Đang tải... (xem toàn văn)
Dự án đầu tư xây dựng công trình tổ hợp văn phòng,dịch vụ thương mại và nhà ở Thành An TOWERTổng giám đốc điều hành công ty quản lý và tiếp thị bất động sản CB RichardEllis(CBRE) lại có cái nhìn đầy lạc quan : “Thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn rấtsang sủa.Làn song đầu tư vào cao ốc sẽ tiếp tục không ngừng.văn phòng cho thuê ,căn hộcho thuê vẫn sẽ tiếp tục “sốt” cả về giá lẫn nhu cầu”.Sự hấp dẫn này đang thu hút hàngloạt nhà đầu tư nước ngoài vào cuộc với những dự ansquy mô hàng triệu USD. Tại Hà Nội, văn phòng cho thuê cũng không đáp ứng đủ nhu cầu.Mức giá tại cáccao ốc hạng A như: Hanoi Towers.vietcombank, tower , pacific place,cao ốc có vị trí địalý đắc địa trên đường lý thường kiệt,ngay khi chủ được chủ đầu tư sang tay cho tập đoàncủa pháp ,cũng được đặt mua 100% trước khi hoàn thành.Văn phòng hạng B như : HòaBình Tower trên đường Hoàng Quốc Việt cũng đã nhanh chóng được lấp đầy sau khihoàn thành nửa năm.
Phương Đông University ĐỒ ÁN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH “Thẩm định: Dự án đầu tư xây dựng công trình tổ hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thành An TOWER” G/v hướng dẫn: P.GS Đinh Đăng Quang Thực hiện: Nhóm - Nguyễn Văn Toản – 5091160.54 - Hoàng Đạt Tuân – 509116.059 - Trần Việt Cường – 509116.006 - Nguyễn Thành Sơn – 509116.039 - Nguyễn Trọng Huy – 509116.023 - Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang Phần việc thẩm định thành viên tổ: Phần I: Xem xét yếu tố đảm bảo tính hiệu dự án: o Nguyễn Văn Toản: 1.1 Sự cần thiết đầu tư 1.2 Các yếu tố đầu vào dự án 1.5 Phân tích tài chính, tổng mức đầu tư,hiệu kinh tế - xã hội dự án o Nguyễn Trọng Huy: 1.3 Quy mô, công suất, công nghệ 1.4 Thời gian, tiến độ thực dự án Phần II: Xem xét yếu tố đảm bảo tính khả thi dự án: o Nguyễn Thành Sơn: 2.1 Sự phù hợp với quy hoạch 2.2 Sự đảm bảo pháp lý o Hoàng Đạt Tuân: 2.3 Khả giải phóng mặt bằng, khả huy động vốn đáp ứng tiến độ 2.4 Khả hoàn trả vốn o Trần Việt Cường: 2.5 Giải pháp phòng cháy, chữa cháy 2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án : Quốc phòng, an ninh môi trường quy định khác pháp luật có liên quan Phần III: Kiến nghị: - Tất thành viên tham gia viết kiến nghị hoàn thiện tổng hợp đồ án Cảm ơn thầy P.giáo sư: Đinh Đăng Quang hướng dẫn giúp chúng em hoàn thiện đồ án thẩm định ! Đồ àn thẩm định – Nhóm Page Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang Báo cáo tổng hợp kết thẩm định Tên dự án đầu tư xây dựng công trình tổ hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thành An TOWER PHẦN I : Xem xét yếu tố đảm bảo tính hiệu dự án : 1.1 Sự cần thiết đầu tư : Trong đồ án : Chương I : Mục 1.4.2.Dự báo nhu cầu tổ hợp văn phòng,dịch vụ thương mại nhà tương lai - Tổng giám đốc điều hành công ty quản lý tiếp thị bất động sản CB Richard Ellis(CBRE) lại có nhìn đầy lạc quan : “Thị trường bất động sản Việt Nam sang sủa.Làn song đầu tư vào cao ốc tiếp tục không ngừng.văn phòng cho thuê ,căn hộ cho thuê tiếp tục “sốt” giá lẫn nhu cầu”.Sự hấp dẫn thu hút hàng loạt nhà đầu tư nước vào với dự ansquy mô hàng triệu USD - Tại Hà Nội, văn phòng cho thuê không đáp ứng đủ nhu cầu.Mức giá cao ốc hạng A như: Hanoi Towers.vietcombank, tower , pacific place,cao ốc có vị trí địa lý đắc địa đường lý thường kiệt,ngay chủ chủ đầu tư sang tay cho tập đoàn pháp ,cũng đặt mua 100% trước hoàn thành.Văn phòng hạng B : Hòa Bình Tower đường Hoàng Quốc Việt nhanh chóng lấp đầy sau hoàn thành nửa năm - Trước nhu cầu văn phòng cho thue văn phòng ngày tăng,nhiều doanh nghiệp địa ốc rót vốn đầu tư vào thị trường này.Bên cạnh khởi công tòa tháp thứ ba cạnh hai tòa tháp hữu,vincom xin phép xây dựng văn phòng cho thuê cạnh chợ hômĐức Viên.vinaconex thi công trung tâm thương mại chợ Mơ với phần diên tích dành cho thuê văn phòng Cùng với đó, số chủ đầu tư “nhòm ngó” khu liên hợp thương mại văn phòng địa điểm gần chợ Hàng Da,Cửa Nam - Dù nhiều dự án văn phòng triển khai,dự báo thị trường văn phòng hạng A Hà Nội đắt đỏ quỹ đất vị trí đắt đỏ không nhiều.Trong đó, theo ông Neil McGregor – giám đốc dịch vụ Chesterton petty Việt Nam ,phần lớn nhu cầu từ công ty tronh nước mở rộng phát triển kinh doanh “ Các công ty dịch vụ ,đặc biêt nghành ngân hàng,đang thâm nhập Việt Nam muốn thuê mặt nhà văn phòng có địa điểm đẹp” - Theo khảo sát số công ty tư vấn bất động sản,hiện Hà Nội có 2.900 hộ cho thuê,trong có gần 700 hộ thuộc dự án quản lý theo tiwwu chuẩn quốc tế 1.200 hộ thuộc dự án quản lý rải rác owrkhaorng 40 tòa nhà thành phố có vị trí đắc địa : Somerset, fraser Suites, siputra,flower village, Hanoi Late View (Hồ Tây)… Gía chào thuê trung bình ( không bao gồm chi phí dịch vụ VAT) khoảng 28,77 USD/m2.Văn phòng hạng B số vị trí đẹp chào giá 42 USD/m2/tháng,còn giá thuê phòng hạng C tăng nhẹ , giao động mức 20 USD đén 30 USD/m2/tháng Đồ àn thẩm định – Nhóm Page Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang - Trong ngắn hạn, triển vọng nhu cầu khả quan có nhiều công ty muốn thuê văn phòng công ty thue vào thời điển lên kế hoạch mở rộng quy mô hoạt đông - Nhu cầu diện tích văn phòng tăng dần mở rộng công ty thành lập văn phòng công ty nước Hà Nội Trong năm tới ,khoảng 1.3 triệu m2 diện tích văn phòng từ 99 dự án có mặt thị trường văn phòng Hà Nội để đáp ứng nhu cầu ngày cao thị trường - Thị trường văn phòng vài năm tới phát triển nhanh Hiện lượng cung lớn tòa nhà : Grand plaza, keangnam, EVN… cung cấp cho thị trường Tuy nhiên , vấn đề đáng quan tâm nguồn cung nhiều nhu cầu không tăng lên nguồn cung - Trong thời gian tới, giá thuê văn phòng dài hạn tăng ,giá thuê văn phòng ngắn hạn giảm xuống.Mặc dù ngân hàng chưa hộ trợ công ty việc thuê văn phòng nhueng số chủ đầu tư nhìn thấy lợi nhuận lớn từ việc cho thuê văn phòng Việc xây văn phòng nhanh, giải tỷ văn phòng trông nhanh cách đầu tư thong minh Các chủ đầu tư nhìn vào nguồn doanh thu dài hạn từ tạo điều kiện tốt cho công ty thuê văn phòng định giá thuê tốt Mục 1.4.3.Năng lực đáp ứng văn phòng nhà 1.4.3.1.Văn phòng : a) Đối với loại hình văn phòng bán - Năm 2012, cho dù tỷ lệ mặt trống nguồn cung tăng mạnh theo nhận định CBRE Việt Nam năm kỷ lục lượng mặt văn phòng cho thuê “được mùa” Bảng dẫn chứng bảng 1.1 : Mặt cho thuê Hà Nội (Nguồn : CBRE VIỆT NAM) - Trong quý 1/năm 2012, thị trường văn phòng thêm nguồn cung ,khiến tổng cung ổn định xấp xỉ 985.000m2 Diễn biến đáng ý tòa tháp B vincom city Tower ngừng thuê chuyển sang hình thức tự sử dụng sau techcombank mua lại từ vingroup.Có tòa nhà ICON Tower bắt đầu chào thuê quý này, dự kiến sung khoảng 20.000m2 diện tích văn phòng thị trường - Thị trường văn phòng Hà Nội có dấu hiệu tích cực.Điển hình việc tổng diện tích cho thuê toàn thị trường quý đạt 14.000m2,phản ánh nhu cầu cao.Tỷ lệ diện tích trống toàn thị trường đạt 25% giản so với 30% quý trước - Gần 390.000 m2 diện tích văn phòng dư đoán gia nhập thj trường năm 2012.CBRE nhận định năm 2012 năm có diện tích thue cao kỷ lục tỷ lệ trống nguồn cung tiếp tuc tăng mạnh Về cấu khách thuê, ngân hàng dự đoán nguồn khách thuê lớn Bên cạnh đó,những khách thuê lớn lĩnh vực tư vấn tài KPNG,PWC,và Standard Chartered bank thu hút khách hàng thuê nhỏ lớn, năm 2012,câu chuyện 2khu vực lớn thành phố khu vực trung tâm khu vực phía Tây – tiếp diễn Đồ àn thẩm định – Nhóm Page Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang - Ở khu vực phía tây , dự đoán giá thuê tiếp tục giảm nhằm tăng tỷ lwj lấp đầy,trong chủ đầu tư dự án có vị trí đẹp trung tâm không cạnh tranh giá thuê,Bên cạnh đó, chủ đầu tư áp dụng bước chiến lược hơn.Đối với dự án vào hoạt động , chủ đầu tư áp dụng sách thue cạnh tranh cho khách thư đơn vị môi giới Còn với dự án hoạt động từ lâu, chủ đầu tư cần quan tâm đến việc nâng cấp cải tạo kịp thời (Hình 1.2) ( Hình 1.3) - Hạng A tăng nhẹ 1% đạt mức 36 USD Ngược lại , giá chào thuê trung bình tòa nhà hang B tiếp tục xu hương giảm nhẹ , từ mức 24,7 USD quý 2/2012 xuống 23,7 USD quý 3/2012 Gía giảm chủ yếu tòa văn phòng vào hoạt đong từ lâu khu vực Đống Đa – Ba Đình khu vực phía Tây.(Bảng 1.1) (Bảng 1.2) b) Đối với loại hình văn phòng bán - Hầu chưa có nhà đàu tư quan tâm đến số sản phẩm mà thị trường cần Và sản phẩm bất động sản mà thị trường khao khát văn phòng để bán - Văn phòng để bán có hai dạng chủ yếu: Bán vĩnh viễn bán có thời hạn, thường 20 năm cho đên 50 năm Trong trường hợp , người mua cấp sổ đỏ thời hạn Người mua văn phòng sử dụng làm văn phòng cho công ty ,hoặc đơn giản , cho thuê nhà đầu tư tự phát - Cách gần năm , tòa nhà pacific place 83 Lý Thường Kiệt (Hà Nội) bắt đầu khởi công, chủ đầu tư Ever Fortune thông qua CBRE nhà tiếp thị độc quyền giao bán văn phòng với giá 1.600USD/m2 -1.800USD/m2 cho 37 năm sử dụng (37 năm thời gian hiệu lực lại dự án) Hình thức thu hút quan tâm nhiều người CBRE tiếp thị hiệu Tới gần 70% văn phòng bán với thời hạn - Gần công ty Hùng Vương rao bán văn phòng đội cấn thời hạn 50 năm với giá 1.680 USD/m2 Tuy nhiên , hình thức phổ biển Thậm chí nhiều người có nhu cầu không tin có hình thức - Tại kh đô thi Trung Hòa –Nhân Chính, văn phòng nối tòa nhà cho thuê, chủ đầu tư vinaconex rao bán với giá 36-38 triệu VND/m2( chưa tính hệ số) Chỉ ngày toàn văn phòng bán hết - Văn phòng để bán có lượng khách với nhu cầ lớn.Với chủ đầu tư xây dựng văn phòng bán có lợi hẳn văn phòng cho thuê chỗ nhanh chóng thu hồi vốn để xây dựng công trình khác - Hiện tai, nhiêu trung cư cao tang Hà Nội người dân mua xong sử dụng làm văn phòng cho thue làm văn phòng Tòa nhà 17 T4 khu Trung Hòa – Nhân Chính có 20 hộ sử dụng làm văn phòng, nhà M3 – M4 Nguyễn Chí Thanh có 35 hộ chuyển đổi mục đích Nhiều nhà đầu tư thứ phát chí đăng quảng cáo cho thue hộ làm văn phòng , chấp nhận sửa chữa lại toàm khách thuê dài hạn Đồ àn thẩm định – Nhóm Page Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang 1.4.3.2.nhà - Thị trường nhà Hà Nội,mặc dù mở rộng nhanh ,vẫn nhỏ nhiều so với thị trương TP.HCM phát triển sớm cung cấp số kinh nghiệm tốt cho phát triển tương lai thi trường Hà Nội - Ở Hà Nội nay,tình trạng mua bán đầu diễn phổ biến nhiều hình thức khác trước công trình hoàn thành.Thi trường bất động sản với suất phát điểm thấp bắt đầu hình thành,và số lượng người mua tăng lên, nguồn bất động sản đầu sơ trở thành nguồn cung cấp - Nhu cầu Hà Nội có tăng trưởng mạnh so dòng tiền vào thị trường bất động sản từ kinh doanh chứng khoán mức song người dân tăng lên Khi nhu cầu tăng trình đo thị hóa tiếp diễn , có nhiều hình thức chấp nhu cầu mua nhà trung cư phát triển mạnh mẽ Chương trình phát triển đô thị toàn diện cho thủ đô Hà Nội ước tính cần them 960.000m2 nhà để đáp ứng mục tiêu 18m2 đầu người vào năm 2020 yêu cầu them lượng lớn nhà - Nhu cầu nhà Hà Nội vô lớn.Các khu trung cư có xu hướng đặt cách xa trung tâm Hà Nội hạn chế cở sở hạ tầng giá đất cao thiếu hụt đất sẵn có khu vực trung tâm buôn bán , yêu cầu khu phát triển mật đọ cao để thu lợi nhuận lớn Nhiều nhà đầu tư nước quy hoạch xây dưng dự án đo thị có quy mô lớn.( bảng 1.3) - Một số dự án tương tự - DOLPHN PLAZA xây dựng địa điểm 28 Trần Bình,Mỹ Đình , Từ Liêm ,Hà Nội( có mặt đường nguyễn phong sắc kéo dài) khu đất có diện tích 9.874m2 giá chào bán trung bình từ 39-41 triêu/ m2 - INDOCHINA PLAZA Hà Nội xây dưng địa 229,Xuân Thủy ,Cầu Giay ,Hà Nội diện tích 16.619m2 giá chào bán trung bình từ 42-45 triệu đồng/m2 1.4.4.Khả cạnh tranh ,khả xâm nhập thị trường dự - Dự án tổ hợp văn phòng, tổ hownpj thương mại nhà Thành An TOWER tổng công ty Thành An làm chủ đầu tư đối tác hợp tác kinh doanh công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng Ba Đình tọa lạc vị trí đắc địa thuộc quận Thanh Xuân,TP Hà Nội, đường Lê Văn Lương - Công trình cao 30 tầng ,3 tầng hầm xây dựng nằm khu đất có diên tích 4.681.7m2 nằm trục đường nối sân quốc tế Nội Bài với công trình quan trọng Trung Tâm Hội Nghị Quốc Gia,sân vận động Mỹ Đình… - Với thiết kế đại,hệ thong kỹ thuật đông , tòa nhà cung cấp hệ thống thang máy tốc độ cao với điều khiển thông minh, với tầng hầm rộng 10.568,28m2 để xe, trang bị đạt tiêu chuẩn quốc tế : hệ thống điện dự phòng , điều hòa trung tâm hệ thống CCTV , phòng cháy chữa cháy đại - Tòa nhà có vị trí đẹp khu vực tập trung nhiều văn phòng cho thuê, trụ sở công ty lớn nước quốc tế FBT,CEO Tower,Keangnam ,Hà Nọi Landmark Tower,CMC Tower… góp phần hình thành đô thị phát triển hoàn chỉnh phí Đồ àn thẩm định – Nhóm Page Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang tây thành phố, với đầy đủ tiện ích, tạo cảnh quan kiến trúc môi trường đô thị khu vực , đồng thời đáp ứng nhu cầu văn phòng trụ sở làm việc Hà Nội - Với lợi đắc địa vị trí , thiết kế đồng đại , kết hợp với giá hợp lý mà chủ đầu tư đưa , dự án thu hút nhà đầu tư đủ sức cạnh tranh với thi trường văn phòng , dịch vụ thương mại nhà Hà Nội Kết luân cần thiết phải đầu tư - Thành phố Hà Nội, với ý nghĩa trung tâm văn hóa – khoa học kỹ thuật nước , tập trung lớn vào việc đầu tư xây dựng sở hạ tang kỹ thuật , bước mở rộng xây dựng nhiều tuyến đường Trong nhiều công trình quan trọng nằm chiến lược phát triển không gian thủ đô từ đến năm 2020 - Về nhà ở, tính đến nay,gần 70 dự án nhà cao tầng thuộc khu đô thị triển khai , tạo gần 25 triệu m2 nhà ở.Tại khu đô thị xây dựng chung cư cao tầng nhằm giảm mật độ xây dựng công trình , tăng dịch vụ công cộng, cải thiện điều kiện sống Các khu đô thị xây dựng theo hướng đại , mang sắc dân tộc, có hệ thống sở hạ tầng đồng - Không nằm chiều hướng phát triển chung thời đại , dự án đầu tư xây dựng công trình tổ hợp văn phòng ,dịch vụ thương mại nhà Thành An TOWER 21 Lê Văn Lương , Thanh Xuân, Hà Nội ,là định hướng đắn ,dự án thực góp phần làm tăng quỹ nhà thành phố,góp phần tích cực vào chiến lược phát triển nhà văn phòng cho thuê thành phố Hà Nội năm tới , đồng thời công trình có đủ tầm cỡ để tạo dấu ấn,tô them cho khu vực Thành phố Nhận xét người thẩm định : - Có thể nhận thấy dự án tìm hiểu kỹ nhu cầu ,năng lực đáp ứng tổ hợp văn phòng cho thuê ,dịch vụ thương mại nhà Hà Nội Đồng thời dự án đưa khả cạnh tranh , khả xâm nhập thị trường dự án - Đồng thời dự án đưa nguồn cung mức giá cho thuê hay bán văn phòng, nhà ở.Dự án quan trọng,tầm nhìn phát triển tương lai tổ hợp văn phòng ch thuê ,dịch vụ thương mại nhà Hà Nội - Ta nhận thấy việc đầu tư dự án cần thiết với trình bầy đầy đủ cần thiết đầy đủ nhận xét thêm Kiến nghị người thẩm định : - Không có kiến nghị thêm dẫn chứng đưa cần thiết phải đầu tư đầy đủ 1.2 Các yếu tố đầu vào dự án : Trong đồ án: 7.5.1.Khả cung cấp điện: - Nguồn điện cung cấp cho phụ tải khu vực dự án lấy từ nguồn điện cao thành phố qua máy biến áp dự án để đến nơi sử dụng Đồ àn thẩm định – Nhóm Page Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang - Vì trung tâm thành phố nên nguôn điện ổn định thường xuyên 7.5.2.Khả cung cấp nước - Nguồn nước lấy từ nước máy sinh hoạt sẵn có thành phố ,chỉ việc đấu nối trự tiếp với nguôn 7.5.3.Khả cung cấp thông tin liên lạc - Hệ thống thông tin liên lạc địa bàn thành phố Hà Nội đầu tư đại,đồng đáp ứng nhu cầu sử dụng,hòa mạng nước quốc tế Việc đáp ứng nhu cầu thông tin liên lạc tòa nhà dễ dàng, thuận tiện có nhiều đơn vị cung cấp loại hình máy VNPT,VIETTELL,FBT… 3.4.Chọn phương án mua thiết bị cho dự án - Với thiết bị theo tìm hiểu thị trương có nhà cung cấp thiết bị ta chọn phương pháp đấu thầu mua sắm hàng hóa để đảm bảo chất lượng đồng cho thiết bị 6.5 Vật liệu xây dựng : 6.5.1.Bê tông - Các cấu kiện cọc khoan nhồi , đài móng ,giằng móng tường tầng hầm,dầm sàn ,đường dốc , cầu thang ,bể tự hoại sử dụng bê tông có cấp độ bền B25 (tương đương mác 350#) 6.5.2.cốt thép - Cốt thép trơn d≤8 : Sử dụng cốt thép AI tương đương - Cốt thép gai 10≤d≤ 18 :Sử dụng cốt thép AII tương đương - Cốt thép gai d≥20 : Sử dụng cốt thép AIII tương đương *Nhận xét người thẩm định : - Do trung tâm thành phố lên hệ thống cung cấp điện, nước, thông tin liên lạc hoàn toàn phụ thuộc vào hệ thống cung cấp thành phố - Trang thiết bị sử dụng gói thầu mua sắm hàng hóa tốt ,đảm bảo chất lượng đồng thiết bị - Vật liệu xây dựng đề cập sơ sài,chưa nhà cung cấp vật liệu xây dựng công ty,doanh nghiệp Kiến nghị người thẩm định : - Dự án phải chuẩn bị nguồn cung cấp điện,nước dự phòng (sử dụng máy phát điện,thiết bị dự trữ điện ) - Phải tìm nhà cung cấp vật liệu uy tín,đảm bảo chất lượng, đảm bảo quy chuẩn tiêu chuẩn xây dựng vật liệu,nguồn gốc ,suất sứ phải rõ ràng.Đảm bảo trình thực dự án diễn thời hạn,đúng tiến độ đặt 1.4 Xem xét yếu tố quy mô, công suất, công nghệ đảm bảo tính hiệu dự án 4.1 Lựa chọn hình thức đầu tư cho dự án Dự án đầu tư theo hình thức: Đồ àn thẩm định – Nhóm Page Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang - Theo giác độ tái sản xuất tài sản cố định: Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thành An TOWER đầu tư xây dựng đồng hoàn chỉnh - Hình thức quản lý thực dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực Dự án thông qua ban quản lý dự án - Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình hình thành từ nguồn: + Vốn tự có; + Vốn vay Ngân hàng; 4.1.2 Phương thức tổ chức thực dự án theo bước: - Chủ đầu tư tự tổ chức thực theo quy định Luật Xây dựng, Luật đấu thầu - Hoàn thành phê duyệt dự án đầu tư xây dụng công trình; - Tổ chức, triển khai thiết kế kỹ thuật - Thẩm định, phê duyệt Thiết kế kỹ thuật, dự toán công trình, tổng dự toán; - Tổ chức, triển khai Thiết kế vẽ thi công; - Thẩm định, phê duyệt Thiết kế vẽ thi công, dự toán công trình, Tổng dự toán; - Tổ chức lựa chọn nhà thầu thi công; - Thi công xây dựng công trình; - Nghiệm thu, bàn giao, đưa công trình vào sử dụng 4.1.3 Quy mô dự án: - Các tiêu toàn khu có tổng diện tích 4.681,7m2 m2 (trong có 728,61 m2 dự kiến mở đường theo quy hoạch) nên diện tích đất nghiên cứu thực dự án 3.953 m2; - Công trình cao tầng 30 tầng có tầng hầm; - Các tầng để công trình bao gồm tầng có chức sau: + Tầng 1,2,3 bố trí khu thương mại, + Tầng đến tầng bố trí văn phòng, có 03 tầng kỹ thuật, + Các tầng lại bố trí hộ chung cư - Tầng khối nhà tổ chức khối nhà tổ chức lối vào từ nhiều phía để tiếp cận khu chức khác tòa nhà 4.2 Lựa chọn công suất dự án 4.2.1 Các lựa chọn quy mô công suất - Căn nghiên cứu thị trường loại sản phẩm mà doanh nghiệp định hướng đầu tư; - Căn vào lực tài chính, kinh tế doanh nghiệp; - Căn lực nhân quản lý lĩnh vực mà doanh nghiệp nghiên cứu đầu tư; - Căn vào quy hoạch chung nơi đặt dự án; - Căn vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng áp dụng; - Căn vào diện tích vị trí khu đất nơi đặt dự án 4.2.2 Các phương án công suất phân tích lựa chọn phương án công suất thích hợp 4.2.2.1 Đề xuất phương án sản phẩm phương án công suất Khu đất đầu tư xây dựng theo phương án: Đồ àn thẩm định – Nhóm Page Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang - Phương án 1: Khu đất nằm vị trí thuận lợi cho kinh doanh nhà nên sử dụng 100% diện tích đất đai khu vực để đầu tư vào xây nhà - Phương án 2: Trên khu đất, xây dựng tòa nhà cao 30 tầng, bao gồm khu văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở, sản phẩm dự án đa dạng Sau phân tích thuận lợi khó khăn phương án, chủ đầu tư đến lựa chọn phương án Thứ phương diện kinh doanh, việc chia rủi ro cho nhiều sản phẩm đương nhiên tốt Thứ hai sản phẩm nhà có lợi nhuận tương đối cao để đạt hiệu cao phải có phận quản lý tốt nên quy mô dự án bé, ảnh hưởng đến lợi nhuận chung Việc xây dựng tổ hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà tương đối hợp lý so với nhiều khu nhà khác để đảm bảo tối ưu chi phí hoạt động doanh thu 4.2.2.2 Phân tích khả lắp đầy công suất nhà ở, văn phòng dịch vụ thương mại 4.2.2.3 Thuyết minh phương án công suất dự án -03 tầng khối thương mại với tổng diện tích sàn 6.149,79 m2 -04 tầng khối văn phòng, với tổng diện tích sàn 8.205,32 m2 -23 tầng khồi nhà chung cư, với diện tích điển hình tầng chung cư 1.878,39 m2 4.3 Lựa Chọn Công Nghệ Và Kỹ Thuật 4.3.1 Các tiêu chuẩn quy phạm : - Các quy phạm quy hoạch : Áp dụng theo TCVN 4449 – 87 - Quy phạm thiết kế nhà : Theo TCVN 3905 – 84 - Quy phạm thiết kế vườn hoa – xanh : Theo TCVN 4449 – 87 4.3.2 Các giải pháp xây dựn hệ thống hạ tầng kỹ thuật 4.3.2.1 San : - Căn thiết kế - Thiết kế san 4.3.2.2 Hệ thống giao thông: - Căn thiết kế : +TCVN 4054 – 98 + 22TCN 104 – 83 + 22TCN 211 – 93 - Giải pháp kỹ thuật 4.3.2.3 Hệ thống cấp nước - Tài liệu sở : Áp dụng tiêu chuẩn quy phạm VN để tính toán hệ thống cấp nước cho dự án - Các tiêu cấp nước - Giải pháp kỹ thuật : + Nhu cầu dùng nước + Nguồn cấp nước 4.3.2.4 Hệ thống thoát nước - Tài liệu sở - Các tiêu thoát nước: lấy 80% tiêu cấp nước - Giải pháp kỹ thuật: + Thoát nước thải sinh hoạt + Thoát nước tầng hầm + Thông cho hệ thống thoát nước Đồ àn thẩm định – Nhóm Page 10 Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang - Văn số 643/TC-QC ngày 22/7/2010 cục tác chiến- BQP việc chấp nhận độ cao tĩnh không xây dựng công trình Tổ hợp văn phòng dịch vụ thương mại nhà Thành An 21 Lê Văn Lương,phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội - Văn số 702/CV/NS-TT ngày 06/9/2010 Công ty cổ phần đầu tư Xây dựng kinh doanh nước thỏa thuận cấp nước cho dự án đầu tư xây dựng công trình tổ hợp văn phòng dịch vụ thương mại nhà Thành AN Tower - Van số 174/TT-PCTX-KTAT ngày 08/9/2010 công ty điện lực Thanh Xuân thỏa thuận cấp điện cho dự án đầu tư xây dựng công trình tổ hợp văn phòng dịch vụ thương mại nhà Thành An Tower - Văn số 2657/QHKT-P2 ngày 17/8/2010 Sở quy hoạch Kiến Trúc Hà Nội báo cáo UBND thành phố Hà Nội quy hoạch tổng mặt Tổ hợp văn phòng dịch vụ thương mại nhà Thành An Tower - Văn số 3953/QHKT-p2 ngày 02/12/2010 Sở quy hoạch Kiến Trúc Hà Nội báo cáo UBND thành phố Hà Nội quy hoạch tổng mặt Tổ hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà khu đất số 21 Lê Văn Lương, Thanh Xuân , Hà Nội - Văn số 10280/UBND-XD ngày 15/12/2010 UBND thành phố Hà Nội việc chấp thuận phê duyệt tổng mặt Sở Quy hoạch Kiến Trúc - Văn số 3791/BTC-QLCS ngày 23/3/2011 Bộ Tài Chính việc thống chuyển đổi mục đích sử dụng khu đất 21 Lê Văn Lương,Nhân Chính,Thanh Xuân, Hà Nội để lập dự án đầu tư theo quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Hợp đòng hợp tác kinh doanh số 18/2009/HĐHTKD ngày 18/11/2009 Tổng công ty Thành An – BQP Công ty Cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng Ba Đình - GIấy chứng nhận đầu tư số 01121000982 UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 29/4/2011 cho dự án Tổ hợp văn phòng dịch vụ thương mại nhà Thành An Tower 21 Lê Văn Lương - Quyết định số 2630/QĐ-UBND ngày 10.6.2011 UBND thành phố Hà Nội việc phê duyệt điều chỉnh cục quy hoạch khu đất xây dựng công trình số 21 Lê Văn Lương, Nhân Chính,Thanh Xuân,Hà Nội - Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 trình phủ phê duyệt - Biên làm việc phòng thẩm định-SỞ Xây Dựng Hà Nội ngày 21/11/2011 - Căn luật đất đai ngày 26/11/2003 - Căn nghị định số 142/2995/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Căn nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Đồ àn thẩm định – Nhóm Page 19 Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang - Căn thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Bộ tài hướng dẫn thực nghị định số 142/2995/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Căn thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 Bộ tài hướng dẫn sửa đổi, bổ sung thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Bộ tài hướng dẫn thực nghị định số 142/2995/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Căn thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 Bộ tài việc sửa đổi bổ sung thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Bộ tài hướng dẫn thực nghị định số 142/2995/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Căn định số 15/2012/QĐ-UBND ngày 04/7/2012 UBND thành phố Hà Nội xác định đơn giá cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội - Căn nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất , giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư - Căn thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 Bộ tài nguyên môi trường quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình tự, thủ tục thu hồi đất , giao đất cho thuê đất - Căn định số 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/09/2009 UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hà Nội - Căn định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định thu hồi đất , giao đất, cho thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư làm nhà nông thôn điểm dân cư nông thôn địa bàn thành phố Hà Nội - Căn kèm theo định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 UBND thành phố Hà Nội việc ban hành giá đất năm 2012 địa bàn thành phố Hà Nội - Căn kèm theo định số 48/2011/QĐ-UBND ngày 26/12/2011 UBND thành phố Hà Nội việc sửa đổi, bố sung số điều quy định ban hành kèm theo định số 02/2010 định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định thu hồi đất , giao đất, cho thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư làm nhà nông thôn điểm dân cư nông thôn địa bàn thành phố Hà Nội kết luận kiến nghị (phần 2.1 2.2) Kết luận - Dự án đầu tư xây dựng công trình tổ hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà Thành An Tower số 21 Lê Văn Lương, phường Nhân Chính,quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội với diên tích xây dựng 4681,7 m2 phù hợp vơi quy hoạch chung thành phố Đồ àn thẩm định – Nhóm Page 20 Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang - Do dự án xây dựng đất BQP nên có nhiều vấn đề xung quanh vấn đề thay đổi mục đích sử dụng đất Và liên quan lới việc xin cấp phép đầu tư xây dựng công trình - Nói chung nội dung đồ án đầy đủ xác Chỉ có số lỗi trình bày cần phải sửa lại Kiến nghị: - Cách trình bày pháp lý lộn xộn nên chỉnh lại viết theo cách để dễ đọc - Chủ đầu tư nên xem xét sớm hoàn thiện thủ tục đầu tư, nhanh chóng triển khai dự án theo tiến độ dự kiến dự án sớm triển khai thực đầu tư hạn chế rủi ro biến động thị trường, đồng thời tận dụng ưu dự án mang lại - Các yếu tố đảm bảo phù hợp với quy hoạch sơ sài nên bổ sung để đồ án đầy đủ người định đầu tư có lựa chọn xác 2.3 Thẩm định khả giải phóng mặt khả huy động vốn đáp ứng tiến độ dự án: 2.3.1 Khả giải phóng mặt bằng: - Tổng diện tích đất cần giải phóng mặt là: 4.681,7 m2 Tại số 21 Lê Văn Lương – Quận Thanh Xuân – Tp Hà Nội diện tích giải phóng mặt theo văn số 3791/BTC-QLCS ngày 23/3/2011 tài việc thống chuyển đổi mục đích sử dụng khu đất tại số 21 Lê Văn Lương – Quận Thanh Xuân – Tp Hà Nội để lập dự án theo quy hoạch - Khu đất thuộc quyền quản lý, sử dụng công Tổng công ty Thành An (Binh Đoàn 11- Bộ quốc phòng) tranh chấp Trên khu đất có Công ty cổ phần xây lắp 665 đơn vị thành viên tổng công ty Thành An sử dụng - mặt khu đất có tường xây bao quanh cổng vào - phương án di dời: Đơn vị thành viên công ty cổ phần xây lắp 665 Tổng công ty Thanh An phê duyệt thực phương án di dời đến địa điểm phương Kim Giang – Thanh Xuân – Hà Nội - Việc đền bù giải phóng mặt không có, phải tính đến chi phí phục vụ giải phóng mặt là: 2.340.850.000 đồng (với chi phí phục vụ giải phóng mặt 1m2 500.000 đồng) - Chi phí thuê đất thời gian xây dựng năm là: 4.550.612.000 đồng, với giá đất số 21 Lê Văn Lương – Quận Thanh Xuân – Tp Hà Nội 16.200.000 đ/m2 tiền thuê đất thời gian xây dựng lấy 1.5% giá đất, theo định số 50/2011/QD-UBND ngày 30/12/2011 ủy ban nhân dân Hà nội việc ban hành giá đất năm 2012 - Chi phí nộp thuê đất cho nhà nước: 1.137.653.100 đồng, nhà nước giao đất thu tiền thuế hàng năm chủ đầu tư nộp tiền thuê đất hàng năm thời gian xây dựng vận Đồ àn thẩm định – Nhóm Page 21 Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang hành, khai thác công trình đất theo định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 ủy ban nhân dân Hà nội việc ban hành giá đất năm 2012 - Tiến độ giải phóng mặt dự kiến tiến hành tháng từ đầu quý III năm 2013 đến tháng năm 2014 - Kế hoạch bàn giao mặt cho đơn vị thi công vào cuối quý IV năm 2013 - Về trách nhiệm quan có liên quan đền bù giải phóng mặt áp dụng với quy định chương quy định bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất địa bàn Hà Nội định số 108/2009/QĐ – UBND Kết luận kiến nghị: Dự án tiến hành gải phóng mặt vào quý III năm 2013 ta cần bổ sung thêm 02/2013/QĐ-UBND 07 tháng 01 năm 2013 làm pháp lý trách nhiệm quan có liên quan đền bù giải phóng mặt 2.3.2 Khả huy động vốn đáp ứng tiến độ dự án + Khả huy động vốn từ 3: vốn tự có 40,7%, vốn thương mại 59,3% chưa nêu giá trị cụ thể + Vốn tự có sử dụng sử dụng đến quý I năm 2015 hết phải vay thêm lượng tương ứng thiếu so via lượng vốn cần sử dụng quý 132.975.456.000 đồng chưa có cự thể thiếu bảng kế hoạch huy động vốn thiếu sót Kết luận kiến nghị: Do thiếu bảng kế hoạch huy động vốn thẩm định khả huy động vốn đáp ứng tiến độ dự án, kiến nghị cần bổ sung thêm kế hoạch huy động vốn dự án 2.4 Thẩm định khả hoàn trả vốn vay dự án 2.4.1 Thẩm định khả trả nợ dự án - Trả nợ vốn vay đầu tư ban đầu theo phương thức trả nợ bao gồm gốc lãi thời hạn năm kể từ năm hoat động - Nguồn trả nợ dự án: Vốn tích lũy gốc lãi vào cuối kỳ xây dựng dùng để tính chi phí trả nợ gân hàng thời kỳ vận hành theo phương thức trả nợ gốc lãi - Hệ số khả trả nợ năm 2,73 năm 1,03 tính toán số liệu, tỷ số khả trả nợ trung bình năm đầu vận hành dự án 1,88 độ an toàn dự án không cao đapps ứng khả trả nợ dự án Do thiếu bảng kế hoạch huy động vốn thẩm định toàn khả trả vốn vay dự án Đề nghị cần bổ sung thêm kế hoạch huy động vốn dự án để có sở tính toán khả hoàn ttrar vốn vay dự án 2.5 Giải pháp phòng cháy chữa cháy Các quy chuẩn-tiêu chuẩn Tiêu chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy Việt Nam Văn thảo luận PCCC số 156/CVDA-PC23(TM) ngày 03 tháng 11 năm 2008 phòng cảnh sát PCCC công an TP Hà Nội cấp TCVN 2622:1995-Phòng cháy,chống cháy cho nhà công trình-yêu cầu thiết kế Đồ àn thẩm định – Nhóm Page 22 Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang TCVN 6160:1996-PCCC-Nhà cao tầng yêu cầu thiết kế TCVN 6161:1996-PCCC chợ trung tâm thương mại-Yêu cầu thiết kế TCVN 5738:2001-Hệ thống báo cháy tự động yêu cầu kỹ thuật Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5760-1993”Hệ thống chữa cháy – Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt sử dụng TCVN 7336:2003-PCCC-Hệ thống sprinkler tự động-Yêu cầu thiết kế lắp đặt-Các quy chuẩn xây dựng Tiêu chuẩn Quy chuẩn có lien quan khác Yêu cầu hệ thống phòng cháy chữa cháy cho công trình Căn vào tính chất nguy hiểm cháy nổ công trình,hệ thống PCCC cho công trình phải bảo đảm yêu cầu sau Yêu cầu phòng cháy Phải áp dụng giải pháp phòng cháy bảo đảm hạn chế tối đa khả xảy hỏa hoạn.Trong trường hợp xảy hỏa hoạn không để đám cháy lan khu vực khác sinh cháy lớn khó cứu chữa gây hiệu nghiêm trọng Biện pháp phòng cháy phải đảm bảo cho có cháy người tài sản tòa nhà dễ dàng sơ tán sang khu vực an toàn cách nhanh chóng Trong điều kiện xảy cháy khu vực tòa nhà phải phát nơi phát sinh cháy để tổ chức cứu chữa tự động chữa cháy Yêu cầu chữa cháy Trang thiết bị chữa cháy công trình phải đảm bảo yêu cầu sau: Hệ thống chữa cháy tự động phải đảm bảo chữa cháy kịp thời có hiệu khu vực lắp đặt ngăn chặn cháy lan sang khu vực khác,đồng thời đảm bảo an toàn cho người tòa nhà trường hợp xảy cháy Trang thiết bị chữa cháy phải sẵn sàng chế độ thường trực,khi xảy cháy phải sử dụng Thiết bị chữa cháy phải loại phù hợp chữa cháy có hiệu đám cháy xảy công trình Thiết bị chữa cháy trang bị cho công trình phải lạo dễ sử dụng,phù hợp với công trình điều kiện nước ta Thiết bị chữa cháy phải loại chữa cháy không làm hư hỏng dụng cụ,thiết bị khác khu vực chữa cháy(thiệt hại thứ cấp) Trang thiết bị hệ thống PCCC trang bị phải đảm bảo điều kiện đầu tư tối thiểu đạt hiệu tối đa Yêu cầu hệ thống đèn dẫn thoát nạn Hệ thống đèn dẫn thoát nạn phận hệ thống PCCC,phải đảm bảo dẫn cho người tòa nhà thoát an toàn trường hợp có cháy trường hợp điện,đặc biệt khách đến công tác Đồ àn thẩm định – Nhóm Page 23 Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang Hệ thống PCCC cho công trình Để đảm bảo an toàn cho công trình,đáp ứng yêu cầu PCCC nêu trên,ngoài việc phải đảm bảo an toàn PCCC theo tiêu chuẩn,quy định,quy phạm hành,cần phải thiết kế hệ thống PCCC đảm bảo phát nhanh chóng thong báo xác vị trí đám cháy xảy để lực lượng bảo vệ nhân viên làm việc tòa nhà sử dụng trang thiết bị chữa cháy lắp đặt để tổ chức chữa cháy giai đoạn Ngoài trường hợp cháy lớn hệ thống chữa cháy tự đông tự động chữa cháy,bảo vệ có hiệu công trình an toàn người đặc biệt la lối thoát nạn Hệ thống PCCC tòa nhà gồm có : Hệ thống báo cháy tự động Để phát nhanh chóng xác vị trí đám cháy xảy tòa nhà phải lắp đặt hệ thống báo cháy tự động.Hệ thống báo cháy tự động tự động giám sát vị trí tòa nhà đầu báo cháy tự động(đầu dò).Khi có cháy xảy đầu báo cháy tự động tự động phát yếu tố đặc trưng đám cháy khói,nhiệt lửa… để truyền trung tâm,tại tự đông kiểm tra phân tích,xử lý tín hiệu truyền về.Nếu xác định đám cháy thật phát lệnh báo động âm thanh(chuông,còi) ánh sáng(đèn) nhe địa nơi xảy đám cháy trung tâm báo cháy Đồng thời trung tâm điều chỉnh thiết bị khác đóng cửa thong gió chống cháy lan,ngắt điều hòa,đưa thang máy tầng 1… theo yêu cầu người lắp đặt sử dụng Để đảm bảo yêu cầu trên,đối với công trình trên,chúng ta chọn hệ thống báo cháy tự động loại địa với thiết bị hãng Nhật Bản chế tạo Vị tri lắp đặt:Lắp đặt cho toan tầng Hệ thống chữa cháy Ngoài việc phát đám cháy nhanh chóng,chính xác,tòa nhà cần phải trang bị hệ thống chữa cháy hợp lý để đảm bảo chữa cháy kịp thời,có hiệu quả.Hệ thống chữa cháy bao gồm : Hệ thống bình chữa cháy cầm tay Lắp đặt toàn tầng Sử dụng trường hợp đám cháy phát sinh với diện tích nhỏ Đối với phòng máy tính,các phòng điều khiển,phòng máy trung tâm… cần trang bị bình CO2 chữa cháy hiệu thiết bị chữa cháy sạch,không làm hỏng hóc thiết bị loại chữa cháy phòng máy Hệ thống chữa cháy nhà Đồ àn thẩm định – Nhóm Page 24 Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang Hệ thống cấp nước chữa cháy thiết kế dành cho chữa cháy nhà với lưu lượng 10 l/s thời gian phun Ngoài thiết kế họng chờ cho xe chữa cháy để nối với hệ thống cấp nước chữa cháy Hệ thống đèn dẫn lối thoát nạn có cháy Để dẫn cho người thoát khỏi tòa nhà có cháy phải thiết kế hệ thống đèn dẫn lối thoát nạn cho người làm việc tòa nhà khách hàng biết lối thoát nạn an toàn để sơ tán khỏi khu vực cháy Đây hệ thống đèn với nguồn cấp : Cấp từ điện lưới 220V/50Hz Cấp từ ắc quy dự phòng Hệ thống phải đảm bảo dẫn lối thoát cho người tòa nhà có cháy thời gian đèn sáng tối thiểu trường hợp điện lưới Yêu cầu thiết bị Hệ thống báo cháy tự động Hệ thống báo cháy tự động hãng Nhật Bản chế tạo bao gồm phận:Trung tâm xử lý tín hiệu báo cháy,đầu báo cháy khói quang học,đầu báo nhiệt gia tang,hộp nút ấn báo cháy khẩn cấp,chuông còi báo động,dây dẫn tín hiệu… Trung tâm thu nhận xử lý tín hiệu gọi trung tâm báo cháy Căn vào kiến trúc công trình,căn theo tiêu chuẩn hành Việt Nam,cần lắp đặt trung tâm báo cháy phòng thường trực bảo vệ tòa nhà Nguồn điện sử dụng nguồn 220 VAC nguồn điện dự phòng ắc quy 24 VDC tự nạp Nguồn dự phòng tự động chuyển đổi điện áp xuống 20V điện lưới Số loop báo cháy,chữa cháy: loop Số địa loop: 127 địa Điện áp sử dụng:220VAC/24DVC Thời gian trễ: 60 giây Báo cháy tự động tổng đài: Bằng tín hiệu còi hiển thị đèn thị địa theo vùng nơi xảy cháy đèn LED Báo cố kỹ thuật trung tâm: Tín hiệu còi,đèn nhấp nháy kèm theo thong báo chữ số cố mặt máy tương ứng với loại cố(dây dẫn tín hiệu,đầu báo cháy,cầu chì…) Đầu báo cháy Căn vào đặc tính nguy hiểm cháy nổ mục đích sử dụng khu vực thuộc công trình,việc bố trí đầu báo phù hợp sử dụng loại: Đầu báo cháy khói quang loại địa Đầu báo cháy khói quang loại thường Đầu báo cháy nhiệt gia tăng loại thường Nút ấn báo cháy khẩn cấp tay Đồ àn thẩm định – Nhóm Page 25 Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang Trường hợp người phát cháy xảy báo trung tâm báo cháy tự động cách ấn vào nút ấn báo cháy khẩn cấp lắp đặt tường lối thoát công trình vị trí cách mặt sàn 1,5m;khi trung tâm báo cháy nhận tín hiệu phát lệnh báo cháy Ngoài kết nối với máy bơm chữa cháy khởi động máy bơm từ xa vị trí nút ấn báo cháy Nút ấn báo cháy loại thiết bị tròn,gắn nổi,nút ấn chìm,có lẫy gạt phục hồi sau có báo động nên thuận tiện cho việc sử dụng sau Nút ấn báo cháy đồng thời nơi cắm tổ hợp liên lạc điện thoại với trung tâm báo cháy thuận tiện cho việc kiểm tra bảo dưỡng sau Điện áp sử dụng:30 VDC Dòng điện báo động:500mA Màu sơn đỏ Chuông báo cháy Chuông báo cháy lắp đặt hành lang tầng phát tín hiệu khu vực xảy cháy Vị trí lắp đặt yêu cầu kỹ thuật thể vẽ chi tiết thiết kế thi công Điện áp sử dụng:24 DVC Dòng điện báo động:10 mA Cường độ âm thanh:83 dB Dây dẫn tín hiệu báo cháy: Là loại dây lõi đồng có diện tích tiết diện từ 0.75 mm2 với cáp báo cháy thông thường, 1,5 mm2 trở lên cáp báo cháy địa chỉ, 2,5 mm2 trở lên nguồn cấp cho chuông,có khả chống nhiễu tốt có dây dự phòng Toàn luồn rong ống nhựa cứng chôn ngầm tường,trần Ở vị trí có trần cho phép ống nhựa phải có biện pháp chống chuột cắn dây Đối với mạch điều khiển thiết bị ngoại vi sử dụng cáp chống cháy Nguồn điện tiếp đất: Hệ thống báo cháy sử dụng mạng điện thong dụng 220V/50Hz Ngoài có nguồn ắc quy dự phòng 24VDC để trì hoạt động toàn hệ thống báo cháy tự động thời gian 24 điện lưới bị cố trường hợp kẻ xấu ngắt hệ thống điện nhằm vô hiệu hóa hệ thống báo cháy để phá hoại Trung tâm báo cháy đấu với thiết bị tiếp đất phù hợp với yêu cầu khu vực đặt thiết bị Hệ thống chữa cháy Bình chữa cháy Bình chữa cháy bột ABC: Lựa chọn bình chữa cháy bột loại ABC với lượng bột 4,5kg Hàn Quốc Bình chữa cháy CO2: Lựa chọn bình chữa cháy CO2 loại 5kg CO2 Trung Quốc Hệ thống chữa cháy vách tường Đồ àn thẩm định – Nhóm Page 26 Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang Hệ thống chữa cháy vách tường bao gồm hộp đựng thiết bị,cuộn vòi đường kính D40 dài 30m với đầu nối chuyên dụng, lăng phun nước với đường kính lỗ phun D13.Đồng thời để cấp nước cho cuộn vòi sử dụng chung với hệ thống chữa cháy sprinkler qua van chặn đầu nối chuyên dụng để nối với vòi chữa cháy Hệ thống chữa cháy Sprinkler Mạng ống Sprinkler Mạng ống sử dụng ống thép D100mm đến tầng công trình theo hộp kỹ thuật nước, cấp nước từ trạm bơm nối với mạng sprinkler họng nước vách tường Đầu mạng ống lắp van báo động chung cho hệ thống chữa cháy Mạng nối vòng thông qua van chặn đặt tầng tầng công trình Ở tầng, từ đường ống đứng trục D100 nối với mạch nhánh D100,từ có mạch nhánh phụ dẫn đến đầu phun tự động.Ở đầu mạch có đặt công tắc dòng chảy (FLOW SWITH) để thông báo tín hiệu chữa cháy trung tâm báo cháy van chặn có tín hiệu báo trạng thái đóng mở van phục vụ cho công tác sửa chữa cần Các tuyến nhánh phụ với đường kính từ D25 đến D50 (tùy theo số lượng đầu phun đoạn) nối với đường ống nhánh D100.Mỗi tuyến nhánh phụ lắp đặt nhiều đầu Sprinkler Các phận xả nước, tháo nước qua mạng đường ống gắn với van tiêu nước van thử đặt hộp kỹ thuật Hộp kỹ thuật phải có cửa vào phục vụ cho công tác sửa chữa,bảo dưỡng sau này,đồng thời hộp kỹ thuật ngăn bê tông tầng không cho lửa lan truyền từ tầng qua tầng khác sau thi công xong Các đầu phun Sprinkler Các đầu phun Sprinkler thuộc loại kín đặt trần phải loại có mạ Crom trừ trường hợp đặc biệt khác Tại không gian khuất phụ trợ cho phép lắt đầu Sprinkler đồng Đường kính miệng phun Sprinkler 10mm (trừ trường hợp đặc biệt khác) Máy bơm cấp nước Các thiết bị tạo áp cấp nước cho hệ Sprinkler đặt trạm bơm cạnh bề nước chữa cháy.Các máy bơm cho hệ thống Sprinkler phải hoàn toàn tự động vận hành sau chúng khởi động, tín hiệu truyền đến phận kiểm soát phòng an toàn Việc khởi động tắt máy tự động thông qua công tắc áp suất Khi áp suất nước hệ thống Sprinkler tự động tụt xuống mức cài đặt trước ( 90%), công tác áp suất khởi động bơm bù ấp suất ( Jockey pump) Máy bơm chạy áp suất nước hệ thống đạt giá trị cần trì Nếu áp suất nước hệ thống tụt xuống 80% so với mức cài đặt từ trước công tác điều áp khởi động bơm thường trực lựa chọn Một công tác điều áp thứ khởi Đồ àn thẩm định – Nhóm Page 27 Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang động máy bơm dự phòng cho hệ thống trường hợp áp suất tiếp tục tụt xuống trường hợp máy bơm không hoạt động Thiết bị báo cháy hệ thống Sprinkler Tín hiệu báo động hệ thống Sprinkler tình trạng van chặn truyền đến phòng điều khiển chống cháy qua mô đun giám sát để rõ tình trạng công tác dòng chảy Thiết bị trễ thời gian phải sử dụng với công tác dòng chảy để tránh trường hợp báo động giả Các van kiểm soát Sprinkler (ALARM VALVE) Có van kiểm soát đặt đầu tuyến ống đừng van chuyên dụng cho hệ thống Sprinkler Bộ van kiểm soát có thiết bị đồng sau: Van đóng van phụ có thị tình trạng đóng mở Van báo động Báo động chuông thủy lực còi ( đường kính 300mm) Van xả kiểu tra Các áp kế thể áp lực hệ thống đầu nguồn cuối nguồn Các công tắc dòng chảy ((FLOW SWITH) Công tắc dòng chảy lắp đặt cho tầng Thiết bị trễ thời gian điều chỉnh từ 0-60s nhằm ngăn chặn báo động giả tăng tụt áp lực xảy Cụm thiết bị đánh giá xác phù hợp cho áp lực làm việc hệ thống Đèn dẫn thoát nạn: Đèn dẫn thoát nạn với nguồn điện điện lưới 220VAC ắc quy 6VDC loại ắc quy khô tự nạp Khi điện lưới đèn sáng tiếp thời gian 2h đủ người thoát khỏi khu vực cháy Kiến nghị: Cần nêu rõ cách sử dụng,nguyên lý hoạt động Bơm chữa cháy vách tường (bơm trục ngang đa tầng cánh) cụm bơm chữa cháy tự động Sprinkler Cần cung cấp thêm thông tin nhà phân phối hệ thống PCCC để giảm nguy bị mua phải hệ thống kem chất lượng Phải thẩm duyệt quan chức hệ thống PCCC ( dự án,công trình thuộc diện phải thiết kế thẩm duyệt PCCC – Quy định phụ lục Nghị định 35/2003/NĐ-CP ngày 04/04/2003 Chính phủ) 2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến dự án quốc phòng,an ninh môi trường quy định khác pháp luật có liên quan Yêu cầu an ninh quốc phòng Được đồng ý tồng tham mưu QĐNDVN, quản lý vùng trời, quản lý bay độ cao tĩnh không tối đa công trình 93,35m , cốt đất tự nhiên trung bình 6,5m Đồ àn thẩm định – Nhóm Page 28 Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang Vị trí xây dựng có tọa độ 21°01’51.7’’N-105°46’52.2’’E Để đảm bảo an toàn cho hoạt động bay,trên công trình phải lắp thiết bị chiếu sáng cảnh báo hang không 24/24 theo quy định Tổ chức hàng không dân dụng quốc tế (ICAO) Bộ huy quân Hà Nội kiểm tra việc chấp hành quy định độ cao tĩnh không cảnh báo hàng không công trình Tác động môi trường dự án Tài liệu sở Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 9/8/2006 việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật bảo vệ môi trường Các tiêu chuẩn nhà nước Việt Nam môi trường TCVN-1995 Hồ sơ trạng khu đất Dự án Hồ sơ Quy hoạch Tổng mặt khu đất Dự án Quy mô đầu tư xây dựng dự án Hồ sơ khảo sát địa chất công trình gian đoạn lập Báo cáo Đầu tư xây dựng công trình Hiện trạng điều kiện môi trường khu vực dự án Khu đất dự án có diện tích 4.686,74 m2 số 21 Lê Văn Lương, Thanh Xuân,Hà Nội, khu dân cư Thành phố có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, điều kiện tự nhiên,môi trường đánh giá mức độ tốt Sơ đánh giá tác động môi trường thực Dự án Là dự án đầu tư xây dựng công trình Tổ hợp Văn phòng, Dịch vụ,Thương mại Nhà Thành An Tower khu đất thuộc quyền quản lý,sử dụng Tồng Công ty Thành An-Bộ Quốc Phòng Việc vận chuyển vật liệu thi công xây dựng hạng mục công trình có ảnh hưởng không tốt tới môi trường xung quanh Sơ đánh giá tác động môi trường Dự án từ trình khảo sát thu thập số liệu trạng tài liệu sở cung cấp, trình bày bảng 6.7 Các giải pháp bảo vệ môi trường Quá trình đánh giá cho thấy dự án thực gây số tác động khác lên môi trường sẵn có Trong số tác động thấp trường hợp không tránh khỏi,1 số khác có mức độ lớn hơn,đòi hỏi biện pháp khắc phục phù hợp phải đề xuất để dự án thực Giai đoạn đền bù giải phóng mặt Để giảm bớt hậu ô nhiễm môi trường công việc giải phóng mặt gây ra,BQL Dự án có quy định chung cho nhà thầu xây dựng phải có phương án phù hợp với yêu cầu vệ sinh,giảm thiểu loại bụi tung vào không khí đất cát rơi vãi đường,nhất phá dỡ công trình kiến trúc cũ,vận chuyển phế thải sau phá dỡ Đồ àn thẩm định – Nhóm Page 29 Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang Các xe tải chở phế liệu,phải có che chắn mui vi bạt Hằng ngày phải tưới nước vệ sinh đất cát vung đường giao thông Khi vận chuyển phế thải phải tránh cao điểm,các phương tiện vận chuyển phải thực nội quy vệ sinh BQL Dự án đề Giai đoạn thi công xây dựng Trong thi công phương tiện máy móc gây tiêng ồn phải đặt cự ly hợp lý,tránh ảnh hưởng nhiều tới dân cư đơn vị khác xung quanh theo quy định sau: Khu trộn bê tông: Mức độ tiếng ồn lớn khoảng cach 15m 90 dBA Mức độ tiếng ồn xa xác định quy luật-cứ dBA cho lần khoảng cách Nếu khu trộn bê tông hoạt động phần lớn thời gian ngày nên bố trí 150m cách đối tượng bị ảnh hưởng Công tác đất:Các loại máy móc cầu xúc,máy kéo,máy ủi,xe tải…có thể gây độ ồn 90dBA khoảng cách 15m Nếu máy hoạt động lúc độ ồn tăng lên từ 95-98 dBA Trong giai đoạn xây dựng cần thiết phải sử dụng biện pháp khắc phục để tránh trượt lở đất,tránh hủy hoại địa hình ô nhiễm nước Tác động lên nước ngầm nước mặt giảm mạnh công tác xây dựng lien quan đến đất tiến hành mùa khô Như xói mòn giảm thiểu Các loại rác thải cần phải quản lý chặt chẽ Công nhân tham gia thi công cần bố trí lán trại với hệ thống cấp thoát nước đảm bảo vệ sinh để giữ gìn môi trường sống Các công đoạn rửa cát đá thải lượng nước có nhiều bùn cát lượng nước không phép thải vào hệ thống thoát nước mà phải qua bể lắng trước Để giảm bớt tác động đến môi trường không khí,những biện pháp sau đề nghị: Phun nước để giảm bụi thi công đất Các thiết bị máy móc xây dựng cần kiểm tra thường xuyên để đảm bảo điều kiện vận hành tối ưu Lập tiến độ thi công tốt giảm bớt ô nhiễm,ví tránh việc hoạt động đồng thời nhiều xe,máy Tổ chức tốt việc vận chuyển vật liệu,ví tránh cao điểm,che đậy chu đáo Vật liệu cần chứa kho Cần áp dụng biện pháp thi công đại,cơ giới hóa vận hành tối ưu hóa trình thi công Để tránh ô nhiễm môi trường nước công trường,nơi có lán trại tạm thời cho công nhân ở,phải có quy định vệ sinh chặt chẽ,nhất việc xả nước thải phế thải rắn sinh hoạt Nên ưu tiên tuyển dụng công nhân có điều kiện tự lo chỗ ăn,chỗ để giảm bớt nhu cầu lán trại tạm công trường thi công Dự án Trong trình hoạt động Dự án Đồ àn thẩm định – Nhóm Page 30 Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang Khác với giai đoạn xây dựng,tác động môi trường giai đoạn có tính chất lâu dài đòi hỏi biện pháp khắc phục có tính chất dài hạn Ban Quản lý khu nhà cần có chế quản lý hợp lý Thực thi việc thu gom xử lý chất thải rắn theo định hướng phát triển bền vững Ban Quản lý nghiên cứu để tạo vùng đệm giảm tiếng ồn giao thông cho khu nhà cách lâu dài Nhận xét: Cần ý khâu trình bày, chia thành mục lục nhỏ như: Căn pháp lý cần bổ sung thêm số văn pháp lý có liên quan đến dự án Đánh giá tác động đến môi trường Đánh giá chưa đầy đủ,còn nhiều thiếu nhiều như: Tác động đến tài nguyên sinh vật,Tác động đến công trình kiến trúc khu vực,Tác động đến giao thông xung quanh Các giải pháp để hạn chế tác động xấu đến môi trường Tương đối đầy đủ, cần trình bày chi tiết,cụ thể phương pháp phòng tránh tác động mội trường như: Tiếng ồn , ô nhiễm không khí, ô nhiễm môi trường đất, phương án thu gom xử lý chất thải rắn ví như: Giai đoạn khai thác quản lý: Các nguồn gây ô nhiễm nước: Nước thải sinh hoạt,nước mưa Chất thải rắn: Rác thải sinh hoạt (cần tính rõ m3 bình quân /ngày),chất thải nguy hại Cách trình bày chưa khoa học nên lập mục lục nhỏ như: Dự báo đánh giá tác động môi trường giai đoạn thi công xây dựng Dự báo đánh giá tác động môi trường giai đoạn dự án vào hoạt động Bổ sung: Các văn pháp luật khác liên quan số văn sau: Nghị định số 81/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 Chính phủ việc Xử phạt vi phạm hành lĩnh vực bảo vệ môi trường Nghị định số 67/2003/NĐ-CP ngày 13/06/2003 Chính phủ Phí bảo vệ môi trường nước thải Nghị định số 59/2007/NĐ-CP ngày 04/09/2007 Chính phủ quản lý chất thải rắn Đồ àn thẩm định – Nhóm Page 31 Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang Nghị định số 88/2007/NĐ-CP ngày 28/05/2007 Chính phủ thoát nước đô thị khu công nghiệp Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 Bộ trưởng Bộ xây dựng việc ban hành Quy chuẩn xây dựng Thông tư số 07/2007/TT-BTNMT ngày 03/07/2007 Bộ Tài Nguyên Môi trường việc Hướng dẫn phân loại định danh mục sở gây ô nhiễm môi trường cần xử lý Quyết định số 29/1999/QĐ-BXD ngày 22/10/1999 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế bảo vệ môi trường ngành xây dựng Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18/12/2006 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường việc bắt buộc áp dụng tiêu chuẩn Việt Nam môi trường Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/02/2006 Bộ Tài nguyên Môi trường việc ban hành danh mục chất thải ngụy hại Quyết định số 3733/2002/QĐ-BYT ngày 10/10/2002 Bộ trưởng Bộ Y tế việc Ban hành 21 tiêu chuẩn vệ sinh lao động, 05 nguyên tắc 07 thông số vệ lao động Thông tư số 08/2009/TT-BTNMT ngày 15/07/2009 Bộ Tài Nguyên Môi trường qui định quản lý bảo vệ môi trường khu kinh tễ, khu công nghệ cao, khu công nghiệp cụm công nghiệp Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày 27/07/2004 Chính phủ quy định việc cấp phép thăm dò, khai thác, sử dụng tài nguyên nước, xả nước thải vào nguồn nước Cần đánh giá thêm số tác động khác như: Tác động đến An ninh trật tự khu vực, Tác động giao thông chung quanh, Rác xây dựng, Bụi Dự báo đánh giá tác động đến kinh tễ xã hội dự án III Kiến nghị: Căn kết thẩm định nội dung trên, kiến nghị cụ thể trường hợp sau: - Đề nghị sưả chữa, bổ sung phần mà người thẩm định đề nghị sửa chữa bổ sung đưa phần để hoàn thiện đồ án Đồ àn thẩm định – Nhóm Page 32 Đồ án: thẩm định dự án G/v hướng dẫn: p.GS Đinh Đăng Quang - Đề nghị chấp thuận cho vay (nếu đủ điều kiện cho vay) với điều kiện mức vốn cho vay thời gian vay, thời gian ân hạn, điều kiện quán dự án theo phương án tài thẩm định điều kiện khác (nếu có) - Đề nghị đơn vị vay vốn tiếp tục bổ sung hoàn thiện hồ sơ giấy tờ thuyết minh giải trình để làm rõ vấn đề sau (nếu chưa đủ điều kiện cho vay: (Ghi rõ hồ sơ giấy tờ cần hoàn thiện, nội dung vấn đề cần thuyết minh làm rõ) - Đề nghị người định đầu tư ý định đầu tư phải ý Các yếu tố đảm bảo phù hợp với quy hoạch sơ sài nên bổ sung để đồ án đầy đủ người định đầu tư có lựa chọn xác -The end- Đồ àn thẩm định – Nhóm Page 33