i MỞ ĐẦU SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI: Nhu cầu nhà vấn đề cấp thiết đặt cho Thành phố, doanh nghiệp cho người dân Mặc dù Hà nội tiến hành mở rộng cách kết hợp với tỉnh Hà Tây cũ, huyện Mê Linh tỉnh Vĩnh Phúc, số xã huyện Lương Sơn, tỉnh Hồ Bình, khiến cho quỹ đất Thành phố tăng lên cách đáng kể, hàng loạt dự án đô thị nhà đời, kế hoạch lâu dài, trước mắt chưa đáp ứng nhu cầu nhà người dân Việc tiến hành đầu tư xây dựng lại khu chung cư việc làm cần thiết người dân sinh sống đây, với nhà đầu tư mà vấn đề đặt cho quyền địa phương Tiến hành xây dựng lại chung cư cũ này, phải đảm bảo hài hồ lợi ích chủ đầu tư, người dân sinh sống tuân thủ theo quy định quản lý nhà nước đầu tư xây dựng Công ty cổ phần Bất động sản Dẩu khí cơng ty chun đầu tư, xây dựng hoạt động kinh doanh BĐS Tuy thành lập năm hướng mà từ đầu cơng ty xác lập tiến hành đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cũ Hà nội Bên cạnh thuận lợi thành công, việc xây dựng lại nhà chung cư cũ cịn gặp số khó khăn, vướng mắc làm cản trở việc di dời, giải phóng mặt tiến độ thực dự án nhà đầu tư Hậu vướng mắc công tác định giá sản phẩm BĐS trước sau cải tạo chưa thực cách có khoa học Được hướng dẫn giúp đỡ nhiệt tình thầy Khoa Kinh tế đầu tư, đặc biệt giúp đỡ quý báu thầy hướng dẫn PGS.TS.Hoàng Văn Cường, em chọn đề tài “Công tác định giá dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cũ Hà nội Công ty cổ phần Bất động sản Dầu khí: Thực trạng giải pháp”, với mong muốn đưa số lý luận việc ứng dụng phương pháp định giá BĐS vào việc định giá dự án đầu tư xây dựng lại chung cư cũ Hà nội ii CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BĐS TỪ CÁC DỰ ÁN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ CŨ 1.1 Sự cần thiết phải cải tạo nhà chung cư cũ Hà nội Nhà chung cư phận nhà có vai trị giống nhà Do vậy, vai trò cần đề cập đến nhà chung cư là: - Giải nhu cầu nhà cho khu dân cư tập trung - Một vai trò khác nhà chung cư sử dụng có hiệu khơng gian thị - Nhà chung cư cịn tạo điều kiện tạo lập dịch vụ phục vụ hình thành sống đại, nơi để người có mối quan hệ mật thiết với nhau, thân thiện gần gũi hơn, hình thành văn hố thị đại, văn minh Gần tất khu chung cư cũ Hà nội bị hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng Hầu hết khu chung cư bị cơi nới trái phép, làm biến dạng kiến trúc ban đầu gây mỹ quan đô thị Các chung cư cũ Hà nội lạc hậu quy hoạch kiến trúc, hệ thống hạ tầng kỹ thuật xuống cấp nghiêm trọng, dân số tăng nhanh, thiết kế cũ không đủ đáp ứng đời sống, việc cải tạo xây dựng lại chung cư cũ việc làm cần thiết Tuy nhiên việc thiết kế, xây dựng lại khu chung cư cũ pháp đáp ứng yêu cầu đặt việc cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ Các yêu cầu Phải thực sở đề án chung, theo quy hoạch duyệt toàn khu, phương án thực phải công bố công khai phải 2/3 dân cư sống khu đồng tình Đây dự án mang tính đặc thù, nhà nước nhân dân làm, tiến hành theo phương thức xã hội hoá, ngân sách nhà nước hỗ trợ công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, đầu tư số hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật thiết yếu Việc cải tạo, xây chung cư cũ phải gắn với việc quy hoạch, nâng cấp đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội khu vực theo hướng văn minh đại, cơng trình hộ phải đảm bảo chất lượng phù hợp với iii tiêu chuẩn xây dựng hàng; Phương án quy hoạch bố trí, xếp dân cư phải đảm bảo nguyên tắc không hút dân vào khu vực nội thành, không bố trí để tầng chung cư cao tầng mà dành cho nhu cầu công cộng 1.2 Khái niệm, nội dung, quy trình phương pháp định giá - Định giá BĐS hoạt động tư vấn, xác định giá trị bất động sản cụ thể thời điểm xác định - Thẩm định giá việc đánh giá hay hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt nam theo thông lệ quốc tế (Điều 4, Pháp lệnh giá Việt nam) - Đối với nhà đầu tư, việc định giá xác giá trị BĐS sản phẩm sau đầu tư có tầm quan trọng sau: + Định giá để định đầu tư + Định giá để định phương án kinh doanh + Định giá để giao dịch, tiêu thụ + Định giá để tạo lập vốn đầu tư Tuy nhiên, công tác định giá BĐS đảm bảo tính xác việc định giá, tính khách quan minh bạch cơng tác định giá BĐS bị chi phối nguyên tắc sau đây: Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất; nguyên tắc cung cầu; nguyên tắc đóng góp; nguyên tắc thay đổi; nguyên tắc cân đối; nguyên tắc phù hợp; nguyên tắc cạnh tranh; nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi; nguyên tắc tăng, giảm giá trị BĐS tác động BĐS khác; nguyên tắc thay thế; nguyên tắc khả sinh lời đất - Việc định giá BĐS thực theo quy trình sau đây: + Xác định nhiệm vụ định giá BĐS bao gồm bước: Nhận biết tài sản BĐS, thiết lập mục tiêu mục đích định giá, xác định giá trị cần ước tính, xác định phương pháp định giá tài liệu cần thiết cho việc định giá, thiết lập ngày có hiệu lực việc đánh giá, đạt thoả thuận với khách hàng giá dịch vụ mà họ phải trả yêu cầu thời gian hoàn thành + Khảo sát trường thu thập thông tin bất động sản: Lên kế hoạch định giá BĐS, thu thập tài liệu iv + Phân tích thông tin bất động sản bao gồm việc: Phân tích thị trường: việc xác định lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị cua tài sản đối tượng đánh giá; Phân tích tài sản việc phân tích đặc điểm so sánh được, bán ra, cho thuê + Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản: + Lập hồ sơ chứng thư định giá: - Muốn định giá giá trị BĐS cần xem xét yếu tố cấu thành đến giá trị BĐS: + Các loại giá BĐS: Giá trị sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị hoạt động, giá trị bảo hiểm, giá trị ước lượng; giá thị trường BĐS, giá tiền thuê; + Các yếu tố cấu thành giá BĐS: Sự kết tinh chi phí, luồng thu nhập mà BĐS mang lại, thị trường, sử thỏa dụng, khan hiếm, mong muốn, sức mua hiệu quả, cung cầu - Các phương pháp sử dụng để định giá BĐS + Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp dựa sở giá bán thị trường BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực BĐS đó, phương pháp sử dụng rộng rãi phổ biến Việt Nam nhiều nước giới + Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): Phương pháp dựa sở ước tính chi phí bỏ để mua đất xây dựng cơng trình tương tự đất để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá + Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư vận dụng để định giá BĐS phát triển Một BĐS coi có tiềm phát triển phận giá trị tiềm thể vốn đầu tư vào BĐS Giá trị phát triển biểu hình thái giản đơn, hồn tồn giá trị ước tính, từ trừ tất chi phí phát sinh Phần dư thể mức thặng dư mà giá trị BĐS trả + Phương pháp đầu tư (phương pháp vốn hoá thu nhập, phương pháp vốn hoá): Đây phương pháp thẩm định giá dựa sở chuyển đổi dịng thu v nhập tương lai nhận từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn tài sản (q trình chuyển đổi cịn gọi q trình vốn hố thu nhập) để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá + Phương pháp lợi nhuận: Phương pháp lợi nhuận dựa vào phân tích khả sinh lợi ước tính việc sử dụng tài sản trừ chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, lại khoản dư thể thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản thu nhập thực sau chuyển hoá thành vốn theo cách phương pháp đầu tư 1.3 Kinh nghiệm việc định giá BĐS - Kinh nghiệm định giá giới Số lượng chuyên viên thẩm định giới đông đảo Ở nước phát triển, người thẩm định viên giá không đưa thẩm định mà tư vấn cho đầu tư kinh doanh bất động sản Các nước giới việc phân hạng đất chủ yếu thực đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp nhằm phục vụ việc bố trí cấu trồng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp Ở Trung Quốc, hoạt động định giá bất động sản có việc triển khai phân hạng đất, nhóm đất - Kinh nghiệm định giá nước Tính đến nay, nước có 36 cơng ty thẩm định giá đăng ký hành nghề với Cục Quản lý giá - Bộ Tài theo quy định pháp luật Việt Nam Thị trường BĐS thẩm định BĐS chưa có chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý, phương pháp nguyên tắc thẩm định giá BĐS chưa đồng để làm sở cho việc xem xét kết cơng tác thẩm định Có thể thấy rằng, cơng tác thẩm định nói chung cơng tác thẩm định BĐS nói riêng gặp khó khăn thiếu thông tin thị trường; thiếu đội ngũ thẩm định giá chuyên nghiệp; sở khoa học ứng dụng thẩm định giá cịn thiếu; hệ thống văn pháp luật thẩm định giá bất cập vi CHƯƠNG ĐỊNH GIÁ BĐS LÀ NHÀ CHUNG CƯ SAU KHI ĐẦU TƯ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN DẦU KHÍ, LẤY VÍ DỤ TẠI DỰ ÁN 97 LÁNG HẠ 2.1 Khái quát tình hình đầu tư xây dựng lại khu nhà chung cư địa bàn Thành phố Hà nội Công ty Cổ phần Bất động sản Dầu khí: * Đặc điểm tình hình thực dự án cải tạo, xây dựng lại khu nhà Hà nội: Thành phố Hà nội có quỹ nhà khoảng 12 triệu m2 (450.000 hộ) chiếm gần 15% quỹ nhà tồn quốc Trong nhà thuộc sở hữu nhà nước khoảng 4,5 triệu m2 Sau năm thực cơng tác bán nhà theo Nghị định 61/CP, tính đến năm 2003, quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước lại diện tích 3.542.155 m2 với 123.237 hộ, đó: - Nhà thuộc sở hữu Nhà nước Ngành tài nguyên, Môi trường Nhà đất quản lỹ cho thuê khoảng 1.648.578 m2 với 62.150 hợp đồng thuê nhà - Nhà quan tự quản khoảng 1.893.568 m2 với 61.087 hộ Trong toàn quỹ nhà có khoảng 80% nhà thấp tầng (1-3 tầng), 20% diện tích cịn lại khoảng triệu m2 nhà chung cư cao tầng (4-5 tầng); nhà lắp ghép lớn chiếm 600.000 m2 Về chất lượng quỹ nhà lắp ghép lớn: có khoảng 206 nhà - 434.332 m2 sàn xây dựng tổng số 400 nhà chung cư Các nhà nà chủ yếu liên kết mối nối, qua khảo sát sơ phần lớn nhà bị lún lệch Các tiêu quy hoạch bị vi phạm nghiêm trọng việc xây xen, xây lấn trình xử dụng; Mật độ xây dựng thực tế khu chung cư trung bình lên tới 70-80% Để thực cải tạo chống xuống cấp nhà chung cư cao tầng nguy hiểm, thành phố triển khai thí điểm thực theo mơ hình sau: + Cải tạo xây ốp: + Lập dự án phá dỡ nhà cũ, xây mới: + Lập quy hoạch cải tạo lại toàn khu chung cư: vii 2.2 Giới thiệu Công ty cổ phần Bất động sản Dầu khí cơng tác định giá dự án nhà chung cư cũ sau đầu tư xây dựng lại Công ty * Công ty Cổ phần Bất động sản Dầu khí (PETROWACO): PETROWACO cơng ty Bất động sản chuyên đầu tư, xây dựng kinh doanh phát triển khu đô thị, nhà chung cư, khu dân cư, tồ nhà văn phịng, khu cơng nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản TỔNG GIÁM ĐỐC TỔ THẨM ĐỊNH BAN DỰ ÁN PHÒNG ĐẦU TƯ CÁC CHUYÊN GIA KINH TẾ CÁC CHUYÊN GIA KINH TẾ Sơ đồ 2.2: Sơ đồ tính tốn hiệu kinh tế, định giá bán Cơng ty Việc tính tốn giá bán hợp lý dự án thực riêng Phịng, Ban chun trách dự án Sau đó, phương án thong qua hội đồng thẩm định, rùi trình lên Tổng Giám đốc xem xét định * Các dự án Công ty tiến hành đầu tư xây dựng định giá sản phẩm: - Dự án đầu tư xây dựng lại Khu tập thể số 97 Láng Hạ Đây cơng trình nhà hỗn hợp, cao 27 tầng 03 tầng hầm Đây nhà mà đề tài tập trung nghiên cứu - Dự án đầu tư xây dựng lại Khu tập thể số 59-63 Huỳnh Thúc Kháng Với quy mơ 25 tầng 03 tầng hầm, tồ nhà nằm góc giao cắt đường Huỳnh Thúc Kháng đường Nguyễn Chí Thanh tổ hợp văn phịng các hộ thiết kế theo tiêu chuẩn chất lượng cao cấp, linh hoạt mặt diện tích - Dự án Phá dỡ, xây dựng chung cư nguy hiểm C1 Thành Công viii Đây dự án liên doanh Công ty Cổ phần Bất động sản Dầu khí với Tổng Cơng ty Xây dựng Cơng trình Giao thơng I Cơng ty Hà Nội ICT, Cơng ty tham gia 39,2% 2.3 Ví dụ cơng tác định giá sản phẩm cải tạo nhà chung cư Khu tập thể cũ 97 Láng Hạ: * Hiện trạng dự án: - Hiện trạng cơng trình kiến trúc: Tại khu đất xây dựng dự án có cơng trình: tổ hợp nhà tầng, tầng, tầng nhà cấp với kết cấu chịu lực bê tông cốt thép Nhà tầng, tầng, tầng có kết cấu khung bê tơng, sàn panel kết hợp BTCT tồn khối, tường gạch Các nhà cịn lại nhà cấp tường gạch Hiện trạng nhà cơng trình kiến trúc khu đất 97 Láng Hạ sau: Đánh giá chung: tất hạng mục phải dỡ bỏ, cải tạo hết niên hạn sử dụng từ lâu, kết cấu khơng cịn đảm bảo * Phương án cải tạo xây dựng lại theo thiết kế dự án: - Các tiêu kinh tế-kỹ thuật chủ yếu: + Khu đất nghiên cứu xây dựng: 4.223 m2, Trong đó: Đất làm đường sử dụng chung 114 m2 ; Đất xây dựng Toà nhà 97 Láng Hạ 4.119 m2; Diện tích đất xây dựng cơng trình là1.480 m2; Diện tích sàn : 40.675 m2, diện tích văn phịng dịch vụ 10.970m2, diện tích sàn nhà : 29.705 m2, diện tích sàn tầng hầm : 9.882 m2; Mật độ xây dựng : 35,9%; Hệ số sử dụng đất : 10,4 lần; Tầng cao : 27 tầng Giải pháp thiết kế cơng trình: Căn hộ dùng để tái định cư có diện tích từ 80-110 m2 so với diện tích hộ cũ 45-60 m2 tăng từ 2-2,5 lần đáp ứng theo quy định Thành phố cải tạo chung cư cũ 1,3 lần mà tăng nhiều Đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn hộ theo phong cách đại đầy đủ tiện nghi Các hộ dùng để kinh doanh có diện tích thấp 130 m2 diện tích cao 190 m2, đáp ứng tiêu chuẩn hộ cao cấp, thiết kế đại thoả mãn nhu cầu, thị hiếu khách hàng ix Căn hộ siêu cấp (hay gọi hộ penhouse) có diện tích siêu lớn, thơng sàn hai tầng, đặt tầng 26-27 để nhắm tới đối tượng khách hàng giàu có sẵn sàng bỏ số tiền lớn để mua hộ lớn, đầy đủ tiện nghi * Định giá sản phẩm dự án: - Xác định giá trị đất dự án: Vị trí xây dựng dự án nằm số 97 Láng Hạ thuộc địa phận hành phường Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà nội, khu đất nằm góc giao cắt đường Láng Hạ đường Thái Thịnh Khu đất dự án nằm vị trí đường Láng Hạ với đơn giá là: 40.000.000 đ/m2 Tiền đất dự án là: 4.119 m2 x 40 triệu = 164.760 triệu đồng - Xác định chi phí đầu tư xây dựng dự án: Tổng mức đầu tư dự án 567.200.000.000 đồng - Định giá sản phẩm nhà tái định cư: Đơn giá bán hộ tái định cư tính theo quy định Thành phố Quy chế cải tạo xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp địa bàn Hà nội ban hành kèm theo Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND ngày 28/7/2008 Ủy ban nhân dân thành phố Hà nội, phần diện tích tái định cư không thu tiền nhân với hệ số 1,3 lần cộng hệ số chuyển tầng (nếu có) phần diện tích chủ đầu tư hỗ trợ Phần chênh lệch diện tích cịn lại bán với đơn giá suất đầu tư sàn Theo cách tính tồn dựa suất đầu tư sàn phần bổ giá bán phần chênh lệch diện tích hộ tái định cư cho hộ dân thuộc diện tái định cư chỗ dự án 15,3 triệu đồng/m2 - Định giá sản phẩm thương mại dự án: Phương pháp dùng để định giá các sản phẩm kinh doanh, cụ thể dự án hộ dùng để kinh doanh hộ penhouse phương pháp so sánh trực tiếp Theo cách xác định giá bán hộ xác định sau: x Đơn giá bán hộ xây dựng sở điều tra thị trường Sơ bộ, đối chiếu với dự án có điều kiện tương đương dự án chung cư 101 Láng Hạ, khu nhà Kim Liên B, tồ nhà Thành Cơng Tower, giá bán hộ nhà 97 Láng Hạ dự kiến 22 triệu đồng/m2 - Định giá sàn văn phòng: Phương pháp thường áp dụng để định giá sàn văn phòng phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập Theo phương pháp so sánh trực tiếp: Đối chiếu với dự án có điều kiện tương đương dự án chung cư 88 Láng Hạ, Harec Building, nhà Petrovietnam, nhà Thành Cơng tower, giá cho th văn phịng tồ nhà 97 Láng Hạ dự kiến trung bình 20 USD/m2/tháng Khối lượng: Tổng diện tích sàn văn phịng cho th chung cư 97 Láng Hạ 9.485 m2 với tổng diện tích sàn sử dụng 6.443 m2 Định giá văn phòng theo phương pháp thu nhập: (Theo Phụ lục 6) Thì với mức giá th văn phịng dự kiến 20 USD/tháng giá bán m2 sàn văn phòng dự án 97 Láng Hạ 28.100.000 đồng/m2 sàn văn phịng Theo giá trị tính tốn giá bán sàn văn phịng 28,1 triệu đồng cao nhiều so với giá bán hộ kinh doanh Điều dẫn đến hai khả sảy ra: Một là, giá bán hộ kinh doanh nhà sau đầu tư định giá thấp so với giá trị Trường hợp thứ hai sảy ra, giá thuê văn phòng đánh giá mức cao Khi so sánh với giá bán hộ chung cư tồ nhà khác, khả trường hợp sảy cao hơn, với giá bán hộ kinh doanh 22 triệu đồng/m2 thấp so với thị trường - Định giá sàn dịch vụ để xe: (Phụ lục 6) Đơn giá: Đơn giá xe theo quy định thời điểm Sở Tài chính, dự kiến ơtơ 600.000 đồng/xe/tháng; xe máy 45.000đồng/xe/tháng Khối lượng: Với tổng diện tích 9.885 m2, tổng số chỗ để xe tầng hầm đáp ứng 15% nhu cầu tối thiểu tính tốn bảng Theo tính tốn phụ lục sử dụng phương pháp thu nhập giá bán sàn để xe theo đơn giá nêu 1.440.000 đồng/m2 xi Theo giá bán m2 sàn dịch vụ để xe thấp so với hiệu đầu tư vào Để thay đổi điều này, cần cân nhắc lại chức sử dụng sàn dịch vụ để xe đây, giảm bới việc sử dụng diện tích sử dụng tầng hầm để xe cách sử dụng 02 tầng hầm thay 03 tầng hầm trước Thay vào sử dụng sàn tầng hầm thuê kinh doanh, hiệu kinh tế đưa vào sử dụng cao - Định giá nhà chung cư cũ: (Phụ lục 8) Người viết đề tài này, thử kiến nghị cách để định giá nhà cũ cách sử dụng phương pháp thặng dư Theo phương pháp này, định giá tất sản phẩm dự án sau đầu tư xây dựng, sau lấy tổng khoản thu trừ tổng chi phí tạo lập nhà (ở tổng mức đầu tư dự án) giá trị tồ nhà cũ Giá trị giá trị cuối mà nhà đầu tư chi trả để có tồ nhà chung cư cũ Áp dụng với nhà 97 Láng Hạ này, số liệu tính tốn sau: Theo tính toán 75.717.000.000 đồng số tiền mà nhà đầu tư chi để mua hết tồ nhà cũ 2.4 Đánh giá hiệu dự án cải tạo nhà chung cư 97 Láng Hạ: * Xác định doanh thu dự án: (Chi tiết tính tốn cụ thể phụ lục 7) Theo tính tốn phụ lục 7, doanh thu dự án chia làm hai phần, bao gồm khoản thu lần khoản thu hàng năm Theo khoản thu lần bao gồm khoản sau: Khoản thu từ việc bán hộ thương mại từ việc bán hộ theo giá suất đầu tư; khoản thu thường niên bao gồm khoản: cho th văn phịng, thu phí văn phịng, thu phí hộ dân, thu phí để xe máy, thu phí để ơtơ Theo cách tính này, tổng doanh thu từ dự án quy mặt 575.257.020.000 đồng Tuy nhiên, theo phương pháp định giá áp dụng cho sản phẩm từ dự án nêu trên, doanh thu dự án tính theo cách bán hết lần tính tốn sau: Theo tổng thu nhập từ sản phẩm dự án là: 642.917.000.000 tỷ đồng Chênh lệch so với tính tốn dự án 642.917.000.000 – 575.275.020.000 = 67.660.000.000 đồng * Xác định chi phí hàng năm: xii Vòng đời dự án đưa vào phân tích 50 năm kể từ bắt đầu đầu tư, tức từ năm 2008 đến 2057 - Chi phí vận hành, gồm: Th cơng ty chun nghiệp quản lý nhà; Chi khoản điện nước dùng chung; Duy tu, sửa chữa định kỳ đột xuất; Các khoản chi phí nhỏ lẻ khác; Trích khấu hao tài sản cố định; Trả lãi vay ngân hàng quỹ hỗ trợ; Các khoản thuế Ước tính tổng chi phí hàng năm (bao gồm chi phí cố định cho phí biến động) là: 4.433,75 triệu đồng * Phân tích hiệu dự án: - Hiệu xã hội: Dự án đầu tư xây dựng lại tâp thể số 97 Láng Hạ cung cấp cho quỹ sàn văn phịng thành phố 6.000 m2 sàn, đồng thời đóng góp vào hồn chỉnh sở vật chất thương mại thành phố, góp phần nâng cao GDP Dự án hoàn thành cung cấp cho quỹ nhà thành phố 180 hộ với tổng diện tích gần 25.000 m2 hộ cao cấp giải khối lượng đáng kể nhu cầu nhà người dân thủ - Lợi ích người dân: Các hộ dân sống tập thể cũ khu đất 97 Láng Hạ nhận lợi ích sau: Mở rộng diện tích lên gấp từ 1,3 đến lần; Chuyển từ hộ chung cư cũ chất lượng tổ chức không gian, thẩm mỹ độ an toàn sang hộ chung cư với chất lượng cao hẳn mặt Sở hữu hộ tiện nghi đại với giá trị cao - Hiệu tài chính: + Thời gian phân tích + Tổng mức đầu tư + Vốn chủ sỏ hữu + Điểm hoà vốn + NPV + IRR 50 567 30 10,1 49,67 15,2 Năm tỷ đồng tỷ đồng năm tỷ đồng % Trên hiệu kinh tế theo tính tốn dự án, nhiên áp dụng phương pháp định giá lại sản phẩm từ dự án, tính tốn theo chiến lược bán hết vào giai đoạn dự án vào hoạt động, khả NPV dự án xiii 117,33 tỷ đồng 49,67 tỷ đồng trước (cộng thêm 67,66 tỷ đồng chênh lệch doanh thu yếu tố khác không thay đổi.) 2.5 Những vấn đề tồn nguyên nhân * Những khăn công việc cải tạo xây dựng nhà chung cư: -Việc triển khai dự án chậm chưa hiệu quả: - Luật pháp chưa đồng bộ: - Khó khăn chủ đầu tư: - Quản lý chung cư đưa vào sử dụng: - Cản trở quy định giá trần dịch vụ? - Chính sách triển khai chậm * Những điểm hạn chế việc định giá sản phẩm nhà chung cư Công ty cổ phần Bất động sản Dầu khí: - Định giá đất: Việc định giá đất hoàn toàn phụ thuộc vào quy định nhà nước, không đánh giá hết yếu tố thị trường, không đánh giá hết tiềm kinh tế lợi vị trí mà mảnh đất mang lại, dẫn đến đánh giá hiệu dự án thấp so với thực tế, dẫn đến việc số dự án bị bỏ qua không thực đầu tư, không đánh giá hết tiềm đất Kết giá đất định giá thấp nhiều so với giá trị giao dịch thị trường - Định giá chi phí kết tinh: Hầu hết đơn giá áp dụng để tính tốn chi phí đầu vào dự án, lấy thời điểm Trong đó, việc thi cơng xây dựng tiến hành thời gian dài, có nhiều biến động sảy Giá nguyên liệu đầu vào, tăng giảm Ngồi ra, việc lựa chọn biện pháp thi công khác ảnh hưởng lớn đến giá thành xây dựng công trình Đặc điểm thường thấy cơng trình xây dựng chi phí xây dựng thực tế thường cao so với chi phí xây dựng ước tính ban đầu - Đối với chi phí đền bù, hỗ trợ tạm cư: Đặc điểm chung phần hỗ trợ này, chủ đầu tư thường cản theo quy định UBND thành phố mà bồi thường phần cơi nới, cải tạo, vật kiến trúc ngồi diện tích hợp pháp 10% Tỷ lệ bồi thường khơng phía người dân chấp nhận, mà u cầu người dân 80% xiv - Định giá vốn chi phí quản lý: - Các chi phí vận hành: Trong cách phân hạng chung cư nay, chung cư hạng khác thiết kế, số lượng dân cư, số lượng trang thiết bị nội ngoại thất, số lượng thiết bị cần phải bảo quản, vận hành Do đó, khối lượng dịch vụ chênh lệch, chi phí vật tư, người khác Đó chưa kể chất lượng đơn vị cung cấp dịch vụ khác người sử dụng hồn tồn có quyền chọn lựa cho loại chất lượng mà họ mong muốn Ví vậy, Nhà nước không nên quy định giá trần dịch vụ - Định giá sản phẩm tái định cư: Cách tính đơn giản, lại không đánh giá yếu tố chi phí khác q trình đầu tư xây dựng Cách tính áp dụng cần tính chi phí khơng phải việc xác định doanh thu cho dự án Ngồi việc tính tốn chưa tính đến lợi vị trí BĐS, lợi nhuận mà nhà đầu tư kỳ vọng, yếu tố trượt giá nên giá trị thường thấp nhiều so với giá trị thực tế giá trị thị trường - Định giá sản phẩm thương mại: Có thực tế số liệu mà công ty dùng để so sánh số liệu thống kê khứ dùng việc định giá văn phòng, hay sản phẩm thương mại có độ trễ thời gian so với thực tế Bên cạnh đó, tình hưóng giả định chấp thuận lại thường tình hoàn hảo, nghĩa lượng cung hoàn toàn thị trường chấp nhận Do đó, chưa lường hết tình sảy tương lai Dẫn đến việc sai số cao ước tính giá thành sản phẩm thuộc loại - Định giá văn phòng: Tuy nhiên, việc sử dụng phương pháp so sánh để định giá cho sàn văn phịng có nhược điểm số liệu dùng để định giá không cập nhập thường xuyên, bị chậm so với thực tế nên thường dẫn tới việc định giá thấp so với giá thị trường, làm sai lệch hiệu kinh doanh Hoặc số liệu hầu hết lấy kịnh cầu cao, hầu hết lượng cung sàn văn phòng thị trường thị trường chấp nhận Kịch dẫn tới tượng định giá cao hơn, kinh tế suy thối hiệu dự án thay đổi nhiều - Tổ chức công tác định giá: Hội đồng thẩm định khơng tham gia từ đầu với chun viên tính toán hiệu kinh tế nên việc đánh giá xem xét nhiều thời gian Hơn nữa, lại khơng hiểu việc thiết kế trình tự logic xv CHƯƠNG HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ XÂY DỰNG LẠI TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN DẦU KHÍ 3.1 Phương hướng phát triển dự án cải tạo chung cư cũ: Trong thời gian tới, ngồi việc thi cơng xây dựng dự án xây dựng lại khu tập thể cũ 97 Láng Hạ, cơng ty cịn thực dự án khác dự án đầu tư xây dựng lại Khu tập thể cũ số 59-63 Huỳnh Thúc Kháng Dự án Phá dỡ, xây dựng chung cư nguy hiểm C1 Thành Công Tuy nhiên, Công ty xác định hai phương hướng để triển khai dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ là: - Hướng thứ nhất: Tổ chức thuê nhà tạm cư bố trí tái định cư chỗ cho hộ dân khu chung cư dự án hoàn thành - Hướng thứ hai: Sẽ khơng tiến hành bố trí tái định cư chỗ cho hộ dân Thay vào bố trí trả nhà cho hộ dân cơng trình lân cận 3.2 Hồn thiện cơng tác định giá sản phẩm nhà chung cư sau cải tạo: * Hoàn thiện việc tính tốn chi phí: - Định giá đất: Bên cạnh việc định giá đất, tiền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà nội liên sở đưa Sở Tài chính, Sở Tài ngun mơi trường, Cục thuế Ban đạo Giải phóng mặt thành phố định giá Đơn giá cao từ khoảng 1,3 đến 1,5 lần.so với khung giá đất UBND Thành phố ban hành Cũng cần đánh giá thêm yếu tố thị trường vào việc định giá đất, cách áp dụng phương pháp so sánh vị trí đất lân cận Giá so sánh giá bình qn vị trí đất so sánh sau cộng trừ lợi đặc điểm riêng khu đất - Định giá chi phí kết tinh: Cơng ty cần xem xét việc tính tốn yếu tố thị trường cách đưa bối cảnh dự đoán cho tương lai xvi Bằng việc đựa bối cảnh đó, biết doanh thu từ dự án, lợi nhuận thu từ dự án bối cảnh cụ thể Kết hợp với kinh nghiệm người định đầu tư, định mức đầu tư thích hợp cho dự án Lựa chọn mức độ đầu tư hợp lý - Định giá vốn chi phí quản lý: Trong trình tính tốn hiệu dự án vốn đầu tư, công ty đưa kế hoạch tiến độ sử dựng vốn cụ thể cho năm Kết hợp với tiến độ thu tiền từ dự án, từ tính nhu cầu vốn thực cho năm Làm vậy, hạn chế tối đa số tiền phải vay, từ giảm phần lãi vay phải trả Bằng việc lập kế hoạch tiến độ sử dụng vốn cho dự án, công ty có điều kiện so sánh việc sử dụng vốn dự án, phát dự án có xu hướng sử dụng nhiều vốn cho loại cơng việc Từ điều chỉnh kịp thời, hạn chế việc thất thoát vốn đầu tư xây dựng - Các chi phí vận hành: Nhà nước không cần thiết quy định giá trần dịch vụ quản lý mà nên dành quyền cho hội nghị chung cư định trách nhiệm quyền lợi họ Thay vào đó, Nhà nước nên quy định giá sàn để tránh lập lại khu chung cư nhếch nhác khứ Tuy nhiên, để thu khoản phí này, cần phải có thống với hộ dân đây, phải không vượt khung Bộ Xây dựng ban hành Đối với Công ty, chưa thực quản lý vận hành chung cư nào, việc khó khăn Cơng ty phải lựa chọn việc thuê công ty quản lý chuyên nghiệp với chi phí cao, hay thành lập Ban quản lý chung cư riêng * Hoàn thiện định giá sản phẩm dự án: - Định giá sản phẩm tái định cư: Bên cạnh việc tính giá suất đầu tư xây dựng theo phương pháp chi phí, có điều kiện, Công ty nên sử dụng thêm phương pháp so sánh, việc so sánh với giá suất đầu tư nhà đầu tư khác, công trình tương tự Từ đó, đối chiếu với giải pháp kỹ thuật cơng nghệ mà áp dụng - Định giá sản phẩm thương mại: xvii - Định giá sàn dịch vụ để xe: * Lựa chọn phương pháp cải tạo phù hợp để tăng giá trị nhà chung cư sau cải tạo - Xác định tôn trọng quyền chủ sở hữu lợi ích người dân sinh sống khu chung cư: - Quan tâm đến chất lượng thiết kế kiến trúc, kết cấu kỹ thuật cơng trình khả vận hành khai thác sau đầu tư: * Đề xuất chế đặc thù để nâng cao hiệu dự án cải tạo xviii KẾT LUẬN Cùng với đổi kinh tế, công tác định giá BĐS Việt nam trình chuyển đổi đạt thành tựu đáng kể nhiều mặt có hoạt động đầu tư xây dựng cơng trình Cơng tác định giá sản phẩm từ giai đoạn dự án góp phần quan trọng việc định lựa chọn dự án đầu tư có hiệu quả, đem lại lợi ích cho doanh nghiệp kinh tế Với kết đạt thông qua thực đề tài “Công tác định giá Bất động sản dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cũ Hà nội Công ty cổ phần Bất động sản Dầu khí: Thực trạng giải pháp”, luận văn có đóng góp chủ yếu sau đây: - Luận án trình bày có sở khoa học vấn đề lý luận công tác định giá sản phẩm từ dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ công ty cổ phần Luận án làm rõ nhân tố ảnh hưởng điều kiện để định giá gần xác giá trị BĐS giai đoạn dự án - Luận án tập trung phân tích nguyên nhân hạn chế công tác định giá Công ty Theo tác giả nguyên nhân bao gồm: (1) chế quản lý, vấn đề sở hữu sách có liên quan, (2) phối hợp tổ chức thực hiện, (3) đội ngũ cán thực hiện, (4) thu thập xử lý thông tin - Những giải pháp hồn thiện cơng tác định giá sản phẩm BĐS từ dự án Công ty CP BĐS Dầu khí với nội dung chủ yếu sau: + Giải pháp nâng cao nhận thức công tác định giá BĐS giai đoạn dự án đầu tư + Hồn thiện việc tính tốn chi phí + Hồn thiện định giá sản phẩm dự án + Xác định tôn trọng quyền chủ sở hữu lợi ích người dân sinh sống khu chung cư + Quan tâm đến chất lượng thiết kế kiến trúc, kết cấu kỹ thuật cơng trình khả vận hành khai thác sau đầu tư + Cần chế đặc thù