BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM TRẦN THANH NHÂN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP THƠNG QUA PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP TRƯỜNG HỢP CÔNG TY CỔ PHẦN B.O.O NƯỚC THỦ ĐỨC LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM TRẦN THANH NHÂN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP THƠNG QUA PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP TRƯỜNG HỢP CÔNG TY CỔ PHẦN B.O.O NƯỚC THỦ ĐỨC CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS HAY SINH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn công trình nghiên cứu thực cá nhân tơi, thực hướng dẫn Tiến sĩ Hay Sinh Các số liệu, kết trình bày luận văn trung thực, có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng chưa công bố hình thức Tơi xin chịu trách nhiệm cơng trình nghiên cứu thân Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng Học viên Trần Thanh Nhân năm 2014 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt Danh mục sơ đồ bảng biểu Tóm tắt CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Ý nghĩa đề tài 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Mục tiêu nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Kết cấu luận văn CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Lý thuyết thẩm định tài sản chấp tổ chức tín dụng 2.1.1 Hoạt động cho vay chấp tổ chức tín dụng 2.1.2 Vai trò thẩm định tài sản chấp tổ chức tín dụng 2.2 Cơ sở khoa học thẩm định giá doanh nghiệp 2.2.1 Lý thuyết M&M 2.2.2 Lý thuyết đánh đổi 2.2.3 Lý thuyết trật tự phân hạng 2.2.4 Thẩm định giá doanh nghiệp 10 2.3 Các phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp 14 2.3.1 Phương pháp tài sản 14 2.3.2 Phương pháp thu nhập: 17 2.3.3 Phương pháp giá trị có điều chỉnh APV 22 2.4 Cơ sở thực nghiệm thẩm định giá doanh nghiệp 25 2.4.1 Thẩm định giá doanh nghiệp phương pháp tài sản 25 2.4.2 Thẩm định giá doanh nghiệp phương pháp thu nhập 27 2.4.3 Thẩm định giá doanh nghiệp theo phương pháp giá trị có điều chỉnh chỉnh (Adjusted Present Value – APV) 29 CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 3.1 Quy trình thẩm định giá trị doanh nghiệp 32 3.2 Tổng quan doanh nghiệp cần thẩm định giá 33 3.2.1 Tổng quan 33 3.2.2 Đánh giá cung cầu lĩnh vực cấp nước 34 3.2.3 Đánh giá tình hình hoạt động doanh nghiệp 34 3.3 Mô tả liệu dùng làm định giá 36 3.3.1 Dữ liệu sơ cấp 36 3.3.2 Dữ liệu thứ cấp 37 CHƯƠNG IV: NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40 4.1 Nội dung nghiên cứu thẩm định giá doanh nghiệp 40 4.1.1 Phương pháp tài sản 40 4.1.2 Phương pháp thu nhập: 43 4.1.3 Phương pháp giá trị có điều chỉnh APV 57 4.2 Kết nghiên cứu 60 4.2.1 Lựa chọn phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp thích hợp cho mục đích chấp 60 4.2.2 Ngân hàng có định cho vay vốn cách chấp quyền thu tiền nước hay không?63 CHƯƠNG V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 67 5.1 Đóng góp kết nghiên cứu 67 5.2 Những khó khăn q trình nghiên cứu 68 5.3 Đề xuất hướng phát triển 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Công ty B.O.O: Công ty Cổ phần B.O.O Nước Thủ Đức NHPT : Ngân hàng Phát triển Việt Nam ODA: Official Development Assistance Tp.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh DCF: Discount cash flow CAMP: Capital Pricing Asset Model WACC: Weight Average Cost of Capital M&M: Mơ hình lý thuyết cấu vốn Modigliani & Miller BOT: Xây dựng, vận hành, chuyển giao APV: Adjusted present value TSCĐ: Tài sản cố định EBIT: Lợi nhuận trước thuế lãi vay DN: Doanh nghiệp TDG: Thẩm định giá DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Tỷ lệ vỡ nợ thứ hạng tín dụng trái phiếu Bảng 3.1: Quy trình thẩm định giá doanh nghiệp Bảng 4.1: Bảng tổng hợp giá trị tài sản cố định Bảng 4.2: Bảng tổng hợp chi phí Bảng 4.3: Bảng ước tính giá trị dịng tiền ròng FCFF Bảng 4.4: Thống kê số liệu TDW VSI năm 2013 Bảng 4.5: Tỷ trọng D/E TDW Bảng 4.6: Cơ cấu nợ - vốn Cơng ty B.O.O Bảng 4.7: Hệ số Beta có địn bẩy Cơng ty B.O.O Bảng 4.8: Ước tính Tỷ suất chiết khấu Tóm tắt Với mục tiêu định giá tài sản doanh nghiệp cho mục đích chấp doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực độc quyền ngành cấp điện, cấp nước … nên xác định giá trị tài sản riêng lẻ, đề tài nêu lên phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp áp dụng phổ biến Việt Nam giới bao gồm: phương pháp tài sản, phương pháp thu nhập phương pháp giá trị có điều chỉnh, với đối tượng doanh nghiệp có lợi độc quyền Mỗi phương pháp có tham số tài riêng biệt tùy ưu nhược điểm phù hợp với mục đích vay vốn doanh nghiệp từ tổ chức tín dụng Đối với doanh nghiệp có lợi độc quyền, phương pháp thu nhập phương pháp giá trị có điều chỉnh phù hợp với mục đích chấp vay vốn tổ chức tín dụng chúng thể giá trị dòng thu nhập tương lai Điều việc giúp xác định giá trị doanh nghiệp cịn giúp cho tổ chức tín dụng ước lượng dòng tiền trả nợ doanh nghiệp tương lai phương pháp tài sản lại điều mà xác định giá trị doanh nghiệp theo loại tài sản rời rạc CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Trong xu hướng toàn cầu hóa, hoạt động kinh tế ngày diễn sơi động Các doanh nghiệp cạnh tranh khốc liệt lĩnh vực nên nhu cầu tài trợ vốn vay tổ chức tín dụng ln ln cần thiết Ngày nay, thị trường tài phát triển vượt bậc với đầy đủ kênh phân phối vốn cho kinh tế, tổ chức tín dụng ln giữ vai trị đầu tàu thực phân phối vốn cho kinh tế nói chung cho doanh nghiệp nói riêng Hệ thống ngân hàng không ngừng đổi mới, cạnh tranh phát triển, với chức cấp tín dụng xương sống cho hoạt động chúng Hoạt động tín dụng ln ln tiềm ẩn rủi ro cho ngân hàng Tùy vào lực quản trị, chức vị ngân hàng mà mức độ rủi ro phải gánh chịu khác Đặc biệt, ngân hàng sách Ngân hàng Phát triển Việt Nam (NHPT), Ngân hàng sách xã hội với chức hỗ trợ phát triển đất nước, khơng mục tiêu lợi nhuận, ln cân nhắc đánh đổi lợi ích xã hội lợi ích kinh tế nên rủi ro gánh chịu nói lớn ngân hàng thương mại Đây thực thách thức không nhỏ trình tác nghiệp ngân hàng Đối mặt với rủi ro cao vậy, tài sản bảo đảm đóng vai trị đệm cho ngân hàng nhằm giảm thiểu đến mức thấp rủi ro cho thân ngân hàng Vấn đề đặt lựa chọn tài sản làm tài sản đảm bảo cho vốn vay phương thức xác định giá trị tài sản cho phù hợp Mỗi ngân hàng khác với vị rủi ro khác chấp nhận loại tài sản đảm bảo khác tùy vào lĩnh vực hoạt động doanh nghiệp cần tài trợ vốn vay Trong số lĩnh vực đặc biệt doanh nghiệp hoạt động ngành cấp điện, cấp nước … mang lợi độc quyền với quy mô đầu tư ban đầu lớn, công nghệ mang tính đặc thù nên khơng thể xác định giá trị tài sản riêng lẻ cho mục đích chấp Vì vậy, trước u cầu địi hỏi ngân hàng phải lựa chọn phương thức thẩm định giá phù hợp Trong đó, xác định giá trị doanh nghiệp cho mục đích chấp hướng mà nhiều ngân hàng cân nhắc nghiên cứu, có Ngân hàng Phát triển Việt Nam Xác định xác giá trị doanh nghiệp giúp cho ngân hàng lượng hóa tồn giá trị tài sản doanh nghiệp từ tài sản hữu hình đến tài sản vơ hình mà thân doanh nghiệp khơng nhận Từ ngân hàng đưa sách tín dụng phù hợp với doanh nghiệp Việc đa dạng hóa bảo đảm tiền vay theo hình thức góp phần thúc đẩy đáng kể tăng trưởng doanh nghiệp hạn chế rủi ro cho ngân hàng Nhận thức tầm quan trọng giá trị doanh nghiệp hoạt động cấp tín dụng ngân hàng, tác giả định thực đề tài “Phương pháp định giá tài sản cho mục đích chấp thơng qua phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp Trường hợp Công ty Cổ phần B.O.O Nước Thủ Đức” Đề tài nghiên cứu hy vọng góp phần hồn thiện phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp, nâng cao lý luận thực tiễn, đóng góp lợi ích cho ngân hàng doanh nghiệp 1.2 Ý nghĩa đề tài Thẩm định giá doanh nghiệp xác tiền đề giúp cho ngân hàng đánh giá xác tồn tài sản doanh nghiệp có quan hệ tín dụng với ngân hàng, qua có sách cấp tín dụng phù hợp cho đối tượng góp phần giảm thiểu rủi ro cho thân ngân hàng Nếu rủi ro phải xử lý nợ xấu, thẩm định giá doanh nghiệp giúp cho ngân hàng xác định xác giá trị doanh nghiệp để chuyển nhượng cho bên thứ ba nhằm thu hồi vốn vay Hơn nữa, việc thẩm định giá doanh nghiệp giúp cho thân doanh nghiệp hiểu giá trị tài sản mà họ sở hữu từ có kế hoạch sử dụng cách hợp lý, điển dùng làm tài sản chấp để huy động vốn thực dự án tương tự… 70 giá trị tài sản để giúp ích cho việc tìm kiếm nguồn tài trợ cho ý tưởng đầu tư mới, ví dụ mở rộng quy mơ dự án tại, tìm kiếm lĩnh vực đầu tư mới… Bên cạnh đó, đề tài việc thẩm định giá trị doanh nghiệp thực phương pháp thu nhập, phương pháp tài sản phương pháp APV, nhiều phương pháp định giá khác để kiểm tra chéo kết thực Trong thời gian tới, tác giả cố gắng nghiên cứu sâu để hoàn thiện phương pháp định giá quyền thu tiền nước tìm thêm phương pháp khác để kiểm chứng kết KẾT LUẬN CHƯƠNG V Đề tài nêu nêu bật lên đóng góp khó khăn mà tác giả gặp phải trình nghiên cứu Đồng thời, từ kết thu được, nghiên cứu đề xuất, mở rộng lĩnh vực khác nhằm đóng góp chung vào hoạt động bảo đảm tiền vay Ngân hàng Phát triển Việt Nam nói riêng hệ thống ngân hàng nói chung, góp phần vào lợi ích Công ty Cổ phần B.O.O việc đánh giá giá trị tài sản mà trước chưa khai thác mức TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục tài liệu tiếng Việt Aswath Damodaran (2002), Định giá đầu tư, Dịch từ Tiếng Anh, nhóm dịch Đinh Thế Hiển, Nguyễn Hồng Long, Nguyễn Duy Hưng, Lại Hồng Vân; 2010, Nhà xuất tài Bộ Tài (2006), “Cơng văn số 742/BTC-CST ngày 17/01/2006 V/v ưu đãi thuế cho Công ty Cổ phần B.O.O Nước Thủ Đức” Bộ Tài (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Bộ Tài (2011), “Thơng tư 202/2011/TT-BTC ngày 30/12/2011 V/v Hướng dẫn xử lý tài xác định giá trị doanh nghiệp thực chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành Công ty cổ phần theo quy định Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011” Bộ Tài (2006), “Thơng tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 V/v hướng dẫn thực Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 Thẩm định giá” Bộ Tài (2008), “Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 V/v ban hành 06 Tiêu chuẩn thẩm định giá” Bộ Tài (2014), “Thơng tư 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 Bộ Tài V/v Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13” Bộ Tài (2013), “Thơng tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 V/v hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định” Bộ trưởng Bộ Tài (2005), Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 V/v Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 10 Bộ Xây dựng (2014), “Quyết định số 634/QĐ-BXD ngày 09/6/2014 V/v công bố Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2013” 11 Chính phủ (2005), Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 V/v Thẩm định giá 12 Chính phủ (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 V/v giao dịch bảo đảm 13 Chính phủ (2011), Nghị định 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành cơng ty cổ phần” 14 Chính phủ (2013), Nghị định 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 V/v sửa đổi bổ sung Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/07/2011” 15 Chính phủ (2013), Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 V/v quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp 16 Công ty Cổ phần B.O.O Nước Thủ Đức (2012), Báo cáo tài 17 Cơng ty Cổ phần B.O.O Nước Thủ Đức (2013), Báo cáo tài 18 Cơng ty Cổ phần Đầu tư công nghệ Đại Việt (2014), http://www.batdongsan.com.vn [Ngày truy cập 03/07/2014] 19 Công ty Cổ phần truyền thông Công nghệ Nguyễn Trần (2014), website http://www.123nhadat.vn, [Ngày truy cập 03/07/2014] 20 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Bảo Việt (2013), Báo cáo trái phiếu năm 2013 , s.l 21 Đoàn Văn Trường (2004), Các phương pháp TĐG trị máy móc thiết bị, NXB Khoa học kỹ thuật Hà Nội,s.l 22 Hay Sinh Trần Bích Vân (2012), Giáo trình nguyên lý thẩm định giá, Thành phố Hồ Chí Minh, Nhà xuất Tổng hợp Tp.HCM 23 Hay Sinh & Nguyễn Kim Đức (2014), Phương pháp chi phí vốn phương pháp giá trị có điều chỉnh thẩm định giá doanh nghiệp, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh 24 Hay Sinh, Nguyễn Kim Đức (2014), Phương pháp giá trị có điều chỉnh thẩm định giá trị doanh nghiệp, Tạp chí Phát triển Kinh tế tháng 6/2014 25 Hà Quỳnh Hoa, 2014, “Dự báo tăng trường lạm phát 2014 2015”, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Tạp chí Kinh tế dự báo số 8/2014 26 Lê Đạt Chí (2013), Các nhân tố ảnh hưởng đến việc hoạch định cấu trúc vốn nhà quản trị tài Việt Nam, Tạp chí Phát triển Hội nhập số – Tháng -4/2013 27 Nguyễn Xuân Thành 2012, “Ước tính chi phí vốn tài thẩm định dự án”, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright 2012 28 Sở Kế hoạch Đầu tư Tp.HCM, 2004, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu số 4103002962 ngày 17/12/2004 29 Quốc hội (2005), Bộ luật dân số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 30 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006 31 Quốc hội (2012), Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012 32 Tổng Cục thống kê, 2013, Chỉ số giá tiêu dùng bình quân năm, [Ngày truy cập: 02/6/2013] 33 Ủy ban nhân dân Tp.HCM (2014), QĐ 60/2013/QĐ-UBND ngày 09/6/2014 V/v quy định giá đất địa bàn thành phố 34 website http://nhadat24h.net, [Ngày truy cập 03/07/2014] 35 website http://www.batdongsan.com.vn, [Ngày truy cập 10/07/2014] 36 website http://phonhadat.com/, [Ngày truy cập 10/07/2014] 37 website http://123nhadat.vn/, [Ngày truy cập 10/07/2014] 38 website http://www.laodong.com.vn [Ngày truy cập 31/10/2014] Danh mục tài liệu tiếng Anh 1) Aswath Damodaran (2006), “Damodaran on valuation”, page 45-60, New York, John Wiley & Sons,Inc 2) Altman, E.I., and Kishore, 2000, “The default experience of US bond”, Working paper, Salomon Center, New York University 3) Altman, Edward.I (2005), “An emerging market credit scoring system for corporate bonds”, Emerging Markets Review 6, pp.311-323 4) Carl-Clemens Köhler 2009, “The valuation of nanotechnology firms”, Master Thesis, Aarhus School of Business 5) Damodaran, A (2006) “Valuation Approaches and Metrics: A Survey on the Theory and Evidence”, Stern School of Business, pp 1–77 6) Donaldson G, (1961), “Corporate debt capacity: a study of corporate debt policy and the determination of corporate debt capacity” Boston, division of research, Harvard Graduate School of Business Administration 7) Maria Loumioti (2012), “The use of intangible assets as loan collateral”, Master Thesis, University of Southern California 8) Hamada, R.S (1972) “The Effect of the Firm's Capital Structure on the Systematic Risk of Common Stocks”, The Journal of Finance, 27(2):435-452 9) Koller, T., Goedhart M & Wessels D (2005), Valuation Measuring and Managing the Value of Companies New Jersey: McKinsey & Company 10) G Bennett Stewart, III (1991), “The Quest for Value”, New York: Harper Collins 11) Myers and Majluf, (1984), “Corporate financing and investment decisions when firms have information that investors not have”, Journal of Financial Economics, Vol 20, pp.237-265 12) Modigliani & Miller, (1958), “The Cost of Capital, Corporation Finance and the Theory of Investment”, The American Economic Review, Vol 48, No (Jun., 1958), pp 261-297, American Economic Association 13) Thavamani Thevy Arumugam (2007), “An analysis of discounted cash flow (DCF) approach to business valuation in Sri Lanka”, Ph.D Thesis, St Clements University 14) Vasco Menezes Martins (2011), “Equity Valuation Inapa Investimentos, Participaỗừes e Gestóo, S.A, Degree of MSc in Business Administration – Major in Finance, at Universidade Católica Portuguesa, Nº 152109073 PHỤ LỤC 01: THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH HỮU HÌNH Tài sản cố định hữu hình bao gồm tồn nhà xưởng máy móc thiết bị, thơng thường bị tác động hao mịn hữu hình hao mịn vơ hình Hao mịn hữu hình xảy trình khai thác tài sản cịn hao mịn vơ hình xảy lạc hậu cơng nghệ Đối với hao mịn vơ hình, công nghệ xử lý nước mà công ty sở hữu cơng nghệ đặc tính độc quyền tự nhiên ngành nước với chi phí đầu tư ban đầu cao nên rào cản gia nhập thị trường lớn với quản lý chặt chẽ nhà nước việc cấp phép đầu tư dự án nên bỏ qua tác động hao mòn vơ hình Đối với hao mịn hữu hình, cơng nghệ xử lý nước công ty hồn tồn khác biệt so với cơng nghệ công ty cấp nước địa bàn thành phố không phát sinh giao dịch thị trường nên Do đó, tác giả suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình giá xây dựng tổng hợp phận kết cấu cơng trình năm 2013 (kèm theo Quyết định số 634/QĐ-BXD ngày 09/6/2014 Bộ Xây dựng) Theo đó, Chương Suất vốn đầu tư cơng trình hạ tầng kỹ thuật, Điều Cấp nước, Bảng III.1 Suất vốn đầu tư xây dựng nhà máy cấp nước sinh hoạt, Nhà máy cấp nước, công suất 300.000 m3/ngày đêm Suất vốn đầu tư xây dựng nhà máy cấp nước sinh hoạt STT Loại cơng trình Trong Đơn vị Suất vốn tính đầu tư Xây dựng Thiết bị 4.080 1.590 2.020 4.060 1.570 2.010 Nhà máy cấp nước, công 1.000 suất 40.000 m3/ngày đêm đ/m3 Nhà máy cấp nước, công 1.000 suất 50.000 m3/ngày đêm đ/m3 STT Loại cơng trình Trong Đơn vị Suất vốn tính đầu tư Xây dựng Thiết bị 3.610 1.430 1.760 3.530 1.370 1.710 Nhà máy cấp nước, công 1.000 suất 100.000 m3/ngày đêm đ/m3 Nhà máy cấp nước, công 1.000 suất 300.000 m3/ngày đêm đ/m3 (Nguồn: Quyết định số 634/QĐ-BXD ngày 09/6/2014 Bộ Xây dựng) Công suất thực tế nhà máy xử lý nước Công ty B.O.O 300.000 m3/ngày thuộc đối tượng thứ bảng Như vậy, nguyên giá nhà xưởng máy móc thiết bị điều chỉnh thời điểm 31/12/2013 sau Nguyên giá nhà xưởng = 1.370.000 đồng x 300.000 m3 = 411.000.000.000 đồng Nguyên giá thiết bị = 1.710.000 đồng x 300.000 m3 = 513.000.000.000 đồng Từ nguyên giá, cần xác định giá trị lại tài sản cố định hữu hình cách trừ hao mịn hữu hình thơng qua khấu hao Hiện tại, Cơng ty Cổ phần B.O.O Nước Thủ Đức áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng (Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 Bộ Tài chính) Tài sản cố định dự án bao gồm: nhà xưởng thời gian khấu hao 25 năm, máy móc thiết bị có thời gian khấu hao 10 năm Căn thời điểm toàn tài sản đưa vào sử dụng tính khấu hao từ năm 2011 (thời điểm phát tối đa công suất) thời gian khấu hao lại nhà xưởng 22 năm máy móc thiết bị năm, Giá trị nhà xưởng máy móc thiết bị thời điểm 31/12/2013 sau trừ khấu hao năm sau: Giá trị nhà xưởng = 411.000.000.000*(25-3)/25 = 361.680.000.000 đồng Giá trị máy móc thiết bị = 513.000.000.000*(10-3)/10 = 359.100.000.000 đồng Tóm lại, giá trị tài sản cố định hữu hình Cơng ty B.O.O thời điểm 31/12/2013 bao gồm nhà xưởng máy móc thiết bị 720.780.000.000 đồng PHỤ LỤC 02: THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN CỐ ĐỊNH VƠ HÌNH Tài sản cố định vơ hình doanh nghiệp bao gồm quyền sử dụng đất Tp.HCM, Tỉnh Đồng Nai chi phí đền bù giải phóng mặt trước thực trình đầu tư dự án Giá trị sổ sách khoản mục sau: Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng: Quyền sử dụng đất Tp.HCM: 307.277.928.094 đồng 3.787.087.761 đồng Trong đó, chi phí đền bù giải phóng mặt vào giá trị sổ sách Giá trị quyền sử dụng đất theo giá trị sổ sách tồn chi phí mà trước doanh nghiệp toán để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên giá trị không phản ánh giá trị thị trường Do đó, cần phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường Thông tin Quyền sử dụng đất Công ty B.O.O Tp.HCM, cụ thể, tọa lạc địa số 479 Xa lộ Hà Nội, P Linh Trung, Quận Thủ Đức, Tp.HCM; với diện tích: 65.008,5 m2; cấp cho mục đích sử dụng làm sở sản xuất kinh doanh (xây dựng nhà máy xử lý nước) có thời gian sử dụng 50 năm Để xác định giá trị quyền sử dụng đất số 479 Xa lộ Hà Nội, P Linh Trung, Quận Thủ Đức, Tp.HCM Công ty B.O.O, tác giả tham chiếu giá thị trường số mảnh đất tọa lạc Đường Xa Lộ Hà Nội từ đoạn Ngã tư Thủ Đức đến Trạm Căn thông tin Công ty Cổ phần Đầu tư Công nghệ Đại Việt theo website http://www.batdongsan.com.vn Công ty Cổ phần truyền thông Công nghệ Nguyễn Trần website http://nhadat24h.net , tác giả thu thập thông tin 03 tài sản so sánh, cụ thể sau: Bảng thông tin tài sản Tp.HCM DVT: nghìn đồng Tài sản thẩm định Tài sản thứ Mặt tiền Xa lộ Hà Nội, giao cắt Mặt tiền 479 Xa đường Quang lộ Hà Nội, P Trung, nằm bên Linh Trung, phía Q 9, gần vị trí Quận Thủ Đức đất cần xác định giá trị Vị trí Diện tích (m2) Mục đích sử dụng Căn pháp lý Đơn giá rao bán Giá rao bán Giá thương lượng Đơn giá sau thương lượng (nghìn đồng/m2) Tài sản thứ hai Tài sản thứ ba Mặt tiền Xa lộ Hà Nội, Phường Linh Trung, Quận Thủ Đức, gần Quốc lộ 1A Suối Tiên, Mặt tiền Xa lộ Hà Nội, Phường Linh Trung, gần nhà máy Coca Cola, Q Thủ Đức, Tp.HCM 65,006 10,000 26,000 12,582 xây dựng nhà xưởng, sản xuất kinh doanh xây dựng nhà xưởng, sản xuất kinh doanh xây dựng nhà xưởng, sản xuất kinh doanh xây dựng nhà xưởng, sản xuất kinh doanh sổ đỏ sổ đỏ sổ đỏ sổ đỏ 28,000 8,000 12,000 280,000,000 208,000,000 150,984,000 279,804,000 207,854,400 150,878,311 27,980 7,994 11,992 (Nguồn thông tin tài sản so sánh 1: http://nhadat24h.net; Nguồn thông tin tài sản so sánh 2: http://www.batdongsan.com.vn; Nguồn thông tin tài sản so sánh 3: http://www.batdongsan.com.vn), truy cập ngày 10/7/2014) Từ thông tin ba tài sản so sánh nêu bảng trên, tài sản so sánh có đặc điểm đồng mục đích sử dụng, pháp lý … tác giả điều chỉnh yếu tố khác biệt vị trí, quy mơ diện tích tài sản so sánh 01, 02, 03 nhằm đồng với tài sản cần thẩm định giá Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh DVT: nghìn đồng Tài sản thẩm định Bảng điều chỉnh Đơn giá đất (nghìn đồng/m2) Tài sản thứ x Vị trí Số tiền điều chỉnh theo vị trí Đơn giá sau điều chỉnh vị trí Quy mơ diện tích Tổng số lần điều chỉnh Điều chỉnh Điều chỉnh gộp Số tiền điều chỉnh Đơn giá sau điều chỉnh (Nghìn đồng/m2) Đơn giá bình quân (nghìn đồng/m2) Tài sản thứ hai Tài sản thứ ba 27.980 7.994 11.992 -34% 26% 0% (9.539) 2.079 18.442 10.073 11.992 -35% -15% -20% lần lần lần -69% 64% (19,332) 11% 35% 400 -20% 25% (2,998) 8,648 8,874 9,593 9,039 (Nguồn: Tính tốn tác giả) * Điều chỉnh theo vị trí Do tài sản so sánh nằm nhiều đoạn đường, đoạn đường tương ứng với mức giá khác nên cần phải thực điều chỉnh quy vị trí tài sản cần thẩm định giá Ba đoạn đường cần nghiên cứu Xa lộ Hà Nội thuộc Q, (tài sản so sánh 1; Xa lộ Hà Nội đoạn từ Cầu Rạch Chiếc đến Ngã tư Thủ Đức (Tài sản cần thẩm định tài sản so sánh 3); Xa lộ Hà Nội đoạn Ngã tư Thủ Đức đến Trạm (tài sản so sánh 2) Điều thông thường giá thị trường tài sản đoạn đường Ngồi ra, việc điều chỉnh vào khung giá nhà nước đoạn đường (hiện áp dụng theo QĐ 60/2013/QĐ-UBND ngày 09/6/2014 Ủy ban nhân dân Tp.HCM) tỷ lệ giá thị trường giá nhà nước đoạn đường mang tính tương đồng cao Chúng ta xem xét khảo sát sau đây: Bảng so sánh giá thị trường giá Nhà nước DVT: đồng Tài sản Đất thổ cư Xa lộ Hà Nội, P Hiệp Phú, Q 9, gần Coopmart Đất biệt thự Xa lộ Hà Nội, khu dân cư Him Lam, P Trường Thọ, Q Thủ Đức Đất thổ cư Xa lộ Hà Nội, Q Thủ Đức, gần Suối tiên (Nguồn: Đơn giá thị trường Đơn giá nhà nước Tỷ lệ Giá TT/Giá Nhà nước Đoạn đường DT (m2) Giá trị Xa lộ Hà Nội, Q 100 1,500,000 15,000 4,400 3.4 Xa lộ Hà Nội, Cầu Rạch Chiếc - Ngã tư Thủ Đức 263 2,600,000 9,886 2,900 3.4 Xa lộ Hà Nội, Ngã tư Thủ Đức - Trạm 100 690,000 6,900 2,300 3.0 website http://www.batdongsan.com.vn; http://phonhadat.com/ , http://123nhadat.vn/ ; thời điểm truy cập 10/7/2014) Từ bảng so sánh thấy mối tương quan giá nhà nước giá thị trường đoạn đường tương đồng với tỷ lệ 3,4; 3,4; 3.0 Vì vậy, việc điều chỉnh đơn giá theo vị trí vào khung giá nhà nước cho đường nơi mà tài sản so sánh tọa lạc (theo QĐ 60/2013/QĐ-UBND ngày 09/6/2014 Ủy ban nhân dân Tp.HCM) tất yếu tố hình thành nên giá đất quan Nhà nước tích hợp vào đơn giá đường theo quy chuẩn định Việc điều chỉnh lấy vị trí tài sản cần thẩm định làm chuẩn Mức điều chỉnh tăng hay giảm phụ thuộc vào tỷ lệ chênh lệch khung giá nhà nước cho đường Tài sản cần thẩm định tài sản so sánh cung đường Xa Lộ Hà Nội đoạn từ Cầu Rạch Chiếc đến Ngã Tư Thủ Đức) đơn giá 2.900.000 đồng/m2 nên không cần phải điều chỉnh - Đối với tài sản so sánh thuộc cung đường Xa lộ Hà Nội địa bàn Quận 9, đơn giá 4.400.000 đồng/m2 Do đó, giá trị tài sản cần phải điều chỉnh giảm theo tỷ lệ (1 – 2.900.000/4.400.000) 34% - Đối với tài sản so sánh thuộc cung đường Xa lộ Hà Nội từ Ngã tư Thủ Đức – Nút giao thơng trạm Quận Thủ Đức có giá 2.300.000 đồng/m2 Do đó, so với vị trí tương ứng 4.400.000 đồng/m2, giá trị tài sản cần phải điều chỉnh tăng theo tỷ lệ (12.900.000/2.300.000) 26% Sau có tỷ lệ điều chỉnh tăng giá, đơn giá tài sản so sánh 18.442.000 đồng, tài sản so sánh 9.593.000 đồng, tài sản so sánh 11.992.000 đồng * Điều chỉnh theo quy mơ diện tích Để xác định mức điều chỉnh theo quy mô, tác giả biện luận theo tương quan diện tích đơn giá đất, cụ thể Xét cặp tương quan tài sản so sánh 3, diện tích tài sản so sánh lớn tài sản so sánh 25% ((12.582 m2 – 10.000 m2)/10.000 m2) dẫn đến giá tài sản so sánh nhỏ 35% ((11.992.000 đồng - 18.442.000 đồng)/ 18.442.000 đồng) Do đất thẩm định có quy mơ lớn nên diện tích lớn giá trị giảm so với quy mô nhỏ đất có quy mơ nhỏ cần phải điều chỉnh giảm Như vậy, giá tài sản so sánh điều chỉnh giảm 35% Xét cặp tương quan tài sản so sánh 3, diện tích tài sản so sánh lớn tài sản so sánh 100% ((26.000 m2 – 12.582 m2)/ 12.582 m2) dẫn đến giá tài sản so sánh nhỏ 20% ((10.073.000 đồng - 11.992.000 đồng)/ 11.992.000 đồng) nên giá tài sản so sánh phải điều chỉnh giảm 20% Từ kết phân tích cặp tương quan ta nhận thấy rằng, chênh lệch diện tích lớn mức độ chênh lệch giá ngày nhỏ lại Như vậy, sau tham khảo số ý kiến chuyên gia thẩm định giá cho diện tích tài sản cần thẩm định lớn diện tích tài sản so sánh 150% ((65.000 ,m2 – 26.000 m2)/26.000 m2) giá tài sản so sánh nhỏ khoảng 15 % nên giá tài sản phải điều chỉnh giảm 15% Tóm lại, tài sản so sánh điều chỉnh lần, tài sản so sánh điều chỉnh lần Tỷ lệ điều chỉnh tài sản so sánh - 69% (34% + 35%); tài sản so sánh 11% (26% - 15%); tài sản so sánh -20% (0% - 20%) Tỷ lệ điều chỉnh gộp tài sản so sánh - 69% (34% + 35%); tài sản so sánh 39% (26% + 15%); tài sản so sánh -20% (0% + 20%) Đơn giá sau điều chỉnh tài sản so sánh 8.648.000 đồng/m2, tài sản so sánh 8.874.000 đồng/m2, tài sản so sánh 9.593.000 đồng/m2 Sau có đơn giá tài sản so sánh, ta xác định đơn giá tài sản cần thẩm định giá trị trung bình đơn giá Như vậy, đơn giá tài sản cần thẩm định 9.039.000 đồng/m2 (8.648.000 đồng/m2 + 8.874.000 đồng/m2 +9.593.000 đồng/m2)/3 Giá trị quyền sử dụng đất cần thẩm định = 9.039.000 đồng/m2 x 65.008,5 m2 = 587.580.438.000 đồng Tóm lại, giá trị tài sản cố định vơ hình Công ty B.O.O điều chỉnh theo giá thị trường sau: Bảng giá trị tài sản cố định vô hình DVT: đồng Tài sản Chi phí đền bù giải phóng mặt Quyền sử dụng đất Tp.HCM Tổng cộng Giá trị sổ sách Giá trị thị trường Chênh lệch 307.277.928.094 307.277.928.094 - 3.787.087.761 587.580.438.000 583.793.350.239 311.065.015.855 894.858.366.000 583.793.350.239 (Nguồn: Tính tốn tác giả) ... hàng, tác giả định thực đề tài ? ?Phương pháp định giá tài sản cho mục đích chấp thơng qua phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp Trường hợp Công ty Cổ phần B. O. O Nước Thủ Đức? ?? Đề tài nghiên cứu.. .B? ?? GI? ?O DỤC VÀ Đ? ?O T? ?O TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM TRẦN THANH NHÂN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP THƠNG QUA PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP TRƯỜNG HỢP CÔNG TY CỔ... xấu, thẩm định giá doanh nghiệp giúp cho ngân hàng xác định xác giá trị doanh nghiệp để chuyển nhượng cho b? ?n thứ ba nhằm thu hồi vốn vay Hơn nữa, việc thẩm định giá doanh nghiệp giúp cho thân doanh