MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Cùng với phát triển chung kinh tế, việc xây dựng công trình nhà ở, khu dân cư để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày trở thành vấn đề cấp thiết Với tốc độ gia tăng dân số tốc độ đô thị hoá nước ta cung nhà đô thị tăng nhiều, không đủ so với cầu nhà Từ thực tế đó, việc xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng để phục vụ nhu cầu người dân Nhà nước dành khoản đầu tư thích đáng Hiện nay, Hà Nội có gần 10% dân số Hà Nội (300.000 người) sống khu chung cư bị xếp hạng cũ, hỏng, xuống cấp Những nhà xây dựng từ năm 60 kỷ trước xuống cấp nghiêm trọng (theo báo An Ninh Thủ Đô số 1467 ngày 25 - - 2005) Theo kế hoạch sở TN - MT NĐ đề xuất, đến năm 2010 thành phố Hà Nội xoá bỏ toàn khu nhà chung cư nguy hiểm Tuy nhiên, để việc đầu tư xây dựng đạt hiệu cao, khâu bỏ vốn đòi hỏi phải có định đắn, phải xác định xác tổng mức đầu tư dự án Một tiêu sở để tính toán Tổng mức đầu tư xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng, chi tiêu Suất vốn đầu tư đóng vai trò quan trọng đầu tư xây dựng Từ nhận định trên, để góp phần vào việc nâng cao hiệu công trình, việc nghiên cứu hoàn thành đề tài: “Hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng” vô cần thiết Do thời gian có hạn, kiến thức hạn chế chuyên đề có nhiều sai sót hạn chế, em mong nhận bảo, hướng dẫn thầy cô, đóng góp bạn đọc Chuyên đề hoàn thành với hướng dẫn, giúp đỡ tận tình Thầy giáo - Chủ nhiệm môn Kinh tế Đầu tư, Trường ĐH Kinh tế Quốc dân cô phòng Kinh tế đầu tư - thuộc Viện Kinh tế - Bộ Xây dựng CHƯƠNG I PHƯƠNG PHÁP LUẬN VỀ TÍNH TOÁN CHỈ TIÊU SUẤT VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG I Khái niệm chung đầu tư vai trò đầu tư Khái niệm đầu tư - Đầu tư theo nghĩa rộng, nói chung hi sinh nguồn lực để tiến hành hoạt động nhằm thu cho người đầu tư kết định tương lai lớn nguồn lực bỏ để đạt kết Nguồn lực tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động trí tuệ Theo nghĩa hẹp, đầu tư bao gồm hoạt động sử dụng nguồn lực tại, nhằm đem lại cho kinh tế xã hội kết tương lai lớn nguồn lực sử dụng dể đạt kết Như vậy, xem xét phạm vi quốc gia có hoạt động sử dụng nguồn lực để trực tiếp làm tăng tài sản vật chất, nguồn nhân lực tài sản trí tuệ, trì hoạt động tài sản nguồn nhân lực sẵn có thuộc phạm trù đầu tư theo nghĩa hẹp hay đầu tư phát triển Vai trò đầu tư phát triển - Trên giác độ toàn kinh tế đất nước: + Đầu tư vừa tác động đến tổng cung, vừa tác động đến tổng cầu + Đầu tư có tác động hai mặt (tich cực tiêu cực) đến ổn định kinh tế(vừa yếu tố trì ổn định vừa yếu tố phá vỡ ổn định kinh tế quốc gia) + Đầu tư với vai trò tăng cường khả khoa học công nghệ đất nước + Đầu tư tác động đến chuyển dịch cấu kinh tế + Đầu tư tác động đến tốc độ tăng trưởng phát triển kinh tế - Đối với sở sản xuất kinh doanh dịch vụ + Đầu tư định đời, tồn phát triển sở + Để tạo dựng sở vật chất kỹ thuật cho đời sở cần phải xây dựng nhà xưởng, cấu trúc hạ tầng, mua sắm lắp đặt thiết bị máy móc + Tiến hành công tác xây dựng thực chi phí khác + Các hoạt động hoạt động đầu tư + Để trì hoạt động bình thường cần định kỳ tiến hành sửa chữa lớn thay sở vật chất, kỹ thuật hư hỏng hao mòn - Đối với sở vô vị lợi (Hoạt động thu lợi nhuận cho thân mình) tồn tại, để trì hoạt động, tiến hành sửa chữa lớn định kỳ sở vật chất, kỹ thuật phải thực chi phí thường xuyên Tất hoạt động chi phí hoạt động đầu tư II Tổng mức đầu tư suất vốn đầu tư Khái niệm nội dung tổng mức đầu tư 1.1 Khái niệm tổng mức đầu tư Theo nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính Phủ, Tổng mức đầu tư định nghĩa là: Tổng mức đầu tư dự án khái toán chi phí giai đoạn lập dự án gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí khác bao gồm vốn lưu động dự án sản xuất kinh doanh, lãi vay thời gian xây dựng chi phí dự phòng Tổng mức đầu từ dự án ghi định dầu tư sở để lập kế hoạch quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu đầu tư dự án Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, tổng mức đầu tư giới hạn chi phí tối đa mà chủ đầu tư phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình Tổng mức đầu tư dự án xác định sở khối lượng công việc cần thực dự án, thiết kế sở, suất vốn đầu tư, chi phí chuẩn bị xây dựng , chi phí xây dựng dự án có tiêu chuẩn kinh tế - kỹ thuật tương tự thực 1.2 Nội dung tiêu tổng mức đầu tư Theo nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính Phủ, Thông tư số 04/2005/TT-BXD ngày 01tháng 04 năm 2005, Tổng mức đầu tư gồm khoản chi phí sau: - Chi phí xây dựng bao gồm: Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình thuộc dự án; chi phí phá tháo dỡ vật kiến trúc cũ; Chi phí san lấp mặt xây dựng; Chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công (đường thi công, điện nước, nhà xưởng v.v.) Nhà tạm trường để điều hành thi công - Chi phí thiết bị bao gồm; Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (gồm thiết bị tiêu chuẩn cần sản xuất, gia công) chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ (nếu có) , chi phí vận chuyển từ cảng nơi mua đến công trình, chi phí lưu kho, lưu bãi, chi phí bảo quản, bảo dưỡng kho bãi trường, thuế phí bảo hiểm thiết bị công trình: Chi phí lắp đặt thiết bị thí nghiệm, hiệu chỉnh (nếu có) - Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm; Chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đất; Chi phí thực tái định cư có liên quan đến đến bù giải phóng mặt dự án; Chi phí ban đền bù giải phóng mặt bằng; Chi phí sử dụng đất chi phí thuê đất thời gian xây dựng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật (nếu có) Chủ đầu tư có trách nhiệm lập phương án xác định chi phí trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để tổ chức thực công việc - Chi phí quản lý dự án chi phí khác bao gồm: Chi phí quản lý chung dự án: Chi phí tổ chức thực công tác đền bù giải phóng mặt thuộc trách nhiệm chủ đầu tư; Chi phí thẩm định thẩm tra thiết kế, tổng dự toán, dự toán xây dựng công trình; chi phí lập hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đấu thầu; chi phí giám sát thi công xây dựng, giám sát khảo sát xây dựng lắp đặt thiết bị; chi phí kiểm định chứng nhận phù hợp chất lượng công trình xây dựng; chi phí nghiệm thu, toán quy đổi vốn đầu tư; Chi phí lập dự án; Chi phí thi tuyển kiến trúc (nếu có); Chi phí khảo sát, thiết kế xây dựng; Lãi vay chủ đầu tư thời gian xây dựng thông qua hợp đồng tín dụng hiệp định vay vốn (đối với dự án sử dụng vốn ODA); Các lệ phí chi phí thẩm định; Chi phí cho ban đạo Nhà nước, hội đồng nghiệm thu Nhà nước, chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, chi xuất; Chi phí nguyên liệu, lượng, nhân lực cho trình chạy thử không tải có tải (đối với dự án sản xuất kinh doanh); Chi phí bảo hiểm công trình; chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duỵệt toán số chi phí khác - Chi phí dự phòng: Là khoản chi phí để dự trù cho khối lượng phát sinh yếu tố trượt giá công việc chưa lường trước trình thực dự án - Đây sở để xem xét , đánh giá tiêu suất vốn đầu tư thực tế , sở hoàn thiện nội dung phương pháp xác định để tiêu suất vốn đầu tư thể mục đích,vai trò việc xác định giá xây dựng giai đoạn chuẩn bị đầu tư Chỉ tiêu suất vốn đầu tư công trình 2.1 Khái niệm suất vốn đầu tư công trình Suất vốn đầu tư chi phí để tạo tài sản cố định tính đơn vị lực qui ước tăng đưa vào sản xuất ,sử dụng ổn định điều kiện bình thường Công thức tổng quát: S= Trong đó: V N S - Suất vốn đầu tư xây dựng công trình,tính cho đơn vị suất hay lực phục vụ V - vốn đầu tư xây dựng công trình N - Công suất hay lực phục vụ công trình theo thiết kế 2.1 Căn xác định tiêu suất vốn đầu tư xây dựng 2.1.1 Vốn đầu tư xây dựng Vốn đầu tư xây dựng toàn chi phí để tái sản xuất tài sản cố định nhiều hình thức (xây dựng mới, mở rộng, cải tạo) nhằm phát triển kinh tế xã hội sở mở rộng qui mô nâng cao trình độ kĩ thuật ngành kinh tế Thứ nhất, theo chi phí vốn đầu tư xây dựng bao gồm chi phí: + Chi phí cho công tác xây lắp: Bao gồm chi phí cho công tác xây dựng lắp đặt thiết bị công nghệ, điện nước phương tiện kĩ thuật khác Các chi phí xây lắp bao gồm: chi phí vật liệu (chính phụ), chi phí nhân công, chi phí sử dụng máy thi công khoản chi phí khác cộng với tiền lãi + Chi phí mua sắm bảo quản vận chuyển thiết bị công nghệ,thiết bị lượng loại thiết bị khác (cần lắp không lắp)đến trường lắp đặt công trình + Chi phí thiết kế khác (chi phí công tác): Lập dự án đầu tư, luận chứng kinh tế kĩ thuật Khảo sát,thiết kế Chi phí quản lí đầu tư xây dựng công trình thuộc trách nhiệm chủ đầu tư Chi phí giải phóng mặt xây dựng Chi phí chạy thử, nghiệm thu, bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụngđầu tư Chi phí chuẩn bị khai thác lực công trình Các khoản chi phí khác có liên quan, không nằm dự toán xây lắp thiết bị Tứ hai, theo hình thức xây dựng, vốn đầu tư chia thành: chi phí đầu tư cho xây dựng mới, chi phí đầu tư cho mở rộng cải tạo, khôi phục công trình có, chi phí đầu tư cho trang bị lại kĩ thuật đại hoá thiết bị, chi phí đầu tư có tính chất xây dựng nhằm trì lực sản xuất có công trình hoạt động Các tiêu suất vốn đầu tư xác định tương ứng với loại hình xây dựng + Xây dựng xây dựng lần đầu, không trùng địa điểm với công trình đầu tư trước Việc xây dựng thực để tạo lực sản xuất phục vụ Trong trường hợp xí nghiệp công trình tiến hành xây dựng nhiều đợt chi phí cho đợt xây dựng đưa công trình vào sở dụng tính vào xây dựng + Mở rộng xí nghiệp, nhà cửa công trình có xây dựng phân xưởng phận bổ sung vào công trình sản xuất chính, sản xuất phụ phục vụ mặt công trình có mặt thiết kế làm tăng qui mô sản xuất phuc vụ Mở rộng bao gồm việc xây dựng phận, hạng mục không nằm mặt có đưa vào sử dụng phận hạng mục nằm bảng cân đối chung sở đó, mở rộng xí nghiệp có thực theo thiết kế dự toán riêng + Cải tạo xí nghiệp, công trình hoạt động tiến hành công tác xây dựng nhằm bố trí lại dây chuyền công nghệ, phân xưởng, phận làm chức sản xuất, phục vụ công trình, xí nghiệp hợp lí hơn, tăng lực sản xuất, nâng cao trình độ kĩ thuật sản xuất sở thành tựu tiến khoa học kĩ thuật, thay đổi chủng loại, cải tiến chất lượng sản phẩm, cải tiến điều kiện lao động môi trường + Cải tạo sở có số trường hợp có yếu tố xây dựng mở rộng nhằm loại trừ tình trạng không đồng dây chuyền công nghệ khâu trình sản xuất Cải tạo sở có chủ yếu tiến hành mặt có sở trang bị thêm thay số thiêt bị đại + Trang bị lại kĩ thuật đại hoá sở sản xuất có hình thức tái sản xuất tài sản cố định nhằm nâng cao trình độ kĩ thuật công nghiệp, đại hoá phương pháp quản lí sở sử dụng thành tựu tiến khoa học kĩ thuật nhiều hình thức áp dụng công nghệ khoa học tiên tiến, giới hoá tự động hoá trình sản xuất, thay thiết bị cũ thiết bị biện pháp khác mà không đòi hỏi mở rộng diện tích, không thay đổi nhiệm vụ, qui mô sản xuất (phục vụ)và bố trí lại công trình kiến trúc sở có + Trang thiết bị kĩ thuật đại hoá thiết bị bao gồm việc lắp đặt thêm thiết bị Trong số trường hợp để tiến hành trang bị lại kĩ thuật đòi hỏi phải xây dựng lại phần mở rộng nhà xưởng yêu cầu thiết bị mới, có phải tiến hành xây dựng mang tính chất cải tạo, mở rộng xây dựng Cần lưu ý việc phân chia hình thức đầu tư xây dựng nói mang tính tương đối Trên thực tế biện pháp mở rộng, cải tạo trang bị lại kĩ thuật thường xếp loại tuỳ thuộc qui mô, tính chất công tác Công tác có khối lượng, thời gian thực chi phí đầu tư chiếm tỉ trọng lớn công tác lấy làm sở để phân loại hình thức đầu tư Trong thực tế, có nhiều trường hợp hình thức đầu tư không thuộc hình thức nói đầu tư vào đối tượng nhằm đồng hoá, trì lực có hình thức khó xác định kết tăng lực biện pháp xây dựng mang lại không làm tăng lực bị tổn thất trình khai thác, sử dụng để nâng cao mức khai thác lực thiết kế.Như vậy,về thực chất, hình thức khác mục đích so với hình thức nói (xây dựng mới, cải tạo, trang bị lại đại hoá kĩ thuật) nội dung công tác xây dựng hình thức đầu tư giống hình thức nói Về mặt định lượng, chi phí đầu tư theo hình thức xây dựng xác định sở tính toán tổng hợp khoản chi phí phù hợp với nội dung tính chất công tác xây dựng công trình Vốn đầu tư ngành theo loại hình xây dựng tập hợp từ vốn đầu tư công trình đầu tư trực thuộc ngành có hình thức xây dựng Như trình bày, thực tế hình thức xây dựng thường tiến hành đồng thời, xen kẽ công trình (trừ trường hợp xây dựng mới),cho nên tách chi phí đầu tư loại hình xây dựng khó hình thức xây dựng mở rộng, đại hoá kĩ thuật, thiết bị Khi xác định chi phí đầu tư cần phải tính tới phần giá trị thu hồi tài sản có không sử dụng sở Phần giá trị thu hồi coi lượng giảm vốn đầu tư sở có Đồng thời phải phản ánh giá trạng công trình cần cải tạo mở rộng Để làm sở ước tính chi phí đầu tư phải bỏ Thứ ba, theo phạm vi tính toán,vốn đầu tư vào công trình chia thành vốn đầu tư trực tiếp (là chi phí có liên quan trực tiếp đến việc tạo công trình,thường nằm phạm vi hàng rào công trình) chi phí gián tiếp (là chi phí nhằm tạo điều kiện đảm bảo công trình hoạt động bình thường).Vốn đầu tư trực tiếp thường xác định tổng dự toán công trình.Vốn đầu tư gián tiếp khoản chi phí xây dựng hạng mục nằm tổng dự toán công trình Các khoản chi phí thường sử dụng việc xây dựng công trình làm chức phục vụ đảm bảo điều kiện để khai thác sử dụng công trình có nội dung sử dụng phong phú, thường dùng để xây dựng công trình thuộc sở kĩ thuật hạ tầng đường xá, mang lưới điện, nước, đốt, khu trung tâm điểm dịch vụ Trong số trừơpng hợp dùng để xây dựng nhà trang bị phương tiện giao thông, liên lạc phương tiện phục vụ công cộng khác cho cán công nhân viên quản lí, vận hành công trình thuộc đối tượng đầu tư gián tiếp 10 xác cho loại đối tượng đầu tư Điều đặt vấn đề cần phải có phương pháp cho phép vận dụng cách linh hoạt, thích ứng với trường hợp mức độ xác cho phép Giải quýêt vấn đề tiến hành sở phân tích yếu tố chi phí đầu tư đối tượng thành chi phí tương đối ổn định chi phí phụ thuộc đặc điểm cở cấu riêng biệt điều kiện thực đầu tư Trên sở xác định hệ số thích hợp với điều kiện riêng biệt đối tượng đầu tư Tuy nhiên trình bày, tất yếu tố chi phí để hình thành khai thác sử dụng đối tượng đầu tư yếu tố biến động nhiều nguyên nhân khác vậy, tính ổn định tương đối chi phí có ý nghĩa xây dựng điều kiện chuẩn (gốc) điều kiện là: - Kết cấu nhà xưởng, mức tiện nghi - Loại thiết bị cong nghệ - Điều kiện xây dựng (địa điểm, phương pháp xây dựng) Tính ổn định tương đối chi phí đầu tư cho đối tưọng thể ổn định khối lượng vật chất, chất lượng kết cấu, thiết bị laọi đối tượng đầu tư yếu tố tổ chức khai thác vận hành đối tượng sau đưa vào sử dụng Những khác biệt đối tượng đầu tư cho đối tượng thể ổn định khối lượng vật chất, chất lượng kết cấu, thiết bị củ loại đối tượng đầu tư yếu tố tổ chức khai thác vận hành đối tượng sau đưa vào sử dụng Những khác biệt đối tượng đầu tư cụ thể với điều kiện chuẩn khối lượng vật chất phản ánh chi phí biến đổi kể tới thông qua hệ số điều chỉnh thích hợp Các hệ số có tính chất mức độ khác tuỳ thuộc vào nội dung mức độ sai khác đối tượng áp dụng so với đối tượng “chuẩn” Lẽ dĩ nhiên ảnh hưởng điều kiện thực đầu tư đến chi phí đầu tư phức tạp, có phương pháp hay cách thức 43 chung để xác định hệ số Tuỳ thuộc vào hình thức cách thức tác động yếu tố điều kiện đến biến động chi phí đầu tư có phương pháp thích hợp xác định hệ số Một vấn đề quan trọng việc xác định suất vốn đầu tư xử lý biến động giá Mặc dù giá trị áp dụng tiêu suất vốn đầu tư thời giai đoạn định điều kiện kinh tế ổn định, lạm phát thường xuyên vấn đề hạn chế khả áp dụng tiêu chên thực tế Nhưng rõ ràng tình trạng phổ biến dường có tính chất quy luật kinh tế phát triển Vì việc đưa vào phương pháp xác định nội dung xử lý tiêu điều kiện biến động giá thường xuyên cần thiết điều làm tăng tính thích dụng tiêu thực tế Giải vấn đề đơn giản phần so với việc điều chỉnh yếu tố bất định nói biến động giá yếu tố tác động trực tiếp đến chi phí đầu tư Để đảm bảo phù hợp với mức giá thị trường tính toán suất vốn đầu tư nhân với hệ số điều chỉnh thích hợp Hệ số nguyên tắc chung xác định từ số giá cấu tiêu hao nguồn lợi cho đối tượng đầu tư áp dụng Xác định hiệu dự án xác định tiêu suất vốn đầu tư Các phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư hành nói trước đây, xây dựng xuất phát từ quan điểm tách rời quán trình hình thành tài sản cố định với trình khai thác sử dụng tài sản Điều có nguồn gốc sâu xa từ tách biệt giữ chủ vốn chủ đàu tư, tình cấp vốn tình thu hồivốn, người chủ tài sản với người sử dụng tài sản Hơn tính toán tiêu suất vốn đầu tư thường dựa sở thôếnt kê chi phí thực tế từ thiết kế điển hình, nên tiêu nói suất vốn xây dựng coi suất vốn đầu tư mặt nội dung lẫn ý nghĩa 44 Từ điều nói trên, hoàn thiện phương pháp xác định tiêu suất vốn đầu tư phải tiến hành theo quan niệm đầu tư (và lĩnh vực sản xuất kinh doanh) suất chi phí cần thiết để đảm bảo có khả sinh lời từ vốn bổ Riêng đầu tư suất chi phí để tạo tài sản cố định dảm bảo khả sinh lời từ việc khai thác sử dụng tài sản cố định Rõ ràng với cách quan niệm này, đầu tư hoạt động bỏ vốn để thu lời, trình thống xây dựng khai thác , bỏ vốn thu hồi vốn, chủ tài sản với người sử dụng tài sản Từ quan niệm đặt cần thiết tìm kiếm giải pháp thực đầu tư để đạt đựoc mục đích đầu tư (thu lời) Kết cuối việc lựa chọn giải pháp suất chi phí thoả mãn yêu cầu ra, tức với mức chi phí đảm bảo khả thu lời điều kiện bình thường Nói cách giản đơn toàn chi phí co việc hình thành tái sản cố định yếu tố đầu vào trình sản xuất kinh doanh Lợi ích từ hoạt động đầu tư định từ hai yếu tố: chi phí đầu vào 9trong có dầu tư bản) yếu tố đầu (khả thu nhập) Khả thu nhập từ đối tượng đầu tư phụ thuộc vào khối lượng giá sản phẩm (dịch vụ) đối tưuợng tạo ra, điều kiện sử dụng tối đa lực đối tượng đầu tư (giới hạn điều kiện kỹ thuật công nghệ tổ chức sản xuất kinh doanh) khả thu nhập phụ thuộc vào mức giá cr sản xuất dịch vụ đối tượng cung ứng Cuối cùng, mức giá điều kiện thị trường đầu tư đem lại khả thu lợi vượt chi phí cho việc tạo sản phẩm (dịch vụ) mà cung cấp Vấn đề chỗ nhữn điều kiện định thị trường đối tượng đầu tư sinh lời trongnhững giưói hạn đầu tư vào Sự phân tích cho thấy, tiêu suất vốn đầu tư với tư cách yếu tố đầu vào quan điểm hiệu phải giới hạn định Giới hạn định từ giá tiêu thụ sản phẩm (dịch vụ) chi phí sản xuất thường xuyên 45 Như hoàn thiện phương pháp xác định suất vốn đầu tư nghiên cứu phương pháp tính toán giới hạn cho phép tiêu để báo hiệu việc thực phương án đầu tư Theo hướng này, suất vốn đầu tư xác định từ mức chi phí thực tế tính toán từ thiết kế điển hình mà xác định điều kiện đảm bảo hiệu đầu tư Những phương pháp rõ ràng đảm bảo thống suất đầu tư với hiệu đầu tư tức với mức chi phí đầu tư phương án đầu tư đem lại hiệu mong muốn điều kiện khai tách sử dụng bình thường Do thời gian phạm vi chuyên đề có hạn nên em cố gắn hoán thiện phần hiệu dự án xác định tiêu suất vốn đầu tư Vì yếu tố quan trọng khó việc xác định để tính toán tiêu suất vốn đầu tư III Hoàn thiện việc xác định hiệu dự án tính toán tiêu suất vốn đầu tư Xác định thời gian tồn dự án Thời hạn xác định sở cân giá tiêu thụ sản phẩm chi phí sản xuất Trên giá độ làm đưn giả nhiều quan niệm thời hạn tồn dự án.Về mặt vật chất, thời hạn tồn dự án tuỳ thuộc độ bền lý tài sản cố định tức mức độ hao mòn hữu hình tài srn cố định Dự án chấm dứt hoạt động tài sản khả hoạt động hoa mòn hữu hình Tuy nhiên dự án ngừng vận hành trước thời hạn tồn vật chất nguyên nhan khác Trên thực tế người ta trì hoạt động dứan trường hợp hết tuổi thọ vật chất đầu tư bổ xung (thay thế, sửa chữa lớn…) Như vấn đề xác định thời gian tồn dứan ỏ xác định thời hạn hợp lý ích lợi xã hội tức thời hạn hoạt động dự án đem lại lợi ích định Với ý nghĩa tuổi thọ dự án phải xác định từ điều kiện đảm bảo hiệu dự án 46 Vấn đề dự án hoạt động xem có hiệu nói cách khác tiêu chuẩn để xem xét hiệu thời điểm tạo lợi ích Lợi ích xét từ mặt; lợi ích xã hội lợi ích tài Đây hai phạm trù khác luôn đạt đồng thời tự hoạt động dự án dự án mang lai lợi ích xã hội nhưgn xét mặt tài hoàn toàn khong cho lợi ích Như xác định thưòi hạn tồn nói hoàn toàn không cho lợi ích Như xác định thời hạn tồn dự án nên xét lợi ích mặt nào? Có thể xác định thời hạn tồn dự án phải từ hiệu biểu hai mặt xã hội tài hai mặt cần thiết có quan hệ mật thiết với Rõ ràng không sách đầu tư nhằm vào lợi ích tài ngược lai, không mục đích kinh tế hay xã hội không tính tới yếu tố tài (ít cần phải đạt khoản chi tài nhỏ nhất) Trên thực tế, đặc biệt lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lợi ích tài thường gắn liền với lợiích xã hội) Từ quan niệm trên, thời hạn tồn dự án tính sau: T ∑L i =1 t T ( VCD + VLD ) Trong đó: ≥ HV Lt: lợi ích hàng năm trình vận hạnh dự án T: Thời hạn tồn dự án VCD: Vốn cố định (tổng chi phí đâu tư bản) VLD: Vốn lưu động bình quân HV: Tỷ suất lợi nhuận vốn kinh doanh bình quân dự án Xác định thơi gian hoàn thành dự án (công trình) Hoạt động đầu tư phát triển có đặc điểm thời gian tiến hành công đầu tư thành của phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động xảy 47 Vì việc xác định thời gian hoàn thành dự án cách xác vô quan trọng Việc tính toán sai thưòi gian hoàn thành dự án làm cho dự án đạt hiệu so với dự tính, so vớithực tế mà dự án đem lại, dự án không đưa vào hoạt động đến lục đưa vào hoạt động dự án không đem lại hiệu v.v… Có thể xem xét ví dụ với công trình xây dựng nhà Nừu công trình hoàn thành với dự kiến mức lợi nhuận thu 8tr/m Nhưng biết, giá nhà đất có mức độ thay đổi giá nhanh Có thể cần sau tháng lúc ta hoàn thành xong công trình lúc náy giá 1m2 tr Điều làm hco hiệu dự án bị giảm rõ rệt từ triệu giảm triệu 1m Như vậy, nói việc xác định thời gian dự án hoàn thành bắt đầu vào hoạt đọng vô cần thếit Nó ảnh hưởng lớn đến lợi ích mà dự án đem lại cho nhà đầu tư, cho ã hội Để định lượng thời gian hoàn thành dự án, ta chuyển sang xác đinh giá dự kiến sản phẩm thời điểm mà dự án đưa vào hoạt động bao nhiêu.Để tính giá dự kiến, ta xác định tỉ lệ lãi suất dự kiến hàng năm dự án : Khi ta có: Gi = G0 (1 + r)n Trong đó: Gi: giá sản phẩm năm i (năm dự án vào hoạt đọng) R: Tỉ lệ lãi suất dự kiến hàng năm Go: Giá sản phẩm năm dự án bắt đầu xây dựng N: Thời gian hoàn thành dự án Xác định mức độ công nghệ dự án Mỗi dự án, công trình đòi hỏi mức độ công nghệlà khác Dù cho lại dự án sử dụng công nghệ khác Vì việc đưa yếu tố công nghệ vào để tính suất vốn đầu tư vô cần thiết Nhân tố tác động lớn đến trình vận hành dự án sau Tuỳ 48 mức độ công nghệ mà dự án vận hành theo cáp độ khác Ví dụ xây dựng nhà cao tầng để bán, xây dựng nhà để bán cho dân nghèo, dân lao động công nghệ, thiết bị nhà phải thấp hơn, so với công nghệ thiết bị xây nàh để bán cho tầng lớp giầu có, tất nhiên giá bán nhà cho người nghèo giá bán cho người giàu Về mặt định lượng, người ta xác định mức độ công nghệ công trình nhờ việc phân tích hiệu công trình đem lại trình vận hành dự án Nhưng tính chất yếu tố công nghệ khóac định cho phù hợp với hiệu mà công trình đem lại rsau này, việc tính toán yếu tố khó xác định cho phù hợp với hiệu mà công tnfh đem lại sau này, việc tính toán yếu tố khó để đạt đến mức mức xác tin cậy Vì để xác định mức độ công nghệ, đòi hỏi nhà đầu tư phải kết hợp nhiều biện pháp xin ý kiến chuyên gia, xác định từ dựa án hoàn thành có yếu tố tương tự dự án xây dựng Sau xác định hệ số sử dụng công nghệ: K= K1 K0 K: hệ số sử dụng công nghệ K1: Mức độ công nghệ sử dụng Ko: mức độ công nghệ trung bình mà thị trường chấp nhận Xác định tỉ suất lợi nhuận vốn (tỉ suất doanh lợi) Tỷ suất doanh lợi yếu tố xác định tiêu suất vốn đầu tư nhằm gắn liều trình đầu tư xây dựng với việc khai thác sử dụng tài sản đầu tưu cuối đảm bảo hiệu vốn đầu tư Hơn yếu tố có tác dụng khuyến khíc hạn chế đầu tư Mọi dự án đầu tư cần phải đảm bảo mức doanh lợi đó, lợi ích thân chủ đầu tư nguồn để chủ đầu tư thực nghĩa vụ tài nhà nước 49 Trước hết, chủ đầu tư, khác mục đích bỏ vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh chủ đầu tư mà có yêu cần riêng mức doanh lợi sản xuất kinh doanh loại sản phẩm Với dự án đầu tư nhà nước, quan tâm trước hết phải lợi ích quốc gia tức đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội đảm bảo mức doanh lợi cần thiết mức chung toàn kinh tế quốc dân.với chủ đầu tư người đại diện cho tập thể, mục đích đầu tư mục đích chung tập thể phù hợp với lợi ích cao phải đạt mức ngành chủ quan Còn với chủ đầu tư tư nhân mục đích đầu tư trước hết phải nói tới lợi ích nhà đầu tư tức phải đạt tỷ suất doanh lợi mong mốn đảm boả hoạt động đầu tư không trái với mục tiêu chung nhà nước Nhưng nói trước đây, đưa yếu tố tỷ suất doanh lợi vào việc tính toán tiêu suất vốn đầu tư nhằm đảm bảo hiệu vốn đầu tư chủ đầu tư Tỷ suất doanh lợi xác định phương diện tài chính, biểu khả sinh lời đồng vốn đầu tư thời kỳ (trong tính toán thường lấy năm) dự án đầu tư Như vậy, việc xác định mức doanh lơi tính toán suất vốn đầu tư xuất phát từ mức lãi suất vốn thời kỳ thích ứng với đối tượng đầu tư mức lãi suất vốn thời kỳ thích ứng với đối tượng đầu tư cụ thể Dưới dạng tổng quát điều kiện chế thị trường tự tỷ suất doanh lợi áp dụng theo điều kiện sau: m≥ r Trong đó: r : lãi suất vốn bình quân thời kỳ tồn dự án Tuy nhiên, thực tế, hoạt động đầu tư tồn thị trường hoàn chỉnh nhiều nguyên nhân, vậy, không tồn tỷ suất doanh lợi vốn cho tất ngành lĩnh vực kinh tế xã hội mà có mức cao thấp khác ngành, lĩnh vực khác căncứ vào mức doanh lợi vốn chung cho toàn kinh tế quốc dân để xác định suất đầutư cho 50 đối tượng đầu tư riêng biệt mà đòi hỏi có phan định cho ngành, lĩnh vực Về phương diện lợi ích tài chính, ngành, lĩnh vực khác Vì vậy, không đặt cs mục tiêu tỷ suất doanh lợi riêng cho ngành, lĩnh vực khó thực đầu tư lĩnh vực ngành mà khả sinh lời đồng vốn rấ khó khăn (cơ sỏ hạ tầng, thủy lợi) Các ngành, linhx vực thực tế đối tượng đầu tư chủ đầu tư tập thể cá nhân mà chủ yếu dành cho khoản đầu tư nhà nước Từ phân tích trình bày cho thấy dự án đầutư, tỷ suất doanh lợi để xác định vốn đầu tư tính toán từ công thức tổng quát sau m = m1 + m2 Trong đó: m1: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu theo yêu cầu người (ngành) đầu tư m2: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu để thực nghĩa vụ tài khác Phương pháp kiến nghị để xác định tiêu suất vốn đầu tư Với mối liên hệ phân tích suất vốn đầu tư xác định sau: n S= Vi ∑ (1 + r ) t =1 t Nx(1 + m) S: Suất vốn đầu tư Vi: Số vốn đầu tư cho công trình năm i m: Tỉ suất doanh lợi t=năm i - năm bắt đầu dự án(đơn vị năm) N: công suất lực phục vụ công trình theo thiết kế IV Áp dụng phương pháp hoàn thiện xác định suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng Lựa chọn dự án 51 Với sách phát triển kinh tế đắn Đảng Nhà nước Hiện nay, tốc độ phát triển xã hội ngày nhanh, tốc độ đô thị hoá cần phải tăng nhanh để đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội đặc biệt việc xây dựng hệ thống khu chung cư, nhà cao tầng vấn đề cấp thiết, đặc biệt vùng đô thị lớn như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải phòng vv Với vai trò vô quan trọng vậy, việc xây dựng khu chung cư Nhà nước đặc biệt quan tâm việc xây dựng khu chung cư yếu tố làm giảm sức ép vấn đề hạ tầng kỹ thuật dân số ngày tăng, tốc độ đô thị hoá ngày lớn Như vậy, với phân tích trên, chuyên đề xin lựa chọn để tính toán xuất vốn đầu tư cho công trình xây dựng nhà ở: xây dựng nhà – 25 phố Lạc trung – Hai bà Trưng – Hà nội Quá trình phân tích, tính toán xuất vốn đầu tư 2.1 Nguồn số liệu Số liệu tính toán xuất vốn đầu tư lấy từ tài liệu toán vốn đầu tư, dự toán, tiêu khái toán thẩm định, theo số thông tư, Nghị định Bộ xây dựng, đảm bảo tính hợp lý hợp pháp: Chương II Nghị định số 16/2005/NĐ – CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính phủ việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình, mục 1- chương II – Nghị định16/2005/NĐ - CPvà việc thiết kế, dự toán xây dựng công trình, thông tư số 04/2005/TT- BXD ngày – – 2005 xây dựng việc hướng dẫn lập quản lý chi phí dự án đầu tư công trình v v số TT, ND luật xây dựng xuất năm 2005 2.2 Tổng kinh phí công trình nhà 25 phố Lạc Trung - Hai Bà Trưng - Hà Nội Tổng kinh phí dự án: 57.471.048.562 Làm tròn : 57.471.049.000 52 Năm mươi bảy tỷ bốn trăm bảy mươi mốt triệu không trăm bốn chín nghìn đồng 2.3 Quy mô đầu tư Nhà bao ngồm: - Khu nhà hai mươi tầng - Tầng – 2: + phòng/ tâng + diện tích: 36m2/ phòng - Tần – 20: + phòng/ tâng + diện tích: 42m2/ phòng 2.4 Phân tích, tính toán tiêu suất vốn đầu tư 2.4.1 Sử dụng phương pháp dùng Tính theo công thức xác định suất vốn đầu tư V S= N S: xuất vốn đầu tư V: tổng số vốn đầu tư cho công trình N: số m2 sàn công trình Từ bảng phần phụ lục ta có: V= 57.471.049.000 (VNĐ) Từ bảng phần phụ lục: V S= N 57.471.049.000 = 5112 = 11.242.380,477  Suất vốn đầu tư bằng: 11.242.380,477 VNĐ/m2 2.4.2 Sử dụng phương pháp kiến nghị Tính toán theo công thức kiến nghị 53 Vi n S= ∑ (1 + r ) t =1 t Nx(1 + m) S: Suất vốn đầu tư Vi: Số vốn đầu tư cho công trình năm i m: Tỉ suất doanh lợi t=năm i - năm bắt đầu dự án(đơn vị năm) N :công suất lực phục vụ công trình theo thiết kế Vi n ∑ (1 + r ) Xác định t =1 t Nx(1 + m) + Thời gian xây dựng công trình là: 3(năm) + Số vốn xây dựng công trình hàng năm là: Năm 1: 25.000.000.000(đồng) Năm 2:20.000.000.000(đồng) Năm 2:12.471.049.000(đồng) + Tỷ lệ lãi suất dự kiến năm là(tính theo lãi suất ngân hàng): 2% n Vi ∑ (1 + r ) t =1 t = 25.000.000.000 20.000.000.000 12.471.049.000 + + + 0,02 (1 + 0,02) (1 + 0,02) = 55.484.927.554 - Xác định tỷ suất doanh lợi: (m) m = m0 + mt m0: Tỷ suất doanh lợi tối thiểu dự án (lấy giá trị 15%) mt: Tỷ suất doanh lợi để thực nghĩa vụ tài khác (bằng 45% m0)  ta có: m = m0 + mt = 15% + 0,45 * 15% = 0,2175 = 21,75 (%)  Suất vốn đầu tư: 54 n S= Vi ∑ (1 + r ) t =1 t Nx(1 + m) = 55.484.927.554 = 8.512.830 (VNĐ/m2) 5112 x( + 0,2175) => Suất vốn đầu tư là: 8.512.830 (VNĐ/m2) Kết luận Kết tính toán theo hai phương pháp cho thấy: Suất vốn đầu tư tính theo phương pháp kiến nghị với điều kiện tính toán kèm theo cho giá trị xuất vốn đầu tư nhỏ so với tính toán theo phương pháp thực tế sử dụng Mặc dù qua ví dụ tính toán cho thấy tính toán theo phương pháp kiến nghị cho ta suất vốn đầu tư thấp song điều phụ thuộc vào điều kiện tính toán đưa 55 KẾT LUẬN Chỉ tiêu suất vốn đầu tư tiêu quan trọng qua trình quản lý đầu tư, công cụ để hoạch định, đánh giá dự án đầu tư Vì việc nghiên cứu xác định tiêu suất vốn đầu tư cần thiết Khi quan tâm đến tiêu suất vốn đầu tư cần phải ý đến vấn đề xác định hiệu dự án, phụ thuộc vào yếu tố sau: - Giá tiêu thụ sản phẩm xu hướng tương lai - Các phương án công nghệ, kỹ thuật - Thời hạn tồn dự án - Thời gian dự án đưa vào hoạt động - Tỉ suất doanh lợi dự án Việc nghiên cứu để đưa điều kiện tính toán cách hợp lý công việc phức tạp, đòi hỏi nghiên cứu sâu sắc loại hình dự án, thị trường, biến động tương lai điều kiện định kết tính toán Kết tính toán suất vốn đầu tư theo phương pháp kiến nghị lớn hơn, nhỏ kết tính toán so với phương pháp hành Song, từ kết tính toán kết luận tính theo phương pháp tiết kiệm hay lãng phí vốn đầu tư so với phương pháp nào, mà cần nhìn nhận suất vốn đầu tư theo phương pháp kiến nghị có tính toán đến yếu tố như: công nghệ, thời gian hoàn thành thời gian tồn dự án, tỉ suất doanh lợi thu 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO TSKH Nguyễn Văn Chọn- Kinh tế đầu tư xây dựng TSKH Nguyễn Văn Chọn- Kinh tế quản trị kinh doanh xây dựng TS Đinh Đăng Quang- Marketing doanh nghiệp xây dựng Patricia M Hillerbrandt- Lý thuyết kinh tế công nghiệp xây dựng Donald S Barrie- Quản lý công nghiệp xây dựng TS Trần Hồng Mai- Luận án Tiến sĩ kinh tế “Nghiên cứu số giải pháp nâng cao chất lượng quản lý giá xây dựng điều kiện kinh tế thị trường Việt Nam” Luật Xây dựng( Luật số 16/2003/QH11) Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 Nghị định số: 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Thông tư số: 04/2005/TT-BXD ngày 01 tháng 04 năm 2005 Bộ Xây dựng việc hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình 57 [...]... định chỉ tiêu suất vốn đầu tư xây dựng Việc nghiên cứu vấn đề suất đầu tư ở nước ta được chính thức đặt ra và triển khai thực hiện bắt đầu từ năm 1978.Vào năm đó được giao thực hiện nhiệm vụ tổ chức xây dựng định mức suất đầu tư cho các loại công trình XDCB,Viện kinh tế xây dựng- Bộ Xây dựng đã biên soạn và lưu hành nội bộ bản phương pháp xây dựng suất đầu tư định mức cho các loại công trình xây dựng. .. kinh tế Xây dựng - Bộ xây dựng đã tiếp tục hoàn thiện và bổ sung danh mục định mức suất vốn đâu tư nhằm thích ứng với tình hình biến động giá cả và đối tư ng đầu tư trong giai đoạn mới 2 Tình hình sử dụng chỉ tiêu suất vốn đầu tư xây dựng 32 Suất đầu tư là loại chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật có vị trí phục vụ quan trọng cho công tác kế hoạch hoá và quản lý vốn đầu tư của Nhà nước và là thông tin ban đầu về... mới.Bản phương pháp này đã giải quyết bước đầu một số nội dung cơ bản nhất của vấn đề suất đầu tư định mức như : khái niệm về suất đầu tư ,định mức suất đầu tư và vai trò vị trí của chúng trong công tác kế hoạch hoá và qun lý vốn đầu tư XDCB.Đồng thời đã đưa ra những nguyên tắc xác định suất đầu tư định mức,hướng dẫn sơ bộ về phương pháp chuẩn bị tài liệu ban đầu, công thức chung về tính toán suất đầu tư. .. duyệt chủ trương đầu tư thuộc vốn ngân sách Nhà nước dưới các hình thức ở Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ tài chính và các ngânhàng đầu tư Một số nhà đầu tư cũng đã sử dụng chỉ tiêu suất đầu tư đã ban hành làm chỉ tiêu tham khảo để chuẩn bị vốn và khống chế việc lựa chọn giải pháp đầu tư thích hợp Mặt khác, một số cơ quan nghiên cứu kinh té cũng đã sử dụng chỉ tiêu suất đầu tư thuộc vốn ngân sách Nhà nước dưới... phương pháp hiên đang sử dụng xác định chỉ tiêu suất vốn đầu tư xây dựng 3.1 Nội dung phương pháp Phương pháp tính toán chỉ tiêu suất vốn đầu tư được sử dụng trong các lần biên soạn và ban hành của các bộ, cơ quan Nhà nước trong thời gian qua ở mặt này hoặc mặt khác có khác nhau song đều xuất phát từ phương pháp tổng quát theo công thức: S= V N Từ công thức tổng quát trên, suất vốn đầu tư được xác định. .. phí đầu tư sai lệch quá lớn so với nhu cầu thực tế do những sai khác quá nhiều giữa công trình đầu tư so với danh mục chỉ tiêu áp dụng 2/ Chưa phản ánh đầy đủ chi phí đầu tư Không tính đến đầy đủ các yếu tố chi phí cần thiết để hình thành các tài sản đầu tư Phần lớn các phương pháp xác định chỉ tiêu suất vốn đầu tư trong tài liệu kinh tế và các phương pháp được áp dụng để xác định chỉ tiêu suất vốn đầu. .. xây dựng phát hành vào năm1978 và tranh thủ ý kiến chuyên gia của Viện, tiến hành nghiên cứu phát triển thêm một bước về phương pháp xây dựng chỉ tiêu suất đầu tư. Đồng thời tiến hành biên soạn “Tập chỉ tiêu về vốn đầu tư xây dựng các công trình đường dây dẫn điện cao thế và trạm biến áp” Trong tập tài liệu này, một mặt đã đưa ra được một số phương pháp xây 26 dựng chỉ tiêu suất đầu tư khác nhau như: phương. .. cầu nội dung, phương pháp và cách thức thể hiện kết quả của các bước: thu thập xử lý tư liệu, tính toán chỉ tiêu suất đầu tư và biên tập hồ sơ định mức để trình ban hành Theo phương pháp này, suất đầu tư định mức cho từng công trình riêng lẻ được lập cho từng loại công trình xây dựng ở các vùng khác nhau trên cơ sở suất đầu tư xây dựng công trình tư ng ứng tại vùng gốc Suất đầu tư xác định cho công... Tại Anh và một số nước áp dụng theo tiêu chuẩn Anh Đối với những nước này, tất cả các dự án đầu tư do nhà nước đầu tư xây dựng thường các chủ đầu tư của nhà nước đều áp dụng căn cứ xác định tổng mức đầu tư trên cơ sở các quy định về tiêu chuẩn diện tích xây dựng và các chỉ tiêu giá xây dựng trên một đơn vị xây dựng diện tích, khối tích hay một đơn vị công suất Các chỉ tiêu này do các cơ quan của chính... hoạch và Đầu tư, Bộ tài chính và các ngân hàng đầu tư Một số nhà đầutư cũng đã sử dụng chỉ tiêu suất đầu tư đã ban hành làm chỉ tiêu tham khảo để chuẩn bị vốn và khống chế việc lựa chọn giải pháp đầu tư thích hợp Mặt khác, một số cơ quan nghiên cứu kinh tế cũng đã sử dụng chỉ tiêu suất đàu tư đã được lưu hành trong thời gian vừa qua vào việc tính toán các chỉ tiêu về điều chỉnh giá cả trong xây dựng cơ