Header Page of 161 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT VÕ CÔNG HẠNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HUẾ Chuyên ngành: Luật dân Mã số: 60 38 30 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2012 Footer Page of 161 Header Page of 161 Công trình đƣợc hoàn thành tại: Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Cán hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN MINH TUẤN Phản biện 1: ……………………………………… Phản biện 2: ……………………………………… Luận văn đƣợc bảo vệ trƣớc Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Vào hồi: …… …… ngày … tháng …… năm 2012 Có thể tìm hiểu luận văn tại: - Trung tâm tƣ liệu Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội - Trung tâm Thông tin Thƣ viện– Đại học Quốc gia Hà Nội Footer Page of 161 Header Page of 161 MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Tính đóng góp đề tài 4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 5 Phƣơng pháp nghiên cứu 6 Ý nghĩa đề tài Kết cấu luận văn Chƣơng 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.2 ĐẶC ĐIỂM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 12 1.3 ĐỐI TƢỢNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 14 1.4 CHỦ THỂ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 18 1.4.1 Bên chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 19 1.4.2 Bên nhận chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 24 Footer Page of 161 Header Page of 161 1.5 NỘI DUNG CƠ BẢN HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 25 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HIỆN NAY 35 2.1 QUI ĐỊNH TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ 35 2.2 QUI ĐINH TẠI LUẬT ĐẤT ĐAI, LUẬT NHÀ Ở, LUẬT CÔNG CHỨNG… VÀ CÁC NGHỊ ĐỊNH HƢỚNG DẪN 45 2.3 QUI ĐỊNH CỦA NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC 61 Chƣơng 3: TÌNH HÌNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HUẾ VÀ VẤN ĐỀ THỰC TIỄN ĐẶT RA 67 3.1 THỰC TRẠNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HUẾ 67 3.1.1 Vài nét thành phố Huế 67 3.1.2 Hoạt động ngân hàng thƣơng mai thành phố Huế 71 3.1.3 Tình hình đăng ký chấp quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Huế 72 3.2 NHỮNG KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP VÀ HẠN CHẾ TRANH CHẤP VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA PHƢƠNG 86 Footer Page of 161 Header Page of 161 3.2.1 Về hoạt động công chứng, đăng ký chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 86 3.2.2 Về hoạt động xét xử liên quan đến chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 88 3.2.3 Về hoạt động ngân hàng thƣơng mại liên quan đến chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 89 KẾT LUẬN 90 D NH MỤC TÀI LIỆU TH M Footer Page of 161 HẢO 92 Header Page of 161 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với phát triển kinh tế thị trƣờng, nhu cầu vay vốn có vị trí quan trọng Một biện pháp bảo đảm vay vốn việc dùng quyền sử dụng đất để chấp tổ chức tín dụng Biện pháp chủ yếu để ngân hàng cấp vốn chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói chung, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nói riêng tồn bất cập Mục tiêu nghiên cứu Đề tài đƣa vấn đề lý luận thực tiễn chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; kiến nghị, đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện sách pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thƣơng mại địa bàn thành phố Huế Tính đóng góp đề tài Những công trình nghiên cứu trƣớc có nghiên cứu quy định pháp luật luật dân sự, luật đất đai vấn đề chấp Tuy nhiên, việc nghiên cứu chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất địa bàn nhƣ thành phố Huế điều cần thiết nhằm xem xét vấn đề phạm vi cụ thể Footer Page of 161 Header Page of 161 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu luận văn vấn đề pháp lý chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại địa bàn thành phố Huế Phạm vi lý luận hợp đồng chấp nói chung chấp đất tài sản gắn liền với đất nói riêng; giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật chấp quyền sử đất tài sản gắn liền với đất thành phố Huế Phƣơng pháp nghiên cứu Phƣơng pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác-Lê Nin Ý nghĩa đề tài Đề tài hệ thống hóa lại quy định chấp, thực tiễn địa phƣơng hƣớng khắc phục dựa tình hình chấp địa phƣơng Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm ba chƣơng: Chương Khái quát chung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thƣơng mại; Chương Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Footer Page of 161 Header Page of 161 Chương Tình hình chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng thƣơng mại địa bàn thành phố Huế vấn đề thực tiễn đặt Chương KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Đối chiếu quy định chấp quyền sử dụng đất BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 văn hƣớng dẫn Chúng có khái niệm sau: Thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất thoả thuận bên Theo đó, bên chấp dùng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ ngƣời khác bên nhận chấp (bên có quyền) thời hạn thực nghĩa vụ mà đƣợc khai thác, sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất 1.2 ĐẶC ĐIỂM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Thứ nhất, luật điều chỉnh: đối tƣợng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đƣợc điều chỉnh nhiều văn luật khác Footer Page of 161 Header Page of 161 nhƣ Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm, quy định giao dịch bảo đảm, quy định công chứng Thứ hai, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất phải đƣợc lập thành văn phải công chứng, chứng thực Thứ ba, thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất thời điểm đăng ký chấp 1.3 ĐỐI TƢỢNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT - Đất Điểm a, Khoản Điều 13 phân loại đất gồm đất nông thôn, đất đô thị Theo quy định Luật đất đai năm 2003, đất đƣợc chấp đủ điều kiện: Thứ nhất, đất đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Điều 184 Nghị định 181/2004/NĐ-CP kể từ ngày 01/01/2007 ngƣời có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Nghị định 83/2010 ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm cho phép ngƣời sử dụng đất có loại giấy tờ khoản 1, 2, khoản Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thực việc chấp tổ chức tín dụng Thứ hai, đất tranh chấp Footer Page of 161 Header Page 10 of 161 Thứ ba, việc chấp phải thời hạn giao đất - Tài sản gắn liền với đất Khi chấp quyền sử dụng đất nhà ở, với công trình xây dựng khác, rừng trồng, vƣờn tài sản khác ngƣời chấp gắn liền với đất thuộc tài sản chấp, có thỏa thuận - Tài sản hình thành tƣơng lai gắn liền với đất Tài sản chấp tài sản đƣợc hình thành tƣơng lai Theo khoản Điều Nghị định 163 tài sản hình thành tƣơng lai tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ đƣợc xác lập giao dịch bảo đảm đƣợc giao kết Tài sản hình thành tƣơng lai bao gồm tài sản đƣợc hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhƣng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm 1.4 CHỦ THỂ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.4.1 Bên chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất - Cá nhân Cá nhân tham gia quan hệ chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất phải ngƣời đầy đủ lực pháp luật pháp luật đầy đủ Trong trƣờng hợp bị hạn chế lực lực pháp luật phải có ngƣời giám hộ giao dịch chấp Footer Page 10 of 161 Header Page 12 of 161 hợp đồng chấp sở luật dân sự, văn hƣớng dẫn luật tổ chức tín dụng Quy định chấm dứt hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất chấm dứt trƣờng hợp sau: Thứ nhất, nghĩa vụ bảo đảm hoàn thành Thứ hai, việc chấm dứt hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất theo thỏa thuận bên Thứ ba, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất chấm dứt trƣờng hợp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đã đƣợc xử lý để thực nghĩa vụ trả nợ cho bên chấp Thứ tƣ, trƣờng hợp chấm dứt hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật Thứ năm, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất bị Tòa án tuyên vô hiệu Hợp đồng chấp quy định việc xử lý tài sản quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất bên chấp, bên vay vốn vi phạm nghĩa vụ bên nhận chấp Footer Page 12 of 161 10 Header Page 13 of 161 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT HIỆN N Y 2.1 QUI ĐỊNH TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ - Về khái niệm bảo lãnh, chấp tài sản quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất : Trƣớc đây, khoản Điều 113, luật đất đai 2003 quy địn h q uyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất thuê đƣợc Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh Các tổ chức tín dụng thƣờng dùng thuật ngữ bảo lãnh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Đến BLDS năm 2005, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007, thông tƣ số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006, Nghị định 163/2006/NĐ-CP khái niệm bảo lãnh quyền sử dụng đất không tồn tại, thay vào biện pháp chấp quyền sử dụng đất có biện pháp đƣợc đăng ký giao dịch bảo đảm theo Điều 12 Nghị định 163 Sở dĩ có khác biệt sau sửa Bộ luật dân 2005 nhƣng Luật đất đai văn hƣớng dấn Luật đất đai chƣa sửa đổi phần chấp, bảo lãnh để phù hợp với BLDS 2005, Để hiểu thống vấn đề này, Chính phủ ban hành Nghị định 11 sửa đổi bổ sung Nghị định 163 làm rõ quan hệ bảo lãnh cho bên có nghĩa vụ thề chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh mà không Footer Page 13 of 161 11 Header Page 14 of 161 phải bảo đảm cho nghĩa vụ ngƣời thứ ba - Về khái niệm chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Thế chấp việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp Điều 200 BLDS năm 2005, Điều Luật đất đai năm 2003 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu Ở mâu thuẫn với quy định chấp, bên chấp đƣợc chấp thuộc - Về chủ thể tham giao dịch chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Việc quy định hộ gia đình nhƣ dẫn đến nhiều cách hiểu khác quan liên quan đến trình công chứng, chứng thực phía bên nhận chấp thực đến hoàn tất hợp đồng tín dụng Khoản Điều 146, Nghị định 181 quy định giao dịch hợp đồng liên quan đến việc chấp phải đƣợc đồng ý thành viên có đủ lực hành vi dân hộ gia đình thống ký tên có văn ủy quyền Tuy nhiên, Đ i ề u BLDS năm 2005 ngƣời thành niên có lực hành vi dân đầy đủ, trừ trƣờng hợp quy định Điều 22 Điều 23 Bộ luật Ngƣời có lực hành vi dân đầy đủ ngƣời đủ 18 tuổi trở lên (Điều 18, BLDS năm 2005) Về tài sản chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền Footer Page 14 of 161 12 Header Page 15 of 161 với đất - Nơi nhận chấp tài sản bảo đảm Theo quy định khoản 1, Điều 324, BLDS năm 2005, Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân Tuy nhiên, Điều 114, Luật nhà năm lại quy định chủ sở hữu nhà đƣợc chấp nhà để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ giá trị nhà lớn tổng giá trị nghĩa vụ nhƣng đƣợc chấp tổ chức tín dụng Tài sản hình thành tƣơng lai Khái niệm tài sản hình thành tƣơng lai khoản điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định rộng dẫn đến khó khăn việc kiểm soát hình thành tài sản bảo đảm, nhiều trƣờng hợp đến thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tài sản chƣa hình thành Để khắc phục điều này, Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khái niệm tài sản hình thành tƣơng lai vừa theo hƣớng nguồn gốc trình hình thành tài sản 2.2 QUI ĐINH TẠI LUẬT ĐẤT ĐAI, LUẬT NHÀ Ở, LUẬT CÔNG CHỨNG… VÀ CÁC NGHỊ ĐỊNH HƢỚNG DẪN - Quy định Luật đất đai năm 2003 loại đất không đƣợc chấp mâu thuẫn với việc đƣợc chấp tài sản gắn liền với đất Theo quy định Luật đất đai năm 2003, loại đất sau không đƣợc thực chấp Bao gồm: đất tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 109) Tuy nhiên, tổ Footer Page 15 of 161 13 Header Page 16 of 161 chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng công trình không nguồn vốn từ ngân sách nhà nƣớc đƣợc chấp, bảo lãnh tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất Điều quan trọng nhận thấy tài sản đặc biệt công trình xây dựng gắn liền với đất, tách rời với đất có ý nghĩa gắn liền với quyền sử dụng đất - Về mục đích việc chấp theo Luật đất đai năm 2003 Khoản 7, Điều 113 Luật đất đai năm 2003 quy định việc “thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh” Với quy định trên, tổ chức, cá nhân chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh, hoạt động mua bán hàng hóa, đầu tƣ, xây dựng, tiêu dùng, chữa bệnh, học tập không đƣợc thực - Sự mâu thuẫn nơi công chứng, chứng thực, nơi đăng ký chấp Luật đất đai năm 2003 Luật nhà năm 2005: + Về nơi công chứng, chứng thực: Khoản 1, Điều 130 Luật đất đai năm 2003, Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định: Tổ chức, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc phải có chứng nhận công chứng nhà nƣớc; Hộ gia đình, cá nhân phải có chứng nhận công chứng Nhà nƣớc chứng thực ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn nơi có đất Tuy nhiên, khoản Điều 93 Luật nhà năm 2005 quy định: Hợp đồng nhà phải có Footer Page 16 of 161 14 Header Page 17 of 161 chứng nhận công chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã nhà nông thôn” + Về đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất: Theo khoản Điều 130 Luật đất đai năm 2003, Khoản Điều 64, Khoản Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP việc đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất điều kiện bắt buộc Tuy nhiên vấn đề theo quy định luật nhà văn hƣớng dẫn lại khác Cụ thể Khoản Điều 60 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Chính phủ hƣớng dẫn Luật nhà năm 2005 quy định Nghị định 163/2006/NĐ-CP (Điều 10) lại không bắt buộc phải đăng ký hợp đồng chấp nhà Về việc xóa đăng ký chấp (giải chấp) quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Theo Khoản Điều 130 Luật đất đai năm 2003 việc xoá đăng ký chấp, xoá đăng ký bảo lãnh quyền sử dụng đất “văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ ngƣời xin xoá đăng ký chấp, xoá đăng ký …” Việc quy định văn phòng đăng ký giao dịch bảo đảm kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ không cần thiết không thực - Về hoạt động xử lý tài sản chấp Footer Page 17 of 161 15 Header Page 18 of 161 Ðiều 721 BLDS năm 2005 việc xử lý quyền sử dụng đất chấp “quyền sử dụng đất chấp đƣợc xử lý theo thỏa thuận; thỏa thuận không xử lý đƣợc theo thỏa thuận bên nhận chấp có quyền khởi kiện Tòa án”, Khoản Điều 130, Luật đất đai năm 2003 quy định “trƣờng hợp không xử lý đƣợc theo thoả thuận ghi hợp đồng… có quyền yêu cầu quan nhà nƣớc có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất khởi kiện” Tuy nhiên Khoản Điều 61 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định việc xử lý tài sản để thu nợ liên quan đến quyền sử dụng đất phải thông qua hình thức đấu giá - Về chủ thể thực việc bán đấu giá tài sản quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Khoản Điều 130 Luật đất đai năm 2003 ghi nhận quan bán đấu giá quan Nhà nƣớc có thẩm quyền Theo Điều 14 Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp: Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản Với quy định loại trừ doanh nghiệp đấu giá tài sản hoạt động theo luật doanh nghiệp năm 2005 Nghị định 17/2010/NĐ-CP - Về việc đơn phƣơng thực việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất trình xử lý tài sản chấp bên nhận chấp Khoản Điều 130 Luật đất đai năm 2003 ghi nhận “trƣờng hợp không xử lý đƣợc theo thoả thuận ghi hợp đồng bên Footer Page 18 of 161 16 Header Page 19 of 161 nhận chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc chấp” Tuy nhiên thực tế, ngân hàng thƣơng mại gặp nhiều khó khăng trình thực việc chuyển nhƣợng theo thỏa thuận hợp đồng chấp không hợp tác bên chấp - Các quy định công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Điều 47 Luật công chứng năm 2006 quy định công chứng hợp đồng chấp bất động sản “ Một bất động sản đƣợc chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng chấp đƣợc công chứng mà sau đƣợc tiếp tục chấp hợp đồng chấp phải công chứng viên công chứng hợp đồng chấp lần đầu thực công chứng ” Quy định mang tính máy móc tạo thuận lợi cho văn phòng công QUI ĐỊNH CỦA NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC Quyết định số 627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Ngân hàng Nhà nƣớc quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng, quy định tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản bảo đảm vốn vay theo thoả thuận hợp đồng để thu hồi nợ theo quy định pháp luật yêu cầu ngƣời bảo lãnh thực nghĩa vụ bảo lãnh trƣờng hợp khách hàng đƣợc bỏ lãnh vay vốn đến hạn trả nợ mà khách hàng không trả nợ Một số sai phạm hạn chế thƣờng gặp trình tác nghiệp nhận viên thẩm định tài: Footer Page 19 of 161 17 Header Page 20 of 161 Thứ nhất, hông định giá tài sản định giá tài sản thật Một số trƣờng hợp bất cẩn cẩu thả, khách hàng làm giả giấy tờ, hồ sơ để vay đƣợc tiền, nhân viên ngân hàng công chứng viên đồng ý ký hợp đồng chấp trụ sở ngân hàng để khách hàng tự mang làm hộ thủ tục công chứng hợp đồng đăng ký chấp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Việc định giá tài sản chấp không xác dẫn đến rủi ro cao khách hàng khả trả nợ Chương TÌNH HÌNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HUẾ VÀ VẤN ĐỀ THỰC TIỄN ĐẶT RA 3.1 THỰC TRẠNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ HUẾ 3.1.1 Vài nét thành phố Huế Với hạ tầng sở vững mạnh, văn hóa đặc sắc, thành phố Huế đóng vai trò quan trọng trọng việc phát triển kinh tế văn hóa, du lịch, giáo dục y tế kinh tế dịch vụ 3.1.2 Hoạt động ngân hàng thƣơng mai thành phố Huế Footer Page 20 of 161 18 Header Page 21 of 161 Đến nay, địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế có 24 Chi nhánh ngân hàng, 70 phòng giao dịch thuộc ngân hàng thƣơng mại tập trung thành phố Huế 3.1.3 Tình hình đăng ký chấp quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Huế 3.1.3.1 Hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Huế Tính từ năm 2009 đến đầu tháng năm 2012, số hồ sơ đăng ký chấp 10399, xóa đăng ký chấp 7312 hồ sơ Tuy nhiên số hồ sơ xử lý tài sản thấp, 18 hồ sơ tranh chấp liên quan đến việc thực nghĩa vụ khách hàng, bên chấp lớn Những vƣớng mắc tồn tại: - Thứ tự ƣu tiên toán: Khoản Điều 325 BLDS năm 2005 quy định: “Trong trƣờng hợp tài sản đƣợc dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký giao dịch bảo đảm có đăng ký đƣợc ƣu tiên toán” Trong đó, biện pháp cầm cố không đăng ký đăng ký chậm bên cầm cố giữ tài sản - Việc bên nhận chấp giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khoản Điều 717 BLDS năm 2005, Luật đất đai năm 2003 quy định nghĩa vụ bên chấp “giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp” Tuy nhiên quy định gây nhiều khó khăn cho thân bên chấp nhƣ văn phòng đăng Footer Page 21 of 161 19 Header Page 22 of 161 ký quyền sử dụng đất Theo khoản Điều 324, BLDS năm 2005 “một tài sản đƣợc dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân sự, có giá trị thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn tổng giá trị nghĩa vụ đƣợc bảo đảm” 3.1.3.2 Hoạt động công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất địa bàn thành phố Huế Thành phố Huế có công chứng văn phòng công chứng nhà nƣớc Một số vƣớng mắc trình thực công chứng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất nhƣ sau: Thứ nhất, Sự kết nối thông tin tổ chức hành nghề công chứng với với quan đăng ký quyền sử dụng đất, quan đăng ký giao dịch bảo đảm chƣa đƣợc thực Thứ hai, vấn đề chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất đảm bảo cho hai hay nhiều nghĩa vụ Khoản Điều 47 Luật công chứng quy định: phải công chứng viên công chứng hợp đồng chấp lần đầu thực công chứng 3.1.3.3 Hoạt động chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Hoạt động chấp ngân hàng thƣơng mại tồn vƣớng mắc hạn chế sau: Việc xử lý tài sản để thu hồi nợ khách hàng vi phạm nghĩa vụ toán Mặc dù pháp luật có quy định việc ngân hàng Footer Page 22 of 161 20 Header Page 23 of 161 thƣơng mại tự xử lý tài sản bên chấp vi phạm nghĩa vụ nhƣng thực tế tự xử lý tài sản Phƣơng án nhiều thời gian chi phí ngân hàng phải khởi kiện Tòa án để thu hồi nợ Với tính chất hoạt động chi nhánh, ngân hàng thƣơng mại Thành phố Huế phòng ban pháp chế mà có nhân viên thừa hành nên gặp rắc rối pháp lý liên quan đến việc chấp xử lý 3.1.3.4 Tranh chấp Tòa án địa bàn liên quan đến hoạt động chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Tại thành phố Huế nói riêng Tỉnh Thừa Thiên Huế nói chung, việc tranh chấp chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp thấp Trong trƣờng hợp này, ngân hàng thƣơng mại thƣờng khởi kiện khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ hợp đồng tín dụng Trong trình xét xử tồn vƣớng mắc sau: Thứ nhất, hoạt động tố tụng: Khi bên nhận chấp đồng thời bên vay bỏ khỏi địa phƣơng, không liên lạc đƣợc Trƣờng hợp gây nhiều thời gian cho ngân hàng vi phạm thời hạn tố tụng Tòa án Thứ hai, pháp luật nội dung: Trƣờng hợp chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất tài sản chung hộ gia đình mà có vợ chồng Footer Page 23 of 161 21 Header Page 24 of 161 chủ họ tham gia kí kết mà ủy quyền hợp pháp 3.2 NHỮNG KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP VÀ HẠN CHẾ TRANH CHẤP VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA PHƢƠNG 3.2.1 Về hoạt động công chứng, đăng ký chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Thứ nhất, cần có kết nối thông tin Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với tổ chức hành nghề công chứng Thứ hai, vấn đề Khoản Điều 47 Luật công chứng quy định: “Một bất động sản đƣợc chấp … phải công chứng viên công chứng hợp đồng chấp lần đầu thực công chứng” Theo nên bỏ việc phải công chứng viên lần đầu thực việc tiếp tục công chứng bất động sản Bên cạnh đó, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nên kết hợp với ngân hàng thƣơng mại tổ chức buổi phổ biến pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất địa bàn cho ngân hàng thƣơng mại để tuân thủ pháp luật đăng ký 3.2.2 Về hoạt động xét xử liên quan đến chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Khi hoạt động cho vay diễn sôi động lúc khối lƣợng công việc Tòa án nhân dân cấp tăng lên Điều cần Footer Page 24 of 161 22 Header Page 25 of 161 thiết phải tăng số lƣợng thẩm phán, thƣ ký tòa án để đảm bảo tiến độ hoàn thành vụ án 3.2.3 Về hoạt động ngân hàng thƣơng mại liên quan đến chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất Bên cạnh việc ban hành quy trình chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất, ngân hàng thƣơng mại phải cập nhật hệ thống sách, quy chế hoạt động nội ngân hàng KẾT LUẬN Thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất thoả thuận bên đồng thời tuân thủ quy định pháp lý giao dịch bảo đảm, công chứng Việc chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất hoạt động pháp lý phức tạp đƣợc thực chủ thể: bên chấp, bên nhận chấp, bên công chứng, bên đăng ký quyền sử dụng đất Ngoài ra, việc giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất có vai trò tổ chức bán đấu giá tài sản đặc biệt vai trò Tòa án nhân dân thành phố Huế thành phố với quy mô ngân hàng thƣơng mại lớn Các hoạt động tín dụng, chấp diễn sôi động Tuy nhiên, qua hoạt động thực tiễn chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất, ngân hàng thƣơng mại tồn nhiều điểm Footer Page 25 of 161 23 Header Page 26 of 161 hạn chế Trong cần hoàn thiện quy trình pháp lý hoạt động cho vay, hoạt động chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất, nâng cao chất lƣợng nguồn nhân lực hoạt động thẩm định cho vay, công chứng, đăng ký xử lý rủi ro nhằm đáp ứng nhu cầu ngày cao xã hội Footer Page 26 of 161 24 ... THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 12 1.3 ĐỐI TƢỢNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 14 1.4 CHỦ THỂ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI... HÌNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HUẾ VÀ VẤN ĐỀ THỰC TIỄN ĐẶT RA 3.1 THỰC TRẠNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI... ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 KHÁI NIỆM HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.2 ĐẶC ĐIỂM HỢP ĐỒNG THẾ