Header Page of 161 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN VĂN NGỌC PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CÓ THỂ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ Mã số : 60 38 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – Năm 2014 Footer Page of 161 Header Page of 161 Công trình đƣợc hoàn thành KHOA LUẬT – ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THỊ THU THỦY Phản biện 1: ……………………………… Phản biện 2: ……………………………… Luận văn đƣợc bảo vệ Hội đồng chấm luận văn, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vào hồi ., ngày tháng năm Có thể tìm hiểu luận văn Trung tâm tƣ liệu Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Trung tâm tƣ liệu – Thƣ viện Đại học Quốc gia Hà Nội Footer Page of 161 Header Page of 161 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ VIỆC CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .5 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ VIỆC CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI .5 1.1.1 Khái niệm việc cho vay Ngân hàng thƣơng mại 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất .6 Cho vay chấp quyền sử dụng đất hoạt động phổ biến ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 1.1.3 Nguyên tắc cho vay ngân hàng chấp quyền sử dụng đất .7 1.1.4 Vai trò cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất 1.2 KHÁI NIỆM, NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .8 1.2.1 Khái niệm pháp luật cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất .8 1.2.2.Cấu trúc pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất .8 1.3 Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất .8 Footer Page of 161 Header Page of 161 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 2.1 Quy định pháp luật cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất 2.1.1 Chủ thể tham gia hoạt động cho vay 2.1.2 Nội dung hợp đồng tín dụng ngân hàng 10 2.1.3 Điều kiện chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng thƣơng mại .13 2.1.4 Định giá quyền sử dụng đất nhận chấp Ngân hàng thƣơng mại .14 2.1.5 Thủ tục chấp .14 2.1.6 Đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất .14 2.1.7 Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Ngân hàng thƣơng mại 15 2.2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠIError! Bookmark not d 2.2.1 Những khó khăn việc quy định tài sản chấp giao dịch cho vay chấp quyền sử dụng đất 17 2.2.2 Nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 19 2.2.3 Quy định xử lý tài sản chấp tiền vay quyền sử dụng đất để thu hồi nợ vay 20 Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM .22 3.1 PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 22 Footer Page of 161 Header Page of 161 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAMError! Bookmark not defined 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến việc xác lập thực giao dịch cho vay chấp quyền sử dụng đất 23 3.2.2 Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ 25 3.2.3 Hoàn thiện quy định chung, thống nhằm nâng cao tính minh bạch pháp luật cho vay chấp tài sản 26 KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ VIỆC CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ VIỆC CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Cho vay tƣợng kinh tế khách quan xuất xã hội có tình trạng tạm thời thừa tạm thời thiếu vốn Cho đến nay, cho vay tài sản trở thành hoạt động phổ biến kinh tế nƣớc không riêng Việt Nam 1.1.1 Khái niệm việc cho vay Ngân hàng thƣơng mại Theo nhà kinh tế học mác-xít quan niệm: "Đem tiền cho vay với tư cách việc có đặc điểm quay trở điểm xuất phát mà giữ nguyên vẹn giá trị đồng thời lại lớn lên thêm trình hoạt động"[36, tr 52] Dƣới góc độ pháp luật Việt Nam, cho vay đƣợc định nghĩa nhƣ sau: "Cho vay hình thức cấp tín dụng, theo tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng Footer Page of 161 Header Page of 161 khoản tiền để sử dụng vào mục đích thời gian định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả gốc lãi" [26] 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất Cho vay chấp quyền sử dụng đất hoạt động phổ biến ngân hàng thƣơng mại Việt Nam Thế chấp quyền sử dụng đất khái niệm đƣợc hình thành từ thuật ngữ gốc "bảo đảm nghĩa vụ dân sự" pháp luật Dân Theo Từ điển Luật học, bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay, hay gọi cách ngắn gọn bảo đảm tiền vay, đƣợc định nghĩa "biện pháp đƣợc sử dụng để bên cho vay thu hồi nợ trƣờng hợp bên vay không thực thực không nghĩa vụ hoàn trả tiền vay" [42, tr 34] Ở mức độ khái quát, cho bảo đảm tiền vay thực chất loại hình cụ thể bảo đảm thực nghĩa vụ dân Vì thế, giao dịch có đầy đủ dấu hiệu thuộc tính giao dịch bảo đảm nói chung, đồng thời có số đặc trƣng riêng thể khác biệt so với loại giao dịch bảo đảm khác Việc cho vay chấp quyền sử dụng đất có đặc điểm nhƣ sau: + Cho vay chấp tạo hệ pháp lý là: mặt, hạn chế quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản bảo đảm chủ sở hữu tài sản; mặt khác, thiết lập cho bên chủ nợ - bên nhận chấp Ngân hàng thƣơng mại quyền đƣợc ƣu tiên đeo đuổi tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, so với chủ nợ khác (là chủ thể không đƣợc bảo đảm tài sản đó) + Mục đích cho vay chấp đảm bảo thi hành nghĩa vụ trả nợ tiền vay theo hợp đồng cho vay hay gọi hợp đồng tín dụng + Việc cho vay chấp quyền sử dụng đất đƣợc khẳng định thông qua hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp Hợp đồng chấp bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng giao dịch có tính độc lập với phƣơng diện hiệu lực, chúng tồn mối quan hệ tác động, chi phối lẫn Footer Page of 161 Header Page of 161 + Về chủ thể, bên cho vay (bên nhận chấp) tổ chức tín dụng Đây thuộc tính phổ biến cho vay nói chung cho vay có bảo đảm tiền vay nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng 1.1.3 Nguyên tắc cho vay ngân hàng chấp quyền sử dụng đất Một là, bên có quyền tự thỏa thuận việc ký kết, thực hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp bảo đảm tiền vay xác lập quan hệ vay mƣợn Bên thứ quyền áp đặt ý chí ngân hàng và/hoặc khách hàng ngân hàng thực cho vay Ba là, cho vay có bảo đảm quyền sử dụng đất, tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản chấp bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ khách hàng vay bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ tổ chức tín dụng đƣợc ghi nhận hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp bảo đảm tiền vay Hai là, ngân hàng thƣơng mại cho khách hàng vay mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp Ba là, cho vay có bảo đảm quyền sử dụng đất, tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản chấp bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ khách hàng vay bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ tổ chức tín dụng đƣợc ghi nhận hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp bảo đảm tiền vay Bốn là, sau thực xử lý tài sản chấp bảo đảm tiền vay, số tiền thu đƣợc từ việc xử lý tài sản chấp bảo đảm không đủ để hoàn trả cho tổ chức tín dụng khoản nợ gốc, lãi chi phí phát sinh khách hàng vay phải có nghĩa vụ trả nợ tiếp cho tổ chức tín dụng Năm là, hoạt động cho vay ngân hàng chấp quyền sử dụng đất đƣợc thực dựa nguyên tắc hoàn trả 1.1.4 Vai trò cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất - Cho vay chấp góp phần giảm thiểu rủi ro cho hoạt động tổ chức tín dụng Footer Page of 161 Header Page of 161 - Cho vay chấp quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng việc giúp khách hàng vay có thêm khả tiếp cận tín dụng từ hệ thống ngân hàng, từ kích thích hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thƣơng mại - Cho vay chấp quyền sử dụng đất giúp cho tổ chức tín dụng thuận tiện việc thu hồi dƣ nợ tín dụng, hạn chế tranh chấp trình thực hợp đồng tín dụng 1.2 KHÁI NIỆM, NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm pháp luật cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất Có thể khái quát khái niệm pháp luật cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất nhƣ sau: “Pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất bao gồm tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trình xác lập, thực hiện, thay đổi chấm dứt hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại bên liên quan” 1.2.2.Cấu trúc pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất Nhiều nhà nghiên cứu cho pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất đƣợc cấu thành nhóm quy phạm cho vay nhóm qui phạm bảo đảm tiền vay.Cụ thể: + Các qui định trình tự, thủ tục cho vay + Các qui định hợp đồng tín dụng + Các quy định hợp đồng chấp bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất; + Các quy định xử lý tài sản chấp bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất + Các qui định giải tranh chấp phát sinh từ hoạt động cho vay chấp quyền sử dụng đất 1.3 Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất Thứ nhất, pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất chịu tác động, chi phối yếu tố lợi ích bên tham gia giao dịch bảo đảm bên Footer Page of 161 Header Page of 161 tham gia giao dịch cho vay - giao dịch đƣợc chấp bảo đảm, nhƣ lợi ích Nhà nƣớc, xã hội kinh tế Thứ hai, pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất chịu tác động pháp luật cho vay nói chung ngân hàng thƣơng mại pháp luật giao dịch bảo đảm Thứ ba, pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất chịu chi phối, tác động trực tiếp yếu tố nhận thức, cách tƣ làm luật kỹ lập pháp, lập quy quan có thẩm quyền ban hành pháp luật Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 2.1 Quy định pháp luật cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất 2.1.1 Chủ thể tham gia hoạt động cho vay Bên cho vay: Khác với hợp đồng thông thƣờng, hợp đồng tín dụng bên cho vay tổ chức tín dụng tổ chức khác đƣợc Ngân hàng Nhà nƣớc cho phép hoạt động ngân hàng Ngoài tổ chức tín dụng chủ thể chủ yếu hợp đồng tín dụng số tổ chức khác đƣợc Ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam cho phép trở thành bên cho vay hợp đồng tín dụng Bên vay: Theo pháp luật Việt Nam, bên vay hợp đồng tín dụng bao gồm: - Cá nhân , hộ gia đình , tổ hợp tác - Pháp nhân: quan nhà nƣớc, đơn vị lực lƣợng vũ trang nhân dân, tổ chức trị, tổ chức trị xã hội, tổ chức kinh tế (doanh nghiệp nhà nƣớc, hợp tác xã, công ty TNHH, công ty cổ phần, công ty hợp danh tổ chức kinh tế khác có đủ điều kiện theo quy định Điều 94 BLDS 2005), tổ chức trị, tổ chức trị xã hội, Footer Page of 161 Header Page 10 of 161 tổ chức trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, quỹ xã hội, quỹ từ thiện, tổ chức khác có đủ điều kiện theo Điều 84 BLDS 2005 * Các điều kiện chung -Thứ nhất: Khách hàng vay phải có lực pháp luật lực hành vi dân - Thứ hai: Khách hàng sử dụng vốn vay hợp pháp - Có khả tài đảm bảo trả nợ thời hạn cam kết - Tính khả thi hiệu dự án đầu tư - Thực quy định bảo đảm tiền vay theo quy định Chính phủ Ngân hàng Nhà nước 2.1.2 Nội dung hợp đồng tín dụng ngân hàng 2.1.2.1 Điều khoản điều kiện vay vốn - Khách hàng vay phải có lực pháp luật lực hành vi dân - Mục đích sử dụng tiền vay hợp pháp - Có khả tài đảm bảo trả nợ thời hạn cam kết - Tính khả thi hiệu dự án đầu tư - Điều kiện bảo đảm tiền vay 2.1.2.2 Điều khoản mục đích sử dụng tiền vay: Trong hợp đồng tín dụng bên phải thoả thuận rõ khách hàng sử dụng tiền vay vào việc (sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phục vụ sinh hoạt đời sống, học tập…) Mục đích việc thoả thuận nhằm đảm bảo cho việc sử dụng vốn khách hàng vào mục đích hợp pháp, có tính khả thi, tránh trƣờng hợp khách hàng sử dụng tiền vay vào mục đích bất hợp pháp, không hiệu quả, tổ chức tín dụng không thu hồi đƣợc vốn vay Ngoài ra, quy định nhằm ràng buộc trách nhiệm bên vay vốn sử dụng Footer Page 10 of 161 Header Page 12 of 161 mà Ngân hàng nhà nƣớc công bố loại cho vay tƣơng ứng Tuy nhiên việc hoàn toàn không phù hợp với quan hệ tín dụng ngân hàng cần đƣợc nghiên cứu sửa đổi 2.1.2.5 Điều khoản phương thức trả nợ kỳ hạn trả nợ: Thoả thuận phƣơng thức trả nợ kỳ hạn trả nợ phải vào đặc điểm hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ, đời sống khách hàng, vào khả tài chính, thu nhập nguồn trả nợ khách hàng Trên sở bên đƣa phƣơng thức trả nợ sau: - Toàn gốc lãi trả lúc thời hạn vay vốn kết thúc - Toàn gốc trả lần thời hạn vay vốn kết thúc lãi trả lần nhƣng không thời điểm với thời điểm trả tiền gốc - Việc trả nợ đƣợc thực theo kỳ hạn thoả thuận 2.1.2.6 Điều khoản hình thức bảo đảm khoản vay giá trị tài sản dùng làm bảo đảm khoản vay: Một điều khoản vô quan trọng mà bên cần phải ghi nhận hợp đồng tín dụng vấn đề bảo đảm tiền vay Điều khoản có ý nghĩa lớn bên tham gia quan hệ hợp đồng tín dụng, củng cố quan hệ tín dụng Đối với tổ chức tín dụng tài sản dùng làm bảo đảm tiền vay sở quan trọng để tổ chức tín dụng thu hồi nợ khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ Đối với khách hàng tài sản bảo đảm giúp khách hàng sử dụng tiền vay có hiệu hơn, nâng cao trách nhiệm khách hàng việc trả nợ không muốn tài sản bảo đảm bị đem xử lý Do tính chất quan trọng biện pháp bảo đảm tiền vay nên Điều 52.2 Luật tổ chức tín dụng quy định: “Tổ chức tín dụng có quyền xem xét, định cho vay sở có bảo đảm tài sản bảo đảm tài sản cầm cố, chấp khách hàng vay, bảo lãnh bên thứ ba…Tổ chức tín dụng không đƣợc cho vay sở cầm cố cổ phiếu tổ chức tín dụng cho vay” 2.1.2.7 Điều khoản giải tranh chấp: Footer Page 12 of 161 Header Page 13 of 161 Đây điều khoản thƣờng lệ Do đó, bên thoả thuận không Nếu thoả thuận thoả thuận phải phù hợp với quy định pháp luật Theo quy định pháp luật bên thoả thuận cách thức giải tranh chấp nhƣ: thông qua đƣờng thƣơng lƣợng, hoà giải, giải tranh chấp trọng tài đƣờng Toà án Nếu bên thoả thuận việc giải tranh chấp hợp đồng tín dụng ngân hàng bên đƣợc giải Toà án theo quy định pháp luật 2.1.3 Điều kiện chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng thƣơng mại 2.1.3.1 Điều kiện chủ thể - Bên chấp - Bên nhận chấp: - Chủ thể ký hợp đồng chấp: 2.1.3.2 Điều kiện để người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, ngƣời sử dụng đất đƣợc thực quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng thƣơng mại đáp ứng đầy đủ yêu cầu: - Tài sản phải thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng ngƣời vay, bên bảo lãnh theo quy định - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Đất tranh chấp: - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: - Trong thời hạn sử dụng đất 2.1.3.3 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 715 Bộ luật Dân năm 2005: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên sử dụng đất (sau gọi bên chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân với bên (sau gọi Bên nhận chấp) Footer Page 13 of 161 Header Page 14 of 161 - Việc chấp quyền sử dụng đất đƣợc lập thành văn riêng ghi hợp đồng tín dụng - Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải đƣợc công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm 2.1.4 Định giá quyền sử dụng đất nhận chấp Ngân hàng thƣơng mại * Xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay - Tài sản chấp bảo đảm tiền vay đƣợc xác định giá trị thời điểm ký kết hợp đồng chấp - Giá trị tài sản chấp bảo đảm tiền vay Ngân hàng thƣơng mại nơi cho vay, ngƣời vay, bên bảo lãnh thoả thuận sở khung giá quy định Nhà nƣớc (nếu có) có tham khảo giá thị trƣờng thời điểm xác định - Giá trị tài sản chấp bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất đƣợc tính theo pháp luật quy định 2.1.5 Thủ tục chấp * Hồ sơ, thủ tục * Trình tự thực thủ tục chấp * Chứng nhận Công chứng Nhà nước, chứng thực UBND hợp đồng chấp bảo đảm tiền vay 2.1.6 Đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất 2.1.6.1 Đăng ký chấp quyền sử dụng đất * Hồ sơ đăng ký chấp: Luật Đất đai năm 2003 quy định: Hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất * Nội dung thời hạn nộp hồ sơ đăng ký chấp Footer Page 14 of 161 Header Page 15 of 161 Theo quy định pháp luật Việt Nam hành, hình thức Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện nhƣ sau: Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hƣớng dẫn trƣờng hợp nội dung hợp đồng tín dụng có điều khoản chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đƣợc ký kết trƣớc thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thời hạn không năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên bên ký kết hợp đồng chấp, bảo lãnh nộp hồ sơ đăng ký chấp, bảo lãnh * Thẩm quyền đăng ký chấp Hiện nay, theo quy định Luật Đất đai năm 2003, thẩm quyền trao cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất * Giá trị pháp lý việc đăng ký chấp Theo quy định Khoản 8, Mục I, Thông tƣ liên tịch số: 05/2005/TTLT-BTPBTNMT, Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký đến thời điểm xoá đăng ký 2.1.6.2 Xóa đăng ký chấp Theo quy định Khoản 2, Điều 130 Luật Đất đai năm 2003, việc xóa đăng ký chấp đƣợc thực sau hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ngƣời chấp quyền sử dụng đất gửi đơn xin xóa đăng ký chấp đến nơi đăng ký chấp Giá trị pháp lý hiệu lực hợp đồng, việc chấp có giá trị pháp lý ngƣời thứ ba kể từ thời điểm đăng ký đến thời điểm xóa đăng ký 2.1.7 Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Ngân hàng thƣơng mại 2.1.7.1 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm - Trƣờng hợp tài sản chấp đƣợc dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ việc xử lý tài sản đƣợc thực theo thoả thuận bên; thoả thuận tài sản chấp đƣợc bán đấu giá theo quy định pháp luật - Việc xử lý tài sản chấp phải đƣợc thực cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan phù hợp với quy định pháp luật - Việc xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ hoạt động kinh doanh tài sản Ngân hàng thƣơng mại, Ngân hàng thƣơng mại đƣợc quyền thực xử lý tài sản uỷ quyền cho bên thứ ba thực Footer Page 15 of 161 Header Page 16 of 161 2.1.7.2 Các trường hợp xử lý tài sản chấp - Đến thời hạn thực nghĩa vụ đƣợc bảo đảm mà bên chấp không thực thực không nghĩa vụ trả nợ - Bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ dẫn đến phải thực nghĩa vụ bảo đảm trƣớc thời hạn, nhƣng không thực thực không đầy đủ nghĩa vụ - Pháp luật quy định tài sản chấp phải đƣợc xử lý để bên bảo đảm thực nghĩa vụ khác đến hạn - Ngƣời vay bị phá sản việc xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ đƣợc thực theo quy định pháp luật phá sản - Ngƣời vay tổ chức kinh tế bị giải thể theo định quan có thẩm quyền trƣớc đến hạn trả nợ, nghĩa vụ trả nợ chƣa đến hạn đƣợc coi đến hạn, ngƣời vay không trả nợ không xử lý tài sản chấp để trả nợ Ngân hàng thƣơng mại đƣợc xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ - Các trƣờng hợp khác bên thoả thuận pháp luật quy định 2.1.7.3 Các phương thức xử lý tài sản Phương thức 1: Bán tài sản chấp: Phương thức 2: Ngân hàng thƣơng mại nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ bên chấp Phương thức 3: Bên nhận chấp nhận khoản tiền tài sản khác từ ngƣời thứ ba trƣờng hợp chấp quyền đòi nợ Phương thức 4: Phƣơng thức khác bên thoả thuận 2.1.7.4 Thông báo xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ 2.1.7.5 Thời điểm xử lý tài sản chấp để thu hồ nợ Thời điểm xử lý tài sản chấp bên thoả thuận; thoả thuận ngƣời xử lý tài sản (Ngân hàng thƣơng mại) có quyền định thời điểm xử lý tài sản chấp nhƣng không đƣợc trƣớc bảy (7) ngày động sản mƣời lăm (15) ngày bất động sản, kể từ ngày thông báo việc xử lý tài sản chấp, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác 2.1.7.6 Thu giữ tài sản chấp Trong trƣờng hợp không thoả thuận đƣợc phƣơng thức xử lý tài sản, có thoả thuận nhƣng bên chấp không thực hiện, cố tình kéo dài, lẩn tránh việc xử lý tài sản Ngân hàng thƣơng mại tiến hành thu giữ tài sản chấp để xử lý thu hồi nợ Footer Page 16 of 161 Header Page 17 of 161 2.1.7.7 Quyền nhận lại tài sản bảo đảm Trƣớc thời điểm xử lý tài sản chấp mà bên chấp thực đầy đủ nghĩa vụ bên nhận chấp toán chi phí phát sinh việc chậm thực nghĩa vụ có quyền nhận lại tài sản đó, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác thời điểm đƣợc nhận lại tài sản chấp trƣớc xử lý 2.1.7.8 Thanh toán tiền thu từ việc xử lý tài sản chấp Trường hợp 1: Trong trƣờng hợp pháp luật không quy định khác số tiền thu đƣợc toán theo thứ tự sau: - Các chi phí cần thiết để xử lý tài sản chấp: chi phí bảo quản, quản lý, định giá, quảng cáo, tiền hoa hồng, chi phí bán đấu giá chi phí hợp lý khác liên quan đến xử lý tài sản chấp bảo đảm - Thuế khoản phí nộp ngân sách Nhà nƣớc (nếu có) - Thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận chấp theo thứ tự ƣu tiên toán - Trong trƣờng hợp nghĩa vụ đƣợc bảo đảm khoản nợ vay toán theo thứ tự nợ gốc, lãi, lãi hạn, tiền bồi thƣờng thiệt hại (nếu có), trừ trƣờng hợp bên có thoả thuận khác Trường hợp 2: Trƣờng hợp Ngân hàng thƣơng mại ứng trƣớc để toán chi phí xử lý tài sản khoản thuế, phí nộp ngân sách Nhà nƣớc đƣợc thu hồi lại số tiền tƣơng ứng trƣớc thực toán nợ gốc, lãi vay, lãi hạn Trường hợp 3: Trong trƣờng hợp số tiền thu đƣợc bán tài sản khoản thu từ việc khai thác, sử dụng tài sản chấp thời gian xử lý (sau trừ khoản chi phí hợp lý, cần thiết cho việc khai thác sử dụng tài sản) lớn số nợ phải trả phần chênh lệch thừa (nếu có) sau xử lý tài sản bảo đảm đƣợc giữ lại để thực nghĩa vụ khác với Ngân hàng thƣơng mại (nếu có) Trƣờng hợp thiếu bên bảo đảm có nghĩa vụ tiếp tục trả nợ cho Ngân hàng thƣơng mại 2.2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 2.2.1 Những khó khăn việc quy định tài sản chấp giao dịch cho vay chấp quyền sử dụng đất 2.2.1.1 Những khó khăn việc phân định biện pháp chấp Bản thân đất đai không thuộc sở hữu cá nhân, tổ chức cụ thể mà họ có quyền sử dụng đất mà Nhƣ vậy, quan hệ chấp bảo đảm tiền vay, Footer Page 17 of 161 Header Page 18 of 161 chủ tài sản chấp, cầm cố quyền sử dụng đất, ngân hàng nhận loại quyền tài sản, thân tài sản Một thừa nhận điều đó, có nghĩa nhận chấp bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất, khó để khẳng định đƣợc ngân hàng nhận cầm cố hay nhận chấp 2.2.1.2 Khó khăn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Việc quy định chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣ đã, kìm hãm giao dịch bảo đảm tiền vay, kéo theo ách tắc giao dịch vốn phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội Tháo gỡ phần thực trạng này, Luật Đất đai năm 2003 Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003 qui định cởi mở Tuy nhiên, xét riêng lĩnh vực chấp bảo đảm tiền vay, quy định nêu gây nhiều khó khăn cho ngƣời sử dụng đất, cụ thể nhƣ sau: Thứ nhất, pháp luật cho phép nhƣng thực tế ngân hàng hạn chế nhận bảo đảm loại đất chƣa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thức Thứ hai, kể từ ngày 01/01/2007, ngƣời sử dụng đất lại phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất [12, Điều 184] 2.2.1.3 Khó khăn pháp luật quy định cá nhân, hộ gia đình đƣợc chấp quyền sử dụng đất để vay vốn phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh Với quy định nêu trên, vô hình dung pháp luật hạn chế quyền ngƣời sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình 2.2.1.4 Khó khăn trƣờng hợp chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tách rời Khoản 5, Điều Nghị định số: 178/1999/NĐ-CP Chính phủ quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay theo quy định pháp luật việc chấp, bảo lãnh đồng thời giá trị quyền sử dụng Footer Page 18 of 161 Header Page 19 of 161 đất tài sản gắn liền với đất hay tách rời bên thỏa thuận Trường hợp bên thỏa thuận chấp, bảo lãnh tách rời tài sản gắn liền với đất giá trị quyền sử dụng đất, tổ chức tín dụng nhận chấp, bảo lãnh phải có khả quản lý tài sản trình cho vay xử lý tài sản để thu hồi nợ, khách hàng vay không trả đƣợc nợ Đây quy định hoàn toàn xa rời với thực tiễn Các ngân hàng hoạt động tín dụng thƣờng không đồng ý cho chấp đất nơi tài sản gắn liền với đất nơi khác 2.2.2 Nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 2.2.2.1 Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất * Chủ thể doanh nghiệp nhà nước Về nguyên tắc, theo tinh thần Bộ luật Dân bảo đảm nghĩa vụ, tài sản mà doanh nghiệp nhà nƣớc quản lý không thuộc quyền sở hữu không đƣợc phép đem bảo đảm để vay vốn ngân hàng Quy định Luật Doanh nghiệp nhà nƣớc rõ ràng tạo cản trở không đáng có cho doanh nghiệp nhà nƣớc trình tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng Tuy nhiên, văn dƣới luật quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành luật, lại có hƣớng dẫn "mở" việc gây mâu thuẫn không đáng có Luật Doanh nghiệp nhà nƣớc hành với văn dƣới luật liên quan đến việc xác định quyền tài sản doanh nghiệp nhà nƣớc * Chủ thể hộ gia đình Chủ thể hộ gia đình gặp số vƣớng mắc muốn dùng tài sản thuộc sở hữu hộ gia đình để chấp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng thƣơng mại Vấn đề đặt Bộ luật Dân năm 2005 thừa nhận tƣ cách chủ thể hộ gia đình, nhƣng lại chƣa xây dựng khung pháp lý rõ ràng, phù hợp để điều chỉnh hoạt động chủ thể Thứ nhất, ngân hàng nhận tài sản chấp hộ gia đình, không xác định đƣợc chủ hộ gia đình, thực tế loại giấy tờ, văn chứng minh tƣ cách chủ hộ ngƣời Footer Page 19 of 161 Header Page 20 of 161 Thứ hai, xác định đƣợc chủ hộ rồi, ngân hàng chƣa thể yên tâm, pháp luật hành (Điều 109 Bộ luật Dân năm 2005) quy định: "Việc định đoạt tài sản tƣ liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn hộ gia đình phải đƣợc thành viên từ đủ mƣời lăm tuổi trở lên đồng ý; loại tài sản chung khác phải đƣợc đa số thành viên từ đủ mƣời lăm tuổi trở lên đồng ý" 2.2.2.2 Nội dung hợp đồng chấp tiền vay quyền sử dụng đất Một là, việc mô tả tài sản chấp Hai là, thỏa thuận vấn đề ủy quyền xử lý tài sản chấp 2.2.2.3 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Giao dịch chấp đƣợc giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trƣờng hợp sau đây: + Các bên có thỏa thuận khác; + Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố; + Việc chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chấp; + Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng chứng thực trƣờng hợp pháp luật có quy định [13] 2.2.3 Quy định xử lý tài sản chấp tiền vay quyền sử dụng đất để thu hồi nợ vay 2.2.3.1 Quy định nguyên tắc xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ Một là, trƣờng hợp tài sản đƣợc dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ việc xử lý tài sản đƣợc thực theo thỏa thuận bên; thỏa thuận tài sản đƣợc bán đấu giá theo quy định pháp luật Hai là, việc xử lý tài sản chấp phải đƣợc thực cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch chấp, cá nhân, tổ chức có liên quan phù hợp với quy định pháp luật Footer Page 20 of 161 Header Page 21 of 161 Ba là, ngƣời xử lý tài sản chấp (sau gọi chung người xử lý tài sản) bên nhận chấp ngƣời đƣợc bên nhận chấp ủy quyền, trừ trƣờng hợp bên tham gia giao dịch chấp có thỏa thuận khác Bốn là, việc xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ hoạt động kinh doanh tài sản bên nhận chấp Năm là, tài sản chấp quyền sử dụng đất, nhà tổ chức, cá nhân mua tài sản chấp nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ bên chấp phải thuộc đối tƣợng đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; trƣờng hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tƣợng đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đƣợc hƣởng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà 2.2.3.2 Quy định thời hạn xử lý tài sản chấp Điều 62 Nghị định số: 163/2006/NĐ-CP có nêu rõ, tài sản chấp đƣợc xử lý thời hạn bên thỏa thuận; thỏa thuận ngƣời xử lý tài sản có quyền định thời hạn xử lý, nhƣng không đƣợc trƣớc bảy ngày động sản mƣời lăm ngày bất động sản, kể từ ngày thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm, trừ trƣờng hợp với tài sản chấp có nguy bị giá trị giảm sút giá trị, quyền đòi nợ, giấy tờ có giá, thẻ tiết kiệm, vận đơn ngƣời xử lý tài sản có quyền xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên nhận chấp khác việc xử lý tài sản 2.2.3.3 Quy định xử lý tài sản chấp số trƣờng hợp đặc biệt * Xử lý tài sản bảo đảm trường hợp tài sản chấp thực nhiều nghĩa vụ * Xử lý tài sản chấp trường hợp bên thỏa thuận phương thức xử lý 2.2.3.4 Một số vấn đề khó khăn, vƣớng mắc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Ngân hàng thƣơng mại * Khó khăn quy định nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm Điều 721 Bộ luật Dân năm 2005 quy định xử lý quyền sử dụng đất Footer Page 21 of 161 Header Page 22 of 161 chấp nhƣ sau: Khi đến hạn thực nghĩa vụ đƣợc bảo đảm chấp quyền sử dụng đất mà bên chấp không thực thực không nghĩa vụ quyền sử dụng đất chấp đƣợc xử lý theo thỏa thuận; thỏa thuận không xử lý đƣợc theo thỏa thuận bên nhận chấp có quyền khởi kiện Tòa án [5] Quy định thực tế gây khó cho ngân hàng, phải xử lý tài sản chấp chủ tài sản hợp tác với ngân hàng để xử lý theo thỏa thuận Khi ngân hàng không cách khác buộc phải theo luật khởi kiện Tòa án để giải tranh chấp Mà nhƣ biết, thủ tục giải vụ án dân theo quy định pháp luật hành trải qua nhiều công đoạn, tốn thời gian, công sức, nên đƣợc ngân hàng lựa chọn Ngoài ra, việc quy định nêu Bộ luật Dân chứa đựng mâu thuẫn Một mặt, ghi nhận cho bên đƣợc quyền tự thỏa thuận cách thức, biện pháp xử lý tài sản chấp; mặt khác, lại gián tiếp công nhận cho bên chấp quyền phủ nhận thỏa thuận buộc ngân hàng phải khởi kiện theo đuổi vụ kiện với nhiều phiền phức, tốn * Khó khăn có thay đổi liên quan đến tài sản chấp * Khó khăn trình tự, thủ tục xử lý phức tạp, kéo dài * Khó khăn xử lý tài sản chấp đường Tòa án Thứ nhất, trƣờng hợp tài sản chấp bên thứ ba (không phải bên vay) nhiều Tòa án không chấp nhận cho ngân hàng khởi kiện trực tiếp bên chấp để xử lý tài sản thu hồi nợ Thứ hai, việc tuyên giao dịch chấp tiền vay vô hiệu vi phạm quy định hình thức Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1 PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ Footer Page 22 of 161 Header Page 23 of 161 THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM Cơ sở cho hoàn thiện pháp luật cho vay chấp bằng quyền sử dụng đất dựa tảng lý luận thực tiễn chủ yếu nhƣ sau: - Các chủ trƣơng, sách Đảng ta giai đoạn phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, từ ảnh hƣởng sâu sắc tới toàn hệ thống pháp luật, có pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung xử lý tài sản chấp tiền vay quyền sử dụng đất nói riêng - Nhu cầu cấu lại hoàn thiện hệ thống pháp luật ngân hàng yêu cầu xúc kinh tế nƣớc ta thời kỳ đổi - Nhu cầu sửa đổi bổ sung hoàn thiện hệ thống văn pháp luật lĩnh vực dân sự, kinh tế, chấp bảo đảm tiền vay đặt với thực trạng pháp luật hành - Thực trạng pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất vấn đề đặt nhƣ phân tích bộc lộ nhiều nội dung cần đƣợc hoàn thiện quy định pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất nhƣ vấn đề nguyên tắc xử lý, trình tự thủ tục phƣơng thức xử lý, quyền yêu cầu giao tài sản quy định có liên quan đến việc xử lý tài sản chấp tiền vay quyền sử dụng đất - cầu hội nhập kinh tế quốc tế vấn đề đặt trƣớc mắt hoạt động ngân hàng tính hoàn chỉnh hệ thống pháp luật 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến việc xác lập thực giao dịch cho vay chấp quyền sử dụng đất Một là, hoàn thiện quy định chủ thể tham gia giao dịch chấp - Đối với chủ thể hộ gia đình, tổ hợp tác,… pháp luật chấp bảo đảm tiền vay cần có cách giải theo hai hƣớng là: Loại bỏ tƣ cách chủ thể pháp luật dân hộ gia đình tổ hợp tác, lẽ thực tiễn hoạt động kinh tế - xã hội chủ thể có tƣ cách, địa vị pháp lý không rõ ràng, nhập nhằng cá nhân pháp nhân - Đối với chủ thể doanh nghiệp nhà nƣớc, cần loại bỏ quy định việc doanh nghiệp nhà nƣớc phải xin phép quan chủ quản đƣợc đƣa tài sản chấp bảo đảm tiền vay Ngoài cần quy định cụ thể, rõ ràng trƣờng hợp trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân nƣớc đƣợc chấp tổ chức kinh tế, nƣớc hay không mà pháp luật hành quy định bên chấp tổ chức kinh tế nƣớc, Footer Page 23 of 161 Header Page 24 of 161 ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc chấp tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động Việt Nam Hai là, hoàn thiện quy định tài sản chấp Pháp luật không nên quy định bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc đem quyền sử dụng đất chấp mà cần ngƣời sử dụng đất có loại giấy tờ hợp lệ, chứng minh đƣợc quyền họ đất tranh chấp, đƣợc đƣa bảo đảm Mặt khác, pháp luật nên quy định theo hƣớng bắt buộc phải chấp quyền sử dụng đất với tài sản gắn liền với đất nhƣ nhà ở, nhà xƣởng… để tránh rắc rối sau phải phát mại tài sản chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Ngoài ra, từ việc xem xét vƣớng mắc pháp luật đất đai có liên quan, thân thấy cần mở rộng quyền chấp quyền sử dụng đất để vay vốn phục vụ mục đích sinh hoạt, tiêu dùng cá nhân, hộ gia đình; nhƣ cần quy định cho phép chấp tiền vay quyền sử dụng đất thuê với điều kiện ngƣời thuê trả tiền thuê cho nhiều năm mà thời hạn trả tiền lại 05 năm Ba là, sửa đổi quy định hạn chế quyền bên chấp việc chuyển dịch tài sản chấp thời gian chấp Pháp luật nên quy định theo hƣớng thống nguyên tắc bên chấp không đƣợc chuyển dịch tài sản chấp không đƣợc bên nhận chấp đồng ý trƣớc bên tự thỏa thuận hợp đồng chấp Theo đó, trƣờng hợp ngân hàng tin tƣởng bên chấp ngân hàng cho phép bên chấp đƣợc bán tài sản mà không cần xin phép, chƣa thực tin tƣởng, ngân hàng kiểm soát việc dịch chuyển hàng hóa Quy định nhƣ vừa bảo đảm tính thống nhất, khái quát pháp luật vừa tạo thuận lợi cho bên trình áp dụng Bốn là, hoàn thiện quy định tham gia bên vay giao dịch chấp tiền vay tài sản bên thứ ba Trong trƣờng hợp tài sản chấp thuộc sở hữu bên thứ ba, bên vay chất mối quan hệ bên thứ ba bên nhận chấp mối quan hệ hai bên có sở để xác lập giao dịch Do đó, pháp luật cần quy định việc bên có nghĩa vụ (bên vay vốn) có tham gia ký kết hợp đồng chấp tiền vay hay không bên thỏa thuận Trƣờng hợp hợp đồng chấp tiền vay ngân hàng bên thứ ba ký kết quan liên quan không đƣợc từ chối thực thủ tục luật định hợp đồng không đƣợc phép tuyên hợp đồng vô hiệu lý Năm là, hoàn thiện nội dung hợp đồng chấp + Về chủ thể ký hợp đồng Footer Page 24 of 161 Header Page 25 of 161 Cần phải nghiên cứu xem xét quy định thống Bộ luật Dân pháp luật đất đai việc ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, thành viên từ 15 tuổi trở lên (theo quy định Bộ luật Dân sự) hay thành viên từ đủ 18 tuổi (theo quy định Nghị định 181/2004/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai) + Về hình thức hợp đồng Trên thực tế, nhiều trƣờng hợp, giao dịch chấp mà bên quan hệ chấp phải ký đến ba hợp đồng, xảy tranh chấp hợp đồng đƣợc áp dụng? Điều phải đƣợc quan có thẩm quyền có hƣớng dẫn đạo cụ thể, thống nhất, tạo tính thông suốt, linh hoạt cho chủ thể quan hệ chấp Sáu là, hoàn thiện quy định đăng ký giao dịch chấp Pháp luật giao dịch chấp nên quy định ý nghĩa nhƣ giá trị pháp lý việc đăng ký giao dịch chấp Còn tính bắt buộc hay thỏa thuận việc đăng ký giao dịch chấp nên để bên tham gia giao dịch tự thỏa thuận Bảy là, hoàn thiện quy định công chứng, chứng thực hợp đồng chấp Bên cạnh cần xây dựng, ban hành quy định công chứng viên, nhân viên chứng thực, đăng ký viên nhằm chuẩn hóa yêu cầu chuyên môn, nghiệp vụ cán làm công tác công chứng, chứng thực hợp đồng, đăng ký viên Tám là, hoàn thiện đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất - Về thời hạn đăng ký chấp quyền sử dụng đất: Cần quy định trao cho ngân hàng quyền đăng ký, gia hạn việc đăng ký mà không phụ thuộc vào việc bên chấp có đồng ý ký đơn yêu cầu đăng ký hay không để tránh rủi ro cho tổ chức tín dụng nhận chấp quyền sử dụng đất, kể trƣờng hợp phải gia hạn thời hạn đăng ký nghĩa vụ trả nợ bên vay chƣa thực xong giải triệt để tồn giao dịch chấp trƣớc chƣa thực đƣợc việc đăng ký - Về giá trị pháp lý việc đăng ký chấp - Về xóa đăng ký chấp: 3.2.2 Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ 3.2.2.1 Nguyên tắc chung Trƣớc hết pháp luật cần quy định rõ nguyên tắc chung xử lý tài sản chấp tiền vay quyền sử dụng đất, cụ thể là: Footer Page 25 of 161 Header Page 26 of 161 - Đối với trƣờng hợp có đồng thuận bên chấp ngân hàng thời điểm xử lý vấn đề liên quan đến việc xử lý tài sản chấp tiền vay quyền sử dụng đất (phƣơng thức xử lý, địa điểm xử lý ) việc xử lý đƣợc thực theo thỏa thuận - Đối với trƣờng hợp đồng thuận thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất nhƣ thỏa thuận hợp đồng chấp ngân hàng yêu cầu bên bảo đảm tự bán tài sản khoảng thời gian định (khoảng ba mƣơi ngày) - Đối với trƣờng hợp đồng thuận thời điểm xử lý tài sản chấp tiền vay quyền sử dụng đất thỏa thuận hợp đồng bảo đảm Do muốn xử lý tài sản ngân hàng thiết phải khởi kiện Tòa án theo trình tự thủ tục quy định pháp luật 3.2.2.2 Nguyên tắc xử lý tài sản thể chấp để thu hồi nợ Nguyên tắc bán tài sản Nguyên tắc nhận tài sản chấp tiền vay quyền sử dụng đất hình thành tương lai để thay cho việc thực nghĩa vụ chấp 3.2.3 Hoàn thiện quy định chung, thống nhằm nâng cao tính minh bạch pháp luật cho vay chấp tài sản Điều cần thiết nhà lập pháp lĩnh vực, ngành cần phải thống quy định chấp thực nghĩa vụ dân chấp tiền vay vào văn quy phạm pháp luật để tạo thuận tiện cho ngƣời áp dụng, tránh mâu thuẫn không đáng có Trong văn phải rõ tính đặc thù áp dụng, nội dung riêng biệt cần áp dụng theo văn này, thiết phải theo Bộ luật Dân Trong văn này, cần quy định tất vấn đề liên quan đến nội dung nhƣ hình thức, thủ tục giao dịch chấp nhƣ tài sản chấp, nghĩa vụ đƣợc chấp, thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch chấp, xử lý tài sản chấp, quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân có liên quan Trong văn này, quy định áp dụng chung cho giao dịch chấp, phần liên quan đến đặc thù hoạt động ngân hàng đƣa thành chế định riêng, quy định riêng để điều chỉnh Footer Page 26 of 161 ... pháp luật Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 2.1 Quy định pháp luật cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất. .. tín dụng 1.2 KHÁI NIỆM, NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm pháp luật cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất Có. .. ký chấp quyền sử dụng đất .14 2.1.7 Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Ngân hàng thƣơng mại 15 2.2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGÂN