1 TÓM TẮT ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP Quản lý đầu tư dự án Trung tâm thương mại, văn phòng nhà để bán Số 132 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội Học viên: Chu Quang Thái Giáo viên hướng dẫn: PGS,TS Lê Hồng Thái, ĐHXD Đề tài Đồ án tốt nghiệp lựa chọn qua nghiên cứu đánh giá xu hướng tòa nhà cao tầng đa chức địa bàn thành phố Hà Nội xây dựng thời gian gần Điều thể rõ tính công đa dạng hình thức building mutil-fuction đáp ứng tối đa nhu cầu dân cư chỗ dân cư khu vực lân cận dự án Vị trí đắc địa dự án yếu tố để lựa chọn thẩm định tính hiệu quả, khả khai thác, vận hành công trình toàn trình từ giai đoạn đầu tới hoàn thiện Đồ án góp gần làm rõ biến đổi lớn, xu hướng quy luật thị trường bất động sản việt nam phần hướng đến chuyên nghiệp trưởng thành Trong trình thực Đồ án tốt nghiệp học viên tìm kiếm liệu tổng hợp từ nhiều nguồn, qua tự đánh giá, phân tích theo kiến thức học chương trình đào tạo MGSU, đồng thời linh hoạt cách ứng dụng kiến thức vào tình hình thực tế thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt thị trường BĐS Hà Nội Phân khúc văn phòng, trung tâm thương mại cho thuê, hộ cao cấp xu hướng phát triển mạnh vài năm trở lại đây, phản ánh sáp nhập thêm diện tích tự nhiên thành phố Hà Nội tạo môi trường đầu tư mới, sở hạ tầng mới, góp phần làm thị trường BĐS thủ đô bình ổn phát triển mạnh mẽ Học viên có phân tích, đánh giá riêng cho phân khúc, mức độ khả thi dự án, hiệu dự án dựa phương pháp tính toán trang bị từ MGSU Mục tiêu Đồ án tốt nghiệp kiểm tra, thẩm định, đánh giá hiệu đầu tư dự án, tính toán rủi ro pháp lý, kỹ thuật, kinh tế quản lý Từ đưa kết luận giúp chủ đầu tư có nhìn tổng quan dự án đưa định xác, hợp lý để đạt tiến độ, chất lượng, lợi nhuận đề Nhiệm vụ thiết kế Đồ án tốt nghiệp là: 1- Phân tích thẩm định kỹ thuật cho dự án (Số liệu khảo sát kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, giải pháp quy hoạch, giải pháp kiến trúc, giải pháp kết cấu chính, điều kiện địa chất thủy văn khu vực dự án, hệ thống kỹ thuật công trình, tổ chức xây dựng) 2- Thẩm định pháp lý dự án (Toàn hành lang pháp lý, cấu, thủ tục, trình tự, mối quan hệ các chủ thể tham gia dự án) 3- Thẩm định kinh tế-tài dự án (Bao gồm đánh giá phân tích tình hình kinh tế chung, thị trường BĐS, thị trường BĐS văn phòng, trung tâm thương mại, khu hộ cao cấp TP Hà Nội, Phân tích đánh giá hiệu kinh tế-tài dự án qua NPV, IRR, phương pháp tính toán rủi ro 4- Đánh giá, phân tích hình thức vận hành, khai thác, quản lý dự án theo hình thức điển hình giới áp dụng, tìm hiểu mô hình đơn vị quản lý, khai thác , vận hành BĐS với dự án Thượng Đình Plaza 5- Thẩm định tác động môi trường dự án (các phân tích, đánh giá mức độ đảm bảo môi trường dự án giai đoạn tiến hành thực dự án) Đồ án tốt nghiệp có giá trị làm tư liệu tham khảo, đánh giá, tổng hợp cho Chủ đầu tư đưa đinh đầu tư cần thiết bối cảnh thị trường HN bùng nổ sản phẩm nhiều phân khúc thị trường, đặc biệt loại hình nhà cao tầng đa địa bàn thành phố Hà Nội Đồ án có giá trị tham khảo với nhiều chủ thể tham gia thị trường BĐS nhà lập pháp, quyền, ngân hàng, tổ chức tài chính, quỹ nhà đầu tư BĐS… CHƯƠNG I THẨM ĐỊNH KỶ THUẬT 1.1 ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Trung tâm thương mại kết hợp Văn phòng Nhà chung cư cao tầng xây dựng khu đất số 132 đường Nguyễn Trãi – phường Thượng Đình - quận Thanh Xuân - Hà Nội, vị trí khu đất giới hạn sau: - Phía Đông Nam giáp đường Nguyễn Trãi - Phía Đông Bắc giáp dân cư phường Thượng Đình - Phía Tây Bắc giáp khu đất Tổng Công ty Lương thực miền Bắc (dự án công trình Chung cư cao cấp Sapphia Place, số Chính Kinh) - Phía Tây Nam giáp phố Chính Kinh 1.2 HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT 1.2.1 Hiện trạng sử dụng đất Khu đất có diện tích khoảng 5.396,7m2 gồm phần đất đơn vị quản lý sử dụng (Tổng Công ty Thương mại Hà Nội quản lý 1.197,1 m2 phía Tây Nam khu đất 1.923,7m2 chợ Thượng Đình; Công ty CP Lương thực Hồng Hà quản lý khoảng 900m2 Tổng công ty công trình giao thông quản lý khoảng 1.375,9m2) Hiện trạng khu đất có công trình nhà xưởng cao từ đến tầng chợ Thượng Đình cao tầng Hiện đơn vị ký Hợp đồng hợp tác đầu tư Uỷ quyền cho Công ty CP Tập đoàn đầu tư xây dựng nhà đất triển khai thực dự án Trung tâm thương mại kết hợp Văn phòng Nhà chung cư cao tầng Hiện trạng khu đất (tại thời điểm lập dự án) 1.2.2 Hạ tầng kỹ thuật khu đất Thoát nước: - Nước mưa ô đất sau lắng cặn thoát vào đường cống thoát nước mưa sau thoát vào hệ thống thoát nước có khu vực nằm tuyến đường Nguyễn Trãi phía Nam ô đất - Cao độ san xác định vào: + Cao độ đường có phía Nam ô đất + Cao độ công trình khu dân cư có lân cận + Đề xuất cao độ san an toàn 0,5m Cấp nước: - Nước cho ô đất lấy từ tuyến ống cấp nước phân phối có dọc đường Nguyễn Trãi, phường Thượng Đình, quận Thanh Xuân Hệ thống điện: - Điện cho công trình tiếp tục lấy từ trạm biến có khu vực - Thông tin liên lạc, viễn thông: - Hệ thống thông tin liên lạc thông qua Tổng đài Đường giao thông: - Hệ thống đường nội thiết kế khớp nối với hệ thống giao thông chung khu đất qua tuyến đường đường Nguyễn Trãi phố Chính Kính 1.2.3 Đặc tính khí hậu khu vực xây dựng Khu đất lập dự án nằm địa bàn thành phố Hà Nội thuộc khu vực khí hậu Bắc Bộ mang tính chất nhiệt đới gió mùa Nhiệt độ trung bình hàng năm: 25.50C Nhiệt độ cao năm: 390C (tháng - 7) Nhiệt độ thấp năm: 5-80C Hướng gió chủ đạo năm: + Gió Đông Nam từ tháng đến tháng 11, gió mát tốt cho mùa hè + Gió Đông Bắc từ tháng 12 đến tháng 4, chiếm 54% lượng gió năm Nhìn chung khí hậu mùa khác biệt, lưu ý vào mùa hè có khí hậu nóng ẩm, cần có giải pháp thông gió, hút ẩm tốt giúp đảm bảo chất lưọng công trình, đồng thời có biện pháp khắc phục ảnh hưởng thời tiết dây truyền, trang thiết bị công trình 1.2.4 Địa chất công trình Căn vào Báo cáo khảo sát địa chất công trình Công ty cổ phần tư vấn khảo sát xây dựng Hà Nội lập tháng 6/2011, mặt cắt địa chất công trình gồm lớp đất sau: • • • • • • • • • • • • • • • Lớp (1) - Đất lấp Ký hiệu (1) Lớp (2) - Sét pha nâu hồng, dẻo cứng Ký hiệu (2) Lớp (3) - Sét pha nhẹ nâu gụ dẻo mềm kẹp cát, cát pha Ký hiệu (3) Lớp (4) - Cát mịn xám, chặt vừa Ký hiệu (4) Lớp (5) - Sét pha nâu gụ dẻo mềm kẹp cát pha Ký hiệu (5) Thấu kính: Cát mịn xám nâu, chặt vừa Ký hiệu (T1) Lớp (6) - Sét pha nâu xám, dẻo cứng Ký hiệu (6) Lớp (7) - Cát mịn xám, chặt vừa Ký hiệu( 7) Thấu kính : Sỏi sạn lẫn cát, cuội, chặt vừa Ký hiệu (T2) Lớp (8) - Cuội sỏi sạn lẫn cát, xám, chặt Ký hiệu (8) Lớp (9) - Sỏi sạn lẫn cuội,cát, xám ghi, xám vàng, chặt đến chặt Ký hiệu (9) Lớp (10) - Cuội sỏi sạn xám vàng, chặt Ký hiệu (10) Lớp (11) - Cát thô lẫn sạn sỏi, xám ghi, xám xanh, chặt đến chặt Ký hiệu (11) Thấu kính : Sạn sỏi lẫn cát, cuội xám ghi, chặt Ký hiệu (t3) Lớp (12) - Cuội sỏi sạn, xám chặt Ký hiệu (12) 1.2.5 Đặc điểm thủy văn Tại thời điểm khảo sát nước mặt không tồn bề mặt khu vực khảo sát Nước ngầm đất xuất ổn định độ sâu 6.3m, nhiên mực nước thay đổi theo mùa phụ thuộc vào mức độ khai thác nước ngầm khu vực Nước ngầm vận động với lưu lượng lớn lớp (8) đến (12) Để nghiên cứu tính thấm đất đá phạm vi tầng hầm, Chúng sử dụng thí nghiệm trường đổ nước hố khoan cho lớp đất rời thí nghiệm phòng nén cố kết lớp đất dính Kết thí nghiệm đổ nước lần hai hố khoan HK1 HK3, cho hệ số thấm HK3 độ sâu 7.0m - lớp đất số (3) cho K = 9.88*10- 4, hệ số thấm lớp (4) dao động từ 1.55*10- đến 2.74 *10- (cm/s) Kết thí nghiệm phòng nén cố kết, cho hệ số thấm lớp (2) 0.122*10- 4, lớp số (3) 0.200*10- 1.3 Các giải pháp kiến trúc-xây dựng 1.3.1 Giải pháp phân khu chức Khối khối trung tâm thương mại văn phòng tổ chức phân khu chức theo chiều đứng: Tầng hầm (03 tầng hầm) Garage ô tô xe đạp, xe máy Các bể kỹ thuật cấp thoát nước Bộ phận kỹ thuật chung toàn nhà ( máy bơm, điều hoà trung tâm, máy phát điện dự phòng, kho,…) Tầng 1: - Sảnh chung thương mại văn phòng, sảnh chung cư Không gian siêu thị, thương mại Bộ phận quản lý lễ tân Kios rau tươi Phòng sinh hoạt cộng đồng Không gian nhà hàng Tầng 2-5 : - Không gian siêu thị, thương mại, nhà trẻ Tầng - 7: - Không gian siêu thị, thương mại văn phòng cho thuê Tầng kỹ thuật: - Kỹ thuật, sân chơi TDTT Tầng 8-30: Ở chung cư, Bao gồm đơn nguyên, tổng diện tích sàn 1.813m2/tầng, tổng số 14 hộ/tầng Tầng mái: - Kỹ thuật, kho phục vụ tòa nhà T T Nội dung Diện tích Thương Văn Diện tích hành mại, dịch phòng sàn lang, phụ vụ, nhà cho thuê trợ trẻ Tầng hầm 12.207,00 Tầng hầm 4.069,00 Tầng hầm 4.069,00 Căn hộ T T Nội dung Diện tích Thương Văn Diện tích hành mại, dịch phòng sàn lang, phụ vụ, nhà cho thuê trợ trẻ Tầng hầm 4.069,00 Tầng thương mại - dịch vụ - nhà trẻ 13.880,00 3.366,00 10.514,00 Tầng 2.238,00 1.220,00 1.018,00 Tầng 2.293,00 560 1.733,00 Tầng 3-5 6.879,00 1008 5.871,00 Tầng 6-7 2.470,00 578 1.892,00 Tầng Văn phòng 2.116,00 368,00 0,00 Tầng 6-7 2.116,00 368,00 Căn hộ 0,00 0,00 1.748,00 1.748,00 Tầng kỹ thuật (sân chơi kỹ thuật) 2.293,00 Tầng - 30 (Căn hộ Đơn nguyên A) 24.334,00 4.577,00 19.757 ,00 Tầng - 30 (Căn hộ Đơn nguyên B) 17.365,00 3.592,60 13.772 ,40 11.903,60 33.529 ,40 Tổng cộng (không tính tầng hầm + kỹ thuật) 57.695,00 Tầng hầm (3 tầng) 10.514,00 1.748,00 12.207,00 Khối dịch vụ thương mại, nhà trẻ 13.880,00 Khối văn phòng 2.138,00 2.116,00 Khối hộ 41.699,00 Khối sân chơi, kỹ thuật 2.293,00 10.514,00 1.748,00 33.529 ,40 1.3.2 Mặt tầng: Bám sát quy hoạch chi tiết 1/500 thiết kế chiều cao công trình, chiều cao tầng đảm bảo yêu cầu giới đường đỏ giới nhà cao tầng theo Quy hoạch tổng mặt TT Tầng Chức tầng Ga ô tô, xe máy phục vụ Hầm 1: 3,3 m nhà.Các phòng kỹ thuật phụ trợ Hầm 2: 3,3 m : trạm biến áp, máy phát điện, Hầm 3: 3,3 m máy bơm Phần tầng hầm Tầng Siêu thị, dịch vụ + Sảnh Tầng – Siêu thị, thương mại + Văn 4,5 m phòng Tầng (6,3m) Phần đế Tầng kỹ thuật Tầng - 30 Chiều cao tầng Không gian kỹ thuật + Bể bơi 5,1 m 4,5 m Khối hộ Bình quân 3,3 m Khối hộ Bình quân 3,3 m Phần thân Tầng - 30 Phần mái Kỹ thuật thang máy, kỹ thuật phục vụ nhà 4,2 m 1.3.3 Giải pháp mặt đứng Mặt đứng công trình thiết kế theo phong cách đại, khoẻ, phù hợp với hình thức kiến trúc khu đô thị đại triển khai Thành phố Hà Nội đồng thời phù hợp xu hướng phát triển kiến trúc đại nói chung Các mặt đứng thiết kế với chi tiết sinh động, khoẻ khoắn mạch lạc, tuân thủ nguyên tắc tỷ lệ Tầng 1-7 tạo thành chân đế vững cho công trình với loại vật liệu ốp sẫm màu Công trình Trung tâm thương mại kết hợp Văn phòng Nhà chung cư cao tầng sau triển khai xây dựng đưa vào sử dụng công trình kiến trúc có giá trị thẫm mỹ cao góp phần tích cực vào cảnh quan kiến trúc khu vực xu hướng phát triển xã hội kinh tế hội nhập đất nước 1.3.4 Giải pháp tổ chức giao thông Do cấu trúc mặt giao thông theo chiều đứng công trình đựơc tổ chức thành cụm thang Cụm thang gồm khối khối vào khu khối vào khu văn phòng, khối vào khu gồm thang máy thang thoát hiểm, phục vụ từ tầng hầm lên tới mái Khối vào khu văn phòng gồm thang máy thang phục vụ từ tầng lên tầng Cụm thang gồm khối khối vào khu khối vào khu văn phòng, khối vào khu gồm thang máy, thang thang thoát hiểm, phục vụ từ tầng hầm lên tới mái Khối vào khu văn phòng gồm thang máy thang phục vụ từ tầng lên tầng Kèm theo cụm thang nói khu WC, lễ tân kỹ thuật phụ trợ Tại tầng 1- (không gian siêu thị, thương mại) bổ sung thang (escalator) Ngoài khối siêu thị thương mại bố trí 2và thang từ tầng lên tầng Lối vào bố trí từ phía đường Nguyễn Trãi Ngoài ta lối vào phụ lối xuống tầng hầm từ phía mặt bên (từ đường Chính Kính sân sau) Xung quanh công trình có đường giao thông liên hoàn thuận tiện cho công tác phục vụ hậu cần cứu hoả, cứu nạn 10 1.3.5 Các giải pháp kết cấu dự án - Giải pháp thiết kế kết cấu móng: - Công trình cao 30 tầng gồm tháp, có tầng hầm để xe khối đế chung tầng làm khu thương mại dịch vụ Hai tháp nhà tầng đến tầng 30 - Công trình có tầng hầm; đặc điểm công trình xây dựng trung tâm thành phố tiếp giáp với công trình lân cận xây dựng - Kết hợp khảo sát địa chất vùng lân cận báo cáo địa chất chủ đầu tư =>Để đảm bảo an toàn cho công trình lân cận, an toàn cho công trình hạ tầng kỹ thuật thành phố Tư vấn thiết kế tính toán đưa phương án thi công hố đào sơ sau: Dùng phương án thi công Semi TOP-DOWN để thi công phần ngầm công trình - Sử dụng phương án móng bê tông cốt thép, gia cố móng cọc khoan nhồi bê tông cốt thép Tường Barrette dầy 600 làm tường chắn đất cho phần ngầm công trình trình thi công - Cọc nhồi BTCT: - Do công trình tổ hợp khối nhà cao khu vực mở rộng tầng hầm Để kinh tế, sử dụng loại cọc khoan nhồi a/ Cọc khoan nhồi đường kính D1500 cho khối nhà cao tầng : + Cao độ hạ cọc dự kiến -59.00m, sức chịu tải đơn cọc dự kiến 1400 + Tổng số cọc nhồi D1500: n= 122 cọc b Cọc khoan nhồi đường kính D1000 cho khu vực mở rộng tầng hầm : + Cao độ hạ cọc dự kiến -48.00m, sức chịu tải đơn cọc dự kiến 550 + Tổng số cọc nhồi D1000: n= 04 cọc - Mũi cọc hạ sâu tới cốt thiết kế đặt vào lớp đất trạng thái chặt - Khoảng cách cọc 2,5 - 3D (D đường kính cọc) - Tường vây : - Tường vây có ba chức : + Giữ ổn định thi công phần ngầm + Làm tường chắn đất, chống thấm cho tầng hầm + Chịu phần tải trọng đứng công trình - Sử dụng tường vây dày 600mm chạy dọc theo chu vi quanh công trình - Cao độ hạ cọc dự kiến 20.0m - Nếu biện pháp TC nhà thầu lập khác so với TK đề xuất nhà thầu cần thiết kế, tính toán lại tường vây - Đài giằng móng: Chủ yếu dùng đài móng đơn kết hợp đài bè cọc + Với khối nhà văn phòng cao tầng : Lựa chọn đài đơn kết hợp giằng móng Đài đơn chiều cao đài 3.0m kể chiều dày sàn tầng hầm Hệ giằng móng kích thước 800x1500, mặt giằng mặt đài móng + Với phần mở rộng tầng hầm : Lựa chọn đài đơn kết hợp giằng móng Đài đơn chiều cao đài 2.0 m kể chiều dày sàn tầng hầm Hệ giằng móng kích thước 800x1000, mặt giằng mặt đài móng Do chiều sâu công trình lớn, áp lực đẩy đất lên sàn tầng hầm lớn, chọn chiều dày sàn tầng hầm 400mm 1.3.6 Giải pháp kết cấu thân nhà: 81 Hình 4.2: Mô hình hoạt động công ty quản lý BĐS Quản lý BĐS tổ chức sử dụng BĐS có hiệu cao lợi ích chủ sở hữu; bao gồm xây dựng kế hoạch, chương trình quản lý công trình BĐS, tổ chức bảo dưỡng, bảo trì kỹ thuật, đảm bảo cung cấp dịch vụ hạ tầng kỹ thuật: điện, nước v.v…, marketing BĐS, tổ chức dịch vụ cho người sử dụng BĐS, bảo đảm mối quan hệ chặt chẽ với quan chức nhà nước tổ chức doanh nghiệp cung cấp dịch vụ hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển BĐS Quản lý BĐS chuyên nghiệp hoạt động quản lý BĐS thực công ty quản lý chuyên nghiệp, hoạt động nguyên tắc phân chia chức sở hữu quản lý Một số chủ sở hữu BĐS thích tự quản lý BĐS cách độc lập Phương thức quản lý túy quản lý mặt kỹ thuật hoàn toàn không bao hàm khía cạnh kinh tế quan trọng quản lý gia tăng lợi nhuận từ quản lý BĐS Mục đích quan trọng quản lý BĐS: Các mục đích giá trị: hiệu tài kỳ vọng tương lai, lợi nhuận, giá trị đồng vốn, doanh thu, dòng tiền thu nhập, số lần quay vòng đồng vốn v.v ; 82 Các mục đích sử dụng: nhằm đạt giá trị vật chất định cách triển khai dự án sản xuất, xây dựng nhà ở, cải tạo nhà công trình xây dựng, BĐS thương mại, nhà tạm công trình đa chức v.v ; Các mục đích xã hội: trách nhiệm xã hội hoạt động sản xuất kinh doanh trước cộng đồng Muốn việc lập triển khai dự án phải phù hợp với tình hình xã hội lịch sử cộng đồng, phải thực nhiệm vụ bảo vệ môi trường, cảnh quan, vườn hoa, xanh, phải sử dụng vật liệu cấu kiện xây dựng nhà sản xuất địa phương cung cấp, nộp thuế đầy đủ, v.v Các mục đích có quan hệ mật thiết với Để thực hiện, triển khai mục đích giá trị mục đích xã hội quản lý BĐS phải triển khai thông qua mục đích sử dụng BĐS Cơ sở pháp lý hệ thống quản lý BĐS Các quan hệ pháp lý lĩnh vực BĐS, quan hệ chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt đất thuộc phạm vi điều chỉnh Luật đất đai Luật đô thị, quan hệ pháp lý khác công trình BĐS thuộc phạm vi điều chỉnh Luật dân sự, Luật thương mại với qui định Luật đất đai Luật đô thị Thành phần chủ thể kinh tế tham gia vào quản lý BĐS bao gồm: chủ sở hữu/chiếm hữu, tổ chức khai thác, vận hành cung cấp điện, nước, v.v , người sử dụng, người thuê, chủ đầu tư, công ty quản lý thành viên khác Các chủ thể quản lý nói tham gia vào giai đoạn khác vòng đời BĐS, bao gồm: qúa trình xây dựng, bảo trì, khai thác, vận hành phát triển BĐS, cung cấp dịch vụ kèm theo Các mối quan hệ thuộc phạm vi điều chỉnh Luật pháp Việt Nam, hệ thống tiêu chuẩn hợp đồng kinh tế Lợi ích hoạt động quản lý bất động sản Hoạt động quản lý BĐS hiệu qủa mang lại lợi ích ngang cho chủ sở hữu cho người thuê: mặt thu nhập chủ sở hữu tăng dần, mặt khác chi phí người thuê giảm dần Trong kinh tế đại, Công ty quản lý BĐS chuyên nghiệp phải mang lại lợi ích rõ rệt cho tất chủ thể tham gia, cụ thể là: Đối với chủ sở hữu Bảo đảm giá trị tăng giá trị BĐS, giảm thiểu hao mòn tự nhiên nhà; 83 Tăng mức độ hấp dẫn nhà với người thuê, đặc biệt khách nước ngoài; Đơn giá thuê ngày cao hơn; Nâng cao khả quản lý tài sản thông qua phương thức tái đầu tư xây dựng chiến lược kinh doanh BĐS; Tổ chức chuyên nghiệp quan hệ với người thuê, nhà cung cấp, nhà thầu, hệ thống quan chức cung cấp dịch vụ công cộng thành phố, bảo hiểm công ty khác Đối với người thuê Văn phòng thuê nhà văn phòng quản lý công ty quản lý chuyên nghiệp; Mức độ tiện nghi cao an toàn; Chất lượng dịch vụ quốc tế; Tiết kiệm chi phí quản lý BĐS chuyên nghiệp phí vận hành nhà giảm đi; Tối thiểu hóa chi phí hành – kỹ thuật chủ sở hữu; Tòa nhà vận hành với hiệu cao chuyên gia kỹ thuật có kinh nghiệm công ty quản lý chuyên nghiệp đảm bảo; Có khả tập trung nhân lực để phát triển ngành nghề kinh doanh chính; Giảm chi phí vận hành 15-30%; Tiếp cận trực tiếp đến nguồn vốn quốc tế, kinh nghiệm kiến thức chuyên gia nước lĩnh vực BĐS; Thường xuyên hoàn thiện công nghệ phục vụ tòa nhà; Tuân thủ yêu cầu chứng giấy phép hành nghề Các hình thức quản lý BĐS Nhìn chung có hai hình thức quản lý BĐS: Chủ đầu tư tự quản lý Chủ đầu tư thuê quản lý Đối với dự án xây dựng Trung tâm thương mại, văn phòng nhà để bán cho thuê, Tập đoàn Housing chọn hình thức tự quản lý 84 4.4 Quản lý công trình Thượng Đình Plaza 4.4.1 Trách nhiệm công ty quản lý BĐS: Quản lý tài sản Lập chiến lược dài hạn để bảo đảm giá trị gia tăng giá trị công trình; Quản trị tài tái đầu tư; Định giá dự báo; Chiếm lĩnh thị phần thị trường; Cải tạo, thay đổi chức tối ưu hóa sử dụng công trình BĐS Tổ chức quản lý tài liệu, công văn Quản lý dòng tiền; Bảo đảm người sử dụng, nhân viên người thuê BĐS tuân thủ qui tắc, nội qui tòa nhà; Soạn thảo hướng dẫn nội qui cho người sử dụng, người thuê nhà nhân viên; Tổng hợp, thống kê giá thuê BĐS; làm báo giá thuê BĐS; Kiểm tra thực điều khoản hợp đồng thuê BĐS, theo dõi thời hạn trả tiền thuê BĐS; Lập kế hoạch giữ chân người thuê Quản lý BĐS hệ thống kỹ thuật toàn Lập ngân sách bảo trì, bảo dưỡng kiểm tra thực hiện; Xây dựng hệ thống đồng quản lý nhà; Bảo đảm tuân thủ biện pháp phòng chống cháy nổ; Vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hệ thống kỹ thuật nhà; Vệ sinh toàn dịch vụ tòa nhà; Làm đẹp sân đường nội bộ, tiểu cảnh; Bộ phận trực 24 giờ/ngày; Thường xuyên kiểm tra trạng phận kết cấu tòa nhà; Bảo đảm có chứng giấy phép cần thiết; 85 Soạn thảo chương trình bảo hiểm, đánh giá mức độ rủi ro; Hỗ trợ pháp lý; Bộ phận tiếp đón khách (reception); Tổ chức phận phục vụ ăn trưa nhà; Tổ chức phục vụ bãi đỗ xe Sơ đồ tổ chức quy trình làm việc công ty quản lý BĐS Những công việc liên quan phận kế toán, kỹ thuật, nhân tiền sảnh 86 Những công việc liên quan phận kỹ thuật, tiền sảnh, vệ sinh, bảo vệ giữ xe 4.4.2 Tổ chức quản lý kỹ thuật công trình 4.4.2.1 Hệ thống quản lý kỹ thuật Hệ thống quản lý kỹ thuật công trình Công ty quản lý công trình tổ hợp biện pháp tổ chức kỹ thuật đan xen để đảm bảo trạng kỹ thuật công trình, máy móc trang thiết bị hạ tầng kỹ thuật điện nước công trình cách tốt nhất, cảnh báo kịp thời hao mòn hữu hình đảm bảo vận hành công trình ổn định suốt thời gian sử dụng công trình Hệ thống bao gồm nguồn lực vật tư-kỹ thuật, nhân lực tài chính, tiêu chuẩn định mức kỹ thuật Trách nhiệm tổ chức quản lý 87 kỹ thuật tòa nhà văn phòng thuộc phận khai thác vận hành mà đại diện nhà quản lý khai thác Vận hành kỹ thuật tòa nhà phải tiến hành thường xuyên suốt thời gian vận hành tòa nhà văn phòng Để đảm bảo tính kỹ thuật tòa nhà, máy móc trang thiết bị công trình hạ tầng kỹ thuật điện nước phải tiến hành loại hình công tác sau Bảo dưỡng kỹ thuật: Bảo dưỡng ca làm việc; Bảo dưỡng định kỳ; Bảo dưỡng bất thường; Sữa chữa hàng ngày Sửa chữa lớn Sửa chữa thay Hiện đại hóa Chu kỳ thời hạn tiến hành sửa chữa phụ thuộc vào trạng kỹ thuật tòa nhà, máy móc trang thiết bị trạng công trình hạ tầng kỹ thuật điện nước sở quy định vận hành kỹ thuật tiêu chuẩn định mức xây dựng hành Hệ thống vận hành kỹ thuật công tác sửa chữa xây dựng bao gồm công tác chạy thử, công tác kiểm tra, hiệu chỉnh điều khiển máy móc tự động hóa 4.4.2.2 Bảo dưỡng kỹ thuật Bảo dưỡng kỹ thuật công trình , hạ tầng kỹ thuật điện nước máy móc trang thiết bị bao gồm công tác kiểm tra trạng kỹ thuật công trình, công tác để trì khả hoạt động, chạy thử điều chỉnh trang thiết bị máy móc, đảm bảo yêu cầu vệ sinh cảnh quan môi trường quan dự án Bảo dưỡng kỹ thuật công trình bao gồm công tác sau đây: - Kiểm tra định kỳ - Kiểm tra bất thường - Bảo dưỡng kỹ thuật tòa nhà - Bảo dưỡng công trình hạ tầng kỹ thuật - Bảo dưỡng kỹ thuật máy móc trang thiết bị Các công tác bảo dưỡng kỹ thuật ghi lại Hồ sơ kỹ thuật, lưu trữ phận trực kỹ thuật tòa nhà Hồ sơ ghi lại trạng kỹ thuât tòa nhà, công trình hạ tầng kỹ 88 thuật máy móc trang thiết bị, loại hình sửa chữa ngày tháng sửa chữa bảo dưỡng, khuyết tật lỗi kỹ thuật tồn tại, biện pháp sửa chữa cần thiết Kết luận Phần thẩm định quản lý đề phương án quản lý tòa nhà văn phòng: “tự quản lý” thuê công ty quản lý BĐS chuyên nghiệp Chủ đầu tư chọn hình thức tự quản lý để mong muốn quản lý vận hành công trình chuyên nghiệp, tạo giá trị lớn cho công trình mang lại danh tiếng cho công trình Thượng Đình Plaza Do chủ đầu tư lập công ty riêng để quản lý vận hành dự án Thượng Đình Plaza Việc lập công ty quản lý cho riêng nhu cầu cấp thiết, sở để cạnh tranh với công ty khác lĩnh vực quản lý bất động sản Công ty quản lý dự án lựa chọn chiến lược quản lý đảm bảo quản lý hiệu công trình, mang lại thu nhập cần thiết thời gian dài đảm bảo thời gian hoàn vốn tối ưu so với công trình BĐS tương tự 89 CHƯƠNG V THẨM ĐỊNH MÔI TRƯỜNG 5.1 DỰ BÁO CÁC NGUỒN GÂY Ô NHIỄM CHÍNH 5.1.1.Trong trình xây dựng Dự án Quá trình xây dựng dự án nguồn gây ô nhiễm bao gồm công tác: - Ô nhiễm giải phóng mặt bằng: Bụi tiếng ồn - Ô nhiễm trình thi công: Bụi, tiếng ồn, nước thải thi công, ô nhiễm nguồn nước, chất thải rắn, thải nguồn khí độc máy thi công phương tiện giao thông ( NO2, CxHy, COx ) 5.1.2 Trong trình hoạt động Dự án Sau xây dựng hoàn chỉnh Dự án, giống hoạt động nhiều khu chung cư cao tầng khác, vấn đề ô nhiễm xuất phát từ yếu tố cụ thể sau: - Nước thải sinh hoạt - Nước mưa, nước ngầm - Chất thải rắn sinh hoạt - Bụi tiếng ồn 5.2 ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG DO CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐẾN CÁC YẾU TỐ MÔI TRƯỜNG VÀ KINH TẾ XÃ HỘI 5.2.1 Đánh giá tác động dự án đến môi trường không khí 5.2.1.1 Chất lượng không khí: Các nguồn gây ô nhiễm môi trường không khí trình xây dựng bụi đất, đá, loại khí độc hại SO2, Nox, CO, CO2 , hợp chất hữu bay hơi, dung môi hữu có, phát sinh từ loại máy phát điện, máy xây dựng (máy đóng cọc, máy ủi, máy đầm, máy đào, máy xúc, máy trộn bêtông ), loại xe vận tải, phun sơn, đánh bóng vật liệu, loại khói, kim loại phát sinh từ máy cắt máy hàn Trong giai đoạn thi công, phải sử dụng nhiều máy thi công khối lượng xây lắp vận chuyển lớn nên phát sinh chất gây ô nhiễm không khí đặc biệt bụi Với phương án hạn chế nguồn gây ô nhiễm dự án nêu giảm thiểu ô nhiễm không khí 5.2.1.2 Tiếng ồn: Tiếng ồn phát sinh từ phương tiện vận tải, máy xây dựng, máy phát điện, hoạt động điện, máy bơm nước, Tiếng ồn tác động đến môi trường, ảnh hưởng đến sức khoẻ cộng đồng hạ thấp chất lượng sống Tiếng ồn gây trạng thái tâm lý mệt mỏi, khó chịu, cáu bẳn, khó 90 ngủ Tại công trường công nhân tiếp xúc với tiếng ồn cao lâu dài dẫn đến nguy giảm thính lực, điếc nghề nghiệp Tiếng ồn đặc trưng độ lớn mức áp suất âm Sau giá trị mức áp suất âm LpA số nguồn gây ô nhiễm thường gặp: Mức tiếng ồn số nguồn âm Các loại nguồn Mức tiếng (dBA) - Tiếng nói chuyện vừa 60 - 70 - Máy đóng cọc Diezen, đo cách 10m 100 - 108 - Máy đầm bêtông 75 - 80 - Máy phát điện, đo cách 3m 100 - 105 - Ôtô vận tải 70 - 80 ồn Như trình xây dựng có khả gây tiếng ồn cao Tuy nhiên tiếng ồn lan truyền không khí tắt nhanh theo khoảng cách nên mức độ ảnh hưởng đến khu vực dân cư lân cận không đáng kể khu đất dự án xa khu dân cư Khi dự án vào hoạt động tiếng ồn phương tiện tham gia giao thông gây mức ồn không cao có tần suất hoạt động nhiều 5.2.1.3 Rung động: Các nguồn gây rung: Trong trình xây dựng vận hành dự án máy xây dựng (búa đóng cọc, máy đầm bêtông, máy phá ) phương tiện giao thông gây tác động rung có hại cho sức khoẻ người Do thiết bị máy móc gây rung phải đảm bảo đạt tiêu chuẩn cho phép quy định Tiêu chuẩn tạm thời Bộ KHCNMT1993 TCVN 6962:2001 Các biện pháp giảm thiểu tác động rung phần III phần hạn chế tác động môi trường đến sức khoẻ người 5.2.2 Đánh giá tác động dự án đến môi trường nước 5.2.2.1 Trong giai đoạn thực dự án: - Nước thải sinh hoạt: Nồng độ bẩn phụ thuộc vào lượng thải, lượng chất bẩn đơn vị tính cho người/ngày đặc điểm tính chất công trình thiết bị vệ sinh Đối với công trường xây dựng: lượng bẩn đơn vị lấy 25% theo 20TCN 51 - 84 (Bộ Xây dựng) Khi ước tính nồng độ bẩn chung nước thải sinh hoạt dự án theo số tiêu tính toán sau: Mức độ ô nhiễm nước thải sinh hoạt Chi tiêu ô nhiễm Nồng độ (mg/l) TCVN 5945-1995 (B) Chất rắn lơ lửng (SS) 50 - 55 100 BOD 30 - 35 50 91 COD 44 - 52 100 NTS 60 Photphat (P2O5) 1,7 - So sánh với TCVN 5945 - 1995 ngồn loại B, nước thải sinh hoạt có nồng độ chất ô nhiễm xấp xỉ với tiêu chuẩn cho phép Mức độ ô nhiễm thuộc loại thấp cần phải xử lý làm cục trước đưa vào nguồn tiếp nhận - Nước mưa nước thải thi công: Lưu lượng nước mưa khu vực dự án xác định theo phương pháp cường độ giới hạn Chu kỳ ngập lụt: P = 1; lưu lượng nước mưa: Q=3,68m3/s Trong trình thi công dự án lắp đặt hệ thống mương cống tạm phục vụ thi công nên đảm bảo thoát nước mưa nước thải thi công nhanh gây ô nhiễm mặt khác chất thải nước đất cát xây dựng nên gây độc hại - Chất thải rắn: Đất, cát, đá, trình xây dựng gây ảnh hưởng định đến nước mương nông nghiệp mà biểu chủ yếu làm tích động đất cát thu hẹp dòng chảy qua làm hạn chế khả tiêu thoát nước Mức độ ảnh hưởng tuỳ thuộc biện pháp thi công công trình 5.2.2.2 Trong giai đoạn hoạt động dự án: - Nước thải sinh hoạt: Nồng độ bẩn phụ thuộc vào lượng thải, lượng chất bẩn đơn vị tính cho người/ngày đặc điểm tính chất công trình thiết bị vệ sinh Đối với chung cư có tiêu chuẩn dùng nước >200l/người: lượng bẩn đơn vị lấy theo 20TCN 51 - 84 (Bộ Xây dựng) Khi ước tính nồng độ bẩn chung nước thải sinh hoạt dự án theo số tiêu tính toán sau: Mức độ ô nhiễm nước thải sinh hoạt Chi tiêu ô nhiễm Nồng độ (mg/l) TCVN 5945-1995 (B) Chất rắn lơ lửng (SS) 227 - 250 100 BOD 136 - 160 50 COD 210 - 240 100 NTS 36 60 Photphat (P2O5) - Theo bảng so sánh mức độ ô nhiễm đánh giá mức độ trung bình cần thiết phải xử lý làm triệt để trước đưa vào nguồn tiếp nhận - Nước mưa: Lưu lượng nước mưa khu vực dự án xác định theo phương pháp cường độ giới hạn Chu kỳ ngập lụt: P = 1; lưu lượng nước mưa: Q=11,8m3/s Nước mưa thu gom theo đường thoát riêng xả vào hệ thống cống 2x(3x4) 92 đảm bảo thoát nước không gây úng lụt, gia tăng nồng độ chất ô nhiễm nước mưa khu vực dự án nhỏ - Hệ thống thoát nước công trình ngầm: hệ thống thoát nước độ thị hệ thống riêng nên có chế độ thuỷ lực tốt hạn chế tất nhiều khả thất thoát Bên cạnh tuyến thoát nước có hành lang an toàn tạo điều kiện thuận lợi cho kiểm tra, sửa chữa hạn chế tắc nghẽn gây ô nhiễm môi trường 5.2.3 Đánh giá tác động dự án đến môi trường đất Các chất thải rắn trình xây dựng dự án chất thải sinh hoạt có khả gây ô nhiễm môi trường đất xung quanh dự án Với biện pháp nhằm giảm thiểu tối đa chất thải khí chất thải lỏng không gây tác động xấu đến chất lượng đất Sau dự án vào sử dụng khí thải chủ yếu khí từ phương tiện GTVT nói chung ảnh hưởng đến chất lượng đất, nước thải bẩn thu gom xử lý trước thải hệ thống cống chung Thành phố, rác sinh hoạt thu gom vận chuyển định kỳ theo hợp đồng ký kết với công ty môi trường đô thị quận Thanh Xuân Nhìn chung khả gây ô nhiễm cho đất chất thải rắn nước thải dự án sau vào hoạt động xảy 5.2.4 Rác thải chất rắn - Rác chất thải rắn trình xây dựng chủ yếu loại phế thải xây dựng đất, đá, cát, coffa, sắt thép, bao bì rác thải sinh hoạt công nhân công trường Với biện pháp thu gom biện pháp quản lý đề xuất dự án hạn chế ảnh hưởng loại chất thải rắn tới môi trường 5.3 BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC, GIẢM THIỂU TÁC ĐỘNG TIÊU CỰC CỦA DỰ ÁN ĐẾN MÔI TRƯỜNG 5.3.1 Các biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực giai đoạn thi công xây dựng 5.3.1 Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm môi trường không khí: Như trình bày trên, nguồn gây ô nhiễm môi trường không khí trình xây dựng bụi đất, đá, loại khí độc hại SO2, Nox, CO, CO2 , hợp chất hữu bay hơi, dung môi hữu cơ, phát sinh từ loại máy phát điện, máy xây dựng (máy đóng cọc, máy ủi, máy đầm, máy đào, máy xúc, máy trộn bêtông ), loại xe vận tải, phun sơn, đánh bóng vật liệu, loại khói, kim loại phát sinh từ máy cắt máy hàn Vì để giảm thiểu tác động đến môi trường không khí cần có biện pháp sau: * Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm môi trường bụi: - Có kế hoạch thi công cung cấp vật tư hợp lý, hạn chế việc tập kết vật tư vào thời điểm lưu lượng giao thông lớn 93 - Các xe chuyên chở phải phủ kín tránh rơi vãi vật tư, công nhân bốc dỡ vật liệu cần có trang thiết bị bảo vệ cá nhân để hạn chế ảnh hưởng bụi - Thường xuyên phun nước công trường ngày nắng nóng hanh khô - Tăng tầng đến đâu phải che chắn đến vải bạt ván ép * Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm môi trường loại khí thải: - Thay đổi nhiên liệu có hàm lượng lưu huỳnh thấp - Sử dụng nhiên liệu với thiết kế động - Không chở trọng lượng quy định - Hạn chế xe dùng dầu diezen để giảm thiểu khí thải SO2 - Các trạm trộn bêtông tươi phải cách xa khu dân cư * Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm tiếng ồn: - Giảm thiểu tiếng ồn nguồn giải pháp như: Thiết kế giảm độ rung cho thiết bị, trang bị thêm cho thiết bị vỏ bao cách âm, gắn thêm hệ thống giảm âm cho lối máy phát điện - Giảm tiếng ồn lan truyền biện pháp: Trồng giải xanh có tán um tùm vừa đảm bảo môi trường vừa giảm lan truyền tiếng ồn, máy móc có tiếng ầm lớn không vận hành vào đêm khuya - Khống chế số lượng thiết bị thi công giới hạn tiếng ồn cho phép theo quy định * Giảm thiểu ô nhiễm rung động: - Chống rung nguồn: Tuỳ theo loại máy móc cụ thể để có biện pháp khắc phục như: Kê cân máy, lắp tắt chấn động lực, sử dụng vật liệu phi kim loại, thay nguyên lý làm việc khí nén thuỷ khí, thay đổi chế độ tải làm việc - Chống rung lan truyền: dùng kết cấu đàn hồi giảm rung (hộp dầu giảm chấn, gối đàn hồi, đệm đàn hồi kim loại, gối đàn hồi cao su ), sử dụng dụng cụ cá nhân chống rung - Chống rung cho việc đóng cọc hạn chế số lượng thiết bị thi công đồng thời, bố trí cự ly thiết bị có độ rung để tránh cộng hưởng - Đào hào tránh lan truyền dao động 5.3.2 Biện pháp khống chế ô nhiễm môi trường nước: * Đối với nước mưa nước thải thi công: - Xây dựng hệ thống thoát nước thi công phù hợp với Quy hoạch thoát nước chung khu đô thị, không tập trung vật tư gần tuyến thoát nước, thường xuyên kiểm tra 94 nạo vét khơi thông tuyến thoát nước, không để phế thải gây tắc nghẽn tuyến thoát nước * Đối với nước thải sinh hoạt: - Khống chế lượng nước thải cách tổ chức nhân lực hợp lý theo giai đoạn thi công, xây dựng khu vệ sinh cách xa khu dân cư nguồn nước sử dụng, thường xuyên kiểm tra nạo vét không để tắc đường nước thải * Bảo vệ nguồn nước cấp sử dụng nguồn nước mặt, nước ngầm: - Lỗ khoan khai thác nước sử dụng che kín, chống thấm, có vách chắn xung quanh; đảm bảo cách ly khu vệ sinh tối thiểu 50m, không hoạt động đào bới sinh hoạt khu vực - Tuân thủ quy chuẩn quy phạm bảo vệ nguồn nước cấp sử dụng nguồn nước mặt, nước ngầm 5.3.3 Các biện pháp kiểm soát chất thải rắn: - Phân loại chất thải rắn, tận dụng triệt để loại phế liệu xây dựng, hạn chế phế thải phát sinh thi công, tập kết nơi quy định vận chuyển sớm - Thực đầy đủ Quy định vệ sinh môi trường trình xây dựng công trình Thành phố Hà Nội theo định số 1430/QĐ-UB ngày 25/4/96 UBND TP Hà Nội 5.3.4 Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm môi trường đất - Tuân thủ nghiêm ngặt kỹ thuật khoan đóng cọc nhằm tránh tình trạng thâm nhập nước mặt tới nước ngầm Không xả chất ô nhiễm chất gây hại xuống đất san lấp đất 5.3.5 Các biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực tới môi trường sau đưa dự án vào khai thác sử dụng Các biện pháp giảm ô nhiễm môi trường không khí: - Trong thiết kế bếp hộ phải bố trí hệ thống thông gió Vận động khuyến khích dân cư sử dụng nhiên liệu ga, điện Vận động dân cư sử dụng phương tiện giao thông công cộng, sử dụng xe Hạn chế tối đa nguồn gây ô nhiễm Biện pháp giảm thiểu ô nhiễm môi trường nước: - Đối với nước thải sinh hoạt: Thu toàn nước thải sinh hoạt nhà xử lý theo phương pháp sinh học Nước thải xí cần lắng lọc phân huỷ thải hệ thống thoát chung khu vực - Đối với nước mưa: Định kỳ nạo vét kiểm tra hệ thống đường ống dẫn nước mưa, sửa chữa bảo dưỡng tu, không để loại rác thải, chất độc hại xâm nhập vào đường thoát nước Biện pháp giảm thiểu ô nhiễm chất thải rắn: 95 - Sử dụng hệ thống đổ rác từ cao xuống bể rác cho hộ xe chở rác thu gom rác từ bể - Chú ý thiết kế cấp nước trì công tác vệ sinh định kỳ hệ thống ống, bể chứa để hạn chế phát triển vi khuẩn - Giáo dục dân cư có ý thức giữ gìn vệ sinh môi trường hạn chế gây ô nhiễm, thực tốt chương trình vệ sinh cộng đồng Kết luận: Qua đánh giá tác động môi trường việc thực Dự án cho thấy việc thực Dự án có số tác động tiêu cực với biện pháp giảm thiểu ô nhiễm nêu dự án hạn chế tác động xấu môi trường ...2 TÓM TẮT ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP Quản lý đầu tư dự án Trung tâm thương mại, văn phòng nhà để bán Số 132 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội Học viên: Chu Quang Thái Giáo viên... Chủ đầu tư 31 CHƯƠNG II THẨM ĐỊNH PHÁP LÝ 2.1 Mở đầu Thẩm định pháp lý phân tích để đánh giá tính khả thi dự án đầu tư mặt pháp lý Thẩm định pháp lý có tính xuyên suốt trình thực dự án đầu tư. .. tích, đánh giá riêng cho phân khúc, mức độ khả thi dự án, hiệu dự án dựa phương pháp tính toán trang bị từ MGSU Mục tiêu Đồ án tốt nghiệp kiểm tra, thẩm định, đánh giá hiệu đầu tư dự án, tính toán