ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Hữu Hải NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Hữu Hải NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : TS Thái Thị Quỳnh Nhƣ Hà Nội - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ khoa học công trình nghiên cứu riêng Các số liệu thu thập, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa công bố công trình khoa học khác Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực Luận văn thạc sỹ khoa học cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Hải LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy, cô Khoa Địa lý Nhờ bảo, dạy dỗ tận tình Thầy cô, nắm rõ nhiều kiến thức chuyên ngành Quản lý đất đai Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến TS Thái Thị Quỳnh Như, người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tận tình để hoàn thành luận văn thạc sỹ khoa học Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể đồng chí làm việc Văn phòng đăng ký QSD đất đai Hà Nội - chi nhánh huyện Thạch Thất, phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thạch Thất, Văn phòng HĐND-UBND huyện Thạch Thất, phòng Thống kê huyện Thạch Thất, cán địa chính, nhân dân địa phương xã thuộc địa bàn nghiên cứu tạo điều kiện giúp đỡ nhiều công tác thu thập số liệu, tài liệu để hoàn thành Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, bạn bè cán đồng nghiệp giúp đỡ cho trình thực Luận văn Luận văn chắn không tránh khỏi thiếu sót, mong nhận góp ý Thầy cô bạn Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Hữu Hải MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chƣơng TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨUError! Bookmark not defined 1.1 Cơ sở lý luận quyền người sử dụng đấtError! Bookmark not defined 1.1.1 Cơ sở lý luận quyền sở hữu Error! Bookmark not defined 1.1.2 Cơ sở lý luận quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giớiError! Bookmark not defined 1.2.1 Nhóm nước phát triển Error! Bookmark not defined 1.2.2 Nhóm nước phát triển Error! Bookmark not defined 1.3 Tổng quan việc thực quyền người sử dụng đất Việt Nam Error! Bookmark not defined 1.3.1 Sự hình thành phát triển quyền người sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.3.2 Các quy phạm pháp luật liên quan đến việc thực QSD đất Error! Bookmark not defined 1.3.3 Thực trạng viêc thực quyền người sử dụng đất Việt Nam Error! Bookmark not defined Chƣơng ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Error! Bookmark not defined 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Error! Bookmark not defined 2.1.1 Điều kiện tự nhiên Error! Bookmark not defined 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội Error! Bookmark not defined 2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụngError! Bookmark not defined 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đấtError! Bookmark not defined 2.2.3 Tình hình biến động diện tích loại đất giai đoạn 2009-2013 Error! Bookmark not defined 2.2.4 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai Error! Bookmark not defined 2.3 Kết việc thực quyền người sử dụng đấtError! Bookmark not defined 2.3.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.3.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.3.3 Quyền cho thuê quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.3.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.3.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.3.6 Quyền chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.3.7 Quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đấtError! Bookmark not defined 2.3.8 Tổng hợp tiêu, ý kiến đánh giá hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.4 Đánh giá chung việc thực quyền người sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.4.1 Đánh giá chung số quyền sử dụng đất thực địa bàn Error! Bookmark not defined 2.4.2 Những điểm tích cực hạn chế thực quyền người sử dụng đất Error! Bookmark not defined Chƣơng ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤTError! Bookmark not defined 3.1 Giải pháp chế sách pháp luật đất đaiError! Bookmark not defined 3.2 Giải pháp cải cách thủ tục hành thực quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.3 Giải pháp đội ngũ cán công chức, viên chức sở vật chất Error! Bookmark not defined 3.4 Một số giải pháp cụ thể cho huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội 89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO 11 PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH Bảng 2.1 Thống kê loại đất theo đối tượng sử dụng quản lý Error! Bookmark not defined Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích 49 Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp Error! Bookmark not defined Bảng 2.4 Hiện trạng đất chuyên dùng Error! Bookmark not defined Bảng 2.5 Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất huyện Thạch Thất giai đoạn năm 2009-2013 Error! Bookmark not defined Bảng 2.6 Diện tích đất chồng lấn xã huyện Thạch Thất Error! Bookmark not defined Bảng 2.7 Thực quyền chuyển nhượng QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 Error! Bookmark not defined Bảng 2.8 Thực quyền chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 Error! Bookmark not defined Bảng 2.9 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền chuyển nhượng QSD đất Error! Bookmark not defined Bảng 2.10 Thực quyền cho thuê QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 Error! Bookmark not defined Bảng 2.11 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền cho thuê QSD đất Error! Bookmark not defined Bảng 2.12 Thực quyền thừa kế QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 Error! Bookmark not defined Bảng 2.13 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền thừa kế QSD đất Error! Bookmark not defined Bảng 2.14 Thực quyền tặng cho QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 Error! Bookmark not defined Bảng 2.15 Thực quyền tặng cho QSD đất nông nghiệp huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 Error! Bookmark not defined Bảng 2.16 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền tặng cho QSD đất Error! Bookmark not defined Bảng 2.17 Thực quyền chấp, bảo lãnh giá trị QSD đất huyện Thạch Thất từ năm 2009-2014 Error! Bookmark not defined Bảng 2.18 Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền chấp, bảo lãnh QSD đất Error! Bookmark not defined Bảng 2.19 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân thực quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined Hình 2.1 Bản đồ hành huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội 35 BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA CHỮ VIẾT TẮT STT Ý NGHĨA QSD Quyền sử dụng GCN Giấy chứng nhận SHNN Sở hữu nhà nước SHTN Sở hữu tư nhân CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa UBND Ủy ban nhân dân TTCN-XDCB Tiểu thủ công nghiệp-Xây dựng NTM Nông thôn KH Kế hoạch 10 TDTT Thể dục thể thao 11 THCS Trung học sở 12 PTTH Phổ thông trung học 13 CNTT Công nghệ thông tin 14 GPMB Giải phóng mặt 15 VPĐK Văn phòng đăng ký 16 CNC Công nghệ cao 17 TNMT Tài nguyên môi trường 18 VPCC Văn phòng công chứng 19 ĐHQG Đại học quốc gia MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất thay số ngành sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, phận tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, nơi đó, người xây dựng nhà cửa, công trình kiến trúc…; nơi diễn hoạt động văn hóa; nơi phân bổ vùng kinh tế, khu dân cư; thành cách mạng dân tộc; sở để phát triển hệ sinh thái, tạo nên môi trường, trì sống người sinh vật C.Mác khái quát vai trò kinh tế đất đai: "Đất mẹ, sức lao động cha, sản sinh cải vật chất" Đất đai có vai trò quan trọng vậy, nên Đảng Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề đất đai, tăng cường quản lý nhà nước đất đai Đất đai nguồn tài tiềm năng, nguồn nhân lực để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Đất đai coi loại bất động sản, hàng hoá đặc biệt, tính chất cố định vị trí, giới hạn không gian, vô hạn thời gian sử dụng trình sử dụng sử dụng đất đai cách hợp lý giá trị đất mà tăng lên Theo Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 (gọi tắt Luật đất đai 2003 sửa đổi) Luật Đất đai năm 2013 xác định rõ “đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, đất đai tài sản toàn dân Nhà nước đại diện thực quyền chủ sở hữu Vấn đề đặt cần phân định quyền nghĩa vụ “người chủ sở hữu” “người đại diện” Tuy nhiên cần nhấn mạnh Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền cho đối tượng sử dụng đất đồng nghĩa với việc người sử dụng đất trao số quyền định Thạch Thất huyện phía tây thành phố Hà Nội, với vị trí địa lý điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội Khi sát nhập vào 11 thành phố Hà Nội có quy hoạch khu đô thị vệ tinh thành phố Hà Nội, thị trường đất đai trở lên sôi động, người sử dụng đất nhìn nhận rõ quyền Tuy nhiên quy định, sách pháp luật hiểu biết người sử dụng đất hạn chế kéo theo nhiều bất cập quản lý hành chính, việc thực quyền người sử dụng đất, đồng thời việc đăng ký quan nhà nước theo quy định pháp luật thực quyền người sử dụng đất ngày tăng, nhiên nhiều bất cập Từ lý thực tế trên, để nhìn nhận đầy đủ việc thực đầy đủ quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội tiến hành thực đề tài “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội” Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu thực trạng việc thực quyền người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội - Làm rõ nguyên nhân bất cập việc thực quyền người sử dụng đất, từ đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu cho việc thực quyền người sử dụng đất Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan sách quyền người sử dụng đất - Thu thập, tài liệu số liệu việc thực quyền người sử dụng đất - Điều tra, khảo sát việc thực quyền người sử dụng đất - Đánh giá, phân tích thực trạng việc thực quyền người sử dụng đất - Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền người sử dụng đất 12 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá cộng (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, tr 39 - 48 Bộ Tài nguyên Môi trường (9/2012), “Báo cáo kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai” Nguyễn Đình Bồng (2006), “Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay”, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật để tài cấp nhà nước “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển”, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai”, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Thạch Thất, Số liệu thống kê đất đai năm 2013 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1980, Hiến pháp , Nxb Chính trị Quốc gia; Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992, Hiến pháp , Nxb Chính trị Quốc gia; 10 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987, Luật Đất đai, Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 11 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993, Luật Đất đai , NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai, NXB Bản Đồ, Hà Nội 13 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2001, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai, NXB Bản Đồ, Hà Nội 13 14 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Bộ luật dân (2005), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi, bổ sung số điều liên quan đến đầu tư xây dựng Luật xây dựng số 16/2003/QH11, Luật đấu thầu số 61/2005/QH11, Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11, Luật đất đai số 13/2003/QH11 Luật nhà số 56/2005/QH11 NXB Chính trị Quốc gia , Hà Nội 17 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi Điều 126 Luật Nhà điều 121 Luật Đất đai NXB Chính trị Quốc gia , Hà Nội 18 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr 55 - 64 20 Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (8/2006), tr 43 - 44 21 UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội năm 2014 mục tiêu, nhiệm vụ giải pháp chủ yếu thực năm 2015 22 UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết thực nhiệm vụ chuyên môn năm 2009 phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2010 23 UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết thực nhiệm vụ chuyên môn năm 2010 phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2011 24 UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết thực nhiệm vụ chuyên môn năm 2011 phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2012 25 UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết thực nhiệm vụ chuyên môn năm 2012 phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2013 26 UBND huyện Thạch Thất, Báo cáo kết thực nhiệm vụ chuyên môn năm 2013 phương hướng, nhiệm vụ công tác năm 2014 14