LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp: “Hồn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản Công ty cổ phần đầu tư thẩm định giá Việt Nam” cơng trình nghiên cứu thân Những phần sử dụng tài liệu tham khảo khóa luận nêu rõ phần tài liệu tham khảo Các số liệu, kết trình bày khóa luận hồn tồn trung thực, sai em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm chịu kỷ luật khoa nhà trường đề Tác giả khóa luận Lãnh Thị Như LỜI CẢM ƠN Để hồn thành tốt khóa luận này, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Nguyễn Văn Tâm tận tình hướng dẫn em suốt q trình viết khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Học viện Ngân hàng đặc biệt thầy cô khoa Tài chính, tận tình truyền đạt kiến thức năm học tập Với vốn kiến thức tiếp thu q trình học khơng tảng cho q trình nghiên cứu khóa luận mà hành trang quý báu để em bước vào đời cách vững tự tin Cuối em xin kính chúc q thầy dồi sức khỏe thành công nghiệp cao quý Trân trọng cảm ơn! Sinh viên thực hiện: Lãnh Thị Như MỤC LỤC Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam Bảng 1: Kết hoạt động kinh doanh công ty từ 2013 đến 2015 Bảng 2: Kết định giá công ty từ năm 2013 đến 2015 Bảng 3: Đặc điểm pháp lý tài sản Bảng 5: Tỷ lệ kết cấu cịn lại ngơi nhà .6 Bảng 7: Kết định giá bất động sản Mục đích nghiên cứu: 3.Đối tượng phạm vi nghiên cứu: 4.Phương pháp nghiên cứu: 5.Kết cấu khóa luận: CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ .1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN .1 1.2.1 Giá trị bất động sản 1.2.2 Khái niệm sở giá trị định giá bất động sản: .9 1.2.3 Mục đích vai trò định giá bất động sản: .10 1.2.4 Các nguyên tắc chung định giá bất động sản 11 KẾT LUẬN CHƯƠNG 30 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển công ty Cổ phần đầu tư Thẩm định giá Việt Nam 31 2.1.1.1 Mục tiêu .33 2.1.1.2 Chiến lược hoạt động : 33 2.1.1.3 Lĩnh vực hoạt động: 34 2.1.1.4 Mục đích thẩm định giá: 34 2.1.1.5 Mơ hình tổ chức Công ty cổ phần đầu tư thẩm định giá Việt Nam 34 Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam 35 2.1.2 Kết hoạt động năm gần (2013-2015) 35 Bảng 1: Kết hoạt động kinh doanh công ty từ 2013 đến 2015 35 Bảng 2: Kết định giá công ty từ năm 2013 đến 2015 36 2.2.1 Cơ sở định giá bất động sản: 37 2.2.2 Quy trình định giá bất động sản: 39 2.2.3 Phương pháp định giá bất động sản chủ yếu sử dụng: 42 2.2.4 Thực trạng vận dụng quy trình phương pháp định giá bất động sản TDG Vietnam qua ví dụ thực tế: 49 Bảng 3: Đặc điểm pháp lý tài sản 52 Bảng 5: Tỷ lệ kết cấu cịn lại ngơi nhà .59 Bảng 7: Kết định giá bất động sản 62 2.3.1 Những mặt đạt 63 Về phương pháp định giá 67 2.3.2.2 Nguyên nhân .69 KẾT LUẬN CHƯƠNG 72 CHƯƠNG 72 MỘT sỐ giẢI pháp hồn thiỆn quy trình, phương pháp đỊnh giá bẤt đỘng sẢn tẠi công ty cỔ phẦn đẦu tư thẨm đỊnh giá ViỆt nam 72 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM .74 3.2.1.1 Hoàn thiện công tác lập kế hoạch định giá .74 3.2.1.2 Hồn thiện cơng tác thu thập phân tích thơng tin 75 3.2.1.3 Hoàn thiện việc lập báo cáo chứng thư thẩm định giá bất động sản .77 3.2.1.4 Đẩy mạnh công tác thiết lập kho giá, thông tin, xây dựng hệ thống sở liệu thống .77 3.2.1.5 Hạn chế rủi ro, sai sót trình định giá 78 3.2.2.1 Vận dụng linh hoạt tổng hợp phương pháp định giá 78 3.2.2.2 Nâng cao hiệu thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí 79 3.2.3.1 Nâng cao lực đội ngũ cán thẩm định giá 82 3.3 MỘt sỐ kiẾn nghỊ nhẰm hồn thiỆn quy trình phương pháp đỊnh giá bẤt đỘng sẢn tẠi Công ty CỔ phẦn ĐẦu tư ThẨm đỊnh giá ViỆt Nam .84 3.3.1 Kiến nghị Nhà nước 84 3.3.2 Đối với Bộ tài 85 3.3.3 Kiến nghị với bên yêu cầu định giá .87 KẾT LUẬN 89 DANH MỤC CÁC BẢNG, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam Bảng 1: Kết hoạt động kinh doanh công ty từ 2013 đến 2015 Bảng 2: Kết định giá công ty từ năm 2013 đến 2015 Bảng 3: Đặc điểm pháp lý tài sản Bảng 4: Khảo sát tài sản Bảng 5: Tỷ lệ kết cấu cịn lại ngơi nhà Bảng 6: Tổng giá trị cơng trình đất Bảng 7: Kết định giá bất động sản KÍ TỰ VIẾT TẮT STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 KÍ TỰ BĐS BĐSĐG BĐSSS BTCT ĐGBĐS IVSC LNNĐT LTCN M&A NTCC NTĐG NTDKCKLITL NTSDTNVHQN NTTT QSDĐ TDG Vietnam TĐV TTBĐS DIẾN GIẢI Bất Động Sản Bất động sản định giá Bất động sản so sánh Bê tông cốt thép Định giá Bất động sản Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế Lợi nhuận nhà đầu tư Lỗi thời chức Mua bán, sáp nhập Nguyên tắc cung cầu Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Nguyên tắc thay Quyền sử dụng đất Công ty Cổ phần đầu tư Thẩm định giá Việt Nam Thẩm định viên Thị trường Bất động sản LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn phát triển rõ rệt như: từ kinh tế thuộc địa, sang kinh tế không thức (hay cịn gọi kinh tế ngầm),rồi tới kinh tế kế hoạch hóa……Và nay, nước ta kinh tế tương đối phát triển hứa hẹn nhiều bước tiến mới, kinh tế thị trường đánh dấu phát triển kinh tế Ngày nay, ngành kinh tế có phát triển đáng kể có tác động qua lại với thị trường tài chính, tiền tệ đặc biệt thị trường bất động sản Thị trường bất động sản đóng vai trị quan trọng đất đai tài nguyên quý quốc gia, phần định phát triển quốc gia Bất động sản lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mặt đời sống kinh tế - xã hội Giá trị Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế,….Bởi vậy, định giá Bất động sản coi trung tâm hoạt động kinh tế kinh tế thị trường Trong giai đoạn nay, mà kinh tế giai đoạn hội nhập phát triển, hoạt động mua, bán, giao dịch, dự án đầu tư,…về Bất động sản trở nên đa dạng phức tạp định giá Bất động sản thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất đóng vai trị quan trọng trở nên cấp thiết hết Ở Việt Nam, định giá Bất động sản thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất không vấn đề mẻ, song chưa thật phổ biến kinh tế Chính vào nghiên cứu đề tài mong muốn em tìm hiểu rõ ngành định giá BĐS Việt Nam nhằm qua hoàn thiện kiến thức cho thân đưa vài ý kiến góp ý nhằm hồn thiện quy trình phương pháp định giá Việt Nam Trong thời gian qua thực tập Công ty cổ phần đầu tư thẩm định giá Việt Nam bước đầu tiếp xúc với công tác định giá Em phần hiểu chất,những giai đoạn làm việc khó khăn,và vấn đề quan trọng mang lại thành công công tác định giá tai Tuy nhiên thân em nhận thấy cơng tác định giá cơng ty cịn số hạn chế định.Vì vậy, em xin nêu số ý kiến đóng góp để cơng tác định giá cơng ty hồn thiện mang lại nhiều thành công Qua thời gian nghiên cứu tìm hiểu, thân em tự nhận thấy tầm quan trọng vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu Cơng ty cổ phần đầu tư thẩm định giá Việt Nam, em định chọn đề tài: “Hồn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam" làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận Mục đích nghiên cứu: Thực nghiên cứu, đề tài hướng đến xử lý vấn đề sau: 2.1 Về khía cạnh lý luận - Hệ thống hóa sở lý luận định giá bất động sản, quy trình phương pháp định giá bất động sản 2.2 Về khía cạnh thực tiễn - Làm rõ thực tế áp dụng quy trình phương pháp định giá bất động sản - Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình phương pháp này, đưa số kiến nghị với quan liên quan Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: bất động sản định giá TDG Vietnam; Phạm vi nghiên cứu: bất động sản thuộc toàn tỉnh, thành phố, quận, huyện mà TDG Vietnam cung cấp dịch vụ định giá Phương pháp nghiên cứu: Khóa luận sử dụng phương pháp: - Phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử - Nghiên cứu, phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp số liệu, khảo sát thực tế Kết cấu khóa luận: Ngồi phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung khóa luận kết cấu theo chương: Chương 1: Tổng quan quy trình phương pháp định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng quy trình phương pháp định giá bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam Nhân đây, em xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo anh chị Công ty giúp đỡ em suốt thời gian thực tập Em xin chân thành cảm ơn ThS Nguyễn Văn Tâm thầy cô môn Định giá tài sản tận tình bảo giúp em hồn thành khóa luận 76 - Nhận biết loại tài liệu cần sử dụng trình định giá như: tài liệu tài sản mục tiêu, so sánh, pháp lý, tài liệu chứng cớ động thái thị trường - Nhận biết quan, tổ chức có trách nhiệm cung cấp nguồn tài liệu đáng tin câỵ kiểm chứng Để đạt hiệu cao, thẩm định viên nên lập mẫu chung để liệt kê chi tiết, đầy đủ thông tin cần thu thập lưu trữ làm sở liệu cho công ty để điều tra thu thập thông tin cho tất bất động sản, đồng thời q trình thực có điều chỉnh loại bất động sản cụ thể Tìm kiếm thu thập thông tin bất động sản so sánh ảnh hưởng lớn đến kết thẩm định Ngoài kinh nghiệm, hiểu biết thân chuyên viên định giá khoảng giá bất động sản khu vựa đó, đánh giá tình hình thị trường bất động sản thời điểm định giá thông tin bất động sản so sánh chủ yếu để chuyên viên ước tính mức giá hợp lý cho bất động sản mục tiêu Do vậy, q trình thu thập thơng tin cần có so sánh, kiểm tra chéo thông tin thu được; không dựa chiều vào thông tin khách hàng hay bên cung cấp mà phải có thẩm tra lại độ tin cậy thơng tin đó, đảm bảo thơng tin hồn tồn xác đáng tin cậy Khi phân tích thơng tin, TĐV cần nhận biết đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu tài sản có ảnh hưởng đến giá trị tài sản Từ TĐV tiến hành lại bỏ thông tin vụn vặt, không cẩn thiết để tập trung vào đánh giá yếu tố bản, tránh việc xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá chung chung bất động sản thẩm định - Những thông tin thu bảng giá đất theo quy định Nhà nước, qua đấu giá , qua báo chí qua khảo sát thu thập thực tế… cần xem xét đưa thứ tự ưu tiên để đưa vào sử dụng qua trình thẩm định giá Đặc biệt phân tích giao dịch thị trường, thơng tin từ nguồn khác có độ xác khác thơng tin qua điều tra thực tế có độ xác thơng tin sử dụng báo Vì vậy, thẩm định viên cần phải phân tích chi tiết, rõ 77 ràng thông tin; đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trường, mức độ tin cậy thông tin; đồng thời thẩm định viên phải xác định nội dung, mục đích sử dụng tầm quan trọng loại thông tin Xem xét giao dịch có phải giao dịch thị trường hay khơng, có dựa nguyên tắc tự nguyện “ người bán sẵn sàng bán người mua có khả tốn” hay khơng đồng thời đặt yếu tố cần xem xét tình hình thị trường tại, kế hoạch, chủ trương Nhà Nước, quyền địa phương 3.2.1.3 Hoàn thiện việc lập báo cáo chứng thư thẩm định giá bất động sản Cách trình bày báo cáo định giá vừa khoa học ngắn gọn dễ hiểu vấn đề quan trọng công tác định giá Trong biên định giá báo cáo định giá quy định đầy đủ yếu tố cần thiết BĐS mục tiêu cho việc xác định giá trị: Tình trạng pháp lí, điều kiện tốn; Miêu tả vị trí, trạng sử dụng, khả chuyển nhượng thị trường,… Số lượng BĐSSS để thực so sánh báo cáo cần tăng cường nhiều việc điều chỉnh chúng BĐS mục tiêu làm tăng thêm hiệu việc định giá Đồng thời báo cáo định giá thể tính khách quan, trung thực, tính chuyên nghiệp độ tin cậy khách hàng công ty 3.2.1.4 Đẩy mạnh công tác thiết lập kho giá, thông tin, xây dựng hệ thống sở liệu thống Sử dụng cơng nghệ thơng tin để tạo nên sở liệu thống kê cho công ty bất động sản trước làm sở để so sánh, đối chiếu Hiện nay, cơng ty bước hồn thiện hệ thống thông tin giá BĐS làm liệu cho hợp đồng BĐS Trong thời gian dài, nguồn liệu lịch sử, thông tin đầy đủ giá trị, giúp cho thẩm định viên trình tác nghiệp, tạo điều kiện cho quy trình định giá diễn nhanh hơn, dễ dàng Hoàn thiện văn liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản Ban hành văn bản, tài liệu cần thiết phục vụ công tác thẩm định giá; Điều chỉnh, bổ sung kịp thời quy định hành khơng cịn phù hợp; rà sốt trường hợp đặc thù khu vực 78 Xây dựng bảng giá cho loại hình bất động sản khác nhau: chung cư, biệt thự, khách sạn… Xây dựng bảng so sánh tỷ lệ giá đất, Bảng đơn giá đất khu vực, xác định đơn giá giá trị công trình xây dựng đất, xây dựng bảng hệ số điều chỉnh tham khảo Thông tin cập nhật thường xuyên có chọn lọc, đối chiếu, phân tích từ nhiều nguồn khác Xây dựng phần mềm thẩm định: Hiện cơng ty có sử dụng phần mềm tin học văn phòng bản: Word, Excel, Easy treet draw… để hỗ trợ cho nghiệp vụ định giá chưa có phần mềm thẩm định giá đê phục vụ hoạt động nghiệp vụ cơng tác quản lí Khi xây dựng phần mềm giúp công tác thẩm định giá cách nhanh chóng khoa học ( quản lí vụ thẩm định, quản lí liệu thị trường…) 3.2.1.5 Hạn chế rủi ro, sai sót q trình định giá - Cần kiểm tra lại kết tính tốn cẩn trọng q trình đánh máy, hoàn thiện báo cáo trước bàn giao lại cho khách hàng Việc làm quan trọng mang lại độ xác cho kết định giá giúp - tạo uy tín, niềm tin khách hàng Cần giám sát, kiểm tra hoạt động định giá thường xuyên để phát sai sót, điều chỉnh kịp thời Từ làm giảm thiểu rủi ro hoạt động định - giá Quá trình thu thập thông tin phải xem xét cách cẩn thận có nhiều nguồn thơng tin khơng thống, khơng cịn phù hợp Thơng tin thu - thập phải có chọn lọc xử lí khoa học Cần nâng cao lực làm việc chuyên viên định giá công ty, điều giúp tránh sai sót thiếu kỹ làm việc q trình định giá 3.2.2 Hồn thiện phương pháp thẩm định giá 3.2.2.1 Vận dụng linh hoạt tổng hợp phương pháp định giá Đứng trước bất động sản cụ thể có nhiều phương pháp khác để định giá, với phương pháp khác đem lại kết khác Trong kết này, khơng có kết đúng, khơng có kết sai mà có kết có độ tin cậy cao nên dựa vào làm cho việc 79 định Do đó, khơng có phương pháp xác đúng, có phương pháp thích hợp nhất, phù hợp Các phương pháp khác mang tính chất hỗ trợ, bổ sung, kiểm tra kết phương pháp phù hợp Tuy nhiên việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố có yếu tố thơng tin Mỗi bất động sản cần định giá nên sử dụng từ hai phương pháp định giá trở lên để đưa kết Sau có kết thẩm định từ phương pháp Thẩm định viên tiến hành đưa giá trị cuối cách tính trọng số.Việc lấy trọng số tùy thuộc vào đánh giá TĐV để xem xét đưa trọng số Khơng nên đóng khung cứng cho trọng số mà nên đặt trọng số khoảng để TĐV tùy vào trường hợp cụ thể lựa chọn tỷ lệ cho phù hợp Các thẩm định viên phải có chứng rõ ràng để giải thích cho việc lựa chọn phải chịu trách nhiệm trước kết mà đưa 3.2.2.2 Nâng cao hiệu thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí Trong q trình thực tập công ty, phần lớn công việc trực tiếp thực định giá bất động sản theo phương pháp so sánh chi phí Để nâng cao độ xác kết định giá, em xin đề xuất số giải pháp sau: Thứ nhất, tiếp cận nhiều cách thức khác việc xác định giá trị thẩm định Trong phương pháp so sánh, sau phân tích thương vụ so sánh thẩm định viên cần lập luận để đưa mức giá cuối Để thực công việc thẩm định viên sử dụng kỹ thuật điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam thực Ngồi ra, thẩm định viên sử dụng nhiều cách khác để lập luận đưa mức giá cuối như: Đối với BĐS so sánh kết có chênh lệch lớn giá thẩm định viên khơng sử dụng kết Điều nhằm kiểm tra tính hiểu biết người mua, trường hợp người mua mua cao giá bình thường Hoặc dựa kết so sánh điểm giống khác BĐS mục tiêu BĐS so sánh, vào điểm khác thẩm định 80 viên sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao điểm áp dụng cho tiêu chí có điều kiện tốt Thứ hai, nâng cao hiệu thực kỹ thuật phân tích thương vụ, phân tích mối quan hệ cung-cầu việc sử dụng tốt hiệu bất động sản Phân tích so sánh hay phân tích thương vụ mấu chốt phương pháp so sánh trực tiếp Thực tế cho thấy, lực thẩm định viên thể chủ yếu qua khả phân tích thương vụ.Hơn nữa, thực tốt kỹ thuật này, kết định giá có độ tin cậy cao Trước hết, TĐV phải phân tích xem giao dịch chứng có phải giao dịch thị trường hay khơng: BĐS có tiếp thị cơng khai hay khơng, người mua người bán có tự nguyện hay khơng; giao dịch có diễn khách quan hay khơng,….Đồng thời, TĐV phải phân tích thái độ tâm lý người mua với biến động thị trường.Phương pháp định giá BĐS Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam hạn chế chưa thực tốt kỹ thuật phân tích thương vụ Phân tích rõ điểm giống khác BĐS mục tiêu BĐS so sánh, điểm khác khác lý chủ yếu dẫn đến khác giá trị hai BĐS để từ có điều chỉnh cho phù hợp Thứ ba, việc giả định lô đất trống sử dụng tốt hiệu phải phù hợp với tình hình khu vực, phù hợp điều kiện pháp lý, kinh tế kỹ thuật, môi trường xung quanh yếu tố tác động khác Thứ tư, thẩm định viên cần xác định rõ giá trị cịn lại cơng trình đất Trong việc ước lượng tỷ lệ chất lượng lại cơng trình, ý đến mức giảm giá hao mòn kinh tế hao mòn lỗi thời chức năng; phải có q trình điều tra khảo sát thực tế, ghi chép phản ánh trạng cơng trình Khơng nên dựa vào văn Nhà nước ban hành suất vốn đầu tư, số xây dựng để tính tốn chi phí xây dựng cơng trình mà nên thu thập thêm thơng tin giá ngun vật liệu, chi phí nhân cơng,…bởi chứng thị trường chấp nhận suất vốn đầu tư, số giá xây dựng thường có chênh lệch so với 81 thị trường thực tế Trong trường hợp phức tạp, ngồi tầm kiểm sốt TĐV, cơng ty th chun gia lĩnh vực xây dựng, kiến trúc…, nước để hỗ trợ cho thẩm định viên Em xin đưa đề suất việc xác định tỷ lệ hao mòn chất lượng lại cơng trình để tiện cho việc tính tốn sử dụng việc xác định giá trị lại cơng trình xây dựng sau: Giả sử nhà riêng lẻ, nhà từ 25 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT, tường bao xây gạch, sàn, mái BTCT đổ chỗ , thời gian trích khấu hao trung bình 35 năm tiến hành trích khấu hao sau: Tuổi đời hiệu 1- năm 6-10 năm 11-15 năm 16-20 năm 21- 25 năm 26-30 năm 31- 35 năm Tỷ lệ hao mòn Chất lượng lại 10% 20% 35% 50% 70% 80% 90% 90% 80% 65% 50% 30% 20% 10% Thứ năm, cần tính đến thay đổi có ảnh hưởng tới giá trị bất động sản tương lai Thị trường bất động sản sở thích, thị hiếu nhu cầu người ln ln thay đổi Chính yếu tố kinh tế, trị, văn hóa- xã hội cần xem xét để lượng hóa, từ làm để đánh giá giá trị cảu bất động sản Cần phân tích kỹ yếu tố hạ tầng kỹ thuật hạ tầng kinh tế xã hội yếu tố sở thị hiếu khách hàng Về yếu tố hạ tầng xã hội, cần trọng phân tích yếu tố như: an ninh xã hội, dân trí, cảnh quan môi trường, giao thông đặc biệt yếu tố phong thủy.Việt Nam đánh giá quốc gia ưa thích nắm giữ bất động sản lớn giới với tư tưởng văn hóa Phương Đơng đa dạng phức tạp, yếu tố phong thủy cẩn xem xét kĩ lưỡng để đánh giá giá trị 82 bất động sản Cần xem xét mặt dân trí khu vực có bất động sản cần thẩm định bất động sản so sánh để thấy mức độ chênh lệch, từ đánh giá xác giá trị bất động sản Hay thị hiếu khách hàng thay đổi, cách vài năm, khách hàng chủ yếu thích mua bất động sản đất xu hướng chuyển sang ưu thích hộ chung cư cao cấp Chính vậy, cần tìm hiểu thị hiếu khách hàng để đưa cách nhìn nhận, nhận giá khách quan 3.2.3 Một số giải pháp khác 3.2.3.1 Nâng cao lực đội ngũ cán thẩm định giá Thẩm định giá bất động sản vừa khoa học vừa nghệ thuật Kết định giá phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan, vào trình độ chuyên môn, kinh nghiệm đạo đức nghề nghiệp chuyên viên định giá Rất xảy tình huống: hai nhà định giá có tay nghề, trình độ chun môn lương tâm nghề nghiệp nhau, định giá bất động sản đưa kết luận khác Để hồn thiện cơng tác định giá bất động sản nâng cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá yếu tố khơng thể khơng quan tâm chất lượng đội ngũ cán bộ, chuyên viên định giá Thứ chuyên môn: chuyên viên thẩm định giá cần thường xuyên cập nhật văn quy phạm pháp luật liên quan đến bất động sản lĩnh vực liên quan khác để hiểu rõ quy đinh cần thiết áp dụng vào thực tiễn, sở pháp lý quan trọng cho định giá bất động sản Hành nghề khách quan, công bằng, công bằng, thận trọng, tuân theo quy định pháp luật tiêu chuẩn thẩm định giá;Thường xun học hỏi nâng cao trình độ chun mơn… Thứ hai đào tạo: cơng ty phải có quy định cụ thể trách nhiệm chuyên môn thẩm định viên hành nghề thẩm định giá Thường xuyên tổ chức tập huấn, đào tạo nâng cao kiến thức cho chuyên viên thẩm định không lĩnh vực thẩm định lĩnh vực liên quan khác Đồng thời, tạo môi trường điều kiện làm việc tốt để chuyên viên phát huy lịng nhiệt tình, sáng tạo hiệu làm việc cao 83 Thứ ba nâng cao đạo đức nghề nghiệp Thẩm định viên: TĐV tuân thủ tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp,tuân thủ quy định pháp luật tiêu chuẩn thẩm định giá Xây dựng chế khen thưởng, chế độ đãi ngộ thích hợp sách xử phạt, kỉ luật thích hợp để khuyến khích, răn đe Thứ tư xây dựng sách khuyến khích lao động: Xây dựng lại hệ thống cấp bậc làm cho việc xây dưng chế độ tiền lương; Xây dựng chế độ lương theo suất Đối với hợp đồng thẩm định, thẩm định viên trích thưởng khoản thưởng 3.2.3.2 Tăng cường sở vật chất Có thể thấy cơng tác thẩm định giá nói chung, việc thực quy trình phương pháp thẩm định giá nói riêng, để đảm bảo tiến độ thực công việc đạt hiệu cơng việc cách tốt yếu tố sở vật chất phải đáp ứng đầy đủ kịp thời Với tình hình tại, công ty cần tang cường sở vật chất số lượng chất lượng Cơ sở vật chất cần bổ sung gồm công cụ phục vụ tác nghiệp: máy ảnh, la bàn, thước đô điện tử, phương tiện lại, máy in, máy photo, máy scan,… 3.2.3.3 Đổi mơ hình quản lý hoạt động Cơng ty Có chế quản lí chặt chẽ hơn, tăng cường vai trò tổ trưởng tổ chun mơn việc thực quản lí chuyên viên thẩm định Không giám đốc tiếp quản hoạt động thẩm định giá chuyên viên mà cịn có phận chun trách giám sát điều hành hoạt động chuyên viên Phân công rõ chức năng, nhiệm vụ giao quyền cho phòng nghiệp vụ giúp cho giám sát chặt chẽ hơn, thực tế hơn, tránh quản lí chồng chéo, không chuyên môn phận quản lý, đồng thời giảm bớt gánh nặng công việc cho giám đốc, giúp việc quản lí hoạt động Cơng ty nhanh chóng, kịp thời 84 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 3.3.1 Kiến nghị Nhà nước Hoạt động định giá chịu chi phối nhiều yếu tố bên quy định, hệ thống pháp luật nhà nước, Trong thời gian qua, Nhà nước có nhiều tác động tích cực thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nói chung hoạt động định giá nói riêng, song chưa thực hiệu Để hồn thiện cơng tác định giá BĐS, thời gian tới, Nhà nước cần phải đưa biện pháp hiệu Thứ nhất, Nhà nước cần quan tâm, tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực định giá bất động sản, khuyến khích doanh nghiệp định giá nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Hiện nay, nước có số trường đào tạo chuyên ngành BĐS, định giá, đó, chủ yếu đào tạo ngắn hạn, theo tín Vì thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm mở thêm nhiều trường đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày lớn toàn xã hội Mặt khác, Nhà nước cần quan tâm nhiều đến chất lượng đào tạo đơn vị Hiện đội ngũ TĐV nước ta nhìn chung cịn thiếu trình độ chun mơn kinh nghiệm nghề nghiệp Hơn nữa, chất lượng đào tạo nhiều trường chưa cao, không sát với thực tế thị trường Do đó, nâng cao chất lượng đào tạo cần thiết Thứ hai, Nhà nước cần hoàn chỉnh hệ thống văn quy phạm pháp luật cách đồng có liên quan đến BĐS nói chung định giá BĐS nói riêng Hiện nay, hệ thống văn pháp lý định giá thiếu chưa tồn diện, thiếu đồng nên khơng thể kiểm soát hoạt động Điều làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình phương pháp định giá TĐV.Vấn đề đặt Nhà nước cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống văn cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho TĐV trình áp dụng Tuy nhiên, vấn đề khó, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, việc thực 85 khơng phải sớm chiều mà cần phải có thời gian định Đồng thời, để có hiệu cần có tư vấn nhiều chuyên gia tổ chức quốc tế Thứ ba, Nhà nước cần có biện pháp quản lý hiệu đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, quản lý hoạt động tổ chức định giá Một khó khăn lớn hoạt động định giá BĐS Việt Nam phát triển không lành mạnh thị trường BĐS Quản lý Nhà nước thị trường chưa hiệu quả, thị trường minh bạch Nhà nước cần xây dựng thư viện điện tử giao dịch BĐS thị trường để kiểm soát thị trường tốt phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản Thứ tư, Nhà nước cần tiếp tục cải cách thủ tục liên quan đến hành đất đai đặc biệt thủ tục giao đất, cho thuê đất nhà đầu tư, điều chỉnh số nội dung quy định giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư… Về lâu dài, để tháo gỡ khó khăn phát triển thị trường bất động sản, cần tiếp tục đổi sách đất đai, Nhà nước chủ động điều tiết giá đất thị trường quan hệ cung cầu đất, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thông thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng với q trình đổi sách đất đai; tạo chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản Tiếp tục hỗ trợ cho nhà đầu tư để đưa nhanh bất động sản cịn đóng băng vào thị trường để tăng cung, đặc biệt nhà đầu tư có lực thực Vai trò Nhà nước thị trường BĐS nói chung hoạt động định giá BĐS nói riêng quan trọng Để hồn thiện công tác định giá BĐS, can thiệp Nhà nước thiếu vô cấp bách Tuy nhiên, can thiệp mang tính định hướng vĩ mô, muốn hiệu cần phối hợp đồng cán bộ, ngành, địa phương có liên quan khác 3.3.2 Đối với Bộ tài Bộ Tài chính- quan chủ quản- quản lý cách trực tiếp hoạt động tổ chức định giá, quy định cách thức hoạt động tổ chức Tuy nhiên 86 thời gian qua, việc quản lý cịn có số yếu định Trong thời gian tới, Bộ Tài cần có điều chỉnh kịp thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định hoạt động TĐV Thứ nhất, Bộ Tài cần phải ban hành thông tư hướng dẫn kịp thời, hướng dẫn cụ thể cho đơn vị thực Tốc độ ban hành thông tư hướng dẫn chậm, không theo kịp phát triển kinh tế động thái thị trường, ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp định giá TĐV Để khắc phục hạn chế này, Bộ Tài Chính cần: + Đẩy nhanh tốc độ thông tư hướng dẫn; Nội dung thông tư phải cụ thể, rõ ràng, dễ hiểu, tránh nhầm lẫn phù hợp với tình hình thực tế + Các thông tư hướng dẫn phải thông báo rộng rãi đến tất quan, đơn vị, cá nhân có liên quan + Hướng dẫn, kiểm tra chặt chẽ việc áp dụng thông tư đơn vị + Hồn thiện cơng tác kiểm tra chất lượng định giá Thứ hai, Bộ Tài cần hồn thiện công tác kiểm tra chất lượng thẩm định: xây dựng chuẩn mực rõ ràng, thành lập ban chuyên trách để kiểm tra chất lượng định giá đơn vị Thường xuyên tiến hành kiểm tra chất lượng Thẩm định có biện pháp xử lý thích hợp trường hợp vi phạm Thứ ba, tổ chức có hiệu cơng tác đào tạo thi cấp thẻ TĐV cho cá nhân Trong năm gần đây, nhu cầu học tập thi lấy thẻ TĐV ngày tăng, Công ty BĐS Tuy nhiên, số người cấp thẻ TĐV chưa nhiều, chất lượng chưa cao Trong thời gian tới, Bộ Tài cần có biện pháp kịp thời nhằm hồn thiện cơng tác này, cụ thể: + Nâng cao chất lượng đào tạo TĐV Trong q trình đào tạo kết hợp với chuyên gia nước để học hỏi thêm kinh nghiệm + Tổ chức nhiều khoá học với thời điểm khác nhau, tạo điều kiện cho nhiều người tham gia, đáp ứng nhu cầu ngày cao + Quản lý chặt chẽ hoạt động nhũng TĐV cấp thẻ để có biện pháp xử lý kịp thời trường hợp vi phạm 87 3.3.3 Kiến nghị với bên yêu cầu định giá Trong trình định giá, TĐV cần hợp tác khách hàng việc cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu liên quan BĐS, đảm bảo tính pháp lý thơng tin đưa phải chịu trách nhiệm hoàn toàn gian dối cung cấp thông tin Tạo điều kiện thuận lợi cho TĐV thu thập thông tin tài sản yêu cầu thẩm định giá Sự hợp tác khách hàng tạo điều kiện thuận lợi cho TĐV q trình thu thập cách minh thơng tin để từ vận dụng cách hiệu phương pháp thẩm định bất động sản 88 KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên sở nhận thức lý luận định giá bất động sản với trình thực tập công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam, em học hỏi nhiều kinh nghiệm thực tế qua mạnh dạn đưa số giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản Công ty Bên cạnh đưa vài ý kiến với Nhà nước, Bộ tài nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản 89 KẾT LUẬN Dựa kiến thức suốt trình học tập với khoảng thời gian thực tập tìm hiểu tình hình hoạt động thực tế Cơng ty Cổ phần đầu tư thẩm định giá Việt Nam, khóa luận em giải vấn đề sau: Thứ nhất, làm rõ sở lý luận liên quan tới BĐS định giá bất động sản với nguyên tắc, sở yếu tố tác động tới bất động sản định giá bất động sản Đồng thời nêu lên nét quy trình, phương pháp định giá bất động sản Thứ hai, nêu lên thực trạng công tác định giá BĐS Công ty Cổ phần Đầu tưvà Thẩm định giá Việt Nam, bao gồm khái quát cơng ty, tình hình hoạt động, thành tích cơng tác định giá BĐS, đưa đánh giá ưu điểm, hạn chế số nguyên nhân hạn chế quy trình phương pháp định giá BĐS cơng ty Thứ ba, dựa tình hình kinh tế thuận lợi khó khăn Cơng ty, khóa luận đưa giải pháp hồn thiện quy trình, phương pháp định số giải pháp khác đào tạo nhân lực, tang cường sở vật chất đổi mơ hình quản lý hoạt động Cơng ty,… kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền, nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS Công ty Trên sở nhận thức lý luận thẩm định giá BĐS với q trình thực tập Cơng ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam em học hỏi nhiều kinh nghiệm thực tế qua mạnh dạn đưa số giải pháp hồn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS cơng ty Tuy nhiên, cịn hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thực tế thời gian nên khóa luận em đưa ý kiến ban đầu chắn tránh khỏi thiếu sót Em kính mong nhận ý kiến đóng góp chân thành q thầy giáo bạn đọc để khóa luận em hồn thiện lý luận thực tiễn Em xin chân thành cảm ơn! 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Nguyên lý chung định giá tài sản, tác giả TS Phạm Tiến Đạt- Học Viện Ngân hàng, NXB Tài chính, 2015 Giáo trình Định giá Bất động sản, tác giả TS Phạm Tiến Đạt- Học Viện Ngân hàng, NXB Tài chính, 2015 Bài giảng Định giá bất động sản Bộ môn Định giá tài sản, khoa Tài chính, Học viện Ngân hàng Hồ sơ lực Công ty Cổ phần đầu tư Thẩm định giá Việt Nam Báo cáo, chứng thư Công ty Cổ phần đầu tư Thẩm định giá Việt Nam Luật Giá Số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 Quốc hội khóa XIII văn hướng dẫn Thông tư số 158/2014/TT-BTC V/v ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03, 04 Thông tư số 28/2015/TT-BTC V/v ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07 Thông tư số 126/2015/TT-BTC V/v ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10 10 Các tài liệu liên quan khác ... phương pháp định giá bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá. .. giá bẤt đỘng sẢn tẠi cơng ty cỔ phẦn đẦu tư thẨm đỊnh giá ViỆt nam 72 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM... GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 2.1 GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển công ty Cổ phần đầu tư