Header Page of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng CÁC GIÁI PHÁP ĐỒNG BỘ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI CÁC ĐÔ THỊ VIỆT NAM PHẦN MỞ ĐẦU SỰ CẦN THIẾT NGHIÊN CỨU Việt Nam tiến trình hội nhập phát triển, đô thị hoá ngày tăng nhanh dẫn đến phân hoá người nghèo người giàu đô thị rõ rệt Những người thu nhập thấp đô thị phải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở khu tồi tàn, chật chội hệ thống hạ tầng tải họ khả kinh tế để tự cải thiện chỗ Do tìm giải pháp đồng sách, thiết kế, xây dựng khu ở, nhà cho người thu nhập thấp vấn đề xúc đô thị Việt Nam Đề tài “Nghiên cứu giải pháp đồng phát triển nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam” từ thiết kế, quy mô, quy hoạch, kiến trúc công trình, vật liệu công nghệ xây dựng phù hợp, kinh tế nhằm đáp ứng nhu cầu cấp thiết xây dựng nhà cho người TNT đô thị cần thiết cấp bách MỤC TIÊU VÀ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI : MỤC TIÊU - Nghiên cứu đề xuất giải pháp đồng từ khâu quy hoạch sử dụng đất, giải pháp kiến trúc, công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng cho nhà người thu nhập thấp - Kiến nghị sách, chế tài cho công tác xây dựng khu nhà cho người thu nhập thấp đô thị Việt Nam NỘI DUNG Nghiên cứu thực trạng nhà cho người thu nhập thấp đô thị Việt Nam sở khoa học kiến trúc công nghệ xây dựng giải vấn đề nhà cho người TNT phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội Đề xuất giải pháp đồng từ khâu quy hoạch sử dụng đất, giải pháp kiến trúc, công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng cho nhà người thu nhập thấp Xác định tiêu chuẩn thích hợp cho thiết kế nhà ở, loại hình phương thức giải nhà giá thành thấp cho người thu nhập thấp đô thị Đề xuất giải pháp thiết kế, xây dựng, nâng cấp hạ tầng cho việc hoàn thiện nơi môi trường cho người thu nhập thấp Kết hợp việc xây dựng khu với việc bảo tồn cải tạo nâng cấp khu cũ Kiến nghị sách, chế tài cho công tác xây dựng khu nhà cho người thu nhập thấp đô thị Việt Nam, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc cho người thu nhập thấp hoàn thiện nơi pháp đồng phát triển Footer Page Các ofgiải113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam Header Page of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng - Phát triển sách tài nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thiện nơi cho người thu nhập thấp Ý NGHĨA CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU: Đề tài: “Nghiên cứu giải pháp đồng phát triển nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam” thành công đem lại hiệu to lớn sở lý luận thực tiễn việc thiết kế xây dựng nhà cho người thu nhập thấp đô thị Việt Nam cách chặt chẽ, có sở khoa học ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU: ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU Nhà cho người TNT đô thị gồm người hưởng lương có thu nhập thấp, đối tượng sách, người có công với Cách mạng, sinh viên trường PHẠM VI NGHIÊN CỨU Nhà người TNT đô thị Việt Nam : Hà Nội, Hải Phòng, Nam Định, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh BỐ CỤC ĐỀ TÀI: Đề tài chia làm phần PHẦN MỞ ĐẦU PHẦN NỘI DUNG : Chia làm chương CHƯƠNG I: Thực trạng phát triển nhà người thu nhập thấp Nước nước CHƯƠNG II: Cơ sở khoa học cho việc phát triển nhà cho người thu nhập thấp CHƯƠNG III: Các giải pháp đồng để giải nhà cho người thu nhập thấp Phần kết luận - kiến nghị Phụ lục : Các vẽ minh hoạ nhà khu cho người thu nhập thấp pháp đồng phát triển Footer Page Các ofgiải113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam Header Page of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng CHƯƠNG I THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở NƯỚC NGOÀI VÀ Ở TRONG NƯỚC I.1 ĐỊNH NGHĨA VÀ KHÁI NIỆM NGƯỜI THU NHẬP THẤP Người có thu nhập thấp là: Người có thu nhập tương đối ổn định Có khả tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện ở, cần hỗ trợ, tạo điều kiện Nhà nước vay vốn dài hạn trả góp, sách đất đai sở hạ tầng (người vay vốn làm nhà có khả hoàn trả) Người có thu nhập thấp bao gồm: Công chức, viên chức nhà nước (lớp trung lưu trở xuống) Giáo viên trường phổ thông phận giảng viên trường đại học, cao đẳng Cán ngành y tế (lớp trung lưu trở xuống) Công nhân nhà máy Dân lao động buôn bán nhỏ đô thị, dân cư khu tái định cư I.2 KINH NGHIỆM GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI MỘT SỐ NƯỚC I.2.1 TẠI INDONESIA 1/ Nâng cấp đô thị phương pháp thích hợp có khả tái tạo việc nâng cấp khu dân cư nghèo thiếu sở hạ tầng 2/ Biện pháp giải nhà khu dân nghèo, khu ổ chuột đô thị Indonesia giải mềm dẻo chỗ, không nên di chuyển người dân khỏi nơi họ quen sinh sống 3/ Khi cải tạo nâng cấp khu xây dựng khu tránh tình trạng tổ chức khu biệt lập cho người nghèo I.2.2 TẠI TRUNG QUỐC Kinh nghiệm Trung Quốc cải cách nhà khoản tiết kiệm bắt buộc nguồn thu nhập người dành cho nhà Kinh nghiệm thứ hai Trung Quốc thiết lập quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp vào năm 2001 thức áp dụng toàn Quốc từ 1/3/2004 Chính sách nhà minh bạch phân phối tiền bao cấp cho gia đình có thu nhập thấp với kiểm soát nhà nước Bên cạnh đó, Trung Quốc thực chiến lược bao cấp tiền thuê nhà , chiến lược tỏ linh hoạt tốn so với chiến lược trực tiếp cấp nhà cho thuê với giá thấp cho hộ gia đình có thu nhập thấp, mô hình hợp tác với công ty nhà đất theo hướng hợp tác nhà nước - tư nhân tỏ công cụ đắc lực I.2.3 TẠI PHILIPPINES Để giải vấn đề nhà cho người thu nhập thấp, khởi đầu phải tạo việc làm hướng dẫn cách làm ăn cho họ, sau có phối hợp Nhà nước nhân dân Các Chương trình tổ chức nhà cho người thu nhập thấp Philippines đa dạng với tham gia phối hợp cộng đồng, tổ chức phi phủ quan nhà nước Nhà nước tham gia vào chương trình phát triển nhà bỏ vốn cho quan Chính phủ vay với lãi suất thích hợp Luật pháp Philippines quy định tất tổ chức tư nhân pháp đồng phát triển Footer Page Các ofgiải113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam Header Page of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng phải đóng góp vào quỹ phát triển nhà cho người nghèo khoản trích từ lợi nhuận Các tổ chức phi phủ phải tự triển khai công việc lo nhà cho người nghèo I.2.4 TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA KHÁC 1.2.4.1 Tại Thái Lan GHB thành lập theo đạo luật Ngân hàng Chính phủ vào năm 1953, sở tài đặc biệt với 100% vốn cổ phần Bộ tài nắm với số vốn đăng ký ban đầu 20 triệu bạt GHB cung cấp khoản vốn vay nhà với lãi suất thấp thị trường Ngoài ra, GHB cung cấp khoản vốn vay cho người thu nhập thấp mua nhà ở, góp phần quan trọng nhằm triển khai dự án phát triển nhà cho người thu nhập thấp I.2.4.2 Tại Singapore Xây dựng chương trình Nhà Quốc gia điều hành quan nhà Quốc gia HDB Tài cho chương trình nhà gồm nguồn là: Nguồn vốn ngân sách quốc gia Quỹ dự phòng TW (CPF) Thành lập quỹ CPF: người gửi CPF quyền mua nhà HDB với giá thấp giá thị trường Chính phủ cho người có nhu cầu nhà vay vốn với lãi suất thấp Linh hoạt hình thức mua - thuê nhà I.3 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI VIỆT NAM Theo số liệu thống kê, tổng số diện tích nhà nước ta đạt khoảng 822 triệu m2 với gần 224 triệu m2 nhà đô thị , Thành phố Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh, nhà dân tự xây dựng chiếm khoảng 75% diện tích nhà ở, lại doanh nghiệp xây theo dự án, từ năm 90 trở lại đây, diện tích đầu người khu vực đô thị tăng từ 7,2 m2 lên 9,4m2 Vấn đề nhà cho người thu nhập thấp nhiều địa phương quan tâm, Hà Nội năm 2002 2003 thành phố dành 30% tổng số 650.000m2 nhà doanh nghiệp địa bàn xây dựng để giải nhu cầu tái định cư đối tượng thu nhập thấp địa bàn, năm 2004 thành phố dự kiến bố trí lô đất với diện tích đất 61 hai bên đường Láng Hạ- Thanh Xuân để phát triển quỹ nhà ( khoảng 211.500m2 sàn) dành cho đối tượng thu nhập thấp thuê Thành phố Hồ Chí Minh dành 20% quỹ nhà dự án để phục vụ cho chương trình tái định cư đối tượng thu nhập thấp Nhiều địa phương khác có kế hoạch đẩy mạnh việc phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp cho công nhân lao động khu công nghiệp tập trung, nhà cho sinh viên học sinh trường đại học, cao đẳng trường dạy nghề v.v Trên lý thuyết, khoảng 20% quỹ nhà doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng bán với mức giá ưu tiên cho người tái định cư hộ gia đình có thu nhập thấp Tuy nhiên, vấn đề quan trọng tồn làm để xác định xác thu nhập hộ gia đình Vấn đề đầu tư: Trên hết, nạn đầu nhà đất tràn ngập Việt Nam vấn đề trở nên trầm trọng Giá nhà đất Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh nhảy vọt đến 40% tính riêng năm 2002 Giá đất nằm mức cao giới, chí khu vực trung tâm Hà nội, giá đất đắt ngang với mức giá Tokyo Tuy nhiên, nạn đầu nhà đất đem lại hậu không mong muốn có đến khoảng 1/3 tổng pháp đồng phát triển Footer Page Các ofgiải113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam Header Page of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng quỹ nhà sau xây dựng người đến người ta mua để đầu Thực tế xảy mặt khác, người dân thiếu nhà để cách nghiêm trọng I.3.1 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN QUY HOẠCH-KIẾN TRÚC CỦA NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI MỘT SỐ ĐÔ THỊ ĐIỂN HÌNH I.3.1.1 Về xây dựng nhà theo quy hoạch Chưa có quy hoạch thực cho khu người thu nhập thấp, quĩ đất thành phố có hạn nên việc cải tạo xây dựng lại khu nhà cũ người thu nhập thấp thường gặp khó khăn di dời tái định cư Chưa có nhiều hình thức hỗ trợ ưu tiên dự án xây dựng để người thu nhập thấp thụ hưởng nhà Nhiều dự án nhà cao tầng có số lượng nhà dành cho người thu nhập thấp khoảng 10% - 20% Phần hộ lại với giá bán hành với người có thu nhập thấp mua Như việc qui hoạch khu nhà cho người thu nhập thấp cần phải hỗ trợ từ phía Nhà nước vào công tác xây dựng sở hạ tầng, thiết lập khu đất cho việc phát triển nhà ở, thu xếp khu giải tỏa di dời cho dự án phát triển nhà cho người có thu nhập thấp Qui hoạch đô thị cần tính đến nhu cầu nhà đất dựa theo số lượng, kiểu nhà, tiêu chuẩn vị trí thích hợp cho người dân với khả tài khác I.3.1.2 Về kiến trúc nhà cho người thu nhập thấp Nhà người thu nhập thấp chật hẹp, xuống cấp nghiêm trọng, thiếu tiện ích bản, diện tích công cộng bị lấn chiếm Các nhà dân xây tự phát khu đô thị hóa, hoàn toàn quy hoạch, trở ngại cho việc đầu tư sở hạ tầng Nhà người có thu nhập thấp đô thị chủ yếu có dạng sau: Nhà dân xây tự phát: Nhà bán kiên cố, nhà ổ chuột; Nhà Nhà nước đầu tư: Nhà tập thể 1-2 tầng; nhà 3-5 tầng 1/ Tình trạng nhà Nhà nước đầu tư xây dựng quản lý a/ Loại nhà tập thể 1-2 tầng cấp 4: Đa số loại nhà thuộc sở hữu Nhà nước xây dựng từ năm 60 kỷ trước, Đó dãy nhà tầng có kết cấu tường gạch, xà gồ gỗ thép, mái ngói, tạo thành từ gian nhà rộng 18m2, gian phân cho từ đến gia đình b/ Loại nhà 3-4-5 tầng :Trong năm đầu thập kỷ 80, khu chung cư xây dựng cung cấp nhà cho cán bộ, công nhân, người làm công ăn lương Các mẫu hộ số khu nhà nhiều tầng có loại hộ buồng cho gia đình có nhiều hệ chung Tại số khu nhà khác, gia đình có góc riêng để ngủ, bếp nhà tắm phải dùng chung với vài hộ khác Hiện trạng khu nhà xuống cấp, dân cư khu vực người thu nhập thấp khả đầu tư xây dựng cải tạo lại, tình trạng xuống cấp ngày nhiều dẫn đến ảnh hưởng đến môi trường, cảnh quan đô thị 2/ Tình trạng nhà dân tự đầu tư xây dựng Hầu hết xây dựng mang tính tự phát, không theo trật tự quy hoạch Nguồn gốc đất đa dạng pháp đồng phát triển Footer Page Các ofgiải113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam Header Page of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng I.3.1.3 Tình trạng hạ tầng sở nhà người thu nhập thấp a/ Về cấp nước b.Về hệ thống cống thoát nước: c.Về hệ thống đường giao thông: d.Điều kiện vệ sinh môi trường sinh hoạt công cộng: e.Cấp điện: g.Chiếu sáng công cộng: h.Thu gom rác: i.Trường học: k.Dịch vụ y tế: m.Cây xanh, chỗ vui chơi, nơi sinh hoạt văn hoá: l.Các khó khăn sinh sống liên quan đến chỗ ở: 1.3.1.4.Thực trạng kỹ thuật, công nghệ xây dựng nhà cho người thu nhập thấp đô thị: a.Loại nhà chung cư, hộ tập thể 3-4-5 tầng: Xây hoàn toàn tường gạch chịu lực, sàn gác panel; Hoặc khung bê tông cốt thép chịu lực kết hợp tường xây gạch, sàn gác panel; Khung bê tông chịu lực kết hợp với tường BTCT đúc sẵn, sàn gác panel; Lắp ghép theo kiểu block hộ; Xử lý móng đơn giản b.Nhà riêng biệt thấp tầng (nhà liên kế, nhà có vườn, nhà tạm): Nhà loại chiếm đến 75 % nhà thị trường nay, chủ yếu khung BTCT chịu lực , tường xây gạch, sàn BTCT đổ chỗ I.3.2.HIỆN TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI CÁC ĐÔ THỊ VIỆT NAM I.3.2.1.Các chủ trương sách Nhà nước Một số sách thành công năm qua : Cải thiện nhà hạ tầng sở đô thị cho người nghèo bao gồm cấp nhà miễn phí cho số đối tượng ưu tiên; Các chương trình xoá nhà ổ chuột dọc theo kênh rạch thành phố phía Nam; Phát triển nhà cho người thu nhập thấp (cùng với sách khuyến khích đầu tư , hỗ trợ đất); Các nỗ lực việc cấp giấy phép sử dụng đất công nhận quyền sở hữu nhà, bán lý nhà tập thể; Các nỗ lực Chính quyền địa phương cộng đồng làm cho giá sử dụng dịch vụ công cộng nằm khả người thu nhập thấp I.3.2.2.Các sách địa phương: a.Các sách Hà Nội -Nhà cho người thu nhập thấp nằm chương trình phát triển nhà hàng năm năm thành phố Một phần ngân sách xây dựng hàng năm Hà Nội (gồm vốn trung ương cấp) phục vụ cho công tác tái xây dựng tái định cư nhà ở, có nhà cho người thu nhập thấp b.Các sách thành phố Hồ Chí Minh pháp đồng phát triển Footer Page Các ofgiải113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam Header Page of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng Trongnhững năm từ 1990-1999 thành phố Hồ Chí Minh xây dựng thí điểm 1500 nhà bán trả góp cho gia đình sách gia đình cán công nhân viên chức Đã thực chương trình di dời, tái định cư dân sống ven kênh rạch, cải thiện điều kiện khu nhà lụp xụp nhà cho đối tượng thu nhập thấp Chương trình tái xây dựng nhà thực cụm dân cư với phương thức “Nhà nước nhân dân làm” tự nguyện bỏ phần kinh phí cư dân hỗ trợ Nhà nước Chương trình xây dựng nhà tình nghĩa, tình thương Chính sách kết hợp tham giá tổ chức phi phủ (NGO) vào chương trình nhà cho người thu nhập thấp thành phố c.Các sách địa phương khác: I.3.2.3.Đánh giá chung sách phát triển nhà cho người thu nhập thấp: -Thời gian qua Chính phủ ban hành nhiều sách đất đai có tác dụng lớn chương trình đầu tư hạ tầng phát triển nhà cho người thu nhập thấp giải tương đối tốt lĩnh vực người thu nhập thấp cán công chức Nhà nước -Công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, nhà ở, đất nhiều thiếu sót khiến cho nhiều khu nhà mọc lên không tuân theo quy hoạch, không giấy tờ hợp lệ, việc sang nhượng giấy tay diễn phổ biến -Cơ chế sách cho nhà Chính phủ quan tâm chậm so với nhu cầu thực tế phát triển đô thị Các sách thiếu đồng bộ, thiếu phối hợp ngành ảnh hưởng đến nhịp độ đầu tư phát triển nhà -Từ đầu năm 2002 có chế khuyến khích đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp (Nghị định 71/CP) tạo điều kiện phát triển nhà ở, nhiều mô hình huy động vốn đầu tư tốt chưa thể chế hoá nên khó thực Quỹ đất xã hội hầu hết thành phố có việc cải tạo xây dựng lại khu cũ thường gặp khó khăn di dời tái định cư công tác tổ chức cộng đồng I.3.3.Đặc điểm loại nhà cho người thu nhập thấp xây dựng nước năm gần -Sử dụng vật liệu rẻ tiền, dễ kiếm, nhiều dạng vật liệu khai thác chỗ (như gạch xỉ, tranh, tre ) Kỹ thuật xây dựng đơn giản, không phức tạp Diện tích không lớn Xây dựng theo nhiều giai đoạn, vệ sinh môi trường đảm bảo mức tối thiểu -Nhà cao tầng chủ yếu dành cho người thu nhập cao, người thu nhập thấp thường loại chung cư 4-5 tầng Loại có kết cấu đơn giản hơn, độ bền vững thấp hơn, thang máy Giá thành xây dựng thấp 1/3 nhà cao tầng, chi phí dịch vụ quản lý thấp nhiều I.4 KẾT LUẬN I.4.1.BÀI HỌC VÀ KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP: 1.4.1.1.Về sách quản lý xây dựng: Các sách dựa vào việc tổng hợp nhiều khía cạnh thuộc phạm vi quản lý đô thị, tài đô thị, hành đô thị, quản lý sử dụng đất đai, phát triển sở hạ pháp đồng phát triển Footer Page Các ofgiải113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam Header Page of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng tầng, tạo dựng cấu pháp luật địa phương, tổ chức Nhà nước, tổ chức phi Chính phủ Có phối hợp ban ngành liên quan để đưa giải pháp hợp lý, chương trình cụ thể Có chế tài cụ thể vừa khuyến khích vừa ràng buộc nhà đầu tư có trách nhiệm đóng góp tham gia với Nhà nước giải vấn đề nhà cho người NTNT Có sách cho vay vốn ưu đãi, tạo điều kiện sử dụng đất đai, ưu tiên dự án có đóng góp đáng kể vào việc giải nhà cho người TNT 1.4.1.2.Về quy hoạch kiến trúc Có quy hoạch khu cho người thu nhập thấp với nhiều cấp độ Các giải pháp thiết kế, xây dựng cải tạo nhà cho người thu nhập thấp phải đáp ứng cách tốt nhu cầu người sử dụng hoạt động kinh doanh sinh lợi cách hiệu Xây dựng giải pháp, liệu thiết kế kiến trúc mặt nhà phong phú 1.4.1.3 Bài học tài Có sách mang tính định hướng giúp phủ trực tiếp cung cấp nhà có trợ giá cho hộ thu nhập thấp Kinh nghiệm nước cho thấy quỹ nhà thường “thất thoát” sang đối tượng có thu nhập cao có tình trạng phần lớn vốn vay không sử dụng mục đích Số vốn vay lãi thấp dẫn đến lệch lạc thị trường vốn nước ngăn cản nguồn vốn tư nhân thông qua chấp nhà Khả toán nhà trở thành vấn đề lớn không giải Chính phủ giới hạn vai trò việc tạo sách hỗ trợ thành phần tư nhân bỏ vốn xây dựng nhà I.4.2 CÁC VẤN ĐỀ TỒN TẠI CỦA NHÀ Ở NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI CÁC ĐÔ THỊ VIỆT NAM I.4.2.1.Về quy hoạch, kiến trúc Công tác quy hoạch, quy hoạch chi tiết khu nhà ở, điểm dân cư, khu đô thị chưa quan tâm Trong công tác quy hoạch chưa có tham gia ý kiến cộng đồng chủ đầu tư Hiện tình trạng xây dựng tách biệt rõ tầng lớp dân cư mà bố trí xen cài khu vực đô thị Diện tích không gian chật chội, nên cần thiết phải mở rộng Người thu nhập thấp cần có chỗ hợp thức hoá quyền sử dụng đất ở, sở hữu thuê thức chỗ tại, có họ an tâm việc tìm nguồn tài tự cải tạo nâng cấp chỗ Trong khu nhà tập thể: phận phục vụ tình trạng thiết kế sử dụng chung cho nhiều phòng Trong nhà gia đình thấp tầng thiết kế lô đất có diện tích nhỏ 50m2 Các giải pháp cải tạo nâng cấp khu cũ chưa có điều tra phân loại, đánh giá chất lượng cho công trình cụ thể để có sách cải tạo sửa chữa đồng Trong chung cư cũ ( chủ yếu phục vụ đối tượng thu nhập thấp) hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở, hệ thống đường xá, cống rãnh thoát nước mưa, nước bẩn, xanh, sân chơi cho trẻ em bị xuống cấp Tình trạng cơi nới, xây dựng tuỳ tiện phát triển tràn lan Cải tạo không gian bên hộ tuỳ tiện, ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực công trình Tình trạng cải tạo hộ cũ nhằm thay đổi cấu trúc hộ để hợp lý hoá chức sử dụng đại hoá tiện nghi trang thiết bị dẫn đến tình trạng khu cũ xuống cấp sở hạ tầng kỹ thuật lẫn chất lượng môi trường sống pháp đồng phát triển Footer Page Các ofgiải113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam Header Page of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng 1.4.1.2.Về sách: Nguồn tài chính: Nguồn tài sử dụng để xây dựng nhà cho người thu nhập thấp gồm nhiều nguồn: + Các nguồn đầu tư từ ngân sách nhà nước: Đầu tư từ ngân sách nhà nước bao gồm loại tiền bán nhà, tiền cho thuê nhà, tiền dự án trung ương địa phương, tiền phát hành trái phiếu, tín phiếu nhà ở, tiền trích từ dự án phát triển nhà dùng để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, liền với dự án phát triển nhà ở, đầu tư cho việc tu, sửa chữa, chống xuống cấp v v quỹ nhà Nhà nước quản lý + Các nguồn đầu tư từ doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, thành phần kinh tế khác, tổ chức nước v.v để kinh doanh nhà bán cho thuê + Các nguồn tài cá nhân có nhu cầu nhà Cả nguồn tài cần quan tâm phải có phương thức huy động cho phù hợp Giá bán nhà Hiện chưa có sách quy định giá bán nhà cho người thu nhập thấp người nghèo, định giá cao so với người thu nhập thấp, chưa có sách hỗ trợ người có thu nhập thấp việc xây dựng nhà cho họ cho vay không lãi Đất + Chưa có kế hoạch sử dụng đất dài hạn Giải việc giao đất, cấp đất, cho thuê đất cho đối tượng có yêu cầu sử dụng đất thủ tục cấp đất chậm + Hiện có sách giao đất, cho thuê đất với đối tượng sử dụng đất Phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà (ưu tiên phương thức lấy đô thị nuôi đô thị) I.4.2 NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU ĐỂ PHÁT TRIỂN ĐỒNG BỘ NHÀ Ở NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI CÁC ĐÔ THỊ VIỆT NAM I.4.2.1 Về Quy hoạch – Xây dựng Các vấn đề quy hoạch sở hạ tầng cho khu người thu nhập thấp bao gồm quy hoạch xây dựng lẫn quy hoạch nâng phân cấp cải tạo môi trường sống khu người thu nhập thấp Quy hoạch di dân giải pháp mặt kết hợp với vấn đề giải việc làm cho người phải di dời Xây dựng Các loại nhà cho người thu nhập thấp bao gồm đối tượng di dân giải pháp mặt bằng: loại nhà tầng ( thang máy ) nhà cao tầng để bán cho thuê Nghiên cứu mẫu nhà cho người thu nhập thấp với nhiều hình thức đa đa dạng để áp dụng cho nhiều khu nhà khác cho nhiều đối tượng khác pháp đồng phát triển Footer Page Các ofgiải113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam Header Page 10 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng Nghiên cứu sử dụng công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng vừa đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, vừa phù hợp với nhà cho người thu nhập thấp Nghiên cứu mô hình nhà mô hình quản lý nhà cho người thu nhập thấp I.4.2.2 Về sách Xây dựng nhà phù hợp cho người có thu nhập thấp với mục đích phải đạt : + Người thu nhập thấp mua nhà + Nhà đảm bảo tính chất nhu cầu đồng thời đảm bảo yêu cầu thẩm mỹ bền vững Xây dựng Nhà cao tầng khu đô thị cho đối tượng thuê nhà người có thu nhập thấp với mục đích phải đạt được: + Người có thu nhập thấp thuê nhà với mức giá hợp lý + Nhà đạt tiêu chuẩn hành Nhà nước Chính sách đất ở, bao gồm sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý tài chính, đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận đất đai nhằm thúc đẩy đầu tư vào nhà cho người thu nhập thấp chủ đầu tư Nhà nước Tư nhân Nhà nước có sách hỗ trợ đầu tư nhà cho người thu nhập thấp việc xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, sở hạ tầng xã hội khu dân cư, khu đô thị Có hình thức huy động chủ sở hữu lao động kết hợp với tổ chức công đoàn tham gia dự án đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Có Chính sách khuyến khích tiến đến bắt buộc nhà đầu tư Xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp Cải tiến, xây dựng sách tài chính, pháp lý xây dựng nhà cho thuê cho thuê nhà Có sách tạo nguồn vốn phát triển nhà pháp đồng phát triển Footer Page Các 10 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 10 Header Page 22 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng Trong quy hoạch định hướng dài hạn nghiên cứu tổ chức khu đất dành riêng cho người nghèo đô thị khu đất có người nghèo đô thị đan xen với tầng lớp khác III.3.1.2 Về xác định đối tượng loại nhà người thu nhập thấp vị trí khu đất - Đối với khu đất tập trung có giá trị sử dụng đất cao nên dành cho xây dựng khu tập thể cao tầng với hộ độc lập để bán theo phương thức trả góp cho người TNT thuê với tiêu chuẩn 6m2/người trở lên Đối với khu đất nhỏ manh mún nơi có giá trị sử dụng đất thấp giao đất tự làm nhà cho người thu nhập thấp với giá thành hạ III.3.1.3 Giải pháp quy hoạch chi tiết: Vị trí khu nên quy hoạch gần điểm đỗ phương tiện giao thông công cộng, gần khu vực làm việc có điểm dịch vụ thương nghiệp bình dân, hàng hoá không đòi hỏi cao cấp phù hợp khả tài họ Khu đất dự kiến quy hoạch xây dựng nơi cho người thu nhập thấp có giải pháp kiến trúc giải pháp kỹ thuật hạ tầng thống phù hợp với điều kiện cụ thể địa phương vùng lãnh thổ Hạn chế hình thức giao đất không cấp đất đưa vào dự án nhà thu nhập thấp cho quan, đơn vị riêng lẻ Lập dự án phát triển khu người thu nhập thấp đô thị đạo chung Hội đồng nhà Vị trí khu đất dành để làm nhà cho người thu nhập thấp phải bố trí bên mặt phố chính, khu ven đô Đối với quy hoạch khu chung cư cao tầng: Nên bố trí nhiều loại hộ có diện tích tiêu chuẩn khác với giá thành hạ Hình thành khu dù đa số người thu nhập thấp cần phải đảm bảo tính đồng công trình công cộng phục vụ cho cộng đồng dân cư III.3.2 CÁC GIẢI PHÁP VỀ THIẾT KẾ KIẾN TRÚC II.3.2.1 Tiêu chuẩn cho nhà người thu nhập thấp Diện tích phòng cho hộ gia đình người thu nhập thấp khoảng 18- 28m2 với tổng diện tích sàn từ 30-40m2 Nhà họ từ 1-2 không gian ở, đa phần không gian Bảng phân loại nhu cầu theo cỡ hộ mức thu nhập Cỡ hộ/người i Nhỏ 1TB Cao 48 Mức thu nhập Cao Khá Tr bình Cao Khá TB Tiêu chuẩn theo thu nhập hộ Tiện nghi D tích m2 Số phòng Loại hộ Cao cấp Thoải mái Đầy đủ Cao cấp Thoải mái Đầy đủ 2 3 A pháp đồng phát triển Footer Page Các 22 giải of 113 35-40 25-30 20-25 70-80 60-70 50-60 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam B A1 A2 A3 B1 B2 B3 22 Header Page 23 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng Tiêu chuẩn diện tích không gian chức hộ: Loại không gian chức Căn hộ A (m2) A1 A2 Căn hộ B (m2) A3 B1 B2 Căn hộ C (m2) B3 C1 C2 C3 Tiền phòng - - - 1.8-2.0 1.8-2.0 1.5-1.8 3.0-3.6 3.0-3.6 3.0-3.6 P.Sinh hoạt 12-13 1011 8-10 14-15 12-13 12-13 20-22 18-20 15-18 phòng ngủ 11-12 9-10 8-9 12-13 10-11 10-11 12-13 10-11 10-11 phòng ngủ - - - 9-10 9-10 9-10 9-10 9-10 9-10 Phòng ngủ - - - - - - 9-10 9-10 - Buồng VS1 - - - 1.8-2.4 1.5-1.8 1.5-1.8 1.8-2.4 1.8-2.4 1.5-1.8 Buồng VS2 - - - 1.5-1.8 - - 1.5-1.8 1.5-1.8 - Buồng VS3 - - - - - - 1.5-1.8 - - Chỗ LV, học tập - - - - - - 1.5-1.8 - - Bếp 8-9 3.04.0 2.03.0 5- 11-12 9-10 5-6 11-12 9-10 Phòng ăn - - - 9-10 - - 12-13 - - Vệ sinh chung 2.4-3.6 1.82.4 1.51.8 1.8-2.4 1.8-2.4 1.8-2.4 1.8-2.4 3.0-3.6 2.4-3.0 Chỗ giặt+phơi - - - 1.5-1.8 1.5-1.8 1.5-1.8 3.0-3.6 3.0-3.6 2.4-3.0 Kho chứa đồ - - - 1.5-1.8 1.5-1.8 1.5-1.8 3.0-3.6 3.0-3.6 2.4-3.0 Ban công, lôgia 2.4-3.6 1.82.4 1.51.8 4-5 3-4 3-4 8-9 8-9 6-7 III.3.2.2.Giải pháp cải tạo nâng cấp nhà cho người thu nhập thấp Giải pháp cải tạo nâng cấp nhà chủ yếu nhằm đảm bảo độ an toàn cho người ở, đảm bảo tiện nghi tối thiểu giữ nguyên diện tích nhà có, cải thiện điều kiện giảm chi phí đến mức tối thiểu cho người Mặt khác mặt hạ tầng kỹ thuật đến chân công trình nên thực theo phương thức Nhà nước nhân dân làm, Nhà nước đầu tư chính, nhân dân đóng góp sức lao động nhằm giảm gánh nặng kinh tế cho người dân III.3.2.3.Giải pháp xây dựng khu chung cư, nhà chung cư bán trả góp: Đối với người thu nhập thấp việc sở hữu nhà khó hỗ trợ Nhà nước, người mua nhà trả tiền thành giai đoạn khác nhau: Giai đoạn trả từ 50-70% giá trị nhà, giai đoạn trả 30%, Còn lại trả theo năm thời hạn không 20 năm Hiện Hà Nội quy định giá thành xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp không triệu đồng/m2 Dựa số liệu phân tích thích hợp loại chung cư xây dựng bán trả góp nhà chung cư cao 4-5 tầng 1/ Giải pháp tổ chức mặt đơn nguyên Dân cư sống khu chung cư 4-5 tầng phần lớn mức thu nhập thấp có đặc điểm sinh hoạt lối sống tương đối nhất: Các nhu cầu tiện nghi sinh hoạt, khả kinh tế mức trung bình v.v Do giải pháp tổ hợp mặt đơn nguyên cho chung cư 4-5 tầng chủ yếu là: tiết kiệm diện tích mặt tối đa để tập trung cho phòng bếp, khu vệ sinh Đưa pháp đồng phát triển Footer Page Các 23 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 23 Header Page 24 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng xanh vào chung cư hộ tận dụng tối đa điều kiện khí hậu tự nhiên để thông thoáng tự nhiên cho hộ Giải pháp mặt hộ phát triển hộ theo hướng tăng chất lượng phù hợp cấu gia đình Mối liên hệ không gian chức hộ với đơn nguyên: Xác định rõ chức phòng khác hộ vị trí chúng mặt theo yêu cầu: thông thoáng, chiếu sáng, yêu cầu sinh hoạt, bảo đảm liên hệ thuận tiện tiết kiệm diện tích giao thông phù hợp với sinh hoạt đối tượng người thu nhập thấp Tổ hợp mặt đứng Đặc điểm kiến trúc nhà chung cư 4-5 tầng tầng tiêu chuẩn chúng giống nhau, đơn nguyên giống lặp lặp lại nhà chung cư ở, tạo nên tổ hợp ngang, tổ hợp đứng, tổ hợp kết hợp Giải pháp kinh doanh quản lý Phương thức bán: Bán trả dần, lần trả từ 50-70% giá thành xây dựng, lần chủ đầu tư xác định với nguyên tắc thu hồi đủ vốn đầu tư năm đầu thời gian trả dần không 10 năm Xây dựng chế khuyến khích, giảm giá, tạo điều kiện cho đối tượng mua nhà trả đủ từ lần đầu trả dần trước thời hạn quy định Hình thức quản lý thực phương thức thu hồi vốn: Chủ đầu tư chịu trách nhiệm quản lý, tu nhà suốt trình bán trả góp thực quy định hành Nhà nước quản lý đầu tư xây dựng, quy định UBND thành phố việc mua bán nhà dự án này; chịu trách nhiệm hoàn trả góp hộ gia đình theo quy định Quy định xác định giá bán hộ chung cư cao tầng: Giá bán hộ cho đối tượng đảm bảo bù đắp chi phí đầu tư xây dựng nhà, không tính tiền sử dụng đất chi phí xây dung sở hạ tầng kỹ thuật nhà.Giá bán tính theo đơn vị đồng mét vuông sàn hộ -Mét vuông sàn hộ diện tích cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, gồm: Diện tích sàn sử dụng+ diện tích tường sử dụng chung (tính từ tim tường)+diện tích sử dụng tường riêng+ diện tích ban công, lôgia) III.3.2.4 Giải pháp xây dựng nhà chung cư cao tầng cho thuê Các giải pháp chung Trong nhà cao tầng bố trí nhiều loại hộ với mức độ tiêu chuẩn, tiện nghi khác để đáp ứng nhu cầu khác phù hợp với đối tượng Đan xen người thu nhập thấp người có thu nhập trung bình cao Tổ chức không gian hộ nhà cao tầng theo giaỉ pháp “mở” “linh hoạt”, để thay đổi cấu gia đình, người dân biến đổi không gian cho phù hợp với hoàn cảnh Lựa chọn địa điểm xây dựng lập quy hoạch tổng mặt bằng: pháp đồng phát triển Footer Page Các 24 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 24 Header Page 25 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng Mật độ xây dựng: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam có quy định mật độ xây dựng nhà cao tầng dao động từ 20-30% nhà cao tầng Tuy nhiên, với khu vực xây dựng nhà cao tầng cho người thu nhập thấp xây chen khu đô thị cho phép 40 60% Hệ số sử dụng đất: Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam tối đa Khoảng lùi: Nhà cao tầng có sử dụng tầng cho mục đích công cộng, khoảng lùi tối thiểu 3m Xác định chiều cao thích hợp cho nhà cao tầng: Nhà cao từ tầng đến 11 tầng phù hợp cho đối tượng thuê nhà người thu nhập thấp + Tính toán số hộ hợp lý tầng đơn nguyên: Kinh nghiệm số nước khu vực cho thấy ngưỡng trung bình xác định từ 45-60 hộ/thang máy (tương ứng với khoảng 4-5 hộ /tầng) + Cơ cấu tỷ lệ loại hộ nhà cao tầng: Vì để phù hợp với đối tượng sử dụng, loại hộ nhà cao tầng phân sau : loại nhỏ (1-2 người), trung bình (3- 4người) lớn (5-6 người) Tỷ lệ loại hộ: Nhỏ- Trung bình- Lớn 1: 2: Giải pháp tổ chức mặt a/ Tổ hợp mặt dạng đơn nguyên: Đơn nguyên nhà chung cư cao tầng tập hợp nhiều loại hộ gia đình với cỡ: Lớn-trung bình-nhỏ Căn vào tỷ lệ cỡ hộ gia đình Trong nhu cầu số phòng cỡ hộ gia đình là: Lớn 4-5phòng, trung bình 3-4 phòng, nhỏ 1-2 phòng b/ Các dạng tổ hợp mặt đơn nguyên: Đơn nguyên có nhiều hình dạng khác nhau, dạng có phương thức tổ hợp mặt khác tuỳ theo tương quan vị trí thang máy, thang bộ, hành lang, khu bếp vệ sinh mặt bằng.Dưới đưa giải pháp đơn nguyên c/.Các giải pháp không gian kiến trúc hộ nhà cao tầng Với cách nghĩ người Việt Nam “An cư lạc nghiệp” nhà hay hộ người thu nhập thấp không gian kiến trúc vô quan trọng sống họ Các không gian phải đảm bảo yêu cầu tiện nghi sử dụng: độc lập, khép kín, có khả chuyển đổi linh hoạt phải phù hợp với điều kiện kinh tế họ Các giải pháp tổ hợp kiến trúc mặt đứng nhà cao tầng: Các giải pháp chi tiết kiến trúc trang trí mặt đứng: Giải pháp tổ hợp hành lang bên Giải pháp tổ hợp ban công lô gia Giải pháp tạo nhiều vùng khác nhau, đa dạng mặt đứng: III.3.3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ MẪU NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP III.3.7.1 Các phương án quy hoạch Các phương án quy hoạch đề xuất hình thức sau: pháp đồng phát triển Footer Page Các 25 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 25 Header Page 26 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng Khu hỗn hợp cho nhiều đối tượng Khu tách riêng cho đối tượng III.3.5.2 Các phương án kiến trúc Các mẫu thiết kế có diện tích 28 m2- 40 m2 Mặt dạng hộ loại thường có dạng chữ nhật, không gian tận dung triệt để Các không gian nên có mối liên hệ đan xen để tận dụng tối đa diện tích (ví dụ : phòng ăn sinh hoạt chung nằm không gian, phòng khách kê thêm giường ngủ đơn nhỏ cho Đây loại hộ nhỏ, có 01 phòng ngủ, áp dụng cho gia đình người cho thuê cho đối tượng sinh viên, công nhân khu công nghiệp, hộ độc thân thuê Các mẫu hộ loại A: 45 - 55 m2 Mặt dạng hộ loại thường có dạng chữ nhật, không gian tận dung triệt để Các không gian nên có mối liên hệ đan xen để tận dụng tối đa diện tích (ví dụ : phòng ăn bếp gộp chung, phòng khách kê thêm giường ngủ đơn nhỏ cho Đây loại hộ nhỏ, có 01 phòng ngủ, áp dung cho gia đình người (không người) Các mẫu hộ loại B: 60 - 80 m2 Mặt dạng hộ loại thường có dạng chữ nhật, không gian tận dung triệt để Các không gian nên có mối liên hệ đan xen để tận dụng tối đa diện tích (ví dụ : phòng ăn bếp gộp chung, phòng khách kê thêm giường ngủ đơn nhỏ cho cái) Đây loại hộ trung bình, 02 phòng ngủ, thích hợp cho gia đình - người Các mẫu hộ loại C: 100 - 120 m2 Mặt dạng hộ loại đa dạng : dạng mặt tầng; dạng mặt dạng tầng Đây loại hộ lớn, có 03 phòng ngủ, thích hợp cho gia đình 6-7 người Các mẫu đơn nguyên : Các loại hộ diện tích hộ (m2) đơn nguyên Loại Diện người Số hộ Phòng Phòng Bếp, p.ăn, tiền Số hộ tích sàn khách ngủ phòng, VS, ban hộ tầng công B2 65,9 19,5 13+15 15 4-6 B3 47,5 19,5 13 13 3-4 A1 39,0 14,0 12 13 2-3 A2 30,5 19,5 11 1-2 III.4.CÁC GIẢI PHÁP KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ, VẬT LIỆU, HẠ TẦNG III.4.1.CÁC GIẢI PHÁP KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ XÂY DỰNG III.4.1.1 Giải pháp công nghệ xây dựng khu chung cư cải tạo: Các giải pháp công nghệ kỹ thuật nhằm cho công việc cải tạo giữ bền tuổi thọ cho công trình có nâng cấp sử dụng pháp đồng phát triển Footer Page Các 26 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 26 Header Page 27 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng III.4.1.2.Giải pháp cho khu chung cư thấp tầng Các giải pháp kỹ thuật công nghệ xây lắp vật liệu xây dựng theo hướng thủ công kết hợp giới, kết cấu khung chèn gạch phù hợp tương lai gần Về lâu dài nên theo hướng công nghiệp hoá xây dựng để hạ giá thành sản phẩm tăng nhanh quỹ nhà đáp ứng nhu cầu ngày cao xã hội III.4.1.3.Giải pháp xây dựng khu chung cư cao tầng Các giải pháp kỹ thuật phải đáp ứng yêu cầu tiêu chuẩn kỹ thuật bắt buộc nhà ở, đảm bảo giá thành thấp hợp lý người thu nhập thấp Kết cấu: Sử dụng hệ kết cấu đơn giản, tiết kiệm, phù hợp với điều kiện khí hậu Việt nam Bê tông dự ứng lực có ưu điểm: cường độ cao, chịu lực tốt, trọng lượng cấu kiện nhỏ, gọn nhẹ vận chuyển lắp dựng tay nên phù hợp cho việc xây dựng đặc biệt cho nhà cho người thu nhập thấp, thi công nhanh chóng gọn nhẹ, giá thành hạ, phù hợp với điều kiện kinh tế Việt Nam Hệ thống lắp ghép nhà cao tầng theo công nghệ IMS cải tiến CuBa có kích thước cột 30X30 ( Cho chung cư cao đến 17 tầng), vách cứng dày 10cm, sàn 20cm, với bê tông ứng suất sau nên ứng dụng Việt Nam Ngoài ra, nghiên cứu thiết kế cho nhà người thu nhập thấp , hệ thống nhà kết cấu thép nghiên cứu triển khai dự án nhà Tổng Công ty Xây dựng Hà nội Công nghệ trượt lõi cứng,cột dầm sàn đổ chỗ giải pháp đem lại hiệu kinh tế cao -Kết cấu móng nhà: -Kết cấu thân nhà: III.4.2 VẬT LIỆU XÂY DỰNG III.4.2.1 Giải pháp cho loại nhà cải tạo nhà thấp tầng Lựa chọn giải pháp sử dụng vật liệu hoàn thiện cho nhà người thu nhập thấp vấn đề mấu chốt để giảm giá thành xây dựng, đảm bảo tiêu chuẩn kinh tế, độ bền, thẩm mỹ kiến trúc thuận tiện sử dụng III.4.2.2 Vật liệu sử dụng nhà cao tầng cho thuê Vật liệu sử dụng cho công tác hoàn thiện xây dựng nhà cao tầng phải vật liệu có độ bền cao, chất lượng mỹ thuật mức trung bình không bị lạc hậu trình sử dụng nhà Có thể lựa chọn phương án hoàn thiện dần theo khả kinh tế hộ: Trong thiết kế có sẵn vị trí để lắp đặt, hoàn thiện dần trang bị nội thất có điều kiện kinh phí mà không ảnh hưởng tới sử dụng III.4.3 GIẢI PHÁP HỆ THỐNG KỸ THUẬT TRONG NHÀ Bao gồm hệ thống: cấp điện, cấp thoát nước, điều hoà không khí, thông gió, phòng cháy chữa cháy, điện thoại, cápTV, thang máy, ống thu rác, khí gas v.v.cần áp dụng theo tiêu chuẩn quy phạm thiết kế bắt buộc cho hệ thống nhà III.4.4 CÁC GIẢI PHÁP VỀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT pháp đồng phát triển Footer Page Các 27 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 27 Header Page 28 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng III.4.4.1 Giải pháp giao thông Đầu tư sở kỹ thuật hạ tầng cho khu nhà người thu nhập thấp phải ưu tiên trước hết cho việc mở đường giao thông nội khu nhà III.4.4.2 Giải pháp cấp thoát nước, cấp điện, thu gom rác 1/ Thoát nước, thu gom rác 2/ Cấp nước, cấp điện: III.5 KẾT LUẬN CHƯƠNG III Xây dựng nhà cho người thu nhập thấp với giải pháp đồng việc làm có ý nghĩa quan trọng trị, xã hội, kinh tế, văn hoá, đòi hỏi quan tâm nhà quản lý, nhà xây dựng người dân Nhà cho người thu nhập thấp cần có chế sách hợp lý, quy hoạch thiết kế tối ưu, áp dụng khoa học công nghệ để giảm giá thành không làm giảm chất lượng công trình Chương đề xuất số giải pháp Chính sách, thiết kế quy hoạch kiến trúc, kỹ thuật công nghệ nhằm phát triển nhà cho người thu nhập thấp *Về sách: Các sách đất đai, sách đầu tư, sách tài nhằm tạo điều kiện, giúp đỡ để người thu nhập thấp có nhà - Người thu nhập thấp phép vay vốn từ quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà địa phương để cải thiện chỗ ở, tỷ lệ lãi suất ưu đãi thấp lãi suất vay ngân hàng thương mại Người vay phải bảo đảm khả trả nợ (cho đến kết thúc thời hạn trả góp) Sau toán xong tiền mua nhà (đối với trường hợp mua nhà trả góp) xây xong nhà trả hết khoản vay (đối với trường hợp vay tiền để tự làm nhà) nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho đối tượng nói - Người thu nhập thấp mua nhà theo phương thức trả góp, theo quy chế Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, trường hợp nhà chung cư cao tầng người mua nhà nhà nước miễn giảm tiền sử dụng ddất- Người thu nhập thấp giải thuê nhà với mức giá phù hợp, nhiên người thuê nhà phải đảm bảo cam kết nhu cầu tiếp tục thuê hộ ở, phải trả lại cho chủ sở hữu hợp pháp nhà để tránh tình trạng chuyển nhượng hợp đồng chủ sở hữu - Đối với dự án nhà phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, chủ đầu tư nhà nước giao đất chưa thu tiền sử dụng đất để chủ đầu tư tập trung vốn thực việc đền bù, giải phóng mặt xây dựng sở hạ tầng Sau xây dựng xong nhà đưa vào sử dụng (bán, cho thuê) nhà nước thực việc thu tiền sử dụng đất *Về quy hoạch, kiến trúc: Nhà cho người thu nhập thấp phân làm loại: - Cải tạo nâng cấp khu chung cư cũ: Đối với nhà chung cư cải tạo diện tích thấp nên cơi nới làm tăng thêm diện tích, cải tạo khu phụ pháp đồng phát triển Footer Page Các 28 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 28 Header Page 29 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng vệ sinh, bếp, cải tạo bên hộ, cải tạo ban công lôgia, cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật -Xây dựng khu chung bán trả góp: Đối với chung cư xây dựng để bán trả góp giá xây dựng mức thấp, khả toán chậm nên xây dựng mức trung bình cao từ 4-5 tầng -Xây dựng khu chung cư cho thuê: Với loại nhà xây dựng cho thuê xây dựng theo dự án kết hợp, đan xen hộ có thu nhập khá, trung bình thu nhập thấp Do xây dựng thành khu chung cư cao tầng có sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội tương đối phù hợp *Về kỹ thuật công nghệ -Nhà cải tạo: Các giải pháp công nghệ kỹ thuật nhằm cho công việc cải tạo giữ bền tuổi thọ cho công trình có nâng cấp sử dụng Dù công trình cải tạo, sửa chữa quy mô nhỏ, phải tuân theo qui định chung xây dựng thành phố mà điều lệ quản lý xây dựng đề cập đến Phải tuân theo quy định đảm bảo an toàn đô thị, vệ sinh môi trường đô thị, an toàn xã hội -Nhà chung cư 4-5 tầng: Đối với nhà chung cư 4-5 tầng loại nhà thấp tầng, kết cấu đơn giản, bê tông cốt thép lớn lắp ghép xây gạch Dạng nhà hoàn toàn thi công máy kết hợp máy với thủ công -Nhà chung cư cao tầng: Đối với loại chung cư cao tầng tuỳ theo quy mô nhà diện tích, chiều cao, hình dạng mặt kích thước lưới cột, hình dạng kiến trúc, yêu cầu cấp chịu động đất…lựa chọn giải pháp kết cấu chịu lực đây: -Kết cấu khung sàn bê tông cốt thép mác cao đổ toàn khối Kết cấu hỗ hợp khung bê tông cốt thép thép Dạng kết cấu khung sàn bê tông cốt thép mác cao đổ toàn khối phù hợp với địa chất giá thành hợp lý Ngoài đặc điểm chịu lực khung, nên thay đổi linh hoạt không gian bên nhà Xây dựng nhà cho người thu nhập thấp với giải pháp đồng việc làm có ý nghĩa quan trọng trị, xã hội, kinh tế, văn hoá, đòi hỏi quan tâm nhà quản lý, nhà xây dựng người dân Nhà cho người thu nhập thấp cần có chế sách hợp lý, quy hoạch thiết kế tối ưu , áp dụng khoa học công nghệ để giảm giá thành không làm giảm chất lượng công trình, áp dụng loại vật liệu để giảm trọng lượng công trình , tăng tuổi thọ tránh phải bảo dưỡng thường xuyên Quỹ phát triển nhà cho người thu nhập thấp hình thành với hỗ trợ Nhà nước, vay vốn với lãi xuất thấp để xây dựng nhà Các nguồn vốn khác trích từ lương cán công nhân viên, đóng góp xã hội, tổ chức Quốc tế, nhà doanh nghiệp, chủ đầu tư, có ưu đãi chế sách đặc biệt phải quy hoạch thiết kế phù hợp, đồng với sở hạ tầng kỹ thuật pháp đồng phát triển Footer Page Các 29 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 29 Header Page 30 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng CHƯƠNG IV KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ IV.1 KẾT LUẬN Sự chuyển đổi từ kinh tế tập trung bao cấp có quản lý Nhà nước sang kinh tế thị trường từ năm 1986, có tác động lớn đến toàn đất nước người dân, tạo đà cho đô thị phát triển nhanh chóng, tốc độ đô thị hoá gia tăng, nhiên chế phân hoá giàu nghèo đô thị trở nên rõ rệt Những người thu nhập thấp phải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở khu tồi tàn, chật chội hệ thống hạ tầng tải họ khả kinh tế để tự cải thiện chỗ Do đề tài sâu nghiên cứu tìm giải pháp quy hoạch, thiết kế sách xây dựng khu ở, nhà cho người thu nhập thấp nhằm đảm bảo nhu cầu dân cư tạo nên môi trường kiến trúc cảnh quan hợp lý đồng Đối tượng nghiên cứu đề tài : Người hưởng lương từ ngân sách có thu nhập thấp, học sinh, sinh viên, người vãng lai, đối tượng di dân, giải phóng mặt bằng, gia đình sách, có công Người thu nhập thấp xác định có mức thu nhập từ 300.000 - 500.000 đ/người/tháng chưa cóa nhà nhà chật hẹp diện tích bình quân 6m 2/ người + Theo báo cáo Tổng cục thống kê1, dự kiến dân số Việt Nam tăng thêm 23 triệu dân từ năm 1999 đến năm 2024, đến năm 2024 có 100 triệu dân Vào năm 1999 có 77% dân số sống vùng nông thôn có 23% dân số sống Thành phố Dự tính đến năm 2020 có 45% dân số sống thành thị ( tức tăng gấp hai vòng hai thập kỷ) Như Việt Nam phải đối phó với nhu cầu xây dựng hàng loạt nhà phần lớn dành cho người thu nhập thấp Theo kết nghiên cứu cho thấy, nhu cầu xây dựng nhà cho người thu nhập thấp đô thị lớn1, phải nâng cấp thay nhà cho người có thu nhập thấp ước tính khoảng 65 triệu m2 với tổng chi phí khoảng 59 tỷ tỷ( 3.900 triệu USD) Nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp 5,6 triệu m2 với chi phí khoảng 11,2 tỷ tỷ đồng ( 750 triệu USD) giai đoạn từ 2000 đến 2010 tăng 6,5 triệu m2 với chi phí 13 tỷ tỷ ( 900 USD) giai đoạn từ 2010 đến 2020 Chi phí nhà cho người thu nhập thấp giai đoạn 2000-2010 cần vốn đầu tư khoảng 2% GDP, khoảng đầu tư lớn gấp 6,66 -10 lần đầu tư Nhà nước giai đoạn 1996-2000 Chi phí nhà cho người thu nhập thấp giai đoạn 2010-2020 cần vốn đầu tư khoảng 32% GDP, khoảng đầu tư lớn gấp 10 - 15 lần đầu tư Nhà Nước năm 2000 Hiện nay, Nhà nước có sách để đầu tư xây dựng nhà với hình thức trợ giá trục tiếp cho người thu nhập thấp, nhiên nguồn huy động Chính phủ chiếm khoảng 10% vốn đóng góp có xu ngày giảm Hiện số nhà nâng cấp xây chủ yếu người dân thực chiếm 75 % Từ năm 1996 đến năm 2000, Nhà nước đầu tư 0,2 - 0,3 % tổng sản lượng Quốc nội ( GDP) danh nghĩa Quốc gia vào việc cung cấp nhà cho người thu nhập thấp, qua đáp ứng khoảng 15 - 20% nhu cầu + Trên lý thuyết, khoảng 20% quỹ nhà doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bán với mức giá ưu tiên cho người tái định cư hộ gia đình có 1.Phân tích sâu kết kiểm kê dân số nhà năm 1999 1.Tài liệuhội thảo " Nhà có chi phí thấp Thành phố Hồ Chí Minh"10/2003 pháp đồng phát triển Footer Page Các 30 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 30 Header Page 31 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng thu nhập thấp thấp, thực tế Nhà nước chưa tính đến khả tài người này, nên họ có điều kiện để mua nhà hay không Tuy nhiên, vấn đề quan trọng tồn làm để xác định xác thu nhập hộ gia đình, Việt Nam, nhiều người công việc làm thêm 2-3 công việc phụ để kiếm thêm thu nhập Hiện quan Việt Nam có khả giám sát thu nhập người dân, đó, khó bán nhà với giá ưu tiên cách công + Vốn xây dựng nhà người thu nhập thấp thị trường Việt Nam gồm nhóm: Chính thức, bán thức phi thức Nguồn vốn không thức xây dựng nhà người thu nhập thấp chiếm khoảng 75 - 80% số tiền đầu tư nhà bạn bè, người thân cho vay mượn có lãi xuất lãi xuất Tài trợ nhà thông qua thị trường thức thường giao dịch ngân hàng thương mại chuyên cho vay nhà , nguồn thường chiếm khoảng 10% thị trường tài trợ nhà gia tăng Ngân hàng Nhà nước ngân hàng phát triển châu đánh giá" Việc đáp ứng yêu cầu tài trợ tín dụng nhà cho người thu nhập thấp nằm khả tài trợ Nhà nước hỗ trợ cho vay tín dụng nhà quỹ tín dụng nhà Quỹ hỗ trợ phát triển thức ODA" Các nguồn vốn khác coi nguồn vốn bán thức + Phát triển nhà cho người thu nhập thấp đô thị Việt Nam có nhiều yếu tố xã hội tác động đến, bối cảnh kinh tế chuyển đổi sang chế thị trường nước ta bước vào thời kỳ công nghiệp hoá đại hoá Các yếu tố bao gồm biến đổi cấu xã hội, lối sống nhóm dân cư, giai tầng xã hội, biến đổi thân gia đình đô thị, cấu lối sống nó, kéo theo thay đổi tâm lý, nhu cầu, sở thích khả cải thiện điều kiện nhóm dân cư Để phát triển nhà cần quan tâm đến môi trường pháp lý hành, chế tổ chức quản lý liên quan đến phát triển đô thị nhà đô thị + Việc phát triển nhà cho người thu nhập thấp đô thị gắn với việc tìm kiếm cấu trúc cho khu đô thị, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội nước ta giai đoạn tới, đưa mô hình đơn vị tương đối thích hợp không gian thời gian khối lượng chất lượng nhằm đảm bảo tiêu chí tối thiểu môi trường khung cảnh sống cho người ở, đảm bảo tính phát triển bền vững cấu trúc đô thị, phù hợp với giai đoạn trước mắt xu phát triển tương lai, tạo đơn vị đa dạng đan xen làm động lực cho kinh tế - xã hội phát triển + Muốn đạt mục tiêu xây dựng khu có nhiều đối tượng đảm bảo môi trường tiện nghi đảm bảo, trước hết phải tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế, yêu cầu kỹ thuật để quy hoạch thiết kế nhà đô thị, tránh tượng nhà cho người thu nhập thấp chất lượng thấp Các tiêu thiết kế nghiên cứu kỹ lưỡng dựa dự báo phát triển kinh tế - xã hội, chiến lược phát triển nhà đô thị, phù hợp với quy chuẩn xây dựng ban hành sách quản lý xây dựng, đồng thời dựa thành kinh nghiệm nghiên cứu tổng kết giai đoạn xây dựng nhà đô thị trước đây, có tham khảo tiêu chuẩn nước + Trên sở lý luận khoa học đề xuất giải pháp giải nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam pháp đồng phát triển Footer Page Các 31 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 31 Header Page 32 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng Giải pháp quy hoạch Giải pháp công trình (gồm mẫu nhà mới, giải pháp cải tạo, nâng cấp khu nhà cũ) Các giải pháp sách nhà cho người thu nhập thấp đô thị IV.2 KIẾN NGHỊ IV.2.1 KIẾN NGHỊ CÁC CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở NGƯỜI THU NHẬP THẤP Có sách cho vay vốn dài hạn, vay chấp với lãi suất phù hợp với đối tượng thu nhập thấp để họ có khả mua nhà, thuê nhà dài hạn, trả góp thông qua tổ chức tài chính, người thu nhập thấp phải chịu trách nhiệm trực tiếp tạo thuận lợi cho khả toán người thu nhập thấp việc cải thiện nhà Huy động nguồn vốn phát triển nhà thông qua quỹ đầu tư quốc gia, quỹ phát triển nhà quỹ phát triển đô thị thành phố Có sách tạo điều kiện khuyến khích cho ngân hàng Nhà nước, ngân hàng Thương mại cổ phần thương mại tham gia vào dự án phát triển nhà cho người thu nhập thấp Có sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư từ tư nhân, người dân đầu tư nước vào lĩnh vực phát triển nhà cho người thu nhập thấp Khuyến khích, chí bắt buộc chủ doanh nghiệp, nhà đầu tư nước tạo chỗ cho công nhân đơn vị mình, song song với đầu tư xây dựng nhà xưởng sản xuất kinh doanh Các khu công nghiệp chế xuất cần phải có quy hoạch chi tiết khu nhà cho công nhân Chính sách sử dụng đất : Có sách giao đất, cho thuê đất phù hợp với đối tượng sử dụng đất Hạn chế giao đất cho hộ cá nhân kiểu phân lô Ưu tiên xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp Tạo sách làm đa dạng hoá loại nhà cho người thu nhập thấp nhà cho thuê, nhà trả góp Nhà cho thuê lâu dài đảm bảo đời sống ổn định cho cán công nhân viên chức có thu nhập thấp Nhà cho thuê ngắn hạn (vài ba năm) cho công nhân khu công nghiệp, sinh viên, cán lập nghiệp Nhà cho thuê giá thấp cho đối tượng sách , nhiên phải đảm bảo quy chế để hộ gia đình loại nhà không thay đổi mục đích sử dụng nhà không sử dụng nhà vào mục đích thương mại, họ không thuê nhà hộ người khác, họ thoả thuận cho thuê lại nhà thị trường nhà tránh trường hợp lợi dụng sách Nhà nước để làm giàu Tạo lập quỹ nhà cho thuê để hình thành nên thị trường nhà cho thuê thực sự, từ bước điều tiết thị trường bất động sản, giá nhà đất dần bình ổn sát với giá trị thực Huy động tổ chức hoạt động xã hội sâu rộng để tạo lập quỹ phát triển nhà giá thấp cho người thu nhập thấp Nâng cấp nhà thấp tầng Cải tạo nhà chung cư cũ, đầu tư sở hạ tầng, giao quyền sử dụng đất cho người có nhà đất Việc ban hành sách cần kíp, nhiên để thực có hiệu cần phải có biện pháp kiện toàn hệ thống quản lý, điều hành có phân công chức nhiệm vụ rõ ràng cấp, ngành từ trung ương đến cấp sở đô thị pháp đồng phát triển Footer Page Các 32 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 32 Header Page 33 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng IV.2.2 KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP QUY HOẠCH KHU Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị phải dự trù khu dân cư cho người thu nhập thấp với tiêu chuẩn phù hợp nguyện vọng khả toán họ Đồng giải pháp Quy hoạch - Kiến trúc gắn liền với chế quản lý xã hội quỹ đất phát triển nhà cho người thu nhập thấp chiếm 15% quĩ đất đô thị Có giải pháp gắn công tác quy hoạch xây dựng cải thiện điều kiện cho người nghèo đô thị dựa chiến lược nhà quốc gia, Nhà nước định hướng quy hoạch, không áp đặt chủ quan Trong công tác quy hoạch nên tham vấn ý kiến cộng đồng, chủ đầu tư Cần huy động tham gia cộng đồng vào cải tạo điều kiện sống chỗ cải thiện hạ tầng sở Trong quy hoạch đô thị không nên xây dựng tách biệt khu nhà cho tầng lớp khác Cần xác định rõ số khu đất dành ưu tiên xây dựng khu nhà rẻ tiền cho người nghèo đô thị, khu cho người TNT gắn với dự án khu đô thị Chú trọng xây dựng nhiều khu có tính chất đan xen, hỗn hợp tầng lớp người giả với người thu nhập thấp cách thích hợp uyển chuyển, hỗ trợ thúc đẩy người nghèo tiến lên theo người giả, người thu nhập thấp tìm kiếm việc làm dễ dàng thông qua hoạt động dịch vụ Cần lưu ý tới vị trí nơi cho phải gắn với công việc làm ăn họ, không tách họ với cộng đồng chung Đề xuất vị trí thuận lợi cho việc xây dựng quy hoạch nhà cho người thu nhập thấp : kề cảng, khu công nghiệp, khu dịch vụ, khu nuôi trồng thuỷ sản, chợ, khu đông dân cư v v gần chỗ làm việc họ Qua thực tế nghiên cứu, kiến nghị tỷ lệ nhà cho người thu nhập thấp khu quy hoạch 20% diện tích đất 30% diện tích nhà Trong quỹ đất 20% dành cho người thu nhập thấp phải đầu tư đồng hạ tầng kỹ thuật nhà cho đối tượng thu nhập thấp, có chế sách đồng IV.2.3 KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Các giải pháp thiết kế nhà cho người thu nhập thấp thập niên đầu kỷ 21 phải thoả mãn hàng loạt yêu cầu khách quan đặt giai đoạn nước ta phát triển kinh tế - xã hội với tốc độ nhanh Trước tiên giải pháp phải mang tính đa dạng, phong phú loại hình nhà đáp ứng nhu cầu khác nhà cho người thu nhập thấp đô thị năm tới Một mặt biến đổi thành phần xã hội dân cư đô thị mức thu nhập hộ gia đình định tiêu diện tích, số phòng hộ, mức độ tiện nghi, loại nhà mua trả góp, loại nhà cho thuê hay nhà trợ giá Cùng với phát triển kinh tế chung, tầng lớp người giàu có sung túc đòi hỏi mức tiện nghi cao nhà biệt thự hộ cao cấp Ngược lại số người nghèo, người thuộc diện sách chiếm tỷ lệ không nhỏ, cần phải cung cấp toàn phần chỗ cho họ với tiện nghi tối thiểu Mặt khác xã hội phát triển theo hướng đại việc tăng học dân số đô thị dẫn tới việc tăng tỷ lệ người già, người độc thân, tăng cặp vợ chồng dẫn tới việc phải cung cấp mẫu nhà, mẫu hộ thích hợp cho họ Ngay cấu hộ thay đổi theo chiều hướng hộ đông người tiếp tục giảm, tỷ lệ hộ hệ tăng lối sống, tập quán sống người dân đô thị thay đổi Vấn đề sở hữu nhà thay đổi pháp đồng phát triển Footer Page Các 33 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 33 Header Page 34 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng Cùng với tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ người nhà thuê tăng, số người mua nhà hộ làm sở hữu riêng tăng cách hạn chế Tất yếu tố nêu đặt để giải giải pháp thiết kế nhà cho giai đoạn từ đến 2010 Phân tích đối tượng sử dụng nhà chúns thấy có giải pháp nhà chung cư coi chủ yếu để giải nhu cầu đại đa số tầng lớp nhân dân xã hội Các yêu cầu cần tiện nghi nhà chung cư phải có nhiều mức độ đa dạng để dễ phù hợp với khả toán điều kiện sống người thuê nhà, mua nhà mua trả góp Một thực tế khác, bên cạnh việc xây phải ý đến việc cải tạo, nâng cấp, mở rộng khu nhà cũ Các khu nhà cũ xây dựng từ thập niên 60, 70 xuống cấp biến dạng nhiều không thường xuyên tu bổ, cơi nới, lấn chiếm đất, xây chen Các giải pháp cụ thể để cải tạo nội hộ, cải tạo không gian kiến trúc việc đưa thêm vào công trình phục vụ công cộng dịch vụ, cải tạo giao thông, củng cố lại không gian xanh, bãi tập thể thao công trình phục vụ sinh hoạt cộng đồng khác hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, đồng thời với việc xoá bỏ công trình xây dựng cơi nới, lấn chiếm.Việc đưa giải pháp cải tạo nhà ống phố cổ, cũ phần quan trọng kiến trúc nhà đô thị Việc cải tạo có yêu cầu đặc biệt riêng cần tôn trọng Các giải pháp thiết kế cho loại hình nhà cho người thu nhập thấp phải tính đến khả sử dụng linh hoạt, tận dụng không gian diện tích xây dựng, giải pháp phải mang tính đa dạng, phong phú loại hình nhà Tiêu chuẩn cho người thu nhập thấp Các hộ chung cư thiết kế độc lập, khép kín, với thành phần phòng ở, phận phục vụ (bếp, xí, tắm) Diện tích sinh hoạt tính bình quân không nhỏ 6m2/người, diện tích khu phục vụ tính bình quân không nhỏ 3m2/hộ, diện tích phòng ngủ không nhỏ 10m2 không lớn 18m2 Chung cư cho người thu nhập thấp đơn vị kiến nghị chia theo tỉ lệ sau: Chung cư tầng chiếm tỷ lệ khoảng 40% ; Chung cư 9-11 tầng chiếm tỷ lệ 45% ;Chung cư 11 tầng chiếm tỷ lệ 15% Loại hộ : Căn hộ phòng ngủ Diện tích 30 - 40m2 Tỷ lệ 20% Căn hộ phòng ngủ Diện tích 45-60m2 Tỷ lệ 65% Căn hộ phòng ngủ Diện tích 70-80m2 Tỷ lệ 15% Loại phòng - Diện tích phòng Phòng sinh hoạt chung 12-18 m2 Phòng ngủ 1018m2 Bếp+ ăn : 10 -12m2 Bếp riêng: - 8m2 Vệ sinh 3- 4m2 Số hộ đơn nguyên khoảng 60 -100hộ / đơn nguyên, tầng đơn nguyên không hộ IV.2.4 KỸ THUẬT VÀ VẬT LIỆU XÂY DỰNG Cần áp dụng quy chuẩn kỹ thuật phù hợp cho chung cư người thu nhập thấp như: quy chuẩn nhà ở, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy chuẩn hạ tầng kỹ thuật, áp dụng công nghệ tiên tiến việc khai thác sản xuất loại vật liệu xây dựng thích hợp địa phương để có hộ phù hợp với nhu cầu khả kinh tế đối tượng Lựa chọn công nghệ kỹ thuật xây dựng công trình phải đạt tiêu chí sau: pháp đồng phát triển Footer Page Các 34 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 34 Header Page 35 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng Hiệu hệ kết cấu: có khả chịu tải theo yêu cầu với chi phí vật liệu thấp Tính khả thi tốc độ thi công: Hệ kết cấu lựa chọn phải đảm bảo tính khả thi thi công phù hợp với công nghệ có, cho phép thi công với chất lượng cao tốc độ thi công nhanh Hiệu kinh tế: Hiệu kinh tế đạt không giai đoạn xây dựng công trình (đầu tư ngắn hạn) mà phải đề cập đến giai đoạn bảo trì công trình trình khai thác (đầu tư dài hạn) hay việc rút ngắn thời gian thi công Việc sử dụng công nghệ thi công xây dựng nhà cho người thu nhập thấp đạt hiệu sau: Dễ đáp ứng yêu cầu kiến trúc Mức độ làm chủ công nghệ thi công nhà thầu Thời gian thi công nhanh Giá thành công trình rẻ IV.2 XÂY DỰNG THÍ ĐIỂM DỰ ÁN CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP LẤY KHU TẬP THỂ NGUYỄN CÔNG TRỨ LÀM VÍ DỤ MINH HOẠ Nghiên cứu xây dựng thí điểm khu nhà cho người thu nhập thấp thực theo nguyên tắc : + Chính quyền người dân tham gia cải thiện nâng cấp sở hạ tầng đường xá, cấp nước cấp điện, thoát nước, sau khuyến khích người dân tự đầu tư bước cải tạo dần chỗ sở Nhà nước hỗ trợ cho công tác xây dựng sở hạ tầng bước đầu + Tiến hành nghiên cứu chi tiết để tìm mô hình quản lý khu chung cư có hiệu Lập dự án xây dựng cải tạo khu nhà Nguyễn Công Trứ xây dựng từ năm 60 kỷ trước theo tiêu chí : 1.Quy hoạch thiết kế hợp lý, tối ưu Áp dụng khoa học công nghệ vật liệu Xây dựng chế sách để người dân có điều kiện mua nhà Tổng kết, đánh giá đúc rút kinh nghiệm để tiến hành xây dựng đại trà Trên sở nhu cầu phát triển kiến trúc nhà cho người thu nhập thấp kiến nghị nhà nước 1.Tổ chức tổng điều tra nhà cho người thu nhập thấp thành phố, thị xã, thị trấn nước để nắm đầy đủ không số lượng mà chất lượng nhà để có hướng khắc phục khác 2.Trên sở kết điều tra sớm tổ chức nghiên cứu dự án cải cách nhà cho người thu nhập thấp Bộ Xây dựng tổ chức nghiên cứu thiết kế mẫu, hộ mới, đơn nguyên phù hợp với thu nhập đối tượng nghiên cứu bố trí xếp khu đồng với tiện nghi công cộng, đáp ứng nhu cầu phù hợp với trình độ phát triển kinh tế xã hội, động thái dân số, tập quán truyền thống dân cư Việt Nam Tuy nhiên có khía cạnh môi trường, tài chính, chế quản lý cần phải tiếp tục nghiên cứu sâu đề tài riêngđể tạo điều kiện thuận lợi cho pháp đồng phát triển Footer Page Các 35 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 35 Header Page 36 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu:Viện Nghiên cứu Kiến trúc - Bộ Xây Dựng phát triển người, tạo lối sống - lối sống đô thị Việt Nam năm đầu kỷ 21, vừa có tính văn minh đại, vừa kế thừa phong mỹ tục đề cao tính nhân sống gia đình cộng đồng pháp đồng phát triển Footer Page Các 36 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 36 ... nước + Trên sở lý luận khoa học đề xuất giải pháp giải nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam pháp đồng phát triển Footer Page Các 31 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 31 ... lý đô thị, tài đô thị, hành đô thị, quản lý sử dụng đất đai, phát triển sở hạ pháp đồng phát triển Footer Page Các ofgiải113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam Header Page of 113 Đề tài. .. DỰNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP pháp đồng phát triển Footer Page Các 14 giải of 113 nhà người thu nhập thấp đô thị Việt Nam 14 Header Page 15 of 113 Đề tài NCKH Nhóm nghiên cứu: Viện Nghiên cứu