinh lợi cao hơn, vị trí thuận lợi cho giao thơng, sở hạ tầng tốt, nhóm II có khoảng cách đến trung tâm điều kiện khác so với nhóm I, nhóm III nhóm đường phố xa trung tâm có điều kiện hai nhóm - Giá đất giảm dần từ nhóm I đến nhóm III Mức giá chuyển nhượng thực tế cao đoạn từ đảo tròn Trung tâm đến ngã tư phố Nguyễn Đình Chiểu đường Chu Văn An vị trí 30 triệu đồng/m2 thấp đoạn đường từ đảo tròn Đồng Quang đến đường sắt Hà Thái vị trí 17 triệu đồng/m2 - Giá đất thị trường nhóm có chênh lệch giá lớn Nhóm có vị trí trung tâm có giá cao nhất, mức giá giảm dần với khu vực lân cận trung tâm xa trung tâm Giữa vị trí có chênh lệch khơng gióng khu vực khác - Yếu tố khả sinh lợi tác động đến giá đất thể rõ đất Nhóm I (khu trung tâm VT1) - Giá đất chịu tác động lớn từ yếu tố trên, ngồi cịn chịu ảnh hưởng yếu tố quy hoạch, yếu tố pháp lý, tâm lý, an ninh xã hội 5.2 Kiến nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, xuất phát từ thực trạng cơng tác quản lý đất đai nói chung công tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn thành phố tơi xin đưa số kiến nghị sau: - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai cơng khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND Tỉnh cần không ngừng xây dựng đỗi ngũ cán có chun mơn tăng cường cơng tác tra, kiểm tả nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường -UBND cấp địa phương cần trú trọng việc đầu tư thiết bị vật chất nâng cao chất lượng chuyên môn cán ngành Tài nguyên - Môi trường đặc biệt tin học chuyên ngành - Từng bước hoàn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - Để nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất công tác quản lý đất đai Nhà nước có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Nguyễn Thế Huấn ( 2009 ), Giáo trình Định giá đất bất động sản, NXB Nông nghiệp Luật đất đai năm 2003, NXB Chính trị quốc gia Luật đất đai năm 2013, NXB Chính trị quốc gia Phạm Trọng Mạnh (1999), Cơ sở hệ thống thông tin địa lý quy hoạch quản lý đô thị , NXB Xây dựng Lê Thanh Tâm – 42 ĐCMT (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phân vùng giá đất phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn, Tỉnh Lạng Sơn, Khóa luận tốt nghiệp đại học Nguyễn Văn Tuấn (2014), Ứng dụng GIS quản lý giá đất thị trấn Sơn Dương,huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang, Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp Uỷ ban nhân dân Thành phố Thái Nguyên (2014), Báo cáo tổng hợp Quy hoạch sử dụng đất Thành phố Thái nguyên năm 2014 10 Uỷ ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên (2014), Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 việc phê duyệt bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 địa bàn Tỉnh Thái Nguyên 11 Đàm Xuân Vận (2013), Bài giảng Hệ thống thông tin địa lý, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên ... vùng giá trị đất đai trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Thực trạng giá đất trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. .. Thụ Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 3.3.3.1 Căn xác định giá đất trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 3.3.3.2 Thực trạng giá đất trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành. .. 3.3.3 Thực trạng giá đất trục đường Hoàng Văn Thụ Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 24 3.3.4 Xây dựng vùng giá trị đất đai trục đường Hoàng Văn Thụ Thành phố Thái Nguyên