BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN - - Chuyên đề tốt nghiệp Đề tài ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (KHU ĐẤT DỰ ÁN AN LẠC PLAZA QUẬN BÌNH TÂN) NHẰM MỤC ĐÍCH GĨP VỐN LIÊN DOANH GV hướng dẫn: ThS Ngơ Văn Phong Sinh viên thực hiện: Phan Thị Xuân Thùy Lớp: VG2 –K33 MSSV: 107205739 TP.HCM năm 2011 LỜI MỞ ĐẦU Giới thiệu đề tài: “Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất khu đất dự án An Lạc Plaza, đường Số 17, phường Bình Trị Đơng, quận Bình Tân, Tp Hồ Chí Minh” đề tài chọn thực để làm chuyên đề tốt nghiệp cho chuyên ngành Thẩm định giá Khu đất dự án An Lạc Plaza khu đất có diện tích lớn (7.988 m2) thuộc khu vực phường Bình Trị Đơng, quận Bình Tân thâu mua từ năm 2003, cơng ty có nhu cầu xác định lại giá trị quyền sử dụng đất xây dựng dự án An Lạc Plaza (dự án xây dựng hộ cao cấp có kết hợp trung tâm thương mại) công ty xây dựng phát triển nhà Bình Chánh Đề tài trình bày cách thức để ước tính giá trị khu đất Lý chọn đề tài: Tình hình thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh phát triển chưa ổn định thiếu tính bền vững Giá loại bất động sản biến động mạnh, lúc tăng nhanh chóng lúc lại đột ngột giảm không phản ánh giá trị thực bất động sản Điều khiến cho bên mua bên bán nên mua với mức giá để không bị “hớ”, bán với mức giá để khơng bị “thiệt” Vì vậy, việc ước tính giá trị bất động sản cần thiết bên tham gia thị trường giao dịch mua bán Đối với khu đất có diện tích lớn khu đất dư án An Lạc Plaza, việc xác định giá trị trở nên quan trọng thiếu để nhà đầu tư đưa định có nên đầu tư hay khơng có phù hợp với khả tài hay khơng Ngồi ra, kiến thức kinh nghiệm em bất động sản nhiều so với lĩnh vực khác máy - thiết bị, doanh nghiệp hay thương hiệu Do em chọn đề tài thẩm định giá bất động sản, mà cụ thể khu đất dự án An Lạc Plaza công ty xây dựng phát triển nhà Bình Chánh Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài thực nhằm giúp sinh viên bước đầu tiếp cận với hoạt động thẩm định giá bất động sản thực tế tích luỹ số kinh nghiệm trình thẩm định giá trị khu đất dự án An Lạc Plaza trước tốt nghiệp, trường thức làm việc công ty thẩm định giá hay doanh nghiệp khác có hoạt động thẩm định giá Phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu đề tài là: Khu đất dự án An Lạc Plaza, đường Số 7, phường Bình Trị Đơng, quận Bình Tân, Tp Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu đề tài thống kê số liệu, phân tích, so sánh thơng tin đối chiếu với thực tế Kết cấu đề án:  Phần mở đầu  Phần nội dung: Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản Chương 2: Ứng dụng phương pháp thặng dư để thẩm định giá quyền sử dụng đất khu đất dự án An Lạc Plaza nhằm mục đích góp vốn liên doanh Chương 3: Thuận lợi, khó khăn số kiến nghị  Phần kết luận MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Trang CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Thẩm định giá 1.1.2 Bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm 1.1.2.1 Các thuộc tính bất động sản 1.1.2.3 Đặc trưng bất động sản 1.1.2.4 Quyền tài sản bất động sản 1.1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản 1.1.3 Thị trường bất động sản 1.1.3.1 Khái niệm 1.1.3.2 Các đặc trưng thị trường bất động sản 1.1.3.3 Các khu vực thị trường bất động sản 10 1.2 Cơ sở giá trị việc thẩm định giá bất động sản 11 1.2.1 Giá trị thị trường 11 1.2.2 Giá trị phi thị trường 11 1.3 Các nguyên tắc sử dụng thẩm định giá bất động sản 12 1.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao tốt 12 1.3.2 Nguyên tắc tính hữu dụng 12 1.3.3 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai 13 1.3.4 Nguyên tắc đóng góp 14 1.3.5 Các nguyên tắc khác 14 1.4 Các phương pháp sử dụng thẩm định giá bất động sản 13 1.4.1 Phương pháp so sánh giá bán (so sánh trực tiếp) 14 1.4.2 Phương pháp chi phí 14 1.4.3 Phương pháp thu nhập 14 1.4.4 Phương pháp thặng dư 15 1.4.5 Phương pháp lợi nhuận 17 1.5 Cơ sở lý luận quyền sử dụng đất 17 1.5.1 Khái niềm quyền sử dụng đất 17 1.5 Sự khác biệt Quyền sử dụng đất Quyền sỡ hữu đất 18 1.5.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sư dụng đất 19 1.5.4 Lộ trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất trình đổi nước ta 19 1.5.5 Thị trường quyền sử dụng đất kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta 22 1.5.5.1 Đặc trưng chung thị trường quyền sử dụng đất nước ta 22 1.5.5.2 Vai trò thị trường quyền sử dụng đất 24 1.5.6 Mục tiêu, phương hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất năm tới 25 1.5.6.1 Hiện trạng thị trường quyền sử dụng đất khu vực thị trường bất động sản 25 1.5.6.2 Mục tiêu phương hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất 27 CHƯƠNG 2: THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ GÓP VỐN LIÊN DOANH 29 2.1 Tổng Quan Về Quận Bình Tân Và Thị Trường Bất Động Sản Tại Quận Bình Tân 29 2.1.1 Vị trí địa lý 29 2.1.2 Địa hình, thổ nhưỡng địa chất cơng trình 29 2.1.3 Tổng Quan Thị Trường Bất Động Sản Tại Quận Bình Tân 30 2.1.3.1 Sơ nét tình hình giao dịch bất động sản đường Số 30 2.1.3.2 Thị trường hộ chung cư 30 2.2 Mô tả đặc điểm tài sản 31 2.2.1 Địa điểm tài sản thẩm định 31 2.2.2 Pháp lý 32 2.2.3 Đặc điểm vật lý 32 2.3 Ước tính giá trị quyền sử dụng đất đường Số 7, phường Bình Trị Đơng, quận Bình Tân, TP.HCM 33 2.3.1 Một số thông tin chung 33 2.3.1.1Tiến độ thực dự án 33 2.3.1.2 Chỉ tiêu quy hoạch khu đất 33 2.3.1.2 Chỉ tiêu quy hoạch khu đất 33 2.3.2 Ước tính tổng doanh thu 34 2.3.2.1 Doanh thu từ khai thác trung trung tâm thương mại (TTTM) 34 2.3.2.2 Doanh thu từ việc bán hộ chung cư 36 2.3.3 Ước tính tổng chi phí 39 2.3.3.1 Chi phí xây dựng chung cư 39 2.3.3.2 Chi phí xây sở hạ tầng 39 2.3.3.3C hi phí bán hộ 39 2.3.3.4 Chi Phí hoạt động TTTM 40 2.3.4 Chi phí trả lãi vay kế hoạch vay 40 2.3.5 Xác định tỷ suất chiết khấu 41 2.3.5 Xác định tỷ suất chiết khấu 42 2.4 Kết thẩm định giá 43 CHƯƠNG 3: THUẬN LỢI, KHĨ KHĂN VÀ MỘT SƠ KIẾN NGHỊ 45 3.1 Kết nghiên cứu đề tài 45 3.2 Hạn chế đề tài 45 3.3 Kiến nghị 47 DANH MỤC PHỤ LỤC Bảng dòng tiền cho khu đất thẩm định giá Bản đồ vị trí tài sản thẩm định Bản đồ trạng vị trí Giấy xác nhận đăng ký cam kết bảo vệ môi trường Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các giấy tờ liên quan khác CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: Ths Ngô Văn Phong CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN Chương trình bày sở lý thuyết thẩm định giá bất động sản Đó kiến thức lý thuyết mà thẩm định viên cần phải nắm vững để thực công tác thẩm định giá bất động sản thực tế 1.1 Các khái niệm: 1.1.1 Thẩm định giá: “Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tài sản cụ thể thời điểm, có cân nhắc tới tất đặc điểm tài sản xem xét tất yếu tố kinh tế thị trường bao gồm loại đầu tư lựa chọn” (theo giáo sư Lim Lan Yuan -Singapore) Theo Pháp lệnh giá Ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002: Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm định, thời điểm định, cho mục đích định theo tiêu chuẩn Việt Nam hay thông lệ Quốc Tế (chương 1, mục 2, điều Pháp lệnh giá) Theo đó: Thẩm định giá bất động sản ước tính quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định rõ, điều kiện thị trường định phương pháp phù hợp 1.1.2 Bất động sản: 1.1.2.1 Khái niệm: Bất động sản tài sản vô quan trọng giới tài sản định nghĩa đất đai người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình nhìn thấy sờ mó được, nằm trên, phía hay mặt đất Luật quốc gia quy định điểm để phân biệt bất động sản động sản SVTH: Phan Thị Xuân Thùy T r a ng CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: Ths Ngô Văn Phong Theo khoản 1, điều 174 Bộ luật dân năm 2005 Việt Nam: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: + Đất đai; + Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; + Các tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác pháp luật quy định 1.1.2.2 Thuộc tính bất động sản: Bất động sản có thuộc tính, bao gồm: Tính bất động, tính khơng đồng nhất, tính khan tính bền vững, đời sống kinh tế dài Chính thuộc tính tạo nên giá trị riêng biệt bất động sản làm cho khác hồn tồn với loại tài sản khác a) Tính bất động: Bất động sản khơng thể di chuyển từ nơi sang nơi khác Mỗi bất động sản có vị trí định điểm tọa lạc Đều có ý nghĩa quan trọng giá bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí thường mang đậm tính chất địa phương b) Tính khơng đồng nhất: Khơng có bất động sản giống hệt Ngay chung cư hay khu nhà liên kế, hộ, nhà xây dựng với diện tích, hình dáng, số phịng, đặc điểm phịng giống chúng khác vị trí Sự khác hình thể, vị trí, quy mơ lơ đất hình thành nên tính đa dạng bất động sản, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm bất động sản SVTH: Phan Thị Xuân Thùy T r a ng CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: Ths Ngô Văn Phong c) Tính khan hiếm: Đất đai hữu dụng có hạn so với phát triển dân số ngày tăng Đất đai hữu dụng đất đai sinh sống, sản xuất Tính khan khiến cho giá bất động sản lâu dài có xu hướng ngày tăng d) Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Đất đai cơng trình đất thường có tình bền vững cao, sử dụng vài chục năm, chí trăm năm, tuỳ loại cơng trình 1.1.2.3 Đặc trưng bất động sản: Trong thẩm định giá, loại tài sản có đặc trưng khác Những đặc trưng tạo nên điểm riêng loại tài sản để phân biệt loại tài sản với loại tài sản khác Đây chuyên đề thẩm định giá bất động sản, ta cần tìm hiểu đặc trưng bất động sản a)Khả co giãn cung bất động sản kém: Sự phát triển đất đai bị hạn chế điều kiện tự nhiên môi trường, người can thiệp vào Quỹ đất đai trái đất gần khơng thay đổi, nơi vận động vỏ trái đất làm tăng diện tích đất lên (đất lấn biển), nơi khác lại bị mực nước biển dâng cao (biển lấn đất) Và thay đổi thấy rõ sau hàng nghìn, hàng triệu năm hai Hiện nay, trái đất ngày nóng dần lên làm tan băng Bắc cực, mực nước biển dâng lên làm cho diện tích đất đai có xu hướng bị thu hẹp dân số giới lại ngày tăng Vậy nên, xét lâu dài đất đai ngày có giá trị Việc phân bổ đất đai cho mục đích cụ thể phải tuân theo qui hoạch sử dụng đất thời kỳ khu vực SVTH: Phan Thị Xuân Thùy T r a ng CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: Ths Ngơ Văn Phong CHƯƠNG 3: THUẬN LỢI, KHĨ KHĂN VÀ MỘT SÔ KIẾN NGHỊ 3.1 Kết nghiên cứu đề tài Kết nghiên cứu đề tài có ý nghĩa nhiều mặt: Về mặt lý luận: bổ sung kiến thức học môn bất động sản, hiểu sâu tình hình biến động thị trường bất động sản, đặc biệt khúc thị trường đất dự án, hộ chung cư văn phòng cho thuê Về mặt thực tiễn: vận dụng lý thuyết để thực hành thực tế, biết cách thu thập thông tin, nâng cao khả giao tiếp khả tiếp cận thị trường hoàn thiện Việc thực đề tài tảng cho nghề nghiệp sinh viên sau Về mặt áp dụng cho đơn vị thực tập: Kết nghiên cứu đề tài sử dụng làm tài liệu tham khảo cho sinh viên thực tập khoá sau công ty thẩm định giá Á Châu 3.2 Hạn chế đề tài: Trong trình thực đề tài sinh viên gặp số hạn chế định: Việc thu thập thơng tin gặp nhiều khó khăn thiếu mối quan hệ với ngành khác xây dựng, cung cấp lắp đặt hệ thống PCCC, thang máy…, thông tin giao dịch thị trường chưa công khai cách rộng rãi Thiếu kinh nghiệm việc sử dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị bất động sản thẩm định Do đó, q trình tính tốn chưa hồn tồn xác Trong phương pháp thặng dư việc xác định tỷ lệ lợi nhuận nhà đầu tư cơng đoạn khó (do chưa có nhiều kinh nghiệm) Hiện để xác định tỷ lệ lợi nhuận nhà đầu tư có nhiều tranh luận chuyên gia vấn đề Việc xác định chủ yếu phụ thuộc kinh nghiệm người thẩm định, cơng ty thẩm định lại có cách xác SVTH: Phan Thị Xuân Thùy Trang 44 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: Ths Ngơ Văn Phong định khác Vì xác định giá trị tỷ lệ lợi nhuận nhà đầu tư có phần mang tính chủ quan Đồng thời để xác định cách thức khai thác tốt hiệu dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi điều kiện tài mang lại giá trị cao cho dự án phương pháp thặng dư bước quan trọng vơ khó khăn, địi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm chuyên sâu, nắm bắt xu hướng thị trường, phải có kiến thức sâu rộng thẩm định giá dự án bất động sản nắm bắt thông tin quy hoạch, sách đầu tư…ở khu vực cần thẩm định Khi dùng phương pháp thặng dư để xác định giá trị tài sản việc xác định chi phí đầu vào như: chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí giám sát thi cơng, chi phí dự phịng,…là vơ phức tạp khó khăn thẩm định viên địi hỏi người thẩm định phải có kiến thức chuyên sâu kỹ thuật xây dựng tính tốn xác giá trị xây dựng cơng trình phần lớn thẩm định viên đào tạo từ khối ngành kinh tế Hiện phần lớn quan thẩm định dựa vào suất vốn đầu tư số giá xây dựng ban hành để ước tính chi phí xây lắp dự án, số liệu lịch sử chưa phản ánh giá trị thị trường nên ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản thẩm định Đó là khó khăn người viết Thơng tin thị trường bất động sản nước ta chưa có độ xác cao cịn rải rác nước ta chưa có thi trường giao dịch trung tâm Điều tạo nhiều khó khăn việc thu thập thông tin tài sản hỗ trợ cho việc nghiên cứu cho công việc nghiên cứu đề tài Việc tìm kiếm thu thập thơng tin đơi khó khăn cho người viết, tài sản chưa xảy giao dịch chào bán với mức giá chênh lệch nhiều so với giá bán, từ dẫn đến kết nghiên cứu đề tài không đạt độ xác cao SVTH: Phan Thị Xuân Thùy Trang 45 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: Ths Ngô Văn Phong Do ngành thẩm định giá nước ta chưa phát triển mạnh nên cịn thiếu nhiều trình độ công nghệ thông tin phần mềm ứng dụng hỗ trợ cho công việc thẩm định giá thuận tiện hơn, nhanh chóng hơn, đạt độ xác cao tin cậy 3.3 Kiến nghị: Những kiến nghị nêu sau thực đề tài là: Mặc dù hình thành ngày hồn thiện hệ thống pháp luật, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh thiếu tính ổn định, chưa đảm bảo cho việc phát triển bền vững Để xóa bỏ tình trạng nhiều người dân khơng đến nhận sổ đỏ thủ tục cấp “sổ hồng, sổ đỏ” rườm rà, phức tạp bất hợp lý lệ phí trước bạ, Chính phủ cần có sách làm đơn giản hố thủ tục cách nên dùng loại giấy để chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà giảm lệ phí trước bạ tới mức thấp Ngồi ra, cần có phối hợp UBND thành phố việc nhanh chóng hồn thành thủ tục giấy tờ thời gian ngắn Đội ngũ cán nhân viên quan hành cần tỏ thân thiện để dân tới làm việc thấy thoải mái Tình trạng đầu tiếp diễn khiến cho giá bất động sản tăng không phản ánh giá trị thực Sắp tới, Chính phủ áp dụng thuế luỹ tiến người sử dụng bất động sản, người sử dụng đất sở hữu nhà, hạn mức quy định theo đầu người khoảng 30m2, vượt bị đánh thuế Chính sách phần hạn chế tượng đầu cơ, tránh tình trạng doanh nghiệp nhận đất mà bỏ hoang không sử dụng hiệu Nhưng Nhà nước không quản lý chặt chẽ người chịu thiệt người dân Hiện nay, thơng tin giao dịch bất động sản thị trường công khai cách rộng rãi khiến cho việc thu thập thông tin cho công tác thẩm định giá gặp nhiều khó khăn Vì vậy, UBND thành phố cần có sách khuyến khích SVTH: Phan Thị Xuân Thùy Trang 46 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: Ths Ngô Văn Phong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mở sàn giao dịch thức công khai thông tin cách cụ thể Với số dân đông đúc (chủ yếu dân nhập cư), thành phố nên có nhiều khu quy hoạch để xây dựng chung cư nhằm giải vấn đề nhà cho người dân, đặc biệt người có thu nhập thấp khu vực quận Qua trình thực tập, người viết tất bạn sinh viên nhận thấy trình đào tạo cho sinh viên chuyên ngành thẩm định giá chưa sâu thực tế, kiến thức học chủ yếu lý thuyết, bước vào trình thực tập tiến hành thực chuyên đề gặp nhiều khó khăn việc thu thập thơng tin Bên cạnh đó, mon bổ trợ để phục vụ cho thẩm định chưa đưa vào chương trình giảng dạy như: marketing bất động sản, quy hoạch đô thị, xu hướng phát triển bất động sản…Điều tạo nhiều bất lợi cho sinh viên tiếp cận thực tế Thiết nghĩ cần có cầu nối nhà trường, doanh nghiệp sinh viên Có vậy, kiến thức mà sinh viên học bám sát thức tế, thực tập tuyển dụng sinh viên khơng lúng túng cọ xát với thực tế Tăng cường số tiết (chứng chỉ) cho môn học liên quan đến chuyên ngành thẩm định như: thẩm định bất động sản, thẩm định doanh nghiệp, thẩm định thương hiệu…Đồng thời tổ chức gặp gỡ, giao lưu với công ty thẩm định giá để sinh viên học hỏi kinh nghiệm thực tế…Cũng đưa vào chương trình giảng dạy môn học bổ trợ cho môn học chuyên ngành giúp cho sinh viên nắm bắt phương pháp thẩm định giá tài sản cách tiến hành khảo sát, đánh giá tài sản thẩm định tài sản so sánh, có khả đọc, hiểu, phân tích vẽ, kết cấu cơng trình báo cáo tài SVTH: Phan Thị Xuân Thùy Trang 47 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: Ths Ngô Văn Phong Bất kỳ vấn đề xuất phát từ hai phía, ngồi tác động nâng cao nghiệp vụ thẩm định từ nhà trường, sinh viên cần phải tích cực tìm hiểu thực tế, làm việc thêm liên quan đến chuyên ngành để nâng cao vốn sống kiến thức ngành cho thân Đối với lực lượng lao động ngành thường xuyên cử cán bộ, nhân viên nước học tập, thường xuyên tổ chức lớp đào tạo cho cán để cập nhật thường xuyên phương pháp thẩm định hiệu giới SVTH: Phan Thị Xuân Thùy Trang 48 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP SVTH: Phan Thị Xuân Thùy GVHD: Ths Ngô Văn Phong Trang 49 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP SVTH: Phan Thị Xuân Thùy GVHD: Ths Ngô Văn Phong Trang 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO _ Sách: Đoàn Văn Trường Tuyển tập phương pháp thẩn định giá trị tài sản Nhà xuất Khoa học kỹ thuật Hà Nội Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ tài Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá (2007) Bộ tài Cục quản lý giá NXB Hà Nội TS Nguyễn Quỳnh Hoa (2009) Tài liệu môn học thẩm định giá Bất động sản Tài liệu nội TS Phạm Thị Ngọc Mỹ, Th.S Nguyễn Thế Phượng, Cn Trần Thị Mười, Cn Nguyễn Hữu Lý, Cn Lê Minh Phương Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 Các giảng thầy cô _ Các trang web: www.thamdinhgia.org www.batdongsan.com www.laisuat.vn http://thitruongtaichinh.vn/?p=42774) CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP GVHD: Ths Ngô Văn Phong Bảng chiết khấu dòng tiền 50 năm Hạng mục CHI PHÍ 1 1 1 Xây dựng Chi phí xây dựng chung cư Chi phí xây dựng hạ tầng sở Chi phí bán hộ Chi phí hoạt động TTTM Cộng chi phí (khơng bao gồm lãi vay) Trả Lãi vay ngân hàng KẾ HO ẠC H VA Y 2 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 200,627,432,026 362,223,436,742 156,945,575,009 35,495,964,622 37,270,762,853 39,134,300,996 41,091,016,046 43,145,566,848 30% 50% 20% 175,597,500,000 292,662,500,000 117,065,000,000 2,314,170,000 3,856,950,000 1,542,780,000 4,547,940,320 7,504,101,528 0 35,495,964,622 37,270,762,853 39,134,300,996 41,091,016,046 43,145,566,848 177,911,670,000 301,067,390,320 126,111,881,528 35,495,964,622 37,270,762,853 39,134,300,996 41,091,016,046 43,145,566,848 22,715,762,026 61,156,046,422 30,833,693,571 0 0 118,319,882,074 124,235,876,178 130,447,669,987 136,970,053,486 143,818,556,161 118,319,882,074 124,235,876,178 130,447,669,987 136,970,053,486 143,818,556,161 Nợ đầu kỳ - 124,911,670,000 169,044,372,646 Vay kỳ 124,911,670,000 210,747,173,224 - Lãi vay ngân hàng 22,715,762,026 61,156,046,422 30,833,693,571 Trả lãi 22,715,762,026 61,156,046,422 30,833,693,571 Trả gốc - 166,240,969,578 169,044,372,646 Nợ cuối kỳ 124,911,670,000 169,044,372,646 0 227,397,016,000 375,205,076,400 DOANH THU Trung tâm thương mại 2 Tỷ lệ thực bán hộ Căn hộ bán SVTH: Phan Thị Xuân Thùy 40% 60% 227,397,016,000 375,205,076,400 CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP STT 1 1.1.1 1.1.2 Hạng mục CHI PHÍ Xây dựng Chi phí xây dựng chung cư Chi phí xây dựng hạ tầng sở Chi phí bán hộ Chi phí hoạt động TTTM Cộng chi phí (khơng bao gồm lãi vay) Trả Lãi vay ngân hàng GVHD: Ths Ngô Văn Phong 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 10 11 12 13 14 15 45,302,845,191 47,567,987,450 49,946,386,823 52,443,706,164 55,065,891,472 57,819,186,046 60,710,145,348 63,745,652,615 45,302,845,191 47,567,987,450 49,946,386,823 52,443,706,164 55,065,891,472 57,819,186,046 60,710,145,348 63,745,652,615 45,302,845,191 47,567,987,450 49,946,386,823 52,443,706,164 55,065,891,472 57,819,186,046 60,710,145,348 63,745,652,615 0 0 0 0 151,009,483,969 158,559,958,167 166,487,956,075 174,812,353,879 183,552,971,573 192,730,620,152 202,367,151,159 212,485,508,717 158,559,958,167 166,487,956,075 174,812,353,879 183,552,971,573 192,730,620,152 202,367,151,159 212,485,508,717 Nợ đầu kỳ Vay kỳ Lãi vay ngân hàng KẾ HOẠC H VAY Trả lãi Trả gốc Nợ cuối kỳ 2 DOANH THU Trung tâm thương mại Tỷ lệ thực bán hộ Căn hộ bán 2 SVTH: Phan Thị Xuân Thùy CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP STT Hạng mục CHI PHÍ 1 Xây dựng Chi phí xây dựng chung cư Chi phí xây dựng hạ tầng sở Chi phí bán hộ Chi phí hoạt động TTTM Cộng chi phí (khơng bao gồm lãi vay) Trả Lãi vay ngân hàng 1.1.1 1.1.2 GVHD: Ths Ngô Văn Phong 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 16 17 18 19 20 21 22 23 66,932,935,246 70,279,582,008 73,793,561,109 77,483,239,164 81,357,401,122 85,425,271,178 89,696,534,737 94,181,361,474 66,932,935,246 70,279,582,008 73,793,561,109 77,483,239,164 81,357,401,122 85,425,271,178 89,696,534,737 94,181,361,474 66,932,935,246 70,279,582,008 73,793,561,109 77,483,239,164 81,357,401,122 85,425,271,178 89,696,534,737 94,181,361,474 0 0 0 0 223,109,784,153 234,265,273,361 245,978,537,029 258,277,463,880 271,191,337,074 284,750,903,928 298,988,449,125 313,937,871,581 223,109,784,153 234,265,273,361 245,978,537,029 258,277,463,880 271,191,337,074 284,750,903,928 298,988,449,125 313,937,871,581 Nợ đầu kỳ Vay kỳ Lãi vay ngân hàng KẾ HOẠC H VAY Trả lãi Trả gốc Nợ cuối kỳ 2 DOANH THU Trung tâm thương mại Tỷ lệ thực bán hộ Căn hộ bán 2 SVTH: Phan Thị Xuân Thùy CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP STT 1 1.1.1 1.1.2 Hạng mục CHI PHÍ Xây dựng Chi phí xây dựng chung cư Chi phí xây dựng hạ tầng sở Chi phí bán hộ Chi phí hoạt động TTTM Cộng chi phí (khơng bao gồm lãi vay) Trả Lãi vay ngân hàng GVHD: Ths Ngô Văn Phong 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 24 25 26 27 28 29 30 31 98,890,429,548 103,834,951,025 109,026,698,577 114,478,033,505 120,201,935,181 126,212,031,940 132,522,633,537 139,148,765,214 98,890,429,548 103,834,951,025 109,026,698,577 114,478,033,505 120,201,935,181 126,212,031,940 132,522,633,537 139,148,765,214 98,890,429,548 103,834,951,025 109,026,698,577 114,478,033,505 120,201,935,181 126,212,031,940 132,522,633,537 139,148,765,214 0 0 0 0 329,634,765,160 346,116,503,418 363,422,328,589 381,593,445,018 400,673,117,269 420,706,773,132 441,742,111,789 463,829,217,379 329,634,765,160 346,116,503,418 363,422,328,589 381,593,445,018 400,673,117,269 420,706,773,132 441,742,111,789 463,829,217,379 Nợ đầu kỳ Vay kỳ Lãi vay ngân hàng KẾ HOẠ CH VAY Trả lãi Trả gốc Nợ cuối kỳ 2 DOANH THU Trung tâm thương mại Tỷ lệ thực bán hộ Căn hộ bán SVTH: Phan Thị Xuân Thùy CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP STT 1 1.1.1 1.1.2 Hạng mục CHI PHÍ Xây dựng Chi phí xây dựng chung cư Chi phí xây dựng hạ tầng sở Chi phí bán hộ Chi phí hoạt động TTTM Cộng chi phí (khơng bao gồm lãi vay) Trả Lãi vay ngân hàng GVHD: Ths Ngô Văn Phong 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050 32 33 34 35 36 37 38 39 146,106,203,474 153,411,513,648 161,082,089,330 169,136,193,797 177,593,003,487 186,472,653,661 195,796,286,344 205,586,100,661 146,106,203,474 153,411,513,648 161,082,089,330 169,136,193,797 177,593,003,487 186,472,653,661 195,796,286,344 205,586,100,661 146,106,203,474 153,411,513,648 161,082,089,330 169,136,193,797 177,593,003,487 186,472,653,661 195,796,286,344 205,586,100,661 0 0 0 0 487,020,678,247 511,371,712,160 536,940,297,768 563,787,312,656 591,976,678,289 621,575,512,203 652,654,287,814 685,287,002,204 487,020,678,247 511,371,712,160 536,940,297,768 563,787,312,656 591,976,678,289 621,575,512,203 652,654,287,814 685,287,002,204 Nợ đầu kỳ Vay kỳ Lãi vay ngân hàng KẾ HOẠ CH VAY 2 2.3.1 Trả lãi Trả gốc Nợ cuối kỳ DOANH THU Trung tâm thương mại Tỷ lệ thực bán hộ Căn hộ bán SVTH: Phan Thị Xuân Thùy CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Hạng mục CHI PHÍ Xây dựng Chi phí xây dựng chung cư Chi phí xây dựng hạ tầng sở Chi phí bán hộ Chi phí hoạt động TTTM Cộng chi phí (khơng bao gồm lãi vay) Trả Lãi vay ngân hàng GVHD: Ths Ngô Văn Phong 2051 2052 2053 2054 2055 2056 2057 2058 2059 2060 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 215,865,405,694 226,658,675,979 237,991,609,778 249,891,190,267 262,385,749,780 275,505,037,269 289,280,289,133 303,744,303,589 318,931,518,769 334,878,094,707 215,865,405,694 226,658,675,979 237,991,609,778 249,891,190,267 262,385,749,780 275,505,037,269 289,280,289,133 303,744,303,589 318,931,518,769 334,878,094,707 215,865,405,694 226,658,675,979 237,991,609,778 249,891,190,267 262,385,749,780 275,505,037,269 289,280,289,133 303,744,303,589 318,931,518,769 334,878,094,707 0 0 0 0 0 719,551,352,315 755,528,919,930 793,305,365,927 832,970,634,223 874,619,165,934 918,350,124,231 964,267,630,443 1,012,481,011,965 1,063,105,062,563 1,116,260,315,691 719,551,352,315 755,528,919,930 793,305,365,927 832,970,634,223 874,619,165,934 918,350,124,231 964,267,630,443 1,012,481,011,965 1,063,105,062,563 1,116,260,315,691 Nợ đầu kỳ Vay kỳ Lãi vay ngân hàng Trả lãi Trả gốc Nợ cuối kỳ DOANH THU Trung tâm thương mại Tỷ lệ thực bán hộ Căn hộ bán SVTH: Phan Thị Xuân Thùy Sơ đồ vị trí tài sản thẩm định ... 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản Chương 2: Ứng dụng phương pháp thặng dư để thẩm định giá quyền sử dụng đất khu đất dự án An Lạc Plaza nhằm mục đích góp vốn liên doanh Chương 3: Thuận... viên sử dụng để xác định giá trị bất động sản Hiện nay, để thẩm định giá bất động sản sử dụng phương pháp sau: phương pháp so sánh giá bán, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp. .. chuyển mục đích sử dụng đấ t ; + Định giá đất - Về giá trị quyền sử dụng đất Cũng Luật Đất Đai năm 2003 theo điều 4, khoản 23 24 có quy định: ? ?Giá trị quyền sử dụng đất giá trị thể tiền quyền sử dụng