BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP: GVHD : SVTH : LỚP : KHÓA : TS NGUYỄN QUỲNH HOA NGUYỄN THỊ ANH THƯ TĐG 03 33 (2007-2011) Tp Hồ Chí Minh, tháng 04/2011 MỤC LỤC Lời mở đầu Chương 1: Cơ sở lý luận 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Các thuộc tính bất động sản 1.1.3 Đặc trưng bất động sản 1.1.4 Phân loại bất động sản 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Đặc trưng thị trường bất động sản 1.2.3 Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trường bất động sản 1.2.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản 1.2.5 Vai trò thị trường bất động sản 1.2.6 Phân loại thị trường bất động sản 1.3 Thẩm định giá bất động sản 10 1.3.1 Khái niệm thẩm định giá 10 1.3.2 Khái niệm nhà thẩm định giá bất động sản 11 1.3.3 Cơ sở giá trị thẩm định giá 12 1.3.4 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 15 1.3.5 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 16 1.3.6 Quy trình thẩm định giá 27 1.3.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thẩm định giá 29 Chương 2: Thực trạng thị trường TTTM, hộ VPCT TP.HCM 31 2.1 Giới thiệu Trung tâm thương mại quận TP.HCM 31 2.1.1 Điều kiện tự nhiên sơ lược hình thành quận 31 2.1.2 Những lợi TP.HCM so với nước 33 2.1.3 Tình hình kinh tế xã hội TP.HCM 34 2.2 Tình hình thị trường bán lẻ TP.HCM 41 2.2.1 Xu hướng cung 41 2.2.2 Xu hướng cầu 46 2.2.3 Triển vọng thị trường 47 2.3 Tình hình thị trường hộ bán TP.HCM 48 2.3.1 Xu hướng cung 48 2.3.6 Xu hướng cầu 52 2.3.7 Triển vọng thị trường 52 2.4 Tình hình thị trường hộ dịch vụ TP.HCM 53 2.4.1 Xu hướng cung 53 2.4.2 Xu hướng cầu 58 2.4.3 Triển vọng thị trường 59 2.5 Tình hình thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM 60 2.5.1 Xu hướng cung 60 2.5.2 Xu hướng cầu 66 2.5.3 Triển vọng thị trường 66 Chương 3: Thẩm định quyền sử dụng đất xây dựng cao ốc 289 Trần Hưng Đạo, P Cô Giang, Quận TP.HCM làm sở hợp tác đầu tư 68 3.1 Những thông tin bất động sản thẩm định 68 3.1.1 Đặc điểm tài sản thẩm định giá 68 a) Đặc điểm chung 68 b) Đặc điểm pháp lý 70 c) Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật 72 d) Công trình xây dựng 72 3.1.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá 78 3.1.3 Các nguyên tắc sử dụng thẩm định giá 79 3.1.4 Phương pháp thẩm định giá 79 3.1.5 Căn pháp lý 80 3.2 Thông tin bất động sản cần định giá 80 3.2.1 Thuận lợi 80 3.2.2 Hạn chế 80 3.2.3 Yếu tố chi phối 81 3.2.4 Phương thức tiến hành thẩm định giá 81 3.2.5 Thông tin thu thập thị trường 81 a) Suất đầu tư 81 b) Tỷ suất lợi nhuận 82 c) Tỷ suất chiết khấu 83 d) Giá chuyển nhượng kinh doanh trung tâm thương mại 84 e) Giá bán hộ Hạng A 88 3.3 Tiến hành thẩm định 88 3.3.1 Tổng hợp bảng thông số quy hoạch chi tiết cao ốc 88 3.3.2 Tổng doanh thu ước tính từ dự án 91 3.3.3 Tổng chi phí ước tính đầu tư dự án 92 3.3.4 Kết thẩm định giá 94 3.3.5 Ưu điểm hạn chế kết thẩm định 94 3.4 Thẩm định quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh 95 3.4.1 Phương thức tiến hành phương pháp so sánh 95 3.4.2 Thu thập thông tin tài sản so sánh gần tài sản thẩm định 95 3.4.3 Ứng dụng phương pháp so sánh 98 3.5 Hạn chế, kiến nghị kết luận 99 3.5.1 Hạn chế 99 3.5.2 Kiến nghị 100 3.5.3 Kết luận 101 Kết luận Phụ lục pháp lý Phụ lục sơ đồ vị trí tài sản so sánh tài sản thẩm định Danh mục tài liệu tham khảo DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CTCP : Công ty Cổ phần DV : Dịch vụ ĐTMT : Đầu tư Môi trường HĐND : Hội đồng Nhân dân GCN QSH : Giấy Chứng nhận Quyền Sở hữu GCN QSDĐ : Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất GDP (Gross Domestic Product) : Tổng sản phẩm quốc nội GTTT : Giá trị Thị trường KTT : Khu trung tâm SXD : Sở Xây dựng SKHĐT : Sở Kế hoạch Đầu tư SQHKT : Sở Quy hoạch Kiến trúc STC-HĐTĐBT-BVG : Sở Tài - Hội đồng Thẩm định bồi thường Ban Vật giá STNMT : Sở Tài nguyên Môi trường TĐGVN : Thẩm định giá Việt Nam TPCP : Trái phiếu Chính phủ TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTKDBL : Thị trường Kinh doanh bán lẻ TTTM : Trung tâm thương mại UBND : Ủy ban Nhân dân VN : Việt Nam LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản loại tài sản đóng vai trò quan trọng phát triển quốc gia có ảnh hưởng to lớn kinh tế Thị trường bất động sản thị trường đặc biệt, hàng hóa bất động sản có giá trị lớn ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế xã hội đất nước Trong điều kiện kinh tế thị trường nay, nhu cầu đất đai ngày nhiều xảy biến động giá nên việc xác định giá trị tài sản yêu cầu cấp thiết đòi hỏi phải có hệ thống thẩm định giá cho loại tài sản đặc biệt Trong điều kiện hội nhập quốc tế nước ta nay, mà nhà đầu tư nước đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam, ngành thẩm định giá, đặc biệt thẩm định giá bất động sản chứng tỏ vai trò quan trọng Thẩm định giá đưa thước đo giá trị biểu giá trị tài sản thị trường tránh tình trạng giá hàng hóa qua cao thấp so với giá trị thực hàng hóa, giúp đưa quuyết định liên quan đến mua bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh Để hiểu rõ thẩm định giá ta tìm hiểu qua quy trình thẩm định giá bất động sản áp dụng theo phương pháp thặng dư, qua đề tài “Thẩm định quyền sử dụng đất xây dựng Cao ốc 289 Trần Hưng Đạo, phường Cô Giang, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh” CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP CHƯƠNG 1.1 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA CƠ SỞ LÝ LUẬN Bất Động Sản 1.1.1 Khái niệm Khái niệm bất động sản có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản không đất đai, cải lòng đất mà tạo sức lao động người tạo Từ nước có khái niệm, phân loại riêng cho dựa theo chung Theo điều 174 Bộ luật dân nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2005 quy định, Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: − Đất đai − Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng − Các tài sản khác gắn liền với đất đai − Các tài sản khác pháp luật qui định 1.1.2 Các thuộc tính bất động sản a) Tính bất động Đây thuộc tính bất động sản bất động sản có vị trí cố định di chuyển từ nơi sang nơi khác Do đó, giá trị lợi ích bất động sản phụ thuộc vào vị trí, địa điểm mang đậm tính địa phương b) Tính không đồng Thuộc tính xuất phát từ tính “bất động”, di dời bị ảnh hưởng yếu tố xung quanh Một mảnh đất, nhà, mặt địa gần lặp lại thứ hai giống hệt Do bất động sản giống hệt hình thể, vị trí, diện tích lô đất , giá bất động sản gắn liền với địa điểm cụ thể c) Tính khan Diện tích mặt đất có hạn có tượng thu hẹp dần tượng tự nhiên gây ra, dân số tăng, làm cho nhu cầu đất đai tăng, vượt so với mức phát triển đất tạo nên khan cho đất SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ Trang CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA d) Tính bền vững Đất đai gắn liền với sống người, nên cải tạo phát triển lâu dài hay bền vững Bất động sản có tính bền vững cao, đời sống kinh tế lâu dài Tính bền vững hàng hóa bất động sản gắn liền với tồn đất đai, loại tài sản không bị tiêu hủy (trừ số truờng hợp đặt biệt động đất, núi lửa, sạt lở…) Do đó, bất động sản phương tiện cất trữ 1.1.3 Đặc trưng bất động sản a) Khả co giãn cung Bất động sản Tính khan bất động sản tạo nên co giãn cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số biến động giá Khả co giãn thể mặt sau : − Sự phát triển đất đai bị hạn chế mặt điều kiện tự nhiên môi trường − Cung ứng đất đai tùy thuộc mục đích cụ thể có giới hạn − Việc xây dựng công trình đất đòi hỏi phải nhiều thời gian, công sức tiền bạc − Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể, phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ b) Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao Bất động sản tài sản có giá trị lớn, nên giao dịch liên quan đến bất động sản phải cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian để xem xét mặt vật chất pháp lý Do thời gian mua bán kéo dài, dẫn đến chi phí tăng lên kéo dài trình giao dịch c) Khả chuyển hoá thành tiền mặt linh hoạt Do bất động sản có giá trị lớn với thời gian giao dịch dài dẫn đến khả chuyển đổi thành tiền linh hoạt khó khăn so với loại tài sản khác cổ phiếu, vàng… Bất động sản thường gắn liền với sống sinh hoạt người, khả chuyển đổi thường giải việc cầm cố, chấp thay phải bán để chuyển quyền sở hữu SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ Trang CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA d) Sự can thiệp quản lý nhà nước chặt chẽ Đất đai nguồn tài nguyên quý quan trọng quốc gia, biến động đất đai ảnh hưởng lớn đến kinh tế trị quốc gia Nhu cầu đất đai người dân ngày cao, đặc biệt thành phố lớn với lượng dân di cư tạm trú lớn làm cho trở nên sôi động không ổn định, cân cung cầu khu vực nên cần có quản lý chặt chẽ Nhà nước Ngoài ra, tính chất phức tạp không ổn định thông tin thị trường bất động sản nên cần thiết phải có quản lý kiểm soát chặt chẽ Nhà nước việc sử dụng, mua bán chuyển nhượng bất động sản 1.1.4 Phân loại bất động sản Khi hiểu rõ bất động sản ta phân loại cách xác rõ ràng Từ kinh nghiệm nhiều nước kết nghiên cứu nước ta bất động sản phân làm loại: a) Bất động sản có đầu tư xây dựng Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng, công trình thương mạidịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản trụ sở làm việc Trong nhóm này, bất động sản nhà đất nhóm bất động sản chiếm tỷ lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhưng quan trọng chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường nước ta giới b) Bất động sản không đầu tư xây dựng Bất động sản thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng… c) Bất động sản đặc biệt Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ, đình chùa, miếu đền, nghĩa trang…đặc điểm loại bất động sản khả tham gia thị trường thấp SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ Trang CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Việc phân loại bất động sản cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội nước ta 1.2 Thị trường Bất Động Sản 1.2.1 Khái niệm ¾ Thị trường bất động sản hệ thống quan hệ kinh tế, thông qua giao dịch bất động sản bên tham gia thực Các bên tham gia địa điểm cụ thể bán đấu giá hay địa điểm khác liên lạc với qua mạng lưới thông tin liên lạc Hệ thống quan hệ kinh tế vận động quy luật kinh tế, quy luật cung cầu giữ vai trò then chốt, giá trị thị trường phản ánh tác động quy luật cung cầu bất động sản Giá hàng hóa bất động sản xác định thị trường bất động sản Khái niệm thị trường bất động sản bất động sản mua bán người mua người bán mà hạn chế hoạt động người Mỗi bên nhạy cảm trước quan hệ cung cầu yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định khả năng, kiến thức nắm bắt tính hữu dụng bất động sản, nhu cầu ước muốn bên ¾ Thị trường bất động sản “địa điểm” mà người mua người bán bất động sản tác động qua lại lẫn ¾ Thị trường có tính chất quốc gia tổ chức đầu tư kinh doanh lớn, họ quan tâm đến việc đầu tư có tính chất thương mại cửa hiệu, văn phòng công xưởng tất trung tâm đô thị lớn ¾ Thị trường bất động sản tồn đơn lẻ Trong thực tế, có số thị trường có tính chất địa phương, quốc gia quốc tế ¾ Đối với thị trường bất động sản địa điểm thị trường định, thể số cung cầu SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ Trang CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Quy trình triển khai dự án hoạt động năm 2010-2013 XI Triển khai dự án Thời gian thực dự án năm Tỷ lệ vay ngân hàng tổng chi phí xây dựng % 60% Năm Năm Năm 3 Vay ngân hàng % 45% 35% 20% Tỷ lệ xây dựng TTTM hộ văn phòng % 25% 35% 40% Tỷ lệ xây dựng hạng mục lại % 10% 15% 75% Tỷ lệ bán hộ chuyển nhượng TTTM % 35% 40% 25% 3.3.2 Tổng doanh thu ước tính từ dự án STT Tỷ lệ bán hộ chuyển nhượng TTTM Năm Năm Năm 35% 40% 25% Phân bổ doanh thu từ việc chuyển nhượng kinh doanh TTTM 902,201,475,000 1,031,087,400,000 644,429,625,000 Ước tính doanh thu tăng giá năm 902,201,475,000 1,185,750,510,000 852,258,179,063 Tỷ lệ bán hộ chuyển nhượng TTTM 35% 40% 25% Phân bổ doanh thu từ việc bán hộ nhà cao tầng 495,456,640,000 566,236,160,000 353,897,600,000 Ước tính doanh thu tăng giá/năm 495,456,640,000 651,171,584,000 468,029,576,000 Tỷ lệ cho thuê hầm để xe (bắt đầu từ năm 3) 0% SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ 0% 100% Trang 91 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP A GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Phân bổ doanh thu từ việc cho thuê hầm để xe (năm 3) 0 292,728,800,000 Ước tính doanh thu tăng giá năm 0 387,133,838,000 Ước tính doanh thu năm Hệ số chiết khấu 1,397,658,115,000 1,836,922,094,000 1,707,421,593,063 1 (1+18.4%)0 (1+18.4%)1 (1+18.4%)2 Giá trị chiết khấu 4,167,084,755,367 dòng doanh thu năm 3.3.3 Tổng chi phí ước tính đầu tư dự án a) Chi phí xây dựng chi phí hoạt động STT Năm Xây dựng nhà cao tầng (căn hộ) Năm Năm 310,856,000,000 Tỷ lệ xây dựng TTTM hộ văn phòng 25% 35% 40% Chi phí xây dựng nhà cao tầng năm 77,714,000,000 108,799,600,000 124,342,400,000 Xây dựng TTTM, Dịch Vụ 402,285,000,000 Tỷ lệ xây dựng TTTM hộ văn phòng 25% 35% 40% Chi phí xây dựng TTTM năm 100,571,250,000 140,799,750,000 160,914,000,000 Xây dựng tầng hầm (giữ xe khu kỹ thuật) Tỷ lệ xây dựng tầng hầm Chi phí xây dựng tầng hầm năm 595,108,000,000 10% 15% 75% 59,510,800,000 89,266,200,000 446,331,000,000 SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ Trang 92 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Xây dựng công viên, xanh, giao thông 5,095,926,000 Tỷ lệ xây dựng công trình công cộng 10% Chi phí xây dựng công viên, xanh, giao thông… Tổng chi phí xây dựng Chi phí quản lý chi phí tiếp thị, quảng cáo, môi giới B1 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Chi phí năm 15% 75% 509,592,600 764,388,900 3,821,944,500 238,305,642,600 339,629,938,900 735,409,344,500 97,836,068,050 128,584,546,580 119,519,511,514 336,141,710,650 468,214,485,480 854,928,856,014 b) Chi phí lãi vay Tổng chi phí xây dựng 1,313,344,926,000 Tỷ lệ vay 60% Lãi suất năm 17% Tỷ lệ vay năm Năm Năm Năm 45% 35% 20% Số tiền vay năm 354,603,130,020 275,802,434,460 157,601,391,120 Lãi vay năm (B2) 60,282,532,103 46,886,413,858 133,961,182,452 336,141,710,650 468,214,485,480 854,928,856,014 60,282,532,103 46,886,413,858 133,961,182,452 396,424,242,753 515,100,899,338 988,890,038,466 1 c) Tổng chi phí ước tính B1 Chi phí năm B2 Chi phí lãi vay năm Ước tính tổng chi phí năm Hệ số chiết khấu B Giá trị chiết khấu dòng chi phí năm 1 (1+18.4%) (1+18.4%) (1+18.4%)2 1,536,890,526,939 SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ Trang 93 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP 3.3.4 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Kết thẩm định giá Từ bước tính trên, ta có bảng kết giá trị quyền sử dụng đất Cao ốc 289 Trần Hưng Đạo, phường Cô Giang, quận Đơn vị tính Giá trị Tổng doanh thu (A) đồng 4,167,084,755,367 Lợi nhuận nhà đầu tư (24%*A) đồng 1,000,100,341,288 Tổng chi phí (B) đồng 1,536,890,526,939 Giá trị quyền sử dụng đất đồng 1,630,093,887,140 Kết Đơn giá bình quân đồng/m2 382,498,507 Vậy, giá trị quyền sử dụng đất xây dựng cao ốc 289 Trần Hưng Đạo đến hết năm 2060 số 289 đường Trần Hưng Đạo-74 Hồ Hảo Hớn, phường Bến Nghé, quận thời điểm tháng 03 năm 2011 là: 1,630,093,887,140 đồng Đơn giá đất (làm tròn): 382,500,000 đồng/m2 3.3.5 Ưu điểm hạn chế kết thẩm định ™ Ưu điểm: − Dữ liệu tính toán yếu tố đầu vào đầu điều kiện đầu tư kinh doanh nhằm mang lại doanh thu so sánh mang tính xác thực − Theo phương pháp thặng dư, số liệu thu thập xây dựng sở tài có tính chất toán học ™ Hạn chế: − Kết thẩm định giá phụ thuộc vào giá trị độ tin cậy giả thiết kiện sử dụng − Hạn chế việc xác định biến động rủi ro tương lai − Kết thẩm định giá dùng cho mục đích nêu − Mức giá xác định điều kiện thương mại bình thường − Công trình phải hoàn thành, đưa vào sản xuất kinh doanh theo dự kiến, kiến trúc công sử dụng tòa nhà thiết kế thông số, đặc điểm kỹ thuật nêu SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ Trang 94 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA − Kết thẩm định giá xác nhận khách hàng hoàn tất thủ tục nghĩa vụ tài Nhà nước theo quy định pháp luật hành để đủ điều kiện thực dự án thỏa mãn điều kiện đầu tư đầy đủ hồ sơ pháp lý quyền nhận giao đất − Kết thẩm định giá xác nhận giá trị thị trường quyền sử dụng đất xây dựng cao ốc 289 Trần Hưng Đạo đến hết năm 2060 số 289 đường Trần Hưng Đạo, phường Cô Giang, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh thỏa điều kiện quy hoạch, đầu tư có đặc điểm kinh tế – kỹ thuật mô tả chi tiết theo yêu cầu thẩm định giá Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn thời điểm địa điểm thẩm định giá 3.4 Thẩm định quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh 3.4.1 ƒ Phương thức tiến hành phương pháp so sánh Thẩm định trạng bất động sản SCRValuation thực hướng dẫn đại diện chủ sở hữu tài sản ƒ Các hồ sơ, tài liệu thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá thu thập thị trường thông tin từ ngân hàng liệu SCRValuation ƒ Các hồ sơ, tài liệu thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá khách hàng yêu cầu thẩm định cung cấp ƒ Tham khảo, nghiên cứu, phân tích so sánh giá thị trường thời điểm tháng 03/2011 (Giá vàng SJC: 37,000,000 đồng; Tỷ giá USD: 20,800 đồng) 3.4.2 Thu thập thông tin tài sản so sánh gần tài sản thẩm định a) Tài sản so sánh (TSSS1) ƒ Địa chỉ: 212D Trần Hưng Đạo, P Nguyễn Cư Trinh, Quận 1, Tp.HCM ƒ Pháp lý: Đã có sổ hồng ƒ Vị trí: Bất động sản có mặt tiền giáp đường Trần Hưng Đạo (giữa Cống Quỳnh Trần Đình Xu), lòng đường hữu trải nhựa rộng khoảng 40m, vỉa hè bên rộng khoảng 5m, cách ngã tư đường Trần Hưng Đạo - Cống Quỳnh (Hồ Hảo Hớn) khoảng 95m, cách ngã tư đường Trần Hưng Đạo - SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ Trang 95 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Trần Đình Xu khoảng 110m BĐS thuộc khu dân cư, kinh doanh ƒ Diện tích khuôn viên: 43.36 m2 (3m x 13.34m, nở hậu 3.5m) Diện tích sử dụng riêng: 195.1 m2 ƒ Mục đích sử dụng: Đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài ƒ Hiện trạng: Bất động sản sử dụng làm kinh doanh, mức độ bảo quản bình thường ƒ Công trình xây dựng: Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật - Cấu trúc: Trệt, lửng, lầu; khung, cột, sàn, mái Bê tông cốt thép; tường gạch - Nội thất: Nền lát gạch men, tường sơn nước, cầu thang đúc lát đá granite, cửa gỗ + cửa kiếng, thiết bị vệ sinh loại thường - Tiện nghi: Điện, nước, điện thoại - Chất lượng lại: 85% ƒ Tài sản rao bán vào thời điểm tháng 3/2011: 15,100,000,000 đ ƒ Nguồn thông tin: 0977 807676 b) Tài sản so sánh (TSSS2) ƒ Địa chỉ: 545 Trần Hưng Đạo, phường Cầu Kho, quận 1, Tp.HCM ƒ Pháp lý: Đã có sổ hồng ƒ Vị trí: Bất động sản có mặt tiền giáp đường Trần Hưng Đạo, mặt sau giáp hẻm nhựa 10m, cách ngã tư đường Trần Hưng Đạo – Hồ Hảo Hớn (Cống Quỳnh) khoảng 810m, cách ngã tư đường Trần Hưng Đạo – Trần Đình Xu khoảng 610m BĐS thuộc khu dân cư, kinh doanh ƒ Diện tích khuôn viên: 124.2 m2 (4.5m x 27m, nở hậu 4.7m) Diện tích sử dụng riêng: 248.4 m2 ƒ Mục đích sử dụng: Đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài ƒ Hiện trạng: Bất động sản sử dụng để kinh doanh, mức độ bảo quản bình thường ƒ Công trình xây dựng: Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật - Cấu trúc: Trệt, lầu; khung, cột, sàn, mái BTCT; tường gạch - Nội thất: Nền lát gạch men, tường sơn nước, cầu thang đúc lát đá granite tay vịn inox, cửa sắt, thiết bị vệ sinh loại thường SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ Trang 96 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ƒ GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA - Tiện nghi: Điện, nước, điện thoại - Chất lượng lại: 80% Tài sản rao bán thời điểm tháng 3/2011: 50,000,000,000 đồng c) Tài sản so sánh (TSSS3) ƒ Địa chỉ: 160 Trần Hưng Đạo, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, Tp.HCM ƒ Pháp lý: Đã có sổ hồng ƒ Vị trí: Bất động sản có mặt tiền giáp đường Trần Hưng Đạo, nằm đối diện với bệnh viện Răng - Hàm - Mặt, cách ngã tư đường Trần Hưng Đạo - Cống Quỳnh khoảng 130m, cách ngã ba Trần Hưng Đạo - Nguyễn Cư Trinh khoảng 105m BĐS thuộc khu dân cư, kinh doanh ƒ Diện tích khuôn viên: 58.8 m2 (4.2m x 14m) Diện tích sử dụng riêng: 58.8 m2 ƒ Mục đích sử dụng: Đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài ƒ Hiện trạng: Bất động sản có công trình đất nhà nát, sử dụng để ƒ Công trình xây dựng: Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật - Tiện nghi: Điện, nước, điện thoại - Chất lượng lại: