I HC THI NGUYấN TRNG I HC NễNG LM - - SN TNG NGHIấN CU CC PHNG PHP XC NH TNG QUAN GIA CC VNG GI TR T AI PHC V CễNG TC NH GI TI KHU VC TRUNG TM THNH PH THI NGUYấN, TNH THI NGUYấN Chuyờn ngnh: Mó s: Qun lý t 60.62.16 LUN VN THC S KHOA HC NễNG NGHIP Thỏi Nguyờn - 2011 S húa bi Trung tõm Hc liu i hc Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn MC LC Trang LI CM N LI CAM OAN MC LC DANH MC CC T VIT TT DANH MC CC BNG DANH MC CC HèNH M U S cn thit ca ti Yờu cu í ngha khoa hc v thc tin CHNG TNG QUAN V CC VN NGHIấN CU 1.1 Tng quan v nh giỏ t v vựng giỏ tr t 1.1.1 Tng quan v nh giỏ t ụ th v cỏc phng phỏp xỏc nh giỏ t 1.1.1.1 nh giỏ t 1.1.1.2 Tng quan v cỏc phng phỏp xỏc nh giỏ t trờn th gii 1.1.1.3 Tng quan v cỏc phng phỏp xỏc nh giỏ t theo phng phỏp CAMA vi s tr giỳp ca h thng thụng tin a lý - GIS v cỏc thụng tin v giỏ 1.2 Lý lun v phõn vựng giỏ tr t ụ th 1.2.1 Lý lun v t trung tõm phõn vựng t ụ th 1.2.2 Nhõn t ch yu nh hng n phõn vựng giỏ tr t 1.3 Cỏc lun im c bn v vựng giỏ t v vựng giỏ tr t 1.3.1 Vựng giỏ t 1.3.2 Vựng giỏ tr t 1.3.2.1 Vựng giỏ tr t t gúc phõn hng nh cp t 1.3.2.2 nh ngha vựng giỏ tr t theo khỏi nim phm trự nh giỏ 1.3.3 Mi quan h gia vựng giỏ t v vựng giỏ tr t 1.3.4 Mi quan h gia phõn hng, phõn vựng giỏ tr v nh giỏ t 1.3.5 Cỏc nhõn t nh hng n cỏc vựng giỏ t 1.3.5.1.Tip cn theo mi quan h gia cỏc nhõn t tỏc ng v phm vi nh hng 1.3.5.2 Tip cn phng phỏp nghiờn cu ngun gc cỏc yu t nh hng n giỏ tr t ụ th 1.4 Cỏc gii phỏp xỏc nh tng quan giỏ tr t S húa bi Trung tõm Hc liu i hc Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn i ii iii vii viii ix 1 4 5 5 10 10 11 12 12 12 12 13 14 14 16 17 18 18 1.5 Phõn vựng yu t nh hng n vựng giỏ tr t 1.5.1 Phõn vựng trc tip t cỏc yu t nh hng 1.5.2 Theo cỏc nhúm cỏc yu t nh hng 1.6 Hệ thống thông tin địa hệ thông thông tin địa mở rộng 1.6.1 Hệ thống thông tin địa 1.6.2 Hệ thống sở liệu địa mở rộng 1.6.3 Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin 1.6.4 Sự cần thiết vấn đề để nghiên cứu 1.6.5 Các thiết bị phần mềm phục vụ công tác nghiên cứu 1.6.6 H thng phn mm s dng nghiờn cu 1.7 Thụng tin trờn bn a chớnh, nh vin cú phõn gii cao v kh nng cung cp thụng tin phc v phõn vựng t ụ th, nh giỏ t ụ th ỏp dng ti Vit nam 1.7.1 Ni dung thụng tin trờn bn a chớnh theo quy nh hin hnh 21 1.7.2 c im ca bn a chớnh vi cỏc d liu phc v phõn vựng CHNG I TNG, NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU 2.1 i tng nghiờn cu 2.2 Phm vi nghiờn cu 2.3 Ni dung v phng phỏp nghiờn cu 2.3.1 Ni dung nghiờn cu 2.3.2 Phng phỏp nghiờn cu CHNG KT QU NGHIấN CU V THO LUN 3.1 Đặc điểm khu vực nghiên cứu 3.1.1 iu kin t nhiờn 3.1.1.1 V trớ a lý 3.1.1.2 a hỡnh 3.1.1.3 Khớ hu 3.1.1.4 Thu 3.1.2 Cỏc ngun ti nguyờn 3.1.2.1 Ti nguyờn t 3.1.2.2 Ti nguyờn nc 3.1.3 Ti nguyờn nhõn 3.1.4 Thc trng mụi trng 32 3.1.5 ỏnh giỏ v iu kin t nhiờn S húa bi Trung tõm Hc liu i hc Thỏi Nguyờn 21 22 23 23 26 27 29 30 30 31 31 34 34 34 34 34 35 37 37 37 37 37 37 38 39 39 39 40 40 41 http://www.lrc-tnu.edu.vn 3.1.5.1 Nhng thun li 3.1.5.2 Nhng khú khn 3.2 Thc trng phỏt trin kinh t - xó hi 3.2.1 Tng trng kinh t 3.2.2 Chuyn dch c cu kinh t 3.2.3 Thc trng phỏt trin cỏc ngnh kinh t 3.2.3.1 Khu vc kinh t Nụng nghip 3.2.3.2 Khu vc kinh t cụng nghip tiu th cụng nghip 3.2.3.3 Khu vc kinh t dch v - thng mi 3.2.4 Dõn s, lao ng, vic lm v thu nhp 3.2.4.1 Dõn s 3.2.5 Thc trng phỏt trin ụ th 3.2.6 Thc trng phỏt trin c s h tng k thut, h tng xó hi 3.2.6.1 Giao thụng 3.2.6.2 Giỏo dc - o to 3.2.6.3 Y t 3.2.6.4 Vn húa, th dc - th thao 3.2.6.5 in, nc sinh hot 3.2.6.6 Bu chớnh vin thụng 3.2.7 Quc phũng, an ninh 3.2.8 ỏnh giỏ chung v thc trng phỏt trin kinh t - xó hi tỏc ng n vic s dng t 3.3 Thc trng v bn a chớnh ti khu vc thnh ph Thỏi Nguyờn 3.3.1 Thc trng v bn a chớnh ti khu vc thnh ph Thỏi nguyờn 3.3.2 Thc trng bn a chớnh ca phngTỳc Duyờn 3.4 Cụng tỏc nh giỏ t ti Tnh Thỏi Nguyờn 3.5 S dng bn a chớnh xõy dng bn vựng theo v trớ ti phng Tỳc Duyờn thnh ph Thỏi Nguyờn 3.5.1 Xõy dng h thng thụng tin a chớnh phng Tỳc Duyờn thnh ph Thỏi Nguyờn 3.5.2 Hon thnh xõy dng d liu a chớnh s phng Tỳc Duyờn 3.5.3 Xõy dng d liu a chớnh m rng phng Tỳc Duyờn 3.5.3.1 Xõy dng h thng giao thụng 3.5.3.2 Xõy dng vựng dõn c theo h thng giao thụng 3.5.3.3 Xõy dng vựng giỏ tr t theo v trớ tuyn ph Phng Tỳc Duyờn 3.5.3.4 Tớnh giỏ tr t theo vựng giỏ tr t theo tng tuyn ph 3.5.3.5 Tớnh giỏ tr t theo tng tha t trờn ton phng S húa bi Trung tõm Hc liu i hc Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn 41 41 42 42 42 42 42 43 43 44 44 45 45 45 46 46 46 47 47 47 48 49 49 49 50 51 51 52 53 53 54 56 56 57 3.6 Xỏc nh tng quan ga cỏc vựng giỏ tr ti khu vc nghiờn cu trung tõm thnh ph Thỏi Nguyờn 3.6.1 S dng bn a chớnh xõy dng bn vựng theo v trớ ti tuyn ph v khu vc nghiờn cu ti trung tõm thnh ph Thỏi Nguyờn 3.6.2 S dng bn a chớnh xõy dng d liu h thng giao thụng cỏc tuyn ph khu vc trung tõm thnh ph Thỏi Nguyờn v khu vc phng Tỳc Duyờn 3.6.3 Xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t (theo quyt nh s 47/2010/Q-UB ngy 22/12/2010 ca U ban nhõn dõn tnh Thỏi Nguyờn 3.6.3.1 Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t Tuyn ng quang Trung, Hong Vn Th v Bờn Oỏnh ( liờn quan n cỏc Phng ng quang, Phan ỡnh Phựng, Trng Vng v Tỳc Duyờn) 3.6.3.2 Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t tuyn ng Phan ỡnh Phựng (liờn quan n cỏc Phng Phan ỡnh Phựng, Trng Vng, Tỳc Duyờn) 3.6.3.3 Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t Tuyn ng Cỏch mng Thỏng Tỏm (liờn quan n cỏc phng Trng Vng 3.6.3.4 Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t Tuyn ng Tỳc Duyờn (liờn quan Tỳc Duyờn) 3.7 Kt qu thu thp s liu gia t v cỏc s liu b tr theo lý lun phõn vựng ti khu vc trung tõm thnh ph Thỏi Nguyờn phc v xỏc nh tng quan ga cỏc ng ph 3.7.1 Kt qu iu tra giỏ t 3.7.2 Cỏc yu t nh hng n phõn vựng giỏ tr 3.8 Kiến nghị giải pháp 3.9 Phõn tớch gii phỏp xõy dng v s dng vựng giỏ tr nh cp xỏc nh tng quan cụng tỏc nh giỏ t ti thnh ph Thỏi Nguyờn 3.9.1 Xem xột phân tích giải pháp cỏc bc thc hin 3.9.2 Mt s khuyn ngh v gii phỏp KT LUN V KIN NGH 59 59 63 63 66 68 69 70 70 72 74 76 76 76 77 Kt lun Kin ngh TI LIU THAM KHO PH LC S húa bi Trung tõm Hc liu i hc Thỏi Nguyờn 59 77 78 79 81 http://www.lrc-tnu.edu.vn M U S cn thit ca ti Nhng v nh giỏ t v Bt ng sn luụn c quan tõm; c bit vi nc ta, quỏ trỡnh i mi nn kinh t, c ch th trng nh hng xó hi ch ngha ó tng bc c hỡnh thnh, cỏc thnh phn kinh t phỏt trin mnh m vi xu hng tt yu l mi yu t ngun lc u vo ca sn xut kinh doanh v sn phm u u phi tr thnh hng hoỏ, t cng khụng ngoi l Giỏ t l mt cụng c qun lý v mụ ca nh nc thc hin qun lý t bng bin phỏp kinh t Mc tiờu qun lý tt giỏ t giỏ t tr thnh cụng c c lc chớnh sỏch ti chớnh t ai, m bo ngun thu n nh lõu di cho ngõn sỏch nh nc, s phỏt trin lnh mnh ca th trng bt ng sn v khc phc nhng yu kộm cụng tỏc qun lý, s dng t ai, m bo s dng t tit kim v hiu qu Vic xỏc nh chớnh xỏc giỏ t s gim c cỏc tranh chp t v giỏ; mt nhng ph bin nht tranh chp v giỏ tr t khụng cú s thng nht gia cỏc bờn Xỏc nh ỳng giỏ tr t l giỳp cho vic phõn b t nh l mt ngun lc xó hi mt cỏch hiu qu; ú t s c phõn b s dng tt v hiu qu Vi c ch th trng, tt c ngun lc t u c nh giỏ theo giỏ tr th trng v khụng cú s u ói c bit no i vi mt nhúm ngi s dng c th, thỡ t s c s dng theo cỏch tt nht Vic giỏ t c xỏc nh sỏt vi giỏ th trng, cú th giỳp tng ngun thu cho ngõn sỏch nh nc; mt khỏc th trng t bỡnh thng, vic xỏc nh giỏ tr t phự hp, tim cn vi giỏ tr th trng l mt vic ht sc cn thit cú th thc hin cụng tỏc nh giỏ hng lot ngi ta s dng phng phỏp da trờn cỏc mụ hỡnh toỏn hc v k thut mỏy tớnh Phng phỏp ny ó t khỏ hiu qu cỏc nc phỏt trin Chỳng c xp chung thnh mt nhúm cỏc phng phỏp ỏnh giỏ hng lot da trờn k thut mỏy tớnh (computer - assisted mass appraisal - CAMA) Phng phỏp CAMA phỏt trin theo mt s hng: S húa bi Trung tõm Hc liu i hc Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn Mụ hỡnh hoỏ cỏc yu t v tỡm thut gii; Xõy dng CSDL v da vo s tr giỳp ca h thng GIS; Kt hp hai gii phỏp Nhúm phng phỏp ỏnh giỏ hng lot da trờn k thut mỏy tớnh (CAMA) xõy dng cỏc mụ hỡnh toỏn hc v c lng cỏc hm hi qui v giỏ tr t (hoc bt ng sn) vi cỏc bin s c lp l cỏc c tớnh ca tha t hoc bt ng sn ú, trc ht l cỏc c tớnh v v trớ v ln ca tha t gii quyt bi toỏn qun lý v bi toỏn nh giỏ hng lot nc ta B Ti nguyờn v Mụi trng ó tin hnh nghiờn cu hng nh giỏ hng lot theo phng phỏp CAMA thụng qua ti nghiờn cu: c s khoa hc v phng phỏp xõy dng vựng giỏ tr t vi mc tiờu: xut phng phỏp v quy trỡnh nh giỏ t da trờn c s s dng bn a chớnh v h thng thụng tin a lý thụng qua cụng tỏc xõy dng vựng giỏ tr t (gii hn nhúm t phi nụng nghip ti khu vc ụ th) ti ó gii quyt c mc tiờu u Tuy nhiờn ỏp dng vo tng a phng cũn nhiu cn nghiờn cu v c th hoỏ nhng tỏc ng c thự vo vic phõn vựng giỏ tr, c s d liu phc v nh giỏ hng lot Thnh ph Thỏi Nguyờn l mt thnh ph thuc tnh Thỏi Nguyờn Trong nhng nm gn õy, Thnh ph cú tc ụ th húa rt nhanh; qun lý nh nc v t cũn cú bt cp, tỡnh trng thc mc khiu kin ca nhõn dõn vic chp hnh chớnh sỏch phỏp lut v t v khú khn cho cỏc cp chớnh quyn vic thc thi cỏc chớnh sỏch, phỏp lut v t ti a phng Nhu cu v xõy dng mt h thng CSDL phc v qun lý t ú cú kh nng ỏp ng c nhu cu nh giỏ hng lot, nhng c trng c th ca thnh ph Thỏi Nguyờn quỏ trỡnh xõy dng CSDL ny l nhng ũi hi cn cú nhng nghiờn cu c th c bit l vic xỏc nh cỏc tng quan gia cỏc vựng giỏ tr t c thc hin c th sao? S húa bi Trung tõm Hc liu i hc Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn Xut phỏt t nhng nhu cu thc tin trờn, vi s hng dn trc tip ca TS Trnh Hu Liờn tụi ó la chn ti: Nghiờn cu cỏc phng phỏp xỏc nh tng quan gia cỏc vựng giỏ tr t phc v cụng tỏc nh giỏ ti khu vc trung tõm Thnh ph Thỏi Nguyờn, Tnh Thỏi Nguyờn - Nghiờn cu xõy dng bn vựng giỏ tr t (gii hn nhúm t phi nụng nghip) ti khu vc Phng Tỳc Duyờn thnh ph Thỏi Nguyờn phc v cụng tỏc nh giỏ hng lot Trong ú trung gii quyt cỏc : - Nghiờn cu v c s d liu a chớnh - Nguyờn cu c s khoa hc v vựng giỏ tr t ai; - Nghiờn cu cụng ngh s dng bn a chớnh v cỏc thụng tin xõy dng vựng giỏ tr t ti phng Tỳc Duyờn - TP Thỏi Nguyờn - Tỡm hiu cỏc yu t nh hng n vựng giỏ tr t trờn a bn nghiờn cu Trờn c s ú xut mt s gii phỏp giỳp cho vic xỏc nh vựng giỏ tr t ti phng Tỳc Duyờn - TP TN - Xõy dng vựng giỏ tr t ti phng Tỳc Duyờn - TP Thỏi Nguyờn - Nghiờn cu v thc nghim mt s phng phỏp xỏc nh tng quan gia cỏc vựng giỏ tr t - ng dng phn mm VICAGIS tớnh giỏ t v thu t, phỏt trin h thng thụng tin giỏ t ti ti phng Tỳc Duyờn thnh ph Thỏi Nguyờn nhm phc v cụng tỏc qun lý v s dng qu t hin cú trờn a bn phng hiu qu hn - Kin nghi c gii phỏp tng th v cụng tỏc xõy dng vựng giỏ tr t v phng phỏp xỏc nh tng quan ti khu vc thnh ph Thỏi Nguyờn cng nh cỏc khu vc ụ th khỏc ca Tnh Thỏi Nguyờn S húa bi Trung tõm Hc liu i hc Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn Yờu cu - Xõy dng c phn CSDL a chớnh phc v tớnh giỏ t ti phng Tỳc Duyờn - Xõy dng c CSDL vựng giỏ tr t ti phng Tỳc Duyờn - Xỏc nh tng quan gia vựng giỏ tr t ti phng Tỳc Duyờn - Cỏc s liu, ti liu phn ỏnh chớnh xỏc cỏc yu t nh hng n vựng giỏ tr t t ụ th - t c mt CSDL bo m tớnh giỏ t v thu t - Cỏc ngh, kin ngh phi cú tớnh kh thi í ngha khoa hc v thc tin Phõn vựng giỏ tr t ụ th l mt h thng lý lun v thc tin ó c B ti Nguyờn v Mụi trng nghim thu v bt u nghiờn cu ng dng Vic nghiờn cu so sỏnh vi cỏc phng phỏp v kh nng ỏp dng mụ hỡnh ny kt hp vi cỏc thụng tin sn cú trờn bn a chớnh v cỏc thụng tin quỏ trỡnh ng ký t - bt ng sn s to cụng ngh nh giỏ hng lot phc v cụng tỏc qun lý nh nc v t trờn khu vc thnh ph Thỏi Nguyờn - Tnh Thỏi Nguyờn Khụng nhng vy, vựng giỏ t v vựng giỏ tr cũn to nhiu kh nng cho nhng ng dng thc tin khỏc ti a phng S húa bi Trung tõm Hc liu i hc Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn CHNG TNG QUAN V CC VN NGHIấN CU 1.1 Tng quan v nh giỏ t v vựng giỏ tr t 1.1.1 Tng quan v nh giỏ t ụ th v cỏc phng phỏp xỏc nh giỏ t 1.1.1.1 nh giỏ t Chỳng ta ó bit nh giỏ l mt hot ng chuyờn mụn va mang tớnh kinh t - k thut, phỏp lý va mang tớnh xó hi, tớnh ngh thut Hot ng nh giỏ hỡnh thnh, tn ti v phỏt trin gn vi s hỡnh thnh, tn ti v phỏt trin ca th trng, xỏc nh giỏ tr ca mt li ớch c th mt ti sn l bt ng sn khụng phi l luụn ging vi mi mc ớch s dng Trong a s cỏc trng hp, quan tõm hng u ca nh nh giỏ l ỏnh giỏ c giỏ tr th trng ca ti sn, ngha l tng s tin hay tin thuờ hng nm c yờu cu tr cho mt li ớch c th ti sn vo thi im c th vi nhng iu kin c th v theo ỳng phỏp lut Cú hai khỏi nim c cỏc nh nh giỏ trờn th gii quan tõm: 1- nh giỏ l s c tớnh v giỏ tr quyn s hu c th bng hỡnh thỏi tin t cho mc ớch ó c xỏc nh (W.Sealrooke - Vin i hc Portsmouth - Vng quc Anh) - nh giỏ l mt hot ng ngh thut hay khoa hc c tớnh giỏ tr cho mt mc ớch c th ca mt ti sn c th ti mt thi im xỏc nh, cú cõn nhc n tt c cỏc c im ca ti sn cng nh xem xột tt c cỏc yu t kinh t cn bn ca th trng, bao gm cỏc loi u t la chn (GS.Limlan Yuan - i hc quc gia Singapore) t l mt ti sn, vỡ vy v nguyờn tc vic nh giỏ t cng ging nh nh giỏ cỏc ti sn thụng thng khỏc Mt khỏc t l mt ti sn c bit, giỏ t ngoi cỏc yu t v khụng gian, thi gian, kinh t, phỏp lý chi phi nú cũn b tỏc ng bi cỏc yu t v tõm lý, xó S húa bi Trung tõm Hc liu i hc Thỏi Nguyờn http://www.lrc-tnu.edu.vn data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read ... khái niệm mở rộng hệ thống thông tin 1.6.4 Sự cần thiết vấn đề để nghiên cứu 1.6.5 Các thiết bị phần mềm phục vụ công tác nghiên cứu 1.6.6 H thng phn mm s dng nghiờn cu 1.7 Thụng tin trờn bn a... ng quang Trung, Hong Vn Th v Bờn Oỏnh ( liờn quan n cỏc Phng ng quang, Phan ỡnh Phựng, Trng Vng v Tỳc Duyờn) 3.6.3.2 Kt qu xõy dng vựng giỏ tr t theo vựng giỏ t tuyn ng Phan ỡnh Phựng (liờn quan. .. Ni dung nghiờn cu 2.3.2 Phng phỏp nghiờn cu CHNG KT QU NGHIấN CU V THO LUN 3.1 Đặc điểm khu vực nghiên cứu 3.1.1 iu kin t nhiờn 3.1.1.1 V trớ a lý 3.1.1.2 a hỡnh 3.1.1.3 Khớ hu 3.1.1.4 Thu 3.1.2