LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới giảng viên hướng dẫn Thạc sĩ Trần Thị Thu Hương người dành nhiều thời gian, tâm huyết để hướng dẫn nghiên cứu giúp em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Đồng thời, em xin cảm ơn cô/chú, anh /chị ban lãnh đạo công ty cổ phần thẩm định giá Khu Vực I tạo điều kiện cho em thực tập để có liệu hoàn thành tốt khóa luận Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên thực Vũ Thị Thùy Dung LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan nội dung chuyên đê: “ Hoàn thiện phương pháp so sánh định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá khu vực ” hình thành phát triển từ quan điểm cá nhân Các số liệu kết có chuyên đề tốt nghiệp hoàn toàn trung thực, phản ánh thực trạng công ty Hà nội, tháng năm 2016 Sinh viên thực Vũ Thị Thùy Dung DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Diễn giải TĐV Thẩm định viên BĐS Bất động sản TSSS Tài sản so sánh TSTĐ Tài sản thẩm định Công ty CP KV Công ty Cổ phần Khu Vực CTXD Công trình xây dựng TLCLCL Tỷ lệ chất lượng lại GTCL Giá trị lại MỤC LỤC 1.1 Tổng quan chung bất động sản .3 1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.2 Tổng quan định giá bất động sản 1.2.1 Giá trị bất động sản .6 1.2.2 Định giá bất động sản 1.2.3 Nguyên tắc định giá BĐS 10 1.2.4 Quy trình định giá bất động sản 12 1.3 Phương pháp so sánh trực tiếp định giá bất động sản .14 1.3.1 Khái niệm 14 1.3.2 Cơ sở phương pháp .15 1.3.3 Nguyên tắc ứng dụng 15 1.3.4 Điều kiện thực .15 1.3.5 Các bước tiến hành .15 1.3.6 Các trường hợp áp dụng 17 1.3.7 Đánh giá phư ơng pháp .17 Chương .18 Thực trạng áp dụng phương pháp định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá Khu Vực I 18 2.1 Giới thiệu công ty cổ phần định thẩm định giá Khu Vực I 18 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển công ty cổ phần thẩm định giá Khu Vực 18 2.1.2Kết hoạt động kinh doanh 21 2.1.3Phòng thẩm định giá bất động sản 22 2.2 Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản áp dụng công ty CP thẩm định giá KV I 23 2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá khu vực I 23 Các văn pháp quy thẩm định giá .26 Các văn pháp quy Đất đai, kinh doanh Bất động sản, xây dựng 27 Các khác 27 2.3.1 Kết đạt 33 2.3.2 Những điểm hạn chế 34 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế 35 Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá Khu Vực I 39 3.1 Mục tiêu định hướng phát triển công ty 39 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản 40 3.2.1 Hoàn thiện quy trình phương pháp so sánh định giá bất động sản: 40 3.2.2 Hoàn thiện cở sở điều kiện thẩm định giá bất động sản 44 3.2.3 Một số đề xuất với quan nhà nước 46 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Hoạt động thẩm định giá xuất giới từ năm 1940 thừa nhận có vai trò quan trọng kinh tế Nghề thẩm định giá bắt đầu xuất Việt Nam từ năm 90 kỷ XIX – giai đoạn chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, giai đoạn nghề thẩm định giá Việt Nam chủ yếu phục vụ mục đích chi tiêu nhà nước, đến khoảng năm 2005, mà nghề thẩm định giá phát triển mạnh mẽ giới nghề thẩm định giá Việt Nam chuyển sang mô hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định Thông tư 67/2006/TT-BTC Bộ Tài Trong năm gần đây, thẩm định giá tài sản nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng bắt đầu phát triển trở thành nhu cầu thiếu kinh tế thị trường Thẩm định giá BĐS hoạt động quan trọng cần thiết phục vụ hoạt động như: mua bán, cho thuê, chấp, bảo hiểm, bán đấu giá.Trước đây,công việc thẩm định giá nước ta trực thuộc hai trung tâm thẩm định giá tài trung tâm thông tin thẩm định giá miền nam,và trung tâm thẩm định giá tài chính.Tuy nhiên,hiện xuất nhiều doanh nghiệp hoạt động t rong lĩnh vực thẩm định giá số Công ty cổ phần thẩm định giá Khu Vực I Từ kiến thức lĩnh vực định giá BĐS học trường lớp, với thời gian học hỏi, thực tập Công ty CP Thẩm Định Giá KV I, với mong muốn chất lượng công tác định giá BĐS công ty ngày nâng cao, cải thiện, em lựa chọn đề tài “Hoàn thiện phương pháp so sánh định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá khu vực 1” để nghiên cứu cho chuyên đề tốt nghiệp 2,Mục tiêu nghiên cứu Tìm hiểu phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá Khu Vực từ đề xuất kiến nghịn nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản công ty TĐG Khu Vực Cụ thể: - Nghiên cứu sở lý luậ thẩm định giá bất động sản nói chung thẩm định bất động sản phương pháp so sánh nói riêng - Tìm hiểu,phân tích thực trạng cụ thể việc vận dụng phương pháp so thẩm định giá bất động sản công ty cố phần TĐG Khu Vực - Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản công ty TĐG Khu Vực 3,Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: - Phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản - Quy trình thẩm định giá bất động sản - Ví dụ thực tế  Phạm vi nghiên cứu: - Lý luận thực tiễn phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản công ty TĐG Khu Vực - Dùng số liệu khách hàng yêu cầu thẩm định giá bất động sản 4,Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp quan sát - Phương pháp điều tra,thu thập - Phương pháp phân tích ,đánh giá - Phương pháp tổng hợp - Phương pháp vấn 5,Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục bảng, danh mục tài liệu tham khảo…Kết cấu đề tài chia làm chương sau: Chương I – Cơ sở lý luận định giá bất động sản phương pháp so sánh định giá bất động sản Chương II – Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá Khu Vực I Chương III – Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá Khu Vực I Chương Cơ sở lý luận định giá bất động sản phương pháp so sánh định giá bất động sản: 1.1 Tổng quan chung bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại,tùy theo mục đích quản lý sử dụng,người ta có tiêu thức phân chia thành loại khác nhau.Một cách phân chia khái quát mà tất nước sử dụng phân chia tài sản thành hai loại:bất động sản động sản.Hình thức phân chia có cách hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại ghi luật La Mã Cho đến nay, khái niệm BĐS nhiều quan điểm khác Theo luật dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 BĐS tài sản bao gồm đất đai;nhà,công trình xây dựng đó;các tài sản khác gắn liền với đất đai;các tài sản khác pháp luật quy định Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (IVSC) 2005 BĐS định nghĩa đất đai công trình người tạo nên gắn liền với đất Theo thông thường BĐS đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất (những thứ xem dính liền vĩnh viễn là: nhà cửa, gara, kiến trúc dầu khí, mỏ khoáng chất mảnh đất 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản BĐS việc mang đặc điểm chung hàng hóa thông thường như: đối tượng giao dịch mua bán, chịu ảnh hưởng quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, bất động sản có số đặc điểm trội khác biệt sau:  Tính cố định vị trí địa lý,về địa điểm khả di dời BĐS gắn liền với đất đai,mà đất đai có đăc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích không gian.Chính giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể:yếu tố vị trí địa lý địnhgiá trị lợi ích mang lại bất động sản.Yếu tố vị trí xác định tiêu thức đo lường địa ký thông thường mà đánh giá chủ yếu khoảng cách đến trung tâm ,các điểm du lịch công cộng,các công trình công cộng thuơng mại,văn hóa,y tế,giáo dục phụ thuộc khả tiếp cận.Khi yếu tố thay đổi tính vị trí bất động sản thay đổi.Do vậy,một mặt,khi đầu tư kinh doanh phát triển định giá BĐS phải dự tính trước thay đổi này.Đồng thời,đầu tư công trình bất động sản phải đôi với việc phát triển yếu tố tiếp cận giảm khoảng cách đến trung tâm việc phát triển hệ thống sở hạ tầng giao thông,điện nước,điện thoại,y tế, giáo dục Cũng BĐS có tính cố định vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại bất động sản chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt.Những yếu tố là:những yếu tố tự nhiên,điền kiện kinh tế,tính chất xã hội,điền kiện môi trường…  Tính bền vững Bất động sản có tính bền vững cao, đặc biệt đất đai Do đất đai tài sản mà thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại (trừ trường hợp đặc biệt) Đồng thời, vật kiến trúc công trình xây dựng đất có thời gian tồn kéo dài, hàng trăm năm, hình thái vật chất bị thay đổi không đáng kể, trải qua thời gian dài rõ rệt Tuy nhiên, định giá đầu tư bất động sản cần tính đến hai yếu tố là: tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý Căn vào tuổi thọ ngắn định tồn tại, thời gian sử dụng bất động sản Thông thường độ trễ tuổi thọ vật lý lớn độ trễ tuổi thọ kinh tế Trong mối quan hệ tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý bất động sản, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do vậy, đầu tư nên dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư làm nhiều lần  Tính khác biệt Các bất động sản tài sản riêng biệt,không hoàn toàn giống nhau, có số bất động sản giống tương đối Sự khác biệt do: khác vị trí, hướng, kết cấu kiến trúc, khác quyền, quang cảnh, môi trường…Sự khác biệt bất động sản tạo nên khác biệt giá trị bất động sản Vì vậy, định giá bất động sản cần tiến hành điều chỉnh giá trị khác biệt Ngoài ra, đầu tư cần ý đến cầu tiêu dùng tính khác biệt bất động sản để làm tăng giá trị bất động sản  Tính khan Tính khan đất đai giới hạn diện tích bề mặt trái đất, giới hạn quỹ đất đất nước, khu vực, vùng, địa phương…Nguồn lực bất động sản khan hiếm, không tự nảy nở, mở rộng tái tạo lại Diện tích đất đai giới hạn nên diện tích dành cho công trình xây dựng bị hạn chế Cung bất động sản co giãn, dư cung nhỏ dư cầu tốc độ tăng trưởng dân số cao, đô thị hóa nhanh nên xét dài hạn giá bất động sản thường có xu hướng tăng theo thời gian Vì vậy, định giá bất động sản cần phải quan tâm đến mối quan hệ cung – cầu bất động sản Hơn nữa, giá bất động sản có xu hướng tăng nên cần trọng sách chống tượng đầu cơ, điều tiết thị trường bất động sản  Chịu ảnh hưởng yếu tố văn hóa – xã hội Do có tính cố định vị trí nên bất động sản chịu ảnh hưởng yếu tố môi trường xung quanh nó, tạo nên khác biệt trội hàng hóa thông thường khác Mỗi vùng miền, khu vực có nhu cầu BĐS khác nhau, phụ thuộc vào yếu tố tâm lý xã hội, thị hiếu, tín ngưỡng, tôn giáo,tập quán… người tiêu dùng Vì vậy, giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng đặc trưng môi trường văn hóa- xã hội nơi  Tính ảnh hưởng lẫn Các bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn Sự xuất hay bất động sản làm ảnh hưởng đến giá trị bất động sản khác Ví dụ: xuất trung tâm thương mại, công trình xây dựng quy mô, đẹp làm tăng hấp dẫn bất động sản kề cận từ làm tăng giá trị bất động sản xung quanh Do đầu tư xây dựng, đánh giá BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng công trình với Bên cạnh đó, Nhà nước cần phải trọng đến vai trò quản lý điều tiết thị trường BĐS  Có giá trị cao BĐS có giá trị lớn giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả sinh lợi cao Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn rủi ro cao, thời gian dài có tính chất quay vòng nên số trường hợp cần có giúp đỡ ngân hàng, tổ chức tín dụng  Chịu quản lý nhà nước BĐS loại tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc Bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai tài nguyên quốc gia, gắn liền với chủ quyền, an ninh, quốc phòng phát triển kinh tế - xã hội Vì vậy, quan quản lý nhà nước cần ban hành văn pháp quy nhằm quản lý, khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực BĐS  Giá trị công năng,khả khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Bất động sản thường có giá trị lớn,bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp,do đó, đòi hỏi người quản lý phải có lực cao chi phí quản lý phải cao so với hàng hóa thông thường.Đặc biệt vấn đề đầu xây dựng công trình xây 37 giá trị BĐS Đây vấn đề khó khăn TĐV, nghề TĐV nghề nước ta, hầu hết TĐV chưa đào tạo chuyên sâu lĩnh vực định giá Thứ tư, tìm kiếm, thu thập thông tin BĐS sử dụng làm BĐS so sánh việc làm khó khăn TĐV Để thu thập thông tin liên quan đến tính chất giao dịch, phương thức toán, mức độ tự nguyện mua/bán…liên quan đến BĐS so sánh khó Mỗi BĐS có đặc điểm khác biệt riêng, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố nên việc tìm kiếm BĐS tương tự giao dịch thành công, đánh giá mức độ tin cậy thông tin công việc phức tạp, nên trình thực tránh khỏi sai sót định số trường hợp phải chấp nhận hạn chế thông tin, chứng chứng minh cho tính khách quan kết định giá Thứ năm, , Nhà nước còn buông lỏng sự quản lý đối với thông tin thị trường Cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, thông tin rao bán, giao dịch được đăng tải các phương tiện truyền thông như: báo chí, internet khá nhiều, nhiên những thông tin này đa phần có sự sai lệch với thực tế Những thông tin thường người mua người bán đưa theo ý kiến chủ quan dựa sở thuyết phục nào, chí người bán chủ động mô tả thực trạng tài sản theo hướng tốt so với thực tế, nhân viên định giá khó khăn để xác định thông tin coi đáng tin cậy Việc này diễn hết sức phổ biến thị trường, nhiên lại chưa có sự can thiệp nào của quan chức để hạn chế tình trạng này Khi sử dụng những nguồn thông tin này, bên cạnh việc kiểm tra tính xác thực của thông tin, cán bộ thẩm định giá cũng cần ước tính lại mức giá rao bán, phần lớn các giao dịch phải thực hiện qua trung gian nên đã có sự kênh giá mức giá đưa Nguyên nhân chủ quan:  Từ phía Ban lãnh đạo Ban lãnh đạo công ty người có trình độ chuyên môn cao, có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực định giá, có thẻ TĐV Bộ Tài Chính cấp nên hiểu rõ hoạt động kinh doanh công ty Ban lãnh đạo ban hành quy định quy trình thực dịch vụ định giá công ty cách hợp lý; thường xuyên cập nhật, bổ sung hệ thống liệu gồm văn bản, quy định, tài liệu chuyên ngành 38 định giá lĩnh vực liên quan sau lưu trữ khoa học, dễ tìm kiếm, dễ chia sẻ thông tin hệ thống máy tính kết nối Internet Công ty quan tâm, trọng đầu tư công cụ, máy móc thiết bị, vật dụng cần thiết cho hoạt động định giá như: thước đo laze, la bàn, máy ảnh, máy in, máy photo…tạo điều kiện thực công việc nhanh, xác Tuy nhiên, Ban lãnh đạo chưa ban hành văn bản, quy định để hướng dẫn cụ thể cho TĐV như: cần phải thu thập thông tin BĐS, để thu thập lựa chọn yếu tố so sánh, cách điều chỉnh, giới hạn cho tỷ lệ điều chỉnh… Từ phía TĐV Chất lượng đội ngũ TĐG viên công ty đồng đều, tất TĐG viên tốt nghiệp đại học trở lên, tốt nghiệp chuyên ngành phù hợp TĐG, BĐS, Kinh tế đầu tư,… Các chuyên viên có tác phong làm việc chuyên nghiệp có tinh thần trách nhiệm cao công việc Không vậy, họ mở rộng mối quan hệ, tạo lòng tin khách hàng tạo uy tín cho công ty Do số lượng chất lượng đội ngũ cán thẩm định giá công ty Số lượng hồ sơ đến công ty ngày nhiều, yêu cầu thời gian gấp rút số lượng cán bộ thẩm định giá còn thiếu, nên có trường hợp TĐV phải làm nhiều hồ sơ phải hoàn thành thời gian ngắn (thường 24h) nên kết định giá mắc phải số hạn chế sai sót 39 Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá Khu Vực I 3.1 Mục tiêu định hướng phát triển công ty • Định hướng phát triển chung Công ty cổ phần thẩm định giá Khu Vực trọng đầu tư nâng cao nghiệp vụ cho đội ngũ cán nhân viên, đề cao tính chuyên nghiệp đạo đức nghề nghiệp, nhằm đạt tối đa hài lòng tin tưởng khách hàng Công ty tiếp tục mở rộng quy mô, phạm vi hoạt động địa bàn nước, thành phố lớn, trung tâm kinh tế, hướng tới nhiều đối tượng khách hàng tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế Công ty triển khai hoạt động nhiều lĩnh vực khác nhằm đáp ứng nhiều nhu cầu khách hàng Đồng thời không ngừng đầu tư nghiên cứu, tận dụng mạnh người, công nghệ nhằm tạo sản phẩm dịch vụ nhanh chóng, xác, minh bạch pháp luật Công ty mong muốn tâm trở thành lựa chọn số khách hàng, nhà đầu tư nước • Định hướng mục tiêu hoạt động phòng Thẩm định giá Bất động sản: Thẩm định giá nói chung thẩm định giá Bất động sản nói riêng lĩnh vực hoạt động chủ yếu quan trọng công ty Theo định hướng phát triển chung công ty hoạt động thẩm định giá bất động sản giữ vai trò hoạt động chủ đạo Công ty tiến hành tuyển dụng thêm nguồn nhân lực có chất lượng cao, có trình độ chuyên môn kinh nghiệm nghề nghiệp Đồng thời tạo điều kiện để nhân viên theo học lớp bồi dưỡng chuyên ngành định giá, khuyến khích thi thẻ TĐV Bên cạnh đó, kết hợp tận dụng tối đa mối quan hệ với đối tác tạo dựng thêm mối quan hệ với nhiều tổ chức khác như: tổ chức tài chính, tín dụng, sàn giao dịch Công ty bước xây dựng hình ảnh, thương hiệu uy tín việc cung cấp dịch vụ BĐS cho Ngân hàng, cho tổ chức tín dụng, khách hàng cá nhân khác 40 Công ty không ngừng nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản, trở thành đơn vị thẩm định giá hàng đầu, đồng thời tìm hiểu khai thác thị trường thẩm định giá lĩnh vực Công ty đề mục tiêu tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận: doanh thu (2016) tăng gần 20% so với năm ngoái Bảng 3.1: Bảng dự kiến doanh thu thực năm 2016 (Đơn vị tính: triệu đồng) Chỉ tiêu Tổng doanh thu cung cấp dịch Năm 2016 4.980 vụ thẩm định giá Tổng chi phí từ hoạt động 4.680 thẩm định giá Lợi nhuận từ hoạt động 300 định giá 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản 3.2.1 Hoàn thiện quy trình phương pháp so sánh định giá bất động sản: Một quy trình TĐG chuẩn mực làm cho hoạt động TĐG trở nên chuyên nghiệp hiệu Vì thế, công ty cần không ngừng hoàn thiện quy trình TĐG  Hoàn thiện giai đoạn chuẩn bị định giá bất động sản Chuẩn bị định giá bất động sản công việc quan trọng việc hiểu thu thập thông tin BĐS chuẩn bị điều kiện cần thiết để phục vụ cho công việc sau này.Người định giá cần thu thập thông tin để đạt mức độ hiểu biết định BĐS,để xác định đắn công việc Có nhiều công việc giai đoạn này,tuy nhiên bắt buộc phải thực công việc sau: Thứ nhất: Bộ phận định giá tiếp nhận kiểm tra tính hợp pháp hợp lệ hồ sơ khách hàng yêu cầu định giá.Nếu thiếu không hợp lệ yêu cầu khách 41 hàng bổ sung lại từ chối không định giá.Nếu chấp nhân tiến hành đánh giá sơ khách hàng Thứ hai: Tiến hành khảo sát thu thập thông tin ban đầu khách hàng.Mục tiêu công việc đảm bảo thu thập số thông tin ban đầu khách hàng để xác định mục đích ,nội dung,phương pháp,phạm vi định giá bất động sản - Việc khảo sát thu thập thông ban đầu khách hàng cần thiết cần phải thực cách nghiêm túc đầy đủ.Vì thông tin tương đối toàn diện liên quan đến khía cạnh BĐS để giúp người định giá hình dung nội dung công việc ,phương pháp thực phạm vị định giá BĐS - Yêu cầu khách hàng cung cấp số tài liệu liên quan  Hoàn thiện giai đoạn lập kế hoạch định giá BĐS Lập kế hoạch giai đoạn quan trọng việc định giá tài sản.Việc thực tốt bước công việc gia đoạn giúp đầy đủ vấn đề cần thiết thực định giá như:mục tiêu,nội dung,phạm vi Tổ chức định giá cần xác định nhân điều kiện cần thiết cho định giá.Kế hoạch định giá cần liệt kê,dự tính đầy đủ vấn đề liên quan đến công việc,tạo điều kiện cho thẩm định viên tiến hành cách thuận lợi  Hoàn thiệ giai đoạn thực định giá BĐS Giai đoạn thực loạt công việc triển khai kế hoạch TĐG.Công việc chủ yếu thực thu thập thông tin,phân tích xử lý thông tin.Tuy nhiên việc thu thập thông tin vấn hạn chế Để khắc phục hạn chế bước khảo sát thu thập thông tin trình bày chương có số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác thu thập thông tin là: Thứ nhất, TĐV cần đa dạng hóa nguồn thu thập thông tin Bên cạnh thông tin hồ sơ khách hàng cung cấp, TĐV cần tham khảo nguồn khác như: thông tin từ thị trường, thông tin từ sàn giao dịch BĐS, thông tin từ tổ chức tín dụng, từ công ty định giá khác…TĐV cần kết hợp việc tìm kiếm thông tin qua điện thoại, mạng Internet với việc thực tế khảo sát trạng BĐS (đặc biệt sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp) Bên cạnh đó, cần cập nhật 42 thông tin liên quan thị trường kinh tế xã hội, nắm bắt chủ trương, sách, quy hoạch khu vực Thứ hai, trước tiến hành thu thập thông tin, thẩm định viên cần xác định thông tin cần thu thập, đồng thời cần phải phân biệt nguồn thông tin chủ yếu thông tin thứ yếu Các thông tin cần thu thập bao gồm: - Thông tin tài sản mục tiêu, TSSS - Thông tin giao dịch thị trường làm để so sánh, phân tích, điều chỉnh, - Thông tin văn pháp lý nhà nước quyền địa phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác lợi ích BĐS - Thông tin điều kiện hạ tầng kinh tế, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội BĐS cần thẩm định giá BĐS so sánh Xác định xác thông tin cần thu thập giúp cho TĐV tránh khả bỏ sót thông tin, thông tin quan trọng Trong loại thông tin, TĐV cần phải liệt kê thông tin chi tiết, phân biệt nguồn thông tin chủ yếu thứ yếu để có sở đánh giá giá trị BĐS Để thuận lợi cho việc đánh giá điều chỉnh sau này, trình thu thập thông tin, TĐV nên vẽ lại sơ đồ vị trí BĐS toạn lạc vị trí TSSS với BĐS mục tiêu TĐV nên lập biểu mẫu chung bao gồm danh mục chi tiết thông tin cần thu thập để điều tra, thu thập thông tin cho tất BĐS Thứ ba, xác định độ tin cậy nguồn gốc thông tin Sau thu thập thông tin từ nhiều nguồn, TĐV cần biết cách lựa chọn nguồn cung cấp đáng tin cậy để sử dụng Đối với thông tin cung cấp từ khách hàng cần tiến hành kiểm tra, xem xét, khảo sát thực tế khu vực định giá, tham khảo ý kiến người dân xung quanh Đối với thông tin TĐV thu thập từ nguồn Internet, báo chí…cần tiến hành điều chỉnh, xác minh lại, đảm bảo xác thông tin Thứ tư, thu thập thông tin đa dạng, cần thiết đầy đủ Phương pháp so sánh phương pháp dễ áp dụng TĐV công ty sử dụng phổ biến để định giá BĐS, chất lượng thông tin thu thập ảnh hưởng đến giá trị ước tính lớn TĐV cần xác định thông tin cần thiết phải thu thập BĐS so sánh Việc thu thập thông tin rõ ràng, chất lượng giảm bớt khối lượng công việc phải làm nhanh chóng đưa tiêu so sánh để điều chỉnh Thông tin có vai trò 43 quan trọng áp dụng tất phương pháp định giá Khối lượng thông tin thu thập đầy đủ, chi tiết độ xác phương pháp nâng cao Thứ năm , công ty cần xây dựng sở liệu, hệ thống thông tin, xây dựng quy định hướng dẫn cách thức thu thập thông tin cần thiết đầy đủ phục vụ cho công tác định giá Ngày nay, phát triển khoa học công nghệ thông tin diễn mạnh mẽ Trang bị công nghệ đại, lắp đặt phần mềm quản lý thông tin tiện ích, có khả tích hợp thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, giúp tiết kiệm chi phí, thời gian công sức cho TĐV Công ty ứng dụng triển khai phần mềm quản lý giá, thông tin quy hoạch, quy trình định giá…từ TĐV chọn lọc thông tin đáng tin cậy phục vụ cho việc định giá, giúp TĐV nâng cao tính chuyên nghiệp, giảm thiểu sai sót thực tìm kiếm dễ dàng  Đối với công tác xử lý thông tin Để tăng độ xác, tin cậy kết ước tính giá trị BĐS, sau thu thập thông tin BĐS định giá BĐS có liên quan, TĐV cần nghiên cứu kỹ tiến hành phân tích, xử lý thông tin thu thập cách cẩn thận, tỉ mỉ khoa học Việc để TĐV xuyên suốt trình định giá từ tìm kiếm thông tin, phân tích, xử lý thông tin việc đưa giá trị BĐS nhằm giúp TĐV đẩy nhanh thời gian hoàn thành công việc, tránh sai sót, không lãng phí thời gian mô tả lại với người định giá khác Những thông tin ảnh hưởng không đáng kể đến kết định giá, TĐV không cần điều chỉnh(ví dụ như: hạ tầng kỹ thuật, môi trường, an ninh, văn hóa-xã hội BĐS khu vực nội thành Hà Nội tương đương) Đối với thông tin quan trọng ảnh hưởng đến giao dịch BĐS thị trường cần phải ý để đưa tiêu chí so sánh ước tính tỷ lệ điều chỉnh thích hợp (Ví dụ như: thời điểm giao dịch, điều kiện toán, tính khoản giao dịch…) TĐV cần phải phân tích yếu tố cung – cầu thị trường tại, quan tâm đến động thái người mua - người bán làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tiến hành đánh giá, phân tích thuận lợi, khó khăn, đặc trưng…của BĐS liên quan  Hoàn thiện giai đoạn kết thúc định giá BĐS 44 Đây giai đoạn lập báo cáo chứng thư định giá bất động sản.Để kết định giá có tính thuyết phục cao chấp nhận thẩm viên nên Thứ nhất:Đánh giá lại mức độ hợp lý chứng kết định giá BĐS việc thống ý kiến thẩm định viên nhóm sau trình ban lãnh đạo phê duyệt trước phát hành chứng thư Thứ hai:Họp khách hàng đưa vấn đề trao đổi để làm rõ vấn đề tồn để làm sở cho việc lập báo cáo định giá 3.2.2 Hoàn thiện cở sở điều kiện thẩm định giá bất động sản Nếu có sở thẩm định giá rõ ràng kết thẩm định đáng tin cậy Cơ sở điều kiện thẩm định giá đề cập tới bao gồm: Hệ thống văn pháp luật; hệ thống thông tin; trình độ chuyên gia thẩm định giá Hiện nay, Việt Nam sở điều kiện thẩm định giá nhiều bất câp Để nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh công ty cổ phần TĐG Khu Vực I em xin đưa số giải pháp sau:  Nâng cao trình độ ,kỹ thẩm định viên Định giá BĐS công việc khó khăn phức tạp, chất định giá ước tính giá trị BĐS cách đáng tin cậy dựa sở giá trị thị trường giá trị phi thị trường Vì vậy, hoạt động định giá chịu ảnh hưởng lớn từ yếu tố chủ quan người định giá Giá trị BĐS trở nên khách quan xác trình độ chuyên môn TĐV nâng cao Việc lựa chọn phương pháp phù hợp áp dụng phương pháp hiệu làm hạn chế nhược điểm phương pháp, giúp trình định giá đơn giản nhanh chóng Hiện nay, nhu cầu hoạt động định giá ngày tăng cao, đòi hỏi tăng lên số lượng chất lượng đội ngũ TĐV Vì thế, công tác phát triển nguồn nhân lực điều cần thiết quan trọng Công ty cần trọng nâng cao lực chuyên môn, kinh nghiệm đạo đức nghề nghiệp đội ngũ TĐV Quá trình thực phương pháp định giá BĐS công ty tồn số hạn chế, phần đội ngũ TĐV hạn chế số lượng, nhân viên trẻ, lực chuyên môn chưa cao kinh nghiệm thực tế chưa nhiều Để nâng cao trình độ TĐV, công ty thực hình thức như: 45 Thứ nhất,Tổ chức, tham gia hội thảo thẩm định giá với doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá khác nhằm giúp nhân viên học hỏi tiếp thu kinh nghiệm Thứ hai,Phối hợp với trung tâm đào tạo thẩm định giá tổ chức buổi học cho nhân viên tổ chức buổi nói chuyện, mời giảng viên, chuyên gia, người hành nghề lâu năm có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực thẩm định giá tới giảng, trao đổi kinh nghiệm sau làm việc ngày nghỉ, nhằm tạo điều kiện tối đa cho nhân viên mà không ảnh hưởng tới công việc Thứ ba,Tiếp tục tạo điều kiện cho nhân viên học tập, nâng cao lực chuyên môn, khuyến khích nhân viên thi thẻ thẩm định viên Thứ tư,bản thân thẩm định viên cần: - Chủ động học tập, nâng cao lực chuyên môn - Tự động cập nhật nắm bắt văn bản, quy định pháp luật, thông tin sách có liên quan đến công việc thẩm định giá - Trau dồi đạo đức nghề nghiệp, tích lũy kinh nghiệm - Nâng cao tính độc lập, chủ động tự tin đưa ý kiến mức giá ước tính cho tài sản  Xây dựng quy định chung hướng dẫn thẩm định giá phương pháp so sánh Phòng thẩm định giá tài sản công ty cũng cần xây dựng quy định chung hướng dẫn về mức điều chỉnh các yếu tố khác biệt, nhiên các quy định này không nên quá cứng nhắc mà nên thẩm định viên có thể linh hoạt áp dụng phải nêu rõ và giải thích được quan điểm của mình  Tăng cường mối quan hệ hợp tác với công ty định giá, tổ chức khác quan chức Thứ ,tạo lập mối quan hệ với công ty định giá khác việc làm cần trọng Cùng hoạt động lĩnh vực định giá BĐS, công ty định giá nên có mối quan hệ giao lưu, trao đổi nhằm chia sẻ kinh nghiệm thực tế với nhau, học hỏi nhau, hỗ trợ phát triển chung nghề thẩm định giá Việt Nam Các công ty kết hợp với giúp đỡ thực dịch vụ định giá cách có hiệu quả, đáng tin cậy – đặc biệt với BĐS có tính chất phức tạp cao Hợp tác giúp ích việc tìm kiếm thông tin, thúc đẩy tính chuyên nghiệp, nâng cao 46 lực cạnh tranh nhằm phát triển công tác định giá công ty góp phần phát triển chung dịch vụ định giá Việt Nam Thứ hai,với quan liên ngành, công ty cần trọng, đẩy mạnh mối quan hệ nhằm phát triển công tác định giá, tuân thủ quy định, cập nhật nhanh chóng văn quy phạm pháp luật, thu thập thông tin đáng tin cậy Bên cạnh lĩnh vực chuyên môn, công ty nhanh chóng tiếp cận với lĩnh vực liên quan như: quy hoạch, đầu tư, xây dựng, kiến trúc…Việc tiếp cận nhanh chóng, toàn diện giúp nâng cao hiểu biết TĐV, củng cố ngân hàng liệu công ty, giúp việc đọc hiểu, tìm kiếm văn quy định ngành liên quan thuận tiện, cập nhật Thứ ba,việc mở rộng mối quan hệ với Sàn giao dịch BĐS giúp TĐV tìm kiếm thông tin nhanh chóng, hiệu quả, tạo mối liên kết, chia sẻ thông tin minh bạch với Công ty thường sử dụng phương pháp so sánh để định giá, nên chất lượng số lượng thông tin đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng lớn đến kết định giá Vì vậy, việc sử dụng thông tin thu thập từ sàn giao dịch BĐS nhằm hỗ trợ TĐV thu thập thông tin cụ thể, nhanh chóng, tiết kiệm chi phí, giúp cho TĐV đưa kết phù hợp với giá trị thị trường BĐS 3.2.3 Một số đề xuất với quan nhà nước  Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động TĐG Hoàn chỉnh đầy đủ đồng khung chế pháp lý liên quan đến hoạt động định giá BĐS giải pháp quan trọng thiết yếu nhằm tạo hành lang pháp lý ổn định, thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS nói chung hoạt động định giá nói riêng Thứ nhất, Nhà nước cần ban hành khung giá đất, giá xây dựng CTXD sát với giá thị trường Hiện nay, khung giá đất Nhà nước quy định thường thấp nhiều so với giá thị trường BĐS, điều ảnh hưởng tới quyền lợi khách hàng sử dụng kết định giá để kinh doanh, vay vốn Việc xây dựng khung giá đất phải vào yếu tố như: khả sinh lời, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng cần quy định rõ định tính định lượng cho trường hợp cụ thể, chủ yếu phải dựa giá đất thực tế thị trường so sánh với giá 47 đất trao đổi thực tế nơi có vị trí tương tự, cho phép địa phương linh động, dễ dàng không bị ràng buộc cách cứng nhắc vào quy định, phân loại nhà nướcDo vậy, khung giá cho BĐS sát với giá thị trường cần thiết hoạt động định giá Nhà nước ban hành biên độ dao động giá đất khác cho loại BĐS, biên độ dao động lớn BĐS nhạy cảm lớn với biến động thị trường ngược lại Biên độ dao động phù hợp giúp giá trị BĐS ước tính phù hợp với thực tiễn hơn, không chênh lệch với giá trị thị trường thời điểm định giá Thứ hai, đẩy mạnh nâng cao công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Nhà nước trọng tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho người dân, kết đạt chưa cao, nhiều hộ gia đình chưa cấp sổ đỏ Vì vậy, để khắc phục tình trạng trên, quan có thẩm quyền cần: cải cách thủ tục hành nhanh, gọn, hiệu quả, hoàn chỉnh máy quản lý, tiếp tục xây dựng phát triển hệ thống sách pháp luật đất đai,… Thứ ba, nay, văn ban hành áp dụng BĐS tượng chồng chéo lên nhau, số văn sử dụng lâu dẫn đến hiệu công tác quản lý không cao, không phù hợp với thời gian Để khắc phục điều này, cần có phối hợp chặt chẽ quan liên ngành : Bộ Tài Chính, Bộ Tài Nguyên Môi trường, Sở kế hoạch đầu tư…để đưa văn hướng dẫn hợp lý, hài hòa ngành, mang tính cập nhật Cần ban hành hệ thống văn pháp luật lĩnh vực BĐS lĩnh vực liên quan, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá, hệ thống nguyên tắc, phương pháp định giá phù hợp với Pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế  Nâng cao việc quản lý thông tin thị trường bất động sản để đảm bảo tính minh bạch : Định giá BĐS thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với Hoạt động định giá phát triển góp phần làm phát triển, lành mạnh thị trường BĐS ngược lại Do vậy, Nhà nước cần đưa biện pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS như: Thứ nhất, xây dựng số chiến lược tổng thể quản lý thị trường BĐS, bao gồm: 48 - Quản lý công tác quy hoạch đất đai tài sản đất Quản lý việc sử dụng đất tài sản đất Quản lý vấn đề tài gắn liền với đất đai tài sản đất Quản lý việc giao dịch mua bán đất đai tài sản đất Quản lý giá BĐS Hoàn thiện máy Nhà nước để quản lý đất đai tài sản đất Thứ hai, hoàn thiện chế liên quan đến thị trường BĐS theo nguyên tắc đồng bộ, quán Thứ ba, điều chỉnh thuế nhà đất để hạn chế đầu chủ thể thị trường, Nhà nước cần quy định cụ thể số năm nhà đầu tư phép nắm giữ BĐS mua với mục đích đầu tư, vượt thời gian phải chịu phạt Minh bạch hóa thị trường BĐS vấn đề quan trọng nguồn thông tin đầy đủ, đáng tin cậy ảnh hưởng đến tính khách quan độ tin cậy kết định giá Đẩy mạnh quản lý thị trường BĐS, minh bạch hóa thông tin giúp cho thị trường BĐS phát triển giúp công tác định giá tiến hành dễ dàng, nhanh chóng, đảm bảo Trong thời gian qua, tính minh bạch thị trường cải thiện như: thông qua sàn giao dịch BĐS, quy định, sách đấu thầu BĐS…Tuy nhiên, Nhà nước cần tiếp tục cải thiện sách quản lý thị trường BĐS hiệu Nhà nước cần kiểm tra, hạn chế giao dịch mua bán trao tay BĐS, quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch, xóa bỏ thị trường ảo, không cho phép chuyển đổi quản lý Nhà nước…Nhà nước ban hành quy định giảm thuế, phí giao dịch thị trường BĐS mức hợp lý vừa nhằm khuyến khích giao dịch thức vừa khắc phục tình trạng giao dịch ngầm  Tăng cường tra, giám sát hoạt động TĐG: Nhà nước cần tăng cường công tác tra hoạt động TĐG công ty TĐG nhằm tránh tượng vi phạm, gây hiệu nghiêm trọng Đồng thời, cần đưa chế tài, khung xử phạt TĐG viên công ty TĐG phát sai phạm Và để công tác tra, giám sát thực có hiệu quả, cần phải: - Xây dựng hệ thống tiêu chí phù hợp để đánh giá - Lập ban chuyên trách làm công tác tra, giám sát hoạt động TĐG Nhân ban cần tuyển chọn kỹ lưỡng lực chuyên môn đạo đức hành nghề Tránh tính trạng cồng kềnh máy nhân đảm bảo khối lượng công việc 49 - Thường xuyên tiến hành tra xử lý nghiêm tình trạng vi phạm  Tạo điều kiện TĐV học hỏi kinh nghiệm định giá nước giới - Các quan liên ngành nên thường xuyên tổ chức buổi hội thảo quốc tế lĩnh vực thẩm định giá tài Việt Nam, mời chuyên gia hàng đầu lĩnh vực định giá nước như: Thái Lan, Singapore, Anh,…đến tham gia để thảo luận, bàn vấn đề như: đưa kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS, quản lý hoạt động định giá, kinh nghiệm xây dựng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá, chia sẻ vấn đề lựa chọn, sử dụng phương pháp định giá phù hợp, đưa số giải pháp nhằm phát triển hoạt động định giá Việt Nam… - Đây hội để chuyên gia, nhà quản lý học hỏi kiến thức, trao đổi kinh nghiệm Việc tiếp cận nguồn thông tin, thu nhận quan điểm từ nước giới, giúp có nhìn toàn diện, mở rộng tầm hiểu biết, học hỏi kinh nghiệm nước, tiếp thu ứng dụng vào thực tế Việt Nam nhằm phát triển nghề định giá Việt Nam 50 KẾT LUẬN Định giá bất động sản việc làm phức tạp, mang tính khoa học chuyên môn hoá cao, nước ta, tại, việc định giá bất động sản tương đối khó khăn Công ty Cổ phần Thẩm định giá KV công ty thành lập nhiều khó khăn công tác bồi dưỡng nghiệp vụ hoàn thiện quy trình, thủ tục liên quan Trong thời gian tới, với phát triển thị trường tăng lên nhu cầu thẩm định giá, công ty bước tiến lên với bước tiến vững tạo nên bước đổi ngày đa dạng dịch vụ để đáp ứng nhu cầu nhiều đối tượng khách hàng Qua thời gian thực tập tại phòng thẩm định giá tài sản công ty Cổ phần Thẩm định giá KV 1, nhận thấy bên cạnh nhiều kết đạt công ty số hạn chế định, em đã đưa một số đánh giá và đề xuất giải pháp với hoạt động thẩm định giá của công ty nói chung và hoạt động thẩm định giá bằng phương pháp so sánh – phương pháp sử dụng nhiều nhất tại công ty, em hy vọng những đề xuất này sẽ giúp công ty phần khắc phục được những hạn chế và hoàn thiện công tác thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bằng phương pháp so sánh Mặc dù cố gắng nhiều số hạn chế mặt kiến thức hạn chế thông tin, viết em nhiều thiếu sót Em kính mong nhận bảo, bổ sung thầy cô, nhà chuyên môn, bạn để viết em hoàn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, tháng năm 2016 Sinh viên thực hiện: Vũ Thị Thùy Dung 51 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) Giáo trình: Thẩm định giá Tài sản & Doanh nghiệp(Lý thuyết tập) – Nguyễn Minh Điện, NXB Thống kê, 2010 2) Tài liệu: Nguyên lý chung định giá tài sản - Các thầy cô giáo môn Định giá tài sản, Khoa Tài Chính, trường Học viện Ngân hàng 3) Giáo trình: Thẩm định giá BĐS – Ths.Nguyễn Thế Phượng, NXB Phương Đông 4) Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ – Cp ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ – CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ – CP 5) Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: TĐG VN 01, 02, 03 – Bộ Tài Chính 6) Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: TĐG VN 02, 05, 06 – Bộ Tài Chính 7) Thông tư 126/2015-TT-BTC tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08,09,10-Bộ Tài Chính 8) Các website: http://cafef.vn/ http://batdongsan.com.vn/ http://vnexpress.net/ http://thamdinhgia.org ... định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá Khu Vực I Chương Cơ sở lý luận định giá bất động sản phương pháp so sánh định giá bất động sản: 1. 1 Tổng quan chung bất động sản 1. 1 .1 Khái niệm... định giá Khu Vực I 2 .1 Giới thiệu công ty cổ phần định thẩm định giá Khu Vực I 2 .1. 1 Quá trình hình thành phát triển công ty cổ phần thẩm định giá Khu Vực Công ty cổ phần Thẩm định giá Khu vực. .. phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản áp dụng công ty CP thẩm định giá KV I 2.2 .1 Quy trình thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá khu vực I Bảng 2.2:Quy trình thẩm định