Đang tải... (xem toàn văn)
Dự kiến bán dự án được 60 tỷ đồng, trong khi phải nộp thuế đất là 57 tỷ đồng, Giám đốc Công ty địa ốc Bình Dân Lê Ngọc Tú kiến nghị được đóng tiền sử dụng đất bằng đất. Ông Tú đầu tư dự án rộng 14.000 m2 dành cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp. Công ty địa ốc Bình Dân được hướng dẫn nộp tiền sử dụng đất 57 tỷ đồng trong khi dự trù bán hết dự án chỉ thu được 60 tỷ đồng. Trước viễn cảnh đó, doanh nhân này đã gõ cửa nhiều nơi để xin cứu xét vì tiền sử dụng đất bất hợp lý. Tuy nhiên, 3 năm qua ông vẫn chưa được giải quyết
Bài viết 1: Doanh nghiệp địa ốc xin nộp thuế đất ( theo Vnexpress) Dự kiến bán dự án 60 tỷ đồng, phải nộp thuế đất 57 tỷ đồng, Giám đốc Công ty địa ốc Bình Dân - Lê Ngọc Tú kiến nghị đóng tiền sử dụng đất đất Ông Tú đầu tư dự án rộng 14.000 m2 dành cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp Công ty địa ốc Bình Dân hướng dẫn nộp tiền sử dụng đất 57 tỷ đồng dự trù bán hết dự án thu 60 tỷ đồng Trước viễn cảnh đó, doanh nhân gõ cửa nhiều nơi để xin cứu xét tiền sử dụng đất bất hợp lý Tuy nhiên, năm qua ông chưa giải "Tiền sử dụng đất cao, thị trường lại khó nên xin đóng thuế đất dự án Nếu không xong, xin giao dự án lại cho Nhà nước, quyền kinh doanh, sau bù trừ cho lại nhiêu cho”, ông Tú giãi bày Trường hợp bế tắc Công ty địa ốc Bình Dân tiền sử dụng đất cá biệt Trong bối cảnh thị trường bất động sản xuống dốc, giá giảm mạnh, Nghị định 69 Chính phủ ban hành ngày 13/8/2009 quy định thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường khiến hàng loạt doanh nghiệp bất động sản phải "méo mặt" Trừ dự án cũ triển khai, hầu hết dự án khó khăn Nghị định 69 định thu tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường Ảnh: Vũ Lê Trước đây, tiền sử dụng đất tính dựa theo bảng giá đất 20-30% giá thị trường Nay tiền sử dụng đất vào giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế Điều có nghĩa bù trừ chi phí hạ tầng, bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất doanh nghiệp lãi mà cạn vốn Giám đốc Công ty Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa chia sẻ, doanh nghiệp khác án binh bất động chờ giải bất hợp lý tiền sử dụng đất ông sốt ruột làm thử "Kết thay bán nhà 11-13 triệu đồng m2 giá thành phải đội lên thành 16-17 triệu đồng m2 có tiền đóng tiền sử dụng đất cho dự án", ông Nghĩa cho biết Lãnh đạo Công ty Lê Thành cho hay, doanh nghiệp ông chuyên bán hộ giá rẻ cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp Mọi chi phí phải cắt giảm nên lợi nhuận doanh nghiệp không cao, chủ yếu lấy công làm lời Nay phải đội giá thành lên để đóng tiền sử dụng đất ngược lại với xu thị trường hướng đến người tiêu dùng có nhu cầu thật "Vả lại bán hộ giá 16-17 triệu đồng cho người có thu nhập trung bình thấp không mua Tôi phản ánh tình trạng lên quan chức để tìm hướng giải quyết", ông Nghĩa nói Với dự án thực trước thời điểm Nghị định 69 có hiệu lực, tiền sử dụng đất tính dựa theo bảng giá đất hàng năm 20-30% giá thị trường Trong đó, dự án sau phải đóng tiền sử dụng đất 100% giá thị trường Ảnh: Vũ Lê Theo Giám đốc Công ty An Thiên Lý, Nguyễn Cảnh Hà, Nghị định 69 quy định mức thuế đóng tiền sử dụng đất 100% theo giá thị trường thời điểm nộp hồ sơ Việc tính thuế công ty thẩm định giá thực phải đồng ý tổ liên ngành Doanh nghiệp muốn triển khai dự án phải hoàn thành bốn bước theo thứ tự: chi phí thủ tục, chi phí giải phóng mặt bằng, hạ tầng sau đóng thuế Ông Hà phân tích, việc phải trả chi phí đầu tính đến thuế với khung giá cao khiến doanh nghiệp đường lùi "Nghị định 69 đẩy thị trường vốn khó khăn vào bước đường Tiền sử dụng đất nên thu 10-20% theo bảng giá đất hàng năm hợp lý nhất”, ông kiến nghị Trong Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Nam Long, Lương Hoài Nam cho rằng, Nghị định 69 đánh đố doanh nghiệp Chủ đầu tư đối mặt với ẩn số chi phí đầu tư tiền sử dụng đất gây nhiều tranh cãi "Doanh nghiệp phải án binh bất động dự án kéo theo Nhà nước thu thuế, không mang lợi ích cho kinh tế", ông nói Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM - Lê Hoàng Châu cho hay, Hiệp hội Bất động sản TP HCM kiến nghị Chính phủ Bộ Tài xem xét thu tiền sử dụng đất sở ấn định tỷ lệ 10-20% "Những trường hợp dự án bị tính tiền sử dụng đất chưa hợp lý, khiến thực dự án khoản thuế đẩy giá nhà đất lên cao Hiệp hội trình thành phố xem xét", ông nói Về phản hồi thành phố, ông Châu cho biết thêm, Chủ tịch UBND TP HCM Lê Hoàng Quân đạo Sở Tài rà soát lại cách tính tiền sử dụng đất để giải vướng mắc cho doanh nghiệp Bài viết 2: “Lỗ hổng” Luật “giúp” chủ dự án thu lợi lớn (Phan Phan Thứ Tư, 29/03/2017 2:08 (Pháp lý) – Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trình làm gia tăng giá trị khai thác đất đai Với ý nghĩa đặc biệt quan trọng đó, lẽ quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải kín kẽ Tuy nhiên, thực tế áp dụng cho thấy không quy định Luật Đất đai thời tạo kẽ hở lớn làm thất thu ngân sách nhà nước, đem lại lợi ích cho nhiều ông chủ kinh doanh bất động sản, du lịch… (Dự án ban đầu lập mục đích quốc gia, công cộng để đền bù đền bù thấp nhất, nộp thuế thấp nhất, thực dự án, không doanh nghiệp trọng xây dựng hạng mục phục vụ kinh doanh chuyển sang mục đích dự án thương mại để thu lợi (ảnh: Trung tâm thương mại Aeon Mall xây dựng đất dự án khu công viên công nghệ thông tin Hà Nội) Yêu cầu khắt khe cá nhân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất Theo quy định Luật Đất đai 2013, vào mục đích sử dụng, đất đai phân loại sau: Nhóm đất nông nghiệp; Nhóm đất phi nông nghiệp; Nhóm đất chưa sử dụng gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng… Từ phân loại trên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất gắn theo Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải phép quan nhà nước có thẩm quyền gồm: Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Chuyển đất trồng hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản hình thức ao, hồ, đầm; Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất; Chuyển đất phi nông nghiệp đất sang đất ở; Chuyển đất xây dựng công trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình nghiệp sang đất sở sản xuất phi nông nghiệp Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất áp dụng theo loại đất sau chuyển mục đích sử dụng Bàn quy định trên, Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến cho rằng: Luật 2013 quy định chuyển mục đích sử dụng đất chặt chẽ Luật Đất đai 2003, nhiên tính thực tế quy định không cao Cụ thể Luật 2013 quy định hộ gia đình muốn xây dựng nhà đất vườn (trong đất có nhà) phải thực việc xin chuyển đổi đất với quan chức nộp tiền sử dụng đất Tuy nhiên từ thủ tục đến quy trình thực khó khăn, phức tạp với người đất Nó dẫn đến tình trạng người dân đất “tự làm tắt”, họ tự xây dựng mà không xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất Ngoài ra, quy định xin chuyển đổi đất xen kẹt khu dân cư để thành đất gây khó cho người có đất Để chuyển đổi mảnh đất này, người dân phải chứng minh đất chuyển đổi phù hợp với quy hoạch chung, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất… Dù mảnh đất xen kẹt, gần đất (đáp ứng tiêu chí phù hợp với quy hoạch) trình chuyển đổi, phí chuyển đổi cao (nộp 100% giá tiền đất ở), tạo gánh nặng tài cho người dân… Thêm vào đó, hầu hết đất xen kẹt chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hạn chế việc cấp quản lý đất đai Theo ông Nguyễn Hồng Tuyến, quy định chặt làm người dân không muốn thực hiện, thực điều kiện, dẫn đến tình trạng “mặc kệ vi phạm”… Khi người dân không thực thủ tục chuyển đổi luật, làm thất thu nguồn tài nhà nước Bằng kinh nghiệm thực tế, Luật sư Nguyễn Quang Ngọc cho rằng: Gần kêu gọi dồn điền đổi để quy hoạch đất nông nghiệp, thực nông thôn cánh đồng mẫu lớn Đất phục vụ trồng lúa, sau người dân muốn đào ao thả cá, trồng Tuy nhiên để chuyển đổi mục đích sử dụng đất này, người dân buộc phải xin chuyển đổi nhiều cấp khác nhau… Bắt người dân xin có hợp lý không? Luật sư Ngọc cảnh báo: Quy định tạo nhiều thủ tục, làm khó người dân Ở cấp độ thực thi, cán công chức lại không nghiêm túc thực làm nảy sinh nhiều thủ tục rườm rà, làm nản lòng dân Kẽ hở giúp không chủ dự án thu lợi tiền tỷ Quá trình chuyển mục đích sử dụng đất dự án lớn trình làm đất đai sinh lợi nhuận khủng Tuy nhiên, nguồn lợi nhuận không góp vào ngân sách mà thường bị thất thoát chảy vào túi doanh nghiệp Là Luật sư không doanh nghiệp lớn, ông Nguyễn Quang Ngọc chia sẻ với băn khoăn hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất dự án kinh tế LS Ngọc phân tích: Theo Điều 61, Luật Đất đai 2013, Nhà nước tiến hành việc thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng an ninh theo Điều 62, Nhà nước tiến hành thu hồi đất phục vụ mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Cụ thể Điều 62 thường doanh nghiệp vận dụng để thực việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất Theo quy định Điều 62, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội lợi ích quốc gia, công cộng trường hợp sau đây: Thực dự án quan trọng quốc gia Quốc hội định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; Thực dự án Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm: Thực dự án Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất… Theo đó, việc thu hồi đất mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa sau đây: Dự án thuộc trường hợp thu hồi đất quy định Điều 61 Điều 62 Luật này; Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Tiến độ sử dụng đất thực dự án Kẽ hở luật lợi dụng phổ biến là: Doanh nghiệp lập dự án ban đầu phục vụ công cộng, công ích để bồi thường giải phóng mặt với giá ưu đãi sau lại chuyển đổi mục đích dự án Luật sư Ngọc nêu thực tế: Hiện có nhiều dự án ông chủ tư nhân cố tình bẻ vỡ quy hoạch ban đầu “Ngay sau thu hồi đất sạch, họ xin chuyển đổi mục đích dự án Từ dự án công cộng thành dự án kinh tế, điều gây bất bình cho người bị thu hồi đất đặc biệt nghiêm trọng gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước Luật sư Ngọc cho biết: từ thực tế làm việc, nhận thấy không doanh nghiệp bình thường làm điều (mà chủ yếu doanh nghiệp thường có quan hệ với quan chức địa phương – PV) Người dân có đất bị thu hồi trường hợp này, thiệt thòi lớn Từ mảnh đất nông nghiệp, đất đai chuyển thành đất thương mại, dịch vụ, giá trị đất đẩy lên nhiều Tuy nhiên họ – người có đất người lợi Vì trình trước đó, người dân nhận khoản bồi thường, dựa định quan, Hội đồng trực thuộc nhà nước Luật không cho người dân “hồi tố” lại thấy doanh nghiệp “lật kèo”, chuyển đổi mục đích dự án họ lập ban đầu Trong trao đổi với Phóng viên Pháp lý, ông Đỗ Văn Đương (Phó Ban Dân nguyện Quốc hội) cho rằng: Để hạn chế khiếu kiện kéo dài người dân, doanh nghiệp muốn có đất thực dự án phải đứng thỏa thuận với người dân giá đất thu hồi Thực triệt để Điều 73 Luật Đất đai: “Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; Việc sử dụng đất để thực dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định Điều 61 Điều 62 Luật mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; Nhà nước có sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực dự án, công trình sản xuất, kinh doanh… Có ý kiến cho rằng, để tạo môi trường đầu tư thuận lợi, tự kinh doanh việc tạo điều kiện để doanh nghiệp xin chuyển mục đích dự án điều bình thường Tuy nhiên để tránh thất thoát, lãng phí cho nhà nước, cần có chế để thu lại khoản chênh, lợi nhuận chảy vào túi doanh nghiệp thân quan chức Ngoài ra, cần nghiên cứu sách thuế chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng bền vững, thu đúng, thu đủ, hướng đến mục tiêu khuyến khích nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê nhận góp vốn quyền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án nhằm phù hợp sát với chế thị trường, tạo điều kiện để nhà nước giảm dần, đến chấm dứt việc thu hồi đất để giao cho thuê vào mục đích phát triển kinh tế Chặn trục lợi từ hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Chuyên gia pháp luật kiến nghị ? Bài viết 3: Thứ Hai, 3/04/2017 4:10 (Pháp lý) – “Lấp” lỗ hổng chế sách pháp luật đất đai nhằm ngăn chặn tượng trục lợi “nhóm lợi ích” thông qua hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất vấn đề cấp bách Chủ tịch Hội Luật gia TP Hà Nội – ông Nguyễn Hồng Tuyến LS Nguyễn Quang Ngọc phân tích, bình luận đề xuất giải pháp giải vấn đề LS Nguyễn Quang Ngọc: Nên cấm, không cho phép chuyển đất rừng phòng hộ sang mục đích sử dụng khác “Chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch; cần “thắt” lại quy định để giữ bảo vệ nguồn rừng phòng hộ quý giá quốc gia…” – đề xuất LS Nguyễn Quang Ngọc, Công ty Luật Quốc tế Thiên Việt, Đoàn Luật sư TP Hà Nội Phóng viên: Thưa luật sư, Điều 10 Luật Đất đai 2013 vào mục đích sử dụng đất để phân loại đất thành nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp nhóm đất chưa sử dụng Tuy nhiên khoản khoản tiếp tục liệt kê nhiều loại đất nhỏ hai nhóm đất nông nghiệp phi nông nghiệp Nhiều ý kiến cho rằng, liệt kê không đủ thực tế có số diện tích đất sử dụng không thuộc loại đất liệt kê Điều 10, từ dẫn tới nguy “thất thu” chế quản lý diện tích đất Xin ông đưa hướng giải bất cập này? Luật sư Nguyễn Quang Ngọc, Công ty Luật Quốc tế Thiên Việt, Đoàn Luật sư TP Hà Nội trao đổi với Phóng viên Pháp lý LS Nguyễn Quang Ngọc: Cần phải thừa nhận phân loại đất cách liệt kê thừa, thiếu mà thiếu xảy nhiều Thực khoản Điều 10 quy định mở giúp Nhà nước đề phòng thiếu hụt đó: “Nhóm đất chưa sử dụng gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng” Có thể hiểu đất bị bỏ hoang, chưa khai phá Thế thực tế tồn diện tích đất xếp vào nhóm đất kể nhóm chúng sử dụng, xác định mục đích sử dụng lại không nằm số loại đất liệt kê Điều 10 Điều đòi hỏi nhà làm luật cần tiến hành khảo sát thực địa thường xuyên đặn theo giai đoạn định để bổ sung nhanh chóng loại đất quy định vào Luật Đất đai Từ quản lý thu loại phí liên quan Phóng viên: Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải phép quan nhà nước có thẩm quyền, Điều 57 liệt kê trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác nhóm đất nông nghiệp, đồng thời có trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Như xảy trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ sang đất phi nông nghiệp Chính quy định “mở” mà xảy trường hợp làm dư luận dậy sóng vào khoảng tháng 2/2017: UBND tỉnh Vĩnh Phúc trình Thường vụ Tỉnh ủy Vĩnh Phúc phê duyệt chủ trương quy hoạch xây dựng Công viên nghĩa trang khu vực Núi Ngang huyện Tam Đảo nhắm đến 150 đất rừng phòng hộ Tam Đảo với trữ lượng khoáng sản lớn có giá trị cao Được phản ánh người dân báo chí, Phó Thủ tướng yêu cầu làm rõ lãnh đạo Vĩnh Phúc định dừng dự án Từ thực tế trên, theo luật sư, nhà làm luật tới cần điều chỉnh, bổ sung quy định Luật Đất đai để bít kẽ hở, ngăn chặn chặn trục lợi thông qua hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ? LS Nguyễn Quang Ngọc: Chúng ta biết rừng phòng hộ giữ vai trò quan trọng phát triển bền vững đất nước nói chung môi trường sinh thái trái đất nói riêng Về lý thuyết chuyển đổi rừng phòng hộ sang mục đích sử dụng khác khó phê duyệt nhìn vào thực tế: Rất nhiều diện tích rừng phòng hộ ngày giảm xuống Chỉ cần lên mạng đọc có đầy đù thông tin Điều cho thấy, quy định chuyển đất rừng phòng hộ sang mục đích sử dụng khác có vấn đề Theo tôi, nên cấm hẳn, không cho phép chuyển đất rừng phòng hộ sang mục đích sử dụng khác Có giữ phần diện tích ỏi lại giữ tài nguyên khoáng sản quốc gia cho mai sau Phóng viên: Ông có nhắc đến nguyên tắc sử dụng đất, phải quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mục đích sử dụng đất Nguyên tắc Luật Đất đai 2013 quy định Điều Tuy nhiên nước ta vướng vào “mê cung” quy hoạch khiến cho sở hạ tầng thiếu đồng Một phần nguyên nhân thuộc khác quy hoạch sử dụng đất địa phương, ngành…Một phần sử dụng đất sai mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất liên tục, không ổn định lâu dài Theo ông, giải pháp cần đưa để khắc phục tình trạng trên? LS Nguyễn Quang Ngọc: Hiện có Luật quy hoạch đô thị, có quy định quy hoạch đất đai Luật Đất đai, quy hoạch xây dựng Luật Xây dựng…Nhưng có “vênh” quy định Giải pháp phải ban hành Luật quy hoạch chung để “dung hòa” loại quy hoạch, làm cho loại quy hoạch không bị mâu thuẫn, không bị chồng chéo phù hợp với Nhà nước làm điều thông qua Dự thảo Luật quy hoạch hứa hẹn ban hành – năm tới LG Nguyễn Hồng Tuyến: Chủ đầu tư dự án phải nộp lại khoản “chênh” cho ngân sách người dân Ta thấy rằng, người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất xong, đương nhiên họ không quyền Vậy mà người “nhận” đất lại tiếp tục chuyển mục đích sử dụng đất thêm vài lần thu lợi nhuận khổng lồ Điều thật thiếu công bất hợp lý Từ thực tế này, Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến, Chủ tịch Hội Luật gia TP Hà Nội kiến nghị cấp thiết bịt “kẽ hở” sách “giúp” doanh nghiệp thu lợi nhuận khổng lồ thông qua việc chuyển mục đích sử dụng đất Phóng viên: Trong quy định thu tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất trường hợp đất xen kẹt: Nếu chuyển từ đất vườn, ao đất có nhà thuộc khu dân cư không công nhận đất sang làm đất phải nộp 50% chênh lệch giá đất với giá đất vườn, ao Còn chuyển từ đất vườn, ao không nằm đất có nhà sang đất việc xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải nộp 100% giá đất Điều khiến cho nhiều người dân không chấp nhận lấp ao làm nhà, bất chấp pháp luật, quan thu thuế khó thực công vụ Ông có đề xuất để xử lý tình trạng trên? Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến: Theo quan điểm tôi, đất xen kẹt, đất vườn ao đất có nhà hay không nằm đất có nhà mà muốn chuyển sang đất xin phép họ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rõ ràng Không bắt buộc họ phải làm thủ tục xin phép chuyển đổi thu phí phí trường hợp nói phải nhau, tức 50% chênh lệch giá đất với đất vườn, ao Có vậy, người dân (đặc biệt nông thôn) không “nhắm mắt làm liều”, Nhà nước không thất thu Phóng viên: Cũng liên quan đến vấn đề thu tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất: Có thực trạng doanh nghiệp nhận diện tích đất lớn với mục đích chuyển đổi ban đầu phục vụ lợi ích công cộng (như xây dựng công viên, trường học, công nghệ chẳng hạn), giá đền bù đất áp dụng mức giá Nhà nước công bố ưu đãi cho mục đích công cộng Nhưng sau nhận “đất sạch” (tức đền bù, giải phóng mặt xong xuôi) doanh nghiệp lại tiếp tục chuyển sang mục đích thương mại, dịch vụ, kinh doanh bất động sản, làm du lịch… thu khoản lợi nhuận khổng lồ Đây điều bất hợp lý, giúp nhiều cá nhân, nhóm người, doanh nghiệp giàu lên nhanh chóng từ đất Theo ông, phải cấp thiết sửa luật để tiền không rơi vào nhóm người, để ngân sách Nhà nước người dân bị thu hồi đất không bị thiệt hại nặng nề? Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến, Chủ tịch Hội Luật gia TP Hà Nội trao đổi với Phóng viên Pháp lý Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến: Ta thấy rằng, người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất xong đương nhiên họ không quyền Vậy mà người “nhận” đất lại tiếp tục chuyển mục đích sử dụng đất thêm vài lần thu lợi nhuận khổng lồ Ðiều thật thiếu công bất hợp lý Theo tôi, trước hết, Nhà nước cần có chế giám sát chặt chẽ việc sử dụng đất mục đích Trong trường hợp chuyển đổi mục đích lần chuyển đổi mục đích sai công so với dự án ban đầu chủ đầu tư phải nộp khoản vào ngân sách nhà nước tương ứng với khoản mà lẽ họ chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích thương mại Đồng thời khoản “chênh” phải nộp lại cho dân (những người có đất ban đầu – PV) Phóng viên: Câu hỏi cuối cùng, xin ông đưa đánh giá giải pháp công tác kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm lĩnh vực chuyển mục đích sử dụng đất đai thời gian qua? Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến: Tất chế kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm đất đai nói chung, có Giám sát từ Trung ương đến địa phương, từ Hội đồng nhân dân đến Sở, Ban, Ngành…Xử lý từ vi phạm hành đến hình Chế tài xử lý nghiêm khắc Vấn đề quy định pháp luật mà từ phía người có trách nhiệm thực thi quy định đó, phải tạo chế công khai minh bạch tất trình tra, xử lý sai phạm đất đai Xử lý vùng cấm sai phạm quản lý, sử dụng đất đai Phóng viên: Xin cảm ơn hai ông dành thời gian trao đổi với Phóng viên Pháp lý! Đàm Lan (thực hiện) Bài viết 4: DN “còng lưng” thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Tác giả: Văn Nguyễn Nguồn: Báo Diễn đàn doanh nghiệp điện tử, http://www.dddn.com.vn, ngày 24/12/2012, Sau viết “Gánh nặng chưa lúc”, DĐDN nhận nhiều phản hồi DN loại thuế phí Theo DN, họ cố “gồng gánh” giá tiền thuê đất tăng cao theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp áp dụng tiếp vào năm 2012 khiến nhiều DN chồng chất khó khăn Với mức áp giá khác tùy theo trường hợp : 0,03; 0,07; 0,15… 0,2% không cao khiến không DN thêm lo lắng Liệu có hợp lý? Chỉ theo Nghị định 121 có DN, mức nộp tiền thuê đất “ổn định” năm lên tới số kỷ lục… 2.000%! Chưa dừng lại đó, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Luật thuế SDĐPNN) tiếp tục đời thực thi từ năm 2012 (mức thuế ổn định cho năm) với mức thuế cho DN sử dụng đất hợp lý 0,03% Mới nghe tưởng đơn giản thử làm phép tính: Nhà máy Cơ khí Trung tâm Cẩm Phả có tổng diện tích thuê đất khoảng 250.000 m2; giá thuê đất phải nộp năm 2010 khoảng tỉ đồng; năm 2011 áp dụng theo Nghị định 121 (nếu tỉnh Quảng Ninh không điều chỉnh hệ số) DN phải nộp 9,6 tỉ đồng; năm 2012 áp dụng tiếp Luật thuế SDĐPNN DN phải đóng thêm gần 500 triệu đồng Trong nhà máy kẽo kẹt đạt 10 tỉ đồng lợi nhuận/năm Với cách tính nhà máy có bề dày hoạt động gần nửa kỷ, vùng khoáng sản đành “giậm chân chỗ” phát triển, chí tồn ? Ông Nguyễn Hữu Bôn – Chủ tịch HĐQT Cty Việt Thắng – Hải Phòng phát biểu: “Người thuê QSDĐ DN người cho thuê đất Nhà nước người cho thuê thay đổi điều khoản hợp đồng mà thỏa thuận người thuê Tức DN từ trước đóng tiền thuê đất, lại phát sinh thêm tiền thuế ? Đã thuê thuế chứ!” Đây riêng ý kiến ông Nguyễn Hữu Bôn mà nhiều DN không đồng tình với cách thu chồng lên kiểu Có người nói, 0,03% tiền thuế đất (ba phần nghìn giá quyền sử dụng đất theo giá thị trường); có vị trí mà m2 đất theo thị trường có giá từ vài trăm triệu đến tỉ đồng/m2 tiền thuê đất không nhỏ Ví dụ giá m2 đất trung tâm đô thị đắc địa tỉ tiền thuế đất triệu đồng/m2/năm, cộng với tiền thuê đất theo Nghị định 121 DN chịu ? – ông Bôn nêu câu hỏi Đã khốn lại thêm khó ! Ông Đỗ Quang Sáng – Giám đốc Cty XNK Thủy sản Quảng Ninh ngậm ngùi: “Trong lúc sản xuất kinh doanh đình trệ, khó khăn mà tăng tiền thuê đất lên ngất ngưởng áp dụng tiếp tiền thuế đất khó khăn lại chồng lên khó khăn Tuy phải có nghĩa vụ chấp hành luật thuế, Nhà nước phải tạo điều kiện cho chấp hành chứ!” Thực tế cho thấy, Nhà nước cho phép hoạt động dịch vụ kinh doanh thương mại hàng tạm nhập, tái xuất qua cửa Móng Cái nhiều DN XNK ùn ùn kéo thuê đất, xây dựng kho bãi Sau thị xã Móng Cái đổi thành thành phố với Nghị định 121 “đi vào sống” giá thuê đất tăng theo Đùng cái, Nhà nước tạm dừng hoạt động dịch vụ lại, đồng nghĩa với số DN trót thuê đất, đầu tư xây dựng kho tàng, bến bãi “ngồi chơi xơi nước” mà phải đóng tiền thuê, thuế đất khiến DN đứng ngồi “lửa”! Thiết nghĩ, luật thực tiễn xã hội mối quan hệ khăng khít, hữu Do dựa thay đổi khái niệm mở rộng đối tượng chịu luật điều chỉnh DN khó khăn, sản xuất suy giảm chứng tỏ luật chưa thực theo sống ... đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất; Chuyển đất phi nông nghiệp đất sang đất ở; Chuyển đất xây dựng công trình nghiệp, đất. .. Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp. .. đổi mục đích sử dụng đất Theo quy định Luật Đất đai 2013, vào mục đích sử dụng, đất đai phân loại sau: Nhóm đất nông nghiệp; Nhóm đất phi nông nghiệp; Nhóm đất chưa sử dụng gồm loại đất chưa xác