ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HUYỆN Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊNGIAI ĐOẠN 2013 - 2015 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lí đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá : 2012 – 2016 Thái Nguyên, 2016 i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HUYỆN Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG PHANĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊNGIAI ĐOẠN 2013 - 2015 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lí đất đai Lớp : K44 - QLĐĐ - N02 Khoa : Quản lý tài nguyên Khoá : 2012 – 2016 Giảng viên hƣớng dẫn : ThS Trƣơng Thành Nam Thái nguyên, 2016 ii LỜI CẢM ƠN Thực phương trâm “học đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế” Thực tập tốt nghiệp thời gian để sinh viên sau học tập, nghiên cứu trường có điều kiện củng cố vận dụng kiến thức học vào thực tế Đây giai đoạn thiếu sinh viên Trường Đại học nói chung sinh viên Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun nói riêng Với lịng kính trọng biết ơn, em xin cảm ơn thầy giáo ThS Trương Thành Nam giảng viên khoa Quản lí Tài nguyên tận tình hướng dẫn giúp đỡ em suốt thời gian thực đề tài Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, thầy giáo, cô giáo, cán khoa truyền đạt cho em kiến thức, kinh nghiệm quý báu trình học tập rèn luyện trường Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Phan Đình Phùng, cán bộ, nhân viên công tác UBNDPhường giúp đỡ em suốt thời gian thực tập tốt nghiệp Em gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân bạn bè bên cạnh động viên, khích lệ em suốt q trình học tập thời gian em thực khóa luận tốt nghiệp Trong trình học tập thực đề tài, em cố gắng kinh nghiệm thiếu kiến thức hạn chế nên khóa luận tốt nghiệp chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến thầy bạn bè để khóa luận hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016 Sinh viên Nguyễn Thị Huyện iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.: Hiện trạng sử dụng đất phường Phan Đình Phùng năm 2015 .35 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2015 37 Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp 38 Bảng 4.4:Giá đất Nhà nước quy định phường Phan Đình Phùng từ năm 2013 đến năm 2015 42 Bảng 4.5: Giá đất nông nghiệp Nhà nước quy định phường Phan Đình Phùng từ năm 2013 đến năm 2015 44 Bảng 4.6: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2013 45 Bảng 4.7: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2014 47 Bảng 4.8: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2015 49 Bảng 4.9: So sánh giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2013-2015 51 iv DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Thể cấu sử dụng đất năm 2015 phường Phan Đình Phùng 37 Hình 4.2: Giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2013 47 Hình 4.3: giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2014 48 Hình 4.4: giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường phường Phan Đình Phùng năm 2014 50 Hình 4.5: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường loại đường phố địa bàn phường Phan Đình Phùng (năm 2015)Error! defined Bookmark not v DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT Tên viết tắt STT Tên đầy đủ BĐS Bất động sản BTC Bộ tài BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường CBRE Đơn vị tư vấn bất động sản CMT8 Cách Mạng Tháng CP Chính phủ CTCP Cơng ty cổ phần DN Doanh nghiệp FDI Đầu tư trực tiếp nước 10 HĐND Hội đồng nhân dân 11 HN; TP.HCM Hà Nội; Thành phố Hồ Chí Minh 12 ITP.HCMTP>HC NĐ Nghị định 13 C NQ Nghị 14 QĐ Quyết định 15 QSDĐ Quyền sử dụng đất 16 TT Thông tư 17 TTLT Thông tư liên tịch 18 UBND Ủy ban nhân dân 19 USD Đô la Mỹ 20 VAMC Công ty thu mua nợ quốc gia 21 VT Vị trí vi MỤC LỤC Trang bìa phụ: i Lời cảm ơn ii Danh mục bảng iii Danh mục hình iv Danh mục từ viết tắt v PHẦN MỞ ĐẦU .1 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài nghiên cứu 2.1.1 Cơ sở lý luận đề tài .4 2.1.2 Cơ sở thực tiễn 2.1.3 Cơ sở pháp lý đề tài 2.2 Khái quát giá đất .6 2.2.1 Khái niệm giá đất .6 2.2.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất .7 2.2.2.1 Địa tô .7 2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng 2.2.2.3 Quan hệ cung - cầu 2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.2.3.1 Yếu tố thông thường .8 2.2.3.2 Yếu tố khu vực 10 2.2.3.3 Yếu tố cá biệt 10 2.2.3.4 Các yếu tố chung bên 11 2.2.4 Kháiquátvềđịnhgiáđấtvàcácnguyêntắcđịnhgiáđất 12 2.2.4.1 Kháiniệmđịnhgiáđất 12 vii 2.2.4.2 Nguyêntắcthaythế 12 2.2.4.3Nguyêntắcsửdụnghiệuquảnhất .13 2.2.4.4 Nguyêntắcbiếnđộng 13 2.2.5 Phương pháp xác định giá đất 13 2.2.5.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 13 2.2.5.2 Phương pháp xác định giá đất đô thị 17 2.2.6 Các quy định áp dụng loại giá đất địa bàn phường 18 2.2.6.1 Đất 18 2.2.6.2.Đấtsảnxuất,kinhdoanhphinôngnghiệp 19 2.2.6.3.Đấtnôngnghiệp 19 2.2.6.4.Đốivớiđấtchuyêndùng 21 2.3 Những kết nghiên cứu biến động giá đất 21 2.3.1 Những kết nghiên cứu biến động giá đất giới 21 2.3.2 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất Việt Nam .22 2.3.2.1 Tình hình biến động giá đất nước 22 2.3.2.2 Tình hình biến động giá đất Thái Nguyên 25 PHẦN ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .26 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu .26 3.1.1Đối tượng nghiên cứu 26 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 26 3.2.1 Địa điểm nghiên cứu: .26 3.2.2 Thời gian nghiên cứu .26 3.3 Nội dung nghiên cứu 26 3.4 Phương pháp nghiên cứu .27 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 27 3.4.3 Phương pháp chọn điểm điều tra 27 3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích xử lý số liệu 28 viii PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .29 4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu 29 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 29 4.1.1.1 Vị trí địa lý 29 4.1.1.2 Địa hình địa mạo 29 4.1.1.3 Khí hậu, thủy văn .30 4.1.1.4 Các nguồn tài nguyên 30 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31 4.1.2.1 Thực trạng phát triển ngành kinh tế 31 4.1.2.2 Thực trạng phát triển sở hạ tầng .32 4.1.2.3 Thực trạng phát triển đô thị 33 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 34 4.1.3.1 Những thuận lợi 34 4.1.3.2 Những khó khăn, hạn chế 34 4.1.4 Tình hình sử dụng đất 35 4.1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất biến động đất đai phường năm 2015 35 4.1.4.2 Đất nông nghiệp 37 4.1.4.3 Đất phi nông nghiệp 38 4.1.4.4 Đất chưa sử dụng 40 4.1.5 Đánh giá chung tình hình quản lý sử dụng đất phường Phan Đình Phùng 41 4.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng 41 4.2.1 Tình hình biến động giá đất theo khung giá Nhà nước quy định trênđịa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2013 – 2015 .41 4.2.2GiáđấtnơngnghiệpquyđịnhtạiphườngPhanĐìnhPhùng .43 4.2.3GiáđấtthựctếtrênthịtrườngtạiphườngPhanĐìnhPhùngnăm 2013 44 4.2.4GiáđấtthựctếtrênthịtrườngtạiphườngPhanĐìnhPhùngnăm 2014 47 4.2.5GiáđấtthựctếtrênthịtrườngtạiphườngPhanĐìnhPhùngnăm 2015 48 ix 4.2.6SosánhgiáđấtNhànướcquyđịnhvàgiáđấttrênthịtrườngtạiphường PhanĐìnhPhùnggiaiđoạn2013-2015 50 4.2.7 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa phường Phan Đình Phùng qua ý kiến người dân cán quản lí 52 4.3 Yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng 54 4.3.1 Yếu tố vị trí 54 4.3.2 Khả tạo lợi nhuận đất .55 4.3.3 Yếu tố sở hạ tầng 56 4.3.4 Yếu tố đặc điểm đất 56 4.3.5 Nhu cầu mục đích sử dụng đất người dân 57 4.3.6 Yếu tố quy hoạch .58 4.4 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng 58 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60 5.1 Kết luận .60 5.2 Kiến nghị .61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 54 + Nằm trung tâm thành phố nên có nhiều dịch vụ, khu vui chơi giải trí thu hút nhiều khách du lịch - Hiện nay, thị trường BĐS nước có chuyển biến tích cực, thành phố Thái Nguyên thị trường BĐS hoạt động sôi động Là phường thuộc khu trung tâm thành phố có vị thuận lợi có nhiều người có nhu cầu mua đất để sử dụng vào mục đích riêng khiến giá đất thị trường Phường cao  Ý kiến đóng góp cho phát triển ổn định thị trường BĐS Phường: - Đối với trường hợp mua bán đất trao tay, không thông qua quan quản lí đầu đất Nhà nước phải có biện pháp phịng chống, xử lí nghiêm - Để thị trường BĐS hoạt động ổn định, minh bạch Nhà nước cần có biện pháp sách phù hợp giúp bình ổn giá mặt hàng có khả tăng thép xây dựng, xăng dầu, giá vàng, … ngồi có sách tạo cho doanh nghiệp nước yên tâm đầu tư xây dựng Kiên xử lí trường hợp vi phạm pháp luật đất đai 4.3 Yếu tố ảnh hƣởng đến biến động giá đất địa bàn phƣờng Phan Đình Phùng Từ trình điều tra vấn trực tiếp tuyến đường, nguyên nhân điển hình ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2013 – 2015 sau: 4.3.1 Yếu tố vị trí Giá đất đất thuộc vị trí ln có giá cao tất đường phố cao nhiều lần giá đất VT2,VT3, VT4của dường phố đó.VT1đượcđầutư lượngtốtvàtậptrungcácbệnhviên, nhiềuvềcơsởhạtầng,đoạnđường cóchất trongđócóbệnhviệnĐakhoatrung ương, cácbệnhviệntư,phịng khámtư nhân,chợ,trườnghọc,ngânhàng…dođómậtđộngườiđi lạikhácao,ngườidâncó thểtrựctiếpmởcửahàngkinhdoanh hoặcchothlàmtăngkhảnăngsinhlợicủa thửađấtthuộcVT1lncógiácaonhấtvàcaohơnnhiềulầngiá mảnhđất.Những đấtởcácVT2,VT3, 55 VT4củađườngphốđó Giá đất cao hay thấp phụ thuộc vào vị trí Thửa đất vị trí đoạn đường khác có giá khác Vị trí đất đóng vai trị định giá đất, đất gần khu trung tâm, khu bn bán, có khả kinh doanh bn bán tốt giá cao Biểu cụ thể: Giá đất năm 2015 vị trí đoạn đường Hồng Văn Thụ có giá cao 85 triệu đồng/m2, cao giá đất vị trí 4,05 lần, vị trí 6,29 lần, vị trí 21,25 lần Trên đoạn đường Lương Ngọc Quyến giá cao vị trí 50 tiệu đồng/m2, cao so với vị trí 3,84 lần, cao vị trí 8,33 lần, caohơn vị trí 14,29 lần Đồng thời loại vị trí khả sinh lợi, cở sở hạ tầng,… khác đường phố, giá đất khác Cùng vị trí đoạn đường Minh Cầu có giá thị trường trung bình 40 triệu đồng/m2, đường CMT8 41,5 triệu đồng/m2, đường Phan Đình Phùng 34 triệu đồng/ m2 90 80 70 60 50 40 30 20 Hình 4.5: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường 10 củacác loại đường phố địa bàn phường Phan Đình Phùng (năm 2015) Hồng Văn Lương Ngọc Minh Cầu Thụ Quyến CMT8 Phan Đình Phùng Bắc N 56 4.3.2 Khả tạo lợi nhuận đất Khả tạo lợi nhuận đất phụ thuộc vào yếu tố: khoảng cách đến trung tâm thương mại, chợ, khu vực dịch vụ, …; chiều rộng mặt đường, vỉa hè; chiều rộng mặt tiền đất; mật độ khu dân cư;… thảo mãn yếu tố khả sinh lợi cao Cùng với đó, từ yếu tố nêu kết hợp với phương thức sử dụng đất ảnh hưởng lớn đến khả sinh lợi đất Trên đoạn đường tiến hành điều tra địa bàn phường Phan Đình Phùng hoạt động kinh doanh buôn bán, dịch vụ hầu hết nằm đoạn đường Minh Cầu, Lương Ngọc Quyến, Phan Đình Phùng đoạn đường có sở hạ tầng tốt Đây đoạn đường có điều kiện sinh lợi tốt nên khả hoàn lại vốn đầu tư vào nhanh chóng Vì dù giá đất nơi có giá cao người dân chấp nhận mua để đầu tư vào Ngồi với sách quy hoạch, đầu tư khu đô thị, khu dân cư địa bàn đem lại tiềm phát triển tương lai cao 4.3.3 Yếu tố sở hạ tầng Tìnhtrạngpháttriểnkinhtếcủakhuvực,cơsởhạtầng xungquanh cóảnh hưởng đếngiátrịcủađất.TrênđoạnđườngMinhCầu,PhanĐìnhPhùng vàđoạn đường Hồng Văn Thụcóchợ,trường học,ngânhàng,trạm xăngdầulànhững vựckinhtếxãhộipháttriểncógiáđấtcaohơnkhuvựckinhtếxãhộikémphát khuvựcđường mớimởnhưđoạn đường khu triểnnhư BắcNam.Nhữngvịtrísửdụng vớimụcđíchđểởgiáđấtcaohaythấpphụthuộcvàosựhữudụng,mứcđộthoả mãncácnhucầuvềcơsởhạtầngvàkhảnăngcungứngcácdịchvụ.Vìvậynhững khuvựccócơsởhạtầngpháttriển,chấtlượngcungcấpcácdịchvụtốtthìđấtđai cógiácaohơnnhữngkhuvựccịnlại 4.3.4 Yếu tố đặc điểm đất Các đặc điểm đất diện tích, độ rộng mặt tiền, chiều sâu đất, khoảng cách tới đường phố,… có ảnh hưởng đến tâm lý người dân theo phong tục tập quán lâu đời góp phần việc sinh lợi cho chủ sở hữu đất Hình đất đẹp hình vng, hình chữ nhật phải có hình thang 57 có đáy rộng Các hình thể xấu đa giác , thắt hậu, chữ L hình khơng vng nhiều góc cạnh chán bán với giá thấp Mặt tiền đất góp phần việc sinh lợi cho chủ sở hữu, đặc biệt buôn bán, kinh doanh mặt hàng tiêu dùng, thời trang,… thơng thường VT1 đất có chiều ngang rộng thường có lợi Mặc dù khơng phải yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường phố trung tâm có chênh lệch đất xấu Tùy vào mục đích khác mà hình thể đất góp phần sinh lợi khác Diện tích lơ đất đủ rộng để kết hợp mục đích để kinh doanh có giá trị cao lô đất bé dùng để đủ làm quầy bán hàng Đối với đất để ở, diện tích nhỏ, khơn gian hẹp gây bất tiện cho sinh hoạt làm giảm giá trị đất Những đất có quy mơ vừa bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để 4.3.5 Nhu cầu mục đích sử dụng đất người dân * Nhu cầu đất người dân Nhu cầu đất người dân cao Cùng với phát triển kinh tế, đời sống người dân ngày cải thiện mơi trường sống địi hỏi cao Người dân muốn mua đất để ở, mua đất để mở rộng sở sản xuất, kinh doanh mua đất để đầu để mua đất thíc hợp phải trả lượng tiền khơng nhỏ * Mục đích sử dụng đất người dân + Để ở: Khi mảnh đất người sử dụng vào mục đích để yếu tố sinh lợi từ kinh doanh khơng có Khi mảnh đất để giá đất thấp sử dụng để kinh doanh, dịch vụ + Làm sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ: Dựa vào điều kiện thuận lợi cho sản xuất kinh doanh giá đất cao lợi nhuận từ việc kinh doanh sản xuất, dịch vụ tạo Một mảnh đất sử dụng mục đích phù hợp với điều kiện ngoại cảnh khả sinh lợi cao hơn; Những mảnh đất tuyến đường có 58 mục đíchnhưng chủ sử dụng kết hợp với mục đích giúp khả sinh lợi cao giá đất tăng cao 4.3.6 Yếu tố quy hoạch Sau dự án quy hoạch hồn thành phường Phan Đình Phùng thành trung tâm hành thành phố với sở hạ tầng đại thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội nơi Các dự án nhà ở, khu dân cư, khu đô thị mới, quan hành Đây nguyên nhân khiến năm gần đây, nhu cầu người dân mua đất tăng cao Đặc biệt đoạn đường Phan Đình Phùng, Minh Cầu Bắc Nam, người dân muốn mua đất với nhiều mục đích khác để ở, để đầu tư kinh doanh tranh thủ giá đất chưa tăng cao mua đất để đầu tích trữ chờ thời kiếm lời Điều khiến cho giá đất đoạn đường có xu hướng tăng cao năm qua Hiện dự án tiếp tục thi công tác động đến sở hạ tầng, khả sinh lợi khu vực đường xá giao thông kết nối, hạ tầng hoàn chỉnh hơn, mật độ dân cư tăng, kinh tế nơi ngày phát triển khu vực trung tâm phường đoạn đường Hoàng Văn Thụ, Minh cầu nên giá đất khu vực cao 4.4 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất địa bàn phƣờng Phan Đình Phùng Qua thực tế điều tra tìm hiểu thực tế cho thấy phường Phan Đình Phùng có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinhtế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp Để thực thành công nhiệm vụ cơng tác quản lý đất đai giữ vai trò thiết yếu,Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất cần phải đẩy lùi nạn đầu đất chuyển nhượng đất trái phép, đồng thời thu hút vốn đầu tư nhân dân vào mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững Đặc biệt phải có giải pháp để giá đất Nhà nước đưa cần sát với giá thị trường 59 - Trước tiên, cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục.Mở rộng nâng cao chất lượng dịch vụ đất đai cách xác, hạn chế bất cập làm giảm tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm Nhất vị trí tuyến đường phố Bởi vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Phối hợp chặt chẽ với quan truyền thơng, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân - Cần có phối hợp nhịp nhàng ban ngành như: ngành giao thông, ngành Tài nguyên Môi trường, UBND cấp, ban quản lý dự án, ban bồi thường giải phóng mặt công tác quản lý sử dụng đất đai địa phương - Khuyến khích, cho phép tổ chức, cá nhân địa bàn thành lập trung tâm môi giới điểm giao dịch bất động sản nhằm niêm yết công khai giá đất, giúp người dân có đầy đủ thơng tin q trình mua bán, trao đổi - Xây dựng chế quản lý thị trường bất động sản theo hướng cân cung – cầu Nguồn cung – cầu phải rõ ràng, tức phải cung thực cầu thực -Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao - UBND cấp kiểm soát chặt chẽ, xử lí kiên trường hợp sử dụng đất khơng hợp pháp - Tăng cường công tác tiếp cận thị trường bất động sản để xây dựng giá đất cho khu vực hợp lý nhất, phù hợp với điều kiện tự nhiên kinh tế vùng địa phương 60 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Tình hình biến động giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2013 – 2015 sau: - Với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thuận lợi vị trí phường, tuyến đường giao thơng người phường điều kiện tốt cho xây dựng sở hạ tầng, phát triển đô thịgiao lưu trao đổi tiếp thu tiến khoa học kỹ thuật phát triển kinh tế làm cho giá đất phường cao giá thị trường tăng theo năm -Qua đánh giá biến động giá đất phường thấy: Giá đất theo quy định gần không biến động giai đoạn 2013 – 2015, song trục (VT1) ln có giá cao nhiều so với vị trí trục phụ như:giá đất theo quy định cao đường Hoàng Văn Thụ, có giá trung bình năm 2015 VT1 29 triệu đồng/m2 cao nhiều so với VT2 7,5 triệu đồng/ m2, VT3 5,5 triệu đồng/ m2, VT4 1,5 triệu đồng/ m2 Giá đất thị trường giai đoạn 2013 – 2015 cao so với giá đất theo quy định UBND tỉnh Hệ số chênh lệch bình quân qua năm cao 2,76 lần thuộc đường Lương Ngọc Quyến, thấp đường Phan Đình Phùng với chênh lệch bình quân 1,6 lần Giá đất thị trường địa bàn Phường biến động qua năm, giá đất vị trí tăng lên giá đất đường Lương ngọc Quyến năm 2013 VT1 44 triệu đồng/m2, năm 2014 47 triệu đồng/m2 năm 2015 50 triệu đồng/m2 - Qua phân tích yếu tố tác động đến giá đất tuỳ theo tuyến đường mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau, tuyến đường có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố chiều rộng mặt tiền lơ đất, hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, Những đất ngõ, ngách, hẻm giá phụ thuộc chủ yếu vào bề 61 rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, mơi trường Các đường phố có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng mơi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích, ảnh hưởng khu quy hoạch dân cư - Sự biến động làm cho Nhà nước thất thoát khoản thuế, gây rủi ro giao dịch BĐS, khó khăn việc giải phóng mặt bằng,… vậy, cần có giải pháp giúp bình ổn giá đất giá đất theo nhà nước quy định giá đất thị trường phù hợp với thu nhập người dân 5.2 Kiến nghị Từ kết luận đề tài tơi có số kiến nghị sau: - Giá đất theo quy định chênh lệch nhiều so với giá thị trường Vì cần thường xuyên theo dõi biến động giá thị trường để tìm ngun nhân có biện pháp quản lý vàcần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường Nếu có biến động lớn phải báo cáo lên lãnh đạo để lấy ý kiến kịp thời điều chỉnh - Cần thông báo rộng rãi khung giá đất địa bàn Phường cho người dân biết, hạn chế mức thấp việc mua bán lại đất người dân, tránh đầu đất đai Yêu cầu người dân địa bàn Phường tham khảo kĩ giá đất mua bán tránh bị nhiều thơng tin thất thiệt để mua giá - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến sách, pháp luật tồn dân nhằm nâng cao trình độ hiểu biết người dân - Kiểm tra, quản lí, xử phạt trường hợp đầu đất đai 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng việt Luật đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/ 2014 quy định khung giá đất Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Hằng, Nguyễn Văn Quân (2009) Giáo trình Định giá đất bất đông sản khác, NXB Nông nghiệp Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên việc Ban hành giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên việc Ban hành giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Thái Nguyên quy định giá đất bảng giá đất loại đất giai đoạn 2015 – 2019 địa bàn tỉnh Thái Nguyên Thông tư 114/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 10 Thơng tư 145/2007/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/TT-BTC ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/07/2007 Chính Phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 63 11 Thông tư 02/2010/TTLT- BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 12 UBND phường Phan Đình Phùng (2013) Báo cáo kết thống kê đất đai năm 2013 13 UBND phường Phan Đình Phùng (2014) Báo cáo kết thống kê đất đai năm 2014 14 UBND phường Phan Đình Phùng (2015) Báo cáo kết thống kê đất đai năm 2015 15 UBND phường Phan Đình Phùng (2015) Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội năm 2015 Phương hướng, mục tiêu năm 2016 phường Phan Đình Phùng II Các tài liệu tham khảo từ Internet 16 http://nhadatviet.net.vn 17 http://sqmhunt.com 18.http://www.diaocvang.net 19 http://www.thainguyen.gov.vn 64 PHỤ LỤC 01 Hình ảnh số tuyến đường trục Hình1: Vị trí - Đường Hồng Văn Thụ Hình 2: Vị trí - Đường Lương Ngọc Quyến Hình 3: Vị trí - Đƣờng Minh Cầu Hình 4: Vị trí - Đƣờng CMT8 65 Hình 5: Vị trí - Đƣờng Phan Đình Phùng Hình6:Vịtrí 1-ĐƣờngBắcNam Hình ảnh số quan, khu đô thị xây dựng đưa vào sử dụng đoạn đường Phan Đình Phùng phường Phan Đình Phùng: Hình 7: Hình ảnh khu dân cƣ số đƣợc xây dựng phƣờng Phan Đình Phùng 66 Hình 8: Hình ảnh khu dân cƣ số 10 đƣợc xây dựng phƣờng Phan Đình Phùng Hình 9: Hình ảnh khu thị Xƣơng Rồng đƣợc xây dựng phƣờng Phan Đình Phùng 67 PHỤ LỤC 02 PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất:………………………………….Năm sinh……… Địa chỉ: ………………………………………………………………… Nghề nghiệp:  CB, công nhân viên chức  Buôn bán  Lao động tự  Nghề khác:…… ………… Trình độ văn hóa: ……… ……………… Thu nhập bình qn: ……………………… triệu đồng/năm II THÔNG TIN VỀ CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT Diện tích đất: ……………… m2 Số ……… Tờ BĐ số … …… Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định tỉnh (Do cán địa phường thành phố cung cấp thông tin) - Loại đường phố:…………………………… - Vị trí:……………………………………… Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách < 100 m 100-200m 200-300m đến đường phố điều tra Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt/ TB/ kém) - Gần cơng trình cơng cộng điển hình:………………… - Chất lượng dịch vụ dân sinh: + Điện: ……… + Môi trường sống:…… + Nước:……… + An ninh trật tự:……… + Điện thoại/Internet:…………………… >300m 68 Giáđấtcủanhàơngbàtrênthịtrườngcógiálà: Năm2013:…… triệuđồng/m2 Năm2014:.…… triệuđồng/m2 Năm2015:.…… triệuđồng/m2 Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không?  Đồng ý  Khơng đồng ý Ơng/Bà có thường xuyên tiếp cận với văn quy định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng?  Có  Khơng 7.các bất động sản khác gắn liền với đất: - Nhà: năm xây dựng……………… Số tầng:……… Tổng diện tích xây dựng………………………………… Theo ơng/bà giá đất thị trường có phù hợp với người dân:  Có  Khơng Theo ơng/bà địa bàn Phường có tượng đầu đất:  Có  Khơng 10.Ơng/bàcónhucầu muađấtkhơng? Có Khơng Mụcđích: 11 Theo ông/bà xu hướng biến động giá đất địa bàn phường vài năm tới:  Tăng  Giảm  Bình ổn 12 Theo ơng bà dự án địa bàn phường có ảnh hưởng đến biến động giá theo hướng tích cực:  Có  Khơng Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2016 Ngƣời điều tra Chủ sử dụng đất ... dụng đất phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013. .. phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên + Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 – 2015. .. cứu Giá đất tình hình biến động giá đất địa bàn phường phan đình phùng, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành