BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI - BÙI ĐĂNG QUANG HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI - BÙI ĐĂNG QUANG HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 62.34.02.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHAN HỮU NGHỊ HÀ NỘI, 2016 i LỜI CAM ĐOAN Bài luận văn này được hoàn thành là quá trình nghiêm túc của với sư giúp đỡ tận tình của giáo viên hướng dẫn TS Phan Hữu Nghị Các số liệu, kết quả, trích dẫn luận văn có nguồn gốc rõ ràng và trung thưc Tác giả luận văn Bùi Đăng Quang ii MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ v MỞ ĐẦU .1 1.1 Khái quát hoạt động cho vay NHTM .5 1.1.1.Khái niệm, đặc điểm .5 1.1.2.Các hình thức cho vay 1.1.3.Quy trình cho vay 1.2.Bất động sản đảm bảo tiền vay NHTM .10 1.2.1.Khái niệm BĐS, BĐS cho bảo đảm tiền vay 10 1.2.2.Đặc điểm BĐS thế chấp đảm bảo tiền vay 10 1.3 Định giá tài sản bảo đảm BĐS NHTM 11 1.3.1.Khái niệm và sư cần thiết định giá tài sản bảo đảm là BĐS các NHTM11 1.3.2.Nguyên tắc và yêu cầu định giá tài sản bảo đảm là BĐS các NHTM 13 1.4.Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá tài sản bảo đảm BĐS NHTM .21 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 36 2.1.2.Cơ cấu tổ chức các phòng ban 37 2.1.3.Các hoạt động của chi nhánh 38 2.2.Thực trạng hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm BĐS Vietinbank - CN Nam Thăng Long 41 2.2.1.Quy trình cho vay chi nhánh 41 2.2.2.Kết quả hoạt động cho vay Vietinbank – CN Nam Thăng Long 42 2.2.3.Thưc trạng hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là BĐS Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long 44 2.3 Thực trạng định giá tài sản bảo đảm BĐS Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long 47 2.3.1.Thưc trạng qui trình định giá tài sản bảo đảm là BĐS Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long 48 2.3.2.Thưc trạng công tác tổ chức định giá tài sản bảo đảm là BĐS Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long 51 2.3.3.Thưc trạng phương pháp định giá tài sản bảo đảm là BĐS Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long 53 2.3.4.Ví dụ minh họa 56 2.4.Đánh giá thực trạng định giá tài sản bảo đảm BĐS Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long .62 2.4.1.Những kết quả đạt được 62 iii 2.4.2.Hạn chế, khó khăn, vướng mắc 63 2.4.3.Nguyên nhân .65 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA VIETINBANK-CHI NHÁNH NAM THĂNG LONG 70 3.1.Định hướng mục tiêu hoàn thiện .70 3.1.1.Định hướng và mục tiêu hoạt động cho vay của Vietinbank-Chi nhánh Nam Thăng Long 70 3.1.2.Mục tiêu hoàn thiện định giá tài sản bảo đảm là BĐS .72 3.2.Giải pháp hoàn thiện định giá tài sản bảo đảm BĐS hoạt động cho vay VietinBank – CN Nam Thăng Long .73 3.2.1.Thay đổi mô hình tổ chức phận định giá 73 3.2.2.Đổi mới qui trình, chính sách của Vietinbank công tác định giá BĐS thế chấp 74 3.2.3.Áp dụng đồng các phương pháp sử dụng định giá BĐS thế chấp.75 3.2.4.Nâng cao trình độ cán định giá BĐS .76 3.2.5.Đối với hoạt động thuê đơn vị bên ngoài tư vấn, định giá 77 3.2.6.Đẩy mạnh công tác chuyên môn hóa công việc và phân công tổ chức hợp lý 78 3.2.7.Trang bị sở vật chất, kỹ thuật đầy đủ .78 3.3.Kiến nghị 79 Phụ lục 10 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản BIDV: Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam CBĐG: Cán định giá CBTD: Cán tín dụng CVKH: Chuyên viên khách hàng GCN: Giấy chứng nhận HĐTD: Hoạt động tín dụng KHCN: Khách hàng cá nhân KHDN: Khách hàng doanh nghiệp MTV: Một thành viên NHCT: Ngân hàng Cơng thương NHTM: Ngân hàng thương mại PGD: Phịng giao dịch QHKH: Quan hệ khách hàng QSDĐ: Quyền sử dụng đất Techcombank: Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam TMCP: Thương mại cổ phần TNHH: Trách nhiệm hữu hạn TSBĐ: Tài sản bảo đảm Vietinbank: Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam v DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ BẢNG Sơ đồ 1: Quy trình định giá BĐS chấp .16 Sơ đồ 2: Quy trình định giá BĐS chấp Techcombank 25 Sơ đồ 3: Quy trình định giá BĐS chấp BIDV 29 Sơ đồ 4: Cơ cấu tổ chức NHCT Chi nhánh Nam Thăng Long 37 Bảng 1: Kết hoạt động huy động vốn giai đoạn 2013 - 2015 Vietinbank 39 CN Nam Thăng Long 39 Bảng 2: Kết hoạt động kinh doanh giai đoạn 2013-2015 Vietinbank40 CN Nam Thăng Long 40 Bảng 3: Dư nợ cho vay Vietinbank – chi nhánh Nam Thăng Long 42 Biểu đồ 1: Cơ cấu dư nợ theo thời hạn vay Vietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long giai đoạn 2013 - 2015 43 Bảng 4: Tình hình dư nợ phân theo nhóm nợ Vietinbank - CN Nam Thăng Long giai đoạn 2013 - 2015 43 Bảng 5: Tình hình dư nợ có bảo đảm BĐS Vietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long từ 2013 - 2015 .44 Biểu đồ 2: Cơ cấu TSBĐ Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long năm 2015 .46 Bảng 6: Nợ nhóm 2, nợ xấu Vietinbank – Chi nhánh Nam Thăng Long .46 Sơ đồ 5: Quy trình định giá BĐS chấp Vietinbank .48 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong hoạt động Ngân hàng, lợi nḥn và phịng ngừa rủi ro ln là hai vấn đề được đặt lên hàng đầu Hoạt động tín dụng là hoạt động chủ chốt và vô quan trọng của Ngân hàng thương mại nào, đem lại lợi nhuận chính cho Ngân hàng Điều đó có nghĩa vấn đề phòng ngừa rủi ro hoạt động này là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trưc tiếp, mãnh mẽ đến sư an toàn của toàn hệ thống Ngân hàng Trong biện pháp bảo đảm tín dụng có hình thức bảo đảm thường được sử dụng là hình thức bảo đảm tài sản, đặc biệt là bất động sản (BĐS) Bất động sản được ưu tiên cả ưu điểm khó có loại tài sản nào so sánh được ít hao mòn, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và sử dụng rõ ràng được luật hóa khá đầy đủ Trong các tài sản khác có thể chuyển nhượng với tờ giấy viết tay thì bất động sản phải được thưc hiện qua công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo Do vậy việc xác nhận sở hữu thuận tiện, dễ dàng Tuy nhiên, hình thức này không phải hoạt động tín dụng ngân hàng được giảm rủi ro hoàn toàn mà thưc nó chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác Sở dĩ vậy là do, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển khá nhanh 10 năm qua Song, hoạt động định giá bất động sản, trình độ và chất lượng của đội ngũ thẩm định viên, định giá viên hiện chưa theo kịp và đáp ứng được yêu cầu đòi hỏi của thưc tiễn Thay vì có thể phát huy hiệu quả, góp phần vào sư minh bạch và lành mạnh của thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu tiếp cận thông tin, nghiên cứu và phân tích thị trường, tìm kiếm các hội đầu tư, phản ánh thưc trạng, sức khỏe của các doanh nghiệp, các thành phần kinh tế… thì các báo cáo định giá bất động sản hiện phần lớn mang tính hình thức, thủ tục và hoàn toàn có thể “mua” được theo yêu cầu Điều đó gây thiệt hại cho người dân, cho doanh nghiệp, cho hệ thống tài chính ngân hàng và Nhà nước Được đánh giá là Ngân hàng thương mại lớn địa bàn thành phố Hà Nội, thưc hiện đầy đủ các nghiệp vụ của Ngân hàng hiện đại, Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long là lá cờ đầu, là lưc lượng nịng cớt của Ngân hàng địa bàn thành phố Hà Nội, là thành viên đóng góp tích cưc vào sư phát triển, thịnh vượng chung của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Là cán tín dụng công tác Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long, người nghiên cứu càng thấy rõ sư khác biệt lý luận và thưc tiễn hoạt động định giá Thưc tế việc định giá BĐS thế chấp Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam nói chung và Chi nhánh Nam Thăng Long nói riêng nhiều bất cập ảnh hưởng đến hoạt động cho vay của Ngân hàng Vì vậy, việc nghiên cứu và tìm giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp Ngân hàng TMCP Công thương - Chi nhánh Nam Thăng Long cho vừa đảm bảo tính cạnh tranh, vừa hạn chế được rủi ro cần thiết có ý nghĩa quan trọng đối với hoạt động của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam nói chung và Chi nhánh Nam Thăng Long nói riêng, việc thưc hiện mục tiêu đưa Vietinbank trở thành Ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam Do đó, người nghiên cứu quyết định chọn đề tài luận văn là: “Hồn thiện cơng tác định giá tài sản bảo đảm bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long” Tổng quan nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu góp phần vào việc hoàn chỉnh hệ thống lí luận tài chính vi mô, lý luận tài chính quá trình chuyển đổi sang chế kinh tế thị trường hiện nước ta nói chung Về mặt thưc tiễn, đề tài nghiên cứu là sư mở đường để vận dụng thành công và đúng đắn lý luận định giá bất động sản vào việc ban hành chính sách của Nhà nước giúp cho Ngân hàng thương mại nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng, đảm bảo an toàn tín dụng ngân hàng đảm bảo lợi ích của người vay Hiểu rõ được tầm quan trọng của công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản hoạt động cho vay, đến có số nghiên cứu đề cập đến vấn đề này như: Vũ Thị Ngoan (2014), “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Công ty quản lý nợ khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Bắc Á” Đề tài phân tích thưc trạng, thuận lợi khó khăn, hạn chế công tác thẩm định giá bất động sản Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Bắc Á từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm BacA AMC Võ Thị Như Ánh (2015), “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Xuất nhập Việt Nam” Đề tài đưa sở lý luận công tác thẩm định giá bất động sản cho vay các Ngân hàng thương mại qua việc tìm hiểu công tác thẩm định giá bất động sản cho vay số Ngân hàng khác như: BIDV, Agribank, ACB Từ kết quả nghiên cứu, tác giả đề xuất số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Xuất nhập Việt Nam, thời gian nghiên cứu của đề tài là từ 2011 đến 2013 Đến nay, với các nghiên cứu trên, chưa có tác giả nào nghiên cứu cụ thể và sâu vào vấn đề hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long Trên sở kế thừa kết quả của công trình nghiên cứu mặt phương pháp luận, tham khảo các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản được phân tích các nghiên cứu, tác giả chọn lọc, tổng hợp, đưa mô hình nghiên cứu phù hợp với điều kiện thưc tế địa phương để nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản hoạt động cho vay phục vụ cho quá trình nghiên cứu thưc trạng, từ đó đưa sở hợp lý để đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm là bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long Mục tiêu nghiên cứu Đề tài sâu vào nghiên cứu và phân tích số vấn đề sau: Hệ thống hóa sở lý luận định giá tài sản bảo đảm là BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng; phân tích và đánh giá đúng thưc trạng định giá tài sản bảo đảm là BĐS hoạt động cho vay Vietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long Từ đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện định giá tài sản bảo đảm là BĐS Vietinbank - Chi nhánh Nam Thăng Long 474m2 là 324m2 - Mục đích sử dụng đất: Đất - Thời hạn sử dụng: Lâu dài (ONT) diện tích 150m2, đất - Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước công trồng lâu năm là 324m2 nhân quyền sử dụng đất Nhà nước - Thời hạn sử dụng: Lâu dài giao đất không thu tiền sử dụng đất - Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước công nhân quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất - Tổng 03 nhà cấp bốn, kết cấu tường 2.Tài sản gắn liền với đất gạch, mái ngói, bloximang , Tổng diện tích xây dưng 60m2 Địa chỉ: Thôn Đống Thanh, xã Hưng Long, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên Định giá tài sản: 4.1 Căn cứ định giá tài sản: – Tham khảo các nguồn thông tin khác : Các mức giá tham khảo thị trường được tổng hợp chi tiết Phiếu khảo sát thông tin đính kèm, Công văn số 16933/TGĐ-NHCT35 ngày 10/10/2013 quy định giá trị định giá và mức cấp tin dụng tối đa so với giá trị định giá , Quyết định số 24/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hưng Yên ban hành ngày 28/12/2012 việc ban hành Quy định giá các loại đất địa bàn tỉnh Hưng Yên năm 2013, Quyết định số 21/2009/QĐ-UBND UBND tỉnh Hưng Yên ban hành ngày 06/11/2009 4.2 Giá trị định giá: – Hai bên thống định giá tài sản nói sau: Hai bên thống định giá tài sản nói sau: Quyền sử dụng đất diện tích 474 m2 Mục đích sử dụng Đất ODT:150m2, Đất CLN: 324m2 Theo Quyết định số 24/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hưng Yên: Giá đất trồng lâu năm là 73.000đ, Giá đất trung bình của khu vưc có đất xác định theo nguyên tắc trung bình cộng các mức giá đất của các trục đường cách vị trí đất khoảng km ( bao gồm các xã lân cận là 1.500.000đ) Quyết định số 21/2009/QĐ-UBND UBND tỉnh Hưng Yên tỷ lệ hô trợ đối với đất nông nghiệp khu dân cư là 50% Do đó định giá tài sản sau: – Quyền sử dụng đất đất ONT diên tích 150 m2, trị giá: 150m x 8.000.000đ= 1.200.000.000đ, nghĩa vụ bảo đảm tối đa là 635.500.000đ – Quyền sử dụng đất lâu năm trị giá (324) m x (73.000+50% x 1.500.000)= 266.652.000đ, nghĩa vụ bảo đảm tối đa là 164.500.000 đ Tổng giá trị định giá của tài sản là 1.466.652.000 đ (Bằng chữ: Một tỷ bốn trăm sáu mươi sáu triệu sáu trăm năm mươi hai ngàn đồng chẵn) Nghĩa vụ bảo đảm: – Giá trị của TSBĐ nói được hai bên thống xác định là: 1.466.652.000đ (Bằng chữ: Một tỷ bốn trăm sáu mươi sáu triệu sáu trăm năm mươi hai ngàn đồng chẵn ) – Nghĩa vụ được bảo đảm tối đa theo quy định hiện hành của NHCT Việt Nam được hai bên thống xác định là: 800.000.000 đồng (Bằng chữ: Tám trăm triệu đồng chẵn) – Trong trường hợp NHCT Việt Nam có sư thay đổi quy định cấp tín dụng giá trị tài sản bảo đảm, các bên thống thưc hiện theo quy định của NHCT Việt Nam Đánh giá tính khoản TSBĐ: – Tài sản là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất nằm khu vưc nông thôn đông dân cư, gần chợ, gần trường học nên thuận lợi cho việc sinh sống và kinh doanh buôn bán, có khả khoản tốt thị trường Các thoả thuận khác: - Toàn tài sản gắn liền với đất là nhà được đầu tư xây dưng đất, hai bên tạm thời chưa tiến hành định giá Tuy nhiên toàn tài sản gắn liền với đất của Bên B thuộc tài sản thế chấp Bên A và Bên A có toàn quyền phát mại để thu hồi nợ - Trong trường hợp, Bên B hoàn tất thủ tục đăng ký Quyền sở hữu đối với tài sản đất theo quy định, hai bên tiến hành định giá, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm bổ sung tăng thêm giá trị tài sản để đảm bảo cho dư nợ của Công ty cổ phần xây dựng Phú Đại Hưng Bên A theo đúng quy định – Chúng người tham gia đồng ý với nội dung và lập biên bản này, ký tên dưới xác nhận nội dung là đúng sư thật Biên bản định giá này gồm 03 trang, được lập thành 05 bản có giá trị pháp lý nhau, Bên A giữ 03 bản, Bên B giữ 01 bản và Cơ quan công chứng giữ 01 bản PHỤ LỤC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc BIÊN BẢN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM Hôm nay, ngày 13/01/2014, gia đình ông Nguyễn Sỹ Tiến chúng gồm: I.TỔ ĐỊNH GIÁ THUỘC (BÊN A) Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam -Chi nhánh: Nam Thăng Long Trụ sở tại: Trụ sở tại: 421 Hoàng Quốc Việt, Q Cầu Giấy, Hà Nội Thành phần: Ông/bà Phạm Thị Diễm Ly Chức vụ: P PKHDN Ông/bà Phạm Long Hải Chức vụ: CBTD Ông/bà Mai Hải Quân Chức vụ: CBTD Điện thoại: …………………………………… Fax: …………………… II.BÊN THẾ CHẤP/CẦM CỐ TÀI SẢN (BÊN B) Ông (Chủ sở hữu) : Nguyễn Sỹ Tiến CMTND số : 010677343 Cấp ngày : 28/12/2006 Nơi cấp : CA Tp.Hà Nội Địa thường trú : Tổ cụm 1, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội Bà (Đồng sở hữu) : Khúc Thị Huyền CMTND số : 145490475 Cấp ngày : 23/09/2011 Nơi cấp : CA Hưng Yên Địa thường trú : Thị trấn Bần Yên Nhân, huyện Nam Thăng Long, tỉnh Hưng Yên Các bên tiến hành định giá tài sản thế chấp (*) với các nội dung sau: Tài sản chấp: - Tên tài sản (chọn loại phù hợp): - Quyền sử dụng đất, : Tổ cụm 1, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội - Tên chủ sở hữu: Ông Nguyễn Sỹ Tiến và bà Khúc Thị Huyền Hiện trạng tài sản: Tuỳ loại tài sản, cán định giá khảo sát trạng theo hướng dẫn hành để ghi nhận thông tin tài sản phù hợp  Tài sản QSD đất - Vị trí (theo khung giá của UBND tỉnh): - Diện tích: - Hình thức sử dụng 1 144 m2 2 3 4 Sử dụng chung: m2 - Mục đích sử dụng Sử dụng riêng: 144 m2 - Thời hạn sử dụng Đất đô thị - Nguồn gốc sử dụng Lâu dài Nhận quyền sử dụng đất tặng cho - Mô tả các đặc điểm hiện trạng tài sản quyền sử dụng đất khác théo hướng dẫn hiện hành Thửa đất vuông vắn, mặt tiền giáp - Sơ đồ đất đường Bùi Xương Trạch - Tình trạng pháp lý Thửa đất số 16, tờ bản đồ số F48a116(16-A-II-d) Tài sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, được phép giao dịch, không xảy tranh chấp Tài sản thuộc quyền sử dụng của Ông Nguyễn Sỹ Tiến và bà Khúc Thị Huyền theo - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 760945, số vào sổ cấp GCN: CH01532 UBND quận Thanh Xuân cấp ngày 18/10/2013  Tài sản đất: +Hiện trạng theo GNQuyền sử dụng đất: - Địa chỉ:Tổ cụm 1, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội Diện tích xây dưng: 70m2 Diện tích sàn: 60 m2 Số tầng; 01 tầng - +Hiện trạng thực tế: - Loại nhà 01 tầng - Diện tích xây dưng Diện tích sàn 70 m2 60 m2 - Phân tích thơng tin tài sản:  Tài sản BĐS: quyền sử dụng đất, Tổ cụm 1, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội có giao thông tốt, khu dân cư đông đúc, điện nước, an ninh tốt, mặt tiền rộng thuận lợi cho việc sinh sống, kinh doanh Định giá/ định giá lại tài sản: 4.1 Căn định giá: -Tham khảo các nguồn thông tin: Các mức giá tham khảo thị trường được tổng hợp chi tiết Phiếu khảo sát thông tin đính kèm 4.2 Giá trị định giá: Các bên thống định giá tài sản sau: Diện tích Đất lâu dài Nhà 01 tầng (m2) 144 70 Tổng Giá trị định Giá trị tài sản giá/m2 (vnđ) (vnđ) 24.000.000 3.456.000.000 3.456.000.000 Giá trị cho vay (vnđ) 1.999.000.000 1.999.000.000 - Giá trị cấp tín dụng tối đa: Các bên thống giá trị cấp tín dụng tối đa sau: Bằng số: 1.999.000.000đ Bằng chữ: Một tỷ chín trăm chín chín triệu đồng chẵn Đánh giá tính khoản TSBĐ: - Tài sản là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất nằm khu vưc đông dân cư, gần chợ, gần trường học nên thuận lợi cho việc sinh sống và kinh doanh buôn bán, có khả khoản tốt thị trường Các thoả thuận khác: - Toàn tài sản gắn liền với đất là nhà được đầu tư xây dưng đất, hai bên tạm thời chưa tiến hành định giá Tuy nhiên toàn tài sản gắn liền với đất của Bên B thuộc tài sản thế chấp Bên A và Bên A có toàn quyền phát mại để thu hồi nợ - Trong trường hợp, Bên B hoàn tất thủ tục đăng ký Quyền sở hữu đối với tài sản đất theo quy định, hai bên tiến hành định giá, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm bổ sung tăng thêm giá trị tài sản để đảm bảo cho dư nợ của Công ty TNHH Vĩnh Phát Bên A theo đúng quy định - Chúng người tham gia đồng ý với nội dung và lập biên bản này, ký tên dưới xác nhận nội dung là đúng sư thật Biên bản định giá này gồm 03 trang, được lập thành 05 bản có giá trị pháp lý nhau, Bên A giữ 03 bản, Bên B giữ 01 bản và Cơ quan công chứng giữ 01 bản PHỤ LỤC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tư – Hạnh phúc - -BIÊN BẢN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP Số:01/2013-Hoàng Văn Cử Hôm nay, ngày tháng 11 năm 2013, gia đình ông Hoàng Văn Cử và bà Nguyễn Thị Kim Dung, chúng gồm: I.TỔ ĐỊNH GIÁ THUỘC: Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam -Chi nhánh: Nam Thăng Long Trụ sở tại: Trụ sở tại: 421 Hoàng Quốc Việt, Q Cầu Giấy, Hà Nội 1- Ông: Đặng Sỹ Hoà Chức vụ: Giám đốc 2- Ông : Trần Văn Khái Chức vụ: Trưởng phòng khách hàng 3- Bà: Nguyễn Thị Phượng 4- Ông: Trần Đình Tân Điện thoại: 03213 943 082 Chức vụ: CBTD Chức vụ: CBTD - Fax: 03213 942 513 II.BÊN THẾ CHẤP/CẦM CỐ TÀI SẢN Ông : Hoàng Văn Cử Sinh năm: 1951 CMTND số 010403506 CA TP Hà Nội cấp ngày 16/01/2004 Địa chỉ: 34ngách 71–tổ 20B–Ngõ Văn Chương– P.Văn Chương – Quận Đống Đa- TP Hà Nội Bà: Nguyễn Thị Kim Dung Sinh năm :1953 CMND số 011260117 CA TP Hà Nội cấp ngày ./ / Địa chỉ: 34ngách 71–tổ 20B–Ngõ Văn Chương– P.Văn Chương – Quận Đống Đa- TP Hà Nội Các bên tiến hành định giá tài sản thế chấp (*) với các nội dung sau: Tài sản chấp: - Tên tài sản (chọn loại phù hợp): - Quyền sử dụng đất, : 34ngách 71–tổ 20B–Ngõ Văn Chương– P.Văn Chương – Quận Đống Đa- TP Hà Nội - Tên chủ sở hữu: Ông Hoàng Văn Cử và bà Nguyễn Thị Kim Dung Hiện trạng tài sản: Tuỳ loại tài sản, cán định giá khảo sát trạng theo hướng dẫn hành để ghi nhận thông tin tài sản phù hợp  Tài sản QSD đất Vị trí (theo khung giá của UBND  2 3 4 tỉnh): Diện tích: 33,90 m2 Hình thức sử dụng Sử dụng chung: m2 Sử dụng riêng: 33,90 m2 Mục đích sử dụng Đất đô thị Thời hạn sử dụng Lâu dài Nguồn gốc sử dụng Nhà nước giao đất có thu quyền sử dụng đất Mô tả các đặc điểm hiện trạng tài sản Thửa đất vuông vắn khác théo hướng dẫn hiện hành Sơ đồ đất Thửa đất số 63, tờ bản đồ số 7H-III-45 Tài sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp Tình trạng pháp lý của người sử dụng đất, được phép giao dịch, không xảy tranh chấp Tài sản thuộc quyền sử dụng của Ơng Hồng Văn Cử và bà Nguyễn Thị Kim Dung theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 10109043278, hồ sơ gốc số 3122.2004QĐUB, UBND quận Đống Đa cấp ngày 07/12/2004  Tài sản đất: +Hiện trạng theo GNQuyền sử dụng đất: Địa chỉ:34ngách 71–tổ 20B–Ngõ Văn Chương– P.Văn Chương – Quận Đống Đa- TP Hà Nội Diện tích xây dưng: 33,90m2 Diện tích sàn: 67,80 m2 Số tầng: 02 tầng +Hiện trạng thực tế: Loại nhà Bê tông, cốt thép (03 tầng) Diện tích xây dưng 33,90 m2 Diện tích sàn 144 m2 - Phân tích thơng tin tài sản:  Tài sản BĐS: quyền sử dụng đất, 34ngách 71–tổ 20B–Ngõ Văn Chương– P.Văn Chương – Quận Đống Đa- TP Hà Nội năm khu vưc trung tâm, khu dân cư đông đúc, điện nước, an ninh tốt, mặt tiền rộng thuận lợi cho việc sinh sống, kinh doanh Định giá/ định giá lại tài sản: 8.1 Căn định giá: -Tham khảo các nguồn thông tin : Các mức giá tham khảo thị trường được tổng hợp chi tiết Phiếu khảo sát thông tin đính kèm 8.2 Giá trị định giá: Các bên thống định giá tài sản sau: Đất lâu dài Nhà 02 tầng Diện Giá trị định tích giá/m2 (vnđ) (m2) 33,90 67,80 Tổng 80.000.000 4.000.000 Giá trị tài sản Giá trị cho vay (vnđ) (vnđ) 2.712.000.000 271.200.000 2.983.200.000 1.518.720.000 151.872.000 1.670.592.000 - Giá trị cấp tín dụng tối đa: Các bên thống giá trị cấp tín dụng tối đa sau: Bằng số: 1.670.592.000đ Bằng chữ: Một tỷ sáu trăm bảy mươi triệu năm trăm chín mươi hai nghìn đờng chẵn Đánh giá tính khoản TSBĐ: – Tài sản là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất nằm khu vưc nông thôn đông dân cư, gần chợ, gần trường học nên thuận lợi cho việc sinh sống và kinh doanh buôn bán, có khả khoản tốt thị trường Các thoả thuận khác: - Toàn tài sản gắn liền với đất là nhà được đầu tư xây dưng đất, hai bên tạm thời chưa tiến hành định giá Tuy nhiên toàn tài sản gắn liền với đất của Bên B thuộc tài sản thế chấp Bên A và Bên A có toàn quyền phát mại để thu hồi nợ - Trong trường hợp, Bên B hoàn tất thủ tục đăng ký Quyền sở hữu đối với tài sản đất theo quy định, hai bên tiến hành định giá, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm bổ sung tăng thêm giá trị tài sản để đảm bảo cho dư nợ của Công ty TNHH Việt Đức Bên A theo đúng quy định – Chúng người tham gia đồng ý với nội dung và lập biên bản này, ký tên dưới xác nhận nội dung là đúng sư thật Biên bản định giá này gồm 03 trang, được lập thành 05 bản có giá trị pháp lý nhau, Bên A giữ 03 bản, Bên B giữ 01 bản và Cơ quan công chứng giữ 01 bản ... quyết định chọn đề tài luận văn là: “Hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam - Chi nhánh Nam Thăng Long? ??... LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát hoạt động cho vay NHTM 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm 1.1.1.1 Khái niệm: Hoạt động cho. ..BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI - BÙI ĐĂNG QUANG HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN