1 BĐS đưa vào so sánh có chiều rộng 12m, chiều dài 14m, có thêm phần sân vườn, gara 140 triệu đồng so với BĐS mục tiêu, điều kiện khác tương đồng với BĐS mục tiêu, vừa bán 10.220 triệu đồng Hãy xác định giá BĐS mục tiêu: 10220-140 2 (240m2x2tr)Cần định giá bất động sản A có diện tích 240m ,chưa có giấy tờ hợp pháp, sử 200m2x100% dụng ổn định từ ngày 15/12/2005 Biết giá đất UBND quy định 1,2 +40m2x1,2tr triệu đồng/m2, hạn mức đất 200m , giá trị thị trường lô đất tương tự khu vực triệu đồng/m2 1/7/2003:50% Cần xác định tỷ suất chiết 14,04 khấu để ước tính giá trị BĐS A Kết điều tra thị trường cho thấy có giao dịch thành công BĐS tương tự với BĐS sau: Giao dịch thành công Giá bán (triệu đồng) B 10.000 C 8.870 D 11.500 Cần thẩm định giá thị trường nhà mặt tiền đường phố X Hiện chủ =dt-cp-thuế = 252 sở hữu cho thuê toàn nhà, doanh thu 360 trđ/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 10 trd, thuế 98 trd, tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị trường cho thấy lãi suất kỳ vọng hoạt động cho thuê nhà phổ biến thị trường 12% năm Hỏi thu nhập ròng hàng năm từ việc cho thuê nhà? 10 Cần thẩm định giá thị trường nhà mặt tiền đường phố X Hiện chủ sở hữu cho thuê toàn nhà, doanh thu 460 trđ/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 50 trd, thuế 120 trd, tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị trường cho thấy lãi suất kỳ vọng hoạt động cho thuê nhà phổ biến thị trường 12% năm Hỏi thu nhập ròng hàng năm từ việc cho thuê nhà Cần thẩm định giá cửa hàng thương mại có diện tích sàn xây dựng 2000m , diện tích cho thuê 80% diện tích xây dựng Doanh thu hàng năm cửa hàng 11 tỷ (coi vô hạn) Ước tính giá cửa hàng thương mại đó, biết tỷ suất vốn hóa 12% 290 11 tỷ/ 12% (2000m2x80%x2tr) Cần thẩm định giá cửa hàng thương mại có diện tích sàn xây dựng 2000m , /12% diện tích cho thuê 80% diện tích xây dựng Doanh thu hàng năm cửa hàng 2tr/m (coi vô hạn) Ước tính giá cửa hàng thương mại đó, biết tỷ suất vốn hóa 12% Chính quyền X vừa duyệt cho Công ty A xây dựng nhà mảnh đất có 100X5-502 100=4850 diện tích 1.500m Diện tích phép xây dựng nhà 180m Các nhà sau xây dựng bán với giá ước tính 1.000 triệu đồng Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà 100 triệu đồng Chi phí quảng cáo, đại lý mô giới bán nhà 50 triệu đồng Tính doanh thu bán BĐS: 910 Cần định giá bất động sản mục tiêu có diện tích 100m , nằm hướng Đông, thông tin bất động sản so sánh có diện tích 120m , nằm hướng Tây, yếu tố khác coi tương đồng mặt vừa bán với giá 1200 triệu đồng biết giá đất nằm hướng Đông đất nằm hướng Tây 9% Công ty SAM có tổng số cổ phiếu thường 17 000 CP Thu nhập công ty 3600x(1+8,5%)/15 dự đoán tăng trưởng mức 8,5%/năm dài hạn Công ty trả cổ %2 tức 3.600 đồng/cổ phần Nếu tỷ suất lợi nhuận yêu cầu (i) nhà đầu tư 8,5%x17000=1021 15%/năm Giá trị công ty là: 569239 11 Cần định giá doanh nghiệp X biết doanh nghiệp phát hành cổ phiếu thị trường với số lượng cổ phiếu phát hành 1.000.000 cổ phiếu, số cổ phiếu quỹ 200.000 biết năm vừa công ty chi trả cổ tức 5400 đồng/cổ phiếu, dự kiến cổ tức công ty không đổi Lãi suất chiết khấu 12% 12 Công ty cổ phần ABC lưu hành 100.000 cổ phiếu Giá bán thị trường Giá trị dn: 120.000 đ/cp Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho cổ đông (540x1,02)/10%năm N 540 triệu đồng, tỷ lệ chi trả cổ tức 40% Trong năm tới dự 2% tính mức trả lợi tức cổ phần cho cổ đông tăng với tỷ lệ 2%/năm Tỷ suất =6885tr lợi nhuận trung bình vốn đầu tư thị trường xác định 10%/năm Giá trị thực cổ Hãy xác định giá trị doanh nghiệp phiếu 13 Doanh nghiệp A có lợi nhuận 1000 trd Lợi nhuận tăng 1000/15%-8% hàng năm với tốc độ 8% Tỷ suất hóa 15% Ước tính giá trị doanh nghiệp A: 14 Doanh nghiệp X thuê tài sản cố định 10 năm, năm trả Tiềnx(1-(1+20%)^lượng tiền 50 trđ Muốn thuê TSCĐ với điều kiện tương tự 10/20% thời điểm định giá thường phải trả 60 trđ Tỷ suất lợi nhuận vốn trung bình thị trường 20% Hỏi giá trị lợi quyền thuê tài sản DN X: 15 Doanh nghiệp X cho thuê tài sản, người thuê phải trả dần 20 (10trx(1-(1+20%)^năm, năm trả lượng tiền 10 trđ Tỷ suất lợi nhuận vốn trung 20)/20% bình thị trường 20% Hỏi giá trị tài sản cho thuê DN X: 16 Doanh nghiệp có bảng cân đối kế 1800-40-30%x60-30=1712 toán vào cuối năm N sau: Tài sản Số tiền A TSLĐ đầu tư ngắn hạn B TSCĐ đầu tư dài hạn Tổng tài sản 600 1200 1800 Việc đánh giá lại toàn tài sản doanh nghiệp cho thấy có thay đổi sau: Một số khoản phải thu khả đòi 40 triệu đồng, số lại thuộc nợ khó đòi 60 triệu đồng công ty mua bán nợ chi trả không 30% số nợ Nguyên vật liệu tồn kho phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu sản xuất có giá trị giảm theo sổ sách kế toán 30 triệu đồng Khoản phải trả nhà cung cấp 40 triệu doanh nghiệp trả Yêu cầu: tính giá trị tổng tài sản doanh nghiệp sau đánh giá lại: 17 Doanh nghiệp có bảng cân đối kế toán vào cuối năm N sau: Tài sản Số tiền A TSLĐ đầu tư ngắn hạn 600 B TSCĐ đầu tư dài hạn 1500 Tổng tài sản 2100-40-30=2030 2100 Việc đánh giá lại toàn tài sản doanh nghiệp cho thấy có thay đổi sau: Một số khoản phải thu khả đòi 40 triệu đồng Nguyên vật liệu tồn kho phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu sản xuất có giá trị giảm theo sổ sách kế toán 30 triệu đồng Yêu cầu: Ước lượng giá trị doanh nghiệp theo phương pháp giá trị tài sản cách thứ 1: 18 Định giá cần cẩu HINO có thông số sau: Sức nâng 20 tuổi đời kinh tế 40 năm, tuổi đời thực tế 20 năm tính đến thời điểm định giá Thông tin thị trường có giá cần cẩu có tính tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự 2200 triệu đồng: 19 Giá trị tài sản ròng công ty HP: 642,4 triệu Tỷ suất lợi nhuận trung bình công ty: 19% Tỷ suất lợi nhuận vốn kinh doanh trung bình ngành: 15% Giá trị lợi thương mại (GW) công ty HP 20 Giá trị tài sản ròng công ty HP: 642,4 triệu Tỷ suất lợi nhuận trung bình công ty: 19% Tỷ suất lợi nhuận vốn kinh doanh trung bình ngành: 15% Giá trị công ty HP 21 Giá trị ròng dòng 460 tiền sau lãi suất chiết khấu 10%? T=0 T=1 T=2 - 340.000 440.000 22 Giá trị khoản tiền gửi xấp xỉ sau năm nhận 115.000 VND biết lãi suất 10%/năm? 23 Hãy xác định giá máy xúc hãng komatshu (Nhật ) sản xuất năm 2000 có công suất 300CV, có dung tích gầu xúc 0.9 mét khối Thông tin thị trường cho thấy: máy xúc komatshu sản xuất năm 2000 công suất 150CV, dung tích gầu xúc 0,6 mét khối, có giá thị trường 1.500 triệu đồng (biết máy công cụ: x = 0,7)? 24 Một lô đất chọn làm tài sản so sánh có thời hạn giao đất 49 năm Tại thời điểm định giá, mức giá giao dịch phổ biến cho thời hạn 70 năm 25 triệu/mét vuông Theo hướng dẫn thông tư số 117/2004/TT-BTC, mức giá đưa vào so sánh lô đất bao nhiêu? chọn phương án ? 25 Một BĐS so sánh bán với điều kiện toán lần đầu 1,200 triêu đồng, sau đó, bên mua trả góp hàng năm số tiền 80 triệu đồng thời hạn 10 năm, trả vào cuối năm Giả sử lãi suất 12% / năm, giá trị thực BĐS bao nhiêu? chọn phương án 2200x(20/40)=1100 tr 642,4x4%=25,7 642,4+25,7 104545,45 1500x(0,9:0,6)^0,7 =1192,3tr 25-25x(7049)x1,2% 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 Một công trình hoàn thành việc xây dựng năm 1995, đưa vào sử dụng có hiệu từ năm 1997 đến thời điểm định giá (năm 2010) Theo tính toán nhà kĩ thuật, công trình tồn đền năm 2040, theo tính toán nhà kinh tế, có ý nghĩa mặt kinh tế dến năm 2034 Hãy xác định tuổi thọ vật lý công trình Chọn phương án đúng: Một công trình hoàn thành việc xây dựng năm 1995, đưa vào sử dụng có hiệu từ năm 1997 đến thời điểm định giá (năm 2010) Theo tính toán nhà kĩ thuật Công trình tồn đến năm 2040,nhưng theo tính toán nhà kinh tế, có ý nghĩa mặt kinh tế đến năm 2034 Hãy xác định tuổi thọ hiệu công trình Chọn phương án Tuổi thọ vật lý : năm tồn – năm hoàn thành xây dựng Tuổi thọ hiệu : năm thời- năm đưa vào sử dụng Tuổi thọ thực : năm thời – năm xây dựng Tuổi thọ kinh tế lại: Một công trình hoàn thành việc xây dựng năm 1995, đưa vào sử dụng có hiệu từ năm 1997 đến thời điểm định giá (năm 2010) Theo tính toán nhà kĩ thuật, công trình tồn đến năm 2040, theo tính toán nhà kinh tế, có ý nghĩa mặt kinh tế đến năm 2034 Hãy xác định tuổi thực công trình Chọn phương án Một công trình hoàn thành việc xây dựng năm 1995, đưa vào sử dụng có hiệu từ năm 1997 đến thời điểm định giá (năm 2010) Theo tính toán nhà kĩ thuật,công trình tồn đến năm 2040, theo tính toán nhà kinh tế, có ý nghĩa mặt kinh tế đến năm 2034 Hãy xác định tuổi thọ kinh tế lại công trình Chọn phương án Một lô đất chọn làm tài sản so sánh có thời hạn giao đất 53 năm Tại thời điểm định giá, mức giá giao dịch phổ biến cho thời hạn 70 năm 35 triệu/mét vuông Theo hướng dẫn thông tư số 117/2004/TT-BTC, mức giá đưa vào so sánh lô đất bao nhiêu? Chọn phương án Một BĐS so sánh bán với điều kiện toán lần đầu 1500 triệu đồng, sau đó, bên mua trả góp hàng năm số tiền 60 triệu đồng thời hạn 10 năm, trả vào cuối năm Giả sử lãi suất 13%/năm, giá trị thực BĐS bao nhiêu? chọn phương án Một BĐS rộng 4m, dài 25m Hợp đồng cho thuê vĩnh viễn, người chủ đồng ý cho người thuê toán năm 15 triệu, lãi suất thị trường 13%/năm Xác định giá mét vuông BĐS Một trung tâm giải trí 10 năm tuổi có diện tích đất 3.500 mét vuông, diện tích xây dựng 15.000 mét vuông chi phí xây dựng hành ước tính 2.000 USD/ mét vuông Tuổi thọ kinh tế công trình xây dựng 50 xác định mức giảm giá công trình xây dựng chọn phương án Một trung tâm giải trí 10 năm tuổi có diện tích đất 3.500 mét vuông , diện tích xây dựng 15.000 mét vuông Chi phí xây dựng hành ước tính 2.000 USD/ mét vuông Tuổi thọ kinh tế công trình xây dựng 50 Một mảnh đất tương tự vừa nhà nước cho thuê 50 năm với mức giá 3.000 USD/mét vuông Hãy xác định giá thị trường đất trống Chọn phương án Một trung tâm giải trí 10 năm tuổi có diện tích đất 3.500 mét vuông, diện tích xây dựng 15.000 mét vuông Chi phí xây dựng hành ước tính 2.000 USD/ mét vuông Tuổi thọ kinh tế công trình xây dựng 50 Hãy xác định giá trị xây dựng công trình lại chọn phương án Một trung tâm giải trí 10 năm tuổi có diện tích đất 3.500 mét vuông, diện tích xây dựng 15.000 mét vuông Chi phí xây dựng hành ước tính 2.000 USD/ mét vuông Tuổi thọ kinh tế công trình xây dựng 50 Một mảnh đất tương tự vừa nhà nước cho thuê 50 năm với mức giá 3.000 USD/mét vuông Hãy ước tính giá trị trung tâm để lập báo cáo tài Chọn phương án đúng: 45 năm 13 năm 15 năm 17 35tr-35trx(7053)x1,2%=22,96tr 1500+(60/13%)x(1(1+13%)^-10 (15/13%):100m2 10/50x15000m2x2 000=6000000 3500m2x3000=105 00000 24tr 34,5tr 37 Một cửa hàng có thu nhập bình quân hàng năm 100 triệu đồng (coi vô hạn), tỷ suất chiết khấu 15% Ước tính giá trị cửa hàng: 38 Một cửa hàng có thu nhập 100 triệu đồng, thu nhập tăng năm 3%, tỷ suất chiết khấu 15% Ước tính giá trị cửa hàng: 39 Một thiết bị trị giá 100 triệu đồng (đã bao gồm chi phí vận chuyển, lắp đặt, chạy thử) Thời gian sử dụng năm, hệ số là 2, đó tỷ lệ khấu hao là 40 Một thiết bị trị giá 200 triệu đồng (đã bao gồm chi phí vận chuyển, lắp đặt, thay thế), thời gian sử dụng năm, biết hệ số 2, tỷ lệ khấu hao 41 Một thiết bị trị giá 200 triệu đồng (đã bao gồm chi phí vận chuyển, lắp đặt, thay thế), thời gian sử dụng năm, biết hệ số 2, giá trị lại năm thứ 42 Một thiết bị trị giá 200 triệu đồng (đã bao gồm chi phí vận chuyển, lắp đặt, thay thế), thời gian sử dụng năm, biết hệ số 2, giá trị khấu hao năm thư là: 43 Một máy ép mía cho thu nhập hàng năm 15 triệu đồng, 20 năm Nếu tỷ suất chiêt khấu 18%/năm giá trị máy là: 44 Một doanh nghiệp có tài liệu sau: Tổng giá trị tài sản theo sổ sách 5000 triệu đồng,nợ phải trả 1200 triệu đồng Nhưng đánh giá lại theo giá thị trường có thay đổi sau: - Tài sản vô hình đánh giá lại giảm 60 triệu đồng - Các khoản đầu tư dài hạn doanh nghiệp đánh giá lại tăng 120 triệu đồng Giá trị doanh nghiệp sau đánh giá lạitheo phương pháp tài sản 45 Một công ty có lợi nhuận sau thuế 12.000.000.000 đồng Số cổ phiếu phổ thông lưu hành 4.000.000 cổ phiếu, tổng số cổ phiếu ưu đãi trị giá 1.000.000.000 đồng phải trả lãi hàng năm 60% Vậy cổ tức cổ phiếu phổ thông là: 46 Một bạn học sinh đầu tư 8.000.000 vào doanh nghiệp sau năm bạn thu đựơc 9.331.200 Vậy bạn học sinh thu mức tỷ suất lợi nhuận năm? 47 Một người gửi ngân hàng 1000$, lãi suất 8%/năm Sau năm người nhận gốc lãi là: 48 Nếu bạn đầu tư 100.000VND với mức lãi suất 10%/năm, số tiền bạn có vào cuối năm bao nhiêu? 49 Nếu giá trị dòng tiền X 300$, giá trị dòng tiền Y 150$, giá trị dòng tiền kết hợp (X+Y) là: 50 Nếu bạn đầu tư 100.000VND với mức lãi suất 12%/năm, số tiền bạn có vào cuối năm bao nhiêu? 51 Năm N, công ty ABC có thu nhập ròng 800 triệu đồng, số cổ phiếu phát hành 600.000 cổ phiếu, cổ phiếu quỹ 40.000, cổ phiếu ưu đãi Hội đồng quản trị định trả 560 triệu cổ tức Như cổ phần trả cổ tức 52 Nguyên giá khấu hao luỹ kế 110,5tr nhóm TSCĐHH tính đến ngày 31/12 Đơn vị tính: trđ Nhóm TSCĐ Nguyên giá Nhà cửa, vật kiến trúc Máy móc thiết bị Phương tiện vận tải Dụng cụ quản lý TSCĐ khác Cộng Các chuyên gia định giá có báo cáo đánh giá lại TSCĐHH công ty ngày 31/12/N: 100/15% 100/15%-3% 40% 40% 120 80 2229654,42 5000-120060+120=3860 12tỷ1tỷx60%/4000000= 2850 8% 1080 110000 450 112000 560/(60000040000)=1000đ 53 54 55 56 57 58 59 60 61 Hệ số đánh giá giá trị lại TSCĐ HH sau: - Nhà cửa, vật kiến trúc: 0,85 Giá trị sau đánh giá lại nhà cửa vật kiến trúc là: Ngày 1/8/2014, tổ chức A giao 2000 m đất phi nông nghiệp làm mặt sản xuất kinh doanh có thời hạn sử dụng 50 năm thời điểm giá phi nông nghiệp làm mặt sản xuất kinh doanh triệu đồng/m Theo hướng dẫn thông tư số 117/2004/TT-BTC, tiền sử dụng đất phải nộp là: Theo khảo sát thực tế, thẩm định viên xác định tỉ trọng kết cấu mức độ hao mòn kết cấu công trình xây dựng cần định sau : - Tỉ trọng kết cấu tổng giá trị công trình: Móng: 15%, Tường: 23%, Sàn : 17% , Mái :12% - Tỉ lệ hao mòn kết cấu chính: Móng: 30%, Tường: 45% , Sàn: 38%, Mái: 42% Tỉ lệ lại công trình là: Xác định mức độ hao mòn BĐS biết chi phí thay hành BĐS tính được: 100.000$ biết giá bán thị trường hành BĐS tương tự điều kiện tương tự 80.000$ xác định tỉ lệ tăng giá bình quân hàng tháng BĐS giao dịch sau : • Giao dịch : Mua vào tháng năm 2008 , với giá 1,6 tỉ đồng , bán lại vào tháng năm 2009 với giá 1,762 tỉ đồng • Giao dịch : Mua vào tháng năm 2008 giá 1,645 tỉ đồng , bán lại tháng năm 2009 giá 1,753 tỉ đông Giao dịch : Mua vào tháng 11 năm 2008 giá 1,58 tủ đồng , bán lại tháng năm 2009 giá 1,62 tỉ đồng Xác định tỉ lệ hao mòn ô tô tải nhẹ hiệu TOYOTA – HIACE có thông số sau: - Tỉ trọng giá trị phận tổng giá trị: Động cơ: 55%, Khung Gầm: 15%, Hệ thống điện: 20%, Hệ thống khác: 10% - Tỉ lệ hao mòn phận kĩ thuật chủ yếu: Động cơ: 25%, Khung gầm: 20%, Hệ thống điện: 10%, Hệ thống khác: 10% Xác định tỉ lệ lại ô tô tải nhẹ hiệu TOYOTA – HIACE có thông số sau: - Tỉ trọng giá trị phận tổng giá trị: Động cơ: 15%, Khung Gầm: 15%, Hệ thống điện: 20%, Hệ thống khác: 10% - Tỉ lệ hao mòn phận kĩ thuật chủ yếu: Động cơ: 25%, Khung gầm: 20%, Hệ thống điện: 10%, Hệ thống khác: 10% Xác định giá trị thực trái phiếu doanh nghiệp có mệnh giá 100.000 đồng, thời gian đáo hạn năm, lãi suất phải trả hàng năm 10% Xác định giá trị thực trái phiếu doanh nghiệp có mệnh giá 100.000 đồng, thời gian đáo hạn năm, lãi suất phải trả hàng năm 10% Biết tỷ suất hóa 15% Vốn CSH lợi nhuận sau thuế năm gần công ty X: Đơn vị tính: trđ Năm N-4 Lợi nhuận sau thuế N-3 340 20,02% 2000m2x6tr2000m2x6trx(7050)x1,2%=9120 (15x30+45x23+38x 17+42x12)/ 30+45+38+42 100-80/100=20% Tỉ giá bán- mua / bán 22x55+20x15+10x 20+10x10)/ 55+15+20+10 =18,1 15x75+15x80+20x 90+10x90/ 15+15+20+10= 83,75 (100000/10%)x(1(1+10%)^-5 +100000/ (1+10%)^5=99998 (100000/5%)x(1(1+5%)^-5 +100000/ (1+5%)^5=99998 Vốn CSH bình quân 62 1800 Tỷ xuất lợi nhuận trung bình công ty là: Ước tính giá trị BĐS A, biết 1,42 tỷ thu nhập ròng BĐS A 2000 triệu đồng Kết điều tra thị trường cho thấy có giao dịch thành công BĐS tương tự với BĐS sau: Giao dịch thành công B 10.000 C 8.870 D 11.500 63 Ước tính giá biệt thự A biết: + Biệt thự B diện tích với biệt thự A, giống biệt thự A nhiều mặt vừa bị tòa án phát với số tiền là: 1,5 tỷ đồng + Biệt thự C diện tích với biệt thự A bán với điều kiện trả làm đợt đợt cách năm, với số tiền là: 500.000.000 đ/đợt Lãi suất tiền gửi ngân hàng 10%/năm 64 Ước tính giá biệt thự B biết: Biệt thự B bán với điều kiện trả làm đợt đợt cách năm Trong trả lần đầu 300.000.000 đ, đợt hai 265.000.000đ, đợt ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ, đợt cuối 169.389.793đ Lãi suất tiền gửi ngân hàng 9%/năm 65 Ước tính giá trị lô đất A biết rằng: lô đất A có chiều rộng mặt tiền giáp đường 5m, chiều sâu 75m Giá chuyển nhượng thực tế đất mặt đường khu vực 2 với lô đất có diện tích khoảng 75 m (5mx15m) 10trđ/m , không mặt đường trđ/m 300tr/1.09+265/1,0 9^2+228/1,09 ^3+ 188,9568 / 1,09^4+169,38979 3/1,09^5 5mx15mx10tr+5x( 75-15)x6tr =2550 ... không đáp ứng yêu cầu sản xuất có giá trị giảm theo sổ sách kế toán 30 triệu đồng Yêu cầu: Ước lượng giá trị doanh nghiệp theo phương pháp giá trị tài sản cách thứ 1: 18 Định giá cần cẩu HINO có... 18%/năm giá trị máy là: 44 Một doanh nghiệp có tài liệu sau: Tổng giá trị tài sản theo sổ sách 5000 triệu đồng,nợ phải trả 1200 triệu đồng Nhưng đánh giá lại theo giá thị trường có thay đổi sau: - Tài. .. Hỏi giá trị tài sản cho thuê DN X: 16 Doanh nghiệp có bảng cân đối kế 1800-40-30%x60-30=1712 toán vào cuối năm N sau: Tài sản Số tiền A TSLĐ đầu tư ngắn hạn B TSCĐ đầu tư dài hạn Tổng tài sản