Đang tải... (xem toàn văn)
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba là một hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn đối với ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, hiệu lực pháp lý của loại hợp đồng này trong thực tiễn còn có nhiều ý kiến khác nhau và có thể để lại hệ quả xấu cho ngân hàng thương mại. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này nhóm chúng tôi xin được giải quyết một tình huống cụ thể và từ đó rút ra được những bài học thực tiễn.
MỤC LỤC ………………………… …11 ĐẶT VẤN ĐỀ Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng bảo đảm tài sản bên thứ ba để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ vay bên vay vốn ngân hàng thương mại Tuy nhiên, hiệu lực pháp lý loại hợp đồng thực tiễn có nhiều ý kiến khác để lại hệ xấu cho ngân hàng thương mại Để hiểu rõ vấn đề nhóm xin giải tình cụ thể từ rút học thực tiễn Tình cụ thể sau TÌNH HUỐNG : Ngày 25/9, bà PTKL có ký HĐTD vay Ngân hàng K 700.000.000 đồng, thời hạn vay 12 tháng Tài sản bảo đảm nợ vay quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 220/69H 220/69K HHT, quận Bình Thạnh, TPHCM bà NTB ông NVL đứng tên tự nguyện chấp Do khoản nợ vay hạn mà bà L không toán nên Ngân hàng K nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà L phải toán số nợ gốc 700.000.000 đồng lãi phát sinh ngày trả hết nợ gốc, đồng thời buộc bà B ông L phải bàn giao tài sản bảo đảm để phát thu hồi nợ cho ngân hàng Bà PTKL xác nhận đồng ý toán khoản nợ nói cho Ngân hàng K, xin giảm bớt phần lãi phạt hạn (chỉ tính theo lãi suất vay hạn ngày trả hết nợ vốn) xin trả thời hạn 60 ngày kể từ ngày xét xử Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà B ông L xác nhận có ký hợp đồng chấp tài sản để bảo đảm cho khoản nợ vay theo hợp đồng tín dụng số nói cho bà H ông T sử dụng nhà mà chấp cho ngân hàng bà B có vay bà H 180.000.000 đồng ông L có vay ông T 90.000.000 đồng Bà B ông L không đồng ý cho phát tài sản bảo đảm nhà nói ông L bà B ký hợp đồng bảo lãnh mà ký hợp đồng chấp không quy định người không đọc hợp đồng trước ký (do tin tưởng bà PTKL) Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà H ông T xác nhận bà B ông L trình bày ý kiến yêu cầu vụ án này, đề nghị Tòa án xét xử theo quy định pháp luật (Nếu có tranh chấp với bà Bến, ông Lài, khởi kiện thành vụ án khác) Yêu cầu: Giải tình theo luật định Bài học rút từ tình trên? GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ Câu 1: Giải tình Về cách giải tình này, có nhiều luồng ý kiến khác song nhóm xin nêu quan điểm phổ biến nhất: Quan điểm 1: Hợp đồng chấp có hiệu lực Theo khoản điều nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Điều Tài sản bảo đảm Tài sản bảo đảm bên thoả thuận thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ thuộc sở hữu người thứ ba mà người cam kết dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ bên có quyền Tài sản bảo đảm tài sản có, tài sản hình thành tương lai phép giao dịch Thêm nữa, khoản 2, điều 4, Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTPBTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (có hiệu lực kể từ ngày 8-8-2016) lại quy định đăng ký chấp bất động sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên chấp mà người khác Như tình này, ông B bà L tự nguyện chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 220/69H 220/69K HHT, quận Bình Thạnh, TP HCM để bảo đảm cho khoản vay bà PTKL Điều 10 Hiệu lực giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp sau đây: c) Việc chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chấp; Khoản Điều 72 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm: "Việc bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng theo quy định Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai, quy định khoản Điều 32, khoản Điều 33, khoản Điều 34, khoản Điều 35 khoản Điều 36 Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3/2006 Chính phủ thi hành Luật Bảo vệ phát triển rừng văn hướng dẫn thi hành chuyển thành việc chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng người thứ ba"; - Khoản Điều 31 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ Quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai có quy định: "Bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định Luật Đất đai hiểu chấp quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định Bộ luật Dân (sau gọi chung chấp quyền sử dụng đất)"; - Điểm 1.1 khoản mục I Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất quy định: "…Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba mà Luật Đất đai gọi bảo lãnh quyền sử dụng đất (gọi hợp đồng chấp quyền sử dụng đất)"; - Mục 11 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường việc sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/ TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định: “Hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ký kết trước ngày 28/7/2005 (ngày Thông tư liên tịch số 05 có hiệu lực thi hành) mà thời hạn thực đăng ký theo quy định Thông tư Hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất; bảo lãnh tài sản gắn liền với đất, bảo lãnh tài sản hình thành tương lai; bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản hình thành tương lai ký kết trước ngày Thông tư có hiệu lực thi hành hồ sơ đăng ký thay hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba; chấp tài sản gắn liền với đất người thứ ba, chấp tài sản hình thành tương lai người thứ ba; chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất người thứ ba; chấp quyền sử dụng đất tài sản hình thành tương lai người thứ ba” - Điểm c/12.2 mục 12 Thông tư nói có quy định: Bãi bỏ cụm từ "bảo lãnh", "bên bảo lãnh", "bên bảo lãnh mới", "bên nhận bảo lãnh", "bên nhận bảo lãnh mới" "hợp đồng bảo lãnh" Như vậy, theo pháp luật nêu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ông B bà L hoàn toàn hợp lệ Nếu hợp đồng chấp nêu đăng ký chấp hợp đồng có hiệu lực ngân hàng có quyền phát tài sản bảo đảm bà L không toán khoản vay hạn Quan điểm 2: Hợp đồng chấp vô hiệu Đây quan điểm số đông tòa án giải tranh chấp lĩnh vực Thực tế tình tương tự, có nhiều hợp đồng chấp tài sản bên thứ ba bị tòa án tuyên vô hiệu Như vậy, ngân hàng phải chịu rủi ro lớn khoản vay trở thành khoản vay không bảo đảm Quan điểm cho ông B bà L phải ký với ngân hàng hợp đồng bảo lãnh cam kết bảo lãnh cho khoản vay bà PTKL mà bà PTKL khả chi trả khoản vay ông B bà L bảo lãnh quyền sử dụng đất Theo điều 335 BLDS 2015 Điều 335 Bảo lãnh Bảo lãnh việc người thứ ba (sau gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau gọi bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau gọi bên bảo lãnh), đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ Các bên thỏa thuận việc bên bảo lãnh phải thực nghĩa vụ thay cho bên bảo lãnh trường hợp bên bảo lãnh khả thực nghĩa vụ bảo lãnh Theo quan điểm hợp đồng chấp vi phạm hình thức hợp đồng nên bị tuyên vô hiệu Như vậy, ngân hàng quyền phát tài sản ông B bà L Ngân hàng phải tự chịu rủi ro khoản vay bảo đảm Có thể thấy, vấn đề gây tranh cãi lớn Kể nội tòa án tòa án cấp sơ thẩm phúc thẩm xảy tình trạng không thống quan điểm Khi chưa quy định thống rủi ro, thiệt hại xảy nhiều khiến ngân hàng tham gia hoạt động tín dụng gặp khó khăn Quan điểm nhóm: Nhóm đồng ý với quan điểm thứ Đối với giao dịch dân sự, quan tư pháp cần tôn trọng nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận bên, hình thức hợp đồng yếu tố then chốt, chất giao dịch quan trọng Nếu cá nhân tự nguyện dùng tài sản để bảo đảm cho giao dịch, phải tôn trọng có trách nhiệm với thỏa thuận Hợp đồng dân vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, vi phạm đạo đức xã hội có chứng cho thấy không tình, gian dối Nếu bám vào hình thức hợp đồng mà tuyên vô hiệu, gây rắc rối cho giao dịch dân cách không cần thiết =>Giải vấn đề quyền lợi nghĩa vụ bà H ông T ? Bà PTKL có đề nghị với ngân hàng không phát tài sản bảo đảm trả khoản nợ gốc với khoản lãi hạn vòng 60 ngày Nếu ngân hàng đồng ý với yêu cầu bà PTKL bà H ông T phép tiếp tục sử dụng nhà nói theo thỏa thuận bà B ông L bà H ông T Tuy nhiên thực tế, khó để ngân hàng chấp thuận yêu cầu bà PTKL vậy, để biết bà H ông T có quyền nghĩa vụ ta vào thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp thời điểm ông B bà L cho phép ông H bà T sử dụng nhà - Trường hợp 1: Bà B ông L cho bà PTKL chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất trước cho bà H ông T sử dụng nhà khoản vay nói Theo luật định việc cho ông T bà H sử dụng nhà sau chấp phải thông báo cho ngân hàng bên nhận chấp, ông T bà H đồng ý sử dụng nhà dù biết chấp ngân hàng bà PTKL khả hoàn trả khoản vay với ngân hàng, ngân hàng yêu cầu phát nhà ông T bà H buộc phải chấp thuận Trong trường hợp ông B bà L cho ông T bà H sử dụng nhà (giống việc cho mượn nhà) mà hai người hoàn toàn nhà bị chấp với ngân hàng vào Điều 23 NĐ 163/2006 ông L bà B phải bồi thường việc phát nhà ngân hàng gây thiệt hại đến bà H ông T Bà H ông T kiện tòa để đòi lại khoản tiền cho vay lãi theo quy định - Trường hợp 2: Ông B bà L cho bà H ông T sử dụng nhà khoản vay nói trước đem chấp ngân hàng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Theo quy định chấp tài sản ngân hàng buộc bà PTKL phải thông báo việc cho người khác sử dụng nhà đồng thời thông báo cho ông T bà H việc mang nhà chấp Bà H ông T tiếp tục sử dụng nhà hết thời hạn theo thỏa thuận với bà B ông L, hết thời hạn theo thỏa thuận bà PTKL chưa hoàn thành nghĩa vụ với ngân hàng buộc bà H ông T phải giao lại nhà để ngân hàng thực phát tài sản theo quy định pháp luật Câu 2: Bài học rút từ tình “Thế chấp” “bảo lãnh” biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân quy định BLDS năm 2015 Thời gian qua, giao dịch chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ xem biện pháp bảo lãnh cho người thứ ba vay vốn hoạt động cấp tín dụng Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác biện pháp bảo đảm mang tính chất tryền thống sử dụng phổ biến hoạt động cấp tín dụng có bảo đảm tài sản Khoản Điều Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 có khẳng định bên chấp dùng tài sản bao gồm quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân người khác Với định nghĩa bảo lãnh Điều 335 BLDS năm 2015 chấp Điều 317 BLDS năm 2015, nhận thấy BLDS năm 2015 tiếp tục kế thừa quan điểm bảo lãnh biện pháp bảo đảm mang tính chất đối nhân, chấp biện pháp bảo đảm mang tính chất đối vật Tuy nhiên, BLDS năm 2015 lại không khẳng định cách rõ ràng việc bên chấp có quyền dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác hay không Theo quy định Khoản Điều 336 BLDS năm 2015, để bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh bên bảo lãnh, bên thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm tài sản, bao giồm tài sản chấp Do ta thấy BLDS thừa nhận hình thức chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác Tuy nhiên điều không phù hợp với quy định Luật Đất đai năm 2013 Khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật này.”qua ta thấy Luật Đất đai năm 2013 không quy định quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất người sử dụng đất Qua ta thấy bảo lãnh chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác hai biện pháp bảo đảm hoàn toàn khác Về nghĩa vụ bảo đảm: trường hợp chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác, nghĩa vụ bảo đảm bên chấp Trong đó, hình thức chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh nghĩa vụ bảo đảm nghĩa vụ bên chấp Về thời điểm bên nhận chấp quyền xử lý tài sản bảo đảm: trường hợp chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác thời điểm bên có nghĩa vụ không thực nghĩa vụ bảo đảm Trong đó, hình thức chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh, thời điểm tính từ bên chấp không thực nghĩa vụ bảo lãnh, nghĩa không thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ Về mối quan hệ chấp bảo lãnh: quan hệ chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh tồn song song hai quan hệ có tính chất phụ thuộc, quan hệ bảo lãnh quan hệ chấp Trong đó, chấp quan hệ phát sinh từ quan hệ bảo lãnh với vai trò tăng cường mức độ bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh trách nhiệm bên bảo lãnh Tuy nhiên, quan hệ chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác không thiết phải tồn đồng thời quan hệ bảo lãnh quan hệ chấp Bởi lẽ, hình thức chấp này, bên chấp bên bảo lãnh bên chấp nghĩa vụ thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ trường hợp bên có nghĩa vụ không thực nghĩa vụ đến hạn giao kết với bên có quyền bên thỏa thuận Trong trường hợp đề bà B ông L tự nguyện chấp tài sản quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 220/69H 220/69K HHT, quận Bình Thạnh, TPHCM cho bà L Do ta tuyên hợp đồng chấp vô hiệu vì: việc thiết lập hợp đồng không vị phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội, không thuộc trường hợp bị hạn chế 10 quyền dân sự; việc chấp lô đất bà B ông L hoàn toàn tự nguyện Điều để nói đến bà L toán khoản nợ vay ngân hàng K khoản nợ vay hạn, ngân hàng K nộp đơn yêu cầu Tòa án buộc bà L phải bàn giao tìa sản bảo đảm để phát thu hồi nợ cho ngân hàng Trong tài sản bảo đảm tài sản ông L bà B Ông L bà B ký hợp đồng chấp mà không ký hợp đồng bảo lãnh với bà L Hơn lô đất mà ông L bà B chấp để bảo đảm cho khoản nợ vay theo hợp đồng tín dụng nói cho bà H ông T sử dụng bà B có vay tiền bà H ông có vay tiền ông T Do ngân hàng phát tài sản đồng nghĩa với việc khoản nợ mà bà B vay bà H khoản nợ mà ông L vay ông T lấy tài sản đem để bảo đảm Việc ông L bà B ký hợp đồng chấp mà không ký hợp đồng bảo lãnh hai người không đọc hợp đồng trước ký tin tưởng vào bà L lỗi ông L bà B Tuy nhiên theo phân tích trên, quan hệ chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác không thiết phải tồn đồng thời quan hệ bảo lãnh quan hệ chấp, lý thuyết ông L bà B nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ thay cho bà L sơ xuất hai ông bà ký hợp đồng nên hai ông bà bị đất Từ phân tích ta rút học giao kết hợp đồng chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác bên chấp cần đọc kỹ hợp đồng tránh để xảy tình trạng ông L bà B KẾT LUẬN 11 Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp bên tham gia giao dịch chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba, gia tăng hội tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, hệ thống tòa án cấp giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba nói riêng hợp đồng bảo đảm tài sản bên thứ ba nói chung cần hiểu đưa định giải tranh chấp theo quy định Bộ luật Dân quy định khác có liên quan pháp luật DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân 2015; Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Về giao dịch bảo đảm; Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ Quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường ; Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên môi trường; Dulieu.tailieuhoctap.vn; Tạp chí dân chủ pháp luật; 12 ... HCM để bảo đảm cho khoản vay bà PTKL Điều 10 Hiệu lực giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp sau đây: c) Việc chấp quyền sử... Quan điểm nhóm: Nhóm đồng ý với quan điểm thứ Đối với giao dịch dân sự, quan tư pháp cần tôn trọng nguyên tắc tự nguyện, tự thỏa thuận bên, hình thức hợp đồng yếu tố then chốt, chất giao dịch. .. - Điểm c/12.2 mục 12 Thông tư nói có quy định: Bãi bỏ cụm từ "bảo lãnh", "bên bảo lãnh", "bên bảo lãnh mới", "bên nhận bảo lãnh", "bên nhận bảo lãnh mới" "hợp đồng bảo lãnh" Như vậy, theo pháp