NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA TÀI CHÍNH  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH TÂY HỒ Họ tên sinh viên : ĐỖ THỊ THANH HƯƠNG Lớp : TCDNB – K15 Khóa : 2012 - 2016 Khoa : TÀI CHÍNH Giảng viên hướng dẫn: TS TRỊNH CHI MAI Hà nội, tháng năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng em, thực sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế Ngân hàng BIDV chi nhánh Tây Hồ, hướng dẫn cô giáo TS Trịnh Chi Mai Những thông tin số liệu khóa luận trích dẫn trung thực từ tài liệu đơn vị thực tập cấp Nếu có gian lận em xin hoàn toàn chịu trách nghiệm trước nhà trường, Khoa chủ quản hội đồng chấm khóa luận Hà Nội, ngày 17 tháng 05 năm 2016 Sinh viên Đỗ Thị Thanh Hương DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản TMCP : Thương mại cổ phần BIDV : Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam GTTT : Giá trị thị trường NHNN : Ngân hàng Nhà nước QSDĐ : Quyền sử dụng đất TSBĐ : Tài sản bảo đảm GTTS : Giá trị tài sản TSSS : Tài sản so sánh ĐGBĐS : Định giá bất động sản TĐV : Thẩm định viên BĐSSS : Bất động sản so sánh DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sô hiệu sơ Tên bảng Trang đồ,bảng Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức BIDV chi nhánh Tây Hồ 34 Bảng 2.1 Mức độ đảm bảo tài sản 57 Bảng 2.2 Dư nợ có tính chất đảm bảo BIDV- CN Tây Hồ giai đoạn 58 Bảng 2.3 2013- 2015 Các loại hình tài sản bảo đảm BIDV- CN Tây Hồ năm 59 Bảng 2.4 2015 Mức độ thu hồi vốn 60 MỤC LỤC CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY .7 TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Cơ sở lý luận chung Tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ cho vay NHTM KẾT LUẬN .35 CHƯƠNG II .35 THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG BIDV 35 CHI NHÁNH TÂY HỒ 35 3.3.2.Kiến nghị với tổ chức, cá nhân vay 78 3.3.3 Kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền .79 KẾT LUẬN CHƯƠNG III 79 KẾT LUẬN .81 LỜI MỞ ĐẦU Ngân hàng thương mại tổ chức tài quan trọng kinh tế Với vai trò trung gian tài chính, NHTM thực việc chuyển khoản tiết kiệm thành đầu tư, cho vay hoạt động quan trọng NHTM Hoạt động chiếm tỷ trọng cao tổng tài sản, tạo nguồn thu nhập lớn đồng thời hoạt động mang lại rủi ro cao Tuy nhiên, thiết chế để bảo đảm khoản tiền vay cho vay hiệu quả, ngân hàng tự đặt trước rủi ro khó lường – rủi ro tín dụng Do để giải vấn đề trên, ngân hàng thường áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay có biện pháp dùng tài sản có tài sản hình thành tương lai làm tài sản bảo đảm (TSBĐ) Các loại tài sản bảo đảm tài sản tài chính, BĐS, giấy tờ có giá, máy móc thiết bị… BĐS tài sản bảo đảm quan trọng chiếm tỷ trọng lớn tổng số TSBĐ NHTM Đây việc làm có ý nghĩa quan trọng thân NHTM, khách hàng Nhà nước Thông qua xác định giá trị TSBĐ, ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý, tạo lập uy tín thu hút khách hàng đồng thời giảm thiểu rủi ro cho hoạt động cấp tín dụng Về phía khách hàng, việc xác định hợp lý giá trị TSBĐ giúp cho họ đạt nhu cầu cần thiết vốn, thúc đẩy trình sản xuất kinh doanh tăng cường niềm tin ngân hàng Còn phương diện quản lý nhà nước, hoạt động định giá giá trị TSBĐ cung cấp cho quan Nhà nước, đặc biệt Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quản lý đánh giá chất lượng tín dụng ngân hàng thương mại, từ xây dựng sách quản lý điều hành phù hợp Tuy nhiên thực tế cho thấy việc định giá TSBĐ ngân hàng thương mại thực cách đầy đủ quy trình áp dụng linh hoạt phương pháp định giá chất lượng công tác định giá TSBĐ chưa cao Và đặc biệt công tác định giá BĐS- Tài sản mang tính chất riêng biệt Vì vậy, để nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay ngân hàng, sau thời gian thực tập phòng KHDN ngân hàng TMCP Đầu tư & phát triển Việt Nam- Chi nhánh Tây Hồ, em chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng TMCP Đầu tư & phát triển Việt Nam - chi nhánh Tây Hồ” Mục tiêu nghiên cứu: - Làm rõ sở lý luận chất lượng định giá tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ cho vay NHTM - Phân tích đánh giá thực trạng chất lượng định giá tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – chi nhánh Tây Hồ - Một số giải pháp để nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – chi nhánh Tây Hồ Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng công tác định giá tài sản bảo đảm NHTM Phạm vi nghiên cứu: Chất lượng định giá TSBĐ ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – chi nhánh Tây Hồ Phương pháp nghiên cứu: - Điều tra thu thập số liệu, quy định nội ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – chi nhánh Tây Hồ - Thống kê toán học - Phân tích so sánh Kết cấu khóa luận gồm chương, đó: Chương I: Lý luận chung chất lượng định giá tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng Chương II: Thực trạng chất lượng định giá tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng BIDV chi nhánh Tây Hồ Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng BIDV chi nhánh Tây Hồ Em xin gửi lời cảm ơn đến cô TS Trịnh Chi Mai cán Ngân hàng BIDV- chi nhánh Tây Hồ tận tình giúp đỡ, bảo em mặt kiến thức, nghiệp vụ cung cấp số liệu thực tế trình thực tập Do bị hạn chế thời gian kiến thức nên tránh khỏi sai sót Rất mong nhận ý kiến đóng góp thầy cô bạn đọc CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Cơ sở lý luận chung Tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ cho vay NHTM 1.1.1 Tài sản bảo đảm 1.1.1.1 Khái niệm Hoạt động tín dụng ngân hàng hoạt động chứa nhiều rủi ro Mặc dù, trước định cho vay, ngân hàng trải qua khâu thu nhập, xử lý, phân tích thẩm định khả trả nợ khách hàng chứa đựng rủi ro tín dụng Do vậy, đảm bảo tiền vay cách thức gia tăng khả thu hồi nợ giảm thiểu rủi ro Trong NHTM, tài sản bảo đảm: TSBĐ tài sản khách hàng vay, hình thành từ vốn vay tài sản bên thứ ba dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ toán ngân hàng Có thể bất động sản, động sản hay loại máy móc thiết bị nằm tiêu chuẩn ngân hàng quy định Qua khái niệm tài sản bảo đảm nêu trên, ta rút đặc điểm quan trọng tài sản bảo đảm tiền vay NHTM sau đây: Tài sản bảo đảm tiền vay bắt buộc mà tự thoả thuận bên chủ thể hợp đồng tín dụng ngân hàng Các bên có quyền lựa chọn phương thức bảo đảm phù hợp, giúp cân lợi ích hai bên bảo vệ quyền lợi ích tất bên quan hệ 1.1.1.2 Phân loại tài sản bảo đảm • Tài sản bảo đảm dùng để chấp Tài sản bảo đảm loại thuộc quyền sở hữu hợp pháp bên chấp bên chấp đem để bảo đảm thực nghĩa vụ dân với bên nhận chấp Tuy nhiên tài sản bảo đảm bên chấp nắm giữ, bên chấp giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản Nếu đến hạn mà người vay không thực nghĩa vụ trả nợ không trả hết nợ ngân hàng quyền phát mại tài sản chấp để thu nợ Một số tài sản chấp: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xâydựng, tài sản khác gắn liền với đất; - Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp; - Tài sản hình thành tương lai bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch chấp thuộc quyền sở hữu bên chấp hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vôn vay, công trình xây dựng, bất động sản khác mà bên chấp có quyền nhận; - Các tài sản khác Tài sản chấp không giới hạn tài sản liệt kê mà tài sản thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ người thứ ba mà người cam kết dùng tài sản để bảo đảm tài sản phép giao dịch theo quy định pháp luật Thế chấp biện pháp bảo đảm tài sản sử dụng phổ biến • Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố thuộc quyền sở hữu bên cầm cố, nhiệm giao hẳn cho bên nhận cầm cố nắm giữ, đến hạn người vay không trả nợ cho ngân hàng ngân hàng phát mại tài sản cầm cố tiếp nhận tài sản cầm cố để thu hồi nợ Dựa đặc tính cầm cố nên tài sản bảo đảm theo hình thức cầm cố thường có tính gọn nhẹ di chuyển được: - Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác; - Ngoại tệ tiền mặt, số dư tài khoản tổ chức cung ứng dịch vụ toán tiền Việt Nam ngoại tệ; - Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu, giấy tờ khác trị giá tiền Riêng cổ phiếu tổ chức tín dụng phát hành, khách hàng vay không cầm cố tổ chức tín dụng đó; - Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền nhận số tiền bảo hiểm, quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng từ pháp lý khác; - Quyền phần vốn góp doanh nghiệp; - Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định pháp luật; - Tàu biển theo quy định luật hành hải, tài bay theo quy định luật hàng không trường hợp cầm cố; - Tài sản hình thành tương lai động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch cầm cố thuộc sở hữu bên cầm cố hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, động sản khác mà bên cầm cố có quyền nhận; - Các tài sản khác • Tài sản bảo đảm bảo lãnh bên thứ ba Bên thứ ba tổ chức, cá nhân tổ chức/các nhân có đầy đủ lực pháp lý tài đồng thời có nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng trường hợp khách hàng không thực nghĩa vụ trả nợ Bảo lãnh tài sản bên thứ ba việc bên thứ ba (gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên cho vay việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu để thực nghĩa vụ trả nợ thay cho bên vay đến hạn trả nợ mà bên vay không thực thực nghĩa vụ trả nợ • Bảo đảm tài sản hình thành tương lai Tài sản hình thành tương lai loại tài sản thời điểm giao kết chưa hình thành hình thành chưa thuộc sở hữu bên chấp/cầm cố Đây thực chất dạng biến đổi chấp/cầm cố tài sản mà tài sản bảo đảm hình thành sau giải ngân Tuy nhiên, để vay theo hình thức bảo đảm tài sản hình thành tương lai, tài sản hình thành từ vốn vay cần thỏa mãn số điều kiện sau: + + + + Thuộc quyền sở hữu khách hàng Xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm tài sản Tài sản phép giao dịch tranh chấp Phải mua bảo hiểm tài sản mà pháp luật quy định suốt thời hạn vay vốn Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có rủi ro cao Do công tác quản lý phải đánh giá hợp lý hiệu mang lại dự án đầu tư 1.1.1.3 Quy định Tài sản bảo đảm  TSBĐ phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp bên chấp, cầm cố, tranh chấp Tài sản phép chuyển nhượng theo quy định pháp luật, dễ dàng chuyển nhượng cần thiết  Có xác định giá trị, quyền sở hữu rõ ràng Nếu TSBĐ mà pháp luật quy định đăng ký quyền sở hữu phải có đăng ký sở hữu tài sản  Nếu tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm bên chấp, cầm cố phải mua bảo hiểm tài sản suốt thời gian vay chuyển quyền thụ hưởng cho Ngân hàng  Một số loại bảo hiểm mà pháp luật không bắt buộc phải mua, để đảm bảo an toàn thời gian chấp, Ngân hàng quy định bên chấp, cầm cố phải mua bảo hiểm chuyển quyền thụ hưởng (quyền thụ hưởng bảo hiểm phần tài sản bảo đảm) cho Ngân hàng, bao gồm: + Bảo hiểm vật chất toàn phương tiện vận chuyển + Bảo hiểm cháy nổ tài sản dễ bị cháy nổ + Bảo hiểm rủi ro hàng hóa kho trình vận chuyển + Bảo hiểm xây dựng + Bảo hiểm khác ngân hàng thấy cần thiết 1.1.2 Bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm bất động sản KẾT LUẬN CHƯƠNG II Chương II cho ta nhìn tổng quát BIDV chi nhánh Tây Hồ từ sơ đồ máy đến trình hoạt động Bên cạnh sâu nghiên cứu thực chất lượng định giá BĐS áp dụng ngân hàng thời gian qua, từ đó, đánh giá ưu điểm, hạn chế tìm hiểu nguyên nhân hạn chế Đó sở quan trọng để đưa định hướng phát triển phương pháp cho ngân hàng thời gian tới CHƯƠNG III MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI BIDV- CHI NHÁNH TÂY HỒ 3.1 Định hướng phát triển hoạt động định giá tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng BIDV- chi nhánh Tây Hồ 3.1.1 Định hướng hoạt động kinh doanh BIDV chi nhánh Tây Hồ Năm 2016 năm đầu thực Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2016 – 2020 Trong bối cảnh Việt Nam gia nhập cộng đồng kinh tế Asean (AEC), tham gia Hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP) thực Hiệp định thương mại tự FTA với liên minh Á – Âu, Hàn Quốc, Nhật, BIDV có nhiều hội phát triển đồng thời phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức lớn năm 2016 Để bước nâng cao thị phần tín dụng chi nhánh ngày cao hơn, Chi nhánh BIDV Tây Hồ tạo dựng bước vững năm qua năm tới Trong giai đoạn 2016 - 2020, BIDV tập trung hoàn thành mục tiêu sau: - Trở thành Ngân hàng thương mại đại hàng đầu Việt Nam thị phần huy động vốn, tín dụng, dịch vụ, bán lẻ - Phát triển, đa dạng hóa danh mục sản phẩm dịch vụ, tối đa hóa bán chéo sản phẩm dịch vụ ngân hàng bảo hiểm, tạo lập phát triển sản phẩm dịch vụ ngân hàng bảo hiểm khép kín; phát triển sản phẩm hàm lượng công nghệ cao tạo khác biệt so với đối thủ cạnh tranh thị trường ưa thích sử dụng - Mở rộng quy mô hoạt động đôi với tăng cường lực tự kiểm tra, quản lý rủi ro, đảm bảo an toàn hiệu kinh doanh - Tăng cường công tác cho vay có tài sản bảo đảm, cho vay trung dài hạn, đồng thời tăng khả quản lý tín dụng, bảo đảm an toàn vốn vay, giảm tỷ lệ nợ xấu - Đào tạo phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao, đáp ứng tiêu chuẩn thông lệ quốc tế, góp phần nâng cao chất lượng hiệu hoạt động ngân hàng xu hội nhập toàn cầu hóa Tiếp tục cải thiện môi trường làm việc từ tổ chức chuyên nghiệp, thân thiện, hội phát triển nghề nghiệp lợi ích xứng đáng cho nhân viên, thu nhập bình quân đầu người mức cao so với thị trường Với công tác tín dụng, Chi nhánh BIDV Tây Hồ bước đầu chọn lọc dự án thực hiệu để đầu tư doanh nghiệp vừa nhỏ Mở rộng tín dụng đến hộ gia đình sản xuất hàng hoá, hộ làm ngành nghề Để thu hút nhiều đối tượng khách hàng tới chi nhánh tăng cường cho vay có bảo đảm tài sản cho vay trung dài hạn đồng thời tăng khả quản lý tín dụng, bảo đảm an toàn vốn vay 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động định giá tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng BIDV- chi nhánh Tây Hồ Với phương châm “Hiệu quả- chất lượng phát triển bền vững” làm mục tiêu hàng đầu hoạt động Trên sở nâng cao lực tài chính, tăng cường kiểm soát hạn chế nợ xấu phát sinh, thực phân loại nợ xử lý nợ xấu, thực phát triển tín dụng đôi với kiểm soát rủi ro, đẩy mạnh hoạt động dịch vụ theo hướng tập trung vào hoạt động phi tín dụng, dịch vụ tài khai thác sản phẩm dịch vụ Tài sản bảo đảm biện pháp hiệu giúp giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng việc định cho vay Trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động công tác định giá TSBĐ chi nhánh xác định công ác quan trọng cần xây dựng đồng hoàn thiện Trước mắt, chi nhánh đào tạo cán định giá chuyên nghiệp công tác phòng tín dụng hướng tới xây dựng mô hình định giá độc lập, tách rời phận định giá với phận tín dụng Đây hướng phù hợp mô hình nhiều ngân hàng Ngoài ra, chi nhánh đề xuất với hệ thống sở liệu nội tài sản, nguồn thông tin để cán định giá xác định giá trị TSBĐ xác tin cậy Trên định hướng BIDV Tây Hồ xác định kế hoạch hoạt động giai đoạn 2016-2020 Đó định hướng cụ thể, rõ ràng phù hợp với tình hình thị trường, tạo sở cho phát triển bền vững chi nhánh nói riêng toàn hệ thống BIDV nói chung 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng định giá Tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng BIDV- chi nhánh Tây Hồ 3.2.1 Xây dựng hệ thống thu nhập cung cấp thông tin để làm liệu phục vụ công tác định giá bất động sản Trên thực tế chuyên viên định giá NHTM thiết lập mối quan hệ đơn vị người cung cấp thông tin Tuy nhiên đơn dựa giúp đỡ, hoạt động chưa có tính thống không theo hệ thống hay tổ chức chặt chẽ Vì mà dẫn đến thiếu xác thông tin có trường hợp cán định giá không thu thập thông tin cần thiết Để nâng cao chất lượng kết định giá nói chung định giá BĐS bảo đảm nói riêng ngân hàng cần phải xây dựng hệ thống thông tin quán tổng hợp, có tính chặt chẽ xác cao Ngoài nguồn khai thác thông tin từ báo chí Internet kênh thông tin phong phú, đơn giản, nhanh chóng có nhiều kênh thông tin mà NH khai thác như: - Thông tin từ sàn Giao dịch, công ty môi giới – đơn vị cầu nối trung gian người bán người mua Như vậy, với đặc thù tính chất công việc đơn vị giúp nắm bắt thông tin xác giao dịch diễn thị trường thời điểm gần nhất, để từ ngân hàng thiết lập sở liệu làm định giá cho phân khúc BĐS Tuy nhiên cần phải có sang lọc chất lượng thông tin cung cấp hỗ trợ từ đơn vị sàn giao dịch này, thị trường BĐS nước ta diễn cách thiếu minh bạch chưa chuẩn xác lắm, công ty môi giới trình hoàn thiện tất mặt - Xây dựng hệ thống sở liệu thông tin từ phòng đăng ký nhà đất quận (huyện), phường (xã) việc mua bán BĐS hợp pháp hóa Phòng đăng ký nơi có lượng thông tin đầy đủ xác thông số nghĩa vụ tài chính, chủ sở hữu, thời điểm giao dịch, giá… giao dịch BĐS hợp pháp Nhà nước công nhận - Xây dựng hệ thống sở liệu thông tin từ phòng kinh doanh Chủ đầu tư có thực sản phẩm BĐS thị trường - Cuối nguồn thông tin không kể đến sử dụng nguồn thông tin BĐS NHTM khác, song nguồn thông tin khó lấy chất lượng thông tin cần phải kiểm duyệt định lượng lại Tuy nhiên, bên cạnh việc trọng xây dựng hệ thống sở liệu thông tin để làm định giá cần phải đánh giá thông tin thiết yếu tiên cần thu thập, cần phải để ý thêm thông tin từ hệ thống văn pháp luật biến đổi vĩ mô diễn thị trường văn hóa, trị, xã hội… Để có sở liệu thông tin có tính xác cao để làm cho công tác định giá đội ngũ cán định ngân hàng cần có lực tâm huyết với nghề để xử lý thành tài sản liệu riêng ngân hàng 3.2.2 Kết hợp phương pháp định giá bất động sản Tại ngân hàng BĐS định giá chủ yếu phương pháp so sánh Phương pháp phù hợp giai đoạn thị trường biến động, qua giá trị BĐS nhiều thay đổi nên ngân hàng nhánh chóng đưa giá trị BĐS Tuy nhiên, thị trường BĐS giai đoạn vừa qua có nhiều biến động phương pháp lại bộc lộ nhược điểm lớn không dự đoán giá BĐS tương lai dẫn đếnloay hoay việc xử lý BĐS để thu hồi vốn Do tùy thuộc vào bối cảnh đánh giá cụ thể BĐS mà ngân hàng nên vận dụng kết hợp phương pháp định giá BĐS cho đưa giá trị hợp lý BĐS cần định giá Ngoài ra, việc định giá BĐS đặt góc độ lợi ích khác nhau, vào lợi ích người định giá lựa chọn hay nhiều phương pháp thích hợp cho BĐS Dưới bảng đánh giá tính phù hợp phương pháp ĐGBS mà ngân hàng xem xét sử dụng kết hợp chúng với nhau: + Đối với loại BĐS có tham gia giao dịch thị trường: Có thu nhập không tạo thu nhập: phương pháp sử dụng hợp lý phương pháp so sánh + Đối với Các loại BĐS không tham gia giao dịch mà tạo thu nhập nên kết hợp phương pháp chi phí thu nhập + Đối với BĐS hình thành tương lai nên kết hợp phương pháp với để đánh giá 3.2.3 Chú trọng nâng cao trình độ chuyên môn cho cán thẩm định tài sản ngân hàng Một nhân tố định đến thành công Ngân hàng người Mọi thay đổi diễn có đạt kết hay không đạt đến mức độ trước hết phụ thuộc vào đội ngũ cán Ngân hàng Vì công tác phát triển nguồn nhân lực chất lượng điều cần thiết Ngân hàng nên có số giải pháp như: - Tập trung nâng cao mặt số lượng chất lượng cho cán định giá: Vì khối lượng tài sản bảo đảm Ngân hàng lớn, dễ gây áp lực công việc cho cán định giá Bên cạnh đó, tạo điều kiện cấp kinh phí cho cán theo khóa học đào tạo thẩm định viên, thi lấy thẻ thẩm định viên (tùy theo kinh phí Ngân hàng mà cử cán thẩm định Ngân hàng học), chữ ký thẩm định viên có giá trị pháp lý xảy tượng tranh chấp - Việc đào tạo đào tạo lại cán định giá phải coi thường xuyên, liên tục Công tác đào tạo cần tập trung vào số vấn đề tăng cường hình thức đào tạo tập trung, kết hợp hình thức tập huấn chỗ, hình thức đào tạo nhằm làm cho cán định giá nắm bắt số nghiệp vụ định thời gian ngắn như: + Tổ chức buổi sinh hoạt nghiệp vụ theo định kỳ + Thảo luận vướng mắc công tác định giá, văn bản, quy trình nghiệp vụ + Phát động phong trào tự học, tự nghiên cứu, tự nâng cao nhận thức, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, tránh tụt hậu trước thay đổi kinh tế, công nghệ trình phát triển hội nhập ngân hàng - Tuyển dụng cán định giá phải thực tốt, quy định ngành cần tuyệt đối có công khâu tuyển dụng Tiêu chuẩn tuyển dụng cán định giá cần có là: + Tiêu chuẩn đạo đức (Liêm khiết, trung thực, tự tin, tháo vát + Tiêu chuẩn chuyên môn (Học vấn, trình độ nghiệp vụ) + Tiêu chuẩn thể chất (sức khoẻ, hình thức…) + Ngân hàng nên có sách sàng lọc, sử dụng có hiệu đội ngũ cán định giá: Hàng năm cần thực việc rà soát, đánh giá phân loại cán thẩm định để có hướng đào tạo, bổ sung kịp thời tránh thiếu hụt đội ngũ cán bộ, đồng thời có sách đãi ngộ nhân nhiên hợp lý Trong điều kiện chế thị trường sách đãi ngộ hợp lý tiền lương, tiền thưởng, hệ số tiền lương có ý nghĩa quan trọng đội ngũ có cống hiến nhiều nhất, chịu áp lực nhiều công việc mang tính rủi ro cao Có vậy, đội ngũ cán định giá phát huy khả nhiệt tình lâu dài Đồng thời thực chế thưởng, phạt nghiêm minh, tạo bầu không khí thi đua, khuyến khích, sáng tạo, phát huy trách nhiệm quyền hạn cá nhân Những cán định giá vi phạm quy chế, quy trình nghiệp vụ tín dụng, làm thất thoát vốn Nhà nước phải xử lý nghiêm khắc, đặc biệt cán thái hoá biến chất Những cán định giá có đạo đức tốt, yêu ngành, yêu nghề, có khả tiếp thị, kinh doanh tốt, mang lại hiệu cao cho Ngân hàng có chế độ khen thưởng xứng đáng nâng lương trước hạn - Tăng cường tính kỷ luật, tính kỷ cương cán định giá: Thường xuyên quán triệt cho cán định giá chức năng, vai trò, nhiệm vụ công tác, từ cán định giá xác định vị trí Thực nghiêm quy trình nghiệp vụ công tác, chấp hành hoàn thành tốt nhiệm vụ phân công Nâng cao tính chủ động công tác; phối hợp với đồng nghiệp, giải công việc Tính kỷ luật kỷ cương cán định giá, việc thân cán định giá tự điều chỉnh, rèn luyện việc giáo dục đoàn thể, thắt chặt vấn đề quản lý cán lãnh đạo quan yếu tố quan trọng để hướng hành vi cán định giá hướng - Trong công tác quản lý, phải thường xuyên quan tâm, xác định nhiệm vụ trị, tư tưởng cho đội ngũ cán định giá Kiên không sử dụng cán thiếu lĩnh trị, lĩnh kinh doanh, thiếu trung thực, không công tâm, lực làm công tác định giá Quản lý cán định giá công việc, sinh hoạt cách chặt chẽ, khoa học 3.2.4 Hoàn thiện tổ chức thực định giá tài sản bảo đảm - Ngân hàng nên đưa quy định phân công trách nhiệm rõ ràng Quá nhiều công việc cho cán dễ dẫn đến sai sót trình làm việc, nên tránh trường hợp cán tín dụng kiêm nhiệm vấn đề thực định giá tài sản bảo đảm từ công tác khách hàng công tác định giá cho vay Bên cạnh đó, cán có mạnh riêng Hoạt động tín dụng đòi hỏi cán tín dụng có nhiều yếu tố Khâu quan hệ khách hàng đòi hỏi tính mềm dẻo, khéo léo khả ứng biến nhanh, khâu định giá TSBĐ lại đòi hỏi cẩn thận, tỉ mỉ, trình độ chuyên môn cao nhiều kinh nghiệm Chinh việc chia thành khâu riêng biệt, có tổ định giá riêng, phòng quan hệ khách hàng riêng tận dụng hết mạnh cán giúp Ngân hàng tăng lợi nhuận - Hạn chế sai sót rủi ro mắc phải trình định giá Trong thời gian tới Ngân hàng cần thực hiên biện pháp sau: + Sau đưa kế định giá cần phải kiểm tra lại kết tính toán, sai sót mắc đánh máy, hoàn tất thủ tục giấy tờ hồ sơ… Công việc giúp góp phần tăng độ xác kết định giá + Kiểm tra giám sát hoạt động định giá thường xuyên; kiểm tra hoạt động tâm lý nhân viên định giá để kịp thời điều chỉnh nhắc nhở, giảm thiểu rủi ro sai sót công tác định giá Để thực hai biện pháp trên, BIDV nên có hệ thống theo dõi, giám sát, chấm điểm công tác định giá cán tín dụng nhằm nâng cao chất lượng định giá Hệ thống lực đẩy vô hình khiến cán tín dụng tâm hơn, nỗ lực hoàn thành nhiệm vụ, giảm thiểu sai sót mục tiêu cho cán tín dụng phấn đấu mức điểm cao Ngân hàng cho hội thăng tiến 3.2.5 Thành lập phận chuyên định giá tài sản bảo đảm Định giá tài sản bảo đảm việc làm khó khăn, phức tạp lại có tính định không nhỏ đến khả thu nợ Ngân hàng Hiện việc định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng tiến hành tập trung với phối hợp cán tín dụng cán lãnh đạo Cách thức mang lại nhiều hạn chế việc định giá, theo dõi không mang tính chuyên môn cao, định giá khó sát thực với giá trị thực tế, không dự đoán, đo lường trước xu hướng thay đổi theo thời gian Do việc định giá tài sản bảo đảm nên giao cho phận chuyên môn khắc phục hạn chế Tuy nhiên, tính xúc công việc khả Ngân hàng điều chưa làm Nhưng khoảng thời gian tới Ngân hàng thành lập phận chuyên môn định giá tài sản bảo đảm số lượng nhân viên Ngân hàng đông số có trình độ cao thẩm định xử lý nợ hạn Điều giúp Ngân hàng đáp ứng nhu cầu kinh doanh khả cạnh tranh Ngân hàng + Bộ phận định giá thành lập riêng biệt nên có tham gia số cán phụ trách việc thẩm định dự án cán xử lý nợ hạn Phòng giao dịch qua công việc chuyên trách mà họ năm vững hết kỹ thuật phân tích, thông tin thành thạo đánh giá theo dõi loại tài sản bảo đảm phức tạp khó tiến hành Ngoài ra, khách hàng trả nợ Ngân hàng phát tài sản bảo đảm để đảm bảo không bị thua lỗ khoản vay không trả nên đòi hỏi cán có kinh nghiệm việc xử lý nợ hạn + Đối với vay định giá tài sản bảo đảm thiết phải có tham gia cán tín dụng giao nhiệm vụ phụ trách tài sản bảo đảm phần vay, trực tiếp sát theo dõi chúng cán tín dụng 3.2.6 Tăng cường hoạt động kiểm tra, giám sát tài sản sau định giá Đối với tài sản bảo đảm bất động sản, Ngân hàng cần tích cực việc kiểm tra lại tài sản đề phòng khách hàng sử dụng tài sản dùng làm tài sản bảo đảm vào mục đích trái luật định Ngân hàng kiểm tra chéo cán tín dụng sớm phát sai sót sửa chữa kịp thời, ngăn chặn rủi ro xảy với ngân hàng 3.3 Một số kiến nghị, đề xuất 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng BIDV Phương pháp định giá đơn giản, chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh phương pháp thu nhập việc xác định giá trị TSBĐ BĐS, chưa có kết hợp, so sánh phương pháp với Do ngân hàng nên sử dụng thêm số phương pháp thẩm định giá khác để làm sở tham chiếu dẫn thêm, BĐS mang tính đầu tư tổ hợp văn phòng, khách sạn… Bởi phương pháp phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập… phương pháp tương đối nhạy cảm,chịu ảnh hưởng lớn từ biến động thị trường; mà thật thị trường BĐS nước ta non trẻ Bên cạnh đó, ngân hàng nên có sách quan tâm phù hợp anh chị em cán nhân viên, để tạo điều kiện khích lệ tinh thần làm việc hiệu Là Chi nhánh lớn hệ thống ngân hàng Đầu Tư Phát Triển, Chi nhánh Tây Hồ có kiến nghị với Ngân hàng BIDV việc ban hành chế tháo gỡ cho vấn đề này, thống phương pháp xác định giá, đề nghị có văn hướng dẫn chương trình đào tạo định giá để cán ngân hàng có kiến thức, kỹ hoàn thiện vấn đề định giá TSBĐ 3.3.2 Kiến nghị với tổ chức, cá nhân vay Các doanh nghiệp, tổ chức cá nhân vay có bảo đảm tài sản cần có thái độ hợp tác, trung thực, kịp thời cung cấp thông tin liên quan đến TSBĐ ngân hàng yêu cầu Các khách hàng cần sử dụng vốn vay mục đích, tránh lãng phí, đồng thời sử dụng bảo quản tốt TSBĐ thời gian vay Việc khách hàng thực tốt điều kiện giúp nâng cao hiệu công việc, tạo thuận lợi công tác định giá tài sản cấp tín dụng cho khách hàng 3.3.3 Kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền Nhà nước đóng vai trò quan trọng - chủ thể quản lý vĩ mô kinh tế nói chung nghề định giá nói riêng Công tác định giá đòi hỏi phải có kiến thức nghiệp vụ vững vàng, đồng thời phải có hiểu biết sâu rộng kinh tế vĩ mô hệ thống văn pháp luật ban hành Vì vậy: - Đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ với tất mảnh đất toàn quốc, đồng thời nhanh chóng hoàn thành việc quản lý thông tin mảnh đất qua số hóa thông tin công nghệ - Cơ quan nhà nước cần phân tách đơn vị chuyên môn cách sâu sắc mảng hoạt động định giá: Định giá BĐS, Định giá giá trị doanh nghiệp; Định giá TS máy móc thiết bị; … - Nhà nước cần đưa biện pháp, sách phù hợp để thị trường BĐS phát triển hoạt động cách lành mạnh minh bạch - Tạo điều kiện thúc đẩy phát triển chứng khoán hóa BĐS lên sàn giao dịch - Nhà nước kết hợp đơn vị, tổ chức tư nhân việc xây dựng phát triển hệ thống thông tin BĐS cập nhật làm thông số - Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực có chất lượng cao công tác hoạt động định giá Thay số lượng đơn vị, trung tâm đào tào cấp chứng ngắn hạn nghề định giá nên đầu tư tập trung phát triển đào tạo giáo dục dài hạn nghề định giá cách nghiêm túc hiệu trường đại học chuyên ngành kinh tế - NHNN cần mở rộng nâng cao chất lượng CIC nhằm xây dựng hệ thống thông tin đa chiều,cập nhật xác, tạo nguồn thông tin chất lượng phục vụ công tác phân tích thẩm định tín dụng cán tín dụng KẾT LUẬN CHƯƠNG III Thông qua trình nghiên cứu lý luận thực tiễn công tác định giá TSBĐ phục vụ hoạt động tín dụng, chương khóa luận đưa số giải pháp, kiến nghị góp phần nâng cao chất lượng công tác định giá TSBĐ chi nhánh BIDV chi nhánh Tây Hồ, đặc biệt BĐS KẾT LUẬN Lịch sử chứng minh vai trò quan trọng hệ thống Ngân hàng Thương mại kinh tế quốc dân Để bắt kịp với tốc độ phát triển khoa học kỹ thuật nói chung trình độ công cụ quản lý nói riêng nước giới Hệ thống Ngân hàng nước ta ngày hoàn chỉnh, bổ sung thích ứng với vận động phát triển kinh tế Vì vậy, để thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước hoạt động NHTM ngày đa dạng hoá phục vụ cách nhanh chóng , xác, đáp ứng nhu cầu thành phần kinh tế Đối với số Ngân hàng nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan tỷ trọng tài sản bảo đảm chưa cao Song xu hướng phát triển phương thức ngày lớn Các Ngân hàng chủ yếu lo sợ lách luật thành phần kinh tế quốc doanh, việc định giá tài sản bảo đảm trình phức tạp, thủ tục rườm rà, pháp luật ban hành cho hình thức nhiều khe hở bất hợp lý, vấn đề cấp lãnh đạo, giới quản lý điều hành hệ thống Ngân hàng quan tâm Định giá tài sản bảo đảm việc làm có ý nghĩa quan trọng Ngân hàng để đảm bảo cho việc sử dụng vốn có hiệu xu phát triển thời gian không xa Với vấn đề nhiều tranh cãi, vướng mắc nên trình nghiên cứu hẳn tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, em mong đóng góp ý kiến thầy cô bạn đọc để đề tài hoàn thiện có giá trị thực tiễn Một lần em xin chân thành cảm ơn anh chị BIDV Tây Hồ nhiệt tình bảo, truyền đạt kinh nghiệm quý báu cung cấp số liệu để viết thêm sinh động Đặc biệt em xin cảm ơn cô giáo Trịnh Chi Mai- Giảng viên trường Học viện ngân hàng giúp đỡ tận tình suốt thời gian nghiên cứu khóa luận khóa luận hoàn thành, đồng thời em xin cảm ơn sâu sắc thầy cô giáo trường Học viện ngân hàng trang bị cho em kiến thức chuyên môn, kinh nghiêm quý báu giúp em tự tin công việc thực tế DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1- Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam- Bộ Tài 2- Luật đất đai 2003 văn hướng dẫn thi hành 3- Giáo trình Định giá bất động sản họat động tín dụng- cách tiếp cận từ ngân hàng thương mại- Nhà xuất Tài Tác giả: TS Phạm Tiến Đạt 4- Giáo trình Thị trường bất động sản- Nhà xuất Trường Đại học Kinh tế Quốc dân- 2006 5- Các công văn hướng dẫn quy trình định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng TMCP Đầu tư phát triển Việt Nam 6- Các trang web: + thamdinhgia.org + tailieu.vn ... đánh giá thực trạng chất lượng định giá tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – chi nhánh Tây Hồ - Một số giải pháp để nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm. .. cho vay ngân hàng, sau thời gian thực tập phòng KHDN ngân hàng TMCP Đầu tư & phát triển Việt Nam- Chi nhánh Tây Hồ, em chọn đề tài: Nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm bất động sản phục... định giá tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng BIDV chi nhánh Tây Hồ Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm bất động sản phục vụ cho vay ngân