HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN Th.S Đinh Văn Tới GĐ TT Tin học – Ngoại ngữ I ĐẶT VẤN ĐỀ Nghệ An tỉnh nghèo so với nước; thu ngân sách tỉnh chưa đáp ứng đủ cho chi thường xuyên chi cho đầu tư phát triển Trong điều kiện tiền sử dụng đất nguồn thu quan trọng giúp cho bổ sung vào nguồn Ngân sách Tỉnh Thực tế cho thấy năm qua tiền sử dụng đất thường chiếm 30% tổng thu nội địa tỉnh Nghệ An Khai thác quỹ đất để tăng nguồn thu cho Ngân sách Tỉnh mục tiêu phát triển kinh tế Tỉnh, dự án sử dụng đất để xây dựng khu đô thị, khu chung cư, hộ liền kề, quan tâm ưu tiên phát triển Phát triển dự án khu đô thị việc thu tiền sử dụng đất để bổ sung ngân sách giúp phát triển sở hạ tầng, ổn định nguồn cung nhà ở, đất ở, đảm bảo công ăn việc làm góp phần phát triển kinh tế - xã hội Bên cạnh thành công phát triển dự án sử dụng đất, trình thực cho thấy có bất cập cần hoàn thiện: Các khu đất để phát triển dự án khu đô thị, khu chung cư, hộ liền kề, thường có chủ đầu tư thực lập dự án xin giao đất nên không tổ chức đấu thầu làm tính cạnh tranh thiếu khách quan đầu tư dự án; trình định giá đất (ĐGĐ) chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh hiệu chỉnh phù hợp kết ĐGĐ chưa sát với giá thị trường chưa tính đến khả sử dụng tối ưu khu đất thực dự án; máy ĐGĐ cồng kềnh, quy trình định giá thiếu khoa học, lãng phí thời gian làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án Từ lý trên, tác giả đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện sách ĐGĐ dự án địa bàn tỉnh Nghệ An II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 2.1 Tình hình thực dự án sử dụng đất Hiện nay, thu tiền sử dụng đất nguồn thu quan trọng giúp cho bổ sung vào nguồn Ngân sách Tỉnh, chiếm 30% tổng thu nội địa hàng năm Khai thác quỹ đất để tăng nguồn thu cho Ngân sách Tỉnh mục tiêu phát triển kinh tế Tỉnh Để khai thác quỹ đất có hiệu quả, dự án sử dụng đất để xây dựng khu đô thị, khu chung cư, hộ liền kề, quan tâm ưu tiên phát triển, phát triển dự án khu đô thị việc thu tiền sử dụng đất để bổ sung ngân sách giúp phát triển sở hạ tầng, tiết kiệm quỹ đất, ổn định nguồn cung nhà ở, đất ở, đảm bảo công ăn việc làm góp phần phát triển kinh tế xã hội Từ 2010 đến 2012 địa bàn tỉnh Nghệ An có 20 dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà liền kề với tổng diện tích gần 270 2.2 Tình hình nộp tiền sử dụng đất Trong thời gian qua, dự án sử dụng đất thực địa bàn tỉnh Nghệ An tạo điều kiện thuận lợi tối đa chế ưu đãi, vế giá đất, thủ tục hành nhìn chung tiến độ nộp tiền sử dụng đất dự án chậm Đến thời điểm 31 tháng 12 năm 2012, chủ dự án nộp vào ngân sách Tỉnh số tiền 750 tỷ đồng (trong tổng số tiền phải nộp gần 960 tỷ đồng) Tình trạng chậm nộp tiền sử dung đất nói tình trạng chung dự án sử dụng đất toàn quốc, nhà đầu tư chậm nộp họ có lợi Tuy nhiên, Nghệ An nguyên nhân dây dưa chậm nộp tiền lực tài hạn chế, không đủ khả để thực dự án Hiện chủ đầu tư nộp phần nhỏ để đối phó với quan quản lý nhà nước dư luận địa phương, phần lại nộp thị trường bất động sản nóng trở lại chủ đầu tư sang nhượng cho người có lực thực để kiếm lời 2.3 Thực trạng công tác ĐGĐ dự án sử dụng đất 2.3.1 Quy định tỉnh Nghệ An ĐGĐ Ngoài việc áp dụng quy định Trung ương quản lý đất đai, ĐGĐ, để cụ thể hóa quy định liên quan đến công tác ĐGĐ dự án địa bàn tỉnh, UBND tỉnh Nghệ An ban hành kịp thời văn quy phạm pháp luật văn đạo điều hành, giúp cho công tác ĐGĐ thực quy định, phù hợp với thực tế địa phương Bên cạnh hàng năm UBND tỉnh ban hành kịp thời bảng giá loại loại đất cho phường, xã, thị trấn tỉnh để áp dụng từ 01 tháng 01 hàng năm Về mức giá đất bảng giá dung hòa mục đích theo quy định, đảm bảo công quyền lợi nghĩa vụ người dân Bảng giá đất ban hành công khai, rõ ràng, dễ hiểu, dễ áp dụng Tuy nhiên bên cạnh kết đạt trên, công tác đạo điều hành việc ban hành bảng giá loại đất nhiều bất cập, cụ thể sau: - Trong phân công trách nhiệm tham mưu chồng chéo trách nhiệm Sở Tài chính, Sở Tài nguyên Môi trường; - Mức giá đất phi nông nghiệp có chênh lệnh lô có vị trí sở hạ tầng tương đương địa phương; - Nhiều lô, đất chưa xây dựng giá xây dựng giá chưa phù hợp với thực tế sử dụng đất; số địa phương mức giá thấp so với giá thị trường; - Phương pháp xác ĐGĐ đất có chiều sâu bám đường lớn 30m chưa có sở khoa học 2.3.2 Thực trạng công tác ĐGĐ dự án sử dụng đất 2.3.2.1 Trình tự ĐGĐ Trình tự thực công tác ĐGĐ dự án địa bàn tỉnh Nghệ An cụ thể sau: - Sau khu đất giải phóng mặt bằng, Chủ đầu tư có Công văn đề nghị Sở Tài xác định giá khu đất - Sau nhận Công văn đề nghị xác định giá Chủ đầu tư, Sở Tài tiến hành kiểm tra giá đất bảng giá loại đất; khảo sát giá thị trường khu vực thời điểm; chia khu đất cần định giá lớp khác theo vị trí bám đường; định giá 20m đầu bám đường (Ví trí 1) khu đất; xác ĐGĐ vị trí lại theo tỷ lệ so với 20m đầu bám đường gửi Sở Tài nguyên Môi trường xin ý kiến - Sở Tài nguyên Môi trường kiểm tra mức giá đề xuất quan trên, khảo sát giá đất thị trường thời điểm, xác định giá khu đất (bao gồm giá phần diện tích đất theo kết cắt lớp Sở Tài giá bình quân toàn khu đất) trả lời Sở Tài - Sau nhận ý kiến mức giá Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài có Công văn trình Hội đồng Tư vấn đinh giá đất Tỉnh, UBND tỉnh - Hội đồng ĐGĐ tỉnh Nghệ An tổ chức họp bàn mức giá khu đất trình UBND tỉnh Nghệ An giá bình quân khu đất - UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt giá bình quân khu đất để làm thu tiền sử dụng đất nhà đầu tư 2.3.2.2 Căn ĐGĐ - Căn vào thị trường: Theo quy định Nhà nước giá đất phải định sát với thị trường, giá thị trường quan trọng để thực ĐGĐ thu tiền sử dụng đất dự án địa bàn tỉnh Nghệ An, điều kiện giá đất thị trường có biến động mạnh giá đất xác định theo biến động thị trường cách phù hợp - Mức giá quy định bảng giá đất UBND tỉnh Nghệ An công bố hàng năm: Trong điều kiện bình thường năm gần (không có biến động giảm giá đất thị trường) mức giá đất quy định bảng giá loại đất mức giá tối thiểu dùng để so sánh với mức giá khu đất cần định giá Giá đất dự án xác định không thấp giá đất mục đích sử dụng khu đất có vị trí tương đương quy định bảng giá đất công bố ngày 01 tháng 01 hàng năm - Vị trí khu đất: Khả sinh lời yếu tố vị trí khu đất mang lại cao giá trị khu đất lớn Những khu đất nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm Những khu đất nằm ngã hay ngã trục lộ giao thông quan trọng xác định mức giá cao 10% so với mức giá đất vị trí liền kề tuyến đường III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 3.1 Định hướng sử dụng đất 3.1.1 Áp lực phát triển kinh tế xã hội sử dụng đất đai Trong năm tới dân số Nghệ An tiếp tục tăng theo quy luật chung Áp lực gia tăng dân số việc sử dụng đất tăng theo lấy đất dùng vào xây dựng nhà công trình phục vụ đời sống Để đạt mục tiêu cấu kinh tế phương hướng phát triển kinh tế xã hội tỉnh đề sở kinh tế công nghiệp dịch vụ phải có quỹ đất tương đối lớn để xây dựng công trình sản xuất Ngoài việc tận dụng sở sản xuất công nghiệp cấu trúc hạ tầng có để cải tạo mở rộng lấy vào đất nông nghiệp Do việc xây dựng phát triển công trình thời gian tới phải tiết kiệm đất theo hướng sử dụng triệt để không gian Để thu hút lực lượng lao động sử dụng vào lĩnh vực kinh tế công nghiệp dịch vụ hệ thống đô thị điểm dân cư tiếp tục mở rộng với tốc độ lớn Sự phát triển tránh làm đất nông nghiệp Để kinh tế phát triển hệ thống sở hạ tầng đầu tư phát triển Nhiều hệ thống đường giao thông, bến cảng, kho tàng xây dựng Việc dành quỹ đất để nâng cấp, cải tạo, mở rộng tuyến đường có xây dựng tuyến đường khác, xây dựng số công trình thủy lợi, hệ thống mương máng, hồ đập thời gian tới sức ép lớn quỹ đất sử dụng vào mục đích Để cải thiện nâng cao chất lượng sống cho nhân dân hàng loạt công trình phục vụ đời sống, văn hóa, giáo dục, thể thao, giải trí, nghỉ ngơi cải tạo mở rộng kết hợp với xây dựng Việc dành đất cho công trình diễn hầu hết khắp nơi tỉnh không đáp ứng 3.1.2 Định hướng sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An Sử dụng đất đai phải đảm bảo ưu tiên cho nhiệm vụ phát triển sản xuất nông nghiệp, thực chiến lược an toàn lương thực, nâng cao hệ số sử dụng đất Bố trí hợp lý cấu đất nông nghiệp, chuyển dịch sản xuất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa, phù hợp với hệ sinh thái vùng địa hình khác theo phương thức nông lâm kết hợp, đảm bảo cho phát triển bền vững, ổn định diện tích đất trồng lúa, hạn chế lấy đất canh tác chuyển sang mục đích khác Mở rộng diện tích trồng công nghiệp, ăn quả, nuôi trồng thủy sản Ứng dụng tiến công nghệ sinh học, bước thực nông nghiệp Dành quỹ đất hợp lý cho phát triển công nghiệp, ngành công nghiệp có khả khai thác tiềm sẵn có, tạo sức tăng trưởng mạnh mẽ công nghiệp kinh tế tỉnh Hình thành khu công nghiệp tập trung nhằm sử dụng có hiệu hạ tầng, tạo môi trường thu hút vốn đầu tư thành phần kinh tế Thúc đẩy hình thành trung tâm đô thị, dịch vụ, cải thiện mặt kinh tế tỉnh, gắn phát triển công nghiệp hóa với trình đô thị hóa Sử dụng đất phải đáp ứng nhu cầu đất nhân dân, đảm bảo chất lượng môi trường sống Đất cần tập trung sở mở rộng khu dân cư cũ hình thành khu dân cư dân cư mới, khu chung cư đô thị để tiết kiệm đất xây dựng sở hạ tầng phục vụ đời sống văn hóa tinh thần nhân dân Đầu tư xây dựng sở vật chất, hạ tầng cần tiến hành đồng trước mở rộng thành phố, thị xã, thị trấn, hình thành khu công nghiệp, khu dân cư nông thôn Ưu tiên xây dựng sở vật chất hạ tầng, kinh tế kỹ thuật phục vụ sản xuất không coi nhẹ sở hạ tầng phục vụ đời sống, văn hóa - xã hội người dân Khai thác sử dụng đất phải ý đến bảo vệ môi trường tăng dần độ phì nhiêu đất để sử dụng ổn định bền vững, kết hợp trước mắt lâu dài, phù hợp với chiến lược công nghiệp hóa, đại hóa, đô thị hóa đất nước Điều chỉnh dần tiến tới chấm dứt bất hợp lý quản lý, sử dụng đất đai 3.1.3 Định hướng phát triển dự án đầu tư sử dụng đất Dự án sử dụng đất giữ vai trò quan trọng phát triển kinh tế xã hội tỉnh, phát triển dự án gắn với quy hoạch phát triển tổng thể có tính chất lâu dài Quy hoạch phát triển khu đô thị, chung cư, nhà liền kề phải coi trọng phân bố hợp lý vùng miền đảm bảo cho dự án địa bàn phát triển bền vững, đẩy nhanh nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa tỉnh Phát triển dự án phải tuân thủ theo quy định pháp luật, sở quy định Nhà nước thực tế địa phương để xây dựng quy định trình tự thực dự án sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An đảm bảo quy định pháp luật, triệt để cách hành chính, dân chủ, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho nhà đầu tư Phát triển dự án sở nhu cầu sử dụng đất điều kiện quỹ đất địa phương Bố trí đất thực dự án hợp lý, hạn chế tối đa việc thu hồi đất nông nghiệp Các dự án phải ý phát triển hạ tầng xã hội phục vụ cộng đồng chung nhằm thỏa mãn nhu cầu vật chất đời sống tinh thần nhân dân theo phát triển kinh tế xã hội lâu dài Phát triển dự án phải kết hợp với đầu tư xây dựng sở hạ tầng cho cộng đồng, đẩy nhanh tốc đô đô thị hóa, tạo điều kiện để phát triển hệ thống hạ tầng xã hội cửa tỉnh theo hướng kiến trúc đại gắn với sắc văn hóa dân tộc, bảo đảm môi trường đô thị sinh thái đô thị, bảo vệ thiên nhiên khu vực Mở cửa, kêu gọi, khuyến khích đầu tư dự án sử dụng đất đôi với công đảm bảo cạnh tranh lành mạnh nhà đầu tư nhằm phát triển thị trường bất động sản Nghệ An theo chế thị trường có quản lý Nhà nước Đảm bảo dự án có tính khả thi, xóa bỏ tình trạng xin - cho đầu tư dự án sử dụng đất, tránh tình trạng nhà đầu tư lợi dụng chế khuyến khích đầu tư Tỉnh để ôm đất dự án sang nhượng dự án kiếm lời 3.1.4 Phương hướng, nhiệm vụ hoạt động ĐGĐ dự án - Trên sở quy định Luật Đất đai 2003 quy định Trung ương, tỉnh Nghệ An cần xây dựng chế ĐGĐ phù hợp Đảm bảo công tác ĐGĐ thực nguyên tắc, có đầy đủ cứ, với quy trình khoa học ứng dụng phương pháp khoa học vào công tác ĐGĐ để công tác ĐGĐ ngày hoàn thiện đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội - Đảm bảo xây dựng giá đất phù hợp, đáp ứng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đồng thời phải đảm bảo quyền lợi hợp lý, đáng nhà đầu tư người tiêu dùng - Tạo môi trường lành mạnh để doanh nghiệp, nhà đầu tư nước đầu tư vào Nghệ An cạnh tranh công hoạt động kinh doanh bất động sản, phát triển dự án xây dựng khu đô thị, chung cư Các nhà đầu tư đối xử công với đầy đủ quyền lợi nhận thức nghĩa vụ Nhà nước theo quy định Góp phần hạn chế chế xin - cho trong giao đất thực dự án, xây dựng thị trường bất động sản Nghệ An phát triển theo chế thị trường có quản lý Nhà nước 3.2 Giải pháp hoàn thiện chế quản lý, thực dự án đầu tư có sử dụng đất để phát triển dự án Để đảm bảo tính khách quan thực dự án đầu tư, hướng tới môi trường đầu tư chuyên nghiệp, đảm bảo cạnh tranh cao, lựa chọn nhà đầu tư có lực thực sự, hạn chế dự án không khả thi tăng nguồn thu cho ngân sách cần minh bạch thông tin dự án: quy mô thực hiện, địa điểm thực hiện, quy hoạch, yêu cầu tiến độ thực hiện… đồng thời cần tổ chức đấu thầu dự án sử dụng đất công khai theo quy định Đối với dự án làm đầy đủ thủ tục đầu tư vòng năm nhà đầu tư chưa triển khai triển khai cầm chừng dưa nộp tiền sử dụng đất cần kiểm tra lại lực thực nhà đầu tư để có biện pháp đẩy nhanh tiến độ thực dự án, trường hợp cần thiết thu hồi đất tổ chức đấu thầu để chọn nhà đầu tư phù hợp thực dự án 3.2.1 Củng cố nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thực công tác ĐGĐ Mặc dù triển khai công tác ĐGĐ tư năm 1995, nhiên đến thời điểm nay, nguồn nhân lực để thực công tác ĐGĐ tỉnh Nghệ An chưa đáp ứng kịp với yêu cầu công tác ĐGĐ Để hoàn thiện công tác ĐGĐ cần củng cố, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cán làm công tác ĐGĐ cấp Trước hết tổ chức lớp bồi dưỡng kiến thức vế ĐGĐ cho cán làm công tác ĐGĐ toàn tỉnh, bao gồm: nguyên tắc, quy trình, phương pháp ĐGĐ… Có sách cán hợp lý để thu hút nhân tài bổ sung vào biên chế cán làm công tác ĐGĐ; kết hợp với trường đại học, cao đẳng đào tạo chuyên ngành ĐGĐ để bổ sung vào biên chế cán ĐGĐ người đạo tạo quy, trang bị đầy đủ kiến thức khoa học ĐGĐ 3.2.2 Tăng cường sở vật chất kỹ thuật cho công tác ĐGĐ Cơ sở vật chất chưa đáp ứng yêu cầu công tác Tăng cường sở vật chất kỹ thuật yêu cầu cấp thiết huyện, xã vùng kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn Bản đồ địa sở vật chất quan trọng quản lý đất đai, nhiên năm qua công tác đo đạc, quản lý đồ địa Nghệ An nhiều bất cập Hệ thống đồ để thực công tác ĐGĐ vừa thiếu lại không cập nhật kịp thời Để khắc phục tồn nêu cần phải ưu tiên đo đạc lập đồ địa quy phạm hành cho tất xã, phường, thị trấn Tăng cường công tác chỉnh lý biến động đất đai cho phù hợp với đồ địa hồ sơ địa lập Tăng cường sở vật chất cho việc lưu giữ bảo quản hồ sơ địa cấp 3.2.3 Giảm bớt thu tục hành tổ chức thực công tác ĐGĐ Để công tác ĐGĐ đảm bảo rút ngắn thời gian, tránh phiền hà, triệt để cải cách hành cần đổi công tác tổ chức áp dụng quy trình định giá cách khoa học vào trình ĐGĐ, cụ thể sau: - Về tổ chức máy làm công tác ĐGĐ cho dự án: Khi có dự án yêu cầu phải định giá để giao đất, UBND tỉnh thành lập Hội đồng ĐGĐ cụ thể cho dự án, Hội đồng ĐGĐ bao gồm: + Phó Chủ tịch UBND tỉnh phụ trách kinh tế làm Chủ tịch Hội đồng + Lãnh đạo Sở Tài làm Phó chủ tịch Hội đồng + Các ủy viên Hội đồng định giá gồm lãnh đạo quan: Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng, Cục thuế, UBND huyện (thành phố, thị xã) có dự án, UBND xã (phường, thị trấn) có dự án Hội đồng ĐGĐ thành lập tổ chuyên viên giúp việc ĐGĐ đại diện cho ngành, cấp có thành viên Hội đồng ĐGĐ đại diện Sở Tài tổ trưởng Tổ chuyên viên trực tiếp thực công tác ĐGĐ, sau có kết báo cáo Hội đồng ĐGĐ để Hội đồng tổ chức họp, đại diện tổ chuyên viên trình bày sở khoa học, tình tình hình thực tế khu đất, thông tin thị trường, kết áp dụng phương pháp ĐGĐ kết định giá khu đất Hội đồng ĐGĐ cho ý kiến kết thực tổ chuyên viên thống mức giá khu đất để trình UBND tỉnh định - Về quy trình định giá đất: Khi có định thành lập tổ chuyên viên giúp việc ĐGĐ, tổ chuyên viên tiến hành ĐGĐ theo bước sau: + Bước 1: Xác định vấn đề (xác định khu đất cần định giá) + Bước 2: Lên kế hoạch thực + Bước 3: Khảo sát trường thu thập thông tin + Bước 4: Phân tích thông tin + Bước 5: Xác định giá đất + Bước 6: Báo cáo kết định giá đất 3.2.4 Ứng dụng phương pháp ĐGĐ phù hợp cho mục đích ĐGĐ Để đảm bảo khu đất phát triển dự án định giá sát với giá thị trường, phù hợp với mục đích ĐGĐ có tính thuyết phục cao cần thiết phải áp dụng phương pháp khoa học trình thực ĐGĐ dự án Hiện giá đất dự án xác định theo mức giá bảng giá loại đất kết hợp với phương pháp so sánh trực tiếp Theo lý thuyết ĐGĐ phương pháp thặng dư phương pháp ĐGĐ phù hợp cần áp dụng để xác ĐGĐ đất trống có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp 3.2.5 Các giải pháp khác Ngoài giải pháp chủ yếu nêu trên, để công tác ĐGĐ địa bàn tỉnh Nghệ An hoạt động có hiệu cần tăng cường công tác kiểm tra tiến độ thực dự án, tra kiểm tra công tác quản lý dự án, công tác ĐGĐ Kiểm tra tiến độ thực dự án giúp cho quan quản lý xác định lực nhà đầu tư, xác định hiệu dự án đồng thời có biện pháp điều chỉnh kịp thời có bất hợp lý thực dự án đầu tư Thanh tra kiểm tra công tác quản lý dự án, công tác ĐGĐ để đảm bảo dự án thực công khai, công bằng, dân chủ, pháp luật có hiệu Đồng thời lô đất có giá trị sinh lợi cao, tiềm giao Sở Tài thuê thuê doanh nghiệp có chức thẩm định giá để định giá khu đất trước xin ý kiến Sở Tài nguyên Môi trường trình Hội đồng tư vấn ĐGĐ tỉnh, UBND tỉnh xem xét, định IV KẾT LUẬN Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác ĐGĐ, khung giá loại đất, Hà Nội Nghệ An tỉnh nghèo.Vì vậy, nguồn thu từ tiền sử dụng đất nguồn bổ sung đáng kể cho Ngân sách tỉnh Bên cạnh đó, Nghệ An tỉnh không thực có điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế chủ trương chung tỉnh kêu gọi, khuyến khích nhà đầu tư vào tỉnh để đầu tư sản xuất kinh doanh Với nhà đầu tư, mục tiêu lớn sản xuất kinh doanh tạo giá trị lợi nhuận lớn Do đó, biện pháp mà nhà đầu tư thực tối thiểu hóa chi phí Đất đai yếu tố tạo chi phí đầu vào trực tiếp gián tiếp dự án đầu tư nên để giảm chi phí nhà đầu tư yêu cầu mức giá đất thấp cho dự án Chính sách ĐGĐ Nghệ An bên cạnh yêu cầu thu ngân sách đảm bảo giá đất sát giá thị trường áp lực khuyến khích đầu tư Để đảm bảo sở khoa học độ tin cậy tính thuyết phục kết ĐGĐ, đòi hỏi phải hoàn thiện sách ĐGĐ địa bàn tỉnh Nghệ An TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 sửa đổi, bổ sung Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Hà Nội Hoàng Văn Cường, Nguyễn Thế Phán, Nguyễn Minh Ngọc, Vũ Thị Thảo (2006), Thị trường Bất động sản, Nhà xuất xây dựng, Hà Nội Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, Tập giảng môn Định giá lớp ngắn hạn (2008), trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội