VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI _ LÊ MINH TUẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN VĂN CƢƠNG HÀ NỘI, 2016 LỜI CAM ĐOAN LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu cá nhân Các số liệu, ví dụ trích dẫn nêu luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác, trung thực có nguồn gốc rõ ràng Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố công trình TÊN TÁC GIẢ LÊ MINH TUẤN MỤC LỤC MƠ ĐẦU 01 Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 07 1.1 Khái quát chung hợp đồng mua bán hộ chung cư 07 1.2 Những vấn đề lý luận chung giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư 16 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 23 2.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại Hà Nội 23 2.2 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội 30 Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ TRONG CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 59 3.1 Bối cảnh chung tình hình kinh tế-xã hội dự báo tình hình tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư thời gian tới Việt Nam…………………… 59 3.2 Phương hướng nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư 62 3.3 Kiến nghị giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư……………………………………………………….64 KẾT LUẬN 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân BLTTDS Bộ luật tố tụng dân MBCHCC Mua bán hộ chung cư TAND Tòa án nhân dân HĐXX Hội đồng xét xử MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Có nơi nhu cầu đáng công dân Phát triển nhà thương mại nhằm tạo nhiều hội có nơi cho người dân nội dung quan trọng thể Luật Nhà cụ thể hóa Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Thủ tướng Chính phủ Cùng với phát triển kinh tế đô thị hóa diễn mạnh mẽ, gia tăng dân số, tình trạng di dân từ nông thôn đô thị (nhất thành phố lớn) làm cho nhu cầu nhà ngày tăng cao năm gần Trong đó, quỹ đất thành phố không tăng nên việc tạo nơi ổn định cho cư dân thành phố toán lớn quyền Việc đầu tư xây dựng phát triển nhà thương mại xây dựng chung cư cho cư dân coi giải pháp Hà Nội thủ đô nước, với triệu dân, tập trung với mật độ cao khu vực nội thành đặt nhu cầu lớn nhà Xuất phát từ thực tiễn đó, dự án phát triển nhà thương mại đặc biệt nhà chung cư tổ chức kinh doanh lập dự án xin phê duyệt đầu tư xây dựng nhiều năm gần Cùng với tăng nhanh số lượng giao dịch mua bán hộ chung cư, tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư diễn ngày tăng cao Các tranh chấp xảy phức tạp theo chiều hướng người mua nhà liên kết thành bên (bên mua) để thương lượng, đàm phán với chủ đầu tư (bên bán) Các tranh chấp diễn nhiều khía cạnh hợp đồng, từ hình thức, nội dung, sở pháp lý thực hợp đồng Các tranh chấp diễn phổ biến là: tranh chấp từ thỏa thuận góp vốn mua nhà không mua nhà; tranh chấp chậm tiến độ bàn giao nhà; chất lượng nhà chung cư; cách tính diện tích hộ; xác định diện tích sở hữu riêng, sở hữu chung; quản lý sử dụng nhà chung cư… Pháp luật có quy định điều chỉnh nhà chung cư, nhiên quy định nằm rải rác nhiều văn pháp luật khác Bộ Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành Việc quy định điều chỉnh chung cư nằm tản mạn dẫn đến tình trạng quy định chồng chéo, mâu thuẫn nhau, có quy định thừa, nhiều nội dung lại thiếu pháp luật điều chỉnh,…vv tạo kẽ hở pháp lý cho nhiều vi phạm, nhiều xung đột dẫn đến tranh chấp chung cư thời gian qua Việc giải tranh chấp chung cư thường bên thực thông qua hòa giải, thương lượng Nếu phương thức không thành bên mua nhà thường chọn cách kêu gọi, tập hợp đông người để tiến hành phản đối, đưa yêu cầu tập thể chủ đầu tư Có tranh chấp bên khởi kiện Tòa án để giải Thực tế tồn nhiều tranh chấp mua bán hộ chung cư bên chưa tìm chế, phương thức giải tranh chấp có hiệu Năm 2014, Luật Nhà Luật kinh doanh bất động sản ban hành tạo sở pháp lý thuận lợi cho việc áp dụng pháp luật Tuy vậy, việc giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC chưa có chuyển biến đáng kể, nhiều tranh chấp đó, người bị xâm phạm quyền lợi tự xoay xở tìm cách giải mà không chọn cách khởi kiện Tòa án để yêu cầu giải theo quy định pháp luật Vậy, vấn đề gì? Tại pháp luật có quy định giải tranh chấp thông qua Tòa án mà bên thường không lựa chọn? Hiện nay, nhiều dự án xây nhà chung cư triển khai thi công ngừng trệ, bị bỏ dở nhiều năm Nhiều dự án chạy theo tiến độ bàn giao, mặt khác lại thiếu lực tài nên bỏ nhiều hạng mục công trình, thay đổi nhiều hạng mục vật tư thiết bị theo thiết kế ban đầu Thực tế dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh mà bên chưa tìm chế giải có hiệu Thực tế vừa gây thiệt hại quyền lợi tài sản bên mua nhà, đồng thời lãng phí lớn cải xã hội Hơn nữa, không thiết lập chế giải tranh chấp có hiệu quả, gia tăng tranh chấp không làm ảnh hưởng đến phát triển bình thường thị trường bất động sản, mà làm ảnh hưởng đến phát triển kinh tế chung đất nước Trong trình thực công việc chuyên môn, thấy rõ tính phổ biến loại tranh chấp hợp đồng MBCHCC, phức tạp loại tranh chấp trở thành vấn đề cộm xã hội Với mong muốn tìm hiểu cách hệ thống thực trạng, nguyên nhân tượng này, từ đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu giải loại tranh chấp này, chọn đề tài “Giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội” để viết luận văn tốt nghiệp thạc sỹ luật Việc nghiên cứu đề tài vừa có ý nghĩa thực tiễn nhằm góp phần tìm hiểu loại kiện pháp lý cộm đời sống xã hội, góp sức vào việc hoàn thiện quy định pháp luật có liên quan thời gian tới, vừa có ý nghĩa lý luận việc nhận thức rõ chất loại tượng pháp lý xã hội quan tâm Tình hình nghiên cứu đề tài Như phần nói, tranh chấp hợp đồng MBCHCC loại tranh chấp ngày nhiều Việc giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC có ý nghĩa quan trọng nhằm bảo vệ khôi phục tài sản bên bị thiệt hại, làm ổn định quan hệ dân đặc biệt đánh giá tính hiệu giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC đường Tòa án Vì vậy, liên quan đến đề tài có nhiều tác giả nghiên cứu nhiều góc độ khác nhau, là: Luận văn thạc sĩ “Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam” Hoàng Thị Oanh, Khoa Luật- Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2014 Đề tài tập trung tổng hợp, đánh giá quy định pháp luật giao kết thực hợp đồng mua bán hộ chung cư; Luận văn thạc sĩ “ Pháp luật lý chung cư Việt Nam” Nguyễn Thị Thanh Nhàn, Khoa Luật- Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2015 Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật quản lý chung cư nay, số bất cập giải pháp; Luận văn thạc sĩ “Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư - Thực trạng giải pháp” Hoàng Thị Thuỳ, Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2010 Đề tài nghiên cứu loại tranh chấp phổ biến hợp đồng mua bán hộ chung cư, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp kiến nghị giải pháp Tuy vậy, chưa có đề tài sâu nghiên cứu, phân tích cụ thể giải tranh chấp hợp đồng mua bán CHCC dự án phát triển nhà thương mại Việc giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội chưa quan tâm nghiên cứu cách hệ thống Vì vậy, đề tài nghiên cứu "Giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội" công trình nghiên cứu không trùng lặp với công trình nghiên cứu có Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm tìm hiểu rõ thực trạng tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC, thực tiễn áp dụng quy định pháp luật vào giải tranh hợp đồng MBCHCC, vai trò Thẩm phán, vai trò Luật sư việc giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC từ thực tiễn Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nay, qua đề xuất kiến nghị nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC thời gian tới 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu sau: Làm sáng tỏ vấn đề giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC Tòa án với nhiệm vụ bản: - Luận giải làm rõ sở lý luận nhà chung cư, hơp đồng MBCHCC biện pháp giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC - Nghiên cứu, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội - Nêu phương hướng đề xuất số biện pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu việc giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC 4 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC vấn đề tương đối khó phức tạp, có liên quan đến nhiều ngành luật khác nhau, Bộ Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Bộ Luật tố tụng dân sự… Luận văn phân tích, đánh giá khái quát thực trạng giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội 4.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn phân tích, đánh giá thực trạng giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội từ năm 2012 đến năm 2015 Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận Luận văn thực sở phương pháp luận dựa quan điểm chủ nghĩa Mác - Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh sách, quan điểm, chủ trương, đường lối Đảng, Nhà nước công tác xét xử nói chung giải vụ án dân nói riêng Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội từ năm 2012 đến năm 2015 5.2 Phương pháp nghiên cứu Luận văn tiến hành nghiên cứu chủ yếu dựa phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh dựa số liệu thu thập cách trung thực liên quan đến pháp luật thực tiễn thực trạng giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Ý nghĩa luận thực tiễn luận văn Luận văn góp phần làm sáng tỏ khái niệm "giải tranh chấp hợp đồngmua bán hộ chung cư" khái niệm có liên quan Luận văn phân loại dạng tranh chấp cách thức giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC, đánh giá thực trạng giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC nói chung thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nói riêng Kết nghiên cứu sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học, áp dụng vào việc giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC Tòa án nhân dân Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, cụm từ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cƣ dự án phát triển nhà thƣơng mại Chương 2: Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cƣ dự án phát triển nhà thƣơng mại từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cƣ dự án phát triển nhà thƣơng mại ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động tòa án cấp, bao gồm tòa án cấp quận, huyện, xây dựng, công bố hiển thị hóa quy trình giải vụ án bảng tin điện tử theo hướng giúp người dân dễ dàng tiếp cận với thông tin tiến trình giải vụ việc, tạo thuận tiện cho việc khởi kiện nâng cao hiệu giải tranh chấp Thứ năm, quan quản lý nhà nước có thẩm quyền (nhất Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng, Bộ Tư pháp, Sở Tư pháp) cần tăng cường hoạt động phổ biến pháp luật, tuyên truyền pháp luật xây dựng, quản lý, sử dụng, mua bán chung cư sâu rộng với người dân đô thị, người có nhu cầu mua người sinh sống chung cư Việc tuyên truyền, hướng dẫn bên liên quan tìm hiểu thực tốt tiêu chuẩn, quy định việc mua bán hộ chung cư, quản lý sử dụng, đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường sinh sống khu chung cư góp phần giảm thiểu phát sinh tranh chấp chung cư Thứ sáu, đẩy mạnh hoạt động giám sát quan Nhà nước có thẩm quyền (nhất quan dân cử), giám sát trực tiếp công dân trình giải tranh chấp Tòa án Ngoài ra, trình giải tranh chấp phát sinh, bên không đạt thỏa thuận thông qua hòa giải, thương lượng, cần thiết, quan Nhà nước có thẩm quyền (chính quyền địa phương có liên quan) chủ động đóng vai trò làm trung gian hòa giải, ngăn chặn phản ứng cục bộ, khích dẫn đến xung đột lan rộng, bùng phát thành biểu tình phản đối, gây trật tự công cộng thời gian vừa qua Thứ bảy, thực hoạt động thống kê trình kết giải tranh chấp, phân tích hiệu giải tranh chấp để đúc rút kinh nghiệm nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân đóng đô thị nên lựa chọn vụ án giải tranh chấp điển hình để nghiên cứu, khái quát hóa thành chuẩn mực xét xử để tiến tời áp dụng tương tự pháp luật án lệ việc giải vụ án dân 63 3.3 Kiến nghị giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cƣ 3.3.1 Các giải pháp nhằm hạn chế tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Thứ nhất, quy định chặt chẽ sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư có chế tài xử phạt vi phạm quy định Theo quy định Thông tư số 16/2010/TT - BXD hợp đồng mua bán hộ chung cư phải liệt kê đầy đủ diện tích thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng Tuy nhiên, Thông tư lại không quy định chế tài xử phạt chủ đầu tư vi phạm vấn đề dẫn đến tính phiến diện quy định Việc xác định diện tích thuộc sở hữu chung nhà chung cư hay sở hữu riêng chủ đầu tư chưa quy định chặt chẽ, đặc biệt tầng hầm tòa nhà chung cư Pháp luật quy định diện tích tầng hầm chủ đầu tư hạch toán chi phí vào giá bán hộ tầng hầm thuộc sở hữu chung, chủ đầu tư không hạch toán chi phí xây dựng tầng hầm vào giá bán hộ tầng hầm thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư Cách quy định tạo kẽ hở để chủ đầu tư tự định sở hữu tầng hầm nhà chung cư, không phụ thuộc vào quản lý nhà nước nhằm đảm bảo tiện ích đáng cho người dân sinh sống tòa nhà chung cư Hơn nữa, quy định buộc chủ đầu tư công bố việc hạch toán chi phí xây dựng tầng hầm nhà chung cư nên người mua nhà biết tầng hầm dự án thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng Việc phân định không cụ thể, rõ ràng kéo theo nhiều vấn đề khác việc thu phí phần sở hữu chung, việc bảo trì sửa chữa phần diện tích Nếu phần diện tích nhà chung cư thuộc sở hữu chung tất hộ dân chi phí quản lý, vận hành, bảo trì phần diện tích hộ dân đóng góp Nhưng phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm Ở nhiều khu chung cư ranh giới phần sở hữu không rõ ràng nên xảy tình bất khả kháng, rủi ro khó quy trách nhiệm cho bên Các tranh chấp liên quan đến sở hữu riêng nhà chung cư không tồn gần mà kéo dài nhiều năm mà chưa thể giải triệt để Khi 64 tranh chấp xảy phải chờ quy định ban hành, pháp luật chạy theo quan hệ xã hội dẫn đến hệ mâu thuẫn tranh chấp giải phần mà giải dứt điểm phần gốc Luật Nhà năm 2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà năm 2014 có quy định cụ thể quyền nghĩa vụ bên diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư Tuy nhiên, chưa có quy định cụ thể sở pháp lý để xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng Chưa có quy định chế tài xử phạt nên vi phạm việc xác định diện tích sở hữu chung sở hữu riêng nhà chung cư Thứ hai, cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm chủ đầu tư hợp đồng mua bán hộ chung cư Theo quy định Luật Nhà năm 2005 (hiện thay Luật Nhà năm 2014) nguồn vốn để phát triển nhà thương mại vốn từ tiền ứng trước khách hàng có nhu cầu mua nhà Như vậy, pháp luật thừa nhận việc huy động vốn, việc huy đồng vốn có hạn chế định, quy định công trình phải hoàn thành xong phần móng tỷ lệ vốn góp không 70% giá trị hợp đồng Về nguyên tắc pháp luật cho phép chủ đầu tư kinh doanh bất động sản khách hàng thỏa thuận hợp đồng việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước, phải đảm bảo nguyên tắc sau: Việc ứng tiền trước phải thực nhiều lần, lần đầu thực chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ dự án phê duyệt; chủ đầu tư phải sử dụng nguồn vốn mục đích nhằm tao lập bất động sản, khách hàng ứng tiền trước hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Thực tế cho thấy, nhiều dự án chung cư bên mua đóng tiền theo tiến độ hợp đồng dự án tiếp tục xây dựng Một lý chủ đầu tư dùng tiền ứng trước bên mua nhà vào mục đích khác Từ việc thua lỗ, thất thoát dẫn đến tình trạng chủ đầu tư khả thực dự án tài Vậy, trách nhiệm chủ đầu tư (bên bán) xác định 65 hạn bàn giao nhà mà nhà để giao, tiền để trả lại cho bên mua nhà Liệu việc sử dụng tiền mua nhà ứng trước không mục đích coi có dấu hiệu lừa đảo không?Vấn đề tồn nhiều hoạt động mua bán chung cư hình thành tương lai Bên mua nhà cho chủ đầu tư (bên bán) có dấu hiệu lừa đảo chiếm dụng tiền, sử dụng tiền ứng trước mua nhà sai mục đích Luật Nhà năm 2014 bổ sung quy định chủ đầu tư “phải sử dụng vốn huy động vào mục đích phát triển nhà đó, không sử dụng vốn huy động cho dự án khác mục đích khác” Tuy nhiên, pháp luật lại chưa có quy định trách nhiệm chủ đầu tư vi phạm quy định Đây trách nhiệm dân hay trách nhiệm hình sự? Chế tài vi phạm nên quy định theo hướng vấn đề bỏ ngỏ, cần hoàn thiện thời gian tới Thứ ba, thành lập quan chuyên trách nhằm giám sát hoạt động chủ đầu tư trình thực dự án Một thực trạng phổ biến dự án nhà chung cư bị chậm so với tiến độ, dẫn đến người mua nhà không nhận nhà theo thời hạn Tình trạng nhà chung cư có chất lượng kém, thiết bị vận hành tòa nhà không đồng bộ, không phù hợpvới thỏa thuận hợp đồng MBCHCC nhiều Tuy nhiên, người mua nhà kiểm tra giám sát tiến độ xây dựng, chất lượng công trình, thiết bị vận hành tòa nhà Vì vậy, thực tế đặt dự án nhà chung cư phải có quan chuyên môn làm nhiệm vụ kiểm tra, giám sát dự án từ triển khai xây dựng đến hoàn thành đánh giá đủ điều kiện đưa vào sử dụng Để đảm nhận hết chức này, lực lượng phải tập hợp người có chuyên môn cao, làm việc chuyên trách, khách quan Cơ cấu tổ chức, điều kiện thành lập, nguyên tắc hoạt động Bộ Xây dựng định Đối với thành phố lớn nơi có nhều dự án nhà thành lập quan với quy mô lớn đáp ứng yêu cầu dự án Chức quan kiểm tra, giám sát dự án xây dựng nhà phạm vi địa bàn phụ trách, công khai dự án cấp phép Áp dụng biện pháp nghiệp vụ để giám sát tiến độ thi công, dự án hoàn thành xong phần móng chủ đầu tư phải lấy xác nhận quan tiến độ thi 66 công phép huy động vốn khách hàng Đây biện pháp nhiều quốc gia áp dụng để quản lý sử dụng nguồn vốn mục đích Bên cạnh việc giám sát chất lượng thi công vào tiêu chuẩn kỹ thuật hô sơ thiết kế phê duyệt đảm bảo việc phân hạng nhà chung cư xác Thứ tư, dự án xây dựng nhà chung cư cần công khai phương tiện thông tin đại chúng Hiện tại, địa bàn Hà Nội có hàng trăm dự án xây dựng nhà chung cư Tuy nhiên người mua nhà có hội tìm hiểu thông tin dự án, việc phê duyệt dự án, thời điểm khởi công, tiến độ, quy hoạch, thiết kế chưa công khai để khách hàng tiếp cận nguồn thông tin Yêu cầu đặt phải công khai hóa dự án thực tế Đây nhiệm vụ thuộc phòng ban thuộc Sở Xây dựng tỉnh, thành phố Theo dự án xây dựng phê duyệt phải thông tin trang web Sở Xây dựng với nội dung cụ thể thiết kế, quy hoạch, tiến độ thi công, ngày dự kiến bàn giao, tên chủ đầu tư, số vốn góp… Hơn nữa, trình thi công dự án thay đổi liên quan đến dự án phải cập nhật thường xuyên Thông qua trang web người có nhu cầu cần tìm hiểu dự án tiếp xúc với thông tin cách xác nhất.Đây coi giải pháp tiên phong cho việc hạn chế rủi ro cho người mua nhànhà hình thành tương lai 3.3.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án Thứ nhất, cần tạo hành lang pháp lý riêng cho chung cư, như: xây dựng luật riêng “ luật chung cư” “luật nhà cao tầng” Việc nghiên cứu thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC cho thấy, nhà chung cư tồn nhiều vấn đề pháp lý phức tạp mà phạm vi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hành giải trọn vẹn Bởi quy định liên quan đến chung cư nằm rải rác nhiều văn luật khác nhau, cụ thể như: Bộ luật dân quy định sở hữu chung nhà chung cư, Luật Nhà liệt kê diện tích chung riêng, Luật Kinh doanh bất động sản quy định 67 điều kiện mua bán chung cư, Luật Xây dựng quy định cách tính diện tích hộ chung cư Việc có nhiều văn quy định vấn đề pháp lý không cần thiết dễ dẫn đến việc áp dụng pháp luật không thống mâu thuẫn với Các giao dịch mua bán hộ chung cư tồn nhiều mâu thuẫn, tranh chấp khó giải thiếu văn điều chỉnh trực tiếp vấn đề Chính vậy, việc xây dựng bàn hành luật riêng chung cư “luật chung cư” hay “luật nhà cao tầng” để có sách, quy định mang tính định hướng phát triển nhà chung cư Việt Nam thống quy định điều chỉnh nội dung liên quan đến chung cư hướng nên thực năm tới Thứ hai, tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật theo hướng không xem việc phát triển nhà chung cư kênh tạo nơi phù hợp cho cư dân thành thị mà nhà chung cư yếu tố tạo nên diện mạo thành phố văn minh, đại Như phần đề cập, năm 2014 đánh giá năm có ý nghĩa bước ngoặt phát triển thị trường bất động sản nói chung phân khúc nhà chung cư nói riêng Quốc hội thông qua ba đạo luật lớn điều chỉnh lĩnh vực này, Luật Nhà ởnăm 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sảnnăm 2014 Các quy định sửa đổi, bổ sung từ luật quy định cụ thể phạm vi quyền hạn, trách nhiệm bên trình xây dựng, kinh doanh, mua bán hộ chung cư Tuy vậy, quy định pháp luật chưa phản ánh rõ tinh thần Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Phát triển nhà phải đảm bảo an toàn đáp ứng điều kiện chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi môi trường, phát triển đô thị theo hướng văn minh, đại [41.tr.2] Do vậy, để chung cư trở thành diện mạo đô thị văn minh, đại quy định pháp luật cần bổ sung quy định rõ số nội dung sau: + Vị trí khu vực xây nhà chung cư phải phù hợp với quy hoạch phân bố nhà ở, mật độ dân cư khu vực theo khảo sát thời điểm xin phê duyệt dự án 68 + Không gian, cảnh quan, tiện nghi cộng đồng nhà chung cư phải hoàn thiện với trình hoàn thành nhà chung cư Đây điều kiện bắt buộc để nghiệm đánh giá nhà chung cư đủ điều kiện bàn giao đưa vào sử dụng + Chất lượng nhà chung cư phải thẩm định đánh giá cấp Giấy chứng nhận phù hợp với thiết kế đảm bảo an toàn vận hành đơn vị có chức thẩm định độc lập Giấy chứng nhận phù hợp sử dụng loại hồ sơ kỹ thuật nhà chung cư + Quy định trách nhiệm chủ đầu tư liên quan đến bảo trì nhà chung cư Bên mua nhà có trách nhiệm đóng phí bảo trì, chủ đầu tư có tránh nhiệm kiểm tra, thực bảo trì có thu phí theo quy định pháp luật Thứ ba, hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư theo hướng xây dựng chế pháp lý rõ ràng, phù hợp để bên vào hợp đồng để tự giải tranh chấp thông qua thương lượng, hòa giải Cụ thể: + Bổ sung “căn Luật Thương mại” vào mục pháp luật Mẫu hợp đồng mua bán hộ chung cư hành- ban hành kèm theo thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 Bộ Xây dựng hợp đồng mua bán CHCC với mục đích kinh doanh, thương mại bên đáp ứng điều kiện chủ thể theo quy định pháp luật + Quy định cụ thể chất lượng công trình nhà hộ chung cư Bỏ cụm từ “tương đương” khó xác định tương đương nên dễ xảy tranh chấp Tham chiếu Khoản Điều Mẫu hợp đồng: “1 Bên Bán cam kết bảo đảm chất lượng công trình nhà chung cư, có hộ nêu Điều hợp đồng theo thiết kế phê duyệt sử dụng (hoặc tương đương) vật liệu xây dựng hộ mà hai bên cam kết hợp đồng này.” + Thống quy định thời hạn toán gắn liền với tiến độ xây dựng công trình để làm rõ cứ, điều kiện phát sinh nghĩa vụ toán nghĩa vụ xây dựng Ví dụ: Thanh toán đợt từ ngày 01 đến ngày 15/8/2016 (khi công trình xây thô đến tầng 06) Vì Mẫu hợp đồng quy định toán Điều 3, Tiến độ xây dựng Điều Do vậy, tham chiếu ràng buộc quyền nghĩa vụ tương ứng bên nên dễ phát sinh tranh chấp 69 Thứ tư, cần có quy định hướng dẫn tranh chấp đòi tài sản để làm rõ cách xác định thời hiệu khởi kiện tranh chấp không bàn giao nhà chung cư Cần có quy định hướng dẫn cách xác định thẩm quyền Tòa án giải tranh chấp dân kinh doanh thương mại 3.3.3 Giải pháp tăng cường lực giải tranh chấp cho Tòa án Trong điều kiện hội nhập, phát triển kinh tế nay, chất lượng, trình độ xét xử Thẩm phán Hội thẩm nhân dân vấn đề vô quan trọng thể sức mạnh tư pháp Do vậy, để nâng cao hiệu quả, hiệu lực Tòa án cần phải nâng cao vai trò Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân thông qua hoạt động sau: - Đào tạo đội ngũ thẩm phán mang tính chuyên nghiệp, trang bị cách hệ thống kiến thức pháp luật kỹ xét xử - Coi Thẩm phán nghề, bổ nhiệm lần, bổ nhiệm chức danh cho cấp xét xử - Pháp luật cần quy định rõ quyền hạn độc lập trách nhiệm cá nhân Thẩm phán - Xây dựng quy chế cụ thể, phù hợp cho Hội thẩm nhân dân lĩnh vực dân Kết luận Chƣơng Tranh chấp hợp đồng MBCHCC loại tranh chấp phát sinh năm gần đây, đặc biệt từ phát triển dự án nhà thương mại sau có Luật Nhà 2005 đến Các tranh chấp chung cư nói chung hợp đồng MBCHCC trở nên phổ biến số thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh Tuy nhiên, thực trạng pháp luật chung cư thời điểm định có quy định chưa thực phù hợp, đồng nên trình giải tranh chấp gặp nhiều khó khăn Để nâng cao tính hiệu lực, hiệu việc giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC đường Tòa án yêu cầu tiên phải tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật chung cư, tạo hành lang pháp lý phù hợp để thúc đẩy thị trường giao dịch bất động sản phát triển 70 Cơ chế giải tranh chấp dân Tòa án cần cải cách theo hướng tối giản thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải thông qua vai trò tích cực Thẩm phán mở rộng, tăng cường áp dụng giải tranh chấp dân theo thủ tục rút gọn Việc giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC Tòa án cần phát huy vai trò Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân Cần phát huy vai trò chủ động, tích cực bên đương sự, người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bên đương trình giải vụ án 71 KẾT LUẬN Tranh chấp hợp đồng MBCHCC tượng pháp lý xảy phổ biến xã hội Các tranh chấp hợp đồng đa dạng phức tạp ảnh hưởng không bên tranh chấp mà xảy xung đột tập thể gây trật tự công cộng, kìm hãm phát triển kinh tế-xã hội Vì vậy, nghiên cứu việc giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC cần thiết, có ý nghĩa quan trọng góp phần làm sáng tỏ tranh chấp, thực trạng giải tranh chấp từ kiến nghị giải pháp hạn chế tranh chấp, giải pháp nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC Qua nghiên cứu chủ đề luận văn, tác giả nhận thấy: Tranh chấp hợp đồng MBCHCC loại tranh chấp phức tạp, đối kháng liên quan chủ yếu đến yêu cầu thực nghĩa vụ hợp đồng, bồi thường vi phạm hợp đồng yêu cầu trả lại tiền ứng trước cho bên mua nhà hợp đồng bị vô hiệu thực Tính phức tạp tranh chấp hợp đồng thể nhiều khía cạnh là: có nhiều người (bên mua nhà) tranh chấp với chủ đầu tư (bên bán nhà) dự án nhà chung cư; nhiều trường hợp bên mua nhà đóng tiền ứng trước theo hợp đồng bên bán không thực nghĩa vụ xây dựng bàn giao nhà lại trốn tránh có dấu hiệu lừa đảo vi phạm pháp luật,…Do đó, tranh chấp hợp đồng MBCHCC nhiều trường hợp không tranh chấp dân cá nhân đơn lẻ mà tranh chấp tập thể, tranh chấp dân có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình Việc giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC thực thông qua số phương thức khác như: hòa giải, thương lượng; thông qua Trọng tài thông qua Tòa án Mỗi phương thức giải tranh chấp có ưu điểm đem lại hiệu định tùy thuộc vào tính chất, mức độ tranh chấp thiện chí bên trình giải tranh chấp.Trong thời gian qua, hầu hết tranh chấp hợp đồng MBCHCC giải thông qua hòa giải, thương lượng Một số trường hợp bên không đạt đồng thuận thương lượng khởi kiện Tòa án để giải Chưa có trường hợp tranh chấp hợp đồng MBCHCC 72 giải thông qua Trọng tài (theo ghi nhận số liệu vụ án giải Trọng tài từ năm 2012 đến 2015) Giải tranh chấp thông qua Tòa án lựa chọn phương thức giải tranh chấp bên đương Tòa án dựa vào thỏa thuận hợp đồng, xem xét vi phạm hợp đồng, áp dụng quy định pháp luật để giải tranh chấp Do đó, hiệu việc giải tranh chấp không phụ thuộc vào thiện chí bên mà phụ thuộc nhiều vào quy định pháp luật hành, phụ thuộc vào lực chuyên môn, nghiệp vụ người tiến hành tố tụng áp dụng pháp luật Qua tìm hiểu, nghiên cứu thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội thấy việc giải tranh chấp nhiều trở ngại, bất cập làm ảnh hưởng đến hiệu giải tranh chấp Một số trở ngại khách quan là: xung đột văn pháp luật điều chỉnh chung cư; bất hợp lý số quy định dẫn đến nhiều cách hiểu lựa chọn áp dụng pháp luật; quy định pháp luật nằm tản mạn nhiều văn luật văn hướng dẫn luật làm cho pháp luật thiếu thống nhất, đồng gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật quan giải tranh chấp Một số trở ngại chủ quan là: trình độ chuyên môn, nghiệp vụ kiến thức hiểu biết chuyển sâu lĩnh vực nhà chung cư đội ngũ Thẩm phán hạn chế; chế giải tranh chấp dân theo thủ tục tố tụng tranh tụng không vận dụng có hiệu quả… Ngoài ra, thực tế cho thấy thời gian giải vụ án dài; án phí cao; nhiều án hay phán Tòa án khó thi hành án Với trở ngại, hạn chế ảnh hưởng đến hiệu giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC thông qua Tòa án chưa cao Cần tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật nhằm tạo sở pháp lý phù hợp hơn, tạo tiền đề thuận lợi để nhà chung cư phát triển theo Chiến lược phát triển nhà Quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Các quy định phát luật nhà chung cư cần tập hợp, thể hóa thành luật riêng nhà chung cư để thống quản lý, điều chỉnh nhà chung cư Cần tiếp tục hoàn thiện chế định pháp luật tố tụng nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng 73 MBCHCC Tòa án nhân dân Chú trọng đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn cho Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân Mở rộng giải tranh chấp dân theo thủ tục rút gọn, chủ động thúc đẩy tố tụng tranh tụng vụ án dân Tạo điều kiện thuận lợi để phát huy vai trò Luật việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp đương Tiếp tục đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật chung cư hợp đồng mua bán hộ chung cư sâu rộng cho người dân đô thị (nhất người có nhu cầu tìm kiếm mua nhà chung cư người sinh sống chung cư), nâng cao nhận thức ý thức pháp luật người dân tham gia quan hệ dân nói chung quan hệ hợp đồng MBCHCC nói riêng Trong trình nghiên cứu lý luận thực tiễn, tác giả có hội tập hợp thông tin, tìm hiểu vụ việc cụ thể Tòa án, tiếp xúc với chủ đầu tư (bên bán) người mua nhà (bên mua) quan hệ hợp đồng để có thông tin sát thực tranh chấp hợp đồng việc giải tranh chấp hợp đồng MBCHCC Tuy nhiên, hạn chế định cá nhân nên tránh khỏi thiếu sót, mong tiếp tục nhận ý kiến đóng góp nhà nghiên cứu, Thầy, Cô bạn đồng nghiệp 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân 2015, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ luật dân 2005, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ luật tố tụng dân 2015, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ luật tố tụng dân 2005, sửa đổi bổ sung năm 2011, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị số 08/2002/NQ-TW ngày 02/01/2002 Bộ trị số nhiệm vụ trọng tâm công tác tư pháp thời gian tới, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị số 48/2005/NQ-TW ngày 24/5/2005 Bộ trị chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam, Nghị số 49/2005/NQ-TW ngày 02/6/2005 Bộ trị chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, Hà Nội Giáo trình Luật dân Việt Nam, tập 1&2, Đại học Luật Hà Nội, 2009 Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Giáo trình Luật tố tụng dân sự, Đại học mở Hà Nội, 2005 Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 10 Trần Hoàng Hải, Về hình thức thỏa thuận trọng tài, Tạp chí Nhà nước pháp luật số 4/2011 11 PGS.TS.Bùi Nguyên Khánh, Tài liệu giảng dạy chế giải tranh chấp thương mại trọng tài, Viện Nhà nước pháp luật, Hà Nội 12 Luật nhà 2014, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13 Luật nhà 2005, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Luật xây dựng 2014, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Luật kinh doanh bất động sản 2006, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 18 Luật Thương mại 2005, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 75 19 Luật Trọng tài thương mại 2010, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 20 Luật Tổ chức Tòa án nhân dân, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 21 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà 2014 ngày 20/10/2015 Chính phủ 22 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà 2005 ngày 23/06/2010 Chính phủ 23 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật kinh kinh doanh bất động sản 2014 ngày 10/09/2015 Chính phủ 24 Nghị số 05/2003/NQ-HĐTP ngày 31/07/2003 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao 25 Nghị số 01/2005/NQ-HĐTP ngày 31/3/2005 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao 26 Nghị số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao 27 Pháp lệnh quản lý ngoại hối số 28/2005/PL-UBTVQH11 ngày 13/12/2005 Ủy ban thường vụ Quốc hội 28 Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định chi tiết hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 01/09/2010 Bộ Xây dựng 29 Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi bổ sung Điều 21 Thông tư 16/2010/TTBXD ngày 20/02/2014 Bộ Xây dựng 30 Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ngày 15/02/2016 Bộ Xây dựng 31 Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn phân hạng nhà chung cư 32 Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định giá quản lý giá dịch vụ nhà chung cư 33 TAND Tối cao, Báo cáo tổng kết ngành Tòa án hàng năm 2015 34 TAND thành phố Hà Nội, Báo cáo kết công tác năm 2012 35 TAND thành phố Hà Nội, Báo cáo kết công tác năm 2013 36 TAND thành phố Hà Nội, Báo cáo kết công tác năm 2014 76 37 TAND thành phố Hà Nội, Báo cáo kết công tác năm 2015 38 TAND thành phố Hà Nội, Bản án số 56/2015/DS-PT ngày 24/12/2015 việc “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà bà Tạ Vân Thanh với Công ty TNHH MTV Keangnam Vina” 39 TAND quận Đống Đa, Bản án số 27/2014/DS-ST ngày 24/07/2014 việc “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ông Hồ Sỹ Thụy với Công ty CP Xây dựng điện Việt Nam” 40 TAND quận Hai Bà Trưng, Bản án số 09/2014/DS-ST ngày 24/07/2014 việc “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ông Nguyễn Văn An, bà Đặng Diệp Linh với Công ty CP kiến trúc đô thị Hà Nội (UAC)” 41 Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 2127/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà Quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 42 Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 02/2012/ QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ quy định Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu 43 www.moj.gov.vn (Bộ tư pháp) 44 www.toaan.gov.vn (Tòa án nhân dân tối cao) 45 www.vietlaw.gov.vn (Hệ thống văn quy phạm pháp luật) 46 www.vnrea.vn (Hiệp hội bất động sản Việt Nam) 47 www.chinhphu.vn (Cổng thông tin Chính phủ) 48 www.gso.gov.vn (Tổng cục thống kê Việt Nam) 77