Click Here & Upgrade PDF Complete Expanded Features Unlimited Pages Documents TR NG I H C KINH T QU C DÂN * * * TR NG TU N ANH HUY NG V N CHO CÁC D ÁN B T NG S N C A CÔNG TY C PH N THANH BÌNH HÀ N I Chuyên ngành : Qu n tr kinh doanh cơng nghi p xây d ng TĨM T T LU N V N TH C S Hà N i, N m 2008 Click Here & Upgrade PDF Complete Expanded Features Unlimited Pages Documents U Trong trình v n ng lên n n kinh t th tr tr thành ngu n l c c b n, vi c huy y u t quy t týt ti n hành ng c a Vi t Nam, v n ng s d ng hi u qu ngu n l c nh cho s h ng th nh hay suy vong c a doanh nghi p ng kinh doanh hay, nh ng khơng có ngu n l c tài n thu n v n ch m t ý t ng, r t khó bi n ý t ng kinh doanh ó thành hi n th c Là m t n v ho t ng l nh v c xây d ng u t kinh doanh nhà , cao c v n phòng cho thuê, may m c xu t kh u, hi n Cơng ty c ph n Thanh Bình Hà N i ang làm Ch u t m t s D án xây d ng Khu nhà , cao c v n phòng v i t ng s v n u t h n 1.000 t th c hi n ng, Th i gian u t d án n m kho ng th i gian t n m 2007 2011 Tuy nhiên, tính kho ng 70 t n 30/6/2007 t ng ngu n v n c a Công ty m i ch ng Vi c huy n t ng v n tài tr cho D án h t s c p thi t V n t huy ng v n nh th nào, kh i l ng, ngu n huy ng, th i gian huy ng… ng v n c n huy m b o s d ng v n hi u qu giúp doanh nghi p phát tri n b n v ng Tr c nh ng yêu c u v huy ng v n t i v i Cơng ty c ph n Thanh Bình Hà N i, nh n th y ây c h i thu n l i u, phân tích tình hình tài hi n d án b t Huy xu t gi i pháp huy ng s n c a Cơng ty, ó tơi quy t ng v n cho d án b t t p trung nghiên ng v n th c nh ch n ng s n c a Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i” m t m t nâng cao hi u bi t c a l nh v c kinh doanh b t ut , ng s n, l nh v c tài chính, hồn thành lu n v n t t nghi p cao h c, m t khác kh o tài: “ a m t s g i ý v huy ng v n Công ty tham Click Here & Upgrade PDF Complete Expanded Features Unlimited Pages Documents t c u c a Lu n v n g m ph n chính: Ph n 1: Lý lu n v huy ng v n ho t Ph n 2: Nhu c u th c tr ng huy ng kinh doanh b t ng s n ng v n cho d án b t ng n c a Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i Ph n 3: Ph ng th c huy ng v n cho d án b t Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i ng s n c a Click Here & Upgrade PDF Complete Expanded Features Unlimited Pages Documents PH N LÝ LU N V HUY NG V N VÀ HO T NG KINH DOANH B T NG S N Trong ph n 1, tác gi trình bày hai n i dung mang tính ch t lý lu n, làm n t ng cho vi c nghiên c u i ho t ph n sau Th nh t, vai trò c a v n i ng kinh doanh c a doanh nghi p nói chung, nguyên t c ti n hành huy ng v n, ph ng th c huy ng v n ang c s d ng ph bi n doanh nghi p hi n Th hai, m t s n i dung liên quan n ho t ng kinh doanh b t ng s n, hình th c c a ho t phân lo i d án kinh doanh b t u i v i d án b t ng s n, g m có khái ni m, phân lo i b t ng kinh doanh b t ng s n, c ng s n, n i dung, m c a d án yêu ng s n 1.1 V n hình th c huy ng v n t k m t doanh nghi p c ng c n có m t ngu n l c tài nh t nh ti n hành ho t c th hi n s d ng d i ích l n h n t ng s n xu t kinh doanh Ngu n l c tài i d ng khác nh m m c ích thu ng lai c coi v n c a doanh nghi p n có th có nhi u d ng khác c phân nhóm thành hai lo i: n b ng hi n v t v n b ng ti n V n b ng ti n c coi ngu n tài c a doanh nghi p Ngu n tài c s ki n s n xu t, t c y u t u vào nh nhà x kinh doanh, thi t b , nguyên v t li u n c a doanh nghi p bi n c có ng, a c u m s n xu t u ki n khác c hình thành t thành l p doanh nghi p i theo th i gian V i nh ng doanh nghi p kinh doanh thành cơng, n c a doanh nghi p có chi u h doanh, v n ban nhu n dùng tái ul i ng t ng tr ng, sau m i chu k kinh c b sung b ng m t ph n l i nhu n thu c(l i u t ) Ph n b sung nhi u hay ph thu c vào m c Click Here & Upgrade PDF Complete Expanded Features Unlimited Pages Documents sinh l i kinh doanh sách t ng tr Nh ng doanh nghi p có chi n l i nhu n tái ng c a doanh nghi p c phát tri n dài h n th u t , n u khơng t ng c ng tái u t s m hay mu n, doanh nghi p ó s th t b i Ngồi ra, nhu c u c a n xu t kinh doanh, v n có th c huy ng r t ý dùng u t , c a trình ng b sung t ngu n khác nhau, ó làm t ng v n c a doanh nghi p Tuy v y, v i nh ng doanh nghi p kinh doanh thua l ngu n v n ban u s b gi m d n Tình tr ng ã x y v i nhi u doanh nghi p nhà c, có th c hai lo i nguyên nhân: kinh doanh thua l ( không th c hi n tái u t m r ng) không th c hi n m b o tái u t gi n có v n Nguyên t c nh ( không n) ti n hành ho t nghi p ph i ti n hành huy tuân th huy kh u hao tài s n c ng s n xu t kinh doanh, doanh ng v n M t s nguyên t c, doanh nghi p nên ng v n ó là: Nguyên t c k p th i; Nguyên t c hi u qu ; mb os l ng th i gian; Nguyên t c gi m thi u chi phí giao d ch; Nguyên t c a d ng hoá ngu n v n Trong ph n này, tác gi c ng gi i thi u khái quát ph ng v n ang ph ng th c huy c s d ng ph bi n th tr ng v n ng th c huy ng Suy cho cùng, m i u hình thành nên hai ngu n, ó Ngu n v n ch s h u Ngu n n ph i tr Ngu n v n n ph i tr n N dài h n th i tài s n c ng c hình thành t ngu n n dài h n n ng n c huy ng tài tr cho tài s n dài h n ( nh), n ng n h n th ng tài tr cho tài s n ng n h n nh ti n m t, t n kho, ng tr nên tài tr cho tài s n t c cho ng i bán… N dài h n n ng n h n ng ng, khơng nên tài tr chéo B i vì, n u dùng dài h n, tài tr cho tài s n ng n h n, chi phí s r t cao, lãi su t vay dài h n th ng cao N u dùng n ng n h n tài tr cho tài s n dài h n s Click Here & Upgrade PDF Complete Expanded Features Unlimited Pages Documents nh h ng n kh n ng toán ng n h n c a doanh nghi p, tài s n dài n có tính kho n r t th p, d n n tình tr ng khơng n nh dịng ti n Ngu n n ng n h n nh ng kho n ti n mà cơng ty ph i hồn tr vòng m t n m k t ngày nh n kho n Tín d ng th c chúng Ngu n tài tr bao g m ng m i mà công ty nh n mua lo i hàng hóa d c t nhà cung c p i hình th c mua ch u, mua b ng ti n qu (deposits) Ngồi ra, cịn b o g m ti n t c c c a khách hàng mua hàng hóa hay ch v theo h p ông nh ng kho n ti n vay ng n h n ngân hàng, công ty tài chính, cơng ty mua n , cơng ty b o hi m tài tr ng th i, ng bao g m kho n n tích l y g m có n lo i ti n l ng c a công nhân mà công ty ch a tr , n ti n thu nh ng ch a tr cho Chính ph , l i c c a ph n theo s sách mà ch a ph i tr cho c ng n h n có th cho vay m ơng Các ngu n tài c phân thành nhóm chính: ngu n tài tr ng n h n khơng n ( hay tín d ng th ng m i), ngu n tài tr ng n h n khơng có m b o ngu n tài tr ng n h n có m b o Ngu n n dài h n nh ng kho n ti n có th i h n s d ng dài h n m t m k t ngày công ty s d ng u tiên nh n chúng Ngu n ngân qu th ng c tài tr cho vi c mua máy móc, thi t b hay xây d ng nhà ng v.v Công ty có th huy ng tín d ng dài h n t nhi u ngu n khác Các ngu n bao g m : Thuê mua tr góp, tín d ng thuê mua; Vay dài h n nh k hay vay có k h n; Phát hành trái phi u k phi u n ch s h u ngu n v n thu c s h u c a ch doanh nghi p thành viên công ty liên doanh ho c c ph n ông công ty Click Here & Upgrade PDF Complete Expanded Features Unlimited Pages Documents Có ngu n t o nên v n ch s h u: s ti n góp v n c a nhà , t ng s ti n t o t k t qu ho t u ng s n xu t kinh doanh (l i nhu n ch a phân ph i) chênh l ch ánh giá l i tài s n n ch s h u bao g m: v n góp - v n u l , l i nhu n ch a chia phân ph i, chênh l ch ánh giá l i tài s n, qu c a doanh nghi p nh : qu phát tri n, qu d tr , qu khen th 1.2 Ho t ng kinh doanh b t t ng phúc l i ng s n ng s n tài s n không di, d i - c bao g m: t ai; - Nhà , cơng trình xây d ng g n li n v i t ai, k c tài s n g n li n v i nhà , công trình xây d ng ó; - Các tài s n khác g n li n v i t ai; - Các tài s n khác pháp lu t quy Ho t ng kinh doanh b t kinh doanh d ch v b t Kinh doanh b t chuy n nh nh ng s n bao g m kinh doanh b t ng s n ng s n ng s n vi c b v n ng, thuê, thuê mua b t ng s n u t t o l p, mua, nh n bán, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê mua nh m m c ích sinh l i t Kinh doanh d ch v b t ng s n ho t ng s n th tr ng s n, bao g m d ch v môi gi i b t ng s n, n, nh giá b t u giá b t ng b t ng s n, sàn giao d ch b t ng s n, qu ng cáo b t ng h tr kinh doanh ng s n, t v n b t ng s n, qu n lý b t ng ng s n Trong ph n này, tác gi c ng trình bày n i dung c a d án kinh doanh t ng s n, án quan c m yêu c u c a d án u t kinh doanh b t n vi c b v n ng s n t p h p xu t có liên xây d ng m i, m r ng ho c c i t o nh ng b t n nh m m c ích kinh doanh m t th i gian nh t nh ng Click Here & Upgrade PDF Complete Expanded Features Unlimited Pages Documents Các ng c c m c a d án g m: G n li n v i t quy ho ch s t; Th t c pháp lý ph c t p th i gian th c hi n d án kéo dài, t ng u t l n; Thu n l i vi c huy t s yêu c u ng v n ng tr i v i d án kinh doanh b t pháp lý; Yêu c u v ch t l ng, ti n 1.3 M i quan h gi a huy ng s n nh : Yêu c u v ; Yêu c u v huy ng v n ho t c t khách hàng ng v n ng kinh doanh b t ng n Nh v y, c ng nh ngu n l c tr c ti p, án th ho t c bi t ng kinh doanh khác, v n tr thành i v i ho t ng kinh doanh b t ng có th i gian kéo dài t ng m c u t l n, ó v n tr thành y u t t i quan tr ng, khơng có v n khơng th ti n hành i vai trò quan tr ng ng s n, tr thành m i quan tâm v n n ng, ngu n huy huy ng v n nghiên c u cho t t c nhà kinh doanh n l nh v c b t t huy c i v i s thành công c a d án kinh doanh b t u ki n khó kh n v v n nh hi n nay, v n h c gi quan tâm ng s n, ng s n ng v n nh th nào, kh i l ng, th i gian huy ng… qu giúp doanh nghi p phát tri n b n v ng ng v n c n huy m b o s d ng v n hi u Click Here & Upgrade PDF Complete Expanded Features Unlimited Pages Documents PH N NHU C U VÀ TH C TR NG HUY NG V N CHO CÁC D ÁN T NG S N C A CÔNG TY C PH N THANH BÌNH HÀ N I Trong ph n 2, tác gi trình bày it n, ó nhu c u v n th c tr ng huy ng nghiên c u c a Lu n ng v n cho d án b t ng s n a Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i 2.1 Thơng tin chung v Cơng ty có hình dung v it ng nghiên c u, tác gi mô t m t cách t ng quan thông tin chung v Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i Trong ó, có n i dung v trình hình thành phát tri n, Công ty thành viên, c m v t ch c, c m s n xu t kinh doanh k t qu s n xu t kinh doanh m t s n m g n nh t c a Công ty 2.2 Nhu c u v n cho d án b t ng s n Hi n nay, Cơng ty c ph n Thanh Bình Hà N i ang làm ch án nhà bán D án u t xây d ng khu nhà chi n s B Công an (D án B Công an) D án khu ô th m i B c tham gia góp v n hi n D án bán cho cán b u t xây d ng Khu nhà i Kim m r ng ( D án u t thành l p Công ty c ph n u t hai nh Công); u t Láng H ng th i th c u t xây d ng cao c Trung tâm tài Láng H (D án Láng ) i d án b t mà Công ty ã huy ng s n Cơng ty ang tri n khai, t ng l ng c n ph i huy Các d án trên, m t s chi phí ã q trình chu n b giai ng 916,86 t ng v n ng c gi i ngân cho công vi c c a u t , l i ph n l n nhu c u v n c a Công ty n m n 2008 - 2010, v i t ng nhu c u lên t i g n 913 t ng Click Here & Upgrade PDF Complete Expanded Features Unlimited Pages Documents 2.3 Th c tr ng huy ng v n cho d án b t ng s n Trong nh ng n m 2005 -2007, Cơng ty ã huy ngân hàng tín d ng th ng m i ng v n t có, tín d ng tài tr cho kho n chi phí 3.601.256.000 ng Tuy nhiên, n n m 2008, vi c huy ng v n khơng ki n, nh ng khó kh n t n n kinh t , tín d ng b t tr ng b t a d án nhà Trong giai uv nc ab t ng ng n m 2009, ti n ng v n cho d án b t n 2005-2007, Công ty ã huy ng s n ng áp ng t t nhu ng s n, ó th i k mà d án ang u t , nhu c u v n không cao, nh ng vi c huy hi n d dàng, n n kinh t ang t ng tr d án Nh ng khó kh n v n có nguy c b Thành ph thu h i giai ng v n l i n chu n c th c ng h ng ph n n n m 2008, Cơng ty khơng th huy ó, ng s n th t ch t, th s b ch m m t m t n m, t c sang n m 2011 2.4 Nh n xét chung v huy T c nh d ng s n óng b ng Toàn b ph n v n d ki n huy m 2008, r t có th s ph i chuy n sang huy hàng, làm t huy ng cv n tài tr cho ng v n ã n cho Cơng ty t, m t uy tín v i quy n khách o l n k ho ch kinh doanh, b m t chi phí chu n b t nhu c u c p thi t tìm gi i pháp ng v n gi i ngân cho d án u th c hi n vi c huy Click Here & Upgrade PDF Complete Expanded Features Unlimited Pages Documents 10 PH N PH NG TH C HUY NG V N CHO CÁC D ÁN T NG S N C A CÔNG TY C PH N THANH BÌNH HÀ N I Nh n bi t c khó kh n vi c huy ng v n cho d án b t ng s n mà Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i ang ph i ã ti n hành nghiên c u ph ph bi n, ng th c huy ng th i tìm hi u cách th c huy ng s n n i m t, tác gi ng v n ã c th c hi n ng v n mà nhà ut b t c ã ang ti n hành thành cơng th tr y khó kh n hi n nay, nh m t ng k t mong mu n gi i quy t v n tr a m t s gi i pháp ch y u v i c m t c ng nh v lâu dài vi c huy ng v n c a Cơng ty c ph n Thanh Bình Hà N i 3.1 nh h ng phát tri n u t ng b t ng s n c a Công ty c ph n Thanh Bình Hà N i Trong tháng t u n m 2008, m c dù n n kinh t nói chung, th tr ng ng s n nói riêng g p r t nhi u khó kh n, nhiên l nh v c b t ng n v n thu hút c g n 30 t USD chi m 50% t ng ngu n v n FDI ut ng s n v n l nh v c r t h p d n v i nhà ut vào Vi t Nam Nh v y, b t c ngồi Tuy nhiên, tình hình v i nhà u t n c v n r t ng kinh doanh b t ng s n, Cơng nhi u khó kh n Nh n bi t c s h p d n t ho t ty c ph n Thanh Bình Hà N i ã s m tri n khai b n m 2000 Cho n nay, Công ty ã tri n khai n l n Các d án ang tri n khai hàng u, t p trung nhân s , tài c xác c tìm hi u, th m dị c m t s d án b t ng nh công vi c u tiên c coi y u t quy t phát tri n c a Công ty S thành công l nh v c b t nh ng s n c s ns Click Here & Upgrade PDF Complete Expanded Features Unlimited Pages Documents 11 Cơng ty có ti m l c tài chính, y m nh m r ng l nh v c u t ng lai V i nh ng n l c ó, Cơng ty a ngành: t ut b t t m c tiêu tr thành m t t p ồn ng s n, tài chính, thu u n, xây d ng Trong ó, ng s n tr ng tâm Các s n ph m b t ng s n c a Công ty t ng lai, không ch d án nhà , d án v n phòng cho thuê mà vi c phát tri n h t ng khu ô th , khu công nghi p, phát tri n khách s n khu ngh cao c p Ph n u tr thành m t nh ng nhà ut b t ng s n hàng u t i Vi t Nam 3.2 L a ch n ph ng th c huy ng v n T phân tích v nhu c u v n cho d án b t a lý lu n v huy ng v n ho t ph n m t s kinh nghi m vi c huy th tr ng Tác gi ã xu t ph cho d án b t Các ph n ng s n ng v n cho b t ng s n ng v n ch y u, khuy n ng th i l a ch n áp d ng ng s n phát tri n v sau ng th c g m: i tác theo t ng d án; Huy u t ; Huy ph n 2, ng kinh doanh b t ng th c huy ngh Công ty áp d ng cho d án hi n t i, ng s n u t b ng v n ch s h u; Huy ng v n ng v n t khách hàng; H p ng góp ng tín d ng ngân hàng; Huy Phát hành trái phi u d án; Huy ng v n th tr ng tín d ng th ng m i; ng ch ng khoán Click Here & Upgrade PDF Complete Expanded Features Unlimited Pages Documents 12 T LU N Dù g p ph i m t s khó kh n tác nh ng b t cao n ng s n v n m t l nh v c ng c a y u t kinh t v mô, u t h p d n, mang l i l i nhu n kinh doanh thành công l nh v c này, vi c hoàn thi n v nhân l c, c c u t ch c, chi n l Thanh Bình Hà N i c n ph i sách huy c kinh doanh, Công ty c ph n c bi t tr ng ng s d ng v n cho d án b t Trên c s v n d ng t ng h p ph n vi c nghiên c u ng s n ng pháp, lu n v n ã h nghiên c u m t nh ng n i dung tr ng y u c a ho t ng s n, ó v n huy ng vào ng kinh doanh b t ng v n K t qu nghiên c u ã có nh ng óng góp quan tr ng sau: Khái quát ý ngh a t m quan tr ng c a v n, h th ng hố hình th c huy ng v n ang Khái quát v b t ut b t c s d ng th tr ng s n, ho t ng tài ng kinh doanh b t ng s n, d án ng s n Phân tích, ánh giá hi n tr ng huy ng cho d án c a Công ty ph n Thanh Bình Hà N i Th ng kê nhu c u s d ng v n u t cho d án b t ng s n Công ty ang tri n khai th i gian t 2008 - 2011 a m t s gi i pháp huy n Công ty ang tri n khai, án ng v n tài tr cho d án b t ng ng th i ó c ng gi i pháp chung cho c tri n khai m i th i gian t i Trong nh ng nghiên c u ti p theo v Công ty c ph n Thanh Bình Hà i ( n u có), tác gi c n ph i hoàn thi n gi i pháp huy khuy n ngh v tái c u trúc v n ng v n, Công ty có c c u v n h p lý a