BÌNH LUẬN CÁC BẢN ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VỤ VIỆC SỐ Nội dung vụ án: Nguyên đơn ông Mạch Hiển T anh Dương Vinh D trình bày: Tháng 12/2010, bà Trần Thị N (mẹ đẻ anh D) có đến đặt vấn đề mua nhà số 70, ngách 15, phố Đ, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, thành phố H thuộc sở hữu vợ chồng ông Mạch Hiển T bà Nguyễn Thị K Hai bên thống giá mua bán nhà 985.000.000 đồng Mọi việc giao dịch mua bán nhà bà N giao toàn quyền cho anh D Giữa tháng 12/2010 (15/12/2010), anh D có đến giao 20.000.000 đồng tiền đặt cọc cho ông T bà K Khi đó, hai bên có viết giấy đặt cọc Ngày 21/12/2010, hai bên làm hợp đồng mua bán nhà viết tay, công chứng, chứng thực Theo hợp đồng mua bán nhà lập ngày 21/12/2010 bên bán ông Mạch Hiển T vợ bà Nguyễn Thị K với bên mua bà Trần Thị N - hai bên thoả thuận ông T, bà K bán cho bà N nhà tầng diện tích đất 133m số nhà 70 phố Đ với giá 985.000.000 đồng Trả tiền làm lần: Lần trả 60.000 USD Mỹ (sau gọi USD) Lần trả nốt bên mua nhận hết giấy tờ liên quan tới nhà số 70 phố Đ không ghi hợp đồng thời gian toán lần Hợp đồng ghi điều cam kết, trách nhiệm bên bán, bên mua Phần phụ lục hợp đồng ghi: Hôm bên bán nhận 60.000 USD (870.000.000 đồng) 20.000.000 đồng nhận trước Tổng cộng 890.000.000 đồng Bên mua thiếu 95.000.000 đồng Hợp đồng viết tay, có đủ bên mua bán ký chứng thực quan có thẩm quyền Cùng ngày, bà N giao cho ông T, bà K số tiền 60.000 USD (đô la mỹ) 02 sổ tiết kiệm đứng tên Mạch Hiển T ngân hàng ACB Ngày 22/12/2010, gia đình bà N (cụ thể anh D) có đến yêu cầu ông T bà K làm giấy tờ nhà ông T nói không làm ông T không chịu UBND phường anh D Sau đó, hai bên không muốn thực hợp đồng mua bán Do đó, chiều 22/12/2010 hai bên ngân hàng ACB để giao trả lại số tiền 60.000 USD cho phía bà N Sau đó, phía ông T muốn trả nốt số tiền đặt cọc 20.000.000 đồng, phía anh D không nhận yêu cầu gia đình ông T phải chịu phạt hợp đồng Ngày 20/10/2011 bà khởi kiện yêu cầu ông T, bà K trả lại 20.000.000 đồng tiền đặt cọc Tòa án có thẩm quyền thụ lý vụ án Phía ông T, bà K thống với trình bày đại diện nguyên đơn, không đồng ý với yêu cầu bà N cho bên đại diện nguyên đơn - anh D hoàn toàn có lỗi việc thuê người đến để đe doạ gia đình ông, giấy biên nhận đặt cọc gia đình anh D giữ Phía anh D trình bày: Anh không thuê người đến đe doạ gia đình ông T mà nhờ anh A đem giấy đến đòi nợ hộ Giấy biên nhận tiền đặt cọc anh đưa lại cho ông T, bà K làm hợp đồng mua bán nhà Bình luận: * Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Mặc dù phía nguyên đơn bà N yêu cầu ông T, bà K trả lại 20.000.000 đồng tiền đặt cọc tranh chấp bà N ông T, bà K tranh chấp hợp đồng đặt cọc mà tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, lẽ: trước ngày 15/12/2010 hai bên xác lập hợp đồng đặt cọc, số tiền 20.000.000 đồng tiền bên mua đặt cọc mua nhà ngày 15/12/2010 có viết giấy đặt cọc Nhưng ngày 21/12/2010 bên xác lập hợp đồng mua bán nhà số tiền bên mua bên bán thỏa thuận đưa vào hợp đồng tiền mua nhà Nên hợp đồng mua bán nhà ghi rõ ông T - bà K nhận 60.000 USD (870.00.000 đồng) 20.000.000 đồng nhận trước, tổng cộng 890.000.000 đồng Quá trình thực hợp đồng mua bán nhà, bên mua giao cho bên bán số tiền 870.000.000 đồng Cả hai bên mua bán thống thừa nhận việc giao nhận số tiền Như vậy, số tiền 20.000.000 đồng bên nguyên đơn bà N yêu cầu bên bị đơn ông T, bà K phải hoàn trả lại số tiền mua bán nhà Ðiều 428 BLDS năm 2005 quy định: Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản trả tiền cho bên bán * Về tính hợp pháp hợp đồng mua bán nhà bà N ông T, bà K: - Về hình thức hợp đồng: Theo tình tiết vụ án, hợp đồng mua bán nhà ngày 21/12/2010 ông T, bà K bà N viết tay, công chứng, chứng thực vi phạm Điều 450 BLDS năm 2005 nên hợp đồng vi phạm điều kiện hình thức Các bên quan hệ hợp đồng không yêu cầu hoàn thiện mặt hình thức hợp đồng nên hợp đồng bị vô hiệu mặt hình thức - Về nội dung: Theo hợp đồng mua bán nhà lập ngày 21/12/2010 bên bán ông Mạch Hiển T vợ bà Nguyễn Thị K với bên mua bà Trần Thị N - hai bên thoả thuận nhà tầng diện tích đất 133m số nhà 70 phố D, phường Đồng Tâm với giá 985.000.000 đồng Trả tiền làm lần: Lần trả 60.000 USD Lần trả nốt bên mua nhận hết giấy tờ liên quan tới số nhà 70, phố Đ, phường Đồng Tâm không ghi hợp đồng thời gian toán lần Phần phụ lục hợp đồng ghi: Hôm bên bán nhận 60.000 USD (870.000.000 đồng) 20.000.000 đồng nhận trước Tổng cộng 890.000.000 đồng Như vậy, nội dung thỏa thuận điều khoản toán tiền mua nhà ngoại tệ (USD) thực tế hai bên thực việc toán tiền lần ngoại tệ (60.000 USD) vi phạm quy định Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối năm 2005 nên nội dung thỏa thuận vô hiệu Do đó, nội dung hợp đồng mua bán nhà ông T, bà K với bà N bị vô hiệu phần điều khoản toán Từ phân tích trên, hợp đồng mua bán nhà bà N với ông T, bà K bị vô hiệu Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối năm 2005 quy định: Quy định hạn chế sử dụng ngoại hối Trên lãnh thổ Việt Nam, giao dịch, toán, niêm yết, quảng cáo người cư trú, người không cư trú không thực ngoại hối, trừ giao dịch với tổ chức tín dụng, trường hợp toán thông qua trung gian gồm thu hộ, uỷ thác, đại lý trường hợp cần thiết khác Thủ tướng Chính phủ cho phép * Về giải yêu cầu nguyên đơn: Hợp đồng mua bán nhà xác lập nguyên đơn bị đơn vô hiệu Tuy nhiên, trình thực hợp đồng mua bán nhà ở, có vướng mắc không giải nên bên mua bên bán thỏa thuận hủy hợp đồng mua bán nhà số 70, ngách 15, phố Đ, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng, thành phố H sau ký ngày Thỏa thuận bên mua bên bán quan hệ hợp đồng mua bán nhà phù hợp với quy định BLDS năm 2005 Thực tế ông T, bà K hoàn trả cho bên mua bà N số tiền 60.000 USD nhận nên không cần thiết phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu Ðiều 424 BLDS năm 2005 quy định: Chấm dứt hợp đồng dân Hợp đồng chấm dứt trường hợp sau đây: Hợp đồng hoàn thành; Theo thỏa thuận bên; Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải cá nhân, pháp nhân chủ thể thực hiện; Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; Hợp đồng thực đối tượng hợp đồng không bên thỏa thuận thay đối tượng khác bồi thường thiệt hại; Các trường hợp khác pháp luật quy định Theo quy định BLDS năm 2005 bên phải hoàn trả cho tài sản nhận Theo nội dung phụ lục hợp đồng mua bán nhà thừa nhận bên bán ông T, bà K bên bán ông T, bà K nhận bà N 60.000 USD 20.000.000 đồng Thực tế ông T trả bà N anh D đại diện 60.000 USD (870.000.000 đồng) So với số tiền nhận ông T phải trả bà N số tiền 890.000.000 đồng - 870.000.000 đồng = 20.000.000 đồng Do đó, theo quy định pháp luật dân bên bị đơn ông T, bà K phải có trách nhiệm toán 20.000.000 đồng tiền mua nhà thiếu cho bà N Ðiều 425 BLDS năm 2005 quy định: Hủy bỏ hợp đồng dân Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng bồi thường thiệt hại bên vi phạm hợp đồng điều kiện hủy bỏ mà bên thỏa thuận pháp luật có quy định Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo cho bên biết việc huỷ bỏ, không thông báo mà gây thiệt hại phải bồi thường Khi hợp đồng bị hủy bỏ hợp đồng hiệu lực từ thời điểm giao kết bên phải hoàn trả cho tài sản nhận; không hoàn trả vật phải trả tiền Bên có lỗi việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại Từ phân tích trên, vụ việc giải sau: chấp nhận toàn yêu cầu đòi hoàn trả tiền mua bán nhà bà Trần Thị N anh Dương Vinh D đại diện ông Mạch Hiển T bà Nguyễn Thị K Ông Mạch Hiển T bà Nguyễn Thị K có nghĩa vụ phải hoàn trả lại cho bà Trần Thị N anh Dương Vinh D đại diện số tiền mua nhà thiếu 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng) VỤ VIỆC SỐ Nội dung vụ án: Nguyên đơn bà Dương Thị C, Dương Thị S, Dương Thị H ông Dương Văn K trình bày: Ngôi nhà gạch tầng số 83 Đội Cấn, quận B, thành phố H nằm có diện tích 65m2 thuộc quyền sở hữu mẹ ông cụ Trần Thị M người là: Dương Thị C, Dương Thị S, Dương Thị H, Dương Văn K Năm 1958 gia đình ông cho tổ hợp tác “Tự Cứu” thuê, năm 1963 tổ hợp tác tìm địa điểm khác, giao trả nhà Gia đình ông lại tiếp tục cho gia đình ông Đỗ Văn Đ, bà Nguyễn Thị N thuê, hàng tháng để cụ M trực tiếp thu tiền nhà sử dụng số tiền để chi tiêu cho sinh hoạt cụ hàng ngày Cuối năm 1992 cụ M chết Sau thời gian việc ma chay mai táng ổn định chị em ông đến gặp ông Đ ông trả lời “Cụ M bán lại nhà cho gia đình ông” đưa cho xem tờ văn tự mua bán nhà lập ngày 04/01/1969 bên bán bà Trần Thị K, bên mua Đỗ Văn Đ vợ Nguyễn Thị N người làm chứng, dấu xác nhận quan nhà đất quyền địa phương Chị em ông sửng sốt, nghi ngờ chưa cụ M thông báo, bàn bạc với vấn đề Hơn nhà đồng sở hữu mẹ người con, có việc mua bán phải biết tham gia, chị em ông từ trước đinh ninh, yên tâm cụ M cho thuê để lấy tiền dưỡng già, nên sau cụ qua đời chị em ông đặt vấn đề đòi lại nhà Nay thật có việc cụ M đem bán nhà việc mua bán bất hợp pháp, thiệt hại đến quyền lợi chị em ông, ông yêu cầu quan pháp luật tuyên bố hợp đồng mua bán nhà lập ngày 04/01/1969 bên bán cụ Trần Thị M, bên mua ông Đỗ Văn Đ, bà Nguyễn Thị N vô hiệu Bị đơn bà Nguyễn Thị N, ông Đỗ Văn Đ trình bày: Năm 1963 vợ chồng bà Đỗ Văn Đ Nguyễn Thị N có thuê nhà số 83 Đội Cấn, quận B, thành phố H bà Trần Thị M giá đồng/tháng Hàng tháng gia đình bà trả tiền thuê nhà đầy đủ, đến tháng 01/969 cụ M cháu đồng ý bán đứt nhà số 83 Đội Cấn cho gia đình bà với giá 1.200 đồng Văn tự bán nhà lập ngày 04/01/1969 bên bán bà Trần Thị M, bên mua ông Đỗ Văn Đ vợ bà Nguyễn Thị N Từ gia đình bà ở, kê khai nhà tư nhân, hàng năm đóng thuế thổ trạch, thuế nhà đất đầy đủ chưa làm thủ tục trước bạ sang tên Cũng từ năm 1969 đến gia đình bà tu bổ, sửa chữa cải tạo nhà nhiều lần, đến năm 1992 xây dựng lại từ nhà ngói đất thành nhà tầng Các cháu bà M xung quanh, hàng ngày qua, lại thắc mắc phản ứng nào, gia đình lại quan hệ bình thường Năm 1994 sau cụ M chết, chị em ông K kiện gia đình bà để đòi nhà “cho thuê” điều hoàn toàn vô lý Gia đình bà chấp nhận thực tế gia đình bà mua nhà từ năm 1969 Việc mua bán công khai gia đình bà sinh sống ổn định 30 năm nay, có hộ thường trú từ 01/1969, tranh chấp kiện cáo Hiện nhà số 83 Đội Cấn, ông bà có hai ông bà anh Đỗ An A Đỗ An Q Chị em ông K kiện thứ giấy tờ gốc nhà, họ quyền tài sản Vì vậy, đề nghị Toà bác đơn yêu cầu bên nguyên đơn yêu cầu Tòa án công nhận toàn hợp đồng mua bán nhà số 83 Đội Cấn xác lập ngày 04/01/1969 bên bán bà Trần Thị M, bên mua ông Đỗ Văn Đ vợ bà Nguyễn Thị N Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Đỗ An A, Đỗ An Q ông Đ, bà N trí với lời khai bà N, ông Đ: gia đình anh mua nhà số 83 Đội Cấn cụ M từ năm 1969, việc mua bán hoàn toàn công khai, thẳng, tranh chấp, từ cụ M chết, cụ lợi dụng sơ hở thiếu sót thủ tục giấy tờ mua bán nên kiện đòi nhà Chị em ông K nhận nhà giấy tờ gốc, không chứng minh chủ sở hữu tài sản Quá trình ở, bố mẹ anh xây dựng, cải tạo mới, anh công sức đóng góp Vì vậy, đề nghị Toà bác yêu cầu họ yêu cầu công nhận toàn hợp đồng mua bán nhà số 83 Đội Cấn cụ M bố mẹ anh ngày 04/01/1969 Tài liệu hồ sơ vụ án thể hiện: Về nguồn gốc nhà số 83 Đội Cấn, bên nguyên đơn không xuất trình khoán điền thổ khai thất lạc Các tài liệu lưu trữ sở địa nhà đất thành phố H, gồm: 01 tiếng Pháp (đã dịch tiếng Việt) có ghi: Thừa kế Dương Văn V, Trần Thị M ngày 01/10/1943, phần ghi bị gạnh phía có ghi tên năm người: Cụ M (S, K, H, C) từ ngày 13/4/1944 Tại tờ khai đăng ký nhà tư nhân năm 1959 ông Dương Văn K khai nhà số 83 Đội Cấn thuộc đồng sở hữu người (cụ M người con), tờ khai này, ông K ghi rõ khoán điền thổ nhà số 83 Đội Cấn, quận B, thành phố H bị thất lạc Tờ khai ông K gửi sở nhà đất thành phố H trước cụ M có giấy “Văn tự bán nhà” cho bà N năm 1969 10 năm Công văn số 025 ngày 12/3/1999 Sở địa nhà đất thành phố H có nội dung: nhà 83 Đội Cấn đứng tên chủ sở hữu cụ M S, K, H, C Hợp đồng mua bán nhà số 83 Đội Cấn lập dạng “Văn tự bán nhà” ngày 04/01/1969 bị đơn nộp Phòng khoa học kỹ thuật hình Công an thành phố H giám định, Kết luận số 536/KTHS ngày 02/12/1995 chữ ký bên bán cụ Trần Thị M Về hình thức hợp đồng giấy viết tay, người làm chứng, thị thực, nội dung ghi: ông V chết cụ M bán toàn nhà số 83 Đội Cấn Bình luận: * Về quyền sở hữu nhà số 83 Đội Cấn: Bên nguyên đơn không xuất trình khoán điền thổ khai thất lạc (từ năm 1959 ông K khai tờ khai: Bằng khoán điền thổ bị thất lạc) vào tài liệu lưu trữ Sở địa nhà đất thành phố H, phôtô gồm: 01 tiếng Pháp (đã dịch tiếng Việt) có ghi: Thừa kế Dương Văn V, Trần Thị M ngày 01/10/1943, phần ghi bị gạnh phía có ghi tên năm người: Cụ M (S, K, H, C) từ ngày 13/4/1944 Tại tờ khai đăng ký nhà tư nhân năm 1959 ông Dương Văn K khai nhà số 83 Đội Cấn thuộc đồng sở hữu người (cụ M người con), tờ khai này, ông Kiên ghi rõ khoán điền thổ bị thất lạc Tờ khai ông K gửi Sở địa nhà đất thành phố H trước cụ M có giấy “Văn tự bán nhà” cho bà N năm 1969 10 năm, “Văn tự bán nhà” ngày 04/01/1969 phía bị đơn nộp phần bên bán ghi rõ: Dương Văn V chết Trần Thị M Thực tế phía bên mua bà N, ông Đ từ năm 1969 biết nhà có tên cụ V, cụ M đứng bán mà yêu cầu với phía người bán việc hoàn tất thủ tục Như vậy, từ năm 1943 nhà số 83 Đội Cấn mang tên thừa kế cụ Dương Văn V cụ Trần Thị M từ ngày 13/4/1944 sở hữu chủ chuyển dịch thuộc đồng sở hữu người: Cụ M, ông K, bà S, bà C, bà H Điều phù hợp với công văn Sở địa nhà đất năm 1944 nhà số 83 Đội Cấn đứng tên chủ sở hữu cụ M con, khẳng định rằng: Dù trước năm 1943 nhà số 83 Đội Cấn thuộc sở hữu chung cụ V cụ M hay cụ M đứng tên, từ ngày 13/4/1944 sở hữu chủ chuyển dịch thuộc đồng sở hữu người Không có người thứ ba tranh chấp quyền sở hữu nhà số 83 Đội Cấn với cụ M người Các thừa kế cụ M không tranh chấp phần sở hữu Trong giấy tờ không ghi tỷ lệ phần sở hữu người người: Cụ M người (bà S, ông K, bà C, bà H) quyền sở hữu ngang nhau, đó, cụ M sở hữu 1/5 nhà số 83 Đội Cấn Xét hợp đồng mua bán nhà số 83 Đội Cấn lập dạng “Văn tự bán nhà” ngày 04/01/1969 Phòng khoa học kỹ thuật hình Công an thành phố H giám định, Kết luận số 536/KTHS ngày 02/12/1995 chữ ký bên bán cụ Trần Thị M; hình thức giấy viết tay, người làm chứng, thị thực; nội dung: ông V chết cụ M bán toàn nhà số 83 Đội Cấn Phía bị đơn cho rằng: Khi cụ M bán nhà, cụ M thành phố H, Nhưng để xác định người cụ M buộc phải biết cụ M bán nhà, lúc cụ M bán nhà số 83 Đội Cấn cho gia đình bà N (bên mua) thuê từ năm 1963 Nay bốn người bà S, bà H, ông K bà C khẳng định việc mua bán nhà cụ M bà N, ông Đ Như vậy, nhà số 83 Đội Cấn thuộc đồng sở hữu chung người, cụ M có 1/5 giá trị nhà, đất * Về tính hợp pháp hợp đồng mua bán nhà số 83 Đội Cấn 04/01/1969 cụ M ông Đ, bà N: Nhà số 83 Đội Cấn tài sản thuộc sở hữu chung người phân tích Cụ M có 1/5 giá trị nhà, đất định đoạt phần sở hữu người khác vi phạm điều cấm pháp luật Giao dịch dân thực trước ngày 01/7/1991, khoản Điều Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 Ủy ban thường vụ Quốc Hội giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/7/1991 hợp đồng mua bán nhà số 83 Đội Cấn phải coi vô hiệu toàn Yêu cầu công nhận toàn hợp đồng mua bán nhà 83 Đội Cấn bị đơn không pháp luật Điều Nghị số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 Ủy ban thường vụ Quốc Hội giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/7/1991 quy định: Mua bán nhà cá nhân với cá nhân Trong trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, bên mua phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu Trong trường hợp có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, giải sau: a) Nếu hình thức hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật thời điểm giao kết hợp đồng, hợp đồng công nhận, bên phải thực nghĩa vụ theo hợp đồng phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu; b) Nếu hình thức hợp đồng không phù hợp với quy định pháp luật thời điểm giao kết hợp đồng, giải sau: - Nếu bên chưa thực nghĩa vụ theo hợp đồng, hợp đồng bị huỷ bỏ; - Nếu bên mua trả đủ phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhà bên bán giao toàn phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, bên phải thực nghĩa vụ theo hợp đồng phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu Nếu bên mua chưa trả đủ tiền, phải trả cho bên bán khoản tiền thiếu tính theo giá trị nhà theo giá thị trường thời điểm toán Bên không thực nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi gây thiệt hại, bồi thường thiệt hại theo quy định BLDS 10 Điều 639 BLDS năm 1995 quy định: Thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ người thừa kế Kể từ thời điểm mở thừa kế, người thừa kế có quyền, nghĩa vụ tài sản người chết để lại Điều 640 BLDS năm 1995 quy định: Thực nghĩa vụ tài sản người chết để lại Người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực nghĩa vụ tài sản người chết để lại Trong trường hợp di sản chưa chia, nghĩa vụ tài sản người chết để lại người quản lý di sản thực theo thoả thuận người thừa kế Trong trường hợp di sản chia, người thừa kế thực nghĩa vụ tài sản người chết để lại tương ứng với phần tài sản mà nhận Trong trường hợp Nhà nước, quan, tổ chức hưởng di sản theo di chúc, phải thực nghĩa vụ tài sản người chết để lại người thừa kế cá nhân Tổng giá trị nhà, đất theo biên định giá ngày 12/4/2012 Hội đồng định giá 10.200.500.000 đồng giá trị xây dựng cải tạo gia đình bà N, ông Đ làm 200.500.000 đồng Như vậy, sau đối trừ phần xây dựng cải tạo mới, giá trị nhà đất 10.000.000.000 đồng, cụ M sở hữu 1/5 giá trị 2.000.000.000 đồng, tài sản này, cụ M không để lại tài sản khác di sản cụ M để lại có giá trị 2.000.000.000 đồng toán trả cho vợ chồng bà N, ông Đ hợp đồng vô hiệu Từ trên, vụ việc giải sau: Khẳng định nhà, đất số 83 Đội Cấn, quận B, thành phố H có diện tích 65m2 thuộc quyền sở hữu người là: Cụ Trần Thị M, ông Dương Văn K, bà Dương Thị S, bà Dương Thị H, bà Dương Thị C, có đủ để chấp nhận yêu cầu nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng mua bán nhà số 83 Đội Cấn ngày 04/01/1969 cụ M ông Đ, bà N vô hiệu 12 Buộc vợ chồng ông Đ, bà N, anh A, anh Q phải trả lại nhà số 83 Đội Cấn cho nguyên đơn Các nguyên đơn phải có nghĩa cụ toán trả vợ chồng ông Đ, bà N số tiền 2.000.000.000 đồng VỤ VIỆC SỐ Nội dung vụ án: Nguyên đơn ông Phạm Văn K trình bày: Năm 2001 ông K có mua Công ty xây dựng số thuộc Tổng Công ty đầu tư phát triển H hộ chia lô số 10 - nhà xây thô Mục đích mua nhà để Việc mua bán thể hợp đồng số 236 ngày 20/12/2001 Hợp đồng có chữ ký ông Nguyễn Văn Dũng - Phó giám đốc Công ty xây dựng số đóng dấu Công ty Số tiền bên mua nộp 158.000.000 đồng/240.000.000 đồng giá trị hợp đồng Số tiền ông nộp vợ chồng bà Phạm Thị T, ông Nguyễn Văn L cho vợ chồng ông Sau ký hợp đồng nộp tiền bên bán không xây dựng nhà để giao cho bên mua với lý ổn định tổ chức, đại hội cấp… Cuối năm 2004 Công ty có xây dựng phần móng hộ số 10 đến ± 000 để Năm 2005 Công ty yêu cầu ký lại hợp đồng đẩy giá nhà lên thành 1.323.460.963 đồng Ông K không trí mà yêu cầu tiếp tục thực hợp đồng mua bán nhà lập số 236 ngày 20/12/2001 Ông Nguyễn Huy V đại diện hợp pháp Công ty xây dựng số (nay Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số - H) trình bày: Hợp đồng mua bán nhà ông Phạm Văn K Công ty xây dựng số (nay Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số - H) ký kết năm 2001 ông Đặng Văn D Phó giám đốc Công ty với bên mua, không ký trực tiếp mà Công ty giao cho phía gia đình mua nhà hợp đồng xem xét, nghiên cứu ký vào sau chuyển trả Công ty, lúc Công ty ký chuyển lại cho bên mua 01 Gia đình ông K nộp cho Công ty 158.000.000 đồng giá trị mua nhà, công trình xây dựng nhà cho ông K, bà P số 10, 11 có đường điện cao chạy qua bị chồng lấn mốc giới với dự án thương mại, hành GT UBND thành phố cấp đất nên Công ty phải 13 dừng việc thi công để làm thủ tục di chuyển điện, xác định lại mốc giới, ổn định tổ chức Công ty tiếp tục xây dựng nhà Sau Công ty cổ phần hoá lúc khung giá đất UBND thành phố H quy định tăng lên nhiều lần so với lúc lập hợp đồng mua bán năm 2001 Vì Công ty phải điều chỉnh làm lại hợp đồng mua bán nhà với ông K cho phù hợp với thực tế Trước yêu cầu tiếp tục thực hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN ông K, Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số chấp nhận mà tiếp tục bán nhà cho ông K hợp đồng với giá hộ số 10 xây thô 1.323.460.930 đồng Bà Nguyễn Thị G (vợ ông K) trình bày: Hợp đồng mua bán nhà Công ty xây dựng số ông Phạm Văn K ký kết mang số 236/KDN ngày 20/12/2001 Sau lập hợp đồng ông Đặng Văn D - Phó giám đốc ký đóng dấu sẵn gửi lại cho ông K ký gửi lại Công ty Việc ký kết hợp đồng không ký trực tiếp bên Số tiền mua hộ số 10, lô bà T (em gái ông K) hỗ trợ cho bà lúc khó khăn Tại Toà án bà Phạm Thị T, ông Nguyễn Văn L (chồng bà T) trình bày: Ông Phạm Văn K anh ruột bà T Vì hoàn cảnh gia đình ông K khó khăn nên ông L, bà Tcho riêng ông K toàn số tiền mua nhà 10, lô Công ty xây dựng số Hợp đồng mua bán ông K ký, số tiền mua nhà 158.000.000 đồng nộp cho Công ty bà T nộp Hiện ông bà trí cho ông K số tiền 158.000.000 đồng nộp không yêu cầu đòi hỏi ông K số tiền Ông bà yêu cầu đề nghị Tòa án không triệu tập tham gia tố tụng Tài liệu hồ sơ vụ án thể hiện: Hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN ngày 20/12/2001 ông K Công ty xây dựng số có chữ ký ông Nguyễn Văn D - Phó giám đốc Công ty xây dựng số đóng dấu Công ty Nội dung hợp đồng trình bày bên đương Ông Nguyễn Văn D Phó giám đốc Công ty không uỷ quyền ký hợp đồng mua 14 bán nhà số 236/KDN ông Lê Văn N Giám đốc người đại diện theo pháp luật Công ty xây dựng số Tại phiên sơ thẩm bên nguyên đơn ông Phạm Văn K giữ yêu cầu đề nghị Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số - H phải thực tiếp hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN ngày 20/12/2001 Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số - H ông Lê Văn N đại diện giữ nguyên quan điểm Bình luận: Về việc giao kết hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN ngày 20/12/2001 ông K Công ty xây dựng số xác định luật áp dụng: Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN ngày 20/12/2001 ông Phạm Văn K với Công ty xây dựng số - H Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số - H có thực Bên nguyên đơn bị đơn thừa nhận ông K nộp cho Công ty số tiền 158.000.000 đồng/240.000.000 đồng giá trị tổng hợp đồng nên tình tiết không cần phải chứng minh theo Điều 80 Bộ luật Tố tụng dân năm 2004 Điều 80 Bộ luật Tố tụng dân năm 2004 quy định: Những tình tiết, kiện chứng minh Những tình tiết, kiện sau chứng minh: a) Những tình tiết, kiện rõ ràng mà người biết Toà án thừa nhận; b) Những tình tiết, kiện xác định án, định Toà án có hiệu lực pháp luật định quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực pháp luật; c) Những tình tiết, kiện ghi văn công chứng, chứng thực hợp pháp Một bên đương thừa nhận không phản đối tình tiết, kiện mà bên đương đưa bên đương chứng minh 15 Đương có người đại diện tham gia tố tụng thừa nhận người đại diện coi thừa nhận đương Mặc dù thời điểm bên quan hệ hợp đồng mua bán nhà tranh chấp năm 2006 thời điểm BLDS năm 2005 có hiệu lực pháp luật thời điểm ký kết hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN ông Phạm Văn K với Công ty xây dựng số H ngày 20/12/2001 thời điểm BLDS năm 1995 có hiệu lực pháp luật nên luật nội dung áp dụng để giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà BLDS năm 2005 mà BLDS năm 1995 * Về tính hợp pháp hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN ngày 20/12/2001 ông K Công ty xây dựng số 9: Về hình thức hợp đồng: Theo quy định Điều 131, 139, 443 BLDS năm 1995 hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực Hợp đồng mua bán nhà xác lập ông K Công ty xây dựng số lập thành văn bản, ông Nguyễn Văn D - Phó giám đốc Công ty ký đóng dấu Công ty song công chứng chứng thực, vậy, theo quy định pháp luật hợp đồng vi phạm hình thức Điều 139 BLDS năm 1995 quy định: Giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân vô hiệu, văn bản, không Công chứng nhà nước chứng nhận, không chứng thực, đăng ký cho phép, theo yêu cầu bên, Toà án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; thời hạn mà không thực hiện, giao dịch vô hiệu Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại Điều 443 BLDS năm 1995 quy định: Hình thức hợp đồng mua bán nhà 16 Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có chứng nhận Công chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền Về nội dung hợp đồng: Đối tượng hợp đồng nhà thực tế “nhà” nên hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN vi phạm quy định Điều 422 BLDS năm 1995 Mặt khác ông Nguyễn Văn D Phó giám đốc Công ty xây dựng số không uỷ quyền ký hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN ông Lê Văn N Giám đốc người đại diện theo pháp luật Công ty xây dựng số 9, lại đại diện cho Công ty ký hợp đồng mua bán nhà với ông K nên theo quy định Điều 131 BLDS năm 1995 hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật Điều 131 BLDS năm 1995 quy định: Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; Mục đích nội dung giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; Hình thức giao dịch phù hợp với quy định pháp luật Điều 136 BLDS năm 1995 quy định: Giao dịch dân vô hiệu Giao dịch dân điều kiện quy định Điều 131 Bộ luật này, vô hiệu Điều 422 BLDS năm 1995 quy định: Đối tượng hợp đồng mua bán Đối tượng hợp đồng mua bán vật quyền tài sản Vật quyền tài sản phải có thực phép giao dịch 17 Trong trường hợp đối tượng hợp đồng mua bán vật, vật phải xác định giá trị sử dụng, chủng loại, số lượng chất lượng Trong trường hợp đối tượng hợp đồng mua bán quyền tài sản, phải có giấy tờ chứng khác chứng minh quyền thuộc sở hữu bên bán Từ trên, cần khẳng định hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN ông K Công ty xây dựng số vi phạm hình thức nội dung, vậy, hợp đồng bị vô hiệu toàn từ ký kết Chính yêu cầu tiếp tục thực hợp đồng số 236/KDN ngày 20/12/2001 không chấp nhận Theo quy định Điều 137, 146 BLDS năm 1995 giao dịch dân vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập Khi giao dịch dân vô hiệu bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhận, thiệt hại xảy xem xét xử lý theo mức độ lỗi bên tham gia giao dịch Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Điều 146 BLDS năm 1995 quy định: Hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân bên từ thời điểm xác lập Khi giao dịch dân vô hiệu, bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhận; không hoàn trả vật, phải hoàn trả tiền Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Tuỳ trường hợp, xét theo tính chất giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Điều 137 BLDS năm 1995 quy định: Giao dịch dân vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội 18 Giao dịch dân có nội dung vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội, vô hiệu; tài sản giao dịch hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu, sung quỹ nhà nước Trong trường hợp có thiệt hại mà bên có lỗi, bên tự chịu phần thiệt hại mình; bên có lỗi, bên phải bồi thường thiệt hại cho bên * Về lỗi bên quan hệ hợp đồng: Cả hai bên quan hệ hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN biết chưa có nhà ký kết hợp đồng mua bán nhà Mặt khác, ông Nguyễn Văn D Phó giám đốc Công ty xây dựng số không uỷ quyền ký hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN ông Lê Văn N Giám đốc người đại diện theo pháp luật Công ty xây dựng số lại đại diện cho Công ty ký hợp đồng mua bán nhà với ông K, nên phía Công ty xây dựng số - H phải chịu lỗi nhiều ông K Do vậy, cần xác định lỗi Công ty xây dựng số 55%, lỗi ông K 45% Do nhà để bán theo hợp đồng số 236/KDN chưa có, nên lấy tổng doanh thu hợp đồng 1.323.460.930 đồng để làm sở tính hậu hợp đồng vô hiệu hoàn toàn có sở Như vậy, số tiền ông K nộp 158.000.000 đồng = 66 % tổng số phải nộp Thiệt hại hợp đồng vô hiệu là: 1.323.460.930 đồng x 66 % = 873.484.000 đồng - Lỗi Công ty xây dựng số 55 % = 480.416.200 đồng - Lỗi ông K 45 % = 393.067.800 đồng Như vậy: Công ty xây dựng số Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số - H phải toán cho ông K tiền thiệt hại hợp đồng vô hiệu 480.416.200 đồng số tiền ông K nộp cho Công ty 158.000.000 đồng Cộng tất là: 638.416.200 đồng Ông K nhận lại 638.416.200 đồng Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số - H toán 19 Từ phân tích trên, vụ việc giải sau: Không chấp nhận yêu cầu thực hợp đồng mua bán nhà ông Phạm Văn K Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số - H hộ số 10, lô ngõ 560 NVC, LB, H Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà số 236/KDN ngày 20/12/2001 Công ty xây dựng số ông Phạm Văn K hợp đồng vô hiệu Xác định lỗi Công ty xây dựng số Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số - H 55% = 480.416.200 đồng Xác định lỗi ông K 45% = 393.067.800 đồng Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số - H phải toán cho ông K bà G số tiền thiệt hại hợp đồng số tiền ông K nộp 638.416.200 đồng Ông K bà G nhận lại số tiền 638.416.200 đồng Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số - H toán VỤ VIỆC SỐ 4: Nguyên đơn ông Nguyễn Dũng M trình bày: Ngày 20/3/2006 ông có mua bà Nguyễn Thị B diện tích nhà cấp Diện tích 32,8m2 tổ 3, cụm 1, phường XL, quận T với giá 300.000.000 đồng Hai bên có làm giấy mua bán nhà ông trả toàn tiền mua nhà cho bà B Và phía bà B đưa cho ông giấy tờ gốc liên quan đến nhà nêu hẹn đến 20/6/2006 bàn giao nhà Ngày 20/6/2006 ông đến nhận nhà theo thoả thuận bà B không đồng ý giao nhà nên buộc ông phải khởi kiện đến Toà đề nghị Toà án buộc bà B phải thực hợp đồng mua bán nhà đất giao nhà cho ông Bị đơn bà Nguyễn Thị B trình bày: Do quen biết với chị Nguyễn Thị L (em anh Nguyễn Dũng M) bà có vay mượn tiền chị L chưa có tiền trả cho chị L, nên chị L yêu cầu bà viết giấy bán nhà cho chị ngày 20/12/2005 với giá tiền 400.000.000 đồng Sau chị L yêu cầu bà 20 viết lại giấy bán nhà cho anh M (anh chị L) với giá 300.000.000 đồng yêu cầu bà phải viết giấy bàn giao nhà Thực tế bà không nhận khoản tiền từ anh M không bán nhà cho anh M, anh M kiện yêu cầu thực hợp đồng mua bán nhà bà không đồng ý Bà đề nghị Tòa án xác định hợp đồng mua bán nhà bà anh M hợp đồng vay, anh M phải trả lại cho bà giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sử dụng đất số 7, tổ 3, cụm 1, phường XL, quận T mang tên ông Lê Văn Y bà Nguyễn Thị B Chị Nguyễn Thị L trình bày: Thông qua văn phòng môi giới mua bán nhà đất chị Trần Thị Kim O số 28 HD qua chị O giới thiệu biết bà Nguyễn Thị B có nhu cầu muốn nhượng bán diện tích nhà số 7, tổ 3, phường XL diện tích 32,8m2 chị đưa anh M (là anh ruột chị) đến xem thoả thuận mua bán với bà B Sau bàn bạc thoả thuận anh M đồng ý mua nhà bà B với giá 300.000.000 đồng hai bên lập giấy tờ mua bán, trả tiền vào ngày 20/3/2006 Bà B giao toàn giấy tờ nhà hẹn đến ngày 20/6/2006 giao nhà, song anh M đến nhận nhà bà B gọi người nhà gây khó khăn không cho anh M vào nhà đồng thời làm đơn trình báo đến công an phường XL, quận T Chị quen hệ cho vay mượn tiền bạc với bà B Nay anh M kiện yêu cầu bà B thực hợp đồng mua bán nhà chị đề nghị Toà án xem xét giải để đảm bảo quyền lợi cho anh M Tranh chấp anh M bà B không liên quan đến chị nên chị đề nghị Tòa án không triệu tập chị tham gia tố tụng Anh Lê Văn H chị Lê Thị N trình bày: Nhà đất số 3, tổ 7, cụm 1, phường XL, quận T thuộc đất số 07a, tờ đồ số 25 tài sản bố mẹ anh chị Lê Văn Y Nguyễn Thị B Bố anh, chị năm 2005 nên anh, chị người thừa kế Nay mẹ anh, chị tự ý bán đồng ý anh, chị, vậy, anh chị yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ngày 20/3/2006 mẹ anh anh M vô hiệu buộc anh M phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Tài liệu hồ sơ vụ án thể hiện: 21 Bà B không chứng minh có quan hệ vay tiền bà B với anh M Ngôi nhà số 3, tổ 7, cụm 1, phường XL, quận T thuộc đất số 07a, tờ đồ số 25, diện tích 32,8m2 nhà bê tông tầng 1, đứng tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sử dụng đất ông Lê Văn Y bà Nguyễn Thị B (ông Y chết năm 2005), thừa kế ông Y anh Lê Văn H chị Lê Thị N Bà B nhận đủ số tiền 300.000.000 đồng anh M toán Trong “Giấy bán nhà” bà B hẹn đến ngày 20/6/2006 bàn giao nhà cho anh M Các ngày 21/6, 26/6 01/7/2006 bà B viết giấy khất hẹn trả lại tiền nhà cho anh M vào ngày 10/7/2006 Ngày 10/8/2006 bà B viết giấy bàn giao nhà cho anh M có ghi giấy gửi lại đồ đạc nhà gồm tủ đứng cũ Khi anh M gia đình chuyển dọn đến gia đình bà B riêng chồng cản trở Hai bên xảy tranh chấp quan công an phường XL phải can thiệp giải Tại phiên tòa sơ thẩm, bà B giữ nguyên yêu cầu quan điểm Anh M trình bày phía bà B không bán nhà phải trả lại cho anh số tiền 300.000.000 đồng, tiền lãi suất 50.000.000 đồng, đồng thời anh đồng ý trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho bà B Bình luận: * Xác định chất hợp đồng ngày 20/3/2006 bà B anh M: Ngày 20/3/2006 bà B viết “Giấy bán nhà” cho ông Nguyễn Dũng M với giá 300.000.000 đồng bà B nhận đủ 300.000.000 đồng ông M toán Hẹn đến 20/6/2006 bàn giao nhà cho ông M Song bà B thay đổi ý kiến không bán nhà liên tiếp ngày 21/6, 26/6 01/7/2006, bà B viết giấy khất hẹn trả lại tiền nhà cho ông M vào ngày 10/7/2006 Sau không thấy bà B hoàn trả tiền mua bán nhà hẹn Ông M tiếp tục yêu cầu bà B thực hợp đồng mua bán nhà Ngày 10/8/2006 bà B viết giấy bàn giao nhà cho ông M có ghi giấy gửi lại đồ đạc nhà gồm tủ đứng cũ Khi ông M gia đình chuyển dọn đến gia đình bà B riêng chồng cản trở Hai bên xảy tranh chấp quan công an phường XL phải can thiệp giải Quan điểm bà B cho bà vay tiền chị L tiền trả phải viết giấy nhượng bán nhà đất cho ông M Song bà B không đưa 22 chứng cứ, tài liệu chứng minh phía chị L không thừa nhận nên có đủ sở xác định quan hệ hợp đồng xác lập ngày 20/3/2006 bà B ông M hợp đồng mua bán nhà, quan hệ hợp đồng vay tài sản * Luật nội dung áp dụng giải tranh chấp tính hợp pháp hợp đồng mua bán nhà ngày 20/3/2006: Quan hệ hợp đồng mua bán nhà xác lập ngày 20/3/2006 bà B ông M thời điểm BLDS năm 2005 có hiệu lực pháp luật nên luật nội dung áp dụng để giải tranh chấp BLDS năm 2005 - Về hình thức hợp đồng: Hình thức giao dịch dân mua bán, chuyển nhượng nhà đất bà B với ông M thông qua “Giấy bán nhà” đề ngày 20/3/2006 công chứng chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền vi phạm quy định Điều 122, 124, 450 BLDS năm 2005 Vì vậy, hợp đồng vi phạm điều kiện hình thức Điều 122 BLDS năm 2005 quy định: Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; b) Mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định Điều 124 BLDS năm 2005 quy định: Hình thức giao dịch dân 23 Giao dịch dân thể lời nói, văn hành vi cụ thể Giao dịch dân thông qua phương tiện điện tử hình thức thông điệp liệu coi giao dịch văn Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân phải thể văn bản, phải có công chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tuân theo quy định Ðiều 450 BLDS năm 2005 quy định: Hình thức hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Về nội dung hợp đồng: Ngôi nhà số 3, tổ 7, cụm 1, phường XL, quận T thuộc đất số 07a, tờ đồ số 25, diện tích 32,8m 2, nhà bê tông tầng 1, đứng tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sử dụng đất ông Lê Văn Y bà Nguyễn Thị B (ông Y chết năm 2005) Nhà đất bà B nhượng bán cho ông M thuộc tài sản thừa kế chưa chia Không có chữ ký xác nhận đồng ý ông Lê Văn Y anh H, chị N vi phạm Điều 122, 223 BLDS năm 2005, đó, hợp đồng mua bán nhà ngày 20/3/2006 bà B với ông M vô hiệu toàn nội dung vi phạm điều cấm pháp luật Ðiều 223 BLDS năm 2005 quy định: Ðịnh đoạt tài sản chung Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Việc định đoạt tài sản chung hợp thực theo thỏa thuận chủ sở hữu chung theo quy định pháp luật 24 Trong trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu chủ sở hữu chung khác quyền ưu tiên mua Trong thời hạn ba tháng tài sản chung bất động sản, tháng tài sản chung động sản, kể từ ngày chủ sở hữu chung khác nhận thông báo việc bán điều kiện bán mà chủ sở hữu chung mua chủ sở hữu quyền bán cho người khác Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có vi phạm quyền ưu tiên mua thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát có vi phạm quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần số chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho quyền nghĩa vụ người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại Trong trường hợp chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu người chết mà người thừa kế phần quyền sở hữu thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung cộng đồng thuộc sở hữu chung chủ sở hữu chung lại Từ trên, cần khẳng định hợp đồng mua bán nhà bà B ông M vô hiệu toàn * Về giải hậu hợp đồng: Theo quy định Điều 137 BLDS năm 2005 hợp đồng vô hiệu, bên phải hoàn trả lại cho nhận phải chịu thiệt hại theo lỗi Xem xét xác định mức độ lỗi gây hợp đồng vô hiệu bên người bán (bà B) bên người mua (ông M) có lỗi ngang hai bên biết nhà tài sản thuộc sở hữu chung xác lập thực giao dịch bà B thực việc bán nhà Mỗi bên phải chịu 50% giá trị thiệt hại hợp đồng bị vô hiệu Theo kết định giá ngày 17/8/2007 Toà án quận T tổng giá trị nhà đất số 3, tổ 7, phường XL 548.718.000 đồng Sau trừ 300.000.000 đồng giá trị hợp đồng mua bán nhà Bà B phải toán trả lại cho ông M Còn lại 248.718.000 đồng giá trị thiệt hại hợp đồng bị vô hiệu bên phải chịu 124.359.000 đồng Tổng cộng số tiền mà bà B phải toán cho ông M 25 424.359.000 đồng Song phiên tòa, phía ông Minh thay đổi yêu cầu yêu cầu bà B toán tiền gốc 300.000.000 đồng tiền lãi 50.000.000 đồng có lợi phần cho phía bà B Sự thay đổi yêu cầu ông M tự nguyện, phù hợp quyền tự định đoạt đương quy định Điều Bộ luật Tố tụng dân nên chấp nhận Do ông Nguyễn Dũng M giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, sử dụng đất số 7, tổ 3, cụm 1, phường XL, quận T mang tên ông Lê Văn Y bà Nguyễn Thị B nên phải có trách nhiệm trả lại cho bà B anh H, chị N Từ phân tích trên, vụ việc giải sau: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện ông Nguyễn Dũng M bà Nguyễn Thị B Tuyên bố giao dịch dân mua bán - chuyển nhượng nhà đất ông Nguyễn Dũng M với bà Nguyễn Thị B nhà số 7, tổ 3, cụm 1, phường XL, quận T vô hiệu toàn Buộc bà Nguyễn Thị B phải toán trả cho ông Nguyễn Dũng M số tiền 350.000.000 đồng Ông Nguyễn Dũng M phải giao trả lại cho bà B, anh H chị N Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sử dụng đất số 7, tổ 3, cụm 1, phường XL, quận T mang tên ông Lê Văn Y bà Nguyễn Thị B 26