Đang tải... (xem toàn văn)
Thị trư¬ờng bất động sản (TTBĐS) là một trong những loại thị trư¬ờng đó. Tuy mới hình thành như¬ng TTBĐS đã từng bư¬ớc góp phần tăng c¬ường hiệu quả đầu tư¬ kinh doanh và sử dụng đất đai, nhà xư¬ởng và cải thiện điều kiện sống của nhân dân,... Chính thị trư¬ờng này đã bư¬ớc đầu biến bất động sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nư¬ớc.
1 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Từ kinh tế nước ta bước vào công đổi mới, nhiều loại thị trường hình thành phát triển, chúng góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có tiến rõ rệt mặt chất lượng Thị trường bất động sản (TTBĐS) loại thị trường Tuy hình thành TTBĐS bước góp phần tăng cường hiệu đầu tư kinh doanh sử dụng đất đai, nhà xưởng cải thiện điều kiện sống nhân dân, Chính thị trường bước đầu biến bất động sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng trình đổi phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Tuy nhiên, TTBĐS nước ta giai đoạn đầu, sơ khai nên tồn nhiều hạn chế khiếm khuyết hoạt động thị trường lẫn công tác quản lý Nhà nước Thực tế cho thấy, bên cạnh thị trường quy, hoạt động thị trường phi quy "nổi lên" thách thức công tác quản lý nhà nước (QLNN) lĩnh vực toàn xã hội; thị trường phi thức nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ công xã hội, loạt tượng tiêu cực tham nhũng, rửa tiền… Hơn nữa, kinh tế nước ta hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo công xã hội Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển hướng xuất đòi hỏi thiết Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) thành phố có quy mô lớn nước với tổng diện tích 2095,01 km 2, có 24 quận, huyện dân số trung bình 5.630.192 người [13, tr 24-27] TP.HCM giữ vai trò quan trọng trình phát triển kinh tế khu vực Nam Bộ nước xem "hạt nhân" kinh tế vùng kinh tế động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nước Hiện nay, TP.HCM, trước sức ép phát triển kinh tế, mở cửa hội nhập, xuất nhiều vấn đề gia tăng dân số học, việc làm, nhà ở, "tác nhân" làm cho TTBĐS bước hình thành phát triển Thật vậy, dân cư đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất tất yếu tăng tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển Tuy nhiên, công tác quản lý sử dụng đất đai hoạt động TTBĐS thức nhiều yếu Các văn pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng Hệ thống quan QLNN lĩnh vực nhiều bất cập Khi thực giao dịch BĐS thức gặp nhiều khó khăn thủ tục rườm rà chi phí cao Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây "cơn sốt" nhà, đất Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất, BĐS địa bàn TP.HCM yếu Tất tồn cho thấy cần có bàn tay "hữu hình" Nhà nước để "nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật" Văn kiện Đại hội Đảng IX rõ [20, tr 32; 101], từ tạo điều kiện cho TTBĐS kinh tế thị trường TP.HCM phát triển bền vững Với lý đó, tác giả chọn đề tài: "Quản lý nhà nước thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh" để làm luận văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế Tình hình nghiên cứu đề tài Từ kinh tế thị trường hình thành phát triển nước ta, Đảng Nhà nước có nhiều chủ trương, sách vấn đề đất đai, BĐS, đồng thời có nhiều nhà khoa học QLNN nghiên cứu TTBĐS Trong đó, số công trình tiêu biểu liên quan tới đề tài như: - Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam" PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003 - Đề án: "Hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam" Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2001 - Đề tài cấp bộ: "Cơ sở khoa học giải pháp hình thành thị trường bất động sản Việt Nam", Cục Công sản, Bộ Tài chính, năm 2000 Nhìn chung, công trình tập trung giải vấn đề chủ trương, sách tầm vĩ mô lĩnh vực BĐS phạm vi toàn quốc Thêm vào đó, công trình chủ yếu nghiên cứu TTBĐS, chưa sâu nghiên cứu cách hệ thống QLNN loại thị trường quan trọng Đối với TP.HCM, chưa có công trình trực tiếp nghiên cứu tác động QLNN hình thành, hoạt động phát triển TTBĐS cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận văn từ việc nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn TTBĐS công tác QLNN TTBĐS để từ tìm số giải pháp đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN thị trường này, nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, ổn định góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội TP.HCM Ngoài ra, luận văn góp phần làm rõ sở lý luận thực tiễn TTBĐS mối quan hệ công tác QLNN với hình thành, phát triển TTBĐS kinh tế thị trường Để thực mục đích nêu trên, nhiệm vụ chủ yếu luận văn là: - Luận giải, làm rõ sở lý luận TTBĐS QLNN TTBĐS kinh tế thị trường Phân tích vai trò, chức nội dung QLNN TTBĐS - Đánh giá thực trạng QLNN TTBĐS địa bàn TP.HCM - Đề xuất số phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN TTBĐS TP.HCM thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài QLNN TTBĐS, bao gồm từ thể chế, sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động Nhà nước TTBĐS Đề tài luận văn vấn đề mới, rộng phức tạp; khuôn khổ có hạn nên luận văn tập trung làm rõ nội dung TTBĐS đô thị, QLNN TTBĐS địa bàn TP.HCM số phương hướng, giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác Trong đó, luận văn chủ yếu nghiên cứu số yếu tố BĐS đô thị gồm: nhà ở, đất ở, chuyển quyền sử dụng đất, hai thị trường nhánh thị trường nhà thị trường đất TP.HCM Việc phân tích, đánh giá TTBĐS QLNN TTBĐS TP.HCM chủ yếu tập trung vào giai đoạn sau thực Luật Đất đai sửa đổi năm 1993 đến nay; từ đề xuất số giải pháp đổi lĩnh vực tới năm 2010 TP.HCM Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài dựa phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin, quan điểm, đường lối Đảng, sách pháp luật Nhà nước vấn đề đất đai, BĐS, TTBĐS Trên sở đó, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu tổng hợp, phân tích; so sánh; kết hợp nghiên cứu lý luận với khảo sát thực tiễn; phương pháp lấy ý kiến chuyên gia Đóng góp luận văn - Hệ thống hóa vấn đề lý luận liên quan tới hàng hóa bất động sản (HHBĐS), TTBĐS QLNN thị trường - Đánh giá thực trạng TTBĐS QLNN TTBĐS địa bàn TP.HCM - Trên sở kết quả, hạn chế nguyên nhân, để từ đề xuất số phương hướng giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục đổi công tác QLNN TTBĐS TP.HCM năm tới - Kết nghiên cứu luận văn làm tài liệu tham khảo cho nhà hoạch định, quản lý điều hành sách thành phố, nhà nghiên cứu người quan tâm tới TTBĐS công tác QLNN thị trường Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương, tiết Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản, hàng hóa bất động sản - đặc trưng a) Khái niệm bất động sản Trong xã hội hay quốc gia nào, nguồn tài sản bao gồm tài sản thiên nhiên "ban tặng" tài sản người tạo qua hệ Các tài sản đầu vào sản xuất hàng hóa Trong trình sử dụng, quản lý nguồn tài sản người ta phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, tùy theo nhu cầu sử dụng quản lý Hiện nay, hầu hết quốc gia, người ta phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản động sản Động sản tài sản di chuyển dễ dàng BĐS hiểu loại tài sản không di dời được, khó di dời; phận chủ yếu cấu thành tài sản cố định BĐS phạm trù kinh tế gắn liền với sản xuất xã hội, hình thành phát sinh trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung Như vậy, phạm trù kinh tế xuất từ lâu khái niệm BĐS sử dụng chưa lâu phát triển, hoàn thiện, đặc biệt Việt Nam Theo Điều 181, Bộ luật Dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 BĐS tài sản không di, dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS thay đổi theo biến đổi nhu cầu sử dụng chủ thể Sự thay đổi diễn thông qua hoạt động đầu tư chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoạt động đầu tư chủ thể sang nhượng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS Hoạt động biến đặc trưng "tĩnh" BĐS thành hàng hóa để vận động trao đổi, giao dịch thị trường hình thành đặc trưng "động" tài sản BĐS Nó biểu qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng chủ thể tham gia thị trường đặc biệt: TTBĐS b) Hàng hóa bất động sản đặc trưng Không phải BĐS trở thành hàng hóa bất động sản (HHBĐS) Do vậy, số BĐS trở thành hàng hóa điều kiện trở thành hàng hóa BĐS phải có khả giao dịch thị trường không bị pháp luật cấm nước ta, HHBĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình kiến trúc tài sản khác theo luật định Tuy nhiên, luận văn sâu nghiên cứu hai loại HHBĐS đô thị quyền sử dụng đất nhà hai loại thị trường mà chúng tạo thị trường quyền sử dụng đất thị trường nhà đô thị Hàng hóa bất động sản có đặc trưng sau: Một là, HHBĐS di dời khó di dời Đặc điểm BĐS gắn liền với đất đai, với điểm cố định không gian với địa kinh tế, địa trị xác định Mặt khác, đất đai nguồn tài nguyên bị giới hạn không gian, diện tích đất quốc gia thường khó thay đổi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn chế Đặc điểm ảnh hưởng lớn tới cung, cầu, giao dịch giá TTBĐS Giá trị HHBĐS xây dựng đất trước hết giá trị sử dụng công trình xây dựng Song, giá trị sử dụng giá trị công trình nhà ở, nhà làm việc, vật kiến trúc kinh tế thị trường phụ thuộc vào lợi vị trí địa kinh tế, địa trị đất xây dựng công trình đó, xuất tình trạng công trình giá trị HHBĐS lại có chênh lệch lớn có vị trí địa lý thuận lợi khác Đây điều thể tính vị trí, tính cá biệt tính khan BĐS mà người mua, người bán loại hàng hóa chấp nhận giá giao dịch Ngoài ra, HHBĐS không di dời nên giao dịch thị trường thường thể qua hồ sơ trạng Bộ hồ sơ mô tả vị trí, diện tích, biểu thay đổi chủ sử dụng, biến động diện tích, biểu nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí , nói đối tượng giao dịch TTBĐS, "thay mặt" cho HHBĐS Tuy nhiên, HHBĐS có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nhu cầu người ta mua bán nên dễ tạo thành TTBĐS phi quy đầy phức tạp bất trắc Hai là, HHBĐS thường có giá trị lớn giá HHBĐS giao dịch nước ta chủ yếu đất đai, nhà Những loại hàng hóa có giá trị lớn giá chúng loại tài sản hữu hạn, hữu ích nên người thường có xu hướng tích trữ đầu BĐS Do đó, TTBĐS dễ bị méo mó biến động bất thường tác động tới giao dịch TTBĐS Đặc điểm làm cho TTBĐS có tính kinh tế - xã hội sâu sắc, gây khủng hoảng kinh tế, bất ổn trị rối ren xã hội Ba là, HHBĐS chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật chế, sách Nhà nước HHBĐS hình thành từ tài nguyên đất - hàng hóa đặc biệt nguồn lực lớn để phát triển đất nước, mà Nhà nước lại can thiệp nhiều vào khâu như: công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển sở hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, khu dân cư, khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao (KCNC) …), việc xác lập quyền bảo vệ quyền sở hữu tài sản BĐS… Những tác động làm cho TTBĐS thị trường "không hoàn hảo" điển hình Bốn là, HHBĐS chịu ảnh hưởng lớn yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội BĐS liên quan Các yếu tố thường ảnh hưởng mạnh đến HHBĐS, TTBĐS hàng hóa thị trường thông thường khác Thật vậy, nhu cầu quan hệ mua bán BĐS chịu tác động lớn từ yếu tố thị hiếu, tập quán sinh sống (nếu người dân kiếm sống buôn bán nhỏ đất đai, nhà cửa mặt đường có giá, họ sống theo lối sống công nghiệp hộ đại, biệt thự, nhà tiện nghi có ưu thế…), yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo chi phối mạnh mẽ lĩnh vực Các yếu tố làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều làm cho hiệu TTBĐS giảm Thêm nữa, BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá HHBĐS bị chi phối BĐS khác Điều minh chứng qua việc giá BĐS tăng vọt Nhà nước nhà đầu tư khác xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật (đường sá, cầu…), hạ tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh Năm là, đất đai phận BĐS coi hữu hạn tự không "sinh sôi" Đặc điểm tác động đến yếu tố "cung" đất đai HHBĐS nói chung Tuy nhiên, đất chuyển thành HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…) có khả sinh lợi dường lâu dài qua "bàn tay" người sử dụng C.Mác nói: "Tuy có thuộc tính tự nhiên nhau, đám đất canh tác có giá trị lớn đám đất bỏ hoang" [33, tr 248-249] Theo xu hướng tiến xã hội, ngày tìm nhiều cách đầu tư, sử dụng đất đai có hiệu hơn, HHBĐS có xu hướng tăng giá trị đương nhiên giá kéo lên Như vậy, đặc điểm quy định: TTBĐS tự động 10 điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hướng từ hiệu thấp chuyển sang mức hiệu cao 1.1.2 Khái quát thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm phân loại thị trường bất động sản Trước hết, ta thấy thị trường coi tổng thể quan hệ cung cầu, quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ bình diện xã hội Như vậy, nói đến thị trường nói đến cung - cầu, quan hệ mua bán, giá người mua, người trung gian người bán, người sản xuất người tiêu dùng bình diện đủ rộng Từ đây, góc độ mục trường khái quát chung TTBĐS sau: Thị trường bất động sản hiểu thị trường giao dịch dân nhà ở, đất ở, tài sản gắn liền với chúng dịch vụ khác có liên quan chủ thể tham gia địa bàn đó, khoảng thời gian xác định TTBĐS có số điểm đặc thù, xuất phát từ đặc trưng HHBĐS sau: Một là, TTBĐS có tính địa phương, vùng miền rõ nét Đặc trưng xuất phát từ tính cố định không gian HHBĐS Đất đai thường di chuyển từ vùng sang vùng khác Do vậy, hoạt động TTBĐS mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, TTBĐS bị chi phối trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, mật độ dân số "sức cầu" BĐS địa bàn mà tồn Thực tế cho thấy, TTBĐS thủ đô, đô thị trung tâm kinh tế, văn hóa - xã hội thường có quy mô mức độ phát triển cao khu vực nông thôn hay đô thị bình thường khác Hai là, cung - cầu TTBĐS nhạy cảm dễ biến động Do HHBĐS thường có giá trị lớn, giá nên người có xu hướng tích trữ đầu Như vậy, cầu BĐS thường lớn, cung HHBĐS lại có hạn thay đổi chậm hơn, đường cung lại có độ dốc lớn Kinh tế 100 định phù hợp với kinh tế chung Cần phân biệt làm rõ quan hệ thị trường, phân biệt quan hệ dân hình lĩnh vực BĐS; thể chế hóa rõ ràng nghĩa vụ, quyền lợi chủ thể tham gia thị trường nhà đầu tư, môi giới, đo đạc, định giá, tư vấn, bảo hiểm, tín dụng, người mua, người bán… Luật nên xây dựng quy chế thích hợp nhằm hỗ trợ cho doanh nghiệp vừa nhỏ đầu tư xây dựng nhà cho người nghèo, thu nhập thấp, người có công với nước,… thông qua công cụ tài tín dụng BĐS - Xây dựng Luật Nhà ở: Hiện Pháp lệnh nhà 1991 Bộ Luật Dân 1995 điều chỉnh số quan hệ nhà Tuy nhiên, văn đề cập đến giao dịch dân nhà ở, mà chưa nêu đủ quan hệ sử dụng đất ở, tranh chấp, khiếu nại, bồi thường vấn đề nhà ở, đất phát sinh chế Như thấy, nhà quan trọng với người, phận quan trọng BĐS, thị trường nhánh quan trọng TTBĐS nên việc thể chế, thiết chế thành hệ thống luật vô cần thiết, nhằm tạo hành lang pháp lý cho giao dịch dân kinh tế đạt ổn định, quy, hiệu đời sống xã hội - Xây dựng Luật Quy hoạch đô thị: Hiện công tác điều chỉnh hệ thống Nghị định, Thông tư quy hoạch kiến trúc quản lý đô thị, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai nói chung mà chưa có hệ thống luật đầy đủ, hoàn chỉnh thống Vướng mắc nảy sinh vấn đề thống phối hợp quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng kiến trúc đô thị với quy hoạch chi tiết không gian thời gian cụ thể Lực lượng cán quy hoạch, kiến trúc ta mỏng, lại chế chưa hợp lý nên thành phố thời gian qua xảy tình trạng "quy hoạch treo", " quy hoạch sau đầu tư, xây dựng" gây nhiều khó khăn, trở ngại cho TTBĐS Quy hoạch đô thị chưa gắn kết, đôi lúc chưa thống với 101 kế hoạch mục tiêu phát triển kinh tế xã hội thành phố; chưa điều tiết nguồn lực đầu tư để thực quy hoạch hợp lý; quy hoạch thiếu "tầm nhìn" chiến lược phục vụ phát triển; thiếu chế hợp lý để quản lý đất đai BĐS khu vực quy hoạch; thiếu chế cho dân tham gia trình lập duyệt quy hoạch; vấn đề công bố quy hoạch, điều tiết giá BĐS khu vực quy hoạch,… Tất tồn cần có biện pháp khắc phục luật hóa chúng để xử lý hợp pháp, xác vấn đề đó, làm sở cho việc phát triển quản lý hiệu TTBĐS TP.HCM - Triển khai Luật Xây dựng 2003: Cần nhanh chóng hướng dẫn thực Luật nhằm giải quan hệ BĐS nảy sinh trình xin phép xây dựng, xây dựng, hoàn công công trình, mua bán BĐS xây xong, sở hữu BĐS nhà ở… Đây Luật góp phần quản lý hiệu BĐS đất mà cần thực nhằm ổn định trật tự lĩnh vực xây dựng, góp phần hạn chế xây dựng tự phát, hay tượng "phạt cho tồn tại" Điều gián tiếp thu hẹp thị trường nhà trái phép giao dịch BĐS phi quy - Cần xây dựng Luật Bảo hiểm BĐS: Đây loại dịch vụ tất yếu xã hội ngày phát triển Cần sớm nhìn nhận định hướng vấn đề để góp phần phát huy tối đa lợi ích từ lĩnh vực kinh tế BĐS Đây sở giảm thiểu rủi ro cho người dân, làm cho nhà đầu tư tự tin, phấn khởi tham gia kinh doanh TTBĐS - Xây dựng Luật Tín dụng BĐS: Đây yếu tố quan trọng để kích thích phát triển TTBĐS Cần thể chế hóa chế huy động vốn, việc chấp, đăng ký chấp, vay vốn, bảo lãnh vay, huy động vốn phục vụ dự án nhà cho đối tượng nghèo, sách… giải pháp cần thiết để thúc đẩy TTBĐS phát triển bền vững lớn mạnh 102 - Xây dựng hoàn thiện Luật Hộ khẩu, hộ tịch để tạo điều kiện cho người dân chuyển cư, chuyển nghề hợp pháp thành phố Điều góp phần thúc đẩy quy hoạch vùng, cụm công nghiệp, làng nghề, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tạo điều kiện an cư lạc nghiệp cho người dân sau mua bán BĐS tránh nhũng nhiễu kiểu "nhà đòi hộ khẩu, hộ đòi nhà" Luật cần xây dựng, cân nhắc sở đòi hỏi khách quan phát triển đô thị yêu cầu việc quản lý đô thị Đây Luật gián tiếp tác động đến TTBĐS, xây dựng hoàn thiện kịp thời, hợp lý tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển QLNN TTBĐS 3.2.6 Thực tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quản lý phát triển thị trường bất động sản Công cụ quy hoạch kế hoạch công cụ chủ yếu phục vụ công tác QLNN lĩnh vực BĐS quản lý đô thị Thực tế, năm qua thiếu quy hoạch kế hoạch tổng thể nên dẫn tới đô thị Thành phố phát triển theo kiểu "vết dầu loang" phá vỡ nhiều không gian quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung Do đó, thời gian tới thành phố cần phải định hướng không gian phát triển rõ ràng tập trung phát triển trung tâm trọng điểm như: Trung tâm trị, tài "đầu não" Sài Gòn (gồm khu vực quận 1, quận 3); Trung tâm kinh tế Chợ Lớn; Trung tâm văn hóa, du lịch, đô thị đại Thủ Thiêm; Trung tâm Nam Sài Gòn; Trung tâm Bắc Sài Gòn (Bình Chánh, Bình Tân); Tây Sài Gòn (Củ Chi); Đông Sài Gòn (Quận 9, Quận 2); Trung tâm du lịch sinh thái, dã ngoại Cần Giờ… Như vậy, thành phố cần phải lập quy hoạch tổng thể phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể phát triển quận, quy hoạch chi tiết, quy hoạch sử dụng 103 đất, quy hoạch phát triển ngành… loại quy hoạch có tác động định đến phát triển công tác QLNN TTBĐS Thành phố cần nghiên cứu, áp dụng phương pháp quy hoạch mới, kịp thời hợp lý để đáp ứng nhu cầu ngày tăng đất đai cho sản xuất kinh doanh đất người dân Cần nâng cao tính pháp lý, tính khả thi hệ thống văn quy hoạch; phổ biến quy hoạch công khai, minh bạch để người biết tuân thủ Đặc biệt, thành phố cần tăng cường củng cố chức quản lý kết hợp với tra, kiểm tra thường xuyên vấn đề tuân thủ quy hoạch, tránh tình trạng quy hoạch treo, có biện pháp kiên quyết, mạnh mẽ cưỡng chế vi phạm quy hoạch hay bắt khôi phục lại trạng Một yếu tố quan trọng để thực tốt công tác quy hoạch, kế hoạch phải hoàn chỉnh chế lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo nội dung sau: - Phải áp dụng chế định pháp luật quy hoạch Quy hoạch UBND thành phố phê duyệt quy hoạch thức có giá trị pháp lý - Đất đai nguồn vốn xã hội, quy hoạch đất vùng để làm dự án Thành phố nên có chủ trương để lại cho địa phương sở tỷ lệ định tiền thuê đất, hay giao đất (có thu tiền sử dụng từ người sử dụng) Đây khoản tiền bù đắp cho cộng đồng dân cư, để đầu tư vào dự án công ích, lợi ích tập thể xây dựng sở hạ tầng, đường sá, công viên, bệnh viện,… - Khi quy hoạch có dính đến tái định cư, thiết công tác tái định cư phải trước việc triển khai dự án vùng đất bị giải tỏa Điều tạo điều kiện ổn định sống cho hộ dân bị giải tỏa, tạo niềm tin cho nhân dân sách đền bù giải phóng mặt bằng; tránh việc khiếu 104 kiện, tranh chấp kéo dài ảnh hưởng đến sống nhân dân việc triển khai dự án - Khi quy hoạch KCN, KCX, Khu công nghệ cao cần tính đến việc bố trí nhà cho thuê phục vụ công nhân xa nhà Thành phố cần quy định: chủ dự án sản xuất kinh doanh có 100 lao động cần có chế độ hỗ trợ thêm để thực dự án cư xá cho công nhân thuê,… - Quy hoạch gắn liền với công tác dự báo, thành phố cần dự báo xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng lao động để từ có kế hoạch chủ động phát triển TTBĐS quản lý thị trường Một yêu cầu công tác quy hoạch phải cố gắng trì quan hệ đoàn kết dân tộc, tình làng nghĩa xóm dân cư khu vực quy hoạch, giải tỏa, di dời; quy hoạch cần cố gắng bảo vệ di tích lịch sử, công trình văn hóa, nghệ thuật cộng đồng dân cư hữu 3.2.7 Giải pháp đầu tư cho lĩnh vực bất động sản phát triển đồng hệ thống thị trường TP.HCM Các biện pháp kinh tế, tài để thúc đẩy đầu tư kinh doanh HHBĐS, tạo nguồn cung dồi cho thị trường xem đòn bẩy quan trọng cho TTBĐS năm tới Các giải pháp hướng tới giải pháp tạo môi trường đầu tư thông thoáng, khuyến khích đầu tư qua quỹ hỗ trợ đầu tư; giải pháp kỹ thuật điều chỉnh, quy hoạch đất nâng cấp khu nhà lụp xụp, tạm bợ; giải pháp đầu tư phát triển nhà cao cấp cho đối tượng giả nhà cho thuê, bán trả góp với người nghèo, thu nhập thấp đối tượng sách Đây giải pháp nhằm tăng khả cung cấp HHBĐS, đất đất sản xuất - kinh doanh để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung - cầu Thành phố cần nhanh chóng xóa bỏ tình trạng "quy hoạch treo", thu hồi đất nông nghiệp suất đất dự án chậm triển khai để 105 phát triển quỹ đất mở rộng đô thị theo Luật Đất đai quy định Bên cạnh mở rộng khuyến khích hiệu thành phần kinh tế tham gia đầu tư kinh doanh BĐS theo luật doanh nghiệp luật khác có liên quan Để thực tốt chủ trương xã hội hóa vấn đề nhà ở, xóa bỏ bao cấp nhà đất, thành phố cần đốc thúc mạnh mẽ Ban Chỉ đạo 80 để thi hành Quyết định 80/TTg Nghị định 61/CP bán nhà cho người thuê, đồng thời phải coi giải pháp cấp bách thời gian tới Hoạt động TTBĐS thoát ly với kinh tế hàng hóa với thị trường khác kinh tế như: thị trường vốn; thị trường lao động; thị trường khoa học công nghệ; thị trường hàng tiêu dùng Do vậy, thành phố phải có chiến lược "đi lên" đảm bảo phát triển đồng trường BĐS với thị trường khác Việc xây dựng, hoàn chỉnh thể chế hoạt động TTBĐS phải đồng phù hợp với thể chế thị trường khác ngược lại Trước mắt, cần triển khai mở rộng bảo đảm tính pháp lý cao hoạt động chấp, bảo lãnh BĐS, kể BĐS trình đầu tư sau đầu tư để cấp vốn tín dụng cho thành phần kinh tế Hoàn thiện chế thực góp vốn quyền sử dụng đất, đặc biệt góp vốn liên doanh BĐS quyền sử dụng đất để thúc đẩy đầu tư sản xuất kinh doanh thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) Các giải pháp có tác dụng thúc đẩy TTBĐS thành phố phát triển sở để hình thành chế QLNN thị trường nhằm xây dựng TTBĐS TP.HCM phát triển lành mạnh công nghiệp hóa, đại hóa hội nhập kinh tế quốc tế 3.2.8 Giải pháp đổi công nghệ kỹ quản lý bất động sản thị trường bất động sản Trong xu phát triển nay, quan hay nhà quản lý 106 cần phải thay đổi, tích hợp công nghệ kỹ quản lý để quản lý điều hành hiệu hệ thống quản lý Muốn làm điều người lãnh đạo quan quản lý phát triển TTBĐS phải cập nhật kỹ thuật quản lý giới, đồng thời, dựa vào đặc điểm đất nước, địa bàn mà đưa chế phù hợp, hiệu Trong công tác QLNN TTBĐS việc quản lý, kiểm soát xử lý thông tin quan trọng cần thiết Hơn nữa, TTBĐS lĩnh vực có khối lượng thông tin lớn liên quan đến nhiều góc độ khác như: chế, sách đất đai; sách kinh tế, tài chính; chế độ sở hữu tài sản; sách nhà, đất cho diện sách có công, người nghèo… Như vậy, để quản lý kiểm soát hiệu TTBĐS phải nắm bắt thông tin kịp thời, nhanh chóng xử lý tốt thông tin phục vụ cho việc định quản lý Ngày nay, giới bước vào kỷ nguyên cách mạng thông tin kỹ thuật số, nên việc điều hành vận dụng công nghệ, kỹ quản lý TTBĐS tảng tin học đại, phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế mang lại hiệu cao Trước hết, TP.HCM phải đẩy mạnh việc xây dựng hệ thống thông tin quản lý BĐS dựa kỹ thuật thông tin địa lý toàn cầu (GIS) hệ thống thông tin địa lý thành phố (SAGOGIS) BĐS hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn nên phải quản lý chi tiết, cụ thể đến đất, nhà Hệ thống thông tin BĐS phải phủ sóng cập nhật khắp địa bàn thành phố, chí cho tỉnh đối tượng khác quan tâm; hệ thống phải đảm bảo tính "mở" "động" Thông tin phải mở rộng cho nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội thành phố, nhu cầu ăn ở, kinh doanh nhân dân; phải liên thông rộng rãi cập nhật thường xuyên Mặt khác, người yếu tố quan trọng bậc nên TP.HCM cần 107 phải đào tạo đội ngũ cán quản lý thông tin BĐS TTBĐS có đủ khả kỹ thuật kỹ quản lý đại, thông dụng giới ngày Để thực hóa giải pháp này, TP.HCM cần gắn chặt với việc cải cách hành theo hướng tinh, gọn ISO địa bàn Đây giải pháp lâu dài, cần thực theo lộ trình bước vững Những giải pháp thực đồng bộ, hợp lý giúp TP.HCM, nước ta quản lý TTBĐS ngày hiệu 108 KẾT LUẬN Cùng với trình đổi chuyển sang kinh tế thị trường trình đô thị hóa mạnh mẽ làm xuất nhu cầu mua bán, giao dịch BĐS, tiền đề xuất TTBĐS Như vậy, việc hình thành phát triển TTBĐS đòi hỏi khách quan kinh tế thị trường hệ thống thị trường đầu vào cho kinh tế Để thị trường vận hành phát triển ổn định, bền vững theo định hướng XHCN vai trò quản lý nhà nước quan trọng TTBĐS không nằm quy luật Hơn nữa, hàng hóa TTBĐS hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn, ảnh hưởng nhiều đến hoạt động kinh tế, dân sinh trị - xã hội Vì vậy, để thị trường vận động tự do, tự phát gây "méo mó", bất ổn dẫn đến "đổ vỡ" thị trường TTBĐS TP.HCM thực tế cần quản lý Nhà nước "đủ mạnh" hữu hiệu nhằm đảm bảo cho giao dịch kinh tế dân thực dân chủ, công bằng; cách thể chuyên pháp luật, định hướng, điều tiết Nhà nước nhằm phát triển thị trường ổn định lành mạnh Đất đai có khả tăng thêm, lại có khả sinh lợi dường "vĩnh cửu" qua tác động người sử dụng Tiềm đất đai, BĐS thành phố trù phú lại vận động thiếu trật tự công bằng, TTBĐS lĩnh vực nhạy cảm, có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống trị - xã hội nhân dân thành phố Do vậy, công tác quản lý Nhà nước TTBĐS thành phố cần thiết nơi, lúc người, máy công quyền, với nhà đầu tư; vấn đề cần thiết, quan trọng người nghèo, người 109 thu nhập thấp, đối tượng sách người cần đến hỗ trợ Nhà nước, xã hội Do đó, để TTBĐS hoạt động có hiệu quả, công tác quản lý thành phố, mặt, phải tạo điều kiện cần thiết để thị trường phát huy vai trò việc phân bổ sử dụng hợp lý, tiết kiệm đất đai đáp ứng nhu cầu HHBĐS với giá hợp lý, chi phí giao dịch thấp; mặt khác, thành phố phải dùng công cụ, biện pháp can thiệp vào TTBĐS cách phù hợp nhằm đảm bảo công xã hội dùng vai trò, chức thị trường để giải sách xã hội, để thị trường phát triển lành mạnh theo định hướng XHCN Với phân tích tình hình TTBĐS địa bàn TP.HCM công tác QLNN thị trường thời gian qua, cho thấy mặt thành tựu, vấn đề tồn đề xuất số giải pháp chủ yếu nhằm củng cố đổi công tác QLNN thị trường, để TTBĐS ngày phát triển ổn định, đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội chung thành phố Qua đề tài mong góp phần nhỏ việc xây dựng thành công mô hình quản lý hữu hiệu để phát triển TTBĐS ngày tốt hơn, hiệu Tuy nhiên, trình độ thời gian có hạn; tính chất, đối tượng, phạm vi nghiên cứu rộng, phức tạp nên chắn luận văn số thiếu sót cần bổ sung kiểm nghiệm thực tế Vì vậy, tác giả luận văn mong muốn nhận dẫn quý thầy cô, đóng góp anh chị quan tâm đến lĩnh vực nghiên cứu 110 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Phạm Ngọc Anh (2003), Bước đầu tìm hiểu tư tưởng Hồ Chí Minh kinh tế, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội Ban Chấp hành Đảng Thành phố Hồ Chí Minh (2002), Báo cáo Tổng kết thực Nghị Thành ủy phát triển ngành dịch vụ - thương mại chủ yếu địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh Ban Chỉ đạo 80 Thành phố Hồ Chí Minh (2001), Tài liệu hướng dẫn việc xử lý, xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh Ban Tư tưởng - Văn hóa Trung ương (2003), Tài liệu nghiên cứu Nghị Hội nghị lần thứ bẩy Ban Chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Luật dân (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Các quy định giao đất, sử dụng đất, bảo lãnh, chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đền bù thiệt hại thu hồi đất (2004), Nxb Lao động xã hội, Hà Nội Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội Quang Chung (2002), "Đóng băng … giấy tờ!", Thời báo Kinh tế Sài gòn, (608), tr 12-13 10.Cục lý luận Ban tuyên truyền Đảng Cộng sản Trung Quốc (2003), 25 vấn đề lý luận công cải cách mở cửa Trung Quốc, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 111 11.Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2002), Niên giám thống kê 2001, thành phố Hồ Chí Minh 12.Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2003), Niên giám thống kê 2002, thành phố Hồ Chí Minh 13.Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2004), Niên giám thống kê 2003, thành phố Hồ Chí Minh 14.Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2003), Tình hình kinh tế - xã hội Thành phố Hồ Chí Minh tháng 12/2003, thành phố Hồ Chí Minh 15.Nguyễn Sĩ Dũng (2003), "Bất động sản: "tai biến" việc thị trường", Thời báo Kinh tế Sài gòn, (650), tr.38 16.Đảng Thành phố Hồ Chí Minh (2000), Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng Thành phố Hồ Chí Minh lần thứ bảy, thành phố Hồ Chí Minh 17.Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội 18.Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, Nxb Sự thật, Hà Nội 19.Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 20.Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21.Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Nghị Bộ Chính trị phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010, Hà Nội 22.Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 23.Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Văn kiện Hội nghị lần thứ chín Ban chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 112 24.Nguyễn Cao Đức (2003), "Quá trình đô thị hóa đô thị lớn Việt Nam giai đoạn 1990 - 2000: Thực trạng giải pháp", Nghiên cứu kinh tế, (299), tr 3-14 25.Huy Đức (2003), "Đất đai - Luật sống", Thời báo Kinh tế Sài gòn, (692), tr 28 26.Hiến pháp Việt Nam (1946, 1959, 1980, 1992 Nghị sửa đổi bổ sung số điều Hiến pháp 1992) (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 27.Khoa Quản lý kinh tế - Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh (2004), Giáo trình khoa học quản lý, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 28."Luật Đất đai 1993" (1993), Công báo 29."Luật Đất đai sửa đổi 1998" (1998), Công báo 30."Luật Đất đai sửa đổi 2001" (2001), Công báo 31.Luật Đất đai 2003 (2004), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 32."Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994" (1994), Công báo 33.C.Mác - Ph.Ăngghen (1995), Toàn tập, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 34.Hồ Chí Minh (2003), Về tài nguyên đất đai phát triển nông nghiệp, nông thôn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 35.Huy Nam (2004), "Chọn địa ốc hay chứng khoán?", Thời báo Kinh tế Sài gòn, (692), tr 28 36.Phân viện Thành phố Hồ Chí Minh (1998), "Kỷ niệm 300 năm Sài Gòn Thành phố Hồ Chí Minh", Thông tin Khoa học trị, (7), tr 1-77 37.Pháp lệnh Nhà 1991 (1991), Nxb Sự thật, Hà Nội 38.Pháp lệnh Thuế nhà đất 1992 (1992), Nxb Sự thật, Hà Nội 39.Phan Phùng Sanh (2004), "Giải pháp để bình ổn giá thị trường bất động sản", Sài Gòn đầu tư xây dựng, (5), tr 43-44 113 40.Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2004), Báo cáo tóm tắt chương trình nhà thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010, thành phố Hồ Chí Minh 41.Thái Thanh (2003), "Trở lại khái niệm bản", Thời báo Kinh tế Sài gòn, (667), tr.12-13 42.Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 43.Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà ở, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 44.Thời báo Kinh tế Việt Nam (2004), Kinh tế 2003 - 2004: Việt Nam giới, Hà Nội 45.Khánh Toàn, Phụng Thuật (2003), Trung Quốc sau Đặng Tiểu Bình, Nxb Thanh niên, Hà Nội 46.Tổng cục Thống kê (2003), Kinh tế - xã hội Việt Nam năm 2001 - 2003, Nxb Thống kê, Hà Nội 47.Trường Đại học Luật Hà Nội (1996), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Giáo dục, Hà Nội 48.Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh (2000), Kỷ yếu hội thảo: Đào tạo nghiên cứu khoa học, Nxb Đại học Quốc Gia Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 49.Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh (2004), Kỷ yếu hội thảo khoa học: Quản lý đất đai thị trường bất động sản lần 2, thành phố Hồ Chí Minh 50.Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2002), Báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố tình hình kinh tế - xã hội tháng đầu năm 2002, thành phố Hồ Chí Minh 51.Đàm Hải Vân (2004), "Phát triển thị trường bất động sản", Sài Gòn đầu tư xây dựng, (5), tr.45-46 114 52.Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2003), Kinh tế Việt Nam 2002, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 53.Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2004), Kinh tế Việt Nam 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 54.Vụ Chính sách tài (2003), Thuế tài sản - Kinh nghiệm giới hướng vận dụng Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 55.Nguyễn Hoàng Xanh (2003), "Những vấn đề đặt trình xử lý thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh", Phát triển kinh tế, (152), tr 6-8