Header Page of 113 LUẬN VĂN: Quản lý nhà nước đất đai Hà Tĩnh - thực trạng giải pháp Footer Page of 113 Header Page of 113 Mở đầu Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn lực quan trọng chế độ xã hội Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai yếu tố thay thế, công nghiệp, dịch vụ yếu tố quan trọng hàng đầu Đất đai địa bàn cư trú dân cư, tạo môi trường không gian sinh tồn cho xã hội loài người Đất đai có đặc điểm bị giới hạn mặt số lượng (diện tích) Việc sử dụng đất đai cần phải có quản lý chung nhà nước Vì vậy, quốc gia quan tâm đến vấn đề quản lý nhà nước đất đai, nhằm đảm bảo hiệu việc sử dụng đất trì mục tiêu chung xã hội Quản lý nhà nước đất đai tốt hay xấu có tác động lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều mặt kinh tế - xã hội, giai đoạn phát triển kinh tế thị trường, như: việc thu hút đầu tư (phụ thuộc vào quy định nhà nước quyền nghĩa vụ nhà đầu tư, giá đất, tiến độ giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính…); ổn định trị - xã hội (liên quan đến thu nhập, việc làm người nông dân, tình hình khiếu kiện, tranh chấp đất đai…) Vì vậy, làm tốt công tác quản lý nhà nước đất đai có ý nghĩa quan trọng Trong thời kỳ đổi vừa qua, Việt Nam có nhiều thay đổi quản lý nhà nước đất đai Luật Đất đai ban hành lần năm 1987, đến qua lần sửa đổi (1998, 2001) lần ban hành luật (1993, 2003) Tuy nhiên, đến nay, tình hình diễn biến quan hệ đất đai xuất vấn đề phức tạp, lý luận thực tiễn công tác quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập, chưa đáp ứng yêu cầu đổi chế thị trường Vì vậy, việc nghiên cứu thực tiễn trình thi hành luật để từ có đề xuất sửa đổi bổ sung theo hướng phù hợp với yêu cầu cần thiết Công tác quản lý nhà nước đất đai Việt Nam nói chung Hà Tĩnh nói riêng bộc lộ nhiều hạn chế, yếu Tình hình vi phạm quản lý, sử dụng đất phổ biến, thị trường bất động sản yếu hỗn loạn, tình trạng sử dụng lãng phí đất đai diễn nhiều nơi, việc khiếu kiện tập thể đất đai vấn đề nóng bỏng Footer Page of 113 Header Page of 113 xã hội… Bản thân học viên người công tác ngành Tài nguyên Môi trường (trước ngành Địa chính), có mong muốn nghiên cứu, tìm hiểu thực trạng công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, đánh giá mặt tốt vấn đề yếu kém, bất cập nguyên nhân để từ đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý đất đai địa phương Vì vậy, việc chọn đề tài “Quản lý nhà nước đất đai Hà Tĩnh - thực trạng giải pháp” có ý nghĩa lý luận thực tiễn, đáp ứng yêu cầu địa bàn tỉnh Hà Tĩnh Tình hình nghiên cứu Đã có nhiều công trình nghiên cứu vấn đề đất đai Tuy nhiên, thời kỳ kinh tế kế hoạch hoá, công trình nghiên cứu nước chủ yếu liên quan đến đất nông nghiệp nhằm mục đích phát triển nông nghiệp Chuyển sang thời kỳ đổi mới, với đời Luật Đất đai năm 1987, tình hình nghiên cứu đất đai nói chung quản lý nhà nước đất đai nói riêng phát triển mạnh Ngoài vấn đề liên quan đến quản lý đất nông nghiệp vấn đề quản lý nhà nước đất đai gắn với mục tiêu chuyển dịch cấu kinh tế, giảm phân hoá giàu nghèo, thực công xã hội hay vấn đề quản lý mang tính kỹ thuật quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, định giá đất… đề cập nhiều Trong lần chuẩn bị để bổ sung sửa đổi ban hành Luật Đất đai (1993, 1998, 2001, 2003), có nhiều nghiên cứu sách đất đai nước kinh nghiệm Việt Nam Gần vấn đề quản lý đất đai thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, vấn đề giá đất, đền bù giải phóng mặt hay sách vùng bị nhiều đất sản xuất đề tài nghiên cứu, trao đổi nhiều báo chí loại tạp chí chuyên ngành Đối với nghiên cứu sinh học viên cao học, có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến đất đai quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt chuyên ngành Quản lý đất đai trường đại học Tại học viện Chính trị - Hành quốc gia Hồ Chí Minh có số đề tài nghiên cứu, luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ như: Luận án tiến sĩ kinh tế nghiên cứu sinh Đào Xuân Mùi (năm 2002) với đề tài: “Nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai ngoại thành Hà Nội”; Luận văn thạc sĩ học viên Bùi Thị Tuyết Mai (năm 2004) với đề tài: "Thị trường quyền sử dụng đất Việt nam nay”; Luận văn thạc sĩ học viên Nguyễn Ngọc Lưu (năm 2006) với đề tài: ‘‘Hoàn thiện quản lý nhà nước quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp địa bàn tỉnh Khánh Hoà” … Footer Page of 113 Header Page of 113 Tại địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, năm qua có Luận văn Thạc sĩ quản lý đất đai, chuyên đề công tác giải phóng mặt (Học viên Nguyễn Văn Trị - Đại học Nông lâm Huế - 2007), ra, chưa có công trình nghiên cứu khoa học công tác quản lý nhà nước đất đai Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích: Trên sở phân tích vấn đề lý luận quản lý nhà nước đất đai, đánh giá thực tiễn công tác quản lý đất đai địa phương, từ đề xuất giải pháp chủ yếu công tác quản lý nhà nước đất đai Hà Tĩnh 3.2 Nhiệm vụ: - Phân tích sở lý luận quản lý nhà nước đất đai, nội dung công cụ quản lý đất đai - Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đất đai tình hình sử dụng số loại đất Hà Tĩnh, kết đạt được, hạn chế, yếu nguyên nhân - Đề xuất giải pháp chủ yếu mang tính khả thi để làm tốt quản lý nhà nước đất đất đai Hà Tĩnh đề xuất số vấn đề sách đất đai nhà nước Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng: Luận văn chủ yếu nghiên cứu nội dung công cụ sử dụng quản lý nhà nước đất đai (theo quy định Luật Đất đai năm 2003), có đánh giá tình hình sử dụng số loại đất để làm rõ nhiệm vụ quản lý số nội dung khác ảnh hưởng đến công tác quản lý 4.2 Phạm vi: Chỉ nghiên cứu địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, thời gian kể từ thực Luật Đất đai (sửa đổi) năm 1993 đến nay, tập trung vào thời kỳ 2003 - 2007; số số liệu minh hoạ, đánh giá, so sánh lấy phạm vi vùng toàn quốc, mốc thời gian Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Cơ sở lý luận: - Căn vào lý thuyết, luận điểm, quan điểm quản lý nhà nước nói chung quản lý nhà nước đất đai nói riêng Footer Page of 113 Header Page of 113 - Căn vào nội dung quản lý nhà nước đất đai, chức quan quản lý nhà nước đất đai hệ thống pháp luật sách đất đai Việt Nam quy định 5.2 Phương pháp nghiên cứu: - Ngoài việc sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử triết học Mác - Lênin, trình nghiên cứu sử dụng phương pháp điều tra thực tế, thống kê, so sánh, phân tích, đánh giá… - Có nhiều cách tiếp cận nghiên cứu quản lý đất đai, nhiên, đây, học viên chủ yếu tiếp cận vấn đề thiên giác độ kinh tế kinh tế thị trường ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài - Đề tài hệ thống hoá vấn đề lý luận gắn với thực tiễn quản lý nhà nước đất đai - Đề xuất giải pháp mang tính khả thi, tài liệu tham khảo quan trọng cho quan quản lý đất đai cấp tỉnh, đề tài góp phần tổng kết thực tiễn thi hành Luật sách đất đai sở Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu gồm chương, 10 tiết Footer Page of 113 Header Page of 113 Chương 1: sở lý luận thực tiễn quản lý nhà nước đất đai 1.1 Sự cần thiết quản lý nhà nước đất đai kinh tế thị trường 1.1.1 Vai trò đặc điểm đất đai với tư cách đối tượng quản lý nhà nước a Vai trò đất đai Mác khái quát vai trò đất đai: ‘‘Đất đai đất mẹ, sức lao động cha, sản sinh cải vật chất’’ Cùng với lao động vốn, đất đai nguồn lực sản xuất chế độ xã hội Đất đai điều kiện vật chất cần thiết để thực trình sản xuất, vừa chỗ đứng, vừa địa bàn hoạt động cho tất ngành sản xuất hoạt động đời sống xã hội Đối với ngành nông - lâm - thuỷ sản đất đai (bao gồm diện tích mặt nước) tư liệu sản xuất đặc biệt thay thế, vừa tư liệu lao động, vừa đối tượng lao động Đất đai chỗ đứng cho ngành khác công nghiệp, dịch vụ, giao thông… yếu tố đầu vào quan trọng ngành Đối với đời sống người nói riêng giới sinh vật nói chung, đất đai có vai trò đặc biệt, địa bàn cư ngụ, nơi trì sống người sinh vật Đất đai với yếu tố tự nhiên gắn liền với nước, không khí ánh sáng sở để phát triển hệ sinh thái, yếu tố hàng đầu môi trường sống Hội nghị Bộ trưởng Môi trường nước Châu Âu năm 1973 Luân Đôn đánh giá: ‘‘Đất đai cải quý loài người, tạo điều kiện cho sống thực vật, động vật người trái đất’’ Như vậy, việc quản lý nhà nước đất đai cần thiết, vừa đảm bảo khai thác tốt tiềm đất đai với vai trò nguồn lực, lại vừa đảm bảo mục tiêu giữ gìn môi trường sống cho toàn xã hội Quản lý nhà nước đất đai kinh tế thị trường góp phần hạn chế ảnh hưởng ngoại sinh tiêu cực (ảnh hưởng xấu tới môi trường) Đất đai yếu tố cấu thành nên lãnh thổ quốc gia gắn với lịch sử dân tộc Hầu hết chiến tranh giới từ lý tranh giành đất đai Footer Page of 113 Header Page of 113 tài nguyên Vì vậy, quản lý nắm đất đai đôi với việc xây dựng bảo vệ chủ quyền mục tiêu quốc gia giới Đối với Việt Nam, đất nước gần 70% dân số sống nông nghiệp, đời sống phụ thuộc vào đất đai Vì quản lý điều tiết nhà nước để đảm bảo ổn định đời sống tối thiểu cho phận dân cư có ý nghĩa sống với đường CNXH nước ta b Đặc điểm đất đai - Đất đai bị giới hạn mặt diện tích, hay nói cách khác bị cố định số lượng Theo kinh tế học, đất đai loại hàng hoá cố định cung (có đường cung thẳng đứng) Đây đặc điểm quan trọng đất đai, đòi hỏi trình sử dụng, quản lý phải đảm bảo tiết kiệm, có hiệu quả, phải xem xét kỹ lưỡng bố trí sử dụng loại đất đồng thời phải đảm bảo tính cân tương đối cung cho loại đất - Đất đai có vị trí cố định, di chuyển từ chỗ sang chỗ khác Tính cố định đất đai gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối (nguồn gốc hình thành, khí hậu sinh thái tác động khác thiên nhiên) Vị trí đất đai có ý nghĩa lớn mặt kinh tế trình khai thác sử dụng Đất đất đai gần đô thị, đường giao thông, khu dân cư khai thác sử dụng triệt để vùng xa xôi hẻo lánh giá trị sử dụng giá trị lớn Đặc điểm cần lưu ý định giá đất đai - Đất đai sản phẩm tự nhiên lại tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động người Trong trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành tư liệu thiếu Tác động người vào đất đai thông qua hoạt động sản xuất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên lợi ích Những tác động làm thay đổi tính chất đất đai, từ đất hoang sơ thành đất canh tác từ mục đích sử dụng sang mục đích khác Tất tác động người làm cho đất đai, từ sản phẩm tự nhiên, trở thành sản phẩm lao động Con người không tạo đất đai, lao động mà cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt Đây đặc điểm có khả tái tạo đất đai Độ phì nhiêu đất đai có khả phục hồi tái tạo thông qua tự Footer Page of 113 Header Page of 113 nhiên tác động người Độ phì đặc trưng chất đất đai, thể khả cung cấp thức ăn, nước cho trồng trình sinh trưởng phát triển Nó có ý nghĩa định sản xuất nông nghiệp, việc sử dụng đất nông nghiệp phải đảm bảo nguyên tắc không ngừng cải tạo nâng cao độ phì đất - Tính đa dạng phong phú đất đai: trước hết, đặc tính tự nhiên đất đai phân bố cố định vùng lãnh thổ định gắn liền với điều kiện hình thành đất định, mặt khác, yêu cầu đặc điểm, mục đích sử dụng loại đất khác Một loại đất sử dụng theo nhiều mục đích khác Đặc điểm đất đai đòi hỏi trình quản lý, sử dụng phải biết khai thác triệt để lợi loại đất cách tiết kiệm có hiệu vùng lãnh thổ Để làm điều phải xây dựng quy hoạch tổng thể chi tiết nước vùng lãnh thổ - Các quan hệ đất đai vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội sâu sắc: Đất đai tài sản có giá trị kinh tế lớn, điều rõ Xét góc độ xã hội, quan hệ đất đai mang nhiều ý nghĩa Luật Đất đai 1993 ghi: ‘‘Trải qua nhiều hệ, nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay’’ Đối với dân tộc ta, vùng nông thôn vùng đồng bào dân tộc thiểu số, ý nghĩa mặt kinh tế môi trường, thực tế chối cãi đất đai mang một nghĩa to lớn mặt tinh thần Những tranh chấp đất đai nông thôn nhiều hoàn toàn lý kinh tế Thực tế năm gần cho thấy tình hình sử dụng đất cho mục đích đất tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang nghĩa địa có diễn biến phức tạp (như việc đòi lại đất tôn giáo, mua đất xây nghĩa địa Đường Lâm (Sơn Tây - Hà Nội), hay việc xây mộ rộng hàng trăm mét vuông Thừa Thiên - Huế nhiều địa phương khác) Tính cộng đồng làng xã ảnh hưởng đến quan hệ đất đai Khi tái định cư, người dân thường yêu cầu phải di dời làng, đến chỗ tái định cư phải nhau… Những đặc điểm không mang tính thống thực tế mà quản lý cần xem xét cách nghiêm túc, để từ có sách phù hợp nhằm hạn chế tiêu cực, phát huy mặt tích cực 1.1.2 Nguyên tắc sử dụng quản lý đất đai kinh tế thị trường Nguyên tắc quản lý Nhà nước đất đai quy tắc xử sự, tiêu chuẩn hành vi mà quan quản lý Nhà nước chủ sử dụng đất phải tuân thủ trình quản lý, sử dụng Footer Page of 113 Header Page of 113 Quản lý Nhà nước đất đai có nguyên tắc sau: a Bảo đảm quản lý tập trung thống Nhà nước: Từ vai trò đất đai kinh tế, xã hội cho thấy, việc nhà nước thống quản lý đất đai cần thiết Điều đảm bảo cho việc trì mục tiêu chung xã hội Từ xưa tới nay, tất quốc gia giới, Nhà nước thực quản lý tập trung thống đất đai Luật Đất đai năm 2003 nước CHXHCN Việt Nam (sau gọi tắt Luật Đất đai 2003) ghi: "Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý nhà nước đất đai" Quyền quản lý tập trung thống Nhà nước thực theo luật pháp thể nhiều mặt như: Đại diện chủ quyền quốc gia lãnh thổ, quyền giao đất cho thuê đất tổ chức hộ gia đình, cá nhân, nước, quyền định giá đất, điều tiết thu nhập từ đất đai, quyền kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất xử lý vi phạm Pháp luật đất đai… Để đảm bảo quyền quản lý tập trung thống Nhà nước đất đai Nhà nước phải nắm sử dụng tốt công cụ quản lý phương pháp quản lý thích hợp Nếu sử dụng tốt công cụ quản lý phương pháp quản lý quyền quản lý tập trung thống nhà nước trì mức độ cao Ngược lại, có thời điểm đó, việc sử dụng công cụ quản lý không đồng bộ, phương pháp quản lý không thích ứng thì hiệu lực hiệu quản lý đất đai giảm đi, tình trạng tự phát sử dụng tăng lên Điều gây nhiều hậu không tốt xã hội làm suy giảm quyền quản lý tập trung thống đất đai nhà nước b Đảm bảo kết hợp quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai: Điều Luật Đất đai 2003 ghi: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu’’ ‘‘Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hỡnh thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định; quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất" Footer Page of 113 Header Page 10 of 113 Như vậy, nước ta, quyền sở hữu đất đai thuộc toàn dân Đất đai tài sản chung tất người, Nhà nước người đại diện chủ sở hữu thống quản lý toàn đất đai Muốn đảm bảo kết hợp tốt quyền sở hữu toàn dân quyền sử dụng người sử dụng phải có chế kết hợp, đó, quyền trách nhiệm bên (nhà nước người sử dụng) phải công nhận thể chế hoá văn pháp luật Thực tế cho thấy vấn đề sở hữu sử dụng đất vấn đề phức tạp có nhiều quan điểm khác Chuyển sang kinh tế thị trường, Đảng Nhà nước đề thực thành công chế kết hợp quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai Quyền sở hữu toàn dân đất đai không thay đổi quyền sử dụng đất trao cho đối tượng sử dụng đất, gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ chức nước theo xu hướng ngày mở rộng quyền (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn kinh doanh…) hướng tới bình đẳng đối tượng thuộc thành phần kinh tế c Đảm bảo kết hợp hài hoà lợi ích: Đất đai phản ánh mối quan hệ lợi ích cá nhân, tập thể cộng đồng xã hội Đất đai yếu tố đầu vào quan trọng sản xuất, vậy, trước hết phải đảm bảo lợi ích người sử dụng đất Mặt khác đất đai tài sản quốc gia phải đảm bảo lợi ích chung xã hội Kết hợp hài hoà ba loại ích tức phải ý đồng thời ba lợi ích không để lợi ích lấn át triệt tiêu lợi ích khác Việc đảm bảo hài hoà ba lợi ích thực thông qua công tác quy hoạch, sách tài đất quy định quyền nghĩa vụ nhà nước người sử dụng đất d Tiết kiệm hiệu quả: Đây nguyên tắc quản lý kinh tế hoạt động dù kinh tế hay phi kinh tế cần phải thực sở tiết kiệm hiệu Đất đai nguồn lực quan trọng, điều kiện tồn xã hội, mặt khác biết đất đai có giới hạn mặt diện tích, nhu cầu sử dụng đất Footer Page 10 of 113 Header Page 18 of 113 dụng (khả sinh lợi tại) phụ thuộc vào vị trí khả sinh lợi tiềm Điều 56 Luật đất đai 2003 Nghị định 188/2004/NĐ-CP Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định chi tiết nguyên tắc, phương pháp xác định giá khung giá loại đất Thuế: Theo quan điểm kinh tế học đại, thuế đất khoản thuế phủ đánh vào địa tô tức đánh vào chủ sở hữu đất Nước ta, nhà nước đại diện chủ sở hữu đất nên thuế đánh vào số đối tượng hưởng quyền lợi chủ sở hữu đất, chủ yếu cá nhân, hộ gia đình, tập thể không thuộc diện thuê đất (không phải nộp tiền sử dụng đất) Ngoài thuế sử dụng đất, thực thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, nhiên việc thu thuế sở Theo quy định, thuế đánh vào người chuyển quyền, thực tế giá thị trường thoả thuận nên chất loại thuế tiêu thụ đặc biệt đánh vào người mua Tiền thuê đất: Đơn giá thuê đất (khoản tiền thuê đơn vị diện tích, năm) địa tô mà người sử dụng phải trả cho nhà nước Đơn giá thuê đất yếu tố chi phí cấu thành nên giá thành sản phẩm hàng hoá, dịch vụ nên ảnh hưởng đến sức cạnh tranh sản phẩm thị trường Vì vậy, việc xác định giá đất đơn giá thuê đất sát với giá trị thực có ý nghĩa quan trọng kinh tế, bối cảnh hội nhập cạnh tranh toàn cầu Theo quy định hành, có khác hộ gia đình, cá nhân, tổ chức nước với người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước việc trả tiền thuê đất Theo đó, nhà đầu tư nước phải trả tiền thuê hàng năm, nhà đầu tư có yếu tố nước lựa chọn hình thức trả tiền thuê hàng năm trả tiền lần cho thời hạn thuê Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân nước lại không nhà nước giao đất Nghị định 142/2005/NĐ-CP quy định cụ thể việc cho thuê đất đơn giá thuê đất đối tượng b Quản lý thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản: Khi quyền sử dụng đất trở thành hàng hoá việc tạo lập quản lý thị trường điều kiện bắt buộc Thị trường phát triển đảm bảo cho quyền sử dụng đất chuyển thành Footer Page 18 of 113 Header Page 19 of 113 hàng hoá cách thuận lợi, lúc đất đai thực trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển kinh tế xã hội Quản lý thị trường quyền sử dụng đất việc nhà nước tạo lập khung pháp lý, sử dụng công cụ vĩ mô quy hoạch, tài đất để điều tiết thị trường đảm bảo điều kiện dịch vụ công cung cấp thông tin, tư vấn… nhằm định hướng thị trường phát triển lành mạnh Thị trường quyền sử dụng đất phận thiếu thị trường bất động sản Đất đai yếu tố gắn liền với bất động sản, vậy, chất thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Phát triển thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thị trường bất động sản nói chung có tầm quan trọng đặc biệt hoạt động doanh nghiệp Tiêu chuẩn xếp hạng cạnh tranh quốc gia tổ chức kinh tế giới thực đề cao vai trò tính minh bạch thị trường bất động sản Luật Đất đai 2003 (từ điều 61 đến điều 63) Nghị định 181/2004/NĐ-CP (từ điều 59 đến điều 67) quy định cụ thể quyền sử dụng đất thị trường bất động sản quản lý thị trường quyền sử dụng đất 1.2.5 Thanh tra đất đai; giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm quản lý sử dụng đất Đây nội dung thể chức kiểm tra, giám sát nhà nước quản lý sử dụng đất Thanh tra đất đai nhằm đảm bảo cho việc quản lý, sử dụng đất tuân thủ theo pháp luật Quá trình tra, kiểm tra việc phát sai phạm để xử lý có tác dụng chấn chỉnh lệch lạc, ngăn ngừa sai phạm xảy Ngoài ra, phát điều bất hợp lý chủ trương sách, pháp luật để có kiến nghị bổ sung chỉnh sửa kịp thời Thanh tra, kiểm tra thực thường xuyên đột xuất, có dấu hiệu vi phạm Giải khiếu nại, tố cáo việc quan chức giải kiến nghị cá nhân, tập thể tổ chức trường hợp không chấp thuận định hành hành vi hành quan quản lý nhà nước tố cáo sai phạm quản lý, sử dụng đất Footer Page 19 of 113 Header Page 20 of 113 Xử lý vi phạm biện pháp giải quan nhà nước có hành vi vi phạm quản lý sử dụng đất Xử lý vi phạm biện pháp hành truy cứu trách nhiệm hình Từ điều 132 đến điều 144 Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể công tác tra, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm quản lý sử dụng đất 1.3 Đổi quản lý, sử dụng đất đai Việt Nam trình chuyển sang kinh tế thị trường 1.3.1 Các mốc đổi quản lý nhà nước đất đai Nước ta nước nông nghiệp nên vấn đề quản lý đất đai gắn với đời nhà nước từ thời phong kiến đến thời kỳ nhà nước bảo hộ thuộc Pháp, quyền nguỵ miền nam Việt Nam Nhà nước Việt Nam từ sau Cách mạng Tháng Tám Tuy nhiên, tập trung phân tích mốc đổi quản lý sử dụng đất đai Việt Nam trình chuyển sang kinh tế thị trường a Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 1987 Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945, đặc biệt sau thời kỳ cải cách ruộng đất 1953 - 1956, quyền cách mạng tịch thu ruộng đất địa chủ để chia cho nhân dân Đến năm 1959 - 1960, Đảng Nhà nước vận động toàn dân hưởng ứng phong trào hợp tác hoá, đại phận nhân dân đóng góp ruộng đất vào HTX Công tác quản lý đất đai thời kỳ chủ yếu nắm quỹ đất để phục vụ xây dựng kế hoạch sản xuất HTX tập đoàn sản xuất Tại Miền Nam, sau thống đất nước, nhà nước thực sách xoá bỏ hình thức tư hữu đất đai tầng lớp địa chủ tư sản, ruộng đất tịch thu giao cho tập đoàn sản xuất, đưa nông dân vào làm ăn tập thể Một số hộ chưa có điều kiện vào tập đoàn tiếp tục sử dụng đất theo hình thức cá thể Năm 1980, có hai văn quan trọng đánh dấu cho quan hệ đất đai việc quản lý sử dụng đất Văn thứ Hiến pháp năm 1980, khẳng định: ‘‘đất đai thuộc sở hữu toàn dân’’ Văn thứ hai Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 Hội đồng Chính phủ việc “Thống quản lý ruộng đất tăng cường công tác quản lý ruộng đất nước”, coi văn quy định chế độ thống quản lý đất đai nước sau đất nước thống Quyết định 201 Footer Page 20 of 113 Header Page 21 of 113 quy định đầy đủ nội dung quản lý nhà nước đất đai trách nhiệm quản lý cấp quyền quan chuyên môn tham mưu lĩnh vực đất đai b Thời Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai năm 1993 (từ 1988 2003): Ngày 22/12/1987, Luật Đất đai nước ta Quốc hội thông qua Sự đời Luật Đất đai đánh dấu mốc quan trọng công tác quản lý sử dụng đất, quan hệ đất đai luật hoá Những nội dung Luật Đất đai 1987 là: đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý; nhà nước giao đất cho tổ chức, tập thể, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài có thời hạn; người sử dụng đất hợp pháp tạm thời cấp GCN QSD đất; quy định chế độ quản lý đất đai (trong có nội dung quản lý nhà nước đất đai) chế độ sử dụng đất (gồm loại đất); quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất; Luật quy định nghiêm cấm việc mua bán (thực chất chuyển nhượng), phát canh thu tô (thực chất cho thuê đất) Điểm sách đất đai Luật Đất đai 1987 bên cạnh việc giao đất cho tập thể nhà nước nhà nước giao đất nông nghiệp cho cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tuy nhiên, chủ trương chưa thực Đến năm 1988, Nghị 10 Bộ Chính trị đổi chế quản lý kinh tế cho phép thực giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình xã viên HTX Đây coi “cởi trói” cho người nông dân Việc giao quyền chủ động cho người sử dụng, chưa hoàn toàn, giải phóng sức sản xuất, tạo phát triển kỳ diệu ngành nông nghiệp năm sau tạo tiền đề cho đời Nghị định 64/NĐ-CP Chính phủ giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Sau có Luật văn pháp quy luật, công tác quản lý nhà nước đất đai trọng dần vào nếp Cơ quan quản lý chuyên ngành tăng cường cấp, cấp tỉnh thành lập Sở Địa chính, cấp huyện thành lập phòng Địa cấp xã có cán địa chuyên trách Trong thời kỳ này, kinh tế bước chuyển sang chế thị trường, sau năm thực hiện, quy định Luật Đất đai 1987 không đáp ứng yêu cầu trình đổi mới, thế, năm 1993, Luật Đất đai lần thứ ban hành Footer Page 21 of 113 Header Page 22 of 113 Điểm Luật Đất đai 1993 là: Nhà nước cho doanh nghiệp nước tổ chức, cá nhân người nước thuê đất; người sử dụng đất nông nghiệp đất nhà nước giao cho quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp cho thuê quyền sử dụng đất; nhà nước quy định giá đất; luật quy định hạn mức thời hạn giao số loại đất Sau năm 1994, thực chủ trương công nghiệp hoá, đại hoá theo tinh thần Nghị TW khoá VII (tháng 7/1994), nhiều vấn đề sử dụng đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh doanh nghiệp nước đặt chưa điều chỉnh Luật Đất đai 1993 Để giải vấn đề đó, thời gian từ 1994 đến đầu năm 2003, nhà nước ban hành nhiều văn để kịp thời điều chỉnh quan hệ đất đai phát sinh thực tế Tháng 10/2004, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành hai Pháp lệnh là: Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất Pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam Chính phủ ban hành nhiều Nghị định quy định vấn đề quan trọng đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thị; sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng; đấu giá QSD đất, đấu thầu công trình có gắn với QSD đất; đền bù thiệt hại nhà nước thu hồi đất; quy định giá đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Trong thời gian này, Quốc hội lần thông qua Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai vào năm 1998 2001 Có thể nói, giai đoạn hàng trăm văn liên quan đến việc quản lý sử dụng đất đai ban hành, phần đáp ứng vấn đề thực tế đặt trong giai đoạn dài Pháp luật đất đai trở thành động lực chủ yếu để đưa nước ta vào nhóm nước hàng đầu giới xuất nông sản thủy sản Kinh tế nông nghiệp thoỏt khỏi tỡnh trạng tự cấp, tự tỳc chuyển sang sản xuất hàng hóa; mặt kinh tế - xó hội nụng thụn cải thiện Cơ cấu sử dụng đất chuyển đổi trỡnh chuyển đổi cấu kinh tế Diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng đô thị tăng nhanh, đáp ứng phần lớn nhu cầu sử dụng đất giai đoạn đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước Tuy nhiên, trước tỡnh hỡnh phỏt triển nhanh chúng kinh tế - xó hội, Luật Đất đai 1993 dù qua lần sửa đổi bộc lộ nhiều hạn chế Hệ thống văn đồ sộ vừa chồng chéo vừa gây khó khăn trình Footer Page 22 of 113 Header Page 23 of 113 thực thi Việt Nam lại đứng trước yêu cầu phải hoàn thiện thể chế, sách pháp luật để gia nhập tổ chức thương mại giới WTO Trước tình hình đó, Hội nghị lần thứ BCH TW khoá IX nghị tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước Đây sở để tháng 11/2003, Quốc hội lần thứ ba thông qua Luật Đất đai Trong giai đoạn này, cấu tổ chức quan tham mưu thuộc lĩnh vực đất đai có thay đổi lớn, đời ngành Tài nguyên Môi trường, thực chức quản lý nhà nước đất đai, khoáng sản, nước, môi trường, khí tượng thuỷ văn đo đạc đồ Bộ Tài nguyên Môi trường thành lập theo Nghị số 02/2002/QH11 ngày 05/8/2002 Quốc hội, sở hợp Tổng cục Địa chính, Tổng cục Khí tượng Thuỷ văn tổ chức thực chức quản lý nhà nước tài nguyên nước, khoáng sản môi trường thuộc ngành khác - Thời Luật Đất đai 2003 (từ tháng 7/2004 đến nay) Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2004, văn luật độ sộ, gồm chương với 146 điều, có nhiều điều khoản quy định chi tiết thực thi Luật quán triệt quan điểm đổi Đảng đất đai theo tinh thần Nghị BCH TW khoá IX, thể qua điểm sau: là, nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai, có quyền định đoạt hưởng lợi từ đất đai; hai là, coi đất đai nguồn nội lực nguồn vốn to lớn đất nước; ba là, khẳng định quyền sử dụng đất hàng hoá đặc biệt, nhà nước đảm bảo điều kiện để hàng hoá trao đổi thị trường; bốn là, mối quan hệ đất đai phải đảm bảo hài hoà lợi ích nhà nước, nhà đầu tư người sử dụng, đồng thời hướng tới bình đẳng chủ thể sử dụng thuộc thành phần kinh tế Về quy định cụ thể, Luật Đất đai 2003 kế thừa nội dung phù hợp văn pháp luật đất đai hành bổ sung nhiều điểm nội dung quản lý nhà nước đất đai, chế độ quản lý sử dụng loại đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất thủ tục hành quản lý sử dụng đất Những điểm đổi theo hướng: thực cải cách thủ tục hành chính; bổ sung quyền giảm điều kiện thực thi quyền người sử dụng đất; thực phân cấp quản lý; nâng cao Footer Page 23 of 113 Header Page 24 of 113 trách nhiệm nhà nước việc lập thực quy hoạch để hạn chế quy hoạch treo; quy định chi tiết quản lý tài đất đai thị trường quyền sử dụng đất, giá đất phải sát với giá thị trường… Về mặt tổ chức, quy định thành lập tổ chức nghiệp công thuộc lĩnh vực đất đai Trung tâm Phát triển quỹ đất cấp tỉnh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh cấp huyện Sau có Luật, Chính phủ ban hành đồng Nghị định hướng dẫn thi hành nhiều văn đạo triển khai thực Luật (gồm10 Nghị định, Nghị Chính phủ thị Thủ tướng Chính phủ): Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật; Nghị định 182/2004/NĐ-CP xử phạt vi phạm quản lý, sử dụng đất; Nghị định 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá khung giá loại đất; Nghị định 197/2004/NĐ-CP bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất; Nghị định 198/2004/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất; Nghị định 142/2005/NĐ-CP thu tiền thuê đất; Nghị định 13/2006/NĐ-CP xác định giá trị quyền sử dụng đất tổ chức nhà nước giao đất không thu tiền; Nghị định 17/2006/NĐ-CP Nghị định 84/2007/NĐ-CP bổ sung Nghị định 181/2004 NĐ-CP Theo số liệu Bộ Tài nguyên Môi trường, từ tháng 11/2004 đến hết năm 2007, quan nhà nước có thẩm quyền Trung ương ban hành 200 văn bản; có 58 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 142 văn liên quan đến pháp luật đất đai [20, tr 4] Luật Đất đai 2003 đời có tác động tích cực kinh tế như: bước đơn giản hoá thủ tục hành chính, góp phần cải thiện môi trường kinh doanh, thu hút đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài; kích thích thị trường bất động sản phát triển; giải số vấn đề tồn thời gian trước việc công nhận cấp GCN QSD đất ở, tháo gỡ số vướng mắc bồi thường GPMB… Bên cạnh mặt được, sau năm thực hiện, hệ thống pháp luật đất đai hành bộc lộ nhiều hạn chế, khiếm khuyết cần khắc phục như: quan hệ đất đai mang tính hành chính; có mâu thuẫn, chồng chéo luật (Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở…); chưa đảm bảo bình đẳng chủ sử dụng đất thuộc thành phần kinh tế; giá đất bất cập, giá đất sản xuất kinh doanh đất đô thị cao so với thực tế làm hạn chế sức cạnh tranh kinh tế; thị trường bất động sản Footer Page 24 of 113 Header Page 25 of 113 không kiểm soát được; minh bạch đất đai thấp, tiêu cực quản lý nhiều; tình trạng khiếu kiện ngày nhiều, bồi thường GPMB… Một số nguyên nhân khách quan đòi hỏi Luật Đất đai phải bổ sung sửa đổi như: Việt Nam giai đoạn hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường sau gia nhập tổ chức thương mại giới WTO, hoàn thiện hệ thống văn pháp luật yêu cầu số một; đời luật khác liên quan chặt chẽ với luật đất đai Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở…, đòi hỏi Luật Đất đai phải điều chỉnh để đảm bảo tính đồng bộ; trình vận động quan hệ đất đai liên tục, mâu thuẫn phát sinh đòi hỏi phải có chuẩn mực để giải Quốc hội khoá XII có Nghị việc bổ sung sửa đổi Luật Đất đai 2003 (Nghị số 11/2007/QH12 ngày 12/11/2007), giao cho quan chức soạn thảo tổ chức lấy ý kiến rộng rãi xã hội, dự kiến báo cáo QH thông qua vào năm 2009 1.3.2 Chế độ sử dụng số loại đất Chế độ sử dụng đất quy định nhà nước việc sử dụng nhóm đất loại đất cụ thể, bao gồm quy định hạn mức đất, thời hạn sử dụng, hình thức nhận quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, trách nhiệm người sử dụng đất điều kiện trình sử dụng Luật đất đai 2003 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Chính phủ quy định chế độ sử dụng đất sau: a Về thời hạn sử dụng đất: - Người sử dụng đất sử dụng đất ổn định lâu dài trường hợp: đất rừng phũng hộ, đất rừng đặc dụng; đất ở; đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng ổn định; đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng cụng trỡnh nghiệp; đất quốc phũng, an ninh; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất công trỡnh công cộng giao thông, thuỷ lợi, văn hoá, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao…; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa - Người sử dụng đất sử dụng đất có thời hạn theo quy định sau: Footer Page 25 of 113 Header Page 26 of 113 (1) Thời hạn giao đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng 20 năm; thời hạn giao đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng 50 năm Thời hạn cho thuê loại đất quy định điểm không vượt thời hạn giao Thời hạn tính từ ngày có định giao đất, cho thuê đất, trường hợp đất giao, cho thuê trước ngày 15/10/1993 thỡ thời hạn tính từ ngày 15/10/1993 Thời hạn sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao trước ngày 01/01/1999 phần hai thời hạn giao đất hạn mức, sau phải chuyển sang thuê đất; (2) Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc tổ chức nước có chức ngoại giao không chín mươi chín năm (3) Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp thuộc đất công ớch xó, phường, thị trấn không năm; trường hợp cho thuê đất trước ngày 01/01/1999 thỡ thời hạn thuờ đất xác định theo hợp đồng thuê đất (4) Thời hạn giao đất, cho thuê đất tất loại đất cũn lại không 50 năm; dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xó hội khú khăn thỡ thời hạn không 70 năm Khi hết thời hạn, người sử dụng đất Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành pháp luật đất đai trỡnh sử dụng việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất xét duyệt; - Thời hạn sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng: (1) Trường hợp chuyển nội nhóm đất nông nghiệp thỡ thời hạn tính theo thời hạn loại đất sau chuyển mục đích sử dụng phải nằm thời hạn xác định giao đất trước đó, trừ trường hợp chuyển từ mục đích khác sang mục đích rừng phòng hộ, đặc dụng sử dụng ổn định lâu dài (2) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thỡ thời hạn sử dụng đất xác định theo thời hạn loại đất sau chuyển mục đích sử dụng Thời hạn sử dụng đất tính từ thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất; (3) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn ngược lại thỡ sử dụng ổn định lâu dài Footer Page 26 of 113 Header Page 27 of 113 (4) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thực dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, khu công nghệ cao chuyển mục đích sử dụng đất xác định theo thời hạn giao đất, cho thuê đất - Thời hạn sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất: thời gian sử dụng đất cũn lại thời hạn sử dụng đất trước chuyển quyền sử dụng đất b Chế độ sử dụng nhóm đất nông nghiệp: - Hạn mức giao đất: (1) Hạn mức giao đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khụng quỏ loại đất tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam khu vực đồng sông Cửu Long; không cho loại đất tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác (2) Hạn mức giao đất trồng lâu năm cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khụng quỏ 10 xó, phường, thị trấn đồng bằng; không 30 xó, phường, thị trấn trung du, miền núi (3) Hạn mức giao đất rừng phũng hộ, đất rừng sản xuất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khụng quỏ 30 loại đất (4) Trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thỡ tổng hạn mức giao đất không Trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn giao thêm đất trồng lâu năm thỡ hạn mức đất trồng lâu năm không xó, phường, thị trấn đồng bằng; không 25 xó, phường, thị trấn trung du, miền núi Trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn giao thêm đất rừng sản xuất thỡ tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất không 25 (5) Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối không hạn mức giao đất quy định điểm (1), (2) (3) mục không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn Hạn mức cụ thể UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương quy định Footer Page 27 of 113 Header Page 28 of 113 - Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp: Theo Nghị số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/6/2007 UBTVQH hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất (gồm chuyển nhượng, nhận tặng, cho, thừa kế, xử lý nợ…) hộ gia đình, cá nhân quy định sau: (1) Đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản đất làm muối: không sáu (06) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam khu vực Đồng sông Cửu Long; không bốn (04) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũn lại (2) Đất trồng lâu năm: không hai mươi (20) xó, phường, thị trấn đồng bằng; không năm mươi (50) xó, phường, thị trấn trung du, miền núi (3) Đất rừng sản xuất rừng trồng: không năm mươi (50) xó, phường, thị trấn đồng bằng; không trăm (100) xó, phường, thị trấn trung du, miền núi (4) Trường hợp nhận chuyển quyền bao gồm nhiều loại đất thỡ hạn mức xác định theo loại đất - Về hình thức giao quyền sử dụng đất nghĩa vụ tài chính: nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư theo hạn mức; nhà nước giao đất có thu tiền cho thuê đất trả tiền hàng năm tổ chức kinh tế; nhà nước giao đất có thu tiền cho thuê đất trả tiền hàng năm trả tiền lần chủ thể có yếu tố nước - Về quỹ đất công ích: xã, phường thị trấn để lại không 5% tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp để sử dụng cho mục dích công ích địa phương như: dùng để xây dựng bồi thường sử dụng đất khác để xây dựng công trình phúc lợi công cộng địa phương Ngoài quy định trên, pháp luật quy định chế độ sử dụng loại đất cụ thể như: đất trồng lúa, loại đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất cho phát triển trang trại, nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hợp lý, bổ sung nguồn quỹ đất, cải tạo bồi bổ đất bảo vệ môi sinh môi trường Riêng đất trồng lúa phải hạn chế việc chuyển sang mục đích khác nhằm đảm bảo an ninh lương thực quốc gia b Chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp: Footer Page 28 of 113 Header Page 29 of 113 Luật đất đai 2003 có 20 điều, từ điều 83 đến điều 102 quy định chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp, bao gồm: đất nông thôn, đất đô thị, đất xây dựng trú sở quan, công trình nghiệp, đất quốc phòng, an ninh; đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; đất làm mặt xây dựng sở SXKD; đất khai thác khoáng sản, làm NVL xây dựng; đất sử dụng cho mục đích công cộng loại đất chuyên dùng khác Các quy định chung sử dụng đất phi nông nghiệp là: việc quy hoạch phải đảm bảo tính tổng thể, đồng bộ; sử dụng đất quy hoạch, mục đích giao; đảm bảo giữ gìn môi trường không làm ảnh hưởng đến người khác; nhà nước khuyến khích nhà đầu tư nước đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế Chế độ sử dụng số loại đất chủ yếu sau: - Đất nông thôn: đất dùng để xây dựng nhà công trình phục vụ đời sống nông thôn; hạn mức giao đất nông thôn UBND tỉnh quy định; nhà nước có sách tạo điều kiện cho người dân có chỗ ở; nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cấp GCN cho người dân sở trạng sử dụng có từ trước ngày 1/7/2004 phù hợp với quy hoạch kể có hay giấy tờ, sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 nộp tiền sử dụng đất - Đất đô thị: quy định công nhận quyền sử dụng hợp pháp tương tự đất nông thôn; nhà nước khuyến khích nhà đầu tư thuộc thành phần kinh tế thực dự án phát triển nhà đại, đồng sở hạ tầng, đảm bảo vệ sinh môi trường cảnh quan đô thị đại Trong đó: (1) Giao đất cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước thực theo dự án đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê; (2) Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thực dự án đầu tư xây dựng nhà thuê; (3) Cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Ngoài nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tự làm nhà trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà - Đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế: Footer Page 29 of 113 Header Page 30 of 113 (1) Khu công nghệ cao khu kinh tế Chính phủ định thành lập, nhà nước thành lập Ban quản lý giao đất lần cho BQL để thực việc giao lại đất, cho thuê đất nhà đầu tư (2) Nhà nước (bao hàm BQL khu kinh tế, BQL khu công nghệ cao) thực giao đất, cho thuê đất nhà đầu tư trực tiếp sản xuất giao đất, cho thuê đất để nhà đầu tư đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, khu CN cao, khu kinh tế theo quy định: nhà đầu tư nước người Việt Nam định cư nước giao đất có thu tiền thuê đất nộp tiền hàng năm; nhà đầu tư có yếu tố nước thuê đất trả tiền hàng năm trả lần cho thời hạn thuê; nhà đầu tư giao đất phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với sở hạ tầng đất, nhà đầu tư thuê đất để đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng cho thuê lại đất - Đất làm mặt xây dựng sở SXKD KCN, khu CN cao, khu kinh tế: Nhà đầu tư nước lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền hàng năm, nhận chuyển quyền, nhận góp vốn QSD đất, thuê lại đất nhà đầu tư khác Người Việt Nam định cư nước lựa chọn xin thuê đất trả tiền lần cho thời hạn thuê Đối với tổ chức, cá nhân nước thuê đất nhà nước trả tiền hàng năm lần, thuê đất, thuê lại đất nhà đầu tư khác - Đất khai thác khoáng sản khai thác làm nguyên vật liệu xây dựng: Nhà nước áp dụng hình thức cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm đối tượng - Hạn mức sử dụng đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) quy định dạng suất đầu tư (giá trị vốn đầug tư tối thiểu đơn vị diện tích) lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh, cụ thể UBND tỉnh quy định 1.3.3 Phân cấp quản lý nhà nước đất đai Phân cấp quản lý nhà nước việc phân định trách nhiệm, chức nhiệm vụ, quyền hạn cho cấp, ngành thuộc hệ thống quan quản lý nhà nước lĩnh vực - Quy định chung trách nhiệm cấp việc quản lý nhà nước đất đai là: Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý nhà nước đất đai: Footer Page 30 of 113 Header Page 31 of 113 (1) Quốc hội ban hành pháp luật đất đai, định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nước; thực quyền giám sát tối cao việc quản lý sử dụng đất đai phạm vi nước (2) Chính phủ định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phũng, an ninh; thống quản lý nhà nước đất đai phạm vi nước Bộ Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm trước Chớnh phủ việc quản lý nhà nước đất đai (3) Hội đồng nhân dân cấp thực quyền giám sát việc thi hành pháp luật đất đai địa phương (4) Uỷ ban nhân dân cấp thực quyền đại diện chủ sở hữu đất đai quản lý nhà nước đất đai địa phương theo thẩm quyền quy định Luật - Cơ quan tham mưu chủ yếu giúp UBND cấp quản lý đất đai ngành Tài nguyên Môi trường Ngoài có số nội dung giao cho quan khác tham mưu phối hợp tham mưu như: Việc xác lập quản lý địa giới hành ngành Nội vụ tham mưu; việc quy hoạch quản lý quy hoạch đô thị ngành Xây dựng tham mưu; việc lập quy hoạch quản lý, sử dụng đất quốc phòng đất an ninh Quân đội ngành Công an thực hiện; việc tính thuế đơn giá thuê đất ngành tài tham mưu; việc tra, giải khiếu nại, tố cáo quan Thanh tra phối hợp với tra chuyên ngành thực - Về việc ban hành văn pháp quy để cụ thể hoá quy định Luật chủ yếu Chính phủ ban hành Uỷ ban nhân cấp tỉnh quy định số nội dung áp dụng địa bàn tỉnh sau: giá đất hàng năm; hạn mức giao đất hạn mức công nhận đất ở; suất đầu tư dự án đầu tư; sách bồi thường, hỗi trợ GPMB tái định cư; thời hạn giải thủ tục hành đất; đền bù việc quản lý sử dụng đất tôn giáo, đất tín ngưỡng; hạn mức chế độ sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa; - Về thẩm quyền UBND cấp quản lý đất đai: (1) Thẩm quyền định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: UBND cấp tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, phường, thị trấn; UBND cấp huyện xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xó (2) Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: UBND cấp tỉnh định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Footer Page 31 of 113 Header Page 32 of 113 tổ chức; giao đất sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất người Việt Nam định cư nước ngoài; cho thuê đất tổ chức, cá nhân nước ngoài; UBND cấp huyện định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đỡnh, cỏ nhõn; giao đất cộng đồng dân cư; UBND cấp xó cho thuờ đất thuộc quỹ đất công ích Cơ quan có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không ủy quyền (3) Thẩm quyền thu hồi đất: Cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có thẩm quyền thu hồi loại đất đó, trừ trường hợp đất người Việt nam định cư nước thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam UBND cấp huyện thu hồi Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất không uỷ quyền (4) Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có thẩm quyền cấp GCN QSD đất đối tượng đó, trừ trường hợp đất người Việt nam định cư nước thuộc đối tượng mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam UBND cấp huyện cấp GCN QSD đất Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN QSD đất uỷ quyền cho cho quan quản lý đất đai cấp theo quy định Chính phủ Footer Page 32 of 113 ... lý luận quản lý nhà nước đất đai, đánh giá thực tiễn công tác quản lý đất đai địa phương, từ đề xuất giải pháp chủ yếu công tác quản lý nhà nước đất đai Hà Tĩnh 3.2 Nhiệm vụ: - Phân tích sở lý. .. sở lý luận thực tiễn quản lý nhà nước đất đai 1.1 Sự cần thiết quản lý nhà nước đất đai kinh tế thị trường 1.1.1 Vai trò đặc điểm đất đai với tư cách đối tượng quản lý nhà nước a Vai trò đất đai. .. Phân tích sở lý luận quản lý nhà nước đất đai, nội dung công cụ quản lý đất đai - Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đất đai tình hình sử dụng số loại đất Hà Tĩnh, kết đạt được, hạn