HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM VIỆT ANH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN KHÁNH - TỈNH NINH BÌNH GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hồ Thị Lam Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Phạm Việt Anh i LỜI CẢM ƠN Trong trình thực Luận văn nhận giúp đỡ, bảo nhiệt tình Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tập thể tạo điều kiện để hoàn thành Luận văn Trước hết xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới Cô giáo: PGS.TS Hồ Thị Lam Trà giúp đỡ tận tình trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực Luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn quan tâm, bảo ân cần Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Đất đai suốt thời gian học tập Học viện Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Yên Khánh, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Yên Khánh, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh, UBND cán địa xã Khánh Hải, xã Khánh Hồng, xã Khánh Nhạc, xã Khánh Hòa, xã Khánh Cư, thị trấn Yên Ninh, trình điều tra tạo điều kiện, giúp đỡ, cung cấp số liệu, tư liệu khách quan giúp hoàn thành luận văn Xin cảm ơn gia đình, người thân bạn bè động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện mặt trình thực Luận văn Một lần xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Phạm Việt Anh ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần 1.1 1.2 1.3 1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3 Mở đầu Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Những đóng góp Ý nghĩa khoa học Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Quyền sử dụng đất 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.2 Thị trường quyền sử dụng đất Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất 15 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất giới 27 2.2.1 2.2.2 2.2.3 Nhật Bản 27 Đài Loan 29 Trung Quốc 30 2.3 2.3.1 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 32 Tình hình đấu giá Quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 32 2.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Hà Tĩnh 34 2.3.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Ninh Bình 35 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 38 3.1 Địa điểm nghiên cứu 38 iii 3.2 Thời gian nghiên cứu 38 3.3 Đối tượng nghiên cứu 38 3.4 Nội dung nghiên cứu 38 3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất huyện Yên Khánh 38 3.4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Khánh giai đoạn 2010 - 2014 38 3.4.3 Kết đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu địa bàn huyện Yên Khánh 39 3.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu địa bàn huyện Yên Khánh 39 3.4.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Khánh 39 3.5 Phương pháp nghiên cứu 39 3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 39 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 39 3.5.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 40 3.5.4 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu tổng hợp số liệu 42 3.5.5 Phương pháp so sánh 42 Phần Kết thảo luận 43 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất huyện Yên Khánh 43 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 43 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 47 4.1.3 Tình hình quản lý đất đai huyện Yên Khánh 52 4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Khánh 56 4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Khánh giai đoạn 2010 - 2014 59 4.2.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh 59 4.2.2 Quy trình thực đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh 60 4.2.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất thực huyện Yên Khánh 65 iv 4.2.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Khánh giai đoạn 2010 - 2014 68 4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu địa bàn huyện Yên Khánh 69 4.3.1 Khái quát chung dự án 69 4.3.2 Dự án đấu giá 17 lô đất quy hoạch xây dựng nhà khu chùa chè Nhuận Hải, xã khánh Hải, huyện Yên Khánh 70 4.3.3 Dự án đấu giá khu vực phía Đông trường Tiểu học Trần Quốc Toản - TT Yên Ninh 60 lô 71 4.3.4 Dự án đấu giá khu dân cư xã Khánh Hồng 73 4.3.5 Dự án khu dân cư xã Khánh Nhạc 75 4.3.6 Dự án khu dân cư xã Khánh Hòa 77 4.3.7 Dự án đấu giá khu dân cư xã Khánh Cư 78 4.4 Đánh giá công tác đấu giá qsdđ dự án nghiên cứu 80 4.4.1 Đánh giá người dân công tác đấu giá QSDĐ đất dự án 80 4.5 Một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSDĐ huyện Yên Khánh 85 4.5.1 Một số tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Khánh 85 4.5.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Khánh 86 Phần Kết luận kiến nghị 88 5.1 Kết luận 88 5.2 Kiến nghị 89 Tài liệu tham khảo 90 Phụ lục 92 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng việt LĐĐ Luật đất đai CSHT Cơ sở hạ tầng BĐG TS Bán đấu giá tài sản BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân CN QSH Chuyển nhượng Quyền sở hữu CNH Công nghiệp hoá ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá KDC Khu dân cư MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất TBQ Tiền bình quân TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Tổng hợp phiếu điều tra 41 Bảng 4.1 Hiện Trạng dân số huyện Yên Khánh năm 2015 51 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Khánh năm 2014 57 Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Yên Khánh 58 Bảng 4.4 Kết thực đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Khánh giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014 68 Bảng 4.5 Khái quát chung dự án 70 Bảng 4.6 Giá sàn bước giá dự án KDC TT Yên Ninh 72 Bảng 4.7 Kết đấu giá đất KDC TT Yên Ninh 73 Bảng 4.8 Kết đấu giá KDC xã Khánh Hồng 74 Bảng 4.9 Giá sàn bước giá dự án KDCM xã Khánh Nhạc 76 Bảng 4.10 Kết đấu giá đất KDC xã Khánh Nhạc 76 Bảng 4.11 Giá sàn bước giá dự án KDC xã Khánh Hòa 77 Bảng 4.12 Kết đấu giá đất KDC xã Khánh Hòa 78 Bảng 4.13 Giá sàn bước giá dự án KDC xã Khánh Cư 79 Bảng 4.14 Kết đấu giá đất KDC xã Khánh Cư 79 Bảng 4.15 Tính minh bạch thông tin liên quan đấu giá quyền sử dụng đất 81 Bảng 4.16 Đánh giá giá khởi điểm bước giá 82 Bảng 4.17 Đánh giá thực quy chế đấu giá 83 Bảng 4.18 Đánh giá sau trúng đấu giá 84 vii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất Nhật Bản 28 Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình 43 Hình 4.2 Quy trình đấu giá QSDĐ tỉnh Ninh Bình 60 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Phạm Việt Anh Tên Luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh – tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2010 – 2014” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu đề tài Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh giai đoạn 2010-2014 Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Khánh Phương pháp nghiên cứu đề tài Luận văn sử dụng phương pháp: - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: số liệu thứ cấp thu thập phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Xây dựng phiếu điều tra đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh Tiến hành điều tra 150 phiếu dự án đấu giá thành công số dự án không thành công, để đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh - Phương pháp tổng hợp,phân tích, xử lý số liệu, tổng hợp, xếp số liệu theo thời gian dự án nghiên cứu phần mềm Excel Kết kết luận 3.1 Huyện Yên Khánh nằm phía Đông Nam tỉnh Ninh Bình, có vị trí địa lý tự nhiên thuận lợi cho việc sản xuất phát triển kinh tế Công tác Quản lý đất đai Nhà nước, quan, ban ngành địa bàn huyện quan tâm trọng Trong năm vừa qua, huyện triển khai thực phiên đấu giá QSDĐ đạt dược kết tích cực, đem lại nguồn thu cho ngân sách huyện 3.2 Đấu giá QSDĐ huyện Yên Khánh chủ yếu giải đất cho người dân Giai đoạn 2010-2014 huyện xây dựng 20 dự án với tổng diện tích 84.125m2 thu số tiền 277,791 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước địa phương Công tác đấu giá thực tốt theo quy định pháp luật ix 4.4.1.1 Về tính minh bạch thông tin liên quan đến đấu giá Kết điều tra cho thấy dự án, công tác công khai minh bạch thông tin liên quan đến đất mang đấu giá tốt Bảng 4.15 Tính minh bạch thông tin liên quan đấu giá quyền sử dụng đất Đơn vị: Phiếu Số phiếu điều tra Công khai PA đấu giá Đầy đủ TT lô đất Công khai giá khởi điểm Lô đất nằm QH 13 13 13 STT Tên dự án Khu chùa chè nhuận hải xã Khánh Hải Phía Đông trường Tiểu học Trần Quốc Toản– TT.Yên Ninh 41 39 39 41 33 Trụ sở cũ xã Khánh Hồng; 25 24 25 25 25 KDCM xã Khánh Nhạc; 25 24 22 25 20 KDCM xã Khánh Hòa; 32 31 30 32 30 KDCM xã Khánh Cư 14 14 12 14 150 145 134 150 125 Cộng Cụ thể, hỏi người tham gia đấu giá có cung cấp đủ thông tin phương án đấu giá không có đến 96,67% biết tìm hiểu; có tới 89,33% họ biết đầy đủ thông tin đất, vị trí nào, giá khởi điểm để đấu giá 100% người biết Tỷ lệ người biết lô đất có nằm quy hoạch không tỷ lệ người trả lời có thấp mức cao 83,33% 4.4.1.2 Đánh giá giá khởi điểm bước giá đấu giá Đánh giá giá khởi điểm, dự án, có tới 32% người hỏi nói giá khởi điểm cao 57,33% đánh vừa phải, có 10,67% người dân hỏi đánh giá giá khởi điểm thấp Trong dự án, dự án đấu giá KDCM xã Khánh Cư dự án có tỷ lệ đánh giá giá khởi điểm cao lên tới 64,28% cho giá khởi điểm cao Do 81 xác định gía khởi điểm cao vậy, nên nguyên nhân làm cho đấu giá dự án không thành công Về bước giá trình đấu giá dự án đấu giá trụ sở cũ xã Khánh Hồng có 68% số người hỏi cho bước giá theo quy định hợp lý Ở dự án đấu giá khu dân cư xã Khánh Cư có 71,42% người dân hỏi cho bước giá theo quy định hợp lý Chỉ dự án đấu giá khu dân cư xã Khánh Hòa hỏi 100% số người dân hỏi cho bước giá theo quy định hợp lý giai đoạn Bảng 4.16 Đánh giá giá khởi điểm bước giá Giá khởi điểm STT Bước giá Tên dự án Cao Vừa Thấp Hợp lý Không Khu chùa chè nhuận hải xã Khánh Hải 10 11 2 Phía Đông trường Tiểu học Trần Quốc Toản– TT.Yên Ninh 13 23 35 Trụ sở cũ xã Khánh Hồng; 10 13 17 KDCM xã Khánh Nhạc; 14 19 KDCM xã Khánh Hòa; 22 32 KDCM xã Khánh Cư 10 16 124 26 Cộng 48 86 4.4.1.3 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá Kết điều tra cho thấy, trình thực đấu giá, dự án đánh giá ban đấu giá thực nghiêm túc, quy chế, hướng dẫn tỉnh Ninh Bình đề (93,33%) 82 Bảng 4.17 Đánh giá thực quy chế đấu giá STT Thực Có bị loại Mức chênh quy chế không lệch giá Tên dự án Có Không Có Không Cao Thấp 12 13 11 học Trần Quốc Toản – TT.Yên Ninh 39 41 21 20 Trụ sở cũ xã Khánh Hồng; 23 25 19 KDCM xã Khánh Nhạc; 24 25 23 KDCM xã Khánh Hòa; 30 32 29 12 14 140 10 150 89 61 Khu chùa chè nhuận hải xã Khánh Hải Phía Đông trường Tiểu KDCM xã Khánh Cư Cộng Do nắm vững thông tin, quy trình thực nên trường hợp bị loại trình đấu giá Về mức chêch lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá 59,33 % cao 40,67% thấp.Tại dự án đấu giá khu dân cư xã Khánh Hòa có đến 90,63% số người dân hỏi cho mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá cao.Còn dự án đấu giá khu chùa chè Nhuận Hải xa Khánh Hải có đến 84,61% số người dân hỏi cho mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá thấp 83 4.4.1.4 Đánh giá sau trúng đấu giá Bảng 4.18 Đánh giá sau trúng đấu giá Hài lòng giá STT Có QĐ phê Thủ tục Cấp duyệt GCN Tên dự án Có không Có Không Có Không Khu chùa chè nhuận hải xã Khánh Hải 13 13 13 Phía Đông trường Tiểu học Trần Quốc Toản– TT.Yên Ninh 38 41 41 Trụ sở cũ xã Khánh Hồng; 24 25 25 KDCM xã Khánh Nhạc; 21 25 25 KDCM xã Khánh Hòa; 28 32 32 11 14 14 135 15 150 150 KDCM xã Khánh Cư Cộng Sau trúng đấu giá, quan chức làm tốt nhiệm vụ mình, 100% trường hợp có định phê duyệt 100% trường hợp trúng đấu giá sau làm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau khảo sát lấy phiếu điều tra nhận thấy hầu hết dự án đấu giá thành công phải đấu giá phiên phần hầu hết dự án đấu giá nằm vị trí đẹp gần trung tâm xã thuận lợi cho việc sinh hoạt buôn bán người dân giá hợp lý có dự án phải đấu giá nhiều phiên dự án khu dân cư xã Khánh Cư vị trí đất đấu giá thuận lợi gần trung tâm xã khu đất đấu giá lại gần bãi tha ma khu đất trũng không thích hợp cho việc sinh hoạt nên không nhiều người dân mặn mà quan tâm Một lý dự án đấu giá diễn tình trạng người tham gia đấu giá không nhiều, cạnh tranh người đấu giá với Hầu hết người trúng đấu giá 84 người thực có nhu cầu trả giá nhiều lần để đất mong muốn 4.5 MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TẠI HUYỆN YÊN KHÁNH 4.5.1 Một số tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Khánh - Trong trình tổ chức đấu giá, xác định giá đất chưa hợp lý, vị trí đất đấu giá không đẹp dẫn đến tổ chức đấu giá không thành năm 2014, nên khu dân cư xã Khánh Cư tổ chức đấu giá không thành; - Việc xây dựng bước giá cho lần trả giá chưa phù hợp dẫn đến việc trả giá cho lô đất cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá chênh lệch so với giá khởi điểm thấp - Việc xếp lịch đấu giá quyền sử dụng đất theo kế hoạch huyện chưa hợp lý thời điểm thị trường sôi động dẫn đến số lô đất bán đấu giá không nhiều, số tiền trúng đấu giá so với giá khởi điểm lô đất không cao - Người tham gia đấu giá chưa nắm phát triển khu vực đấu giá tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá thấp cao - Hình thức đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá nhanh chóng, dự án hoàn thành cômg tác đấu giá ngày kết đấu giá không đạt mức giá cao giá trúng đấu giá chưa phải giá cao - Đội ngũ cán làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu phương pháp xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường - Mức tiền đặt trước tổ chức bán đấu giá quy định cho bán đấu giá tối thiểu 1% tối đa không 15% giá khởi điểm lô đất đấu giá theo giá sàn thấp, tượng số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất móc nối với để đấu giá người trúng đấu giá không nộp tiền xin rút khỏi danh sách, người trúng giá thứ hai thừa nhận trúng giá - Hiện số xã, thị trấn đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất, nhà thực 85 4.5.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Khánh Trên sở phân tích công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện, nghiên cứu sâu 06 dự án có 05 dự án đấu giá phiên 01 dự án đấu giá phiên, xin đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh sau: *Giải pháp tuyên truyền - Khi hỏi người tham gia đấu giá có 89,33% họ biết đầy đủ thông tin đất, vị trí tỷ lệ người biết lô đất có nằm quy hoạch không 83,33% số người dân thông tin đất cần phải tăng cường công khai, minh bạch công tác đấu giá QSDĐ công khai thông tin quy hoạch để người dân tham khảo; kế hoạch đấu giá để người dân chuẩn bị tham gia đấu giá - Cần tuyên truyền phổ biến rộng rãi đài truyền xã, thị trấn cho người tham gia đấu giá nắm phát triển xã, thị trấn tổ chức đấu phát triển khu vực đưa lô đấu giá * Giải pháp tăng chất lượng nguồn nhân lực: - Tổ chức tập huấn hàng năm cho cán tham gia công tác xác định giá đất nhằm nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ Các cán tham gia công tác xác định giá khởi điểm phải thường xuyên cập nhật văn bản, quy định ban hành, thông tin giá đất thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất cho phù hợp *Giải pháp sách nhà nước: - Theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tỉnh, huyện; cần lựa chọn giá khởi điểm phù hợp, để thu hút người dân tham gia đấu giá tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Việc quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo theo quy định pháp luật - Nghiên cứu xác định giá khởi điểm dự án đấu giá QSDĐ Việc xác định giá khởi điểm quan trọng, giá khởi điểm sát giá thị trường, mà tuân thủ quy định khung giá đất UBND tỉnh ban hành Việc định giá khởi điểm hạn chế tiêu cực, đỡ tốn thời gian công sức cán tổ chức người tham gia đấu giá 86 - Nâng cao hiệu công tác xác định giá khởi điểm xây dựng giá sàn công tác đấu giá QSDĐ Với lẻ giá sàn vừa phải, lô giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực thu hút người tham gia đấu giá Số lượng lô đất đưa đấu giá phải tính toán dựa vào nhu cầu thị hiếu người dân - Trước tiến hành tổ chức đấu giá nên chọn hình thức đấu giá phù hợp, hình thức bỏ phiếu kín dự án hoàn thành công tác đấu giá ngày kết đấu giá chưa đạt mức giá cao Hình thức đấu giá phương thức đấu giá công khai lô mang lại hiệu Tuy nhiên, yếu tố thời gian, đòi hỏi phải có chuẩn bị kỹ để tổ chức đấu giá lô hiệu bỏ phiếu kín, bỏ phiếu mở lần xong, gọn Nhà nước phần lợi nhuận thu từ đấu giá đất - Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh gọn, đặc biệt khâu quy hoạch, yếu tố quan trọng để triển khai dự án - Cần có quy định, chế tài xử lý nghiêm việc thông thầu người tham gia đấu giá QSDĐ - Cần nâng mức quy định tiền đặt cọc công tác đấu giá QSDĐ lên mức 15% giá khởi điểm để đảm bảo ràng buộc trình thực đấu giá đất tránh tình trạng thông thầu người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất - Xây dựng thống quy chế đấu giá QSD đất cho dự án; quy chế cần bổ sung việc quy định chỗ ngồi cho người tham gia đấu giá - Quy định chặt chẽ công tác đấu giá giao dịch bất động sản để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua bán lại, thu lời bất Nhà nước phải định hướng, điều tiết kiểm soát để thị trường bất động sản ổn định, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản 87 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Huyện Yên Khánh nằm phía Đông Nam tỉnh Ninh Bình, có vị trí địa lý tự nhiên thuận lợi cho việc sản xuất phát triển kinh tế Công tác Quản lý đất đai Nhà nước, quan, ban ngành địa bàn huyện quan tâm trọng Trong năm vừa qua, huyện triển khai thực phiên đấu giá QSDĐ đạt dược kết tích cực, đem lại nguồn thu cho ngân sách huyện Đấu giá QSDĐ huyện Yên Khánh chủ yếu giải đất cho người dân Giai đoạn 2010-2014 huyện xây dựng 20 dự án với tổng diện tích 84.125m2 thu số tiền 277,791 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước địa phương Nghiên cứu cho thấy: công tác đấu giá thực tốt theo quy định pháp luật quy chế đấu giá quyền sử dụng đất UBND tỉnh Ninh Bình Nguồn kinh phí thu từ công tác đấu giá QSDĐ phần đầu tư quay trở lại khu đất đấu giá để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đồng bộ, đại; phần thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng sở hạ tầng khác địa phương Kết đấu giá dự án cho thấy: + 05 dự án khu vực phía Đông trường Tiểu học Trần Quốc Toản – TT.Yên Ninh; khu vực trụ sở cũ xã Khánh Hồng; 46 lô xã Khánh Hòa, xã Khánh Nhạc 23 lô,và 17 lô khu chùa chè Nhuận Hải xã Khánh Hải đánh giá thành công, tổ chức đấu giá sở hạ tầng dự án hoàn thiện, Nhà nước tổ chức đấu giá có kết đấu giá thành công 100% số lượng lô đất đưa đấu giá 01 phiên ; 100% nguời trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài nhận GCN QSDĐ, người dân dần ổn định đời sống, sinh hoạt + 01 dự án khu dân cư xã Khánh Cư 64 lô đánh giá đấu giá không thành công, có 21 lô đất đưa đấu giá Nguyên nhân vị trí lô đất đấu giá nằm vị trí không đẹp gần bãi tha ma vùng đất trũng người dân thường gọi khu (lũng thần) nên tâm lý người dân cho khu đất không thích hợp cho việc sinh hoạt giá khởi điểm cao, nên công tác đấu giá quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn đạt kết thấp 88 Đa số người dân hỏi cho rằng: công tác đấu giá tổ chức công khai, minh bạch, 83,33% số người dân hỏi biết lô đất đưa đấu giá nằm quy hoạch, 57,33% số người hỏi cho giá khởi điểm vừa phải Các dự án đấu giá thực theo quy chế đấu giá tỉnh Ninh Bình Sau trúng đấu giá hầu hết người dân hài lòng giá trúng đấu giá thực đầy đủ nghĩa vụ với nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5.2 KIẾN NGHỊ Do điều kiện thời gian có hạn nên đề tài chưa nghiên cứu sâu nhiều vấn đề liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Khánh Chúng đề nghị thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu vấn đề sau: - Tăng cường công tác quản lý đất đai xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch dự án đấu giá quyền sử dụng đất diễn thời gian qua - Nghiên cứu xác định giá khởi điểm dự án đấu giá QSDĐ Việc xác định giá khởi điểm quan trọng, giá khởi điểm sát giá thị trường, mà tuân thủ quy định khung giá đất UBND tỉnh ban hành Việc định giá khởi điểm hạn chế tiêu cực, đỡ tốn thời gian công sức cán tổ chức người tham gia đấu giá -Để công tác đấu giá QSDĐ huyện mang lại hiệu cao thời gian tới huyện cần nghiên cứu đề xuất giá khởi điểm khu đất đấu giá hợp lý + Quy định rõ tiến độ thực xây dựng hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội dự án; + Những nơi có vị trí không thuận lợi cần hạ thấp giá khởi điểm; 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên môi trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xá định giá đất Bộ Tư pháp (2005) Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005 Bộ Tư pháp hướng dẫn số điều Nghị định 05/2005/NĐ-CP, Hà Nội Bộ Tư pháp (2010) Thông tư số 23/2010/TT – BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản, Hà Nội Chi cục Thống kê huyện Yên Khánh (2014) Niên giám thống kê năm 2014, Yên Khánh, Ninh Bình Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Chính phủ (2005) Nghị định số 05/2004/NĐ-CP ngày 18/01/2005 quy định bán đấu giá tài sản, Hà Nội Chính phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ, Hà Nội Chính phủ (2010) Nghị định 17/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 04/03/2010 quy định việc bán đấu giá tài sản, Hà Nội Chính phủ (2014) Nghị định số 104/2014/ND-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất 10 Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 11 Hồ Thị Lam Trà Hoàng Xuân Phương(2014) Giải pháp việc nông dân góp cổ phần giá trị quyền sử dụng đất vào danh nghiệp nông lâm nghiệp, nhà xuất nông nghiệp 12 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Thị Hương Giang (2005) Kết đất giá quyền sử dụng đất xã Nam Phong Nam Vân thành phố Nam Định, Tạp chí Địa (8-2005) tr 25-29 13 Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc,Tạp chí tài số 10/2012 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường BĐS, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội Nguyễn Thị Minh (2010) Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá, Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ, Hà Nội 14 15 16 17 Phạm Văn Vượng (2011) Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang, Luận văn ThS chuyên ngành địa chính, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, 99 trang 90 18 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Yên Khánh, Số liệu kiểm kê đất đai năm 2011, 2012, 2013, 2004 19 Phùng Ngọc Phương Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền, Nguyễn Văn Hiển, Lương Thị Thanh, Bùi Văn Tuấn (2011) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất trình đô thị hoá, báo cáo, Đề tài nghiên cứu khoa học tổng cục Quản lý đất đai, 98tr 20 Quốc hội (1987) Luật Đất đai năm 1987, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 Quốc hội (1992) Hiến pháp 1992, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 22 Quốc hội (1993) Luật Đất đai năm 1993, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 23 Quốc Hội (2003) Luật Đất đai số 13/QH11, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 24 Quốc Hội (2005) Bộ Luật Dân số 33/QH11, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 25 Quốc Hội (2013) Luật Đất đai 2013, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 26 Quốc hội nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa (1996) Luật đấu giá tài sản, NXB Chính trị Quốc gia 27 Sở Tư pháp tỉnh Bắc Giang (2013), Hội nghị sơ kết 03 năm thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP Chính phủ bán đấu giá tài sản Tỉnh Bắc Giang 28 Thủ tướng Chính phủ (2005) Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất cho thuê đất, Hà Nội 29 UBND huyện Yên Khánh, số liệu thống kê huyện Yên Khánh năm 2014 30 UBND Thành phố Hà Nội (2005) Quyết định số 137 QĐ – UB ngày 9/9/2005 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, Hà Nội 31 UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2013) Báo cáo số 198/BC-UBND ngày 14 tháng 11 năm 2013 Sơ kết 03 năm thi hành Nghị định số 17/2010/ NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 91 PHỤ LỤC PHỤ LỤC 92 93 94 95 ... đất huyện Yên Khánh 60 4.2.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất thực huyện Yên Khánh 65 iv 4.2.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Khánh giai đoạn 2010 - 2014