Đại học quốc gia hà nội Khoa luật Nguyễn Thị Loan Những khía cạnh quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà theo pháp luật việt nam Chuyên ngành Mã Số : Luật Dân : 60 38 30 Luận văn thạc sĩ luật học Ng-ời h-ớng dẫn khoa học: GS.TS Lê hồng hạnh Hà nội - 2008 Mục lục Trang Những chữ viết tắt luận văn Mở đầu Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài 2 Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích, phạm vi nghiên cứu Ph-ơng pháp nghiên cứu Đóng góp mặt khoa học Luận văn 6 Kết cấu Luận văn Ch-ơng Các vấn đề chung quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà 1.1 Các khái niệm chung quyền sử dụng đất 1.1.1 Sở hữu đất đai quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc tr-ng pháp lý quyền sử dụng đất 10 1.2 Quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà 15 1.2.1 Đặc tr-ng quyền sử dụng đất gắn với sở hữu nhà pháp 15 luật Việt Nam 1.2.2 Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà giao dịch Bất động sản 25 Ch-ơng Quy Định pháp luật quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà 27 2.1 Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất gắn 27 với nhà 2.1.1 Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà 27 1.2 Cơ sở pháp lý hình thành quyền sử dụng đất 31 2.2 Các quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu 36 nhà quyền sử dụng đất gắn với nhà 2.2.1 Cấp giấy chứng nhận ý nghĩa việc cấp giấy chứng nhận 37 2.2.2 Sự phát triển quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận 39 quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà 2.2.3 Những bất cập quy định pháp luật công nhận quyền sử 43 dụng đất quyền sở hữu nhà 2.3 Việc chuyển quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất gắn với 49 nhà theo quy định pháp luật hành 2.3.1 Việc chuyển quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật 49 hành 2.3.2 Việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 55 hành Ch-ơng Các giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà Việt Nam 64 3.1 Những thay đổi sở hữu yêu cầu đặt việc 64 hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà quyền sử dụng đất 3.2 Hoàn thiện quy định pháp luật cấp GCNQSDĐ 68 GCNQSHN 3.3 Thị tr-ờng Bất động sản yêu việc chuyển quyền 70 sở hữu nhà chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà 3.4 Hoàn thiện quy định pháp luật giao đất cho tổ chức 78 kinh tế n-ớc xây nhà để bán cho thuê Kết luận 82 Danh mục tài liệu tham khảo 84 Những chữ viết tắt luận văn BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ Luật Dân Sự GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSHN : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất QSHN : Quyền sở hữu nhà UBND : Uỷ ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa Mở đầu Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Đất đai nguồn tài nguyên quý giá quốc gia, loại t- liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn đất n-ớc Đất đai đ-ợc Hiến pháp năm 1980 thừa nhận sở hữu toàn dân điều tiếp tục đ-ợc khẳng định Hiến pháp 1992 Tr-ớc có đời Luật Đất đai năm 2003 nội hàm khái niệm sở hữu toàn dân đất đai, mối quan hệ Nhà n-ớc với ng-ời sử dụng đất ch-a đ-ợc làm rõ Pháp luật ch-a xác định rõ quyền ng-ời sở hữu quyền ng-ời sử dụng Cùng với trình đô thị hoá, vấn đề sở hữu đất đai ngày trở nên xúc không Việt Nam mà n-ớc phát triển khác Nhận thức đ-ợc điều Nhà n-ớc có thay đổi sách, pháp luật nhằm thừa nhận đất đai, quyền sử dụng đất hàng hoá đặc biệt Trong dân số liên tục tăng lên hàng năm diện tích đất đai hầu nh- không thay đổi ngày khan Đất đai tảng bất động sản nh- nhà ở, công x-ởng, đ-ờng xá, cầu cống, trụ sở, nhà hàng, khách sạn vv Cùng với đất đai, nhà trở thành đối t-ợng giao dịch thị tr-ờng bất động sản Trong năm đổi vừa qua n-ớc ta đạt đ-ợc nhiều thành tựu to lớn lĩnh vực kinh tế song thay đổi liên quan đến thị tr-ờng BĐS hầu nh- ch-a đáng kể điều làm hạn chế đến phát triển tăng tr-ởng kinh tế đất n-ớc Trong bối cảnh việc xây dựng kinh tế thị tr-ờng hoàn thiện thể chế kinh tế thị tr-ờng định h-ớng XHCN cần có quy định pháp luật đồng tạo điều kiện cho phát triển thị tr-ờng bất động sản Các qui định pháp luật phải đạt mục tiêu khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo h-ớng dẫn quản lý Nhà n-ớc, góp phần giải vấn đề nhà cho nhân dân đồng thời đơn giản hoá việc dịch chuyển quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà thị tr-ờng thức, giảm thiểu rủi ro giao dịch bất động sản, củng cố vai trò quản lý Nhà n-ớc Một giải pháp quan trọng để đạt đ-ợc mục tiêu nêu phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Các giấy tờ sở pháp lý để Nhà n-ớc thừa nhận bảo hộ quyền sở hữu chủ sở hữu Với giấy chứng nhận chủ sở hữu thực cách dễ dàng quyền nghĩa vụ tài sản theo quy định pháp luật Nh- vậy, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thể tính hợp pháp quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, giúp họ thực giao dịch với đối t-ợng hàng hoá đặc biệt quyền sử dụng đất sở hữu nhà Thực tế có nhiều nội dung liên quan đến vấn đề ch-a đ-ợc giải Chủ sở hữu đất đai khác với chủ thể sử dụng đất, bên chủ sở hữu danh nghĩa, chủ sở hữu mặt pháp lý bên chủ sở hữu thực tế Đất đai thuộc sở hữu toàn dân song quyền sử dụng đất lại thuộc cá nhân hay tổ chức giấy chứng nhận đ-ợc cấp cho cá nhân tổ chức để thừa nhận quyền sử dụng đất họ Sự tách bạch giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà dẫn tới tình trạng cá nhân sở hữu nhà có hai loại giấy gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bộ Tài nguyên môi tr-ờng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Bộ Xây dựng cấp Điều vừa gây khó khăn cho quan quản lý nhà n-ớc lĩnh vực đất, nhà, vừa gây khó khăn cho ng-ời dân thực giao dịch Những vấn đề phức tạp có ý nghĩa lớn phát triển thị tr-ờng bất động sản Chính v-ớng mắc làm cho đời sống xã hội nóng lên đất nhà Nhà n-ớc cần sớm có quy định rõ ràng thống để giải mối quan hệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Việc nghiên cứu vấn đề nêu theo h-ớng thống việc quản lý nhà n-ớc nhà đất thủ tục hành ban đầu, tức xác nhận quyền chủ sở hữu nhà ng-ời sử dụng đất cấp thiết giai đoạn 2 Tình hình nghiên cứu đề tài Lĩnh vực đất đai thu hút quan tâm nhiều nhà nghiên cứu song lĩnh vực nhà dừng lại phạm vi viết báo, tạp chí chuyên ngành đến mối liên hệ vấn đề sở hữu nhà, vấn đề sử dụng đất bất cập ch-a có đề tài nghiên cứu đề cập đến Một số công trình nghiên cứu khía cạnh hay khía cạnh khác quyền sử dụng đất kể đến nh-: Chế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, luận văn Thạc sỹ luật học tác giả Nguyễn Thị Cam (năm 1997); Chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất vấn đề lý luận thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp tác giả Trần Trọng Hùng (năm 1998); Chế định pháp luật đất thực trạng giải pháp hoàn thiện, luận văn thạc sỹ luật học tác giả Nguyễn Thị Oanh (năm 1999); Thị tr-ờng quyền sử dụng đất thị tr-ờng bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp Trần Thị Ph-ơng Nhung (năm 2005) Các công trình nghiên cứu đ-ợc liệt kê chủ yếu xem xét vấn đề khác hay đối t-ợng khác thị tr-ờng bất động sản Đó công trình nhiều góp phần tạo sở lý luận thực tiễn quản lý đất đai Tuy nhiên, nay, ch-a có công trình nghiên cứu mối liên hệ đặc tr-ng pháp luật sở hữu nhà quyền sử dụng đất Có thể thấy pháp luật hành ch-a có đ-ợc quy định đồng bộ, bảo đảm cho giao dịch nhà, đất đ-ợc thực thị tr-ờng công khai, minh bạch tránh rủi ro đ-ợc đặt Vì vậy, vấn đề quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cần đ-ợc nghiên cứu cách toàn diện sở Luật Đất đai năm 2003, Bộ Luật Dân năm 2005, Luật Nhà năm 2005 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 văn h-ớng dẫn Chỉ nh- thấy rõ mối liên hệ quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất vai trò thủ tục, trình tự công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất giao dịch chúng thị tr-ờng bất động sản Những phân tích nghiên cứu góp phần làm rõ bất cập pháp luật hành vấn đề sở có kiến nghị nhằm khắc phục chồng chéo quy định, thủ tục liên quan Từ phân tích chọn đề tài Những khía cạnh quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà theo pháp luật Việt Nam để nghiên cứu Mục đích, phạm vi nghiên cứu Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền đáng chủ sở hữu, sử dụng Nó không giúp chủ sở hữu, sử dụng giải nhu cầu sinh hoạt thiết yếu nơi trú ngụ ng-ời mà ngày trở thành đối t-ợng giao dịch quan trọng kinh tế thị tr-ờng Từ đặc thù sở hữu Nhà n-ớc đất đai mà mối quan hệ Nhà n-ớc, ng-ời sử dụng đất cần đ-ợc giải linh hoạt để quyền trở thành quyền danh nghĩa Vậy việc trao quyền đ-ợc Nhà n-ớc đánh dấu việc cấp giấy chứng nhận đ-ợc tiến hành nh- nào? hiệu ch-a? thực phát huy vai trò thúc đẩy kinh tế thị tr-ờng phát triển ch-a? Vì mục đích nghiên cứu đề tài vào quan điểm Đảng Nhà n-ớc sách đất đai, nhà ở, sách phát triển kinh tế thị tr-ờng thực tiễn làm rõ tính thống việc thực quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất; nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam sở hữu nhà quyền sử dụng đất gắn với nhà từ có giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà để thúc đẩy thị tr-ờng bất động sản phát triển cách lành mạnh kinh tế thị tr-ờng Đây đề tài phức tạp có liên quan đến đất, nhà thị tr-ờng bất động sản Song liên quan đến lĩnh vực đất đai luận văn bên cạnh vấn đề lý luận chung quyền sử dụng đất chủ yếu sâu vào loại đất đất gắn với nhà Vì phạm vi nghiên cứu đề tài đ-ợc xác định phạm vi pháp luật hành quy định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất thị tr-ờng bất động sản (Bộ Luật Dân 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Nhà 2005, Luật Kinh doanh BĐS 2006 văn h-ớng dẫn), yếu tố n-ớc Ph-ơng pháp nghiên cứu Để đề tài đạt hiệu cao thực tiễn, trình nghiên cứu đề tài tác giả sử dụng ph-ơng pháp nghiên cứu nh- + Ph-ơng pháp vật biện chứng + Ph-ơng pháp lịch sử + Ph-ơng pháp so sánh + Ph-ơng pháp phân tích + Ph-ơng pháp tổng hợp, đánh giá Đóng góp mặt khoa học luận văn Qua trình nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà luận văn có điểm sau: Luận văn phân tích đánh giá đ-ợc sở lý luận vấn đề sở hữu đất đai; quy định pháp luật quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà mối liên hệ chúng Dựa đánh giá tác giả đ-a số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà vấn đề liên quan đến nội dung cần đ-ợc giải Khi pháp luật quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất có tính liên kết, ràng buộc, hỗ trợ lẫn không sớm giải đ-ợc vấn đề nhà mà đ-a thị tr-ờng bất động sản phát triển lành mạnh góp phần thúc đẩy kinh tế non trẻ n-ớc ta phát triển h-ớng 6 Kết cấu luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm có ba ch-ơng: Ch-ơng Các vấn đề chung quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà Ch-ơng Quy định pháp luật quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà Ch-ơng Các giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà Việt Nam Ch-ơng Các vấn đề chung quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà 1.1 Các khái niệm chung quyền sử dụng đất 1.1.1 Sở hữu đất đai quyền sử dụng đất Đất đai, nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá đ-ợc coi yếu tố quan trọng hàng đầu môi tr-ờng sống, loại t- liệu sản xuất đặc biệt quan trọng thay Vì thế, sở hữu đất đai vấn đề chế độ tồn giai đoạn lịch sử n-ớc ta Trong lịch sử n-ớc ta có quy định khác vấn đề sở hữu đất đai Nếu nh- Hiến pháp năm 1946 ta xác lập nhiều hình thức sở hữu đất đai, đến Luật cải cách ruộng đất năm 1953 ta lại hai hình thức sở hữu sở hữu Nhà n-ớc sở hữu ng-ời nông dân đến Hiến pháp năm 1959 ta thừa nhận ba hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà n-ớc, Sở hữu tập thể Sở hữu t- nhân đất đai Hiến pháp năm 1980 lần Hiến pháp năm 1992 chế độ sở hữu đất đai đ-ợc xác lập là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà n-ớc thống quản lý (Điều 17, 18 Hiến pháp năm 1992) Chế độ sở hữu toàn dân đất đai n-ớc ta cá biệt giới mà tr-ớc số n-ớc, n-ớc XHCN lẫn n-ớc t- vấn đề sở hữu Nhà n-ớc đất đai tồn Chế độ sở hữu Nhà n-ớc đất đai đ-ơng nhiên dẫn đến việc hình thành chế định quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất, ph-ơng thức quy định, điều kiện, hình thức sử dụng đất đai cá nhân, tổ chức Chế độ sử dụng đất đai quan hệ sản xuất chiếm địa vị thống trị xã hội định [38,Tr 513] Quyền sử dụng đất quyền khai thác thuộc tính có ích đất đai để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất n-ớc Đó loại tài sản - t- liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn cố định không gian diện tích nh-ng lại tồn vô hạn thời gian có khả sinh lợi lâu dài [27,Tr 8] Đây -u đặc biệt đất so với loại t- liệu sản xuất khác Nh- vậy, QSDĐ tr-ớc hết quyền kinh tế, quyền khai thác thuộc tính có ích đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất n-ớc, làm thoả mãn nhu cầu mang lại lợi ích vật chất cho chủ sử dụng trình sử dụng đất [39, Tr 92] Quyền phúc đáp cho câu hỏi đặt là: mục đích có QSDĐ để làm gì? Tất nhiên lợi ích kinh tế mà chủ thể h-ớng tới cách tự nhiên tức đem lại thu nhập, làm nhà ở, kinh doanh, nguồn sống gắn liền với nghề nghiệp vv Vậy chủ sở hữu đất đai có thu nhập thể đầy đủ quyền sở hữu mặt kinh tế từ quyền sử dụng đất Nhà n-ớc bảo hộ chung cho ng-ời sử dụng đất quyền: Đ-ợc cấp GCNQSDĐ; h-ởng thành lao động, kết đầu t- đất; h-ởng lợi ích công trình Nhà n-ớc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đ-ợc Nhà n-ớc h-ớng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; đ-ợc Nhà n-ớc bảo hộ bị ng-ời khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai (Điều 105 LĐĐ năm 2003) Với t- cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà n-ớc không trực tiếp sử dụng mà giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hay nhà đầu t- n-ớc sử dụng ổn định lâu dài thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho loại đất cụ thể Do vậy, quyền bị xâm hại không đ-ợc bảo vệ, chủ sử dụng đất có quyền yêu cầu Nhà n-ớc bảo hộ Quyền tham gia giao dịch dân đất đai nh- quyền chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ; quyền đ-ợc bồi th-ờng Nhà n-ớc thu hồi đất (khoản Điều 106 LĐĐ năm 2003) Ng-ời sử dụng đất đ-ợc thực quyền có điều kiện: Có GCNQSDĐ; đất tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; thời hạn sử dụng đất Quyền đ-ợc ghi nhận lần LĐĐ năm 1993, tiếp tục đ-ợc kế thừa phát triển Luật sửa đổi, bổ sung số điều LĐĐ năm 1998, 2001 LĐĐ năm 2003 Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất đ-ợc quy định Điều 108 LĐĐ năm 2003 Căn vào khả tài nhu cầu đầu t-, h-ởng lợi từ việc sử dụng đất, ng-ời sử dụng đất lựa chọn hình thức sử dụng đất có lợi để khai thác đất đai có hiệu Nếu có khả tài nhận giao đất có thu tiền, lực tài yếu thuê đất, muốn sử dụng ổn định lâu dài chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền Đây quyền đ-ợc bổ sung LĐĐ năm 2003, thể quan tâm bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp ng-ời sử dụng đất, tạo điều kiện cho ng-ời sử dụng đất lựa chọn hình thức sử dụng đất cho có hiệu nhất, phù hợp Quyền sở hữu đất đai quyền sử dụng đất không đồng lý sau: Thứ nhất, Quyền sở hữu đất đai loại quyền trọn vẹn, đầy đủ [38, Tr 93], bao gồm quyền quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt, QSDĐ đầy đủ quyền nh- quyền sở hữu Thứ hai, có QSDĐ hợp pháp có quyền chuyển QSDĐ trọn vẹn (khoản Điều 106 LĐĐ nâm 2003) ví dụ nh- tổ chức kinh tế đ-ợc Nhà n-ớc cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm có quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê mà không đ-ợc thực quyền chuyển nh-ợng, chấp, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ thuê (Điều 111 LĐĐ năm 2003) Thứ ba,không phải loại đất ng-ời sử dụng có đầy đủ chín quyền nh- quy định pháp luật [38, Tr 94] 1.1.2 Đặc tr-ng pháp lý quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất với t- cách chế định pháp luật có đặc tr-ng sau đây: Thứ nhất, Quyền sử dụng đất quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai [38, Tr 93] Giống nh- chủ sở hữu tài sản khác, chủ sở hữu đất đai có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Tuy nhiên, đặc thù chế độ sở hữu đất đai theo pháp luật Việt Nam tạo cho QSDĐ quyền rộng nhiều so với quyền chủ sở hữu Quyền sử dụng đất đ-ợc tách khỏi quyền sở hữu đất đai trở thành chế định riêng Với chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà n-ớc đại diện thống quản lý thực quyền chủ sở hữu, Nhà n-ớc trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân thông qua nhiều hình thức biến họ trở thành chủ thể có quyền sử dụng đất nh-ng quyền sở hữu đất đai thực tế nhiều tr-ờng hợp ng-ời sử dụng đất vốn chủ sở hữu đất qua nhiều hệ Nhà n-ớc bảo đảm cho ng-ời sử dụng đất đ-ợc khai thác, sử dụng đất đặc biệt việc thực giao dịch dân đất đai Thứ hai, quyền sử dụng đất loại quyền tài sản Theo Từ điển tiếng Việt, quyền sở hữu đ-ợc hiểu Quyền chiếm giữ, sử dụng định đoạt tài sản [31, Tr 787] tức chủ sở hữu tài sản có ba quyền quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tập hợp quyền chủ thể vật Nh- vậy, quyền sử dụng đất ba quyền thuộc tập hợp quyền chủ sở hữu đất đai Theo quy định Điều 181 BLDS năm 2005 QSDĐ quyền tài sản quyền giá trị đ-ợc tiền chuyển giao giao dịch dân Quyền đ-ợc Nhà n-ớc giao cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân n-ớc, ng-ời Việt Nam định c- n-ớc ngoài, tổ chức cá nhân n-ớc d-ới hình thức nh- giao đất, cho thuê đất công nhận QSDĐ Nh-ng khác với quan hệ dân khác mà chủ sở hữu tài sản thực đầy đủ ba quyền thông qua hình thức pháp lý khác đất đai chủ sử dụng đất chủ sở hữu đất hai chủ thể khác Quyền sử dụng đất Nhà n-ớc giao song quyền tài sản đặc biệt ng-ời sử dụng đất [43, Tr 71] Quyền sử dụng đất loại BĐS, đối t-ợng việc chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, thừa kế, chấp vv Mặc dù ng-ời thực quyền chủ sở hữu nh-ng ng-ời sử dụng đất thực quyền mà chủ sở hữu cho phép nhquyền chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, chấp vv thông qua giao dịch dân thị tr-ờng Khi thực quyền việc ng-ời sử dụng thực quyền tài sản Thứ ba, đặc tr-ng mối liên hệ QSDĐ quyền sở hữu toàn dân đất đai Trong pháp luật đất đai n-ớc ta có tồn hai chế định riêng biệt chế định sở hữu toàn dân đất đai chế định QSDĐ [43, Tr 71] Tuy nhiên, hai chế định lại gắn bó chặt chẽ với Theo Điều 17 Hiến pháp 1992 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Tuy nhiên, chủ sở hữu phải cá nhân hay pháp nhân nên hạm trù toàn dân không đáp ứng yêu cầu cá biệt hoá chủ sở hữu Rõ ràng, quyền sở hữu toàn dân đất đai mang tính trừu t-ợng đ-ợc cụ thể hoá khái niệm Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất phận cấu thành quyền sở hữu đất đai, có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sử dụng đất Tổ chức, cá nhân sử dụng đất, quyền sử dụng công đất nh-: để sản xuất nông nghiệp, làm mặt xây dựng nhà máy hay nhà vv có quyền chuyển quyền sử dụng đất Việc trao QSDĐ cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình không làm quyền chiếm hữu đất đai Nhà n-ớc Quyền sử dụng đất đ-ợc xuất Nhà n-ớc giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ vv Mức độ, phạm vi thời hạn QSDĐ Nhà n-ớc định Quyền sử dụng đất có hai loại chủ thể QSDĐ Nhà n-ớc QSDĐ ng-ời sử dụng Giữa hai chủ thể QSDĐ Nhà n-ớc trọn vẹn, không bị hạn chế song mang tính gián tiếp trừu t-ợng QSDĐ ng-ời sử dụng bị hạn chế song mang tính trực tiếp cụ thể [38, Tr 96] Thuật ngữ QSDĐ xuất văn pháp quy đất đai từ tr-ớc Hiến pháp năm 1992 LĐĐ năm 1993 Trong điều kiện kinh tế, xã hội thời hầu nh- chuyển nh-ợng QSDĐ xảy tranh chấp đất đai Vì thế, nội dung QSDĐ theo LĐĐ năm 1987 giới hạn phạm vi sử dụng công đất Cùng với việc chuyển sang chế thị tr-ờng quan hệ đất đai trải qua nhiều biến động lớn Kể từ Hiến pháp năm 1992 đến LĐĐ năm 1993 quy định pháp luật đất đai tạo khung pháp lý theo t- kinh tế nhằm lập lại trật tự quản lý sử dụng đất cho phù hợp với điều kiện kinh tế Pháp luật tiếp tục quy định quyền sở hữu đất toàn dân quy định cho ng-ời đ-ợc giao đất thêm nhiều quyền nh- chấp, chuyển nh-ợng, góp vốn, tặng cho vv Trong quan hệ dân sự, quyền sở hữu quyền bản, điều kiện chế độ sở hữu toàn dân đất đai n-ớc ta quyền sở hữu đất không thay đổi theo thay đổi ng-ời sử dụng đất Vậy quan hệ dân liên quan tới sử dụng đất, quyền sử dụng đất quyền chủ yếu ng-ời sử dụng đất hợp pháp Ng-ời có QSDĐ có quyền khác phát sinh từ QSDĐ theo quy định pháp luật đất thuộc sở hữu toàn dân Thứ t-, việc trao QSDĐ cho ng-ời sử dụng đất Nhà n-ớc, ng-ời đại diện cho sở hữu toàn dân đất đai thực Nhà n-ớc tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với t- cách đại diện chủ sở hữu bên cạnh t- cách chủ thể quyền lực công, thực chức quản lý nhà n-ớc lĩnh vực đất đai Nhà n-ớc trao quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Nhà n-ớc cho phép nhận chuyển QSDĐ thông qua giao dịch chuyển đổi, chuyển nh-ợng, thừa kế QSDĐ, góp vốn QSDĐ vv Nhà n-ớc thực quyền chiếm hữu cách gián tiếp thông qua hoạt động nghiệp vụ quản lý Nhà n-ớc đo đạc, khảo sát, đánh giá phân hạng đất để nắm đ-ợc trạng sử dụng đất đai cụ thể địa ph-ơng, hệ thống hồ sơ địa chính, đồ địa vv để thống kê, kiểm kê đất, quản lý việc đăng ký QSDĐ để nắm đ-ợc biến động đất Bên cạnh đó, trao cho cá nhân, tổ chức QSDĐ Nhà n-ớc yêu cầu ng-ời đ-ợc trao phải sử dụng đất thực sự, không để hoang hoá, lãng phí đất Đất đ-ợc giao không đ-ợc sử dụng hay sử dụng không mục đích bị thu hồi Khi tổ chức, cá nhân yêu cầu Nhà n-ớc giao đất phải thể đ-ợc mục đích sử dụng đất, sau Nhà n-ớc xem xét yêu cầu phù hợp thể việc giao đất định giao đất có xác định rõ mục đích sử dụng đất Thứ năm, trao QSDĐ cho ng-ời sử dụng đất thu hồi QSDĐ trình tự pháp luật, hệ thống quan Nhà n-ớc có thẩm quyền quản lý Nhà n-ớc đất đai thực Theo LĐĐ năm 2003 trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đ-ợc áp dụng chung cho loại đất cho tất chủ thể có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất mà không phân biệt loại đất khác nh- không phân biệt đối t-ợng sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân, công dân n-ớc, ng-ời n-ớc Quy định nhằm tạo thuận lợi cho ng-ời có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất kịp thời nắm bắt thông tin để thực thủ tục theo yêu cầu Nhà n-ớc đ-ợc dễ dàng Nhà n-ớc trao QSDĐ cho ng-ời sử dụng đất việc cấp GCNQSDĐ Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ đ-ợc Nhà n-ớc quy định chặt chẽ Việc thu hồi đất biện pháp pháp lý thực quyền sở hữu toàn dân đất đai Nhà n-ớc T-ơng tự việc giao đất, việc thu hồi đất phải bảo đảm theo quy định pháp luật Pháp luật có quy định riêng trình tự, thủ tục cho mục đích thu hồi đất nh- vào mục đích an ninh, quốc phòng khác với mục đích phát triển kinh tế Ngoài việc thu hồi đất phải thực theo quy định pháp luật việc bảo đảm cho sống ng-ời dân sau bị thu hồi đất trách nhiệm quan thu hồi đất 1.2 Quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà 1.2.1 Đặc tr-ng quyền sử dụng đất gắn với sở hữu nhà pháp luật Việt Nam Tính chất l-ỡng thể sở hữu nhà Xuất phát từ chế độ sở hữu tập thể đất đai mà n-ớc ta có khác biệt mang tính chất đặc thù so với nhiều n-ớc giới chủ sở hữu đất chủ sở hữu nhà hai chủ thể khác chủ sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu nhà, quyền sở hữu đ-ợc tạo lập quyền sử dụng Chính đặc thù mà chế độ sở hữu nhà n-ớc ta mang tính chất l-ỡng thể, vừa chủ sở hữu nhà vừa chủ sử dụng đất Nói nh- số tr-ờng hợp đặc biệt nh- tr-ờng hợp chủ sử dụng đất đồng ý cho phép ng-ời khác sử dụng đất xây dựng nhà chủ sở hữu nhà không đồng thời chủ sử dụng đất tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà đồng thời có quyền sử dụng mảnh đất mà nhà đ-ợc tạo lập Thực cách hiểu đ-ợc thể thời kỳ tr-ớc có đời LĐĐ năm 1993, theo Hiến pháp năm 1980 quy định có quyền sử dụng đất quyền khác vấn đề sở hữu nhà đ-ơng nhiên đ-ợc hiểu đất gắn liền với nhà, nhà gắn liền với đất, ng-ời có quyền sở hữu nhà tức có QSDĐ Không thể nói thời kỳ hiểu đ-ơng nhiên nh- sai đời LĐĐ năm 1993 sau có Hiến pháp 1992 kéo theo đời quyền có vấn đề chuyển nh-ợng b-ớc nhảy vọt Thực thể trình phát triển, thời điểm nghĩ nh- lúc nhu cầu đất không thiết đất nông nghiệp hay đất dành cho sản xuất vv nên vấn đề chuyển nh-ợng thực ch-a nhiều Sau xã hội ngày phát triển bắt buộc phải có sách, pháp luật cho phù hợp tất yếu có quy định tiến bộ, thực tế Tuy nhiên, chất nhà gắn liền với đất nên ng-ời có QSHN có QSDĐ Trong hệ thống văn quy phạm pháp luật n-ớc ta LĐĐ Luật Nhà thể mối quan hệ đặc biệt Phải khẳng định LĐĐ Luật Nhà có mối liên quan đặc biệt với xuất phát từ mối quan hệ biện chứng QSHN QSDĐ Sự liên quan hai luật đ-ợc thể rõ nội dung QSDĐ, QSHN vấn đề cấp GCNQSHN, QSDĐ Bởi theo quy định Luật Nhà hộ gia đình, cá nhân thực việc xin cấp GCNQSHN phải có giấy, tờ thể QSDĐ Tức QSDĐ có tr-ớc QSHN, nh- hiểu cá nhân, hộ gia đình có QSHN tức họ có QSDĐ Nh- sở hữu nhà mang tính chất l-ỡng thể bao gồm QSDĐ Vì vậy, thời gian tới Nhà n-ớc có chế định pháp luật quy định đất ở, đặc biệt đất đô thị đòi hỏi phải gắn liền quy định QSHN nhà gắn liền với đất Và xem xét công nhận QSDĐ nên xem xét để công nhận QSHN có ng-ợc lại Đặc tr-ng mối liên hệ quyền sử dụng đất sở hữu nhà Quyền sử dụng đất đ-ợc xác lập sở đ-ợc Nhà n-ớc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đ-ợc ng-ời khác chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật Quyền mang tính trọn vẹn, thể tính hợp pháp ng-ời sử dụng đ-ợc Nhà n-ớc cấp GCNQSDĐ Trên sở đó, ng-ời sử dụng đất dễ dàng thức thực quyền lợi ích hợp pháp liên quan đến QSDĐ nh- quyền chuyển đổi, chuyển nh-ợng, cho thuê, thừa kế, cầm cố, chấp vv Đồng thời ng-ời sử dụng đất đ-ợc Nhà n-ớc bảo vệ có xâm phạm quyền sử dụng T-ơng tự nh- Nhà n-ớc công nhận bảo hộ QSHN chủ sở hữu tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà Khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu quan Nhà n-ớc có thẩm quyền cấp GCNQSHN nhà cho họ Nh- QSDĐ QSHN có điểm chung cần thiết Danh mục tài liệu tham khảo * Nghị quyết, chủ tr-ơng, sách Đảng Nhà n-ớc: Quốc hội ( 2003 ), Nghị số 23/2003/QH11 Quốc Hội ngày 26/11/2003 nhà đất Nhà n-ớc quản lý, bố trí sử dụng trình thực sách quản lý nhà đất sách cải tạo XHCN tr-ớc ngày 1/7/1991 Chính phủ (2004), Nghị số 06/2004/NQ-CP Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị tr-ờng BĐS * Văn pháp luật: Hiến pháp n-ớc CHXHCN Việt Nam (1946, 1959, 1980, 1992) Bộ luật Dân n-ớc CHXHCN Việt Nam (1995, 2005) 5 Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 Luật Đất đai (1987, 1993, 2003) Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 Luật Nhà năm 2005 Pháp lệnh nhà Hội đồng Nhà n-ớc năm 1991 10 Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 11 Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 Chính phủ mua bán kinh doanh nhà 12 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai 13 Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 xử phạt hành vi phạm hành lĩnh vực đất đai 14 Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 việc cấp GCNQSHN ở, quyền sở hữu công trình xây dựng 15 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết h-ớng dẫn thi hành Luật Nhà 16 Thông t- số 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 Tổng cục quản lý ruộng đất h-ớng dẫn Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 Tổng cục quản lý ruộng đất việc ban hành quy định cấp GCNQSDĐ 17 Thông t- số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 Tổng cục địa h-ớng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ điạ cấp GCNQSDĐ 18 Thông t- liên tịch số 1442/1999/TTLT/TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 Tổng cục địa Bộ Tài h-ớng dẫn cấp GCNQSDĐ theo Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 Thủ t-ớng Chính phủ 19 Thông t- số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 Tổng cục Địa sửa đổi quy định cấp GCNQSDĐ 20 Thông t- số 13/2005/TT-BXD ngày 05/8/2005 h-ớng dẫn thực Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 Chính phủ việc cấp GCNQSHN ở, quyền sở hữu công trình xây dựng 21 Thông t- số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 h-ớng dẫn thực số nội dung Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 6/9/2006 quy định chi tiết h-ớng dẫn thi hành Luật Nhà 22 Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 Tổng cục quản lý ruộng đất việc ban hành quy định cấp GCNQSDĐ 23 Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 Bộ Tài nguyên Môi tr-ờng quy định cấp GCNQSDĐ * Sách, giáo trình, công trình khoa học: 24 Nguyễn Thị Cam (1997), Chế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Luật Hà Nội 25 Nguyễn Thị Dung (2003), Thế chấp giá trị QSDĐ vấn đề lý luận thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội 26 Nguyễn Ngọc Điệp (1999), Pháp luật quyền sở hữu nhà ở, Nxb TP.Hồ Chí Minh 27 Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị tr-ờng quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Lao động Xã hội 28 29 PGS.TS Phạm Duy Nghĩa, Chuyên khảo Luật Kinh tế (ch-ơng trình sau Đại học) (2004), Nxb ĐHQGHN Nguyễn Quang Ngọc (2004), Các vấn đề pháp lý cấp GCNQSDĐ nghiên cứu cụ thể địa bàn Thành phố Hà Nội, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội 30 Trần Thị Ph-ơng Nhung (2005), Thị tr-ờng QSDĐ thị tr-ờng BĐS vấn đề lý luận thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội 31 Nhà xuất Khoa học xã hội - Trung tâm từ điển học (1994), Từ điển tiếng Việt 32 Nhà xuất Sự thật (2005), Từ điển kinh tế 33 Nguyễn Thị Oanh (1999), Chế định pháp luật đất thực trạng giải pháp hoàn thiện, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Luật Hà Nội 34 Nguyễn Văn Thạo - Nguyễn Hữu Đạt (Đồng chủ biên) (2004), Một số vấn đề sở hữu n-ớc ta nay, Nxb Chính trị Quốc gia 35 Hoàng Văn Thiện (2004), Thị tr-ờng QSDĐ theo pháp luật đất đai năm 2003, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội 36 Đinh Trung Tụng (Chủ biên) (2005), Bình luận nội dung Bộ Luật Dân năm 2005, Nxb T- pháp 37 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý ng-ời sử dụng đất giao dịch dân sự, th-ơng mại đất đai, Luận án Tiến sỹ, Đại học Luật Hà Nội 38 Tr-ờng Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb T- pháp 39 Viện nghiên cứu Nhà n-ớc pháp luật (2006), Bình luận khoa học Hiến pháp n-ớc CHXHCNVN 1992, Nxb Khoa học xã hội * Các viết tạp chí, báo, báo cáo khoa học 40 Ban kinh tế Trung -ơng - Ban đạo Trung -ơng chuẩn bị đề án sách đất đai (2003), Báo cáo đoàn nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật đất đai Trung Quốc 41 Cao Đỗ (2007), Sổ đỏ - sổ hồng: nhùng nhằng chuyện ế, phiền, ì, http://tnmtnd.hanoi.gov.vn ngày 29/10/2007 42 Phúc Huy (2007), Giấy chủ quyền nhà đất: Giấy vướng, http://www.tuoitre.com.vn/chinh tri-xahoi ngày 12/4/2007 43 Trần Quang Huy (2007), Các đặc tr-ng pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam, Tạp chí Nhà n-ớc Pháp luật (10) 44 Khiết H-ng (2007), Chuyện dài tập sổ đỏ, sổ hồng: Vì quyền lợi ai?, http://Việtbao.vn/xahoi ngày 04/10/2007 45 Lê Minh (2007), Hàng loạt bất cập sổ hồng,http://Việtbao.vn/xahoi ngày 17/9/2007 46 47 Tấn Thuấn (2005), Vụ án hy hữu: Sở hữu nhà trời!, http://www.vnn.vn/xahoi/phapluat/2005/03/388095/ ngày 08/3/2005 Lê Văn Tú (2003), Chế độ sở hữu toàn dân: số suy nghĩ, Tạp chí nghiên cứu lập pháp (10) 48 Phạm Văn Võ (2003), Về mối quan hệ Nhà n-ớc với ng-ời sử dụng đất thể mối quan hệ dự thảo Luật Đất đai, Tạp chí Nhà n-ớc Pháp luật (10)