CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Các thuộc tính bất động sản 1.1.3 Đặc trưng bất động sản 1.1.4 Phân loại bất động sản 1.2 Tổng quan thị trƣờng bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.2.2 Đặc trưng thị trường bất động sản 1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 1.2.4 Vai trò thị trường bất động sản 10 1.3 Các khái niệm, sở giá trị thẩm định giá bất động sản 12 1.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 12 1.3.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản 13 1.4 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 14 1.5 Thẩm định giá bất động sản phƣơng pháp thặng dƣ 18 1.5.1 Khái niệm 18 1.5.2 Nền tảng lý luận 19 1.5.3 Các trường hợp áp dụng 20 1.5.4 Ưu, nhược điểm phương pháp thặng dư 20 CHƢƠNG 2: THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ TẠI TP HỒ CHÍ MINH 2.1 Tổng quan hộ dịch vụ cho thuê 21 2.1.1 Khái niệm hộ dịch vụ 21 2.1.2 Yêu cầu tiện ích hộ dịch vụ 23 2.1.3 Đối tượng phục vụ 24 2.1.4 Yếu tố ảnh hưởng giá cho thuê hộ dịch vụ 24 2.2 Tình hình kinh doanh hộ dịch vụ cho thuê TP.HCM giai đoạn 2009-2010 24 2.2.1 Nguồn cung hộ dịch vụ cho thuê TP.HCM 24 2.2.2 Nguồn cầu hộ dịch vụ cho thuê TP.HCM 28 2.3 Tiềm phát triển hộ dịch vụ cho thuê TP.HCM giai đoạn tới 30 CHƢƠNG 3: ÁP DỤNG PHƢƠNG PHÁP THẶNG DƢ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ CĂN HỘ DỊCH VỤ CHO THUÊ CRESCENT RESIDENCE 3.1 Giới thiệu chung khu thị Nam Sài Gịn 37 3.1.1 Vị trí, quy hoạch 37 3.1.2 Ý tưởng thiết kế 38 3.1.3 Cơ sở hạ tầng, đường xá 39 3.1.4 Viễn cảnh tương lai 42 3.2 Giới thiệu tài sản thẩm định 44 3.2.1 Thông tin chung 44 3.2.2 Đặc điểm tài sản 45 3.2.3 Cơ sở giá trị, phương pháp nguyên tắc thẩm định giá 46 3.3 Ƣớc tính giá trị tài sản 46 3.2.1 Thông số chung 46 3.2.2 Số liệu thị trường hộ dịch vụ gian hàng cho thuê 47 3.2.3 Ước tính chi phí dự án 54 3.2.4 Ước tính doanh thu dự án 59 3.2.5 Suất chiết khấu dự án 62 3.2.6 Giá trị tài sản thẩm định 65 KẾT LUẬN 66 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Thống kê nguồn cung hộ dịch vụ TP.HCM năm 2011 Bảng 3.1: Tổng quan hạng mục xây dựng Bảng 3.2: Chi tiết hạng mục xây dựng Bảng 3.3: Thông tin thị trường tài sản so sánh gian hàng thương mại Bảng 3.4: Bảng điều chỉnh mức giá dẫn theo yếu tố so sánh gian hàng thương mại Bảng 3.5: Thông tin thị trường tài sản so sánh hộ dịch vụ phòng ngủ Bảng 3.6: Bảng điều chỉnh mức giá dẫn theo yếu tố so sánh hộ dịch vụ phịng ngủ Bảng 3.7: Thơng tin thị trường tài sản so sánh hộ dịch vụ phòng ngủ Bảng 3.8: Bảng điều chỉnh mức giá dẫn theo yếu tố so sánh hộ dịch vụ phòng ngủ Bảng 3.9: Chi tiết hạng mục (diện tích xây dựng chi phí xây dựng) Bảng 3.10: Thời gian hồn thành dự án khu vực Bảng 3.11: Phân bổ chi phí xây dựng Bảng 3.12: Phân bổ chi phí khác Bảng 3.13: Giá thuê gian hàng thương mại năm trước Bảng 3.14: Công suất thuê hộ dịch vụ cao ốc Bảng 3.15: Giá thuê hộ dịch vụ năm trước Bảng 3.16: Thông số chung doanh thu Bảng 3.17: Thơng số tính tỷ suất chiết khấu công ty TNHH Phú Mỹ Hưng DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1.1: Tổng dân số trung bình nước qua năm Biểu đồ 2.1: Tổng cung tỷ lệ cho thuê hộ dịch vụ trọng điểm TP.HCM tính đến Q4/2010 Biểu đồ 2.2: Tổng cung tỷ lệ cho thuê hộ dịch vụ TP.HCM (Q4/2010) Biểu đồ 2.3: Giá thuê hộ dịch vụ theo quý hàng năm Biểu đồ 2.4: Thống kê ngân sách để thuê hộ người nước Biểu đồ 2.5: GDP thực TP.HCM qua năm Biểu đồ 2.6: Tổng vốn FDI vào TP.HCM qua năm Biểu đồ 2.7: Lượng khách du lịch đến Việt Nam TP.HCM qua năm Biểu đồ 2.8: Số giấy phép lao động cấp cho người nước Biểu đồ 2.9: Cung tương lai hộ dịch vụ cho thuê TP.HCM (2011-2015) GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Chuyên đề tốt nghiệp Lý chọn đề tài Từ chuyển đổi sang chế thị trường, nói lĩnh vực kinh tế phát triển đáng kể, từ công nghiệp, dịch vụ, thương mại,… mà kèm theo phát triển khơng thể phủ nhận vai trị đóng góp hoạt động thẩm định giá Vai trò thể mặt phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường cách khoa học, thời điểm, địa điểm cụ thể cho giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan lĩnh vực xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp… Ngoài ra, thị trường Việt Nam thu hút quan tâm nhà đầu tư nước ngồi lĩnh vực bất động sản nên vai trị thẩm định giá việc xác định giá trị loại tài sản phổ biến Một loại hình bất động sản có tiềm phát triển Căn hộ dịch vụ cho thuê mà điều kiện hội mở cho thị trường như: Việt Nam phục hồi kinh tế tốt, không loại trừ cơng ty nước ngồi tiếp tục đầu tư vào Việt Nam có lượng người nước đến sống làm việc dài hạn Việt Nam Phân tích rõ điều phụ thuộc nhóm ngành nào, thị trường nhóm người nước họ sinh sống làm việc nhiều dẫn đến cầu tăng, cụ thể mà nguồn vốn đầu tư nước ngồi tăng tức có hội nhiều chuyên gia tư vấn đến sống làm việc lâu dài Việt Nam Vì lý mà năm gần việc kinh doanh loại hình hộ dịch vụ cho thuê tạo thành sức hút thị trường bất động sản Trong tương lai, việc định giá loại hình trở nên phổ biến mà hộ dịch vụ cho thuê ngày phát triển nhu cầu định giá nhằm mục đích chuyển nhượng hay góp vốn chủ đầu tư làm cho vai trò việc thẩm định giá mang giá trị thực tiễn cao Đó lý người thực chọn đề tài “Ứng dụng phương pháp thặng dư để thẩm định giá Khu đất xây dựng cao ốc Căn hộ dịch vụ cho thuê” SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Chuyên đề tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nghiên cứu việc ứng dụng phương pháp thặng dư thực tế để thẩm định giá khu đất có tiềm phát triển lơ CR3 khu đô thị Phú Mỹ Hưng Việc định giá dựa tiềm phát triển loại hình Căn hộ dịch vụ cho thuê Trên sở khái quát phương pháp thặng dư việc thẩm định giá tài sản có tiềm phát triển, đề tài vào thực tế để từ rút hạn chế tiêu chuẩn tìm hướng giải thích hợp Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài ứng dụng phương pháp thặng dư thẩm định giá Phạm vi nghiên cứu loại hình hộ dịch vụ cho thuê nói chung TP.HCM hộ dịch vụ cho thuê CRESCENT RESIDENCE Phương pháp nghiên cứu Để làm cho đề tài mang tính thực tiễn cao nên người thực áp dụng phương pháp phân tích tổng hợp liệu sơ cấp liệu thứ cấp thu thập Nội dung đề tài: Đề tài gồm chương Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá Bất động sản Chương 2: Thị trường hộ dịch vụ cho thuê TP.HCM Chương 3: Áp dụng phương pháp thặng dư việc thẩm định giá khu đất xây dựng cao ốc hộ dịch vụ cho thuê CRESCENT RESIDENCE Ý nghĩa ứng dụng đề tài Có thể nói đề tài mang đồng thời vừa tính lý luận vừa tính thực tiễn Về mặt lý luận, xuất phát từ lý mục tiêu nghiên cứu, người thực hy vọng khắc phục hạn chế văn pháp lý hướng dẫn thẩm định giá Việt Nam Còn mặt thực tiễn, đề tài cung cấp thơng tin giá để làm mức giá trị tham khảo cho việc góp vốn kinh doanh khách hàng phần sau đề cập SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Chuyên đề tốt nghiệp CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản khái niệm quen thuộc sử dụng phổ biến nhiều quan niệm khác bất động sản Tuy nhiên, có vài điểm tương đối thống bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời Theo Wikipedia (2011), Bất động sản thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao gồm đất đai gắn liền với vị trí mảnh đất đó, có tính khơng di chuyển Những thứ xem gắn liền với vị trí mảnh đất nhà cửa, ga ra, kiến trúc dầu khí, mỏ khống chất mảnh đất Những thứ dỡ khỏi mảnh đất nhà di động, lều, nhà tạm khơng xem bất động sản Ngoài ra, nhắc đến thuật ngữ Bất động sản, người ta thường hiểu thuật ngữ đồng nghĩa với quyền tài sản bất động sản Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), quyền tài sản bất động sản quyền lợi bất động sản Quyền lợi thường ghi văn thức chứng thư hay hợp đồng (ví dụ hợp đồng cho thuê) Do vậy, quyền tài sản bất động sản khái niệm pháp lý tách biệt với bất động sản, thể mặt vật chất tài sản Quyền tài sản bất động sản bao gồm quyền, khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Ngược lại, bất động sản bao gồm thân đất đai, tất loại sản vật tự nhiên có đất, tài sản gắn liền với đất nhà cửa cơng trình đất Tuy nhiên, trường hợp thuật ngữ bất động sản dùng mà khơng có giải thích tính chất hay nhận diện rõ hiểu quyền sở hữu bất động sản Cịn theo điều 174 Bộ luật dân thì: Bất động sản tài sản bao gồm Đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Chuyên đề tốt nghiệp Như vậy, thuật ngữ bất động sản có nhiều định nghĩa Tuy nhiên, việc xác định xác cụ thể đâu bất động sản, đâu động sản pháp luật Việt Nam chưa có qui định cụ thể 1.1.2 Các thuộc tính bất động sản a Tính bất động Người ta di chuyển bất động sản hay nói cách xác khơng thể di chuyển mảnh đất từ nơi sang nơi khác Do mà bất động sản xem tài sản đặc biệt, giao dịch thị trường bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng khai thác mảnh đất giao dịch Ngoài ra, mảnh đất có vị trí mà điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội định, điều tác động đến cách thức sử dụng giá trị đất Điều có ý nghĩa quan giá bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi tọa lạc mang tính chất địa phương b Tính khơng đồng Cũng “bất động” mà thuộc tính xuất Trong khu vực nhỏ, kể hai bất động sản cạnh có yếu tố khơng giống Do khó tồn hai bất động sản hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác nhau, kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v c Tính khan Thuộc tính đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn, mà cụ thể giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hố bất động sản có tính cá biệt Nói riêng nước ta, với tốc độ tăng dân số từ gần 72 triệu dân năm 1995 lên đến 86 triệu dân năm 2009, diện tích đất nước khoảng 33 triệu (diện tích tính đến 01/01/2009 theo Quyết định số 2097b/QĐ-BTNMT ngày 29 tháng 10 năm 2009 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường), khoảng SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA triệu đất chưa sử dụng (tính đến 01/01/2009 theo Tổng cục thống kê) cảnh khan đất đai điều không tránh khỏi Biểu đồ 1.1: TỔNG DÂN SỐ TRUNG BÌNH TRÊN CẢ NƢỚC 90000 85000 80000 75000 70000 65000 60000 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Sơ 2009 Nguồn: Tổng cục thống kê d Tính bền vững có đời sống kinh tế lâu dài Do đất đai tài sản mà thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp hay lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố bất động sản phong phú đa dạng, không cạn Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu nên tiếp tục sinh lợi vĩnh viễn mà không tư liệu, công cụ sản xuất có thuộc tính quan trọng e Tính chịu ảnh hưởng lẫn Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị bất động sản bị tác động bất động sản khác Đặc biệt, trường hợp có dự án đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng bất động sản khu vực Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn bất động sản khác tượng phổ biến Điều khiến cho thẩm định viên phải có nhìn tổng SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Chuyên đề tốt nghiệp quát xung quanh bất động sản cần thẩm định Và phải thấy xu hướng thay đổi bất động sản xung quanh bất động sản định giá, có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản định giá 1.1.3 Đặc trƣng bất động sản a Khả co giãn cung bất động sản Nhìn chung, cung bất động sản tương đối đàn hồi trước thay đổi giá cả, có hạn chế định cung ứng đất đai thể mặt sau: - Tổng cung toàn đất đai cố định - Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn Bên cạnh mặt hạn chế tự nhiên cịn có mặt hạn chế quy hoạch hạn chế bật nhất, vì: - Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai thời kỳ - Sự phân bổ khu vực diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi, nhà ở… thể quy hoạch phát triển địa phương thời kỳ Do thông thường khơng thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch - Những thay đổi chiều cao, diện tích đất xây dựng phải đảm bảo tuân thủ theo quy hoạch điều lệ xây dựng quyền địa phương b Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao Vì bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao c Khả chuyển hóa thành tiền mặt hiệu Thông thường giá trị bất động sản lớn thời gian mua, bán giao dịch dài nêu khiến khả chuyển hóa thành tiền mặt bất động sản linh hoạt SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Bảng 3.17: Thơng số tính tỷ suất chiết khấu công ty TNHH Phú Mỹ Hưng Lãi suất trái phiếu phủ kì hạn năm (18/2/2011) 11% Lãi suất tiền gửi VND kì hạn năm NH Ngoại thương VN (21/03/2011) 14% Lãi suất tiền gửi USD kì hạn năm NH Ngoại thương VN (21/03/2011) 5.5% Beta Bất động sản 1.07 Chi phí vay (rd ) 17% Thuế TNDN (t c ) 25% Vốn chủ sở hữu (E) 337,472,409,060 Vốn vay (D) 224,981,606,040 Suất sinh lợi phi rủi ro Hoa Kì (Trái phiếu CP Hoa Kì kì hạn 10 năm, 15/02/2011) 3.40% Suất sinh lợi danh mục thị trường Hoa Kì (suất sinh lợi trung bình cổ phiếu, 1928-2010) 11.09% Suất sinh lợi phi rủi ro lịch sử Hoa Kì 6.13% Mức bù rủi ro quốc gia 5.25% Mức bù rủi ro ngoại hối 8.50%  Kết tính tốn: 𝐄[𝐑 𝐜ù𝐧𝐠 𝐧𝐠à𝐧𝐡 ]𝐔𝐒 = 𝐑𝐔𝐒 𝐟 + 𝐁 𝐔𝐒 [𝐄 𝐑𝐔𝐒 𝐌 − 𝐑𝐔𝐒 𝐟 ] = 3.4% + 1.07*(11.09% - 6.13%) = 8.71% 𝐄[𝐑 𝐏𝐌𝐇 ]𝐕𝐍 = 𝐄[𝐑 𝐜ù𝐧𝐠 𝐧𝐠à𝐧𝐡 ]𝐔𝐒 + 𝐑 𝐏𝐂 + 𝐑 𝐏𝐄 = 8.71% + 5.25% + 8.50% = 22.46% SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 64 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA  Tỷ suất chiết khấu Y= = 𝐄 ∗ 𝐫𝐞 𝐃+𝐄 337,472,409,060 ∗ 22.46% 562,454,015,100 + + 𝐃 ∗ 𝐫𝐝 ∗ (𝟏− 𝐭 𝐜 ) (𝐃+𝐄) 224,981,606,040∗17%∗(1−25%) 562,454,015,100 = 18.57% 3.2.6 Giá trị tài sản thẩm định Hiện giá Doanh thu Chi phí Lãi vay 1,098,590,982,556 829,431,355,500 96,838,179,000 Giá trị quyền thuê lô đất CR3 (mục đích xây dựng Cao ốc hộ dịch vụ): V = DT - CP = 1,098,590,982,556 – (829,431,355,500 + 96,838,179,000) = 172,321,448,057 (VND) SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 65 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Chuyên đề tốt nghiệp KẾT LUẬN Sau nghiên cứu đề tài “Ứng dụng phương pháp thặng dư để thẩm định giá khu đất xây dựng cao ốc hộ dịch vụ”, chuyên đề vào phân tích tính tốn rút kết luận sau: Những văn pháp lý hướng dẫn thẩm định giá phương pháp thặng dư nhiều điểm chưa hợp lý, việc xác định tỷ suất chiết khấu (theo văn lấy lãi suất ngân hàng làm suất chiết khấu, thực tế khơng phản ánh kì vọng nhà đầu tư), việc xác định Thuế thu nhập doanh nghiệp có hay khơng tổng chi phí… Trong trình tìm hiểu, đề tài phần nêu cách tính tốn tỷ suất chiết khấu rõ ràng để đưa kết gần với thị trường việc thu thập thông tin thị trường, dựa vào kiến thức học để áp dụng việc tính tỷ số cần thiết áp dụng cho phương pháp thặng dư Thẩm định giá tài sản có tiềm phát triển Việt Nam cịn mẻ, nên việc tính toán cho việc thẩm định gặp tương đối nhiều khó khăn Tài liệu tham khảo thị trường ít, nhiên, với tiềm phát triển đất nước tương lai việc thẩm định giá bất động sản loại phổ biến mà ngày có đa dạng loại hình đầu tư vào bất động sản kèm với mục đích mua bán chuyển nhượng, liên doanh góp vốn,… Chính thẩm định giá bất động sản có tiềm phát triển có ý nghĩa thực tiễn nên đề tài “Ứng dụng phương pháp thặng dư để thẩm định giá khu đất xây dựng cao ốc hộ dịch vụ” lựa chọn Tuy nhiên, trình thực đề tài cịn gặp phải hạn chế: Thứ nhất, thông tin để xác định tỷ suất chiết khấu không nhiều, đa phần phải dựa vào thông tin thị trường Mỹ nên làm ảnh hưởng đến kết thẩm định giá Thứ hai, việc xác định tỷ lệ công suất thuê hay tốc độ tăng giá dựa vào tài sản so sánh tương đồng, phần hạn chế khác biệt so sánh tương quan khơng thể đồng SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ 66 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Dự trù dịng tiền (doanh thu, chi phí) Dự trù lỗ lãi A B a b c d a b c Doanh thu Doanh thu cho thuê bán lẻ Doanh thu cho thuê hộ Doanh thu khác Chi phí Chi phí xây dựng Cơ sở hạ tầng Tầng hầm Chuỗi cửa hàng Căn hộ dịch vụ Chi phí khác Chi phí thiết kế Chi phí dự phịng Chi phí quản lý Chi phí hoạt động (điều hành, quản lý ) ĐVT VND VND VND VND VND 2011 2012 197,644,332,625 172,683,250,250 216,804,000 29,940,715,000 18,102,131,250 124,423,600,000 24,915,726,108 5,920,568,580 17,268,325,025 1,726,832,503 364,900,395,010 320,697,464,750 402,636,000 55,604,185,000 33,618,243,750 231,072,400,000 44,157,573,993 8,880,852,870 32,069,746,475 3,206,974,648 45,356,268 45,356,268 2013 122,594,491,562 62,188,895,395 57,529,139,206 2,876,456,960 33,625,094,005 - 33,579,737,737 a Chuỗi cửa hàng 12,437,779,079 b Căn hộ dịch vụ Tiền thuê đất 21,141,958,658 C EBIT Chi phí lãi vay D EBT VND 45,356,268 45,356,268 45,356,268 (197,644,332,625) 13,436,730,392 (211,081,063,018) (364,900,395,010) 38,246,873,027 (403,147,268,037) 88,969,397,557 38,246,873,027 50,722,524,530 Dự trù lỗ lãi A B Doanh thu Doanh thu cho thuê bán lẻ Doanh thu cho thuê hộ Doanh thu khác Chi phí Chi phí hoạt động (điều hành, quản lý ) VND 2014 131,158,272,979 65,920,229,119 62,131,470,343 3,106,573,517 36,062,717,443 2015 185,168,858,560 69,875,442,866 109,803,253,042 5,490,162,652 54,373,140,334 2016 198,584,858,388 74,067,969,438 118,587,513,285 5,929,375,664 58,446,664,728 VND 36,017,361,175 54,327,784,066 58,394,505,020 ĐVT VND a Chuỗi cửa hàng 13,184,045,824 13,975,088,573 14,813,593,888 b Căn hộ dịch vụ Tiền thuê đất 22,833,315,351 40,352,695,493 43,580,911,132 45,356,268 45,356,268 52,159,708 95,095,555,536 130,795,718,226 140,138,193,660 27,439,313,326 14,794,468,475 67,535,898,015 115,527,520,222 C EBIT Chi phí lãi vay D EBT VND 139,618,741,024 Dự trù lỗ lãi A B Doanh thu Doanh thu cho thuê bán lẻ Doanh thu cho thuê hộ Doanh thu khác Chi phí Chi phí hoạt động (điều hành, quản lý ) VND 2017 212,990,287,670 78,512,047,605 128,074,514,348 6,403,725,717 62,821,953,252 2018 228,459,269,732 83,222,770,461 138,320,475,496 6,916,023,775 67,529,488,545 2019 245,071,555,901 88,216,136,689 149,386,113,536 7,469,305,677 72,594,783,770 VND 62,769,793,544 67,477,328,837 72,542,624,062 ĐVT VND a Chuỗi cửa hàng 15,702,409,521 16,644,554,092 17,643,227,338 b Căn hộ dịch vụ Tiền thuê đất 47,067,384,023 50,832,774,745 54,899,396,724 52,159,708 52,159,708 52,159,708 VND 150,168,334,418 150,168,334,418 160,929,781,187 160,929,781,187 172,476,772,131 172,476,772,131 ĐVT VND 2020 262,912,957,639 93,509,104,890 161,337,002,619 8,066,850,131 78,045,329,148 2021 10 282,075,812,153 99,119,651,183 174,243,962,828 8,712,198,141 83,918,570,240 2022 11 302,659,484,101 105,066,830,254 188,183,479,854 9,409,173,993 90,230,778,562 VND 77,993,169,440 83,858,586,576 90,170,794,897 18,701,820,978 19,823,930,237 21,013,366,051 C EBIT Chi phí lãi vay D EBT Dự trù lỗ lãi A B Doanh thu Doanh thu cho thuê bán lẻ Doanh thu cho thuê hộ Doanh thu khác Chi phí Chi phí hoạt động (điều hành, quản lý ) a Chuỗi cửa hàng VND b Căn hộ dịch vụ Tiền thuê đất C EBIT Chi phí lãi vay D EBT Dự trù lỗ lãi A B Doanh thu Doanh thu cho thuê bán lẻ Doanh thu cho thuê hộ Doanh thu khác Chi phí Chi phí hoạt động (điều hành, quản lý ) 59,291,348,462 64,034,656,339 69,157,428,846 52,159,708 59,983,664 59,983,664 VND 184,867,628,491 184,867,628,491 198,157,241,913 198,157,241,913 212,428,705,540 212,428,705,540 ĐVT VND 2023 12 324,770,906,224 111,30,840,070 203,238,158,243 10,161,907,912 97,024,174,832 2024 13 348,525,161,921 118,053,090,474 219,497,210,902 10,974,860,545 104,335,826,765 2025 14 374,046,113,065 125,136,275,902 237,056,987,774 11,852,849,389 112,205,681,852 VND 96,964,191,168 104,275,843,101 112,145,698,187 VND a Chuỗi cửa hàng 22,274,168,014 23,610,618,095 25,027,255,180 b Căn hộ dịch vụ Tiền thuê đất 74,690,023,154 80,665,225,006 87,118,443,007 59,983,664 59,983,664 59,983,664 227,746,731,392 227,746,731,392 244,189,335,155 244,189,335,155 261,840,431,213 261,840,431,213 C EBIT Chi phí lãi vay D EBT VND Dự trù lỗ lãi A B Doanh thu Doanh thu cho thuê bán lẻ Doanh thu cho thuê hộ Doanh thu khác Chi phí Chi phí hoạt động (điều hành, quản lý ) VND 2026 15 401,467,076,592 132,644,452,456 256,021,546,796 12,801,077,340 120,685,790,153 2027 16 430,931,553,670 140,603,119,604 276,503,270,540 13,825,163,527 129,804,557,058 2028 17 462,594,015,572 149,039,306,780 298,623,532,183 14,931,176,609 139,620,990,647 VND 120,616,808,939 129,735,575,844 139,552,009,433 ĐVT VND a Chuỗi cửa hàng 26,528,890,491 28,120,623,921 29,807,861,356 b Căn hộ dịch vụ Tiền thuê đất 94,087,918,448 101,614,951,923 109,744,148,077 68,981,214 68,981,214 68,981,214 VND 280,781,286,440 280,781,286,440 301,126,996,612 301,126,996,612 322,973,024,925 322,973,024,925 ĐVT VND 2029 18 496,620,750,682 157,981,665,187 322,513,414,758 16,125,670,738 150,188,994,175 2030 19 533,190,777,433 167,460,565,098 348,314,487,938 17,415,724,397 161,566,668,551 2031 20 572,496,828,326 177,508,199,004 376,179,646,973 18,808,982,349 173,826,988,459 VND 150,120,012,961 161,497,687,337 173,747,660,063 31,596,333,037 33,492,113,020 35,501,639,801 C EBIT Chi phí lãi vay D EBT Dự trù lỗ lãi A B Doanh thu Doanh thu cho thuê bán lẻ Doanh thu cho thuê hộ Doanh thu khác Chi phí Chi phí hoạt động (điều hành, quản lý ) a Chuỗi cửa hàng VND b Căn hộ dịch vụ Tiền thuê đất 118,523,679,923 128,005,574,317 138,246,020,263 68,981,214 68,981,214 79,328,396 VND 346,431,756,508 346,431,756,508 371,624,108,882 371,624,108,882 398,669,839,866 398,669,839,866 ĐVT VND 2032 21 614,746,410,612 188,158,690,944 406,274,018,731 20,313,700,937 187,016,768,468 2033 22 660,162,949,642 199,448,212,401 438,775,940,230 21,938,797,011 201,219,128,910 2034 23 708,987,021,365 211,415,105,145 473,878,015,448 23,693,900,772 216,512,520,102 VND 186,937,440,072 201,139,800,514 216,433,191,706 a Chuỗi cửa hàng 37,631,738,189 39,889,642,480 42,283,021,029 b Căn hộ dịch vụ Tiền thuê đất 149,305,701,884 161,250,158,034 174,150,170,677 79,328,396 79,328,396 79,328,396 427,729,642,143 427,729,642,143 458,943,820,731 458,943,820,731 492,474,501,263 492,474,501,263 C EBIT Chi phí lãi vay D EBT Dự trù lỗ lãi A B Doanh thu Doanh thu cho thuê bán lẻ Doanh thu cho thuê hộ Doanh thu khác Chi phí Chi phí hoạt động (điều hành, quản lý ) C EBIT Chi phí lãi vay D EBT VND VND Dự trù lỗ lãi A B Doanh thu Doanh thu cho thuê bán lẻ Doanh thu cho thuê hộ Doanh thu khác Chi phí Chi phí hoạt động (điều hành, quản lý ) VND 2035 24 761,477,680,971 224,100,011,453 511,788,256,684 25,589,412,834 232,981,515,018 2036 25 817,913,895,220 237,546,012,141 552,731,317,218 27,636,565,861 250,729,189,161 2037 26 878,596,086,595 251,798,772,869 596,949,822,596 29,847,491,130 269,830,042,033 VND 232,902,186,622 250,637,961,506 269,738,814,378 ĐVT VND a Chuỗi cửa hàng 44,820,002,291 47,509,202,428 50,359,754,574 b Căn hộ dịch vụ Tiền thuê đất 188,082,184,331 203,128,759,078 219,379,059,804 79,328,396 91,227,655 91,227,655 528,496,165,953 567,184,706,059 - 608,766,044,562 - 528,496,165,953 567,184,706,059 608,766,044,562 C EBIT VND Chi phí lãi vay D EBT Dự trù lỗ lãi A Doanh thu Doanh thu cho thuê bán lẻ Doanh thu cho thuê hộ Doanh thu khác Chi phí Chi phí hoạt động (điều hành, quản lý ) B a Chuỗi cửa hàng ĐVT VND 2038 27 943,847,798,065 2039 28 1,014,017,487,925 2040 29 1,089,480,464,935 VND 266,906,699,241 644,705,808,404 32,235,290,420 290,401,952,092 282,921,101,196 696,282,273,076 34,814,113,654 312,559,183,250 299,896,367,267 751,984,854,922 37,599,242,746 336,424,935,293 VND 290,310,724,437 312,467,955,595 336,333,707,637 53,381,339,848 56,584,220,239 59,979,273,453 b Căn hộ dịch vụ Tiền thuê đất C EBIT Chi phí lãi vay D EBT Dự trù lỗ lãi A B Doanh thu Doanh thu cho thuê bán lẻ Doanh thu cho thuê hộ Doanh thu khác Chi phí Chi phí hoạt động (điều hành, quản lý ) 236,929,384,588 255,883,735,355 276,354,434,184 91,227,655 91,227,655 91,227,655 VND 653,445,845,973 653,445,845,973 701,458,304,675 701,458,304,675 753,055,529,643 753,055,529,643 ĐVT VND 2041 30 1,170,640,974,785 317,890,149,303 812,143,643,316 40,607,182,166 362,145,730,583 2042 31 1,257,934,449,782 336,963,558,262 877,115,134,781 43,855,756,739 389,837,435,488 2043 32 563,262,472,750 148,825,571,566 394,701,810,651 19,735,090,533 174,861,742,979 VND 362,040,818,779 389,732,523,684 174,818,029,728 VND a Chuỗi cửa hàng 63,578,029,861 67,392,711,652 29,765,114,313 b Căn hộ dịch vụ Tiền thuê đất 298,462,788,919 322,339,812,032 145,052,915,414 104,911,804 104,911,804 43,713,252 808,495,244,202 808,495,244,202 868,097,014,294 868,097,014,294 388,400,729,771 388,400,729,771 C EBIT Chi phí lãi vay D EBT VND Dự trù lỗ lãi A B VND 2044 33 1,452,832,701,932 378,612,254,063 1,023,067,093,209 51,153,354,660 451,804,519,370 VND 447,890,043,135 ĐVT Doanh thu Doanh thu cho thuê bán lẻ Doanh thu cho thuê hộ Doanh thu khác Chi phí Chi phí hoạt động (điều hành, quản lý ) VND a Chuỗi cửa hàng 76,252,419,584 b Căn hộ dịch vụ Tiền thuê đất 371,637,623,551 104,911,804 C EBIT Chi phí lãi vay D EBT Phụ lục 2: Lịch vay trả nợ Vay ngân hàng (chiếm 40% tổng CPĐT ban đầu) Nợ đầu kì Vay kì Lãi vay Trả kì Nợ gốc Lãi vay Nợ cuối kì ĐVT VND 2011 VND 79,039,590,543 13,436,730,392 13,436,730,392 13,436,730,392 79,039,590,543 995,088,924,554 995,088,924,554 2012 2013 2014 79,039,590,543 224,981,606,040 161,407,725,444 145,942,015,497 0 38,246,873,027 38,246,873,027 27,439,313,326 38,246,873,027 101,820,753,622 101,820,753,622 63,573,880,596 74,381,440,297 38,246,873,027 38,246,873,027 27,439,313,326 224,981,606,040 161,407,725,444 87,026,285,147 2015 87,026,285,147 14,794,468,475 101,820,753,622 87,026,285,147 14,794,468,475 Phụ lục 3: Hệ số Beta Ngành Beta Ngành Beta Bán sỉ, lẻ thực phẩm 0.63 Internet 1.21 Báo chí 1.34 Khách sạn 1.33 Bảo hiểm nhân thọ 1.44 Khí thiên nhiên 0.99 Bảo hiểm phi nhân thọ 0.94 Kim loại quý 1.15 Chế biến thực phẩm 0.74 Mạng không dây 1.15 Chế tạo kim loại 1.44 May mặc 1.32 Công nghệ sinh học 1.20 Máy móc thiết bị 1.05 Cửa hàng bán lẻ 1.19 Môi giới CK 0.75 Đầu tư bất động sản 1.07 Môi trường 0.64 Dịch vụ giáo dục 0.84 Năng lượng 0.78 Dịch vụ viễ thông 0.84 Ngân hàng 0.47 Dịch vụ y tế 0.80 Nhà hàng Nội thất/Trang trí 1.21 Điện tử 1.13 nội thất Đóng gói container 0.85 Ô tô 0.93 Dụng cụ bán dẫn 1.97 Phân phối dầu khí 0.61 Dụng cụ văn phịng 1.19 Phụ tùng ô tô 1.58 Dược phẩm 1.08 Quản lý tài sản 0.58 Đường sắt 1.10 Quảng cáo 1.55 Giải khát 0.86 Than 1.45 Giải trí 1.38 Thiết bị điện 1.29 Giày dép 1.48 Thiết bị viễn thông 1.22 Hảng hải 0.64 Thuốc 0.66 Hóa chất (cơ bản) 1.19 Thương mại điện tử 1.19 1.49 Phụ lục 4: Mức bù rủi ro quốc gia ứng với hệ số tín nhiệm vay nợ Moody’s Hệ số tín nhiệm Aaa Aa1 Aa2 Aa3 A1 A2 A3 Baa1 Baa2 Baa3 Ba1 Ba2 Ba3 B1 B2 B3 Caa1 Caa2 Mức bù rủi ro tương ứng (điểm 0.01%) 70 100 120 140 160 175 200 225 260 300 400 525 650 750 900 1200 1350 GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA Chuyên đề tốt nghiệp TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, Cục quản lý giá, (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, NXB Hà Nội Đoàn Văn Trường, (2007), Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản, NXB Khoa học Kỹ thuật Trường Đại học Kinh tế TP.HCM, (2009), Thiết lập thẩm định dự án đầu tư, NXB Thống kê Appraisal Institute, Quy trình thẩm định giá bản, tài liệu cho khóa học bồi dưỡng thẩm định viên giá 12/2006 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, Trường Đại học Marketing Khoa Thẩm định giá Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Bộ Tài 2008 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định 123/2007/ NĐ-CP, Thông tư 145/2007/TT-BTC Nguồn từ internet Phòng QLý TTBĐS- Cục Quản Lý Nhà: www.moc.gov.vn www.apartmentservice.com www.act.com.vn/Desktop.aspx/Tu_van_Du_an_dau_tu_Noi_dung/Bai-viet-Tuvan-du-an-dau-tu/Gia_Thiet_ke/ www.bloomberg.com/markets/rates-bonds/government-bonds/us/ www.gso.gov.vn www.cbrevietnam.com www.avalon.com.vn www.indochinarees.com SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ ... Chương 2: Thị trường hộ dịch vụ cho thuê TP.HCM Chương 3: Áp dụng phương pháp thặng dư việc thẩm định giá khu đất xây dựng cao ốc hộ dịch vụ cho thuê CRESCENT RESIDENCE Ý nghĩa ứng dụng đề tài Có thể... đích thẩm định: Xác định giá trị khu đất xây dựng cao ốc hộ dịch vụ để góp vốn đầu tư  Thời điểm thẩm định giá: Tháng 3/2011  Những sở pháp lý liên quan đến công tác thẩm định - Pháp lệnh giá. .. thẩm định giá mang giá trị thực tiễn cao Đó lý người thực chọn đề tài ? ?Ứng dụng phương pháp thặng dư để thẩm định giá Khu đất xây dựng cao ốc Căn hộ dịch vụ cho thuê” SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ GVHD: