HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN THỊ THANH HÀ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM – THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Văn Quân NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tôi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Hà i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc TS Nguyễn Văn Quân tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ trình học tập hoàn thành Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo cán nhân viên phòng Tài nguyên Môi trường huyện Gia Lâm, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm, đồng nghiệp nơi công tác, tạo điều kiện giúp đỡ suốt thời gian học tập hoàn thiện luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn quan, đoàn thể, UBND thị trấn Trâu Quỳ, UBND xã Yên Viên UBND xã Dương Xá giúp đỡ trình điều tra thu thập số liệu liên quan đến đề tài địa bàn Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ, động viên, khuyến khích hoàn thành luận văn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2016 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Hà ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục biểu đồ, đồ thị, sơ đồ viii Trích yếu luận văn x Thesis abstract xii Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Giả thuyết khoa học 1.3 Mục tiêu nghiên cứu 1.4 Phạm vi nghiên cứu 1.5 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.5.1 Những đóng góp đề tài 1.5.2 Ý nghĩa khoa học đề tài 1.5.3 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận quyền sử dụng đất 2.1.1 Khái quát đất đai 2.1.2 Các quyền hình thức sở hữu đất đai 2.2 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất số nước giới 10 2.2.1 Một số nước phát triển 10 2.2.2 Một số nước vùng lãnh thổ khu vực 13 2.2.3 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 18 2.3 Việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 19 2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 19 2.3.2 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 24 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 28 3.1 Địa điểm nghiên cứu 28 3.2 Thời gian nghiên cứu 29 iii 3.3 Đối tượng nghiên cứu 29 3.4 Nội dung nghiên cứu 29 3.4.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 29 3.4.2 Tình hình thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Gia Lâm từ năm 2011 đến năm 2015 29 3.4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất 29 3.4.4 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm 29 3.5 Phương pháp nghiên cứu 29 3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 29 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 30 3.5.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 31 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 32 3.5.5.Phương pháp so sánh 32 Phần Kết thảo luận 33 4.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 33 4.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Gia Lâm 33 4.1.2 Tình hình quản lý, sử dụng biến động đất đai địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2010-2015 37 4.1.3.Đánh giá chung địa bàn nghiên cứu 43 4.2 Tình hình thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 45 4.2.1 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45 4.2.2 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 49 4.2.3 Tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất 52 4.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 55 4.3.1 Đánh giá việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 55 4.3.2 Đánh giá việc thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất 57 4.3.3 Đánh giá việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất 59 4.3.4 Đánh giá người dân việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 61 4.3.5 Những thuận lợi khó khăn việc thực quyền người sử dụng đất 68 iv 4.4 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm 70 4.4.1 Giải pháp tổ chức quản lý, tuyên truyền đầu tư sở vật chất 70 4.4.2 Giải pháp cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch đất đai 71 Phần Kết luận kiến nghị 72 5.1 Kết luận 72 5.2 Kiến nghị 73 Tài liệu tham khảo 74 Phụ lục 77 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản CNH Công nghiệp hóa CN - TTCN Công nghiệp – tiểu thu công nghiệp GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất HĐH Hiện đại hóa HĐND Hội đồng nhân dân KT-XH Kinh tế - xã hội QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân VBQPPL Văn quy phạm pháp luật vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2015 38 Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2015 39 Bảng 4.3 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015 huyện Gia Lâm 40 Bảng 4.4 Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm (tính đến ngày 31/12/2015) 42 Bảng 4.5 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 48 Bảng 4.6 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 51 Bảng 4.7 Tổng hợp trường hợp đăng ký chấp quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 54 Bảng 4.8 Tổng hợp phiếu ý kiến đánh giá người dân thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 67 vii DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ Sơ đồ 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm 28 Sơ đồ 3.2 Vị trí xã chọn điểm nghiên cứu 30 Biểu đồ 4.1 Cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm năm 2015 34 Biểu đồ 4.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 huyện Gia Lâm 37 Đồ thị 4.1 Kết cấp GCNQSDĐ đến năm 2015 huyện Gia Lâm 41 Đồ thị 4.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 47 Đồ thị 4.3 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất xã địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 52 Đồ thị 4.4 Tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất xã địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 55 Đồ thị 4.5 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 56 Đồ thị 4.6 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trấn Trâu Quỳ, xã Yên Viên xã Dương Xá giai đoạn 2011-2015 57 Đồ thị 4.7 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 57 Đồ thị 4.8 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất thị trấn Trâu Quỳ, xã Yên Viên xã Dương Xá giai đoạn 2011-2015 58 Đồ thị 4.9 Kết thực quyền chấp quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 59 Đồ thị 4.10 Kết thực quyền chấp QSDĐ thị trấn Trâu Quỳ, xã Yên Viên xã Dương Xá giai đoạn 2011-2015 60 Đồ thị 4.11 Đánh giá người dân thủ tục thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 61 Đồ thị 4.12 Đánh giá người dân thời gian để hoàn thành thủ tục thực QSDĐ địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 62 Đồ thị 4.13 Đánh giá người dân văn pháp luật hướng dẫn thực QSDĐ địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 63 Đồ thị 4.14 Đánh giá người dân khả thực quy định Luật Đất đai QSDĐ địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 63 viii Đồ thị 4.15 Đánh giá người dân loại phí, lệ phí, thuế thực QSDĐ địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 64 Đồ thị 4.16 Đánh giá người dân thái độ cán thực QSDĐ địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 65 Đồ thị 4.17 Đánh giá người dân khả tìm kiếm thông tin văn hướng dẫn thực QSDĐ địa bàn huyện Gia Lâm 65 ix 4.3.5 Những thuận lợi khó khăn việc thực quyền người sử dụng đất 4.3.5.1 Những thuận lợi Luật Đất đai văn hướng dẫn thi hành Luật Trung ương thành phố Hà Nội quy định cụ thể trình tự, thủ tục, thành phần số lượng hồ sơ, than gian thực đăng ký biến động đất đai người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường, Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 UBND thành phố Hà Nội ) Điều góp phần lớn để người dân dễ dàng thực quyền người sử dụng đất; hạn chế tối đa việc cán gây phiền hà, nhũng nhiễu giải thủ tục hành (hiện có 42% ý kiến chủ sử dụng đất cho việc tìm kiếm thông tin giao dịch dễ dàng dễ dàng; 37% chủ sử dụng đất cho văn hướng dẫn dễ hiểu dễ hiểu; có 3,4% ý kiến đánh giá cho tiếp xúc, giao tiếp với cán có thái độ phiền hà) UBND thành phố Hà Nội ban hành văn quy định phí lệ phí mà người sử dụng đất phải nộp thực quyền sử dụng đất (Quyết định số 60/QĐ-UBND ngày 20/8/2014, số 2663/QĐ-UBND ngày 15/5/2014, số 3980/QĐ-UBND ngày 24/7/2014) Điều giúp người dân dễ dàng xác định số tiền mà phải nộp thực đăng ký biến động thực quyền người sử dụng đất (có tới 76,5 % chủ sử dụng đất cho khả thực từ mức trung bình đến mức dễ thực hiện) 100% thủ tục đăng ký biến động thực quyền người sử dụng đất tiếp nhận trả kết phận tiếp nhận trả kết giải thủ tục hành Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm (Bộ phận "Một cửa") Các văn quy định, hướng dẫn trình tự, thủ tục thực quyền người sử dụng đất công khai phận "Một cửa" Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất tra cứu, tìm kiếm thông tin thực quyền người sử dụng đất (có tới 91,6% ý kiến hỏi cho cho tìm kiếm thông tin, văn hướng dẫn từ mức trung bình đến mức dễ dàng) 68 Trên địa bàn huyện Gia Lâm có 03 văn phòng công chứng, địa bàn lân cận có nhiều văn phòng công chứng khác, điều giúp người dân dễ dàng, thuận tiện việc lập hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất (có 52,9 % ý kiến cho thời gian để hoàn thành thủ tục mức trung bình đến mức nhanh) 4.3.5.2 Những khó khăn, tồn Luật thuế thu nhập cá nhân quy định: Trường hợp người sử dụng đất có bất động sản nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất miễn thuế thu nhập cá nhân Trên thực tế, quy định chưa thực chưa có hệ thống sở liệu đất đai đầy đủ để tra cứu, kiểm tra việc người sử dụng đất có bất động sản Toàn trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm phải nộp thuế thu nhập cá nhân Trường hợp chuyển nhượng phần đất trước thực thủ tục chuyển nhượng, người sử dụng đất phải thực thủ tục tách đất Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm Tuy nhiên, đo đạc để thực thủ tục tách thửa, giấy chứng nhận QSDĐ cấp trước năm 2010 huyện Gia Lâm thường xảy việc thực tế sử dụng đất không phù hợp với giấy chứng nhận QSDĐ cấp, tăng, giảm diện tích đất thay đổi hình thể, kích thước cạnh đất Do vậy, người sử dụng đất phải thực thủ tục đính chính, điều chỉnh giấy chứng nhận QSDĐ Việc đính chính, điều chỉnh giấy chứng nhận trường hợp thường phức tạp liên quan đến nhiều đơn vị UBND xã, thị trấn phải kiểm tra, lấy ý kiến hộ liền kề, thực công khai để xác định việc tăng kích thước, diện tích đất Điều làm kéo dài thời gian người sử dụng đất hoàn thiện hồ sơ để thực quyền chuyển nhượng Trường hợp thừa kế QSDĐ, người sử dụng đất phải cung cấp thông tin, giấy tờ chứng minh quan hệ huyết thống, chứng minh nhân thân trước năm 1970, việc quản lý nhà nước hộ tịch buông lỏng người dân lưu trữ không đầy đủ nên người sử dụng đất vất vả hoàn thiện hồ sơ để thực khai nhận thừa kế QSDĐ( đề nghị cấp lại giấy chứng tử, cấp lại giấy khai sinh, cấp lại giấy đăng ký kết hôn ) 69 4.3.5.3 Nguyên nhân tồn Trước năm 2010, người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận thường không thuê đơn vị tư vấn đo đạc thực đo vẽ lập hồ sơ kỹ thuật đất, UBND xã, thị trấn thành lập tổ công tác gồm cán thôn, tổ dân phố thực đo vẽ thước dây nên trình đo vẽ chưa đảm bảo xác dãn đến việc giấy chứng nhận QSDĐ cấp giai đoạn thường không phù hợp giấy chứng nhận thực tế sử dụng đất Việc lưu trữ, quản lý hồ sơ quan nhà nước người sử dụng đất thời kỳ trước chưa chặt chẽ, đầy đủ Các quan quản lý nhà nước đất đai từ Trung ương đến địa phương chưa tập trung thực việc xây dựng sở liệu đất đai để phục vụ yêu cầu quản lý yêu cầu tìm kiếm, tra cứu thông tin người dân đơn vị, tổ chức có liên quan 4.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM 4.4.1 Giải pháp tổ chức quản lý, tuyên truyền đầu tư sở vật chất Các quan quản lý nhà nước đất đai từ Trung ương đến địa phương cần tập trung xây dựng, hoàn thành sở liệu đất đai để phục vụ yêu cầu quản lý yêu cầu tìm kiếm, tra cứu thông tin người dân đơn vị, tổ chức có liên quan; phục vụ việc người sử dụng đất chuyển nhượng bất động sản hưởng sách miễn thuế thu nhập cá nhân Tiếp tục thực đơn giản hoá thủ tục hành chính, giảm thời gian thực đăng ký biến động đất đai thực quyền người sử dụng đất Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội cần quan tâm đầu tư nâng cấp trang thiết bị trụ sở làm việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm để đáp ứng yêu cầu cải cách hành việc thực quyền người sử dụng đất ngày tăng Tiếp tục thực tuyên truyền phương tiện thông tin đại chúng trực tiếp thông qua lớp tập huấn để giúp người dân nâng cao hiểu biết pháp luật, từ người dân thực làm theo pháp luật Tiếp tục tập huấn nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, kỹ tiếp dân cho đồng chí cán có liên quan đến việc tiếp nhận, giải hồ sơ đăng ký biến động đất đai thực quyền người sử dụng đất 70 Tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát quan Nhà nước có thẩm quyền quan chuyên môn việc thực thủ tục liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Công khai Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định rõ vị trí quy hoạch thực dự án đầu tư để người sử dụng đất yên tâm thực giao dịch liên quan đến việc thực quyền người sử dụng đất UBND thành phố Hà Nội xem xét, điều chỉnh giảm mức thu phí đăng ký biến động thừa kế quyền sử dụng đất Mức thu phí cao so với thu nhập đại đa số người dân huyện Gia Lâm Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội Chi nhánh, UBND huyện Gia Lâm UBND xã, thị trấn địa bàn Huyện cần tập trung tuyên truyền, tháo gỡ khó khăn vướng mắc việc thực công tác cấp giấy xác nhận đăng ký đất đai, đảm bảo đến 01/01/2018, hoàn thành công tác đăng ký đất đai theo đạo UBND thành phố Hà Nội điều 10 định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 4.4.2 Giải pháp cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch đất đai Phần lớn trường hợp sử dụng đất huyện Gia Lâm giấy tờ quyền sử dụng đất Đến nay, toàn Huyện cấp giấy chứng nhận QSDĐ đạt 89,91%, vậy, UBND huyện Gia Lâm cần tiếp tục quan tâm, đạo công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu để người sử dụng đất có đủ điều kiện thực quyền người sử dụng đất UBND huyện Gia Lâm cần xây dựng quy trình thực việc đính chính, điều chỉnh giấy chứng nhận QSDĐ cấp có sai sót kích thước, hình thể, diện tích đất Việc tạo điều kiện thuận lợi để người dân hoàn thiện hồ sơ thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trường hợp chuyển nhượng phần đất) 71 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Huyện Gia Lâm nằm phía Đông bắc thành phố Hà Nội, có tổng diện tích đất tự nhiên 11.671,24ha, đó: Diện tích đất nông nghiệp 6.538,08ha, chiếm 56,02%; đất phi nông nghiệp 5.060,06 ha, chiếm 43,36%; Đất chưa sử dụng 72,56 ha, chiếm 0,62% Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất Kết nghiên cứu việc thực quyền người sử dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 - 2015 cho thấy mức độ thực quyền người sử dụng đất xã, thị trấn có khác nhau, năm có khác Trong giai đoạn 2011-2015, địa bàn huyện Gia Lâm có tổng số 5.356 trường hợp thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trấn Trâu Quỳ diễn sôi động với 920 trường hợp, thấp xã Trung Mầu với tổng số 60 trường hợp Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân thấp vào năm 2012 có chiều hướng tăng lên năm sau đạt cao vào năm 2015 Tổng số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ toàn huyện năm 2012 (738 trường hợp) 55,4% so với năm 2015 (1332 trường hợp) Trong năm qua, huyện Gia Lâm có tổng số 1.538 trường hợp kê khai đăng ký thừa kế QSDĐ có 8.368 trường hợp đăng ký chấp QSDĐ Kết nghiên cứu cho thấy, tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ quyền chấp QSDĐ có xu hướng tăng giai đoạn Năm 2011 có 243 trường hợp thừa kế, 1515 trường hợp chấp, đến năm 2015 có 270 trường hợp thừa kế, 2136 trường hợp chấp Kết điều tra chủ sử dụng đất địa bàn thị trấn Trâu Quỳ, xã Yên Viên xã Dương Xá cho thấy: 50/119 ý kiến (chiếm 42%) chủ sử dụng đất cho việc tìm kiếm thông tin giao dịch dễ dàng dễ dàng, có 44/119 (chiếm 37%) chủ sử dụng đất cho văn hướng dẫn dễ hiểu dễ hiểu Tuy nhiên có 27/119 (chiếm 22,7%) chủ sử dụng đất cho khả thực dễ thực dễ thực Đồng thời, có 46/119 ý kiến (chiếm 38,7%) cho thủ tục thực quyền sử dụng đất đơn giản đơn giản; 44/119 ý kiến (chiếm 37%) cho 72 văn hướng dẫn dễ hiểu dễ hiểu; 17/119 ý kiến (chiếm 14,3%) cho thời gian để hoàn thành thủ tục nhanh nhanh Tuy vậy, phận cán tiếp xúc, giao tiếp với người dân có thái độ gây phiền hà (4/119 ý kiến, chiếm 3,4% tổng số người sử dụng đất điều tra) Trên sở nghiên cứu tình hình thực QSDĐ địa bàn huyện Gia Lâm, đề tài đề xuất số giải pháp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực quyền người sử dụng đất 5.2 KIẾN NGHỊ Từ kết phân tích đề xuất giải pháp nêu trên, đề nghị quan có thẩm quyền có liên quan nghiên cứu giải pháp đề xuất luận văn để xem xét áp dụng việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội đạt hiệu cao Đây lĩnh vực nghiên cứu mới, việc thực quyền người sử dụng đất hoạt động diễn hàng ngày kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta nay, đề nghị tiếp tục nghiên cứu chuyên sâu để phân tích đánh giá cách toàn diện việc thực quyền người sử dụng đất không quyền chuyển nhượng, thừa kế chấp mà mở rộng toàn quyền người sử dụng đất phạm vi nghiên cứu lớn 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, 2012 Báo cáo tổng kết năm thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân Bộ Tài nguyên Môi trường, 2013 Đề cương giới thiệu Luật Đất đai 2013 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm, 2015a Danh mục hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm từ 2011 đến 2015; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm, 2015b Danh mục hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất năm từ 2011 đến 2015; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm, 2015c Mục lục hồ sơ đăng ký chấp năm từ 2011 đến 2015; Đào Trung Chính (2005) Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (5/2005), tr 48 - 51 Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr 55 - 64 Đoàn Công Quỳ, Nguyễn Thị Vòng, Vũ Thị Bình, Nguyễn Quang Học Đỗ Thị Tám (2006) Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất NXB Nông nghiệp, Hà Nội Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình định giá đất, NXB Nông nghiệp 10 Hoàng Huy Biều (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thái Lan Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế - Bộ Khoa học Công nghệ 11 Hoàng Việt, Hoàng Văn Cường (2008) Bình ổn giá quyền sử dụng đất nông thôn Việt Nam NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Lê Xuân Bá cộng (2003) Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 74 13 Nguyễn Đình Bồng (2006) Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội 14 Nguyễn Đình Bồng (2010) Sử dụng đất nông nghiệp bền vững nhìn từ trạng sử dụng đất Việt Nam Hội thảo khoa học sử dụng đất bền vững, hiệu quả, Hội Khoa học Đất Việt Nam, từ 18/5 - 20/5 năm 2010, tr 86 - 93 15 Nguyễn Đình Bồng (2011) Chính sách đất đai, chế bất động sản chế độ sở hữu đất đai phương Tây, Đông Á NXB Nông nghiệp, Hà Nội 16 Nguyễn Đình Bồng, Trần Thị Minh Hà, Nguyễn Thu Hồng (2014) Mô hình quản lý đất đai đại số nước kinh nghiệm cho Việt Nam 17 Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước: Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, tháng 12/2005 Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội 18 Nguyễn Thị Mai (2002) Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội 19 Quốc hội, 2005 Bộ Luật Dân năm 2005 20 Quốc hội, 1980 Hiến pháp năm 1980 21 Quốc hội 1992 Hiến pháp năm 1992 22 Quốc hội, 2013 Hiến pháp năm 2013 23 Quốc hội, 1987 Luật Đất đai 1987 24 Quốc hội, 1993 Luật Đất đai 1993 25 Quốc hội 2003 Luật Đất đai 2003 26 Quốc hội 2013 Luật Đất đai 2013 27 Tôn Gia Huyên Nguyễn Đình Bồng (2007) Quản lý đất đai thị trường bất động sản NXB Bản đồ 9/2007, Hà Nội 75 28 Trần Thị Minh Hà (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế - Bộ Khoa học Công nghệ 29 Trần Tú Cường cộng (2012) Nghiên cứu sở lý luận qui định QSH, QSDĐ đai số quốc gia giới, rút kinh nghiệm cho Việt Nam Đề tài cấp Bộ Bộ Tài Nguyên Môi trường 30 UBND huyện Gia Lâm (2013) Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ đầu giai đoạn 2011-2015 huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 31 UBND huyện Gia Lâm (2015a) Báo cáo kết cấp GCNQSDĐ năm 2015 địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 32 UBND huyện Gia Lâm (2015b) Báo cáo kết kiểm kê đất đai năm 2014 huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 76 PHỤ LỤC 77 78 79 Phụ lục CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Luật - Luật Đất đai năm 2003; - Luật Xây dựng năm 2003; - Bộ Luật Dân ngày 14/06/2005; - Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007; - Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009; - Luật số 34/2009/QH12 Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà Điều 121 Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009 - Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010; - Luật Đất đai năm 2013 Các văn Luật - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - Thông tư liên tịch số 03/2007/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2007 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn việc đăng ký 80 chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - Nghị định số 17/2007/NĐ-CP ngày 27/01/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai - Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 liên Bộ: Tư pháp - Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định Hồ sơ địa - Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 UBND thành phố Hà Nội quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, 81 người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam - Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 UBND thành phố Hà Nội quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước - Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 UBND thành phố Hà Nội quy định nội dung thuộc thẩm quyền UBND Thành phố Luật Đất đai 2013 Nghị định Chính phủ giao đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề đất vườn, ao xen kẹt khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất - Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 UBND thành phố Hà Nội quy định đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất; công nhận quyền sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề đất nông nghiệp xen kẹt khu dân cư sang đất 82 ... Bảng 4.5 Kết thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 48 Bảng 4.6 Kết thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015