Cơ sở lý luận thực tiễn đề tặng cho quyền sử dụng đất / guyễn Hải An Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Trong điều kiện nay, kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển với biểu tích cực, bộc lộ mặt trái nó; đất đai coi đối tượng đặc biệt giao dịch dân sự, kinh tế, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ quy luật giá trị, thấy giá trị QSDĐ biến động với mức cao NSDĐ tặng cho lại đòi lại QSDĐ; đồng thời, ý thức chấp hành pháp luật NSDĐ chưa cao, nên pháp luật có quy định tặng cho QSDĐ, NSDĐ tặng cho QSDĐ tùy tiện không tuân thủ quy định pháp luật Bên cạnh đó, sách pháp luật đất đai Việt Nam chưa đồng bộ, đặc biệt quy định việc chuyển dịch QSDĐ chưa theo kịp với sống làm cho việc chuyển dịch bất động sản nói chung, đất đai nói riêng ngày bộc lộ nhiều bất cập Tình hình nghiên cứu đề tài nước ta có công trình nghiên cứu đề cập tới đề tài tặng cho QSDĐ, tác giả nghiên cứu, phân tích đề cập tặng cho QSDĐ sở hợp đồng dân thông dụng, chưa đưa hướng hoàn thiện cụ thể chế định Trên phương diện thực tiễn, Toà án nhân dân tối cao qua nhiều năm giải tranh chấp tặng cho QSDĐ có công trình nghiên cứu đề tài cấp năm 2008 “Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản Tòa án nhân dân - vướng mắc kiến nghị” nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định hợp đồng tặng cho tài sản nói chung việc giải tranh chấp Tòa án nhân dân, từ đến Tòa án nhân dân tối cao chưa có tổng kết, đánh giá thức vấn đề Riêng với tác giả Luận án, đề tài tặng cho QSDĐ nghiên cứu thời gian dài từ pháp luật chưa có quy định tặng cho QSDĐ đến pháp luật có quy định tặng cho QSDĐ Song công trình dừng lại việc nêu lên số bất cập từ thực tiễn giải tranh chấp đến áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ Có thể nói Luận án công trình khoa học nghiên cứu riêng chuyên sâu tặng cho QSDĐ cách toàn diện, có tính hệ thống khoa học pháp lý Việt Nam Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Trong thời gian dài, pháp luật Việt Nam nói riêng Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm góp phần làm sáng tỏ khái niệm, nước xã hội chủ nghĩa nói chung không đề cập đến chế định tặng cho QSH đất đặc điểm, chất pháp lý tặng cho QSDĐ; làm rõ chế định hợp đồng tặng cho QSDĐ pháp lý xác định hợp đồng tặng cho QSDĐ Đồng thời, QSDĐ, vậy, công trình khoa học pháp lý lĩnh vực Bên cạnh đó, pháp luật hầu giới quy định quyền sở hữu tư nhân đất đai, nên tặng cho đất đai giống tặng cho tài sản thông thường khác, BLDS nước không quy định quy chế riêng cho tặng cho đất đai Theo thời gian, có số viết tạp chí chuyên ngành hay tập san nghiệp vụ đề cập đến tặng cho tài sản hay tặng cho QSDĐ số tác giả Trong giáo trình giảng dạy sở đào tạo luật học, số sách có nghiên cứu quy định luật thực định tặng cho QSDĐ, tìm hiểu thực tiễn áp dụng luật thực định, đánh giá hiệu điều chỉnh quy định pháp luật hợp đồng tặng cho QSDĐ thông qua hoạt động xét xử Tòa án nhân dân việc giải tranh chấp tặng cho QSDĐ; từ đó, tìm quy định bất cập, chưa cụ thể; sở đó, đề xuất số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật tặng cho QSDĐ, nhằm đảm bảo tính khả thi áp dụng pháp luật thực tiễn; làm cho pháp luật tặng cho QSDĐ thực công cụ pháp lý thúc đNy giao lưu dân sự, kinh tế, tạo môi trường thuận lợi cho thể tham khảo liên quan đến tặng cho QSDĐ đề cập lượng kiến thức bản, phổ thông liên quan đến vấn đề tặng cho QSDĐ Tại sở đào tạo luật học phát triển kinh tế - xã hội Để đạt mục đích trên, Luận án đề nhiệm vụ sau: N ghiên cứu vấn đề lý luận tặng cho QSDĐ; nghiên cứu quy định hoàn thiện chế định tặng cho QSDĐ Việt N am Xây dựng đưa kết luận pháp luật hành tặng cho QSDĐ; tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ thông qua hoạt động xét xử Tòa án nhân dân việc có khoa học khái niệm, chất, đặc điểm tặng cho QSDĐ; nhằm thống nhận thức quy định pháp luật tặng cho QSDĐ So sánh tặng cho tài giải tranh chấp tặng cho QSDĐ; kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật, giải pháp thực áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ để tạo sở sản nói chung, bất động sản nói riêng pháp luật số nước với biệt lệ tặng cho QSDĐ pháp luật Việt N am; làm rõ điểm tương đồng pháp lý vững quan hệ tặng cho QSDĐ khác biệt có tính đặc thù khái niệm tặng cho tài sản, tặng cho đất đai tặng cho QSDĐ Phân tích nội dung pháp luật tặng cho QSDĐ theo luật thực định; làm rõ Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài sự; pháp luật đất đai thể nội dung tặng cho quyền sử dụng đất điểm bất cập, chưa hợp lý, không đảm bảo tính khoa học luật thực định điều chỉnh quan hệ tặng cho QSDĐ; từ đó, đề xuất kiến nghị sửa đổi, bổ sung quyền tài sản có giá trị giao lưu kinh tế thị trường bất động sản; pháp luật dân thể hình thức tặng cho QSDĐ vật quyền người bãi bỏ số quy định pháp luật tặng cho QSDĐ quy định LĐĐ năm 2003, BLDS năm 2005 cho phù hợp với điều kiện thực tiễn Việt N am chủ sở hữu đất thông qua giao lưu dân hình thức loại hợp đồng Luận án tập trung nghiên cứu quy định pháp luật Phân tích thực tiễn tặng cho QSDĐ thông qua hoạt động xét xử tranh chấp tặng cho QSDĐ Tòa án nhân dân; từ tìm điểm hạn chế, điểm chưa đất đai, pháp luật dân tặng cho QSDĐ; nghiên cứu việc thực tặng cho QSDĐ thực tế cách bao quát thông qua việc giải tranh phù hợp quy định pháp luật tặng cho QSDĐ đưa giải pháp để giải tranh chấp chế định Tặng cho QSDĐ giao thoa pháp luật đất đai pháp luật dân chấp lĩnh vực Tòa án nhân dân cấp Ý nghĩa khoa học Luận án Phạm vi nghiên cứu đề tài Luận án tập trung nghiên cứu làm rõ khái Kết nghiên cứu đề tài góp phần bổ sung hoàn thiện vấn niệm, chất, đặc điểm hình thành tặng cho QSDĐ Việt N am; nội dung quy định pháp luật tặng cho QSDĐ; đánh giá thực tiễn tặng cho QSDĐ đề lý luận tặng cho QSDĐ, tạo sở khoa học để hoàn thiện chế định QSH đất đai QSDĐ điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thông qua hoạt động xét xử Tòa án nhân dân việc giải tranh chấp tặng cho QSDĐ Đề tài tài liệu tham khảo cho nhà nghiên cứu giảng dạy khoa học luật đất đai dân sự, quan áp dụng pháp luật để giải tranh Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận việc nghiên cứu đề tài Triết học Mác Lênin N goài ra, trình thực đề tài này, Luận án sử dụng số phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp lịch sử, phân tích, tổng hợp, so sánh chấp liên quan đến tặng cho QSDĐ Các kết luận, ý kiến trình bày đề tài giúp cho quan nhà nước có thNm quyền hoàn thiện chế định tặng cho QSDĐ N goài ra, Luận án có ý nghĩa lớn việc tuyên truyền, giáo dục pháp luật, áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ Kết cấu Luận án thống kê hững điểm Luận án Luận án công trình phân tích cách toàn diện, đầy đủ có hệ thống quy định tặng cho QSDĐ theo pháp luật Việt N am; với đề tài này, Luận án nêu điểm sau đây: Phân tích làm rõ cần thiết phải N goài phần Mở đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, Luận án trình bày với nội dung thể chương, 10 mục Chương CƠ SỞ LÝ LUẬ VỀ TẶ G CHO QUYỀ SỬ DỤ G ĐẤT 1.1 KHÁI IỆM TẶ G CHO TÀI SẢ di chúc hay di tặng chuyển giao cho người nhận từ thời điểm 1.1.1 Khái niệm tặng cho tài sản 1.1.1.1 Khái niệm tài sản quyền sở hữu: Xuất phát từ Luật La tinh, mở thừa kế, quyền sở hữu tài sản tặng cho chuyển giao cho người tặng cho từ thời điểm nhận tài sản, đăng ký sang tên sở hữu pháp luật nhiều nước giới khái niệm vật để tài sản mặt vật chất, từ có khái niệm quyền vật bao gồm quyền đối vật quyền đối nhân 1.1.2.3 So sánh tặng cho tài sản với mua bán tài sản: Tất loại tài sản đối tượng hợp đồng mua bán tài sản đối tượng hợp đồng Quyền quan trọng vật quyền quyền sở hữu, vật quyền khác quyền hưởng hoa lợi, quyền sử dụng, quyền địa dịch quyền bề mặt BLDS tặng cho tài sản Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng song vụ, hợp đồng tặng cho tài sản bên tặng cho nhận tài sản tặng cho mà thực ghi nhận số vật quyền trước hết quyền sở hữu vật quyền người chủ sở hữu tài sản như: QSDĐ, quyền sử dụng hạn chế bất nghĩa vụ đối xứng với bên tặng cho Đặc điểm có đền bù hợp đồng mua bán tài sản yếu tố quan trọng để phân biệt với hợp đồng tặng cho tài động sản liền kề sản hợp đồng đền bù 1.1.1.2 Khái niệm tặng cho tài sản: Pháp luật Việt N am hầu 1.1.2.4 So sánh tặng cho tài sản với mượn tài sản: Hợp đồng mượn tài hết pháp luật nước xác định tặng cho tài sản loại vật quyền thực thông qua giao dịch hợp đồng, có thỏa thuận sản có nhiều đặc điểm tương đồng với hợp đồng tặng cho tài sản Hợp đồng mượn tài sản hợp đồng đền bù, đơn vụ thực tế Một yếu tố để bên, bên tặng cho giao tài sản chuyển quyền sở hữu cho bên tặng cho, mà không yêu cầu đền bù, bên tặng cho đồng ý nhận tài sản phân biệt hợp đồng mượn tài sản với hợp đồng tặng cho tài sản việc chuyển dịch quyền sở hữu tài sản 1.1.1.3 Đặc điểm tặng cho tài sản: Tặng cho tài sản thực thông qua hợp đồng tặng cho tài sản Khoa học pháp lý xếp tặng cho tài sản 1.1.3 Tặng cho tài sản theo quy định pháp luật số nước 1.1.3.1 Về khái niệm tặng cho tài sản: So với pháp luật số nước loại hợp đồng thông dụng, có đặc điểm riêng biệt với loại hợp đồng thông dụng khác là: Tặng cho tài sản hợp đồng thực tế, hợp khái niệm tặng cho tài sản theo pháp luật Việt N am tương đối tương đồng đồng ưng thuận; tặng cho tài sản hợp đồng đơn vụ đền bù 1.1.2 Sự khác tặng cho tài sản với loại giao dịch khác pháp luật cần tham khảo quy định việc thực nghĩa vụ phải phù hợp với thực tế để bên tặng cho có khả thực tính hợp 1.1.2.1 So sánh tặng cho với di tặng: Hợp đồng tặng cho pháp điều kiện 1.1.3.2 Về tặng cho tài sản có điều kiện: So với pháp luật số nước thực người tặng cho chết, hình thức không phù hợp với hình thức 1.1.3.3 Về hiệu lực hợp đồng tặng cho tài sản: Hiệu lực hợp di chúc, di tặng người lập di chúc không buộc người di tặng phải ký vào di chúc người tặng cho phải ký vào hợp đồng đồng tặng cho tài sản nước quy định có khác nhau, nhìn chung động sản, hợp đồng có hiệu lực bên tặng cho nhận tài sản, 1.1.2.2 So sánh tặng cho với di chúc: Hợp đồng tặng cho tài sản thỏa thuận bên tặng cho bên tặng cho, bên tặng cho không bất động sản hợp đồng có hiệu lực có từ thời điểm “tuyên bố” tặng cho, có từ thời điểm bên tặng cho đồng ý nhận tài sản, có từ thời điểm bên đồng ý nhận hợp đồng tặng cho không hình thành; thừa kế theo di chúc người lập di chúc để lại thừa kế tài sản cho người thừa kế không cần tặng cho nhận tài sản hay bên tặng cho làm đăng ký tài sản biết người nhận thừa kế có đồng ý hay không Quyền sở hữu tài sản luật có quy định hạn chế tài sản tặng cho trường 1.1.3.4 Về hạn chế tài sản tặng cho: So với BLDS Pháp, pháp hợp người mà tài sản có không đủ để toán nghĩa vụ tài sản không quyền tặng cho tài sản để trốn tránh nghĩa vụ 1.2.3 Sự khác tặng cho quyền sử dụng đất với tặng cho tài sản khác 1.1.3.5 Về hủy bỏ hợp đồng tặng cho tài sản: Pháp luật hầu hết 1.2.3.1 So sánh tặng cho QSDĐ với tặng cho tài sản động sản: Tặng nước có quy định điều kiện hợp đồng tặng cho bị hủy bỏ người tặng cho “vô ơn” người tặng cho; quy định thời hiệu yêu cho QSDĐ thiết phải lập thành văn hợp đồng có công chứng, chứng thực hợp đồng có hiệu lực thời điểm đăng ký QSDĐ theo quy định pháp cầu hủy bỏ hợp đồng tặng cho; quy định người tặng cho chết hợp đồng tặng cho áp dụng thực di tặng luật giống hợp đồng tặng cho động sản phải đăng ký quyền sở hữu 1.2 KHÁI IỆM TẶ G CHO QUYỀ SỬ DỤ G ĐẤT 1.2.1 Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.3.2 So sánh tặng cho QSDĐ với tặng cho tài sản bất động sản: Tặng cho QSDĐ dạng đặc biệt tặng cho bất động sản, hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ hoàn toàn giống hợp đồng tặng cho bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất: Tặng cho QSDĐ quyền ghi nhận LĐĐ năm 2003 Khái niệm tặng cho QSDĐ phải phải đăng ký Song nội dung hợp đồng tặng cho QSDĐ tặng cho quyền tài sản vật quyền người chủ sở hữu tài sản, đất đai bất xem xét phương diện khách quan phương diện chủ quan khái quát sau: “Tặng cho quyền sử dụng đất thoả thuận văn bên tặng động sản, QSDĐ không phảI bất động sản cho bên tặng cho, theo bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên tặng cho mà không yêu cầu bền bù, bên tặng cho đồng ý nhận theo 1.2.3.1 Quan niệm tặng cho đất đai theo truyền thống gia đình: Trong gia đình truyền thống Việt N am, quan hệ cha mẹ với bị chi phối quy định BLDS pháp luật đất đai Đồng thời, phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng hai yếu tố “Chế độ gia đình phụ quyền” “Chữ Hiếu” Cho nên việc tặng cho tài sản cha mẹ truyền thống gia đình Việt N am mang tính cho sang bên nhận tặng cho nhằm thoả mãn nhu cầu sử dụng đất” chất hợp đồng thực tế, việc cho nhận không lập thành văn bản, chứng thực hay giám sát quan công quyền 1.2.2.2 Bản chất tặng cho quyền sử dụng đất: Bản chất tặng cho QSDĐ tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu N hà nước Bản chất tặng cho QSDĐ thực tế tặng cho đất, N hà nước giữ vai trò chủ sở hữu giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà 1.2.2.3 Đặc điểm tặng cho quyền sử dụng đất: Tặng cho QSDĐ 1.2.3 Quan niệm tặng cho đất đai theo truyền thống Việt am 1.2.3.2 Quan niệm tặng cho đất đai theo truyền thống gia tộc: Mối quan hệ gia tộc xuất phát từ phong tục thờ cúng tổ tiên, nên việc tặng cho tài sản cho gia tộc để dùng vào việc hương hỏa nhằm mục đích tỏ lòng thành kính tổ tiên, việc tặng cho cần có chứng kiến họ tộc, mà loại tặng cho tài sản, có đầy đủ đặc điểm tặng cho tài sản Song tặng cho QSDĐ có đặc điểm đặc trưng tặng cho QSDĐ chịu giám không cần có văn tự hợp đồng sát đảm bảo thực N hà nước VIỆT AM 1.2.2.4 Vai trò tặng cho QSDĐ: Vai trò tặng cho QSDĐ 1.3 QUÁ TRÌ H HÌ H THÀ H TẶ G CHO QUYỀ SỬ DỤ G ĐẤT Ở 1.3.1 Các quy định pháp luật liên quan đến tặng cho đất đai thị trường bất động sản đóng vai trò có ý nghĩa kinh tế to lớn nâng cao tình đoàn kết phát huy tinh thần tương thân, tương nhân dân Tặng cho trước năm 1945 QSDĐ góp phần thúc đNy phát triển sản xuất, kinh doanh định khế ước tặng cho đất đai N hà nước thừa nhận chế độ sở hữu tư 1.3.1.1 Pháp luật thời kỳ Lý – Trần: Pháp luật thời Lý - Trần chưa quy nhân ruộng đất, đồng thời bảo vệ quyền sở hữu tư nhân Điều cho thấy cho họ thực đầy đủ giao dịch thị trường bất động sản, lại chưa N hà nước Lý - Trần tôn trọng, cho phép người sở hữu tư nhân ruộng đất có quyền định đoạt tài sản quyền mua bán, cầm đợ, thừa kế hay tặng cho có quy định cụ thể quyền tặng cho QSDĐ đất đai v.v Luật đất đai năm 2003 Bộ luật Dân năm 2005 1.3.4 Các quy định pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất 1.3.1.2 Pháp luật thời kỳ nhà Lê: Pháp luật nhà Lê thừa nhận bảo vệ Trong giai đoạn từ LĐĐ năm 2003, BLDS năm 2005 có hiệu lực đến chế độ sở hữu tư nhân đất đai, cho phép chuyển dịch QSH đất đai thông qua lập khế ước; chưa quy định cụ thể việc tặng cho đất đai, người có nay, QSDĐ coi loại tài sản có giá trị giao dịch thị trường bất động sản; N hà nước thừa nhận cho phép N SDĐ hợp pháp có quyền tặng cho QSH đất đai đương nhiên có quyền định đoạt đất đai có quyền tặng cho đất đai cho QSDĐ theo quy định pháp luật guyễn: Giống pháp luật thời kỳ nhà 1.3.1.3 Pháp luật thời kỳ nhà Kết luận chương Lê, pháp luật thời kỳ nhà N guyễn tiếp tục công nhận bảo vệ chế độ sở hữu tư nhân Tặng cho tài sản thực thông qua giao dịch hợp đồng; hợp đồng tặng cho tài sản có đặc điểm hợp đồng thực tế, đơn vụ đền bù Tặng đất đai, với quyền định đoạt tài sản thuộc QSH mình, việc tặng cho tài sản có đất đai giao dịch dân pháp luật nhà N guyễn thừa cho tài sản khác với hành vi pháp lý đơn phương di chúc di tặng hợp đồng có tính chất thực tế Tặng cho khác với mua bán tài sản không mang tính đền nhận không cấm, việc tặng cho không trái với quy định pháp luật bù khác với mượn tài sản QSH tài sản chuyển giao với tài sản Điều cho thấy, việc tặng cho tài sản thực mang yếu tố tự nguyện cao 1.3.1.4 Pháp luật thời kỳ Pháp thuộc: Hai hình thức sở hữu ruộng đất xuất phát từ chế độ phong kiến trì phát triển Mặc dù pháp luật thời kỳ chịu ảnh hưởng pháp luật Pháp, song có bước có tương đồng, song có điểm quy định khác biệt hiệu lực phát triển mới, có quy định tặng cho tài sản mà đất đai tài sản quan trọng chủ yếu điểm tiến bộ, phù hợp với xu phát triển đáp ứng hợp đồng N hững điểm khác biệt phản ánh đa dạng hệ thống pháp luật nước giới Vì QSH tư nhân đất đai hầu hết nhu cầu sống pháp luật nước thừa nhận, nên việc tặng cho đất áp dụng theo quy định pháp luật dân tặng cho tài sản, mà không cần có quy chế pháp lý 1.3.2 Quy định pháp luật liên quan đến tặng cho đất đai từ năm 1945 đến trước Hiến pháp năm 1980 Tặng cho tài sản theo quy định pháp luật số nước Trong giai đoạn từ năm 1945 đến trước Hiến pháp năm 1980, N hà nước ta riêng tặng cho QSDĐ Việt N am So với quy định pháp luật nước quy định tặng cho tài sản chưa hoàn thiện đầy đủ thừa nhận nhiều hình thức sở hữu, có hình thức sở hữu tư nhân đất đai; vậy, pháp luật thời kỳ cho phép người sở hữu đất đai thực quyền mua bán, tặng cho tài sản thông thường, tặng cho QSDĐ có đặc diểm riêng biệt chịu trao đổi, tặng cho, thừa kế đất đai thuộc sở hữu 1.3.3 Quy định pháp luật quyền sử dụng đất từ Hiến pháp năm 1980 đến trước Luật Đất đai năm 2003 Tặng cho QSDĐ loại tặng cho tài sản, đặc điểm giám sát đảm bảo thực N hà nước; thông qua đó, N hà nước giám sát việc chuyển QSDĐ theo dõi, kiểm soát biến động việc sử dụng đất thị trường bất động sản Pháp luật đất đai khẳng định N hà nước giữ quyền định đoạt cao đối Xuất phát từ mối quan hệ gia đình từ phong tục, tập quán thờ cúng tổ với đất đai N SDĐ ngày mở rộng tối đa quyền, nhằm tạo điều kiện tiên, quan niệm tặng cho đất đai theo truyền thống Việt N am mang tính chất 10 hợp đồng thực tế, việc tặng cho không lập thành văn bản, người tặng cho 2.2.1 gười sử dụng đất - chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất nhận đất sử dụng coi việc tặng cho hoàn thành Do đó, xây dựng hoàn thiện chế định tặng cho QSDĐ, phải xem xét đến quan niệm này, để N SDĐ tổ chức; hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư; sở tôn giáo; người Việt N am định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào quy định tặng cho QSDĐ vào thực tiễn Phụ thuộc vào phát triển chế độ trị - xã hội, pháp luật Việt N am N hà nước giao đất, cho thuê đất công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ N SDĐ N hà nước cho phép tham gia vào quan hệ chuyển đất đai có nhiều biến đổi sâu sắc Từ chỗ pháp luật thừa nhận bảo vệ QSH tư nhân đất đai đến pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, N hà quyền QSDĐ thông qua giao dịch tặng cho QSDĐ chủ thể tặng cho QSDĐ nước thống quản lý, N SDĐ có QSDĐ, quyền N SDĐ ngày mở rộng đến mức tối đa, quyền N SDĐ gần trùng khớp với 2.2.2 Điều kiện chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất Chủ thể tặng cho QSDĐ phải người có đủ điều kiện theo QSH, N SDĐ không bị hạn chế quyền tham gia giao dịch dân sự, kinh tế, lần quyền tặng cho QSDĐ ghi nhận Quá trình hình thành quy định pháp luật Đồng thời, họ phải pháp luật cho phép không cấm việc tham gia quan hệ tặng cho QSDĐ, xác lập, thực quyền tặng cho QSDĐ thể kế thừa phát triển chế độ thống quản lý đất đai N hà nước tặng cho QSDĐ Chương ỘI DU G PHÁP LUẬT VỀ TẶ G CHO QUYỀ SỬ DỤ G ĐẤT 2.1 QUY ĐN H VỀ ĐỐI TƯỢ G CỦA TẶ G CHO QUYỀ SỬ DỤ G ĐẤT 2.1.1 Quyền sử dụng đất- đối tượng tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.3 Các loại chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất Chủ thể tặng cho QSDĐ người tặng cho QSDĐ người nhận tặng cho QSDĐ Do đó, người thuê đất, người thuê lại QSDĐ quyền tặng cho QSDĐ N gười tặng cho QSDĐ hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt N am định cư nước Đối với người nhận việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất theo quy định tặng cho QSDĐ, pháp luật có quy định điều kiện chung N SDĐ, mà chưa có quy định riêng điều kiện người nhận tặng cho QSDĐ pháp luật đất đai BLDS quy định QSDĐ quyền người chủ sở hữu tài sản loại vật quyền ĐỒ G TẶ G CHO QUYỀ SỬ DỤ G ĐẤT QSDĐ khái quát quyền tổ chức, hộ gia đình, cá nhân 2.3 QUY ĐN H VỀ CÁC LOẠI HỢP ĐỒ G VÀ HÌ H THỨC CỦA HỢP 2.1.2 Các loại đối tượng tặng cho quyền sử dụng đất 2.3.1 Các loại hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất QSDĐ đối tượng tặng cho QSDĐ, song QSDĐ Các loại hợp đồng tặng cho QSDĐ chưa pháp luật phân loại rõ trở thành đối tượng tặng cho QSDĐ, mà QSDĐ pháp luật thừa nhận không bị cấm tặng cho trở thành đối tượng tặng cho ràng; vào quy định chung pháp luật thực tế tặng cho QSDĐ thị trường bất động sản có loại hợp đồng tặng cho QSDĐ sau: Tặng QSDĐ Lẽ ra, pháp luật cần có quy định điều kiện loại QSDĐ để trở thành đối tượng tặng cho QSDĐ, vào chế độ sử dụng loại cho QSDĐ mà đất tài sản; tặng cho QSDĐ mà đất có tài sản; tặng cho tài sản đất không gắn với QSDĐ tặng cho QSDĐ có điều kiện đất hình thức sử dụng đất khác 2.3.2 Hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 2.2 QUY ĐN H VỀ CHỦ THỂ CỦA TẶ G CHO QUYỀ SỬ DỤ G ĐẤT 11 12 Hợp đồng tặng cho QSDĐ muốn có hiệu lực pháp luật mặt hình thức 2.5.1 Các trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu phải thoả mãn điều kiện là: Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải lập thành văn bản; hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng thực chứng nhận theo quy Hợp đồng tặng cho QSDĐ có hiệu lực hợp đồng phải tuân thủ đầy đủ điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự: (1).N gười tham gia hợp đồng tặng định pháp luật; hợp đồng tặng cho QSDĐ phải đăng ký quan nhà nước có thNm quyền cho QSDĐ có lực hành vi dân sự; (2).Mục đích nội dung hợp đồng tặng cho QSDĐ không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã 2.4 QUY ĐN H VỀ QUYỀ VÀ GHĨA VỤ CỦA CÁC BÊ TRO G HỢP ĐỒ G TẶ G CHO QUYỀ SỬ DỤ G ĐẤT hội; (3).N gười tham gia hợp đồng tặng cho QSDĐ phải hoàn toàn tự nguyện; (4).Hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phù hợp với quy định N SDĐ có quyền như: Quyền N hà nước công nhận sử dụng đất pháp luật Do đó, nguyên tắc giao kết hợp đồng tặng cho QSDĐ mà vi phạm điều kiện bị vô hiệu Căn vào điều kiện có hợp pháp; hưởng thành lao động, kết đầu tư đất; N hà nước bảo đảm bảo vệ trình sử dụng đất; quyền tham gia thị hiệu lực giao dịch dân phân loại trường hợp hợp đồng tặng cho vô hiệu trường bất động sản có quyền tặng cho QSDĐ; quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất Đồng thời, N SDĐ có nghĩa vụ như: N ghĩa vụ sử dụng đất 2.5.2 Hậu pháp lý hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu mục đích, ranh giới; nghĩa vụ đăng ký tài chính; nghĩa vụ bảo vệ đất Song quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất thực chất quyền N hà có giá trị từ thời điểm giao kết, không làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên (2).Các bên phải hoàn trả cho nhận (3).Bên có lỗi nước; nghĩa vụ chung N SDĐ nghĩa vụ N hà nước mà quy định nghĩa vụ N SDĐ khác địa dịch dẫn đến thiệt hại cho bên phải bồi thường thiệt hại N ếu bên có lỗi bên phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi Về mặt 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thực tế, hợp đồng tặng cho bị xác định vô hiệu QSDĐ tặng cho mảnh đất không nguyên trạng ban đầu xác định bên có lỗi gây Bên tặng cho có nghĩa vụ giao đất giấy tờ liên quan đến QSDĐ, bên tặng cho QSDĐ có quyền nhận đất, mà quyền nhận giấy tờ thiệt hại để buộc phải bồi thường vô khó khăn Bên cạnh đó, đặc điểm hợp đồng tặng cho không mang tính đền bù, nên xác định lỗi tính thiệt liên quan đến QSDĐ Trong quyền nhận hay từ chối nhận QSDĐ bên tặng cho pháp luật chưa đề cập cụ thể N goài ra, quyền sử dụng đất theo hại để buộc bên có lỗi phải bồi thường giống loại hợp đồng có tính đền bù Do đó, pháp luật cần có quy định cụ thể vấn đề 2.4.1 Quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất Về lý luận, hợp đồng vô hiệu có hậu xảy ra: (1).Hợp đồng không Kết luận chương mục đích, thời hạn; cấp GCN QSDĐ quyền bên tặng cho N hà nước quyền bên tặng cho; pháp luật có quy Pháp luật tặng cho QSDĐ bao gồm nội dung chủ yếu chủ định bên tặng cho có nghĩa vụ đăng ký QSDĐ đảm bảo quyền người thứ ba; song nghĩa vụ N hà nước người thứ ba, mà không thể, đối tượng tặng cho QSDĐ, loại hợp đồng, hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ quyền, nghĩa vụ bên hợp đồng tặng cho QSDĐ; phải nghĩa vụ bên tặng cho trường hợp hợp đồng tặng cho vô hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng tặng cho vô hiệu xác định giao dịch dân vô hiệu N goài 2.5 CÁC TRƯỜ G HỢP HỢP ĐỒ G TẶ G CHO QUYỀ SỬ DỤ G ĐẤT VÔ HIỆU VÀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒ G TẶ G CHO QUYỀ SỬ DỤ G ĐẤT VÔ HIỆU 13 quy định LĐĐ năm 2003, BLDS năm 2005, N hà nước ban hành 14 văn hướng dẫn thi hành LĐĐ, có điều chỉnh tặng cho QSDĐ Tuy N hà nước, mà chưa có quy định nghĩa vụ N SDĐ khác Trong nội dung pháp luật tặng cho QSDĐ tạo sở pháp lý cho quan hệ tặng cho QSDĐ phát triển; nhiều quy định bất cập chưa đầy đủ hợp đồng tặng cho QSDĐ, bên tặng cho quyền bên tặng cho, mà có nghĩa vụ bên tặng cho; song nghĩa vụ bên Chủ thể tặng cho QSDĐ trước hết phải N SDĐ; người có đủ điều kiện theo quy định pháp luật lực hành vi dân tham gia tặng cho với quyền bên tặng cho, pháp luật quy định chưa tương xứng Đồng thời, số quyền bên tặng cho quyền N hà nước quan hệ tặng cho QSDĐ hoàn toàn tự nguyện; đồng thời, họ phải pháp luật cho phép không cấm việc tham gia quan hệ tặng cho QSDĐ Pháp luật quyền bên tặng cho Vì vậy, quyền nghĩa vụ nêu cần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp quy định chủ thể người tặng cho QSDĐ phải người N hà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài, người thuê đất, người thuê lại QSDĐ Tuy trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng tặng cho vô hiệu xác định giao quyền tặng cho QSDĐ phù hợp Song chủ thể người nhận tặng cho QSDĐ pháp luật lại chưa quy định rõ điều kiện người nhận tặng dịch dân vô hiệu N hưng đặc điểm hợp đồng tặng cho không mang tính đền bù, nên xác định lỗi tính thiệt hại để buộc bên có lỗi phải bồi cho QSDĐ; tổ chức nhận tặng cho QSDĐ tổ chức kinh tế hay tổ chức trị - xã hội thường giống loại hợp đồng có tính đền bù Do đó, pháp luật cần có quy định cụ thể vấn đề Chương 3 QSDĐ - đối tượng tặng cho QSDĐ giống quyền sở hữu hạn chế; quy định pháp luật đối tượng tặng cho QSDĐ mang tính liệt kê Pháp luật chưa có quy định điều kiện loại QSDĐ để trở thành đối tượng tặng cho QSDĐ, vào chế độ sử dụng loại THỰC TIỄ TẶ G CHO QUYỀ SỬ DỤ G ĐẤT HÌ VÀ KIẾ đất hình thức sử dụng đất khác Các loại hợp đồng tặng cho QSDĐ chưa pháp luật phân loại rõ HẬ QUA HOẠT ĐỘ G XÉT XỬ CỦA TÒA Á GHN CÁC GIẢI PHÁP HOÀ THIỆ PHÁP LUẬT VỀ TẶ G CHO QUYỀ SỬ DỤ G ĐẤT 3.1 THỰC TIỄ TẶ G CHO QUYỀ SỬ DỤ G ĐẤT ràng; đồng thời, pháp luật chưa có quy định cụ thể mối quan hệ QSH tài sản đất QSDĐ mảnh đất, quy định có khác HOẠT ĐỘ G XÉT XỬ CỦA TÒA Á biệt hiệu lực hợp đồng tặng cho QSDĐ bên hiệu lực hợp đồng tặng cho N hà nước, người thứ ba Hình thức hợp đồng tặng quy định quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho QSDĐ phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực có hiệu lực hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSDĐ Song theo trình tự, thủ tục tặng cho QSDĐ hợp đồng tặng cho QSDĐ xác định có hiệu lực từ thời điểm hoàn tất việc đăng ký QSDĐ quy định thiếu xác cần chỉnh sửa Trong quyền N SDĐ có quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất, thực chất quyền N hà nước N SDĐ; đồng HẬ QUA 3.1.1 Tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn pháp luật chưa có 3.1.1.1 Tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn từ Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm 1993: Về nguyên tắc chung hợp đồng tặng cho QSDĐ xác lập thời điểm hợp đồng trái pháp luật bị coi vô hiệu, người tặng cho giao đất, người tặng cho nhận đất để sử dụng, xảy tranh chấp người tặng cho có quyền đòi lại đất thời, pháp luật có quy định nghĩa vụ chung N SDĐ, nghĩa vụ 15 HÌ 16 3.2 KIẾ 3.1.1.2 Tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn từ Luật Đất đai GHN CÁC GIẢI PHÁP HOÀ THIỆ PHÁP LUẬT VỀ TẶ G năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003: Giai đoạn này, pháp luật cho phép N SDĐ có quyền chuyển QSDĐ người chủ sở hữu tài sản có quyền tặng cho CHO QUYỀ SỬ DỤ G ĐẤT tài sản bất động sản; nên người tặng cho nhận đất sử dụng cấp GCN QSDĐ; việc tặng cho QSDĐ chưa pháp luật thức công dụng đất nhận Do đó, công nhận việc tặng cho hay hủy bỏ việc tặng cho cấp Tòa án áp dụng pháp luật chưa thống 3.1.2 Tặng cho quyền sử dụng đất từ có quy định pháp luật quyền tặng cho quyền sử dụng đất 3.1.2.1 Tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ con: Căn để 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện xây dựng pháp luật tặng cho quyền sử 3.2.1.1 Hoàn thiện quy định chung pháp luật Thứ nhất: Về tên gọi hình thức sở hữu đất đai Hiến pháp năm 1992 LĐĐ năm 2003 có quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân hà nước thống quản lý” Song BLDS năm 2005 lại có quy định đất đai thuộc sở hữu N hà nước “Không có quán tên gọi” hình thức sở hữu xác định coi cha mẹ tặng cho QSDĐ thời kỳ hôn nhân đất đai Do đó, BLDS cần sửa đổi quy định quán với Hiến pháp LĐĐ hình thức sở hữu đất đai “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” vợ chồng người phức tạp Bởi vì, theo phong tục tập quán với ý thức cho không tách bạch, không rõ ràng Thứ hai: Về mối quan hệ QSH đất với QSDĐ Muốn làm rõ mối quan hệ QSH đất với QSDĐ phải chia nhỏ QSDĐ thành nhiều quyền cụ thể 3.1.2.2 Quyền sử dụng đất tặng cho riêng nhập vào tài sản chung: QSDĐ có trước kết hôn tài sản riêng vợ chồng, khó Căn thời hạn sử dụng đất chia thành: “QSDĐ có thời hạn QSDĐ lâu dài, ổn định”; hình thức sử dụng đất chia thành: “QSDĐ bề mặt xác định QSDĐ tặng cho trước kết hôn có nhập hay không nhập vào tài sản chung vợ chồng QSDĐ lòng đất” Có quy định rõ chế độ pháp lý riêng cho loại QSDĐ 3.1.3 Tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện Thứ ba: Về điều chỉnh trùng lặp quy định pháp luật thứ 3.1.3.1 Tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện chăm sóc, nuôi dưỡng: tư: Về điều chỉnh tản mạn quy định pháp luật Các quy định pháp Tặng cho QSDĐ có điều kiện chăm sóc, nuôi dưỡng, người không thực nghĩa vụ, cha mẹ có quyền đòi lại QSDĐ; cần phải có xác định luật cần gộp chung vào văn pháp luật để điều chỉnh tăng tính thống nhất, tránh trùng lặp, thuận tiện cho việc tra cứu, tìm hiểu thực hiên hay chưa thực nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng có sở để hủy bỏ hợp đồng tuyên truyền, phổ biến pháp luật 3.1.3.2 Tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện thờ cúng, hương hỏa: N hà thờ họ, đất hương hỏa tài sản chung cộng đồng họ tộc, xác định trách nhiệm người phải thực nghĩa vụ thờ cúng, hương hỏa; việc thay đổi người quản lý phải thể trí chung cộng đồng họ tộc, Thứ năm: Về điều chỉnh không thống quy định pháp luật Pháp luật cần có quy định điều chỉnh phù hợp mức thuế suất việc tặng cho chuyển nhượng QSDĐ mức thuế suất 2% giá trị thực tế QSDĐ thời điểm chuyển QSDĐ 3.2.1.2 Hoàn thiện quy định hợp đồng tặng cho tài sản có cộng đồng họ tộc có quyền đòi người quản lý phải trả lại nhà thờ họ, đất hương hỏa; người trực tiếp giao quyền quản lý trước tặng cho nhà pháp luật, quy tắc xử chung, phong tục tập quán có khả thực thờ họ, đất hương hỏa cho họ tộc quyền đòi được” 17 Thứ nhất: Về điều kiện tặng cho: “Điều kiện tặng cho không trái 18 Thứ hai: Về thực nghĩa vụ hợp đồng tặng cho có điều kiện: Thứ ba: Về điều kiện người nhận tặng cho QSDĐ: “ gười “Trong trường hợp phải thực nghĩa vụ trước tặng cho, bên tặng cho hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản buộc bên tặng nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải người có nhu cầu sử dụng đất có khả khai thác tiềm kinh tế phù hợp với mục đích sử cho phải giao tài sản cho bên tặng cho phải toán nghĩa vụ mà bên tặng cho thực hiện” dụng đất tặng cho” Thứ ba: Về chấm dứt hợp đồng tặng cho trường hợp bên tặng cho chết: “Trong trường hợp tài sản tặng cho phải đăng ký QSH, hợp đồng tặng cho nhu cầu, khả điều kiện sử dụng đất nhận tặng cho quyền sử dụng đất” giao kết người tặng cho nhận tài sản, thủ tục đăng ký QSH chưa hoàn tất, thời điểm người tặng cho chết, hợp đồng tặng cho tượng tặng cho QSDĐ theo hình thức sử dụng đất bao gồm: QSDĐ hộ gia coi di chúc, người tặng cho người di tặng; tài sản tặng cho giải theo pháp luật thừa kế” đình, cá nhân sử dụng đất đất thuê QSDĐ tổ chức kinh tế hà nước giao đất, có thu tiền sử dụng đất QSDĐ đối tượng tặng cho QSDĐ Thứ tư: Về chấm dứt hợp đồng tặng cho trường hợp hợp đồng tặng theo mục đích sử dụng đất bao gồm: QSDĐ nông nghiệp có điều kiện sử dụng đất QSDĐ đất đất thuê QSDĐ khu công nghiệp, khu công nghệ cho bị hủy bỏ: “Trong trường hợp người tặng cho xâm phạm đến tính mạng Thứ tư: Về chủ thể tổ chức nhận tặng cho QSDĐ: “Tổ chức kinh tế có Thứ năm: Về phân loại đối tượng tặng cho QSDĐ: “QSDĐ đối người tặng cho hay xúc phạm nặng nề đến danh dự, nhân ph m người tặng cho người tặng cho có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng tặng cho yêu cao, khu kinh tế nhận chuyển nhượng” cầu người tặng cho phải bồi thường thiệt hại” cho quyền sử dụng đất có có hiệu lực bên kể từ thời điểm chứng thực chứng nhận quan nhà nước có th m quyền theo quy định pháp 3.2.1.3 Hoàn thiện quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Thứ sáu: Về hiệu lực hợp đồng tặng cho QSDĐ: “Hợp đồng tặng Thứ nhất: Về khái niệm hợp đồng tặng cho QSDĐ: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thoả thuận văn bên tặng cho bên luật” Đồng thời, “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực hà nước kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất tặng cho, theo bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên tặng cho mà không yêu cầu bền bù, bên tặng cho đồng ý nhận theo quy định Bộ đai” luật Dân pháp luật đất đai; thông qua đó, hà nước giám sát bảo đảm cho việc thực chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên giao đất, thời hạn thuê đất, người có quyền sở hữu tài sản đất phải phá dỡ tài sản để trả lại đất; người có quyền sở hữu tài sản có quyền đề nghị người giao đất, tặng cho nhằm thoả mãn nhu cầu sử dụng đất thị trường bất động sản” cho thuê đất mua lại nhận tặng cho tài sản đất” Thứ hai: Về diều kiện chủ thể tặng cho QSDĐ quy định Đ.184 Thứ bảy: Về tặng cho tài sản không gắn với QSDĐ: “Hết thời hạn Thứ tám: Về hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện: “Trường hợp người N ghị định số 181/2004/N Đ-CP cần bãi bỏ sửa đổi K.1 Đ.106 LĐĐ năm 2003 tặng cho thực xong nghĩa vụ cam kết, người tặng cho không giao quyền sử dụng đất; người tặng cho cấp giấy chứng nhận điều kiện có GCN QSDĐ: “Có giấy tờ quy định khoản 1, khoản khoản Điều 50 Luật Đất đai năm 2003” quyền sử dụng đất, buộc người tặng cho phải giao đất cho người tặng cho để sử dụng; người tặng cho chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, buộc người tặng cho phải toán nghĩa vụ mà người 19 20 tặng cho thực hiện” “Trong trường hợp phải thực nghĩa vụ sau tặng tặng cho quyền sử dụng đất công nhận buộc bên tặng cho phải giao cho mà bên tặng cho quyền sử dụng đất có lỗi cố ý không thực bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng đất yêu cầu bồi thường thiệt hại đất cho bên tặng cho” “ ếu việc tặng cho quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định hình thức, bên tặng cho nhận đất sử dụng ổn (nếu có); bên tặng cho quyền sử dụng đất khả thực nghĩa vụ lỗi bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng định, làm nhà kiên cố, trồng lâu năm; bên tặng cho biết không phản đối văn bản, đến pháp luật có quy định tặng cho quyền sử đất phải toán giá trị mà bên tặng cho đầu tư đất” Thứ chín: Về quyền bên tặng cho QSDĐ: “Yêu cầu bên tặng dụng đất xảy tranh chấp, bác yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất bên tặng cho công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất thực tế” cho giao giấy tờ có liên quan đến QSDĐ, để làm thủ tục đăng ký QSDĐ Được từ chối nhận QSDĐ bên tặng cho, chưa hoàn tất thủ tục đăng ký QSDĐ” Thứ ba: Về tặng cho QSDĐ cha mẹ con: “ ếu việc cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất hợp đồng, có hợp đồng Còn quyền “Được sử dụng đất theo mục đích, thời hạn; cấp GC QSDĐ” quyền bên tặng cho N hà nước không tuân thủ quy định thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất; trình sử dụng đất người làm nhà ở, trồng lâu năm thành khuôn viên riêng quyền bên tặng cho cần bỏ nội dung điều luật biệt, kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cha mẹ biết mà ý kiến phản đối văn bản, công nhận tặng cho quyền sử Thứ mười: Về nghĩa vụ bên tặng cho QSDĐ cần bỏ nghĩa vụ bên tặng cho Đ.725 BLDS năm 2005, sửa đổi thành: “ ghĩa vụ bên tặng cho quyền sử dụng đất người thứ ba” sau: “Bên dụng đất thực tế” tặng cho có nghĩa vụ bảo đảm quyền người thứ ba đất tặng cho” “Việc nhập QSDĐ tặng cho riêng vào tài sản chung vợ chồng phải lập thành văn bản, bên có quyền sử dụng đất ký, có xác nhận quan 3.2.1.4 Hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp tặng cho quyền nhà nước có th m quyền kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chung vợ chồng” sử dụng đất Thứ tư: Về việc nhập QSDĐ tặng cho riêng vào tài sản chung vợ chồng: Thứ năm: Về tặng cho QSDĐ có điều kiện nuôi dưỡng: “Để xác định Thứ nhất: Giai đoạn từ Hiến pháp năm 1980, LĐĐ năm 1987 đến trước LĐĐ năm 1993 có hiệu lực: “ ếu việc tặng cho quyền sử dụng đất người tặng cho không thực nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng người thực hiện, bên tặng cho nhận đất sử dụng ổn định, làm nhà kiên cố, trồng lâu năm, đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử tặng cho, người tặng cho phải có xác nhận quyền địa phương, nơi người tặng cho phải thực nghĩa vụ, việc người tặng cho dụng đất, mà bên tặng cho biết không phản đối văn bản, đến pháp luật có quy định tặng cho quyền sử dụng đất xảy tranh chấp, không thực nghĩa vụ theo phong tục, tập quán điều kiện kinh tế địa phương” bác yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất bên tặng cho bên tặng cho công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất thực tế” Thứ sáu: Về tặng cho QSDĐ có điều kiện thờ cúng, hương hỏa: “ ghĩa vụ thờ cúng, hương hỏa xác định theo phong tục, tập quán địa phương Thứ hai: Giai đoạn từ LĐĐ năm 1993 đến LĐĐ năm 2003: “ ếu việc tặng cho quyền sử dụng đất tuân theo quy định BLDS năm 1995 Khi người quản lý không thực thực không nghĩa vụ thờ cúng, hương hỏa, việc thay đổi người quản lý phải thống cộng mặt hình thức, mà bên tặng cho chưa giao đất cho bên tặng cho, việc đồng (họ tộc) biên họp gia tộc, có xác nhận quyền địa phương” 21 22 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện thực áp dụng pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Từ có quy định pháp luật quyền tặng cho QSDĐ theo LĐĐ 3.2.2.1 Các giải pháp pháp lý: Hoàn thiện pháp luật tặng cho năm 2003 BLDS năm 2005, quan hệ tặng cho QSDĐ gia đình thường không rõ ràng, nên khó xác định cha mẹ tặng cho QSDĐ QSDĐ; áp dụng phong tục, tập quán; áp dụng án lệ; tổng kết đúc rút kinh nghiệm quan thi hành pháp luật hay chưa, khó xác định QSDĐ tặng cho riêng nhập hay không nhập vào tài sản chung vợ chồng Pháp luật gián tiếp quy định tặng 3.2.2.2 Các giải pháp quản lý hành chính: ĐNy nhanh việc cấp cho QSDĐ có điều kiện; người tặng cho QSDĐ thường thỏa thuận với người tặng cho phải thực nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng hay thờ cúng, hương GCN QSDĐ; công khai thủ tục hành khuyến khích hòa giải sở 3.2.2.3 Các giải pháp khác: Cần xây dựng đội ngũ cán thi hành pháp luật có phNm chất đạo đức tốt, trình độ chuyên môn kỹ nghề nghiệp giỏi; cần có sở vật chất - kỹ thuật tốt phục vụ công tác quản lý, xét xử; cần tăng cường đổi công tác tuyên truyền giáo dục pháp luật tặng cho QSDĐ quan, tổ chức, đoàn thể N âng cao hiểu biết pháp luật ý thức chấp hành pháp luật công dân cách toàn diện Kết luận chương N hìn nhận qua hoạt động xét xử Tòa án việc giải tranh chấp tặng cho QSDĐ nhận thấy: Việc tặng cho QSDĐ diễn đa dạng phức tạp, việc giải Toà án nhiều mâu thuẫn, bất cập; vụ án, việc công nhận hợp đồng hay không công nhận hợp đồng tặng cho QSDĐ cấp Tòa án giải có khác nhau; vụ việc tương tự, việc giải hậu pháp lý hợp đồng tặng cho QSDĐ vô hiệu cấp Tòa án chưa có thống Trong giai đoạn pháp luật chưa có quy định tặng cho QSDĐ, từ giai đoạn pháp luật cấm chuyển QSDĐ cấm tặng cho QSDĐ, đến giai đoạn pháp luật cho phép N SDĐ có quyền chuyển QSDĐ người chủ sở hữu tài sản có quyền tặng cho tài sản bất động sản; việc tặng cho QSDĐ chưa pháp luật thức công nhận, việc tặng cho QSDĐ diễn ra, người tặng cho nhận đất để sử dụng ổn định Về nguyên tắc pháp luật thời kỳ chưa cho phép tặng cho QSDĐ, nên Tòa án xác định hợp đồng tặng cho vô hiệu định hủy bỏ việc tặng cho, số Tòa án công nhận việc tặng hỏa sau người tặng cho nhận đất Song chưa có để xác định trách nhiệm người phải thực nghĩa vụ, làm sở chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu hủy bỏ việc tặng cho để trả lại QSDĐ Vì nhà thờ họ, đất hương hỏa tài sản chung cộng đồng họ tộc, nên việc thay đổi người quản lý phải thể trí chung cộng đồng họ tộc Kiến nghị giải pháp hoàn thiện xây dựng quy định chung pháp luật, quy định pháp luật tặng cho tài sản tặng cho QSDĐ góp phần tạo sở pháp lý cho quan hệ tặng cho QSDĐ phát triển thị trường bất động sản; tạo điều chỉnh pháp luật tặng cho tài sản tặng cho QSDĐ thống nhất, cụ thể đầy đủ; khắc phục tồn tại, bất cập pháp luật tặng cho QSDĐ nay, hạn chế tranh chấp xảy Đồng thời, giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp tặng cho QSDĐ nhằm góp phần thiết thực vào trình tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật giải vấn đề vướng mắc, tồn thực tiễn xét xử tranh chấp tặng cho QSDĐ Bên cạnh đó, kiến nghị giải pháp hoàn thiện thực áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ để nâng cao chất lượng hiệu hoạt động thực áp dụng pháp luật tặng cho QSDĐ, cần tiến hành đồng giải pháp khác nhau; giải pháp liên quan chặt chẽ tác động qua lại lẫn nhau; giải pháp tiền đề điều kiện để tiến hành giải pháp ngược lại KẾT LUẬ Mặc dù LĐĐ năm 2003, BLDS năm 2005 văn pháp luật đất đai khác quy định tặng cho QSDĐ chế định mới, quy định cho mặt thực tế 23 24 pháp luật chưa chặt chẽ, đầy đủ, số vấn đề lĩnh vực chưa giải pháp hoàn thiện pháp luật tặng cho QSDĐ, nhằm nâng cao hiệu điều đề cập tới, quan hệ tặng cho QSDĐ diễn ngày đa dạng, phức tạp Vì vậy, để kiểm soát việc tặng cho QSDĐ, N hà nước cần phải ban hành chỉnh pháp luật tặng cho QSDĐ thời kỳ văn pháp luật điều chỉnh cách kịp thời, toàn diện vấn đề tặng cho QSDĐ Đồng thời, đNy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến quy định tặng cho QSDĐ để người nắm được; từ nâng cao ý thức pháp luật cho người việc tham gia vào quan hệ tặng cho QSDĐ, cho vừa đảm bảo tính tự tự nguyện ý chí, vừa đảm bảo tính pháp luật thực quyền tặng cho QSDĐ Với đề tài “Cơ sở lý luận thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất", Luận án hoàn thành với nội dung chủ yếu sau đây: Xây dựng khái niệm tặng cho QSDĐ theo khoa học pháp lý; phân tích chất, đặc điểm, vai trò hình thành tặng cho QSDĐ Việt N am; so sánh, đối chiếu với pháp luật số nước để thấy nét tương đồng, tính đặc thù, sắc truyền thống dân tộc tặng cho tài sản nói chung, tặng cho QSDĐ nói riêng Việt N am Phân tích nội dung pháp luật tặng cho QSDĐ bao gồm: Chủ thể, đối tượng tặng cho QSDĐ; loại hợp đồng, hình thức hợp đồng tặng cho QSDĐ; quyền nghĩa vụ bên hợp đồng tặng cho QSDĐ Qua thấy quy định Luật thực định tặng cho QSDĐ sơ sài, phiến diện, nêu quy định mang tính chất khái quát, chung chung Từ sở thực tiễn tặng cho QSDĐ nhìn nhận qua hoạt động xét xử Tòa án nhân dân giải tranh chấp tặng cho QSDĐ cho thấy tranh chấp tặng cho QSDĐ xảy năm qua đa dạng phức tạp; khó khăn vướng mắc hoạt động xét xử; pháp luật tặng cho QSDĐ cần sớm hoàn thiện để giảm thiểu tranh chấp tặng cho xNy thực tế Qua nghiên cứu sở lý luận thực tiễn tặng cho QSDĐ, Luận án rõ quy định bất cập, chưa hợp lý, không bảo đảm tính khoa học Luật thực định Trên sở đó, Luận án đưa số kiến nghị định hướng 25 26 [...]... cho đã thực hiện” “Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng tặng cho quyền sử dụng đất vẫn được công nhận và buộc bên tặng cho phải giao cho mà bên được tặng cho quyền sử dụng đất có lỗi do cố ý không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại đất cho bên được tặng cho “ ếu việc tặng cho quyền sử dụng đất không tuân thủ các quy định về. .. Giải pháp hoàn thiện thực hiện và áp dụng pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất 3 Từ khi có quy định của pháp luật về quyền tặng cho QSDĐ theo LĐĐ 3.2.2.1 Các giải pháp về pháp lý: Hoàn thiện pháp luật về tặng cho năm 2003 và BLDS năm 2005, nhưng quan hệ tặng cho QSDĐ trong gia đình thường không rõ ràng, nên khó có thể xác định cha mẹ đã tặng cho con QSDĐ QSDĐ; áp dụng phong tục, tập quán; áp dụng. .. được tặng cho đã nhận đất sử dụng ổn (nếu có); nếu bên được tặng cho quyền sử dụng đất không có khả năng thực hiện được nghĩa vụ do không có lỗi thì bên tặng cho có quyền đòi lại quyền sử dụng định, đã làm nhà kiên cố, đã trồng cây lâu năm; bên tặng cho biết nhưng không phản đối bằng văn bản, đến khi pháp luật đã có quy định được tặng cho quyền sử đất và phải thanh toán giá trị mà bên được tặng cho đã... ba: Về tặng cho QSDĐ giữa cha mẹ và con: “ ếu việc cha mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất không có hợp đồng, hoặc tuy có hợp đồng nhưng Còn về quyền “Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn; được cấp GC QSDĐ” là quyền của bên được tặng cho đối với N hà nước chứ không phải không tuân thủ các quy định về thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất; quá trình sử dụng đất người con đã làm nhà ở, đã trồng... được dụng đất thực tế” tặng cho có nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho “Việc nhập QSDĐ được tặng cho riêng vào tài sản chung vợ chồng phải được lập thành văn bản, do chính bên có quyền sử dụng đất ký, có xác nhận của cơ quan 3.2.1.4 Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp tặng cho quyền nhà nước có th m quyền hoặc được kê khai đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền. .. tư trên đất Thứ chín: Về quyền của bên được tặng cho QSDĐ: “Yêu cầu bên tặng dụng đất mới xảy ra tranh chấp, thì bác yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất đối với bên tặng cho và công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất thực tế” cho giao giấy tờ có liên quan đến QSDĐ, để làm thủ tục đăng ký QSDĐ Được từ chối nhận QSDĐ của bên tặng cho, nếu chưa hoàn tất thủ tục đăng ký QSDĐ” Thứ ba: Về tặng cho QSDĐ... tặng cho đã nhận đất sử dụng ổn định, đã làm nhà kiên cố, đã trồng cây lâu năm, đã đăng ký kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử tặng cho, thì người tặng cho phải có xác nhận của chính quyền địa phương, nơi người được tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ, về việc người được tặng cho đã dụng đất, mà bên tặng cho biết nhưng không phản đối bằng văn bản, đến khi pháp luật đã có quy định được tặng cho quyền. .. riêng quyền đối với bên tặng cho cần được bỏ trong nội dung điều luật này biệt, đã kê khai đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cha mẹ biết mà không có ý kiến phản đối bằng văn bản, thì công nhận tặng cho quyền sử Thứ mười: Về nghĩa vụ của bên được tặng cho QSDĐ cần bỏ các nghĩa vụ của bên được tặng cho tại Đ.725 BLDS năm 2005, sửa đổi thành: “ ghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất. .. chí, vừa đảm bảo được tính đúng pháp luật khi thực hiện quyền tặng cho QSDĐ Với đề tài Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất" , Luận án được hoàn thành với những nội dung chủ yếu sau đây: 1 Xây dựng khái niệm tặng cho QSDĐ theo khoa học pháp lý; phân tích bản chất, đặc điểm, vai trò và sự hình thành về tặng cho QSDĐ ở Việt N am; so sánh, đối chiếu với pháp luật một số nước để thấy... cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chung của vợ chồng” sử dụng đất Thứ tư: Về việc nhập QSDĐ được tặng cho riêng vào tài sản chung vợ chồng: Thứ năm: Về tặng cho QSDĐ có điều kiện nuôi dưỡng: “Để xác định Thứ nhất: Giai đoạn từ Hiến pháp năm 1980, LĐĐ năm 1987 đến trước khi LĐĐ năm 1993 có hiệu lực: “ ếu việc tặng cho quyền sử dụng đất đã được người được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ ... Tặng cho quyền sử dụng đất từ có quy định pháp luật quyền tặng cho quyền sử dụng đất 3.1.2.1 Tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ con: Căn để 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện xây dựng pháp luật tặng cho quyền. .. QUYỀ SỬ DỤ G ĐẤT 2.1.1 Quyền sử dụng đất- đối tượng tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.3 Các loại chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất Chủ thể tặng cho QSDĐ người tặng cho QSDĐ người nhận tặng cho QSDĐ... Đất đai năm 2003” quyền sử dụng đất, buộc người tặng cho phải giao đất cho người tặng cho để sử dụng; người tặng cho chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, buộc người tặng cho phải toán nghĩa