HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH CHỈ TIÊU SUẤT VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG I Phương hướng hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư XD Qua thiếu sót phương pháp có cho phép xác định phương hướng hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư Phương hướng chung hoàn thiện phương pháp xác định tiêu có để nâng cao tính xác thực khả áp dụng tiêu để hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng cần phải tính đến nhiều yếu tố thiếu sót tính toán suất vốn đầu tư Những yếu tố bao gồm: danh mục đối tượng xác định tiêu suất vốn đàu tư, chi phí đâu tư cho đối tượng xây dựng, hiệu dự án xác định tiêu suất vốn đầu tư, chi phí đầu tư suất vốn đàu tư, nâng cao tính thích hợp phương pháp tính tiêu suất vốn đầu tư với loại đối tượng đầu tư khác v.v II Nội dung hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng Hoàn thiện danh mục đầu tư xác định tiêu suất vốn đầu tư Yêu câu danh mục đối tượng tiêu suất vốn đầu tư dảm bảo tính xác định danh điểm (loại đối tượng đầu tư) Tính xác định danh điểm đối tượng đầu tư đặc trưng đặc điểm, mức độ tính chất quy mô giải pháp xâydựng kỹ nghệ Các tiêu thức phân loại nói phải đảm boả đủ để phân biệt danh điểm với danh điểm khác Đảm bảo tính xác định danh mục đối tượng xác định tiêu suất vốn đầu tư sở nâng cao tính xác định khả sử dụng tiêu thực tế Tuy nhiên mô tả cách tỷ mỉ, chi tiết đối tượng đầu tư danh điểm mà kể tới đặc điểm thông thường Vì vậy, vấn đề đặt xác định tiêu thức phân chia danh điểm để đảm bảo tính xác định khả thích ứng tiêu tính toán Từ quan điểm công nghiệp hoá xây dựng trước với chủ trương tăng cường áp dụng thiếtg kế điển hình (đặc biệt công trình dân dụng) tiêu suất vốn đầu tưu phần lớn đối tuợng đầu tư lỗi thời so với đối tượng đầu tưu tương lai Điều làm giảm tác dụng chức hướng dẫn tiêu suất vốn đầu tư công tác kế hoạch hoá quản lý đầy tư xây dựng Thực tế đầu tư xây dựng bản, giai đoạn diễn thay đổi nhanh chóng kỹ thuật công nghệ để đảm bảo tính thích dụng tiêu suất vốn đầu tư cần đưa vào danh mục đối tương phổ biến có khả lặp lại cũg laoi đối tượng đầu tư có triển vọng thực tuơng lai đối tượng thực tỏng nước nước kể đối tượng chưa phải phổ biến Tuy nhiên, việc lựa chọn đối tượng danh mục tiêu bao gồm đối tượng có khả thực nước ta Một vấn đề quan trọng đẩy mạnh đầu tư theo chiều sâu với việc áp dụng hình thức cải tạo, trang bị kỹ thuật, công nghệ đại hoá thiết bị Điều đòi hỏi phải có tiêu tuơng ứng đói với đối ượng thực theo ác hình thức Trong danhmục chỉt iêu suất vốn đầu tư chưa chó đối ượng xây dựng loại lập kế oạch đnáh giá phưong áp đầu tư chưa có sở Tuy nhiên để có tiêu suất vốn đầu tư cho cá hình thức đầu tư theo chiều sâu đòi hỏi tính toán khacs phức tạp thực tế loại hình phong phú, đa dạng, mức độ biện pháp thực khác Từ vấn đề trình bày xác định hướng có hoàn thiện danh mục tiêu suất vốn đầu tư là: - Cụ thể hoá danh mục đối tượng đầu tư - Mở rộng lựa chọn đối tượng đầu tư, đưa vào danh mục tiêu để nâng cao tính thực tiêu - Đa dạng hoá lại hình đầu tư đảm bảo phù hợp với hoạt động đầu tư thực tế Giải vấn đề đặt tiến hành sở tổng hợp phân tích loại yếu tố chi phí hình thành đối tượng đàu tư đặc điểm đối tượng đầu tư phương tiện khác nhau, xây dựng, kỹ thuật, khai thác sử dụng, hướng phát triển công nghệ, thiết bị tương lai giới nước ta Cần nhấn mạnh rằng, dù hoàn chỉnh danh mục tiêu suất vốn đầu tư mang tính chất lịch sử, tức phụcvụ cho công tác kế hoạh hoá quản lý đầu tư xây dựng giai đoạn định Cùng với phát triển công nghệ kỹ thuật phương thức tổ chức thực đầu tư, việc đưa vào đối tượng bổ sung thường xuyên dnah mục đối tượng đầu tư việc làm cần thiết, vai trò hướng dẫn hệ thống tiêu suất vốn đầu tư đảm bảo Hoàn thiện nội dung chi phí đầu tư cho đối tượng xây dựng Một thiếu sót lớn phương pháp xác định tiêu vốn đầu tư hành chưa tính tới đầy đủ yếu tố chi phí đầu tư Vì hoàn thiện nội dung phương pháp tính toán chi phí cần thiết cho đối tượng đầu tư trở thành nội dung hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư Hoàn thiện nội dung tiêu chi phí đầu tư cho đối tượng đầu tư cândf xuất phát từ quan niệm đầy đủ chi phí đàu tư Phù hợp với quan điểm chi phí đầu tư cho số đối tượng đầu tư toàn chi phí cần thiết chủ đầu tư để tạo tài sản cố định thuộc đối tượng đầu tư để đối tượng đưa vào sử dụng đạt mục tiêu dự tính Quan niệm cho thấy chi phí đầu tư phải bao gồm: - Chi phí trực tiếp cho việc tạo tài sản cố định phạm vi đối tượng đầu tư - Các chi phí để tạo diều kiện đảm bảo cho đối tượng hoạt động phù hợp với mục tiêu dự kiến (chi phí đầu tư cở liên quan) Quan nhiệm đầy đủ chi phí đầu tư phù hợp với giai đoạn hạot động đầu tư: chuẩn bị, thực đầu tư khải thác sử dụng dự án đầu tư (trong phạm vi đầu tư bản) Ngoài nội dung vốn đầu tư xây dựng xác định theo văn hành, chi phí đầu tư trực tiếp cần phải kể tới số nội dung, la: - Chi phí cho nguồn vốn trình toạ tài sản đàu tư Chi phí phụ thuộc vào nguồn vốn thời gian sử dụng vốn - Chi phí cho việc sử dụng đất xây dựng chi phí thuê mua đất xây dựng nhưu khoản thu chi khác có liên quan đến đất đai khoản chi quy định nội dung kiến thiết khác trước Ngoài có chi phí khác có liên quan tới trình thực đầu tư chi phí cho việc chuyển giao công nghệ, tư vấn đầu tư (nghiên cứu kiểm tra) Một phần đáng kể chi phí đầu tư chi phí đầu tư liên quan trực tiếp, Chi phí bao gồm chi phí cho việc mua bán, xây dựng tài sản cố định phục vụ trực tiếp gián tiến cho trình khai thác sử dụng đảm bảo cho khai thác sử dụng đầy đủ lực đối tượng đầu tư liên quan trực tiếp bao gồm số nội dung sau: - Chi phí khai thác vận hành đối tượng đầu tư để đạt đến lực thiết kế - Chi phí cho sở kỹ thuật hạ tầng có liên quan trực tiếp với việc khai thác sử dụng công trình (không nằm tổng dự toán) điện, nước, đường xá, phạm vi hàng rào, công trình bảo vệ môi trường, chi phí kho tàng, bến bãi, trung gia phục vụ cấp liệu tiêu thụ sản phẩn số trường hợp: chi phí cho việc xây dựng sở khai thác, gia công chế biến nguyên liệu, nhiên liệu (trong trường hợp cần thiết) - Về nguyên tắc tính toán: loại chi phí kể khác biệt rõ ràng Các chi phí trực tiếp xác định trực tiếp từ quy mô nhu cầu vật chất để tạo tài sản cố định theo thiết kế đối tượng đầu tư Còn chi phí liên quan trực tiếp xác định theo nguyên tắc phân bổ quy định tỷ lệ tuỳ thuộc vào quy mô, tính chất yêu cầu riêng đối tưuợng cụ thể Tuy nhiên, xác định đầy đủ xác chi phí đầu tư cho đối tượng khó khăn khoản chi phí phụ thuộc nhiều vào điều kiện riêng biệt đối tượng Vì chi xác định tiêu không trảnh khỏi việc đưa quy ước nhằm đơn giản hoá việc tính toán đảm bảo mức sai lệch cho phép Theo hướng có thê phải đua lại tiêu suất vốn đầu tư riêng biệt với mức độ tin cậy khác tương ứng với cá điều kiện quy ước nhằm hạn chế tác động cá biệt đối tượng đầu tư cụ thể, chẳng hạn tính toán tiêu đầu tư toàn phần, suất đầu tư trực tiếp, suất chi phí thành phần Nâng cao tính thích dụng phương pháp tính toán tiêu suất vốn đầu tư với việc áp dụng thực tế kế hoạch hoá quản lý đầu tư xây dựng Một khó khăn cho việc áp dụng tiêu suất vốn đầu tư hành công tác kế hoạch hoá quản lý đầu tư phương pháp xác định tiêu chưa tính đến đầy đủ đặc điểm hoạt động đầy đủ xây dựng so với lĩnh vực khác tính đơn di động sản phẩm đầu tư Vì xác định tiêu chung cho loại đối tượng đầu tư thống chung cho quốc gia Trong phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư hành chưa đưa thủ pháp thích hợp để đảm bảo tính thực tiêu xác định Thực tế, đa dạng đối tượng đầu tư xây dựng nên tính toán riêng suất vốn đầu tư cho tất đối tượng có nhiều đối tượng đầu tư chưa xác định điều kiện thực nên có tiêu chung xác cho loại đối tượng đầu tư Điều đặt vấn đề cần phải có phương pháp cho phép vận dụng cách linh hoạt, thích ứng với trường hợp mức độ xác cho phép Giải quýêt vấn đề tiến hành sở phân tích yếu tố chi phí đầu tư đối tượng thành chi phí tương đối ổn định chi phí phụ thuộc đặc điểm cở cấu riêng biệt điều kiện thực đầu tư Trên sở xác định hệ số thích hợp với điều kiện riêng biệt đối tượng đầu tư Tuy nhiên trình bày, tất yếu tố chi phí để hình thành khai thác sử dụng đối tượng đầu tư yếu tố biến động nhiều nguyên nhân khác vậy, tính ổn định tương đối chi phí có ý nghĩa xây dựng điều kiện chuẩn (gốc) điều kiện là: - Kết cấu nhà xưởng, mức tiện nghi - Loại thiết bị cong nghệ - Điều kiện xây dựng (địa điểm, phương pháp xây dựng) Tính ổn định tương đối chi phí đầu tư cho đối tưọng thể ổn định khối lượng vật chất, chất lượng kết cấu, thiết bị laọi đối tượng đầu tư yếu tố tổ chức khai thác vận hành đối tượng sau đưa vào sử dụng Những khác biệt đối tượng đầu tư cho đối tượng thể ổn định khối lượng vật chất, chất lượng kết cấu, thiết bị củ loại đối tượng đầu tư yếu tố tổ chức khai thác vận hành đối tượng sau đưa vào sử dụng Những khác biệt đối tượng đầu tư cụ thể với điều kiện chuẩn khối lượng vật chất phản ánh chi phí biến đổi kể tới thông qua hệ số điều chỉnh thích hợp Các hệ số có tính chất mức độ khác tuỳ thuộc vào nội dung mức độ sai khác đối tượng áp dụng so với đối tượng “chuẩn” Lẽ dĩ nhiên ảnh hưởng điều kiện thực đầu tư đến chi phí đầu tư phức tạp, có phương pháp hay cách thức chung để xác định hệ số Tuỳ thuộc vào hình thức cách thức tác động yếu tố điều kiện đến biến động chi phí đầu tư có phương pháp thích hợp xác định hệ số Một vấn đề quan trọng việc xác định suất vốn đầu tư xử lý biến động giá Mặc dù giá trị áp dụng tiêu suất vốn đầu tư thời giai đoạn định điều kiện kinh tế ổn định, lạm phát thường xuyên vấn đề hạn chế khả áp dụng tiêu chên thực tế Nhưng rõ ràng tình trạng phổ biến dường có tính chất quy luật kinh tế phát triển Vì việc đưa vào phương pháp xác định nội dung xử lý tiêu điều kiện biến động giá thường xuyên cần thiết điều làm tăng tính thích dụng tiêu thực tế Giải vấn đề đơn giản phần so với việc điều chỉnh yếu tố bất định nói biến động giá yếu tố tác động trực tiếp đến chi phí đầu tư Để đảm bảo phù hợp với mức giá thị trường tính toán suất vốn đầu tư nhân với hệ số điều chỉnh thích hợp Hệ số nguyên tắc chung xác định từ số giá cấu tiêu hao nguồn lợi cho đối tượng đầu tư áp dụng Xác định hiệu dự án xác định tiêu suất vốn đầu tư Các phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư hành nói trước đây, xây dựng xuất phát từ quan điểm tách rời quán trình hình thành tài sản cố định với trình khai thác sử dụng tài sản Điều có nguồn gốc sâu xa từ tách biệt giữ chủ vốn chủ đàu tư, tình cấp vốn tình thu hồivốn, người chủ tài sản với người sử dụng tài sản Hơn tính toán tiêu suất vốn đầu tư thường dựa sở thôếnt kê chi phí thực tế từ thiết kế điển hình, nên tiêu nói suất vốn xây dựng coi suất vốn đầu tư mặt nội dung lẫn ý nghĩa Từ điều nói trên, hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư phải tiến hành theo quan niệm đầu tư (và lĩnh vực sản xuất kinh doanh) suất chi phí cần thiết để đảm bảo có khả sinh lời từ vốn bổ Riêng đầu tư suất chi phí để tạo tài sản cố định dảm bảo khả sinh lời từ việc khai thác sử dụng tài sản cố định Rõ ràng với cách quan niệm này, đầu tư hoạt động bỏ vốn để thu lời, trình thống xây dựng khai thác , bỏ vốn thu hồi vốn, chủ tài sản với người sử dụng tài sản Từ quan niệm đặt cần thiết tìm kiếm giải pháp thực đầu tư để đạt đựoc mục đích đầu tư (thu lời) Kết cuối việc lựa chọn giải pháp suất chi phí thoả mãn yêu cầu ra, tức với mức chi phí đảm bảo khả thu lời điều kiện bình thường Nói cách giản đơn toàn chi phí co việc hình thành tái sản cố định yếu tố đầu vào trình sản xuất kinh doanh Lợi ích từ hoạt động đầu tư định từ hai yếu tố: chi phí đầu vào 9trong có dầu tư bản) yếu tố đầu (khả thu nhập) Khả thu nhập từ đối tượng đầu tư phụ thuộc vào khối lượng giá sản phẩm (dịch vụ) đối tưuợng tạo ra, điều kiện sử dụng tối đa lực đối tượng đầu tư (giới hạn điều kiện kỹ thuật công nghệ tổ chức sản xuất kinh doanh) khả thu nhập phụ thuộc vào mức giá cr sản xuất dịch vụ đối tượng cung ứng Cuối cùng, mức giá điều kiện thị trường đầu tư đem lại khả thu lợi vượt chi phí cho việc tạo sản phẩm (dịch vụ) mà cung cấp Vấn đề chỗ nhữn điều kiện định thị trường đối tượng đầu tư sinh lời trongnhững giưói hạn đầu tư vào Sự phân tích cho thấy, tiêu suất vốn đầu tư với tư cách yếu tố đầu vào quan điểm hiệu phải giới hạn định Giới hạn định từ giá tiêu thụ sản phẩm (dịch vụ) chi phí sản xuất thường xuyên Như hoàn thiện phương pháp xác định suất vốn đầu tư nghiên cứu phương pháp tính toán giới hạn cho phép tiêu để báo hiệu việc thực phương án đầu tư Theo hướng này, suất vốn đầu tư xác định từ mức chi phí thực tế tính toán từ thiết kế điển hình mà xác định điều kiện đảm bảo hiệu đầu tư Những phương pháp rõ ràng đảm bảo thống suất đầu tư với hiệu đầu tư tức với mức chi phí đầu tư phương án đầu tư đem lại hiệu mong muốn điều kiện khai tách sử dụng bình thường Do thời gian phạm vi chuyên đề có hạn nên em cố gắn hoán thiện phần hiệu dự án xác định tiêu suất vốn đầu tư Vì yếu tố quan trọng khó việc xác định để tính toán tiêu suất vốn đầu tư III Hoàn thiện việc xác định hiệu dự án tính toán tiêu suất vốn đầu tư Xác định thời gian tồn dự án Thời hạn xác định sở cân giá tiêu thụ sản phẩm chi phí sản xuất Trên giá độ làm đưn giả nhiều quan niệm thời hạn tồn dự án.Về mặt vật chất, thời hạn tồn dự án tuỳ thuộc độ bền lý tài sản cố định tức mức độ hao mòn hữu hình tài srn cố định Dự án chấm dứt hoạt động tài sản khả hoạt động hoa mòn hữu hình Tuy nhiên dự án ngừng vận hành trước thời hạn tồn vật chất nguyên nhan khác Trên thực tế người ta trì hoạt động dứan trường hợp hết tuổi thọ vật chất đầu tư bổ xung (thay thế, sửa chữa lớn…) Như vấn đề xác định thời gian tồn dứan ỏ xác định thời hạn hợp lý ích lợi xã hội tức thời hạn hoạt động dự án đem lại lợi ích định Với ý nghĩa tuổi thọ dự án phải xác định từ điều kiện đảm bảo hiệu dự án Vấn đề dự án hoạt động xem có hiệu nói cách khác tiêu chuẩn để xem xét hiệu thời điểm tạo lợi ích Lợi ích xét từ mặt; lợi ích xã hội lợi ích tài Đây hai phạm trù khác luôn đạt đồng thời tự hoạt động dự án dự án mang lai lợi ích xã hội nhưgn xét mặt tài hoàn toàn khong cho lợi ích Như xác định thưòi hạn tồn nói hoàn toàn không cho lợi ích Như xác định thời hạn tồn dự án nên xét lợi ích mặt nào? Có thể xác định thời hạn tồn dự án phải từ hiệu biểu hai mặt xã hội tài hai mặt cần thiết có quan hệ mật thiết với Rõ ràng không sách đầu tư nhằm vào lợi ích tài ngược lai, không mục đích kinh tế hay xã hội không tính tới yếu tố tài (ít cần phải đạt khoản chi tài nhỏ nhất) Trên thực tế, đặc biệt lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lợi ích tài thường gắn liền với lợiích xã hội) Từ quan niệm trên, thời hạn tồn dự án tính sau: T ∑L i =1 t T ( VCD + VLD ) Trong đó: ≥ HV Lt: lợi ích hàng năm trình vận hạnh dự án T: Thời hạn tồn dự án VCD: Vốn cố định (tổng chi phí đâu tư bản) VLD: Vốn lưu động bình quân HV: Tỷ suất lợi nhuận vốn kinh doanh bình quân dự án Xác định thơi gian hoàn thành dự án (công trình) Hoạt động đầu tư phát triển có đặc điểm thời gian tiến hành công đầu tư thành của phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động xảy Vì việc xác định thời gian hoàn thành dự án cách xác vô quan trọng Việc tính toán sai thưòi gian hoàn thành dự án làm cho dự án đạt hiệu so với dự tính, so vớithực tế mà dự án đem lại, dự án không đưa vào hoạt động đến lục đưa vào hoạt động dự án không đem lại hiệu v.v… Có thể xem xét ví dụ với công trình xây dựng nhà Nừu công trình hoàn thành với dự kiến mức lợi nhuận thu 8tr/m Nhưng biết, giá nhà đất có mức độ thay đổi giá nhanh Có thể cần sau tháng lúc ta hoàn thành xong công trình lúc náy giá 1m2 tr Điều làm hco hiệu dự án bị giảm rõ rệt từ triệu giảm triệu 1m Như vậy, nói việc xác định thời gian dự án hoàn thành bắt đầu vào hoạt đọng vô cần thếit Nó ảnh hưởng lớn đến lợi ích mà dự án đem lại cho nhà đầu tư, cho ã hội Để định lượng thời gian hoàn thành dự án, ta chuyển sang xác đinh giá dự kiến sản phẩm thời điểm mà dự án đưa vào hoạt động bao nhiêu.Để tính giá dự kiến, ta xác định tỉ lệ lãi suất dự kiến hàng năm dự án : Khi ta có: Gi = G0 (1 + r)n Trong đó: Gi: giá sản phẩm năm i (năm dự án vào hoạt đọng) R: Tỉ lệ lãi suất dự kiến hàng năm Go: Giá sản phẩm năm dự án bắt đầu xây dựng N: Thời gian hoàn thành dự án Xác định mức độ công nghệ dự án Mỗi dự án, công trình đòi hỏi mức độ công nghệlà khác Dù cho lại dự án sử dụng công nghệ khác Vì việc đưa yếu tố công nghệ vào để tính suất vốn đầu tư vô cần thiết Nhân tố tác động lớn đến trình vận hành dự án sau Tuỳ mức độ công nghệ mà dự án vận hành theo cáp độ khác Ví dụ xây dựng nhà cao tầng để bán, xây dựng nhà để bán cho dân nghèo, dân lao động công nghệ, thiết bị nhà phải thấp hơn, so với công nghệ thiết bị xây nàh để bán cho tầng lớp giầu có, tất nhiên giá bán nhà cho người nghèo giá bán cho người giàu Về mặt định lượng, người ta xác định mức độ công nghệ công trình nhờ việc phân tích hiệu công trình đem lại trình vận hành dự án Nhưng tính chất yếu tố công nghệ khóac định cho phù hợp với hiệu mà công trình đem lại rsau này, việc tính toán yếu tố khó xác định cho phù hợp với hiệu mà công tnfh đem lại sau này, việc tính toán yếu tố khó để đạt đến mức mức xác tin cậy Vì để xác định mức độ công nghệ, đòi hỏi nhà đầu tư phải kết hợp nhiều biện pháp xin ý kiến chuyên gia, xác định từ dựa án hoàn thành có yếu tố tương tự dự án xây dựng Sau xác định hệ số sử dụng công nghệ: K= K1 K0 K: hệ số sử dụng công nghệ K1: Mức độ công nghệ sử dụng Ko: mức độ công nghệ trung bình mà thị trường chấp nhận Xác định tỉ suất lợi nhuận vốn (tỉ suất doanh lợi) Tỷ suất doanh lợi yếu tố xác định tiêu suất vốn đầu tư nhằm gắn liều trình đầu tư xây dựng với việc khai thác sử dụng tài sản đầu tưu cuối đảm bảo hiệu vốn đầu tư Hơn yếu tố có tác dụng khuyến khíc hạn chế đầu tư Mọi dự án đầu tư cần phải đảm bảo mức doanh lợi đó, lợi ích thân chủ đầu tư nguồn để chủ đầu tư thực nghĩa vụ tài nhà nước Trước hết, chủ đầu tư, khác mục đích bỏ vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh chủ đầu tư mà có yêu cần riêng mức doanh lợi sản xuất kinh doanh loại sản phẩm Với dự án đầu tư nhà nước, quan tâm trước hết phải lợi ích quốc gia tức đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội đảm bảo mức doanh lợi cần thiết mức chung toàn kinh tế quốc dân.với chủ đầu tư người đại diện cho tập thể, mục đích đầu tư mục đích chung tập thể phù hợp với lợi ích cao phải đạt mức ngành chủ quan Còn với chủ đầu tư tư nhân mục đích đầu tư trước hết phải nói tới lợi ích nhà đầu tư tức phải đạt tỷ suất doanh lợi mong mốn đảm boả hoạt động đầu tư không trái với mục tiêu chung nhà nước Nhưng nói trước đây, đưa yếu tố tỷ suất doanh lợi vào việc tính toán tiêu suất vốn đầu tư nhằm đảm bảo hiệu vốn đầu tư chủ đầu tư Tỷ suất doanh lợi xác định phương diện tài chính, biểu khả sinh lời đồng vốn đầu tư thời kỳ (trong tính toán thường lấy năm) dự án đầu tư Như vậy, việc xác định mức doanh lơi tính toán suất vốn đầu tư xuất phát từ mức lãi suất vốn thời kỳ thích ứng với đối tượng đầu tư mức lãi suất vốn thời kỳ thích ứng với đối tượng đầu tư cụ thể Dưới dạng tổng quát điều kiện chế thị trường tự tỷ suất doanh lợi áp dụng theo điều kiện sau: m≥ r Trong đó: r : lãi suất vốn bình quân thời kỳ tồn dự án Tuy nhiên, thực tế, hoạt động đầu tư tồn thị trường hoàn chỉnh nhiều nguyên nhân, vậy, không tồn tỷ suất doanh lợi vốn cho tất ngành lĩnh vực kinh tế xã hội mà có mức cao thấp khác ngành, lĩnh vực khác căncứ vào mức doanh lợi vốn chung cho toàn kinh tế quốc dân để xác định suất đầutư cho đối tượng đầu tư riêng biệt mà đòi hỏi có phan định cho ngành, lĩnh vực Về phương diện lợi ích tài chính, ngành, lĩnh vực khác Vì vậy, không đặt cs mục tiêu tỷ suất doanh lợi riêng cho ngành, lĩnh vực khó thực đầu tư lĩnh vực ngành mà khả sinh lời đồng vốn rấ khó khăn (cơ sỏ hạ tầng, thủy lợi) Các ngành, linhx vực thực tế đối tượng đầu tư chủ đầu tư tập thể cá nhân mà chủ yếu dành cho khoản đầu tư nhà nước Từ phân tích trình bày cho thấy dự án đầutư, tỷ suất doanh lợi để xác định vốn đầu tư tính toán từ công thức tổng quát sau m = m1 + m2 Trong đó: m1: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu theo yêu cầu người (ngành) đầu tư m2: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu để thực nghĩa vụ tài khác Phương pháp kiến nghị để xác định tiêu suất vốn đầu tư Với mối liên hệ phân tích suất vốn đầu tư xác định sau: n S= Vi ∑ (1 + r ) t =1 t Nx(1 + m) S: Suất vốn đầu tư Vi: Số vốn đầu tư cho công trình năm i m: Tỉ suất doanh lợi t=năm i - năm bắt đầu dự án(đơn vị năm) N: công suất lực phục vụ công trình theo thiết kế IV Áp dụng phương pháp hoàn thiện xác định suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng Lựa chọn dự án Với sách phát triển kinh tế đắn Đảng Nhà nước Hiện nay, tốc độ phát triển xã hội ngày nhanh, tốc độ đô thị hoá cần phải tăng nhanh để đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội đặc biệt việc xây dựng hệ thống khu chung cư, nhà cao tầng vấn đề cấp thiết, đặc biệt vùng đô thị lớn như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải phòng vv Với vai trò vô quan trọng vậy, việc xây dựng khu chung cư Nhà nước đặc biệt quan tâm việc xây dựng khu chung cư yếu tố làm giảm sức ép vấn đề hạ tầng kỹ thuật dân số ngày tăng, tốc độ đô thị hoá ngày lớn Như vậy, với phân tích trên, chuyên đề xin lựa chọn để tính toán xuất vốn đầu tư cho công trình xây dựng nhà ở: xây dựng nhà – 25 phố Lạc trung – Hai bà Trưng – Hà nội Quá trình phân tích, tính toán xuất vốn đầu tư 2.1 Nguồn số liệu Số liệu tính toán xuất vốn đầu tư lấy từ tài liệu toán vốn đầu tư, dự toán, tiêu khái toán thẩm định, theo số thông tư, Nghị định Bộ xây dựng, đảm bảo tính hợp lý hợp pháp: Chương II Nghị định số 16/2005/NĐ – CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính phủ việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình, mục 1chương II – Nghị định16/2005/NĐ - CPvà việc thiết kế, dự toán xây dựng công trình, thông tư số 04/2005/TT- BXD ngày – – 2005 xây dựng việc hướng dẫn lập quản lý chi phí dự án đầu tư công trình v v số TT, ND luật xây dựng xuất năm 2005 2.2 Tổng kinh phí công trình nhà 25 phố Lạc Trung - Hai Bà Trưng - Hà Nội Tổng kinh phí dự án: 57.471.048.562 Làm tròn : 57.471.049.000 Năm mươi bảy tỷ bốn trăm bảy mươi mốt triệu không trăm bốn chín nghìn đồng 2.3 Quy mô đầu tư Nhà bao ngồm: - Khu nhà hai mươi tầng - Tầng – 2: + phòng/ tâng + diện tích: 36m2/ phòng - Tần – 20: + phòng/ tâng + diện tích: 42m2/ phòng 2.4 Phân tích, tính toán tiêu suất vốn đầu tư 2.4.1 Sử dụng phương pháp dùng Tính theo công thức xác định suất vốn đầu tư V N S= S: xuất vốn đầu tư V: tổng số vốn đầu tư cho công trình N: số m2 sàn công trình Từ bảng phần phụ lục ta có: V= 57.471.049.000 (VNĐ) Từ bảng phần phụ lục: V 57.471.049.000 S= N = 5112 = 11.242.380,477  Suất vốn đầu tư bằng: 11.242.380,477 VNĐ/m2 2.4.2 Sử dụng phương pháp kiến nghị Tính toán theo công thức kiến nghị Vi n S= ∑ (1 + r ) t =1 t Nx(1 + m) S: Suất vốn đầu tư Vi: Số vốn đầu tư cho công trình năm i m: Tỉ suất doanh lợi t=năm i - năm bắt đầu dự án(đơn vị năm) N :công suất lực phục vụ công trình theo thiết kế n Xác định Vi ∑ (1 + r ) t =1 t Nx(1 + m) + Thời gian xây dựng công trình là: 3(năm) + Số vốn xây dựng công trình hàng năm là: Năm 1: 25.000.000.000(đồng) Năm 2:20.000.000.000(đồng) Năm 2:12.471.049.000(đồng) + Tỷ lệ lãi suất dự kiến năm là(tính theo lãi suất ngân hàng): 2% n Vi ∑ (1 + r ) t =1 t = 25.000.000.000 20.000.000.000 12.471.049.000 + + + 0,02 (1 + 0,02) (1 + 0,02) = 55.484.927.554 - Xác định tỷ suất doanh lợi: (m) m = m0 + mt m0: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu dự án (lấy giá trị 15%) mt: Tỷ suất doanh lợi để thực nghĩa vụ tài khác (bằng 45% m0)  ta có: m = m0 + mt = 15% + 0,45 * 15% = 0,2175 = 21,75 (%)  Suất vốn đầu tư: n S= Vi ∑ (1 + r ) t =1 t Nx(1 + m) = 55.484.927.554 = 8.512.830 (VNĐ/m2) 5112 x( + 0,2175) => Suất vốn đầu tư là: 8.512.830 (VNĐ/m2) Kết luận Kết tính toán theo hai phương pháp cho thấy: Suất vốn đầu tư tính theo phương pháp kiến nghị với điều kiện tính toán kèm theo cho giá trị xuất vốn đầu tư nhỏ so với tính toán theo phương pháp thực tế sử dụng Mặc dù qua ví dụ tính toán cho thấy tính toán theo phương pháp kiến nghị cho ta suất vốn đầu tư thấp song điều phụ thuộc vào điều kiện tính toán đưa [...]... 5 Phương pháp kiến nghị để xác định chỉ tiêu suất vốn đầu tư Với các mối liên hệ đã phân tích ở trên thì suất vốn đầu tư có thể được xác định như sau: n S= Vi ∑ (1 + r ) t =1 t Nx(1 + m) S: Suất vốn đầu tư Vi: Số vốn đầu tư cho công trình năm i m: Tỉ suất doanh lợi t=năm i - năm bắt đầu dự án(đơn vị là năm) N: công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình theo thiết kế IV Áp dụng phương pháp được hoàn. .. đầu tư là tư nhân thì mục đích đầu tư trước hết phải nói tới lợi ích của nhà đầu tư tức là phải đạt được một tỷ suất doanh lợi mong mốn trong khi đảm boả hoạt động đầu tư không trái với mục tiêu chung của nhà nước Nhưng đã nói trước đây, đưa yếu tố tỷ suất doanh lợi vào việc tính toán chỉ tiêu suất vốn đầu tư nhằm đảm bảo hiệu quả vốn đầu tư của các chủ đầu tư Tỷ suất doanh lợi được xác định trên phương. .. đã hoàn thành có những yếu tố tư ng tự của dự án đang xây dựng Sau đó xác định hệ số sử dụng công nghệ: K= K1 K0 K: hệ số sử dụng công nghệ K1: Mức độ công nghệ sử dụng Ko: mức độ công nghệ trung bình mà thị trường chấp nhận được 4 Xác định tỉ suất lợi nhuận vốn (tỉ suất doanh lợi) Tỷ suất doanh lợi này là một trong những yếu tố xác định chỉ tiêu suất vốn đầu tư nhằm gắn liều quá trình đầu tư xây dựng. .. toán xuất vốn đầu tư 2.1 Nguồn số liệu Số liệu tính toán xuất vốn đầu tư được lấy ra từ những tài liệu quyết toán vốn đầu tư, dự toán, các chỉ tiêu khái toán đã được thẩm định, theo một số thông tư, Nghị định mới nhất của Bộ xây dựng, đảm bảo tính hợp lý và hợp pháp: Chương II Nghị định số 16/2005/NĐ – CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 của Chính phủ về việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công... đồng vốn đầu tư trong một thời kỳ nào đó (trong tính toán thường lấy là 1 năm) của dự án đầu tư Như vậy, việc xác định mức doanh lơi khi tính toán suất vốn đầu tư có thể xuất phát từ mức lãi suất của vốn của từng thời kỳ thích ứng với từng đối tư ng đầu tư mức lãi suất vốn của từng thời kỳ thích ứng với từng đối tư ng đầu tư cụ thể Dưới dạng tổng quát trong điều kiện cơ chế thị trường tự do thì tỷ suất. .. chín nghìn đồng 2.3 Quy mô đầu tư Nhà ở bao ngồm: - Khu nhà hai mươi tầng - Tầng 1 – 2: + 8 phòng/ 1 tâng + diện tích: 36m2/ 1 phòng - Tần 3 – 20: + 6 phòng/ 1 tâng + diện tích: 42m2/ 1 phòng 2.4 Phân tích, tính toán chỉ tiêu suất vốn đầu tư 2.4.1 Sử dụng phương pháp hiện nay đang dùng Tính theo công thức xác định suất vốn đầu tư V N S= S: xuất vốn đầu tư V: tổng số vốn đầu tư cho công trình N: số m2... 11.242.380,477  Suất vốn đầu tư bằng: 11.242.380,477 VNĐ/m2 2.4.2 Sử dụng phương pháp kiến nghị Tính toán theo công thức kiến nghị Vi n S= ∑ (1 + r ) t =1 t Nx(1 + m) S: Suất vốn đầu tư Vi: Số vốn đầu tư cho công trình năm i m: Tỉ suất doanh lợi t=năm i - năm bắt đầu dự án(đơn vị là năm) N :công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình theo thiết kế n Xác định Vi ∑ (1 + r ) t =1 t Nx(1 + m) + Thời gian xây dựng. .. thực tế không phải là đối tư ng đầu tư của các chủ đầu tư tập thể hoặc cá nhân mà chủ yếu dành cho các khoản đầu tư của nhà nước Từ sự phân tích đã trình bày ở trên cho thấy đối với mỗi dự án đầutư, tỷ suất doanh lợi để xác định vốn đầu tư có thể tính toán từ công thức tổng quát sau m = m1 + m2 Trong đó: m1: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu theo yêu cầu của người (ngành) đầu tư m2: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu... đầu tưu à cuối cùng là đảm bảo hiệu quả vốn đầu tư Hơn nữa yếu tố này còn có tác dụng khuyến khíc hoặc hạn chế đầu tư Mọi dự án đầu tư cần phải đảm bảo mức doanh lợi nào đó, ngoài lợi ích của bản thân chủ đầu tư còn là nguồn để chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước Trước hết, đối với chủ đầu tư, do sự khác nhau về mục đích bỏ vốn vào bản lĩnh vực sản xuất kinh doanh của chủ đầu. .. là 15%) mt: Tỷ suất doanh lợi để thực hiện nghĩa vụ tài chính khác (bằng 45% m0)  ta có: m = m0 + mt = 15% + 0,45 * 15% = 0,2175 = 21,75 (%)  Suất vốn đầu tư: n S= Vi ∑ (1 + r ) t =1 t Nx(1 + m) = 55.484.927.554 = 8.512.830 (VNĐ/m2) 5112 x( 1 + 0,2175) => Suất vốn đầu tư là: 8.512.830 (VNĐ/m2) 3 Kết luận Kết quả tính toán theo hai phương pháp cho thấy: Suất vốn đầu tư tính theo phương pháp kiến nghị