CƠ SỞ – TRƢỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP BAN NÔNG LÂM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA XÃ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TRẢNG BOM TỈNH ĐỒNG NAI GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 403 Giáo viên hướng dẫn: Thái Văn Thành Sinh viên thực hiện: Hoàng Thị Trà My Khóa học: 2012 - 2016 Đồng Nai, 2016 LỜI CẢM ƠN Trải qua thời gian miệt mài học hỏi, bốn năm qua trƣờng Đại học Lâm Nghiệp để lại cho em tình cảm tốt đẹp, lớp Đại học Quản lý đất đai khóa 57 Nhân em xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến Ban giám hiệu Trƣờng Đại học Lâm Nghiệp Cơ Sở 2, Ban Nông Lâm tạo điều kiện cho em học tập thật tốt Cám ơn Thầy chủ nhiệm quý Thầy, Cô tận tình truyền đạt, bảo cho em nhiều kiến thức kinh nghiệm quý báu suốt trình học tập vừa qua Em xin trân trọng gửi lời biết ơn đến thầy Thái Văn Thành trực tiếp hƣớng dẫn tận tình giúp đỡ em suốt trình nghiên cứu để em hoàn thành Luận văn tốt nghiệp Em xin chân thành cám ơn: Sự giúp đỡ nhiệt tình cô, lãnh đạo, nhƣ anh, chị công tác Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Trảng Bom đóng góp, trao đổi kinh nghiệm, tạo điều kiện thuận lợi cho em thực tốt công việc luận văn suốt trình thực tập phòng Các bạn bè học tập phấn đấu suốt trình học tập giảng đƣờng Những ngƣời thân giúp đỡ, ủng hộ em suốt trình học tập để hoàn thành tốt trƣơng trình học làm luận văn tốt nghiệp Tuy nhiên kiến thức lực nhiều hạn chế nên không tránh khỏi thiếu sót, mong đƣợc đóng góp ý kiến quý Thầy Cô bạn DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT QSDĐ: Quyền sử dụng đất TN&MT: Tài nguyên Môi trƣờng VPĐK: Văn Phòng Đăng Ký SDĐ: Sử dụng đất GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KT-XH: Kinh tế xã hội DTTN: Diện tích tự nhiên CV: Công văn CT-UB: Chỉ thị Ủy ban UBND: Ủy Ban Nhân Dân NĐ-CP: Nghị định Chính phủ TT-TCĐC: Thông tƣ Tổng cục Địa LĐĐ: Luật đất đai QHSDĐ: Quy hoạch sử dụng đất DT: Diện tích DTTN: Diện tích tự nhiên BĐĐC: Bản đồ địa DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH, BIỂU ĐỒ TT Hình 3.1 Bảng 3.1 Bảng 3.2 Bảng 3.3 Bảng 3.4 Bảng 3.5 Tên Bản đồ hành huyện Trảng Bom – tỉnh Đồng Nai Thống kê diện tích đất đai năm 2014 theo mục đích sử dụng Diện tích theo đơn vị hành huyện Hiện trạng tƣ liệu đo đạc đồ địa chính quy Huyện Trảng Bom – Đồng Nai Tình hình chuyển quyền sử dụng đất từ năm 2011 2015 Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2011 - 2015 Trang 21 30 32 34 40 41 Giải tranh chấp đất đai, giải khiếu Bảng 3.6 nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử 42 dụng đất từ năm 2011 - 2015 Bảng 3.7 Bảng 3.8 Bảng 3.9 Bảng 3.10 Bảng 3.11 Bảng 3.12 Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ thị trấn Trảng Bom giai đoạn 2011 - 2015 Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Đồi 61 giai đoạn 2011 - 2015 Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã An Viễn giai đoạn 2011 - 2015 Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Trung Hòa giai đoạn 2011 - 2015 Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Tây Hòa giai đoạn 2011 - 2015 Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Cây Gáo giai đoạn 2011 - 2015 47 49 51 53 55 57 Bảng 3.13 Kết giải HS chuyển nhƣợng QSDĐ xã giai đoạn 2011 - 2015 59 Giải tranh chấp đất đai, giải khiếu Biểu đồ 3.1 nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử 43 dụng đất từ năm 2011 - 2015 Biểu đồ 3.2 Biểu đồ 3.3 Biểu đồ 3.4 Biểu đồ 3.5 Biểu đồ 3.6 Biểu đồ 3.7 Biểu đồ chuyển nhƣợng QSDĐ thị trấn Trảng Bom giai đoạn 2011 - 2015 Biểu đồ thể tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Đồi 61 giai đoạn 2011 - 2015 Biểu đồ thể tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã An Viễn giai đoạn 2011 - 2015 Biểu đồ thể tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Trung Hòa giai đoạn 2011 - 2015 Biểu đồ thể tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Tây Hòa giai đoạn 2011 - 2015 Biểu đồ thể tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Cây Gáo giai đoạn 2011 - 2015 48 50 52 54 56 58 MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH, BIỂU ĐỒ MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Chƣơng – TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.2 Giá đất 1.1.3 Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1.2 Cơ sở pháp lý 1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài nghiên cứu 1.3.1 Những quy định hành chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.3.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 13 Chƣơng – ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 2.1 Mục tiêu nghiên cứu 18 2.1.1 Mục tiêu tổng quát 18 2.1.2 Mục tiêu cụ thể 18 2.2 Đối tƣợng nghiên cứu 18 2.3 Phạm vi nghiên cứu 18 2.4 Nội dung nghiên cứu 19 2.5 Phƣơng pháp nghiên cứu 19 Chƣơng – KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 21 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 21 3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 21 3.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 26 3.2 Đánh giá tình hình quản lý nhà nƣớc đất đai địa huyện 29 3.2.1 Tình hình sử dụng đất 29 3.2.2 Tình hình quản lý nhà nƣớc đất đai 31 3.3 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã địa bàn huyện Trảng Bom giai đoạn 2011 – 2015 44 3.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân theo quy đình huyện Trảng Bom 44 3.3.2 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thị trấn Trảng Bom – Huyện Trảng Bom giai đoạn 2011 – 2015 47 3.3.3 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã Đồi 61 – Huyện Trảng Bom giai đoạn 2011 – 2015 49 3.3.4 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã An Viễn – Huyện Trảng Bom giai đoạn 2011 – 2015 51 3.3.5 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã Trung Hòa – Huyện Trảng Bom giai đoạn 2011 – 2015 53 3.3.6 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã Tây Hòa – Huyện Trảng Bom giai đoạn 2011 – 2015 55 3.3.7 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã Cây Gáo – Huyện Trảng Bom giai đoạn 2011 – 2015 57 3.3.8 So sánh tình hình chuyển nhƣợng xã giai đoạn 2011 – 2015 59 3.4 Đánh giá việc thực công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã đại bàn huyện Tảng Bom giai đoạn 2011 – 2015 60 3.4.1 Những thuận lợi khó khăn công tác quản lý tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ ở, đất nông nghiệp địa phƣơng 60 3.4.2 Những khó khăn vƣớng mắc thực giải hồ sơ chuyển nhƣợng 63 3.5 Ảnh hƣởng việc chuyển nhƣợng QSDĐ đến kinh tế - xã hội 64 3.5.1 Tích cực 64 3.5.2 Tiêu cực 64 3.6 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác thực chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 65 Chƣơng – KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 67 4.1 Kết luận 67 4.2 Kiến nghị 68 TÀI LIÊU THAM KHẢO ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài sản vô quý giá, lãnh thổ quốc gia, tƣ liệu sản xuất đặc biệt thay đƣợc, thành phần quan trọng môi trƣờng sống, địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng sở hạ tầng, sở sản xuất phi nông nghiệp, trung tâm văn hóa - xã hội - an ninh quốc phòng Trƣớc áp lực tăng dân số, nhịp độ phát triển kinh tế thị trƣờng luôn vận động Trong trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, chế thị trƣờng, nhu cầu sử dụng đất để đầu tƣ sở hạ tầng, công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển khu dân cƣ, giao thông, lâm nghiệp… dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày trở nên cấp thiết Đất đai biến động theo thời gian nhiều mặt nhƣ: diện tích, mục đích sử dụng, chủ sử dụng…., gây không khó khăn công tác quản lý đất đai Hiện trình sử dụng đất tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đai diễn phức tạp khó kiểm soát Điều tạo trở ngại lớn công tác quản lý nhà nƣớc đất đai Nhằm hạn chế việc sử dụng đất bất hợp pháp đồng thời sử dụng nguồn tài nguyên đất đai cách hiệu quả, tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc đất đai công tác cập nhật chỉnh lý theo dõi tình hình chuyển nhƣợng đất đai giai đoạn, thời kì nội dung quan trọng đƣợc quy định luật đất đai 2013 Việc cập nhật thay đổi để làm sở bảo hộ quyền lợi nghĩa vụ hợp pháp chủ thể có liên quan tạo điều kiện để nhà nƣớc hoạch định sách quản lý phát triển Trong công tác quản lý nhà nƣớc đất đai công tác cập nhật chỉnh lý theo dõi tình hình chuyển nhƣợng đất đai việc quan trọng cấp bách đòi hỏi phải cập nhật liên tục, chỉnh lý thƣờng xuyên hồ sơ địa để đánh giá, phản ánh kịp thời biến động đất đai Từ sở cho nhà nƣớc đƣa phƣơng án chiến lƣợc để quản lý tốt tài nguyên đất đảm bảo đất đai sử dụng hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm Huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai gồm 16 xã thị trấn với tổng diện tích tự nhiên 32.541,2 ha, Trảng Bom có quốc lộ 1A chạy qua, tiếng với khu du lịch sinh thái thác Giang Điền Trảng Bom có vị trí vô quan trọng nghiệp phát triển công nghiệp tỉnh Đồng Nai, với khu công nghiệp nhƣ Hố Nai, Sông Mây, Bầu Xéo Từ điều kiện khách quan đó, thu hút lƣợng không nhỏ dân nhập cƣ, dẫn tới nhu cầu nhà ngƣời dân tăng cao nên tình hình chuyển nhƣợng đất đai chuyển mục đích sử dụng đất ngày nhiều phức tạp tạo biến động đất đai Xuất phát từ vấn đề trên, dƣới hƣớng dẫn thầy Thái Văn Thành, em thực đề tài: xã ện Trả Bom oạn 2011 - 2015” từ việc nhìn nhận đắn công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, phát huy ƣu điểm, hạn chế nhƣợc điểm khắc phục tồn công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai địa bàn Huyện HS (chiếm 5,42%) Qua bảng 3.11 ta thấy năm 2011 có số HS chuyển nhƣợng cao với 452 HS gấp 3,59 lần năm thấp 2012 với 126 HS Số lƣợng HS qua năm có chênh lệch lớn Biểu đồ 3.6 Biểu đồ thể tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Tây Hòa giai đoạn 2011 - 2015 Qua biểu đồ 3.6 cho thấy tình hình chuyển nhƣợng xã qua năm 2011 - 2015 có thay đổi rõ rệt Năm 2011, xã thực th m tra hồ sơ cấp mới, cấp đổi, cấp biến động GCN dạng đồng loạt, tiến độ cấp giấy đƣợc đ y mạnh nên sau có đƣợc Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất chủ sử dụng thực việc chuyển nhƣợng số cao năm sau Bên cạnh đó, xã điều chỉnh chức quy hoạch sử dụng đất từ đất sang đất trồng lâu năm, đất trồng lúa ngƣời làm nghề nông chuyển đến mua đất để sản xuất, ngƣời làm kinh doanh, dịch vụ bán đất ch khác kinh doanh góp phần tăng số lƣợng hồ sơ không nhỏ Năm 2012, 2013 số lƣợng HS giảm mạnh đời sống ngƣời dân dần vào ổn định nên tình hình chuyển nhƣợng không nhiều Năm 2014, xã thực 56 dự án hệ thống thoát nƣớc, xây dựng nhà xử lý chất thải, đầu tƣ mở xƣởng gia công bao bì thành ph m, xƣởng sản xuất, mua bán hàng thủ công mỹ nghệ, sở sản xuất gạch lốc,… sở hạ tầng ngày đƣợc nâng cấp hoàn thiện, thu hút lao động ngƣời dân tới định cƣ, dân số tăng nhanh nhu cầu nhà đất sản xuất nông nghiệp, ngành nghề khác ngày tăng dẫn đến tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ diễn theo chiều hƣớng gia tăng Số hồ sơ không đƣợc giải nguyên nhân chủ yếu thủ tục lập hồ sơ sai so với quy định, thiếu giấy tờ theo quy định, nguồn gốc đất không rõ ràng, đất tranh chấp… Số giấy tồn nguyên nhân chứng nhận đƣợc ký cấp nhiều hộ dân có thông báo để nhận nhƣng chƣa liên hệ thực nghĩa vụ tài để nhận giấy 3.3.7 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã Cây Gáo Huyện Trảng Bom giai đoạn 2011 - 2015 Bảng 3.12 Kết giải HS chuyển nhƣợng QSDĐ xã Cây Gáo giai đoạn 2011 - 2015 HS giải Tổng DT Trong Năm Tỷ lệ Không Tỷ lệ (%) đủ ĐK (%) giải (m2) Tổng số Đủ ĐK 2011 157 151 96,18 3,82 456.169,0 2012 117 114 97,44 2,56 364.149,0 2013 129 117 90,70 12 9,30 278.365,0 2014 100 92 92,00 8,00 174.811,2 2015 59 54 91,53 8,47 138.712,8 (Nguồn: Văn phòng Đăng kí đất đai) Bảng 3.12 cho thấy số HS chuyển nhƣợng từ năm 2011 - 2015 có nhiều 57 biến động Tổng số hồ sơ giải đƣợc 562 HS, số HS đủ điều kiện 528 HS chiếm 94 , HS không đủ điều kiện 34 HS chiếm Năm có số HS thấp với 59 HS năm 2015, năm có số HS chuyển nhƣợng cao năm 2011 với 157 HS Với tình hình chuyển nhƣợng nhƣ cho thấy phát triển kinh tế địa bàn xã chƣa cao, nhiều ngƣời dân gặp nhiều khó khăn Biểu đồ 3.7 Biểu đồ thể tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Cây Gáo giai đoạn 2011 - 2015 Dựa vào biểu đồ 3.7 ta thấy tình hình chuyển nhƣợng giảm dần qua năm Để giải thích cho tƣợng giai đoạn 2011 - 2015 xã điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, xây dựng hệ thống cấp nƣớc tập trung, xây dựng nhà văn hóa kết hợp với trụ sở làm việc, thực xây dựng đƣờng Tây Hòa - Cây Gáo, hệ thống giao thông sở ngày đƣợc hoàn thiện, tạo môi trƣờng sống làm việc tốt cho nhân dân, nên ngƣời dân tập trung sinh sống đông hơn, tình hình chuyển nhƣợng theo mà tăng theo Đầu năm 2011, xã tuyên truyền, khuyến khích chăn nuôi, điều chỉnh quy mô 58 diện tích, ranh giới cho phù hợp với quy hoạch ngành phê duyệt, ngƣời dân phải di chuyển nơi cho phù hợp với ngành nghề mình, dẫn đến mua bán nhà, đất diễn tấp nập Bên cạnh đó, góp phần không nhỏ việc tăng hồ sơ chuyển nhƣợng ngƣời dân số xã khác đất bị quy hoạch phải mua đất xã khác để tái định cƣ Càng sau HS giảm theo năm đời sống nhân dân ngày ổn định Đƣợc sƣ h trợ cấp quyền tình hình CNQSDĐ năm đạt kết tốt nhiên số địa phƣơng thực tiến trình thực chậm Số hồ sơ không đƣợc giải nguyên nhân chủ yếu thủ tục lập hồ sơ sai so với quy định, thiếu giấy tờ theo quy định, nguồn gốc đất không rõ ràng, đất tranh chấp… Số giấy tồn nguyên nhân chứng nhận đƣợc ký cấp nhiều hộ dân có thông báo để nhận nhƣng chƣa liên hệ thực nghĩa vụ tài để nhận giấy 3.3.8 So sánh tình hình chuyển nhƣợng xã giai đoạn 2011 – 2015 Bảng 3.13 Kết giải HS chuyển nhƣợng QSDĐ xã giai đoạn 2011 – 2015 HS giải Trong Xã Tổng số Trảng Bom Đồi 61 An Viễn Trung Hòa Đủ ĐK Tỷ lệ %) Không đủ ĐK Tỷ lệ %) 1.737 1.683 96,89 54 3,11 980 915 93,37 65 6,63 2.153 2.084 96,80 69 3,20 596 541 90,77 55 9,23 59 Tây Hòa 1.181 1.117 94,58 64 5,42 Cây Gáo 562 528 93,95 34 6,05 Dựa vào bảng 3.13 ta thấy từ năm 2011 – 2015 xã An Viễn có lƣợng HS giải lớn với 2.153 HS gấp 3,83 lần xã có lƣợng HS nhỏ xã Cây Gáo với 562 HS Thị trấn Trảng Bom có t lệ HS đủ điều kiện cao với 96,89 Văn phòng đăng kí đất đai UBND huyện Trảng Bom nằm địa bàn thị trấn, ngƣời dân thuận lợi lại, nắm rõ thủ tục chuyển nhƣợng lên hỏi tƣ vấn trực tiếp Văn phòng đăng kí đất đai hay UBND huyện, xã Trung Hòa có t lệ HS đủ điều kiện thấp với 90,77 đội ngũ cán địa xã có nhiều thay đổi, số trƣờng hợp cán nghỉ phép bệnh, sinh nở nhiều, HS nộp vào không đƣợc theo dõi triệt chuyển cho nhiều cán giải nên có nhiều sai sót 3.4 Đánh giá việc thực công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã địa bàn huyện Trảng Bom giai đoạn 2011 - 2015 3.4.1 Những thuận lợi hó hăn công tác quản lý tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ ở, đất nông nghiệp địa phƣơng 3.4.1.1 Thuận lợi Qua trình thực công tác đăng ký đất đai, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất địa bàn huyện năm qua đạt đƣợc kết khả quan Trong thể nhiều mặt thuận lợi tạo điều kiện cho công tác đƣợc triển khai thực dễ dàng, nhanh chóng: - Sự đời Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với nhiệm vụ h trợ Phòng TN MT làm đầu mối thực thủ tục hành đất đai Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đặt công tác cải cách hành nhiệm vụ quan trọng, xem xét tổ chức hoạt động đơn vị nhƣ mô hình cửa, dấu Hiện Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phối hợp chặt chẽ với quan nhƣ: Tài - Kế hoạch, Chi cục thuế, 60 Kho bạc UBND xã, thị trấn tổ chức thực tốt quy định quy trình, thủ tục hành lĩnh vực đất đai Nên việc chuyển nhƣợng đƣợc diễn nhanh hơn, tạo thuận lợi cho ngƣời sử dụng đất - Có liên kết chặt chẽ cán địa xã, thị trấn phòng TN & MT giúp cho trình giải hồ sơ nhanh - Có đồ địa đƣợc đo đạc theo công nghệ số cao tạo điều kiện cho việc giải hồ sơ chuyển nhƣợng nhanh chóng xác - Công tác giải hồ sơ chuyển nhƣợng đƣợc quan tâm đặc biệt UBND cấp, phòng TN MT nên thƣờng xuyên có cải cách hành nhằm hoàn thiện công tác giải hồ sơ chuyển nhƣợng nhanh chóng, kịp thời, xác - Đến Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, với Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai theo mô hình cửa nên quy trình thủ tục hành lĩnh vực đất đai đơn giản thời gian thực đƣợc rút ngắn - Bố trí cán bộ, công chức chuyên môn, nghiệp vụ làm việc phận tiếp nhận trả hồ sơ - Đội ngũ cán bộ, nhân viên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng TN MT đầy đủ số lƣợng lẫn trình độ chuyên môn, ý thức trách nhiệm công việc cao Hơn đội ngũ cán đƣợc tăng cƣờng chia lĩnh vực quản lý riêng phát huy đƣợc hết lực và nâng cao hiệu công việc, đáp ứng yêu cầu thực tế địa phƣơng - Vai trò cán địa cấp Huyện đƣợc chuyên môn hóa, làm tốt việc phân công kiểm tra theo dõi, hƣớng dẫn nghiệp vụ chuyên môn cho cán địa xã ngày đƣợc nâng cao thể qua lớp bồi dƣỡng tỉnh tổ chức 3.4.1.2 Khó hăn 61 Khó hăn hách quan - Thủ tục chuyển nhƣợng phức tạp, rƣờm rà gây nhiều thời gian cho chủ sử dụng đất làm thủ tục chuyển nhƣợng Bên cạnh vấn đề lại số ngƣời dân xã vùng sâu, vùng xa khó khăn - Ngƣời sử dụng đất chƣa hiểu rõ pháp luật đất đai nên dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, khiếu nại, tố cáo… Nhƣng giải họ không đồng ý họ không đƣợc lợi - Nhiều xã huyện sử dụng hệ thống đồ 299, đến có nhiều biến động về: hình thể, chủ sử dụng, loại đất… Nhƣng chƣa đƣợc chỉnh lý gây khó khăn cho công tác chuyển nhƣợng - Trong thời gian qua nhƣ nay, không riêng địa bàn huyện mà nhiều địa phƣơng khác nƣớc gặp nhiều khó khăn thay đổi liên tục văn hƣớng dẫn làm cho quy trình, thủ tục thực bị thay đổi theo làm cho ngƣời dân kê khai đăng ký khó mà nắm bắt kịp thời văn mới, quy trình, thủ tục - Do trải qua nhiều giai đoạn lịch sử, đất đai hầu nhƣ bị buông lỏng liệu lƣu trữ hầu nhƣ không còn, Luật đất đai không kịp thời điều chỉnh, sách tài đất đai liên tục thay đổi, ngƣời dân kê khai nguồn gốc tránh né nghĩa vụ tài làm cho hội đồng xét đơn đăng ký nhiều thời gian xác định lại - Cán địa chƣa đƣợc bố trí công việc ổn định, không chuyên ngành, phải kiêm nhiệm nhiều công việc nên chƣa thực hết chức nhiệm vụ ngành - Khối luợng công việc mà Phòng TN & MT phải thực lớn sở vật chất, trang thiết bị phòng nhƣ cấp xã nhiều thiếu thốn Khó hăn chủ quan 62 - Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đồ, hồ sơ địa chƣa đƣợc tr thƣờng xuyên, chƣa đồng có địa phƣơng chỉnh lý nhƣng không với quy định nên việc kê khai hồ sơ phục vụ công tác chuyển nhƣợng gặp nhiều khó khăn - Chính quyền địa phƣơng số xã, thị trấn chƣa quan tâm mức tới việc đôn đốc tạo điều kiện cho cán địa xã thực nhiệm vụ chuyển nhƣợng, nhiều cán địa xã tƣ tƣởng lại, chờ vào giúp đỡ, h trợ từ huyện - Nghiệp vụ, chuyên môn nhiều cán địa xã nhiều yếu kém, bên cạnh số cán lợi dụng chức quyền gây phiền hà cho ngƣời dân làm chuyển nhƣợng - Khả ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý đất đai thực chƣa tốt - Một số trƣờng hợp cán địa địa phƣơng không nộp hồ sơ thời hạn dẫn đến hồ sơ trễ hẹn gây nhiều phiền hà cho ngƣời dân - Cơ sở vật chất thiếu nhiều trình giải hồ sơ - Dân số ngày tăng nhanh gây khó khăn cho việc quản lý đất đai địa bàn xã Làm cho tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ ngày biến động phức tạp 3.4.2 Những hó hăn vƣớng mắc hi thực giải hồ sơ chuyển nhƣợng - Nhiều trƣờng hợp chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dƣới hình thức giấy tay diễn - Bản vẽ thƣờng có sai sót, hiện trạng sử dụng đất mà vẽ theo nhu cầu ngƣời sử dụng làm thời gian, công sức, tài cho ngƣời sử dụng làm hồ sơ CNQSDĐ phải chỉnh sửa lại vẽ 63 - Trong trình làm thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ ngƣời dân phải lại nhiều lần - Nhiều trƣờng hợp số tiền thuế cao ngƣời dân khó thực nghĩa vụ tài đƣợc, gây khó khăn việc giải phải chờ đóng thuế 3.5 Ảnh hƣởng việc chuyển nhƣợng QSDĐ đến inh tế - xã hội 3.5.1 Tích cực - Việc chuyển nhƣợng sử dụng đất ngƣời dân tác động đến việc chuyển dịch cấu kinh tế, tăng thu nhập cho ngƣời dân, cải thiện phần đời sống có nguồn vốn để đầu tƣ cho sản xuất - Có nhiều hộ gia đình, cá nhân có khoản tiền nhàn r i mục đích kinh tế họ nhận chuyển nhƣợng để sử dụng mà với mục đích kinh doanh nhằm hƣởng phần chênh lệch lớn nhanh chóng giàu lên nhờ vào tƣợng đầu đất đai - Thông qua việc chuyển nhƣợng góp phần đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nƣớc từ việc thu thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản lệ phí trƣớc bạ - Nâng cao hiệu sử dụng đất, ngƣời dân có đƣợc nhận thức cao tầm quan trọng đất đai 3.5.2 Tiêu cực - Việc chuyển nhƣợng QSDĐ tự do, ạt, chuyển nhƣợng nhiều lần làm cho ngƣời dân dần đất sản xuất Ngoài ra, sau chuyển nhƣợng ngƣời dân có số tiền lớn từ chuyển nhƣợng đất đai, nhiều ngƣời tiêu sài hoang phí, nguyên nhân gây nhiều tệ nạn xã hội - Việc chuyển nhƣợng nhiều lần đất gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nƣớc đất đai - Đất đai không đƣợc khai thác hết tiềm bị bỏ hoang sử dụng không mục đích nạn đầu đất đai 64 - Nạn đầu đ y giá đất tăng cao làm cho ngƣời dân có nhu cầu thật chuyển nhƣợng đƣợc - Những nguồn lợi lớn từ đất đai tác động đến mối quan hệ gia đình, làng xóm, láng giềng 3.6 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác thực chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất - Cần có phận để giải đáp thắc mắc thủ tục chuyển nhƣợng nâng cao nhận biết ngƣời dân pháp luật Có nhƣ trƣớc ký hợp đồng ngƣời dân biết có đủ điều kiện nhận chuyển nhƣợng QSDĐ đất không - Khi có thay đổi đất đai so với giấy chứng nhận cấp, xã cần xác minh rõ lý biến động để phòng đăng ký QSDĐ có sở xử lý hồ sơ Tránh tình trạng ngƣời dân lại nhiều lần - Khi ngƣời dân công chứng hợp đồng CNQSDĐ Văn Phòng công chứng UBND xã phải kiểm tra thật xác để tránh tình trạng thông tin hợp đồng không rõ ràng nộp hồ sơ lên bị trả làm thời gian cho ngƣời dân Trong phần trình bày cho thấy để quản lý tốt công tác chuyển nhƣợng QSDĐ, theo em cần phải tập trung vào số giải pháp sau: - Làm tốt công tác tuyên truyền cho cán nhân dân nắm rõ quy định Luật đất đai văn hƣớng dẫn thực LĐĐ địa phƣơng; quan quản lý Nhà nƣớc đất đai xã có trách nhiệm thông báo công khai biển báo QHSDĐ khu vực, địa phƣơng để cán cá nhân dân nắm bắt kịp thời; góp phần mang lại đồng thuận cao nhân dân chủ trƣơng quy hoạch sử dụng đất QHSDĐ Nhà nƣớc Mặt khác làm cho công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai dễ dàng đạt hiệu - Quá trình giải hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ phải tuân thủ chặt chẽ, trình tự quy định; mặt khác phải kiểm tra, rà soát hồ sơ để đảm bảo 65 việc chuyển nhƣợng QSDĐ quy hoạch tổng thể xã, huyện QHSDĐ khu vực, đảm bảo cho việc SDĐ huyện quy hoạch đƣợc phê duyệt - Cần đ y mạnh công tác cấp GCNQSDĐ đến hộ gia đình, cá nhân hoạt động chuyển nhƣợng phát triển đồng thời, để giảm bớt trƣờng hợp chuyển nhƣợng QSDĐ bất hợp pháp xảy ngầm địa phƣơng - Tăng cƣờng công tác tra, kiểm tra việc quản lý thực công tác QHSDĐ ngành, xã; đảm bảo cho việc SDĐ địa bàn thực quy hoạch, tiết kiệm hiệu cao, ngăn chặn kịp thời nảy sinh tiêu cực quản lý SDĐ, quỹ đất công 66 Chƣơng KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 4.1 Kết luận Huyện Trảng Bom nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, gần TP.Biên Hòa TP.Hồ Chí Minh vùng trung tâm kinh tế xã hội khoa học kỹ thuật lớn tỉnh Đồng Nai Đông Nam Bộ, với nhiều khu công nghiệp tập trung lớn toàn quốc, có điều kiện phát triển sở hạ tầng kỹ thuật thu hút nhiều lao động, làm cho dân số tăng nhanh, đặc biệt t lệ gia tăng học Dẫn đến nhu cầu SDĐ tăng cao Song song với tốc độ đô thị hóa tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ không phần nóng bỏng Lƣợng HS chuyển nhƣợng QSDĐ ngày tăng, năm sau cao năm trƣớc Từ năm 2011 đến tháng 2015, lƣợng HS chuyển nhƣợng xã tăng mạnh, cụ thể: thị trấn Trảng Bom giải đƣợc 1.737HS 1.683 HS đủ ĐK 54 HS không đủ ĐK, xã Đồi 61 giải đƣợc 980 HS 915 HS đủ ĐK 65 HS không đủ ĐK, xã An Viễn giải đƣợc 2.153 HS 2.084 HS đủ ĐK 69 HS không đủ ĐK, xã Trung Hòa giải đƣợc 596 HS 541 HS đủ ĐK 55 HS không đủ ĐK , xã Tây Hòa giải đƣợc 1.181 HS 1.117 HS đủ ĐK 64 HS không đủ ĐK, xã Cây Gáo giải đƣợc 562 HS 528 HS đủ ĐK 34 HS không đủ ĐK Đƣợc đạo kịp thời Sở Tài nguyên Môi trƣờng, UBND huyện Trảng Bom, Văn Phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai Dƣới n lực tâm Lãnh đạo, tập thể cá nhân Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Trảng Bom thực đạt đƣợc kết đáng khích lệ nhƣ Công tác phòng chống tham nhũng, thực Quy chế dân chủ sở chăm lo đời sống, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp đáng cho cán bộ, công nhân viên chức đạt đƣợc tiêu đề 67 Đội ngũ cán chuyên môn nghiệp vụ Phòng TN & MT, VPĐK QSDĐ đƣợc trẻ hóa thƣờng xuyên đƣợc bồi dƣỡng kiến thức chuyên môn Quản lý đất đai để nâng cao hiệu làm việc 4.2 Kiến nghị Tại địa phƣơng công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất gặp phải số vấn đề chƣa giải đƣợc số vấn đề gặp khó khăn Một số kiến nghị đƣợc rút qua nghiên cứu lý luận thực tiễn công tác: - Cần ban hành văn cụ thể, phù hợp với thực tế, bám sát với tình hình phát triển kinh tế - xã hội địa bàn huyện giai đoạn - Để giải nhanh lƣợng hồ sơ đăng ký không để tồn đọng, kéo dài gây khó khăn cho ngƣời dân linh hoạt giải vấn đề thật phù hợp theo tình hình thực tế địa phƣơng - Tổ chức tập huấn, nâng cao nghiệp vụ chuyên môn nhận thức cán bộ, nhân viên sách pháp luật đất đai tình hình mới, cán địa sở - Cần có phối hợp đồng quan, ban ngành có liên quan công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất - Nhanh chóng hoàn thành việc giao đồ địa chính quy cho xã, thị trấn để phục vụ cho công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất - Cán Địa cần ổn định đƣợc nâng cao trình độ 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (21/10/2009), Thông tư T T c a ộ Tài guy n ch ng nh n quy n s ôi Trư ng T TT- T qui định v giấy ụng đất quy n sở h u nhà tài sản khác g n li n với đất Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (13/04/2005), Thông tư T T hướng dẫn số c a Nghị định TT- Đ-CP, Hệ thống văn quy phạm pháp luật Chính phủ (19/10/2009), ghị định 88 cấp giấy ch ng nh n quy n s Đ- c a hính ph v ụng đất quy n sở h u nhà tài sản khác g n li n với đất, Bộ Công thƣơng Việ Nam Chính phủ (29/10/2004), ghị định số Đ- hướng ẫn thi hành pháp lu t đất đai, Hệ thống văn quy phạm pháp luật Chính phủ (15/05/2014), Nghị định số 43 Đ- quy định chi tiết thi hành số u c a Lu t Đất đai, Hệ thống văn quy phạm pháp luật Chính phủ (15/05/2014), Nghị định số 45 Đ- quy định v thu ti n s dụng đất, Hệ thống văn quy phạm pháp luật Chính phủ (25/05/2007), ghị định số 84 Đ thu h i đất thực h tr Đ- v việc cấp Đ tr nh tự th tục ồi thư ng tái định cư hà nước giao đất giải khiếu n i v đất đai Hệ thống văn quy phạm pháp luật Nguyễn Văn Túc 2014 , Báo cáo thuyết minh- KK Trảng Bom số 1, Ủy ban nhân dân huyện Trảng Bom Quốc hội (14/06/2005), Lu t dân nước Cộng Hòa Xã Hội Ch ghĩa Việt Nam, Hệ thống văn quy phạm pháp luật 10.Quốc hội (26/11/2003), Lu t đất đai thật, Hà Nội NXB trị quốc gia - Sự 11.Quốc hội (29/11/2013), Lu t đất đai NXB trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội 12.Quốc hội (22/06/1994), Lu t thuế chuyển quy n s dụng đất, NXB trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội 13.Quốc hội (05/12/2007), u t thuế thu nh p cá nhân số Hệ thống văn quy phạm pháp luật Bộ Tƣ pháp 14.Ủy ban nhân dân (06/01/2013), định v uyết định số Đ- quy iện tích đất tối thiểu đư c ph p tách th a tr n địa àn t nh Đồng Nai, Đồng Nai 15 Ủy ban nhân dân ( 16/10/2008), uyết định số Đ- quy định giải th tục hành th o chế c a t i an nhân ân cấp thuộc huyện c a Đồng Nai, Đồng Nai 16.Ủy ban nhân dân ( 22/12/2012), việc qui định lo i đất năm uyết định số 76 Đ- v tr n địa àn t nh Đồng Đồng Nai 17.Văn phòng đăng kí QSDĐ tỉnh Đồng Nai- Chi nhánh Trảng Bom, Danh sách t ng hôp thông tin biến động huyện Trảng Bom năm Đồng Nai - 2015, ... quyền sử dụng đất xã Đồi 61 – Huyện Trảng Bom giai đoạn 2011 – 2015 49 3.3.4 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã An Viễn – Huyện Trảng Bom giai đoạn 2011 – 2015 51 3.3.5... quyền sử dụng đất xã Trung Hòa – Huyện Trảng Bom giai đoạn 2011 – 2015 53 3.3 .6 Tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xã Tây Hòa – Huyện Trảng Bom giai đoạn 2011 – 2015 55 3.3.7... - 2015 Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã An Viễn giai đoạn 2011 - 2015 Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Trung Hòa giai đoạn 2011 - 2015 Tình hình chuyển nhƣợng QSDĐ xã Tây Hòa giai đoạn 2011 - 2015