1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Nghiên cứu sinh: Lê Văn Bình Chuyên ngành: Kinh tế, Tài – Ngân hàng Mã số: 62.31.12.01 Giảng viên hướng dẫn khoa học: PGS, TS Phan Duy Minh; PGS, TS Ngô Trí Long 2011 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Thị trường bất động sản (TTBĐS) thị trường quan trọng kinh tế, liên quan trực tiếp lượng tài sản lớn trực tiếp tác động đến kinh tế quốc dân Bất động sản (BĐS) tài sản lớn quốc gia, tỷ trọng BĐS tổng cải xã hội nước mức độ có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế [51] Chính vậy, cần thiết phát triển TTBĐS nước ta xác định Nghị Đại hội VIII Đảng: “ cần tổ chức, quản lý tốt TTBĐS Chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý Nhà nước ” nhấn mạnh Báo cáo trị Đại hội IX Đảng: Phát triển TTBĐS, có thị trường quyền sử dụng (QSD) đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển QSD đất; mở rộng hội cho công dân doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế dễ dàng có đất sử dụng đất (SDĐ) lâu dài cho sản xuất kinh doanh (SXKD) Sửa đổi quy định việc chuyển QSD đất sở hữu nhà, thúc đẩy trình bán nhà Nhà nước đô thị, mở rộng hình thức kinh doanh BĐS Từng bước mở rộng TTBĐS cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư Trong thời gian vừa qua, TTBĐS nước ta hình thành, có bước phát triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, SXKD đầu tư xây dựng đưa vào khai thác, sử dụng đạt hiệu cao, nhiều khu nhà ở, khu đô thị với hệ thống hạ tầng đồng đầu tư làm thay đổi mặt, cảnh quan đô thị TTBĐS thu hút đáng kể nguồn vốn nước nước, góp phần quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ổn định xã hội Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động TTBĐS bộc lộ mặt yếu Tình trạng đầu cơ, đẩy giá giao dịch BĐS lên cao so với giá trị thực gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước (NSNN), gây tác động xấu tới tâm lý đời sống xã hội, quản lý nhà nuớc thị trường nhiều yếu kém, chưa theo kịp biến động thị trường Một nguyên nhân tình trạng hệ thống sách tài mà Nhà nước sử dụng nhằm để quản lý phát triển TTBĐS vừa thiếu, vừa yếu đến bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý Vì vậy, nghiên cứu tác động sách tài để từ đó, đề giải pháp tài cần thiết nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển ổn định bền vững đặt cấp thiết nước ta * Về lý luận: - Nền kinh tế thị trường (KTTT) có nhiều mặt tích cực chứa đựng nhiều khuyết tật, cần can thiệp Nhà nước để điều tiết kinh tế, hạn chế khuyết tật KTTT - Ở nước phát triển - nơi có KTTT thiết lập hàng trăm năm, vai trò Nhà nước chủ yếu khắc phục khuyết tật KTTT Còn nước phát triển, Nhà nước chưa có kinh nghiệm lại vừa phải thiết lập thị trường, vừa phải khắc phục khuyết tật Từ đó, việc nâng cao hiệu quản lý nhà nước kinh tế nước phát triển công việc vừa cấp bách lại vấn đề phức tạp khó khăn - TTBĐS có nhiều đặc điểm riêng đáng kể đặc điểm như: Thị trường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm so với cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu chi phối pháp luật Nhà nước Chính đặc điểm dẫn đến khuyết tật TTBĐS giá theo xu hướng tăng lên, hình thành sốt giá BĐS Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu BĐS, đặc biệt có giải pháp để bình ổn TTBĐS, hạn chế kiểm soát gia tăng cầu BĐS không đáng (như nạn đầu sinh cầu giả tạo) - Nhà nước điều chỉnh TTBĐS thông qua hai hệ thống công cụ hệ thống quản lý hành công cụ tài để điều tiết Trong TTBĐS, quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu (QSH) BĐS quan hệ kinh tế, quan hệ dân sự, bị chi phối chủ yếu công cụ tài thực thị trường Vì vậy, Nhà nước cần thông qua công cụ tài chính, mà cụ thể sách tài để góp phần thúc đẩy hình thành phát triển TTBĐS, quốc gia vừa chuyển từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang chế thị trường nước ta Do vậy, coi sách tài đòn bẩy quan trọng việc hình thành phát triển TTBĐS Chính vậy, mặt lý luận, cần phải nghiên cứu việc sử dụng sách tài để điều tiết TTBĐS * Về thực tiễn: - Khuyết tật chủ yếu TTBĐS nước ta giá nhà đất cao không phù hợp với đầu vào SXKD (đất sản xuất, kinh doanh) không phù hợp với thu nhập người lao động (đối với đất ở) Một nguyên nhân chủ yếu khuyết tật Nhà nước chưa kiểm soát tình trạng đầu nhà đất tích trử tiền nhàn rỗi dân vào nhà đất; Từ đó, “cầu ảo” tăng cao mà không cung tải Các nhà đầu tư chiếm giữ nhiều nhà đất, tạo khan hiểm sản phẩm thị trường họ phải nộp thuế thấp (định mức thuế đất vào mức thuế SDĐ nông nghiệp nên thấp, thuế nhà chưa thu) Do vậy, Nhà nước cần sử dụng sách tài thuế đánh nặng vào trường hợp có nhà đất mà không sử dụng sử dụng hạn mức quy định hạn chế đầu Trên giới nước dùng thuế để chống đầu [49] Nếu Nhà nước công khai minh bạch thuế người mua tính với thuế có nên đầu hay không từ thị trường tự điều chỉnh, cung cầu gặp - Thêm nữa, sách tài việc giao đất, thu hồi đất, hình thành kênh cung ứng vốn cho TTBĐS… chưa phù hợp để thúc đẩy thị trường phát triển TTBĐS cần phải liên thông với thị trường tài chính, thị trường dần chuyển sang cấp độ tài hóa, hệ thống ngân hàng chưa sẵn sàng cho vay dài hạn, lãi suất cho vay tăng cao, kênh cung ứng vốn khác chưa phát triển, dẫn đến thiếu vốn cung cấp cho TTBĐS Từ bất ổn TTBĐS, đòi hỏi phải xem xét việc sử dụng sách tài TTBĐS thời gian qua, tác động sách tài đến hình thành phát triển TTBĐS Qua đề giải pháp tài để góp phần hoàn thiện phát triển TTBĐS, nhằm phát huy nguồn lực to lớn từ BĐS để phát triển kinh tế - xã hội (KT - XH) đồng thời đáp ứng xu hướng hội nhập khu vực quốc tế * Tổng quan công trình nghiên cứu liên quan Đối với nhiều nước giới, đặc biệt nước có KTTT phát triển, có trình nghiên cứu, xây dựng hoàn thiện lĩnh vực tài TTBĐS, điều thể qua sách tài quốc gia để điều tiết TTBĐS Tại nước đó, nghiên cứu sách thuế BĐS, sách tài việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê, chuyển nhượng BĐS, vấn đề tài trợ cho dự án phát triển BĐS thực tương đối kỹ Tuy nhiên, quốc gia có điều kiện KT-XH khác nhau, có quan điểm không đồng với việc nhìn nhận, quản lý, kiểm soát điều tiết BĐS TTBĐS Vì vậy, sử dụng hoàn toàn sách tài quốc gia khác cho điều kiện cụ thể Việt Nam mà đòi hỏi phải có trình nghiên cứu mang tính độc lập, lịch sử, cụ thể, phù hợp với điều kiện Việt Nam Ở Việt Nam, để tìm giải pháp thúc đẩy phát triển lành mạnh TTBĐS có nhiều công trình nghiên cứu Hội thảo khoa học lĩnh vực Có thể nêu số công trình như: Đề tài khoa học cấp Bộ: “Hoàn thiện chế sách thu tài đất đai Việt Nam” (1999) PTS Phạm Đức Phong, Cục trưởng Cục Quản lý công sản thuộc Bộ Tài làm chủ nhiệm đề tài Mục đích nghiên cứu sở lý luận thực tiễn chế sách thu tài đất đai tổng thể hệ thống chế tài thực quản lý đất đai Việt Nam nước giới Đối với khoản thu tài đất đai, đề tài nêu lên định hướng hoàn thiện sách thu tiền SDĐ số trường hợp cụ thể, thống thuế SDĐ nông nghiệp thuế đất (trong thuế nhà, đất) thành thuế SDĐ, chuyển thuế chuyển QSD đất thành thuế thu nhập, thực chế tài thu tiền thuê đất đất cho tổ chức cá nhân nước tổ chức cá nhân nước thuê, đề tài chưa sâu phân tích đề nội dung cụ thể TS Phạm Đức Phong chủ nhiệm đề tài khoa học cấp Bộ: “Chính sách tài khai thác nguồn lực đất đai bất động sản nhà nước phục vụ công nghiệp hoá đại hoá đất nước” (2003), nội dung chủ yếu đề tài đánh giá thực trạng sách tài khai thác nguồn lực đất đai BĐS nhà nước định hướng sửa đổi, bổ sung hoàn thiện sách tài đất đai BĐS nhà nước thuộc khu vực hành nghiệp doanh nghiệp nhà nước (DNNN), phạm vi nghiên cứu đề tài giới hạn phần giải pháp sử dụng sách tài để phát triển TTBĐS Sách “Thị trường bất động sản, vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam” năm 2003 PGS.TS Thái Bá Cẩn Th.sĩ Trần Nguyên Nam nêu lên số giải pháp tài phát triển TTBĐS Việt Nam đổi sách thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ, thành lập quỹ đầu tư phát triển nhà đô thị, hỗ trợ vốn tín dụng hoạt động kinh doanh BĐS, hỗ trợ tài cho người nghèo mua thuê nhà ở, hình thành tổ chức định giá BĐS đào tạo đội ngũ chuyên gia định giá BĐS Tuy nhiên giải pháp dừng lại mức độ định hướng cần sâu phân tích cụ thể Sách “Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam” năm 2005 Th.sĩ Bùi Thị Tuyết Mai đề cập đến thực trạng cản trở việc phát triển thị trường QSD đất, đồng thời đề xuất giải pháp khắc phục, tạo điều kiện đẩy mạnh phát triển thị trường QSD đất nước ta, giải pháp nhằm tạo hành lang pháp lý cho phát triển thị trường QSD đất, không vào giải pháp tài để phát triển thị trường QSD đất Sách “Thị trường bất động sản” năm 2006 trường Đại học Kinh tế Quốc dân TS Hoàng Văn Cường chủ biên, nội dung trọng tâm hệ thống hoá vấn đề lý luận BĐS TTBĐS, giới thiệu kinh nghiệm số nước giới phát triển TTBĐS Cuốn sách dành phần nội dung để nghiên cứu, đánh giá tình hình phát triển TTBĐS nước ta năm qua, tìm tồn nguyên nhân sở đề xuất định hướng quản lý phát triển TTBĐS nước ta thời gian tới, đề tài không vào nội dung phân tích thực trạng việc sử dụng sách tài hoàn thiện sách tài để phát triển TTBĐS Sách chuyên khảo “Thuế đất đai - công cụ quản lý điều tiết thị trường bất động sản” năm 2006 TS Đàm Văn Huệ, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Về nội dung, phân tích thực trạng sách thuế lĩnh vực đất đai việc quản lý điều tiết TTBĐS Việt Nam gồm ba sắc thuế thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, từ đưa giải pháp hoàn thiện sắc thuế theo quan điểm riêng tác giả Tác giả Lê Xuân Bá (chủ biên) thuộc Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương với tài trợ Chính phủ Việt Nam Chính phủ Australia xuất sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” năm 2006 Nội dung sách đề cập đến số vấn đề lý luận kinh nghiệm thu hút đầu tư vào TTBĐS Đồng thời nêu lên thực trạng sách đất đai, xây dựng, ngân hàng tài chính, ưu điểm tồn nhằm tạo điều kiện thu hút đầu tư vào TTBĐS Trên sở tác giả đề xuất số giải pháp hoàn thiện sách thu hút đầu tư vào TTBĐS thời gian tới, không vào nội dung giải pháp tài để phát triển TTBĐS Đề tài khoa học cấp Bộ: “Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước thị trường đất đai – bất động sản Việt Nam” (2006) TS Hoàng Văn Cường, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, làm chủ nhiệm đề tài, nhằm phân tích sở, đề xuất giải pháp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước để thúc đẩy phát triển lành mạnh TTBĐS nước ta Các giải pháp chủ yếu tập trung vào nội dung hoàn thiện công cụ luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho TTBĐS hoạt động, tháo gỡ khó khăn tạo môi trường thông thoáng cho thị trường phát triển, không sâu vào giải pháp tài để phát triển TTBĐS Việt Nam Đề tài khoa học trọng điểm cấp Bộ: “Những giải pháp bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị nước ta” (2007) GS.TS Hoàng Việt làm chủ nhiệm đề tài, nội dung đề tài phân tích đề xuất nội dung giải pháp nhằm bình ổn giá QSD đất đô thị góp phần phát triển lành mạnh TTBĐS theo định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta, đề tài không sâu vào giải pháp tài để phát triển TTBĐS nước ta Một số đề tài nghiên cứu khác Hội thảo khoa học lĩnh vực Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch Đầu tư - Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài chính, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, Viện Nghiên cứu Địa - Viện Nghiên cứu khoa học Thị trường giá cả, Trường Đại học Xây dựng - Tổng Hội Xây dựng - Trường Đại học Tổng hợp Xây dựng Quốc gia Matxcơva, Hiệp Hội BĐS Việt Nam Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng công việc nghiên cứu chủ yếu đứng từ góc độ quan quản lý nhà nước lĩnh vực quản lý BĐS để đề xuất giải pháp sử dụng BĐS có hiệu sở khung pháp lý quy định luật Đất đai năm 1993, 2003, luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS, đóng góp việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh, giải pháp tài riêng rẻ, chưa có công trình nghiên cứu cách đầy đủ có hệ thống sách tài TTBĐS Xuất phát từ lý trên, tác giả chọn đề tài “Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” làm đề tài Luận án tiến sĩ Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu BĐS TTBĐS, sách tài chủ yếu TTBĐS Đồng thời tham khảo việc sử dụng sách tài quản lý điều tiết TTBĐS số nước giới để rút học kinh nghiệm cho Việt Nam - Đánh giá thực trạng TTBĐS sách tài TTBĐS Việt Nam từ năm 1993 - Xác lập sở lý luận thực tiễn để đề giải pháp tài thúc đẩy phát triển TTBĐS Việt Nam đến năm 2020 năm Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Luận án TTBĐS, sách tài chủ yếu TTBĐS Việt Nam Phạm vi nghiên cứu Luận án tập trung nghiên cứu sách tài chủ yếu quản lý TTBĐS Việt Nam từ có luật Đất đai năm 1993 nay, với trọng tâm nghiên cứu thị trường QSD đất đô thị nhà đô thị TTBĐS Giải pháp tài phát triển TTBĐS có nội dung rộng phức tạp, nên Luận án nghiên cứu góc độ Nhà nước sử dụng công cụ tài để tác động đến TTBĐS, nghiên cứu sách tài quốc gia tác động đến TTBĐS (chính sách tài quốc gia định hướng Nhà nước sử dụng phạm trù tài tồn khách quan) [46] Tuy nhiên, nội dung sách tài quốc gia tác động đến TTBĐS đa dạng phong phú, có sách tác động đến nhiều lĩnh vực kinh 10 tế, có TTBĐS, nên Luận án tập trung nghiên cứu đề giải pháp hoàn thiện sách tài chủ yếu có tác động trực tiếp đến TTBĐS, mang tính chất riêng có cho TTBĐS, thuế BĐS, sách tài việc giao đất, thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng BĐS, sách tài việc cho thuê, chuyển nhượng BĐS, sách ưu đãi, hỗ trợ tài chính, sách tài hình thành phát triển kênh cung ứng vốn đa dạng ổn định để phát triển TTBĐS Trong nghiên cứu diễn biến TTBĐS Việt Nam, khẳng định biến động giá thăng trầm TTBĐS Việt Nam năm qua, chủ yếu biến động thăng trầm giá QSD đất đô thị định [67] Do vậy, để phát triển lành mạnh TTBĐS nội dung trọng tâm cần phải phát triển lành mạnh thị trường QSD đất đô thị nhà đô thị Đây phạm vi nghiên cứu Luận án hoạt động TTBĐS Ý nghĩa khoa học thực tiễn * Ý nghĩa khoa học: Luận án nghiên cứu, phân tích trình bày cách đầy đủ có hệ thống vấn đề lý luận BĐS, TTBĐS, sách tài hình thành phát triển TTBĐS Bên cạnh đó, Luận án xem xét, đối chiếu rút học từ kinh nghiệm sử dụng sách tài quản lý điều tiết TTBĐS số nước giới cho Việt Nam * Ý nghĩa thực tiễn Luận án đánh giá cách đầy đủ, chi tiết thực trạng TTBĐS Việt Nam, phân tích đánh giá tác động sách tài TTBĐS Việt Nam từ năm 1993 nay, tác động tích cực, hạn chế nguyên nhân Luận án hệ thống hoá mục tiêu quan điểm phát triển TTBĐS Việt Nam Trên sở đề xuất hệ thống giải pháp tài điều kiện để thực thành công giải pháp tài nhằm thúc đẩy phát triển TTBĐS Việt Nam đến năm 2020 năm data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read data error !!! can't not read ... xuất giải pháp khắc phục, tạo điều kiện đẩy mạnh phát triển thị trường QSD đất nước ta, giải pháp nhằm tạo hành lang pháp lý cho phát triển thị trường QSD đất, không vào giải pháp tài để phát triển. .. pháp tài riêng rẻ, chưa có công trình nghiên cứu cách đầy đủ có hệ thống sách tài TTBĐS Xuất phát từ lý trên, tác giả chọn đề tài Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam làm... luật pháp, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho TTBĐS hoạt động, tháo gỡ khó khăn tạo môi trường thông thoáng cho thị trường phát triển, không sâu vào giải pháp tài để phát triển TTBĐS Việt Nam