ĐỀ THI PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ Phần 1: Bài tập điểm Công ty cổ phần H có chức kinh doanh bất động sản UBND thành phố HCM cho phép thực dự án xây dựng khu nhà để bán Quận Sau nghiệm thu hoàn thành xong phần móng nhận văn quan có thẩm quyền thông báo nhà đủ điều kiện bán, CTCP H ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai với cá nhân Theo thỏa thuận hợp đồng, cá nhân mua nhà toán lần đầu 95% giá trị hợp đồng cho CTCP H hai bên ký hợp đồng mua bán nhà ở, 5% giá trị hợp đồng lại bên mua nhà thành toán cho CTCP H công ty làm thủ tục đề nghị quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, QSH nhà tài sản khác cho bên mua Hỏi a Thỏa thuận có phù hợp với qui định pháp luật không? Tại sao? Việc bán nhà CTCP H có phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản hay không b Sau ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai với CTCP H, cá nhân có chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hỉnh thành tương lai cho chủ thể khác hay không? Giả sử cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai có cần phải công chứng không? HƯỚNG DẪN a Thỏa thuận hoàn toàn không phù hợp Bởi vấn đề toán trước 95% giá trị HĐ mua nhà hình thành tương lai CTCP H bàn giao nhà cho bên mua bên mua chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thỏa thuận hợp lý tối đa lần đầu không 30%, lần sau có tổng không 70% giá trị HĐ Điều 57 LKDBĐS Luật cũ bắt buộc luật không bắt buộc phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản b Điều 59.1 LKDBĐS 2014, phép chuyển nhượng bên chuyển nhượng chưa làm hồ sơ đề nghị cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tới quan có thẩm quyền c Phải công chứng, Điều 17.2 LKDBDS Phần 2: Giao dịch dân nhà Câu 1: Lý thuyết: trả lời sai giải thích ngắn gon Giao dịch nhà bao gồm giao dịch có nội dung chuyển quyền sở hữu, sử dụng, chiếm hữu tài sản, kể thừa kế bất động sản, nhà Câu 2: tập A người Việt nam định cư Mỹ, A muốn có nhà Việt nam để thăm Việt nam có chỗ ở, để làm nơi thờ phụng tổ tiên DO A chưa đủ điều kiện để hưởng quyền sở hữu nhà VN, nên A có gửi tiền nhờ người anh em rể VN mua nhà đứng tên giùm Qua email qua thư chuyển tiền thể A gửi VN 500000 USD để nhờ B mua giùm nhà HCM Sau đứng tên, cấp GCNQSH nhà, B đem nhà chấp cho ngân hàng BIDV để vay số tiền tỷ đồng biết việc A khởi tố B tòa để đòi lại nhà, B ngân hàng BIDV phản đối a Nếu thời điểm tranh chấp, A đủ điều kiện hưởng quyền sở hữu nhà VN tranh chấp giải nào? Giải thích, nêu b Nếu thời điểm tranh chấp, A không đủ điều kiện hưởng quyền sở hữu nhà VN tranh chấp giải nào? Giải thích, nêu ………………………………………………………………………… …… ĐÊ 2: Câu 1: nhận định sau hay sai, giải thích, nêu sở pháp lý Yêu cầu lực tài DN kinh doanh hàng hóa bất động sản đựơc thể thông qua qui định vốn pháp định Cá nhân nước sở hữu nhà VN thông qua mua nhà dự án kinh doanh nhà DN kinh doanh bất động sản Hợp đồng kinh doanh hàng hóa bất động sản chủ thể DN có chức kinh doanh bất động sản phải công chứng, chứng thực theo qui định pháp luật Việc quản lý, vận hành nhà chung cư đơn vị xây dựng nhà chung cư thực Chương trình đào tạo chứng hành nghề môi giới bất động sản đơn vị tổ chức giảng dạy định Câu 2: so sánh phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản DN nước với DN có vốn đầu tư nước ……………………………………………………………………… …… ĐỀ Câu 1: phân biệt hình thức huy động vốn thông qua hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhhaf với hình thức huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước đối tượng quyền sở hữu nhà VN thông qua hình thức ký hợp đồng mua ban nhà hình thành tương lai Câu 2: Công ty cổ phần X tổ chức kinh tế nước có chức kinh doanh bất động sản quan có thẩm quyền cho phép thực dự án đầu tư xây dựng hộ để bán quy mô 480 hộ Sau kh dự án phê duyệt xây dựng xong phần móng, công ty X bán cho công ty cổ phần Y tổ chức kinh tế nước 240 hộ tiến hành huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng hợp tác đầu tư thỏa thuận phân chia cho khách hàng 120 hộ, 120 hộ lại công ty X bán cho khách hàng có nhu cầu nhà hình thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hỏi: a Việc huy động vốn theo hình thức công ty X có phù hợp với qui định pháp luật không? Tại b Giả sử việc bán hộ cho công ty phép Sau ký hợp đồng mua bán với công ty X, công ty Y bán hộ cho cá nhân khác không? Tại sao? c Trường hợp công ty Y bán nhà cho cá nhân khác việc thực bán nhà công ty X công ty Y cho khách hàng cá nhân có khác hay khoonh? Tại sao? …………………………………………………………………… ĐỀ Câu 1: nhận đinh sau đây, hành vi thực phù hợp với qui định pháp luật, hành vi không phù hợp với qui định pháp luật? sao? 1, CTCP xây dựng K tổ chức kinh tế nước mua 10 hộ cao cấp dự án xây dựng nhà để bán CTCP bất động sản để bán lại DN P DN có vốn đầu tư nước thuê 1000m2 nhà xưởng gắn liền với quyền sử dụng đất từ tổ chức kinh tế nước có chức kinh doanh bất động sản DN Q tổ chức kinh tế nước, có chức kinh doanh bất động sản, ký kết hợp đồng mua nhà xưởng mà DN Q xây dựng với CTCP Q 4 sàn giao dịch bất động sản J từ chối cấp GCN bất động sản giao dịch qua sản giao dịch bất động sản nhà mà bà H mua từ bà P sàn giao dịch bất động sản J làm môi giới với lý bà P cá nhân bán nhà chức kinh doanh bất động sản Câu 5: sàn giao dịch bất động sản F yêu cầu khách hàng mua nhà CTCP bất động sản R nộp chi phí giao dịch qua sàn cho hộ triệu đồng.(sàn giao dịch bất động sản F công ty cổ phần bất động sản R ký hợp đồng ủy quyền bán hộ) Sở xây dựng tỉnh H từ chối cấp giấy chứng hành nghề môi giới cho chị K với lý chị K cấp chứng định giá bất động sản Câu 2: CTCP kinh doanh phát triển nhà An Phước UBND tỉnh N chấp thuận đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu dân cư địa bàn tỉnh N với quy mô sử dụng đất 25 hecta gồm 1200 nhà bao gồm nhà chung cư, nhà riêng lẻ, biệt thự Sau dự án UBND tỉnh N phê duyệt đồng thời thực giải phóng xong mặt Công ty An Phước huy động vốn cách ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với công ty TNHH Phú Quý để đầu tư thực dự án Hỏi a Việc công ty An Phước ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với công ty TNHH Phú Quý có phù hợp với luật không? Tại sao? b Giả sử công ty An Phước ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với CT THNN Phú Quý hợp pháp hợp đồng hợp tác kinh doanh, hai bên thỏa thuận công ty TNHH Phú Quý chia 240 nhà tổng số nhà dự án Sau dự án xây dựng xong toàn phần móng Công ty TNHH Phú Quý ký hợp đồng mua bán nhà với khách hàng theo hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hỏi hành vi có phù hợp với qui định pháp luật không? Tại sao? …………………………………………………………………… ĐỀ 5: Câu 1: Nhận định sau hay sai? Tại sao? Cung bất động sản thị trường bất động sản bao gồm bất động sản hình thành tương lai Mọi trường hợp kinh doanh hàng hóa bất động sản phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng DN có vốn đầu tư nước nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản Giá bất động sản giao dịch kinh doanh bất động sản bên tham gia giao dịch thỏa thuận Câu 2: Công ty cổ phần X (tổ chức kinh tế nước có chức kinh doanh bất động sản) chủ đầu tư dự án chung cư cao tầng để bán P.Linh Trung, Q Thủ Đức, TP HCM Hỏi a Ai khách hàng công ty X? Các khách hàng mua nhà dự án này? (Nêu rõ sở pháp lý) b Sau hoàn thành phần móng dự án Công ty X ký hợp đồng bán nhà hình thành tương lai Việc làm có phù hợp với qui định pháp luật không? Tại sao? c Công ty X có chấp dự án nhà tổ chức tín dụng để vay vốn thực dự án không? Tại sao? d Có DN có vốn đầu tư nước khác muốn mua số hộ dự án công ty X để bán cho thuê Mong muốn có pháp luật cho phép hay không? Tại sao? …………………………………………………………………… ……… ĐỀ 6: I Nhận định đúng/sai Giải thích: 1.Chi phí dịch vụ sử dụng nhà chung cư không cao mức giá dịch vụ UBND cấp tỉnh quy định 2.Sau xâu dựng xong phần móng đáp ứng điều kiện luật định, chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà hình thành tương lai cho chủ thể có nhu cầu nhà 3.Mỗi hộ gia đình, cá nhân tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm nhà với số lượng nhà dự án nhà thương mại địa bàn tỉnh 4.Hợp đồng mua bán nhà mà bên doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản 5.Tại thời điểm sau ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai với chủ đầu tư, bên mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà cho chủ thể khác đủ điều kiện mua nhà II Bài tập: Những hành vi sau có phù hợp với quy định pháp luật không? Giải thích sao? 1.Công ty A (100% vốn nước ngoài) mua lại toàn hộ từ tầng đến tầng dự án khu hộ công ty B (một doanh nhgiệp nước) đầu tư xây dựng xong thuê hộ 2.Sau nhận ủy quyền bán hộ từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản X thuê các nhân A, B, C để môi giới, tìm kiếm khách hàng mua hộ ……………………………………………………………………… ……… ĐỀ Câu 1: Nhận định sai, giải thích ngắn gọn a Giá bất động sản chịu định chi phí đầu tư tạo lập bất động sản → nhận định: sai Cơ sở pháp lý: điều 15 luật KDBĐS 2015 Giải thích: giá BĐS bên thỏa thuận ghi rõ hợp đồng, mà không cần phải xét đến yếu tố chi phí đầu tư tạo lập bđs b Mọi tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản để kinh doanh Nhận định: sai Cơ sở pháp lý: điều 69 Luật kinh doanh bất động sản Giải thích: để thành lập sàn giao dịch bds nhằm mục đích kinh doanh bds, tổ chức, cá nhân phải thành lập DN, có người có chứng hành nghề bds; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng hành nghề môi giới bds c Cán bộ, công chức không phép tham gia vào hoạt động kinh doanh bds Nhận định: sai Cơ sở pháp lý: điều 10 LKDBĐS 2015 Giải thích: cán bộ, công chức xem cá nhân tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản, đó, với vai trò cá nhân tham gia việc mua, bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê theo quy mô nhỏ, không thường xuyên tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản theo Điều 10, điều 11 luật KDBĐS 2015 d Người mua nhà thuộc dự án đầu tư kinh doanh nhà doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sở hữu nhà thời gian thực dự án e DN HTX tham gia hoạt động kinh doanh bds bắt buộc phải có vốn pháp định Nhận định: sai Cơ sở pháp lý: điều 10.2 luật KDBĐS 2015 Giải thích: DN HTX tham gia hoạt động kinh doanh bds quy mô nhỏ, không thường xuyên thành lập DN nên không đăt vấn đề vốn pháp định, phải kê khai thuế theo qui định pháp luật f Hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thuộc dự án phát triển nhà phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Nhận định: sai Cơ sở pháp lý: điều 3.6, điều 70 luật KDBĐS 2015 Giải thích: sàn giao dịch bất động sản hoạt động nguyên tắc trung gian người bán người mau nên không thiêt phải bắt buộc đưa lên sàn hoạt động nêu g Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phảo có chứng hành nghề quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản Nhận đinh: sai Cơ sở pháp lý: điều 69.2 luật KDBĐS 2015 Giải thích: người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng hành nghề môi giới bất động sản chứng hành nghề quản lý điều hành sàn giao dịch bds Câu 2: tập CTCP xây dựng Nam Á hoạt động kinh doanh bất động sản có vốn pháp định 40 tỷ đồng UBND tỉnh H cấp cho CTCP Nam Á lô đất 15 Công ty Nam Á triển khai xây dựng lô đất hạng mục nhà ở, làm công viên khu đất đó… Các khách hàng Nam Á ứng trước cho công ty 10 tỷ, chia làm đợt đợt tỷ khởi công xây móng Sau đó, Nam Á gặp khó khăn tài chính, không đủ khả tiếp tục thực dự án nên chuyển nhượng phần đất để xây nhà cho DN B, sau chuyển nhượng đất công viên cho DN C Hỏi a Hành vi Công ty Nam Á có phù hợp với qui định pháp luật không? Tại sao? b Anh,chị đưa hướng giải vấn đề mà anh/chị cho hợp lý ……………………………………………………………… … ĐỀ ... trường hợp kinh doanh hàng hóa bất động sản phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng DN có vốn đầu tư nước nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản Giá bất động sản giao dịch kinh doanh bất động sản bên... chức kinh doanh bất động sản, ký kết hợp đồng mua nhà xưởng mà DN Q xây dựng với CTCP Q 4 sàn giao dịch bất động sản J từ chối cấp GCN bất động sản giao dịch qua sản giao dịch bất động sản nhà... sàn giao dịch bất động sản J làm môi giới với lý bà P cá nhân bán nhà chức kinh doanh bất động sản Câu 5: sàn giao dịch bất động sản F yêu cầu khách hàng mua nhà CTCP bất động sản R nộp chi phí