BÌNH LUẬN CÁC BẢN ÁN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VỤ VIỆC SỐ Nội dung vụ án: Nguyên đơn ông Dương Quang H, bà Nguyễn Thị Ph trình bày: Ngày 29/02/2003, vợ chồng ông H - bà Ph vợ chồng ông Nguyễn Cao Th, Dương Thị L thoả thuận chuyển nhượng cho 1000 m2 đất với giá 2.000.000 đồng/m2 khu vực DC - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H Cùng ngày 29/02/2003, ông H, bà Ph giao cho ông Th 200.000.000 đồng tiền đặt cọc Ngày 11/3/2003, ông H, bà Ph giao tiếp tiền đặt cọc lần 100.000.000 đồng theo đề nghị ông Th để làm thủ tục giấy tờ Khi hai bên giao tiền đặt cọc có viết giấy biên nhận tiền Đến ngày 19/4/2003, gia đình ông Th lập giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung: Gia đình ông Th chuyển nhượng cho ông H, bà Ph 1000 m đất DC - DN - huyện ĐA - tỉnh H với giá 2.000.000 đồng/m2 Ông H đặt cọc trước 300.000.000 đồng cho gia đình ông Th, hoàn thành thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toán nốt số tiền lại Theo thoả thuận ông Th phải làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Dương Quang H ông Th không làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất canh tác chưa cấp Giấy chứng nhận Do hai bên thống chuyển nhượng cho mảnh đất khác đất thổ cư gia đình ông Th xóm - khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H Gia đình ông Th vợ chồng ông H thoả thuận chuyển nhượng 160 m2 đất thổ cư thuộc số 10, tờ đồ số 36 khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H tổng số 746 m2 đất gia đình ông Th với giá 2.000.000 đồng/m2 Số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng 1000 m đất DC - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H chuyển thành tiền nhận chuyển nhượng đất thổ cư gia đình ông Th Ngày 11/3/2004, hai bên thống ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tên gọi “giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở”), bên nhận chuyển nhượng ông Dương Quang H bà Nguyễn Thị Ph, bên chuyển nhượng ông Nguyễn Cao Th, Dương Thị L Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm trả nốt cho bên chuyển nhượng số tiền 12.800.000 đồng Lý vợ chồng bà Ph ông H phải trả cho ông Th 12.800.000 đồng ông Th nhận 300.000.000 đồng đặt cọc trước năm, tính lãi theo lãi suất ngân hàng số tiền 300.000.000 đồng x 12 tháng x 0,2% tháng = 7.200.00 đồng Bên chuyển nhượng phải làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật Ngày 09/4/2004, gia đình ông Th bàn giao cho ông H, bà Ph 160 m đất thoả thuận Cuối tháng 10/2004, vợ chồng ông H xây dựng công trình nhà diện tích 160 m2 đất nhận chuyển nhượng gia đình ông Th Khi xây dựng công trình đất gia đình ông Th không phản đối Hiện ông H, bà Ph quản lý, sử dụng phần đất Việc ông Th khai ông H vay ông Th 500.000.000 đồng số tiền 300.000.000 đồng ông H đưa cho ông Th tiền trả nợ không Bên phía gia đình ông Th yêu cầu ông H phải đưa thêm 200.000.000 đồng làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông H không đồng ý Vì vậy, ngày 20/5/2006 ông H - bà Ph khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 11/3/2004 ông H - bà Ph vợ chồng ông Th - bà L, buộc vợ chồng ông Th - bà L phải hoàn tất thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích 160 m đất thuộc thuộc số 10, tờ đồ số 36 khu Tr DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H theo thỏa thuận bên ký hợp đồng ngày 11/3/2004 Bị đơn ông Nguyễn Cao Th trình bày: Ông trí có việc chuyển nhượng 1000 m2 đất DC - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H gia đình ông cho vợ chồng ông H với giá 2.000.000 đồng/m lời khai ông H Ông có nhận ông H 300.000.000 đồng tiền đặt cọc, nhận tiền có viết giấy biên nhận Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gia đình ông vợ chồng ông H không thành Vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thành nên hai bên có thoả thuận chuyển nhượng 160m2 đất thổ cư gia đình ông cho vợ chồng ông H với giá 2.000.000 đồng/m 2, tổng số tiền 320.000.000 đồng gia đình ông nhận 300.000.000 đồng lại 12.800.000 đồng Lý lại 12.800.000 đồng lẽ phải 20.000.000 đồng hai bên thống với trừ tiền lãi số tiền 300.000.000 đồng ông Th nhận trước Thực tế ông Th ông H trước ngày 06/8/2003 thoả thuận 160 m2 đất có giá 500.000.000 đồng, ông nhận đủ số tiền 500.000.000 đồng Sau ông Th cho ông H vay lại toàn số tiền 500.000.000 đồng với thời hạn 01 năm, lãi suất theo mức lãi suất gửi vào ngân hàng Như ng sau ông Th ông H thoả thuận ghi thấp xuống giá trị chuyển nhượng 160 m2 đất 320.000.000 đồng để đỡ phải nộp thuế nhiều Tính lãi 01 năm số tiền 300.000.000 đồng 7.200.000 đồng nên số tiền ghi hợp đồng vợ chồng ông H phải trả cho ông 20.000.000 đồng - 7.200.000 đồng = 12.800.000 đồng Sau lập giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất gia đình ông bàn giao cho vợ chồng ông H đủ 160 m đất ghi hợp đồng vợ chồng ông H xây dựng công trình nhà đất Hiện vợ chồng ông H quản lý sử dụng 160m đất xây dựng công trình đất gia đình ông Th không phản đối việc mua bán hai bên Nhưng ông Th ông H thoả thuận với ông H trả nốt số tiền 200.000.000 đồng tiền lãi gia đình ông Th làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cho vợ chồng ông H Vì vợ chồng ông H không trả nốt ông Th số tiền 200.000.000 đồng tiền lãi nên gia đình ông không làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cho vợ chồng ông H Nay vợ chồng ông H khởi kiện buộc gia đình ông Th thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/3/2004, ông không chấp nhận vợ chồng ông H trả gia đình ông số tiền 200.000.000 đồng gia đình ông Th làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cho vợ chồng ông H Bà Dương Thị L trình bày thống với ý kiến ông Th Tài liệu hồ sơ vụ án thể hiện: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/3/2004 ông Th, bà L ông H, bà Ph công chứng, chứng thực Mục Hợp đồng có ghi ông H, bà Ph phải trả cho ông Th, bà L 12.800.000 đồng Trong hợp đồng hai bên không thoả thuận rõ thời gian điều kiện toán số tiền 12.800.000 đồng Trong mục Hợp đồng quy định trách nhiệm bên bán phải chịu thuế trước bạ Nhưng trình giải vụ án bà Ph, ông H tự nguyện chịu khoản thuế trước bạ Diện tích 746 m đất thuộc số 10, tờ đồ số 36 khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 03572016 ngày 22/5/2005 đứng tên ông Nguyễn Cao Th bà Dương Thị L Ông Th bà L không xuất trình chứng chứng minh giá chuyển nhượng 160 m đất 500.000.000 đồng việc ông H, bà Ph vay ông Th, bà L 500.000.000 đồng Bình luận: * Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Ngày 11/3/2004, ông H - bà Ph ông Th - bà L giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nội dung thỏa thuận ông Th - bà L chuyển nhượng cho ông H - bà Ph 160 m2 tổng số 746 m2 đất thuộc số 10, tờ đồ số 36 khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H có nguồn gốc vợ chồng ông Th, bà L với giá 320.000.000 đồng Quá trình thực hợp đồng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao tiền (ngày 29/02/2003, ông H - bà Ph giao cho ông Th 200.000.000 đồng, ngày 11/3/2003 ông H - bà Ph giao 100.000.000 đồng) Ông Th, bà L thừa nhận việc có nhận ông H 300.000.000 đồng Bên chuyển nhượng ông Th, bà L giao đất cho bên nhận chuyển nhượng ông H, bà Ph xây dựng công trình nhà Bên nhận chuyển nhượng ông H, bà Ph yêu cầu ông Th, bà L hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông bà ông Th, bà L không đồng ý Vì vậy, ngày 20/5/2006, ông H bà Ph khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 11/3/2004 ông H, bà Ph vợ chồng ông Th, bà L, buộc vợ chồng ông Th, bà L phải hoàn tất thủ tục để quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích 160 m đất thuộc thuộc số 10, tờ đồ số 36 khu Tr - DN - VH - ĐA - H theo thỏa thuận bên ký hợp đồng ngày 11/3/2004 Từ phân tích trên, xác định quan hệ pháp luật tranh chấp bên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Điều 705 BLDS năm 1995 Thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên BLDS năm 1995 có hiệu lực pháp luật nên áp dụng BLDS năm 1995 Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình để giải tranh chấp Điều 705 BLDS năm 1995 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thoả thuận bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật pháp luật đất đai quy định, theo người sử dụng đất (gọi bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng (gọi bên nhận quyền sử dụng đất), người chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng * Về tính hợp pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/3/2004 ông Th, bà L ông H, bà Ph: Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/3/2004 đại diện bên bán gồm ông Nguyễn Cao Th, bà Dương Thị L; bên mua ông Dương Quang H bà Nguyễn Thị Ph công chứng, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định Điều 707 BLDS năm 1995 Tuy nhiên, thời điểm chuyển nhượng diện thực trước Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực (ngày 01/7/2004) Sau chuyển nhượng đất ông Th, bà L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 03572016 ngày 22/5/2005 diện tích 746 m2 đất thuộc số 10, tờ đồ số 36 khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H (trong có diện tích 160 m2 đất tranh chấp) Quá trình thực hợp đồng ông Th, bà L bàn giao đất cho vợ chồng bà Ph, ông H Bà Ph, ông H trả tiền chuyển nhượng đất tiến hành xây nhà ở, tranh chấp, quyền địa phương ý kiến Những điều kiện hoàn toàn phù hợp với điểm b.2, b.3 tiểu mục 2.3 Mục Phần II Nghị số 02/2004/NQHĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình Do đó, đủ điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 11/3/2004 ông Th - bà L với vợ chồng ông H - bà Ph Điều 707 BLDS năm 1995 quy định: Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phép quan nhà nước có thẩm quyền, phải làm thủ tục đăng ký Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai Tiểu mục 2.3 Mục Phần II Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình quy định: 2.3 Việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập từ sau ngày 15/10/1993 a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 131, điều từ Điều 705 đến Điều 707 Điều 711 BLDS, khoản Điều 3, Điều 30, Điều 31 Luật Đất đai năm 1993 khoản Điều 106, điểm b khoản Điều 127, khoản Điều 146 Luật Đất đai năm 2003, Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng có đầy đủ điều kiện sau đây: a.1) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lực hành vi dân sự; a.2) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện; a.3) Mục đích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội; a.4) Đất chuyển nhượng quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; a.5) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng theo quy định pháp luật; a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập thành văn có chứng nhận Công chứng nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầy đủ điều kiện hướng dẫn điểm a tiểu mục 2.3 mục b.1) Đối với hợp đồng giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện hướng dẫn điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục này, có loại giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, từ ngày 01/7/2004 có yêu cầu Toà án giải quyết, không coi hợp đồng vô hiệu vi phạm điều kiện b.2) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thời điểm giao kết vi phạm điều kiện hướng dẫn điểm a.4 điểm a.6 tiểu mục 2, mục này, sau Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp từ ngày 01/7/2004 có yêu cầu Toà án giải quyết, không coi hợp đồng vô hiệu vi phạm điều kiện b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện hướng dẫn điểm a.4 điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục này, sau thực hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm, làm nhà kiên cố bên chuyển nhượng không phản đối không bị quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Nhà nước xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai, Toà án công nhận hợp đồng Nếu bên nhận chuyển nhượng làm nhà phần đất, Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà huỷ phần hợp đồng diện tích đất lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc bên toán cho phần chênh lệch Tuy nhiên, mục Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/3/2004 có nội dung thỏa thuận ông H, bà Ph phải trả cho ông Th, bà L 12.800.000 đồng Ông H, bà Ph xác nhận ông bà chưa toán khoản tiền Trong hợp đồng hai bên không thoả thuận rõ thời gian điều kiện toán khoản tiền đó, cần phải tính khoản tiền thiếu tương ứng với giá trị sử dụng đất thời điểm xét xử để buộc bà Ph, ông H toán cho vợ chồng ông Th đảm bảo quyền lợi cho bên đương Cách tính sau: Giá trị quyền sử dụng đất thời điểm hai bên mua bán 160m2 x 2.000.000 đồng/m2 = 320.000.000 đồng, số tiền 12.800.000 đồng tương ứng với 4% 320.000.000 đồng Giá trị quyền sử dụng đất thời điểm xét xử theo biên định giá ngày 15/10/2006 là: 160m x 3.500.000 đ/m2 = 560.000.000 đồng, 4% 560.000.000 đồng 22.400.000 đồng, số tiền ông H, bà Ph phải toán cho ông Th, bà L là: 22.400.000 đồng Tại mục Hợp đồng quy định trách nhiệm bên bán phải chịu thuế trước bạ Nhưng trình giải vụ án bà Ph - ông H tự nguyện chịu khoản thuế trước bạ Sự tự nguyện ông H, bà Ph phù hợp với pháp luật nên chấp nhận Bên ông Th, bà L cho giá trị hợp đồng 500.000.000 đồng ông H, bà Ph vay nợ ông bà 500.000.000 đồng không xuất trình chứng chứng minh nên ý kiến ông Th, bà L sở Từ phân tích trên, vụ việc giải sau: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện ông Dương Quang H bà Nguyễn Thị Ph ông Nguyễn Cao Th bà Dương Thị L việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/3/2004 gữa ông Dương Quang H, bà Nguyễn Thị Ph ông Nguyễn Cao Th, bà Dương Thị L có hiệu lực Ông Dương Quang H bà Nguyễn Thị Ph quyền đến quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 160m đất thuộc số 10 tờ đồ số 36 khu Tr - DN - xã VH - huyện ĐA - tỉnh H hộ gia đình ông Nguyễn Cao Th theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/3/2004 Ghi nhận tự nguyện bà Ph, ông H chịu khoản thuế theo quy định pháp luật làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng phần diện tích đất chuyển nhượng với gia đình ông Th Ông Dương Quang H bà Nguyễn Thị Ph phải có trách nhiệm toán cho ông Nguyễn Cao Th, bà Dương Thị L 4% giá trị hợp đồng thời điểm xét xử (tương ứng với 12.800.000 đồng ông H, bà Ph phải trả cho ông Th, bà L thời điểm giao kết hợp đồng) cụ thể 22.400.000 đồng VỤ VIỆC SỐ Nội dung vụ án: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H trình bày: Nguồn gốc diện tích đất vườn 264m thuộc số 12, tờ đố số tổ 13, phường Thượng Thanh, quận Long B, thành phố Hà N ông Đặng Văn V mua ông Đặng Văn L từ năm 1979 Năm 1988, sau ly hôn với chồng ông Nguyễn Đình K, bà mua ông V 264m đất vườn giá trị máy khâu Hai bên định giá máy khâu đất có giá 500.000 đồng, đổi ngang toán chênh lệch cho Ông V nhận máy khâu bà viết giấy chuyển nhượng đất cho bà Do bà không gần nên nhờ ông quản lý hộ Giấy mua bán không ghi giá tiền Hai bên bàn giao toàn đất cho không đo đạc Năm 1991, bà có vay ông V 300.000 đồng nhu cầu sử dụng đất nên bà nhờ ông bán hộ đất không bán Do vậy, bà nhờ ông V lấy lại đất cho bà Hai bên thống thoả thuận miệng ông V mua lại toàn diện tích đất nói với giá 500.000 đồng, trừ 300.000 đồng bà nợ ông V, ông V nợ lại bà 200.000 đồng mua đất thiếu, hai bên thoả thuận miệng không lập giấy tờ mua bán Đến nay, ông V chưa trả cho bà số tiền mua đất thiếu 200.000 đồng Do vậy, bà khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ 13, phường Thượng Thanh, quận Long B, thành phố Hà N bà ông V vô hiệu, buộc ông V phải trả lại cho bà số tiền 200.000 đồng chưa toán 1/5 giá trị đất tiền theo thời giá đất Bị đơn ông Đặng Văn V trình bày: Về nguồn gốc đất nguyên đơn trình bày Năm 1988 ông vợ ông bà Nguyễn Thị Kh có đổi toàn diện tích đất vườn nói cho bà H để lấy 1chiếc máy khâu Việc chuyển đổi trao đổi tài sản bên lấy máy khâu, bên lấy đất vườn, không định giá máy khâu hay đất vườn tiền Sau đổi, ông viết giấy viết tay chuyển nhượng đất cho bà H Còn vườn ông trông coi trồng trọt bà H xa Năm 1991, bà H có vay ông 300.000 đồng tiền trả nên bà H nhờ ông bán hộ đất, nhiên, không bán Do vậy, bà H nhờ ông lấy lại đất hộ bà Hai bên thống thoả thuận miệng mua lại toàn diện tích đất vườn nói trên, với giá mua bán 300.000 đồng trừ vào số tiền bà H vay ông Hai bên không 10 Tiểu mục 2.2 Mục Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ngày 12/8/2004 quy định: 2.2 Việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực) Pháp luật thời kỳ nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai hình thức; đó, có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải sau: a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai xác lập thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 hợp đồng trái pháp luật; đó, có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thực Toà án huỷ hợp đồng hợp đồng bị vô hiệu Việc giải hậu hợp đồng vô hiệu thực theo hướng dẫn tiểu mục 2.3 mục b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực Toà án công nhận hợp đồng trường hợp sau đây: b.1 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; b.2 Trường hợp đất chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn tất thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND có thẩm quyền, UBND cho phép việc chuyển nhượng; b.3 Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định quy hoạch bên chuyển nhượng không phản đối bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh đất Từ phân tích trên, vụ việc giải sau: 14 Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà Nguyễn Thị H ông Đặng Văn V, bà Nguyễn Thị Kh VỤ VIỆC SỐ Nội dung vụ án: * Nguyên đơn ông Phi Quang T, bà Lê Minh H trình bày: Ngày 28/8/2003 vợ chồng ông vợ chồng anh H, chị H ký kết “Hợp đồng chuyển nhận quyền sử dụng đất nhà ở” có nội dung: vợ chồng anh H, chị H chuyển nhượng cho vợ chồng ông T, bà H quyền sử dụng khoảng 85m đất, giá là: 3.000.000 đồng/m2 đất số 16, tờ đồ 29 năm 1994 (thửa 385, tờ đồ 06 năm 1986) Đội - Tả Thanh Oai - Thanh T- Hà N Ngày 18/10/2003 hai bên tiến hành giao đất theo vị trí tường bao khuôn viên xác định thực tế đất chuyển nhượng 77,5m với giá tiền 232.500.000 đồng, có biên đo thực tế mảnh đất kèm theo Do anh H, chị H giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hoàn tất thủ tục hợp đồng Vì vậy, ngày 01/11/2005, ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Toà án nhân dân huyện Thanh T thụ lý vụ án số 45 việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngày 17/01/2006 Toà án nhân dân huyện Thanh T Quyết định đình số 02 nguyên đơn rút yêu cầu để yêu cầu công an huyện Thanh Trì xử lý Ngày 26/5/2006 Công an huyện Thanh T có Thông báo giải đơn thư với nội dung: việc mua bán đất chưa làm đầy đủ thủ tục theo quy định pháp luật, dấu hiệu hình tranh chấp dân sự, không thuộc thẩm quyền giải Công an huyện Thanh T Ngày 04/12/2007 vợ chồng ông T, bà H tiếp tục khởi kiện vụ án dân Toà án nhân dân huyện Thanh T ông T, bà H yêu cầu: - Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông T, bà H ngày 28/8/2003 vô hiệu 15 - Yêu cầu vợ chồng anh H, chị H phải toán trả cho vợ chồng ông bà tổng cộng số tiền là: 493.402.000 đồng có số tiền vợ chồng ông giao cho vợ chồng anh H, chị H 227.500.000 đồng lãi phát sinh 146.923.000 đồng, chi phí xây tường bao 65.169.000 đồng; chi phí lắp đặt hệ thống điện nước 1.250.000 đồng Các khoản đóng góp sở hạ tầng địa phương 1.560.000 đồng; chi phí thuê luật sư mua văn pháp luật 10.000.000 đồng; tiền thu nhập phải nghỉ làm ông T 36.000.000 đồng; tiền phạt hợp đồng 5.000.000 đồng * Bị đơn anh Nguyễn Văn H, chị Vũ Thị H trình bày: Thửa đất số 16, tờ đồ số 06 năm 1986 Đội Tả Thanh Oai - Thanh T - Hà N vợ chồng anh H, chị H quản lý sử dụng chuyển nhượng 77.5m đất cho vợ chồng ông T, bà H có nguồn gốc đất đất 5% Vợ chồng anh chị xây dựng nhà từ năm 1988 đến Trước thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T, bà H vợ chồng anh H, chị H đăng ký kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất Anh chị khẳng định việc chuyển nhượng 77,5m đất hai bên hoàn toàn công khai, thẳng tự nguyện Bên chuyển nhượng nhận 227.500.000 đồng tổng số 232.500.000 đồng giá trị hợp đồng Bên nhận chuyển nhượng nhận đất thực địa, xây dựng tường bao khuôn viên quản lý sử dụng từ năm 2003 đến Vì vậy, anh H, chị H không chấp nhận yêu cầu ông T, bà H yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng thực hai bên Tài liệu hồ sơ vụ án thể hiện: Thửa đất số 16, tờ đồ 29 năm 1994 (thửa 385, tờ đồ 06 năm 1986) Đội - Tả Thanh Oai - Thanh T - Hà N đất nông nghiệp 5%, chưa có định quan nhà nước có thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tại khoản Điều “Hợp đồng chuyển nhận quyền sử dụng đất nhà ở” ngày 28/8/2003 cam kết hai bên ngày 10/10/2003 có nội dung bên chuyển nhượng anh H, chị H cam kết bảo đảm tính hợp pháp đất trình sử dụng việc làm tục kê khai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16 Bình luận: * Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Giữa ông T, bà H anh H, chị H xác lập thực quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất 5%) Ông T, bà H yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/8/2003 vô hiệu, vợ chồng anh H, chị H phải toán trả cho vợ chồng ông bà tổng cộng số tiền là: 493.402.000 đồng Từ tình tiết vụ án xác định quan hệ pháp luật tranh chấp vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Về tính hợp pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ông T, bà H anh H, chị H ngày 28/8/2003: - Về hình thức: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng; chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền vi phạm vào Điều 131, 707 BLDS năm 1995 hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 131 BLDS năm 1995 quy định: Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: 1- Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; 2- Mục đích nội dung giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội; 3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; 4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định pháp luật - Về nội dung: Thửa đất số 385 tờ đồ số 06 năm 1986 (thửa 16 tờ 29 năm 1994) mà hai bên chuyển nhượng đất nông nghiệp 5% chưa có định quan nhà nước có thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như vậy, bên vi phạm vào Điều 693 BLDS năm 1995 khoản Điều 30 Luật Đất đai năm 1993 Do đó, hợp 17 đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch dân vô hiệu nội dung, vi phạm Điều 137 BLDS năm 1995 Điều 693 BLDS năm 1995 quy định: Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác có đủ điều kiện sau đây: 1- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật đất đai; 2- Trong thời hạn sử dụng đất; 3- Được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Bộ luật pháp luật đất đai; 4- Đất tranh chấp Điều 30 Luật Đất đai năm 1993 quy định: Không chuyển quyền sử dụng đất trường hợp sau đây: Đất sử dụng giấy tờ hợp pháp; Đất giao cho tổ chức mà pháp luật quy định không chuyển quyền sử dụng; 3- Đất có tranh chấp Điều 137 BLDS năm 1995 quy định: Giao dịch dân vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội 1- Giao dịch dân có nội dung vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội, vô hiệu; tài sản giao dịch hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu, sung quỹ nhà nước 18 2- Trong trường hợp có thiệt hại mà bên có lỗi, bên tự chịu phần thiệt hại mình; bên có lỗi, bên phải bồi thường thiệt hại cho bên Như vậy,“Hợp đồng chuyển nhận quyền sử dụng đất nhà ở” ngày 28/8/2003 ông Phi Quang T, bà Lê Minh H anh Nguyễn Văn H, chị Vũ Thị H giao dịch dân vô hiệu hình thức nội dung nên yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu bên nguyên đơn chấp nhận, ý kiến bị đơn việc công nhận hợp đồng không pháp luật * Về giải yêu cầu ông T, bà H: Do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nên vào Điều 146 BLDS năm 1995 để giải hậu Trong trường hợp hai bên tham gia giao dịch chuyển nhượng có lỗi Bên chuyển nhượng biết đất nông nghiệp 5% cố tình thực việc chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng tin vào lời hứa người chuyển nhượng, đồng thời không tìm hiểu kỹ nhận chuyển nhượng phải đất nông nghiệp 5% Song vợ chồng anh H, chị H cam kết tính hợp pháp đất trình sử dụng làm thủ tục kê khai để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể nội dung khoản Điều Hợp đồng chuyển nhượng ngày 28/8/2003 cam kết hai bên ngày 10/10/2003 Vì vậy, phải xác định anh H, chị H có lỗi nhiều nên phải chịu 2/3 lỗi, vợ chồng ông T, bà H phải chịu 1/3 lỗi phù hợp với pháp luật thực tế Tổng giá trị hợp đồng 232.500.000 đồng, ông T, bà H giao cho vợ chồng anh H, chị H 227.500.000 đồng Như thực 97,85% giá trị hợp đồng Vì đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải tính thiệt hại hợp đồng sở giá trị quyền sử dụng đất thời điểm xét xử Theo biên hội đồng định giá giá trị quyền sử dụng đất 4.000.000 đồng/m cụ thể là: 4.000.000 đồng/m2 x 77,5m2 x 97,85% - 227.500.000 đồng = 75.835.000 đồng 19 Do vợ chồng ông T, bà H phải chịu 1/3 lỗi nên phải chịu số tiền 75.835.000 đồng x 1/3 = 25.278.000 đồng Vợ chồng anh H, chị H phải chịu 2/3 lỗi nên phải chịu số tiền là: 75.835.000 đồng x 2/3 = 50.556.000 đồng Về giá trị xây dựng đất công trình khác vợ chồng ông T, bà H đầu tư tài sản công sức sau nhận chuyển nhượng Tại biên định giá ngày 05/3/2008 tính tổng giá trị xây dựng 65.169.000 đồng vợ chồng ông T chi phí 1.250.000 đồng tiến lắp đặt hệ thống điện nước đóng góp 1.560.000 đồng tiền xây dựng sở hạ tầng địa phương Cộng tổng giá trị tài sản gắn liền đất 67.979.000 đồng Theo quy định Điều 146 BLDS năm 1995 bên phải hoàn lại cho nhận toán lại giá trị tài sản đất Đồng thời bên phải bồi thường thiệt hại lỗi gây Cụ thể: - Vợ chồng ông T, bà H phải trả lại cho vợ chồng anh H, chị H 77,5m đất tài sản gắn liền đất có tổng giá trị 67.979.000 đồng tự gánh chịu thiệt hại theo lỗi gây hợp đồng vô hiệu 25.278.000 đồng - Vợ chồng anh H, chị H phải hoàn trả lại cho ông T, bà H số tiền nhận 227.500.000 đồng toán số tiền 67.979.000 đồng giá trị tài sản gắn liền đất song anh chị sở hữu toàn công trình xây dựng Nhưng anh H, chị H phải bồi thường số tiền 50.556.000 đồng lỗi gây cho vợ chồng ông T, bà H - Vợ chồng ông T, bà H yêu cầu bị đơn toán tiền chi phí thời gian việc làm phải kiện thiệt hại khác với giá trị 129.645.000 đồng Xét yêu cầu bồi thường thiệt hại không phù hợp với Điều 146 BLDS năm 1995 điểm c.3 - Mục 2.3 phần II Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao Điều 146 BLDS năm 1995 quy định: 20 Hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu 1- Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân bên từ thời điểm xác lập 2- Khi giao dịch dân vô hiệu, bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhận; không hoàn trả vật, phải hoàn trả tiền Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Tuỳ trường hợp, xét theo tính chất giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Điểm c.3 - Mục 2.3 phần II Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân Tối cao quy định: c.3 Xác định thiệt hại - Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Toà án cần xác định thiệt hại gồm: Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ để khôi phục lại tình trạng ban đầu diện tích đất bên nhận chuyển nhượng làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, lâu năm đất Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thoả thuận khác việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng bồi thường thiệt hại quy định Điều 379 BLDS để bảo đảm thực hợp đồng thiệt hại bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất thời điểm xét xử sơ thẩm thiệt hại khác, có - Để xác định thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất xác định thiệt hại đất sau: Nếu đương không thoả thuận giá trị quyền sử dụng đất giá trị thiệt hại, Toà án yêu cầu quan chuyên môn định giá định thành lập 21 hội đồng định giá Giá trị quyền sử dụng đất xác định theo giá thị trường chuyển nhượng địa phương nơi đất tranh chấp loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm Trong trường hợp UBND cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường địa phương trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, Toà án vào giá UBND quy định giá niêm yết trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không thiết phải thành lập hội đồng định giá Trong trường hợp cần phải có xác định giá quyền sử dụng đất UBND quy định giá quyền sử dụng đất trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm - Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá đương phải chịu chi phí tương ứng với phần nghĩa vụ họ Trường hợp đương có yêu cầu định giá lại, người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại Toà án định phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết xét xử” Từ phân tích trên, vụ việc giải sau: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện vợ chồng ông Phi Quang T, bà Lê Minh H vợ chồng anh Nguyễn Văn H, chị Vũ Thị H Tuyên bố “Hợp đồng chuyển nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở” ngày 28/8/2003 vợ chồng ông Phi Quang T, bà Lê Minh H vợ chồng anh Nguyễn Văn H, chị Vũ Thị H giao dịch dân vô hiệu Buộc vợ chồng ông T, bà H phải giao trả lại cho vợ chồng anh H, chị H 77,5m đất chuyển nhượng đất số 16 tờ đồ 29 năm 1994 (thửa đất số 385 tờ đồ 06 năm 1986) thuộc Đội Tả Thanh Oai - Thanh T - Hà N với công trình xây dựng cối đất, đồng thời tự chịu thiệt hại theo lỗi gây hợp đồng vô hiệu 25.278.000 đồng 22 Buộc vợ chồng anh H, chị H phải toán cho vợ chồng ông T, bà H 227.500.000 đồng tiền hoàn trả giá trị thực hợp đồng, 67.979.000 đồng tiền xây dựng công trình đất 50.556.000 đồng tiền thiệt hại lỗi gây hợp đồng vô hiệu Tổng cộng 346.035.000 đồng Vợ chồng anh H, chị H sở hữu toàn công trình xây dựng đất có giá trị 67.979.000 đồng VỤ VIỆC SỐ Nội dung vụ án: Nguyên đơn chị Tạ Thị Thu H trình bày: Chị có nhu cầu mua đất để làm nhà ở, thông qua chị Ngô Thị Đ giới thiệu vợ chồng anh L Minh Phú, Sóc S có đất thổ cư, nhu cầu sử dụng, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chị H gặp vợ chồng anh L, chị L đặt vấn đề chuyển nhượng để lấy đất làm nhà Hai bên thoả thuận chuyển nhượng 175m với giá thành 165.000.000 đồng Ngày 01/6/2004, chị anh Nguyễn Văn L trú Phú Thịnh, xã Minh Phú, huyện Sóc S, Hà N giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có diện tích 175m2 Trước ngày hai bên giao kết hợp đồng, chị đặt cọc tiền cho vợ chồng anh L hai lần (lần 6.000.000 đồng, lần 59.000.000 đồng) Vợ chồng anh L cam kết sau 45 ngày hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, trước hai bên giao kết hợp đồng kèm theo đảm bảo thực hợp đồng Nhưng đến nay, vợ chồng anh L chưa làm giấy tờ hợp pháp để chuyển nhượng đất Qua thông tin chị biết được, diện tích đất chuyển nhượng toàn khu đất liền kề xung quanh mà thôn, xã tự ý bán cho dân, đến chưa chuyển đổi thành đất thổ cư, đất nông nghiệp, đó, chị muốn không mua nữa, mặt khác, thực tế anh L không làm thủ tục chuyển đổi thành đất thổ cư để sang tên cho chị cam kết hợp đồng, lỗi vợ chồng anh L phải chịu Chị yêu cầu vợ chồng anh L phải hoàn lại số tiền đặt cọc 65.000.000 đồng phải chịu phạt cọc 60.000.000 đồng phải trả số tiền cọc phạt cọc lần Bị đơn Nguyễn Văn L chị Ngô Thị L trình bày: 23 Gia đình anh mua đất đấu thầu đất giãn dân, nhu cầu sử dụng nên ngày 01/6/2004 vợ chồng anh giao kết hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất mua cho chị H Trước chuyển nhượng chị H đến xem đất tự nguyện đặt cọc hai lần Tổng số tiền 65.000.000 đồng Hai bên thoả thuận điều kiện thực hợp đồng là: sau 45 ngày kể từ ngày 01/6/2004 phải hoàn thành thủ tục Hết thời hạn trên, anh đề nghị chị H đến làm thủ tục chị không đến với lý chưa có đủ tiền Đến tháng 02/2006 (âm lịch) chị H trả lời không mua đòi 65.000.000 đồng tiền đặt cọc, anh chị đồng ý trả, trả dần năm từ 7.000.000 đến 10.000.000 triệu đồng Số tiền anh nộp tiền đất cho thôn, trả tiền đền bù, tiền cho người môi giới Ngoài ra, theo yêu cầu chị H, gia đình anh đổ đất, xây tường rào, toàn số tiền chị H đưa vợ chồng anh chưa tiêu đồng Tài liệu hồ sơ vụ án thể hiện: “Giấy nhận tiền" lập ngày 11/4/2004 âm lịch có chữ ký chị H anh L, chị L có nội dung vợ chồng anh L nhận 6.000.000 đồng thoả thuận ngày sau (tức 14/4 âm lịch tháng) chị H giao tiếp 59.000.000 đồng, 100.000.000 đồng hoàn tất thủ tục chị H giao nốt 100.000.000 đồng; cuối giấy giao nhận có thoả thuận: “Nếu bên mua không mua số tiền đặt Nếu bên bán phá vỡ hợp đồng bị phạt gấp 10 lần số tiền giao” Tại: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lập ngày 01/6/2004 (tức 14/4/2004 âm lịch) có chữ ký anh L, chị L chị H thể chị H giao tiếp 59.000.000 đồng cho vợ chồng anh L Về nội dung hợp đồng quy định cụ thể chuyển nhượng xác định hai lần vợ chồng anh L nhận tiền Tại Điều Hợp đồng có ghi: “thời hạn để làm thủ tục chuyển nhượng khoảng 45 ngày kể từ ngày 01/6/2004 đến 15/7/2004” Tại thời điểm chị H vợ chồng anh L thoả thuận chuyển nhượng 175m đất anh L, chị L chưa có quyền sử dụng đất, đối tượng đất để giao dịch đất nông nghiệp chưa có đơn định giao cho vợ chồng anh L quyền sử dụng đất, thời điểm 175m2 đất đất nông nghiệp thuộc quản lý quyền địa phương Anh L xuất trình: 01 đơn xin đấu thầu đất lâu dài ngày 16/6/2004 biên lai thu tiền đất danh sách hộ, biên họp thôn lập ngày 25/5/2004 24 Bình luận: * Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Theo tình tiết vụ án chị H vợ chồng anh L xác lập giao dịch thể “giấy nhận tiền” lập ngày 11/4/2004 âm lịch có chữ ký chị H với vợ chồng anh L, nội dung giấy nhận tiền thể vợ chồng anh L nhận 6.000.000 đồng, thoả thuận 03 ngày sau (tức 14/4 âm lịch tháng) chị H giao tiếp 59.000.000 đồng, 100.000.000 đồng hoàn tất thủ tục chị giao nốt, cuối giấy giao nhận có thoả thuận: “Nếu bên mua không mua số tiền đặt Nếu bên bán phá vỡ hợp đồng bị phạt gấp 10 lần số tiền giao” Tại: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lập ngày 01/6/2004 (tức 14/4/2004 âm lịch) chị H giao tiếp 59.000.000 đồng cho vợ chồng anh L Về nội dung hợp đồng cụ thể việc chuyển nhượng xác định hai lần vợ chồng anh L nhận tiền Tại Điều Hợp đồng có ghi: “thời hạn để làm thủ tục chuyển nhượng khoảng 45 ngày kể từ ngày 01/6/2004 đến 15/7/2004” Như vậy, qua tài liệu nêu thể bên ký kết, thoả thuận chuyển nhượng 175m2 đất với giá 165.000.000 đồng Mặc dù yêu cầu chị H buộc anh L, chị L phải trả tiền đặt cọc phạt cọc theo “Giấy nhận tiền” “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” hai tài liệu hình thức giấy nhận tiền đặt cọc, mà thể thoả thuận chuyển nhượng 175m bên nhận chuyển nhượng (chị H) bên chuyển nhượng (anh L, chị L), chị H giao trước lần 6.000.000 đồng, 03 ngày sau giao tiếp lần thứ hai 59.000.000 đồng, thực chất bước thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số tiền 100.000.000 đồng lại bước sau anh L, chị L hoàn tất thủ tục giấy tờ mang tên chị H Do đó, quan hệ pháp luật tranh chấp bên hợp đồng đặt cọc mà tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Về tính hợp pháp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chị H anh L, chị L: 25 Mặc dù đương vụ án không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu hay công nhận hợp đồng, để giải yêu cầu chị H cần phải xác định tính hợp pháp hợp đồng - Về hình thức: hợp đồng chuyển nhượng không công chứng; chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền vi phạm vào Điều 131 Điều 707 BLDS năm 1995 hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Về nội dung: thời điểm chị H vợ chồng anh L thoả thuận chuyển nhượng 175m2 đất, vợ chồng anh L chưa có quyền sử dụng đất, đối tượng đất để giao dịch đất nông nghiệp, vợ chồng anh L, chị L chưa có đơn xin đất chưa có định quan nhà nước có thẩm quyền giao cho vợ chồng anh L quyền sử dụng đất Tại thời điểm 175m2 đất đất nông nghiệp thuộc quản lý quyền địa phương Thực tế hai bên chưa bàn giao đất mốc giới cho Bên bị đơn có xuất trình: đơn xin đấu thầu đất lâu dài ngày 16/6/2004 tức sau 15 ngày nhận 65.000.000 đồng chị H Điều thể rõ vợ chồng anh L đất chuyển nhượng Ngoài ra, anh L xuất trình biên lai thu tiền đất danh sách hộ, biên họp thôn lập ngày 25/5/2004 số biên thôn, chi Đảng nơi có đất họp kiến nghị mở đường xin chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư, từ đó, chứng minh cho việc hai bên thoả thuận chuyển nhượng bên chuyển nhượng tư cách sở hữu, sử dụng đất vi phạm điểm đ, khoản 2, Điều Luật Đất đai năm 2003 Do đó, “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chị H vợ chồng anh L vô hiệu hình thức nội dung Điều Luật Đất đai năm 2003 quy định: “2 Nội dung quản lý nhà nước đất đai bao gồm: d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận ” 26 * Về giải yêu cầu trả tiền cọc phạt cọc chị H: Do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nên vào Điều 146 BLDS năm 1995 để giải hậu Trong trường hợp hai bên tham gia giao dịch chuyển nhượng có lỗi Bên chuyển nhượng biết rõ chưa giao đất cố tình thực việc chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng biết anh L, chị L chưa có định giao đất thực việc nhận chuyển nhượng Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu lỗi hai bên nên theo quy định Mục Phần I Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao giải số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình, hai bên có lỗi nên không áp dụng phạt cọc, vậy, anh L, chị L phải trả lại toàn số tiền nhận cho chị H Mục Phần I Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân Tối cao quy định: “1 Tranh chấp hợp đồng dân có đặt cọc Theo quy định Điều 130 BLDS (sau viết tắt BLDS) thoả thuận đặt cọc giao dịch dân sự; đó, việc đặt cọc có hiệu lực có đủ điều kiện quy định Điều 131 BLDS phải lập thành văn (có thể lập thành văn riêng ghi hợp đồng chính) Trong trường hợp có tranh chấp đặt cọc mà bên thoả thuận khác việc xử lý đặt cọc, việc xử lý thực sau: a Trong trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng để bảo đảm cho việc thực hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hợp đồng bên có lỗi làm cho hợp đồng không giao kết không thực bị vô hiệu, phải chịu phạt cọc theo quy định khoản Điều 363 BLDS b Trong trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, trình thực hợp đồng có vi phạm làm cho hợp đồng không thực 27 phát hợp đồng bị vô hiệu không phạt cọc Việc giải tranh chấp vi phạm hợp đồng xử lý hợp đồng vô hiệu thực theo thủ tục chung c Trong trường hợp bên có thoả thuận pháp luật có quy định điều kiện đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu, hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu đặt cọc bị vô hiệu Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu thực theo quy định Điều 146 BLDS Ví dụ: A B giao kết hợp đồng mua bán nhà Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết thực hợp đồng mua bán nhà với điều kiện hợp đồng mua bán nhà giao kết thực xe ô tô thể thao phải trừ vào tiền mua bán nhà A không nhận xe ô tô việc đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu Khi bắt đầu thực hợp đồng phát xe ô tô ông C (bố B) ông C không đồng ý cho B lấy xe ô tô trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa việc đặt cọc bị vô hiệu trường hợp hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu d Trong trường hợp hướng dẫn điểm a c mục này, hai bên có lỗi trường hợp có kiện bất khả kháng có trở ngại khách quan không phạt cọc.” Từ phân tích trên, vụ việc giải sau: Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện chị Tạ Thị Thu H anh Nguyễn Văn L chị Ngô Thị L Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 1/6/2004 chị Tạ Thị Thu H với anh Nguyễn Văn L chị Ngô Thị L vô hiệu toàn hình thức nội dung Buộc anh Nguyễn Văn L, chị Ngô Thị L phải có trách nhiệm trả lại chị Tạ Thị Thu H trú Điền Xá, Quang Tiến, Sóc S, Hà N số tiền 65.000.000 đồng 28