Đang tải... (xem toàn văn)
Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết
A LỜI NÓI ĐẦU Từ thực đổi mới, quan hệ đất đai nước ta có biến đổi nhanh chóng Cùng với tiến kinh tế tăng lên thu nhập tăng lên nhu cầu nhà ở, đất dân cư đất để sản xuất kinh doanh ngày tăng, đô thị Từ trước có luật đất đai (1993) quan hệ đất đai chuyển nhượng, chuyển đổi đất đai xuất bị nhà nước cấm Các giao dịch thời kỳ giao dịch ngầm diễn cách tự phát, điều tiết nhà nước Từ có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành, quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất trở nên sôi động thị trường đất đai ngày định hình rõ nét Mặc dù vậy, thị trường đất đai nước ta không thoát khỏi tính chất thị trường ngầm luật văn pháp lý khác chưa đủ sức mạnh để điều tiết thị trường đất đai vận động theo quy luật chế thị thường vừa theo định hướng nhà nước Những bất cập quản lý đất đai tạo miếng mồi béo bở cho kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai Hiện hoạt động đầu đất đai nước ta đến ngưỡng báo động, Hà Nội Tp Hồ Chí Minh Đây vấn đề nóng bỏng Nhà nước cần vốn để đầu tư xây dựng sở hạ tầng thực đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta trở thành nước công nghiệp phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm lĩnh vực đất đai chủ yếu gây đầu đất đai (ĐCĐĐ) tiêu cực lĩnh vực gây Hơn tín hiệu thất thường thị trường nhà đất nước ta thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho kinh tế đời sống dân cư Chúng ta có nhiều văn hướng dẫn thị trường, văn pháp lý nhằm khắc phục đầu đất đai hoạt động không giảm mà gia tăng cách đáng lo ngại Chính vậy, cần nhận thức rõ vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức tầm quan trọng thị trường bất động sản (BĐS) hậu ghê gớm hoạt động đầu (HĐĐC) thị trường BĐS để tìm biện pháp nhằm loại bỏ hạn đến mức thấp thiệt hại hoạt động gây Đồng thời nhìn lại thực để chống ĐCĐĐ lại chưa thực triệt để Dường chưa có văn pháp quy liều thuốc đặc trị hoạt động ĐCĐĐ nguyên nhân thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ nhằm chấn chỉnh hoạt động thị trường nhà đất Việt nam đồng thời loại bỏ tiêu cực đất đai làm lành mạnh hoá thị trường BĐS, đưa thị trường BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực thành công chiến lược phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020 Chính vậy, lĩnh vực đất đai thu hút ý đông đảo tầng lớp dân cư Luật Đất đai đời ý kiến đóng góp quý báu nhiều tầng lớp dân cư Là sinh viên từ lâu quan tâm vấn nạn đầu em muốn nghiên cứu vấn ĐCĐĐ để nhìn nhận xác hoạt động này, đồng thời em muốn đóng góp ý kiến việc đối phó với tượng Vì lý em chọn đề tài “Hoạt động đầu đất đai Việt Nam giải giải pháp cần thiết” - Mục đích nghiên cứu Là sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không hội tốt, quyền lợi sinh viên nghiên cứu, ôn lại vận dụng kiến thức tổng hợp nghiên cứu từ năm trước mà nghĩa vụ sinh viên Đây nghĩa vụ phải hoàn thành chương trình đào tạo bậc đại học Đề tài em không nhằm mục đích thực quyền lợi nghĩa vụ thân mà em muốn thông qua trình nghiên cứu đề tài em nâng cao kiến thức mình, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế để sau trường không gặp nhiều bỡ ngỡ Hơn nữa, lĩnh vực đất đai nước ta lĩnh vực bị thờ ơ, chưa quan tâm mức thực tế nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp tranh cãi Nạn ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác hại vô to lớn mà ta nghiên cứu chương I đề tài gây nhức nhối cho nhà nghiên cứu nhà quản lý Là sinh viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội, em muốn nghiên cứu xem HĐĐC hoạt động nào? có tác hại kinh tế đời sống xã hội nào? thực trạng ĐCĐĐ Việt Nam sao? Cơ chế, sách pháp luật Nhà nước có liên quan biện pháp chống đầu cần thiết Cuối số kiến nghị thân giải pháp hạn chế ĐCĐĐ - Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài hoạt động ĐCĐĐ phạm vi nước mối quan hệ với thị trường nhà đất Nhưng nước ta thị trường BĐS Hà Nội Tp Hồ Chí Minh diễn sôi động trở thành tâm điểm ảnh hưởng tới lĩnh vực khác Do vậy, HĐĐC đất đai theo gót mạnh mẽ hai địa bàn này, ta xem xét hoạt động ĐCĐĐ số địa phương khác Đề tài nghiên cứu biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết nước ta nước - Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề gì, tượng tự nhiên, kinh tế xã hội cần phải có phương pháp Phương pháp vật biện chứng phương pháp vật lịch sử hai phương pháp nòng cốt nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐ Việt nam Các phương pháp mối quan hệ tác động qua lại hoạt động ĐCĐĐ với tượng kinh tế xã hội khác Ngoài phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp toán, phương pháp tổng kết thực tiễn sử dụng - Nội dung nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chương với vấn đề sau: Chương I: Một số vấn đề chung thị trường nhà đất hoạt động đầu đất đai Chương II: Thực trạng đầu đất đai Việt Nam Chương III: Quan điểm, phương hướng giải pháp chủ yếu Tuy nhiên, vấn đề phức tạp mặt khác thời gian trình độ có hạn cộng thêm kiến thức thực tế hạn chế nên đề tài không tránh khỏi thiếu sót; em mong đóng góp ý kiến thầy cô giảng viên Trung tâm Đào tạo Địa Chính Kinh Doanh BĐS – Trường Đại học Kinh tế quốc dân HN bạn đọc để đề tài hoàn thiện Đề tài hoàn thành với giúp đỡ tận tình GS,TSKH Lê Đình Thắng – Giám đốc Trung tâm Đào tạo Địa Chính Kinh Doanh BĐS số tài liệu tham khảo B PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI I- MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT I.1 VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI a Vai trò đất đai Như ta biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, với vòng quay bánh xe thời gian người xuất tác động vào đất đai, cải tạo đất đai biến đất đai từ sản phẩm tự nhiên lại mang sức lao động người, tức sản phẩm của xã hội Đất đai tài nguyên thiên nhiên quý giá quốc gia yếu tố mang tính định tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Các Mác viết: “Đất đai tài sản mãi với loài người, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, đất đai ngành sản xuất nào, người tiến hành sản xuất cải vật chất để trì sống trì nòi giống đến ngày Trải qua trình lịch sử lâu dài người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản cộng đồng, quốc gia Luật Đất đai năm 1993 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay!” Rõ ràng, đất đai vai trò quan trọng nêu mà có ý nghĩa mặt trị Tài sản quý giá phải bảo vệ xương máu vốn đất đai mà quốc gia có thể sức mạnh quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể chủ quyền quốc gia Đất đai nguồn cải, quyền sử dụng đất đai nguyên liệu thị trường nhà đất, tài sản đảm bảo an toàn tài chính, chuyển nhượng qua hệ b Đặc điểm đất đai Đất đai có tính cố định vị trí, di chuyển được, tính cố định vị trí định tính giới hạn quy mô theo không gian chịu chi phối yếu tố môi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống hàng hóa khác sản sinh qua trình sản xuất đó, đất đai có hạn Tuy nhiên, giá trị đất đai vị trí khác lại không giống Đất đai đô thị có giá trị lớn nông thôn vùng sâu, vùng xa; đất đai nơi tạo nguồn lợi lớn hơn, điều kiện sở hạ tầng hoàn thiện có giá trị lớn đất đai có điều kiện Chính vậy, vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ thuận lợi điều kiện xung quanh trở nên tốt đất có giá trị Vị trí đất đai điều kiện đất đai không tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thương mại cho công ty, doanh nghiệp mà có ý nghĩa quốc gia Chẳng hạn, Việt Nam cửa ngõ khu vực Đông Nam á, có biển, có cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với nước khu vực giới, điều mà nước bạn Lào có Đất đai tài sản không hao mòn theo thời gian giá trị đất đai có xu hướng tăng lên theo thời gian Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai phù hợp với vùng địa lý, đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp tính đa dạng phong phú đất đai khả thích nghi cuả loại cây, định đất tốt hay xấu xét loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích lại không tốt cho mục đích khác Đất đai tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động người Con người tác động vào đất đai nhằm thu sản phẩm để phục vụ cho nhu cầu sống Tác động trực tiếp gián tiếp làm thay đổi tính chất đất đai chuyển đất hoang thành đất sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất Tất tác động người biến đất đai từ sản phẩm tự nhiên thành sản phẩm lao động Trong điều kiện sản xuất tư chủ nghĩa, đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến quan hệ kinh tế – xã hội Trong xã hội có giai cấp, quan hệ kinh tế – xã hội phát triển ngày làm mâu thuẫn xã hội phát sinh, mối quan hệ chủ đất nhà tư thuê đất, nhà tư với công nhân Trong kinh tế thị trường, quan hệ đất đai phong phú nhiều, quyền sử dụng đất trao đổi, mua bán, chuyển nhượng hình thành thị trường đất đai Lúc này, đất đai coi hàng hoá hàng hoá đặc biệt Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác biến động thị trường có ảnh hưởng đến kinh tế đời sống dân cư I.2 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường BĐS tập hợp xếp để người mua bán hàng hoá BĐS tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng BĐS thực Trong đó, BĐS xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) tài sản không di dời bao gồm: + Đất đai; + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; + Các tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác pháp luật quy định Tuy nhiên, tất BĐS tham gia giao dịch thị trường, hàng hoá BĐS muốn giao dịch thị trường phải có đủ điều kiện tham gia giao dịch theo quy định Nhà nước Chẳng hạn như, đất đai mà người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tranh chấp Ở nước ta nay, quan niệm thị trường BĐS theo nghĩa hẹp thị trường Nhà đất nhà, đất BĐS nhiều tầng lớp dân cư quan tâm Mặt khác, thị trường BĐS thị trường nhà đất hình thành rõ nét hoạt động sôi Thị trường nhà đất hiểu tập hợp xếp để hành vi mua bán hàng hoá nhà đất (thực chất hàng hoá quyền sử dụng đất) dịch vụ gắn liền với hàng hoá người mua người bán thực Luật đất đai hành quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” gắn liền với quyền sử dụng mục đích, người sử dụng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền chấp quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi thị trường nhà đất quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Số lượng, chất lượng giá hàng hoá nhà, đất mà người mua người bán thoả thuận với phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mô, mức độ, tính chất quyền tài sản I.3 Vai trò thị trường bất động sản Thị trường BĐS phận hệ thống đồng loại thị trường Thị trường phát triển thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội đất nước góp phần nâng cao đời sống dân cư Vai trò thể sau: + Thị trường BĐS có vai trò thực tái sản xuất yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS người mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau, cung thoả mãn cầu quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất chuyển sang bên mua Tuy nhiên, BĐS phép mua bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn phong phú đa dạng bao gồm cũ + Khi giao dịch BĐS thành công lúc vốn từ hình thái vật chuyển sang hình thái giá trị Tốc độ chuyển hoá vốn phụ thuộc vào nhiều nhân tố như: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu thị trường, khả toán Sự 10 tồn Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chu chuyển vốn tài nhà kinh doanh Chẳng hạn, Doanh nghiệp xây dựng nhà để bán, muốn tái sản xuất chu kỳ Doanh nghiệp phải bán nhà để trang trải khoản như: trả lãi tiền vay, chi phí quản lý, tiền mua nguyên vật liệu (như cát, xi măng, sắt thép) Để kinh doanh thành công nhà kinh doanh phải có lực dự đoán xu hướng biến động thị trường, tính toán thời điểm đầu tư, tính toán nên xây dựng loại nhà nào, với số lượng bao nhiêu? Quá trình tiêu thụ sản phẩm thị trường giúp giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng BĐS giải phóng điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS hoàn trả lãi tiền vay, trả lương cho công nhân + Thị trường BĐS nói phận hệ thống đồng loại thị trường Bởi vậy, thị trường phát triển góp phần phát triển đồng loại thị trường điều kiện quan trọng để chế thị trường phát huy tác dụng + Thị trường BĐS cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng BĐS mua bán BĐS Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán Còn người mua có nhu cầu mua BĐS nhà kinh doanh Vì vậy, nơi giải mối quan hệ cung – cầu thị trường BĐS Tại đây, người mua người bán thực hành vi mua bán Nhà kinh doanh BĐS bán sản phẩm thu lợi nhuận lại bắt đầu chu kỳ kinh doanh mới, trình sản xuất diễn bình thường điểm hẹn thị trường BĐS + Thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi công nghệ, nâng cao chất lượng hàng hoá BĐS, bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô quý giá Do thị trường có nhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp thế, luôn tồn cạnh tranh người bán Mặt khác, có nhiều người muốn 11 mua BĐS tức có cạnh tranh mua Vì vậy, nhà kinh doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã chất lượng hàng hoá nhằm nâng cao sức cạnh tranh thị trường mang lại nhiều lợi nhuận + Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với chế, sách quản lý Nhà nước phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu Nhà nước Hoạt động thị trường BĐS phát tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác cho thị trường Chẳng hạn, thị trường BĐS có xuất tình trạng đầu đất, trốn thuế Nhà nước có biện pháp điều chỉnh cách văn pháp lý nhằm khắc phục tượng làm lành mạnh hoá thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Thị trường điều chỉnh hoàn thiện lại góp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng loại thị trường, phát huy ưu kinh tế thị trường Nhưng thị trường BĐS phát triển lên bước vượt qua tầm kiểm soát Nhà nước đòi hỏi Nhà nước lại phải đổi công tác quản lý + BĐS thường tài sản có giá trị lớn, Nhà nước kiểm soát thị trường BĐS thị trường sôi động Nhà nước thu nhiều ngân sách từ BĐS + Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng, ngân hàng, môi trường nên việc mở rộng phát triển thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác ngành Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh Trên thị trường chủ thể tham gia có điều kiện tiếp xúc mở rộng mối quan hệ với chủ thể thuộc ngành, lĩnh vực khác Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn thị trường cao Thị trường phát triển có vai trò nâng cao lực kinh doanh, động chủ thể tham gia thị trường Hơn nữa, người quản lý thị 12 kinh tế quốc dân nên chưa có hệ thống văn pháp lý nhằm điều tiết thị trường Mặt khác, nhu cầu dân cư nhà ở, đất ngày tăng cao dẫn tới sức ép từ phía cầu lớn mà có cầu có cung thị trường ngầm hình thành tất yếu môi trường lý tưởng cho hoạt động đầu Hệ thống văn hướng dẫn thị trường nhà đất lộn xộn có 500 văn bản, văn hướng dẫn không thống dẫn đến tạo kẽ hở luật pháp gây khó khăn cho việc thực thi Số văn phát huy tác dụng đếm đầu ngón tay trường hợp áp dụng Ngay luật lớn có quy định không trùng khớp với cản trở quan hệ giao dịch thị trường Ví dụ như, Bộ luật Dân Sự việc chuyển quyền sử dụng đất quy định cho cá nhân hộ gia đình, chưa quy định cho pháp nhân, quyền sử dụng đất quy định Luật đất đai nên thực tế pháp nhân sử dụng đất thông qua thủ tục mang tính hành Nhà nước, chuyển nhượng, thu nhượng theo quan hệ dân Điều tạo rào cản hay tường pháp lý chia cắt giao dịch cá nhân pháp nhân Rào cản từ phía sách tài đất đai lớn, hạn chế giao dịch dân quy định thuế chuyển quyền sử dụng đất 4%, thuế trước bạ 1% Việc thực thi luật pháp chưa nghiêm, việc Doanh nghiệp Nhà nước dám đầu đất đai Doanh nghiệp có nguồn cung đất nhằm điều tiết thị trường Vì xử phạt không nghiêm nên họ thu lời nguyên nhân để doanh nghiệp Nhà nước có chức cung nhà đất tham gia đầu Đội ngũ cán làm việc ban ngành có liên quan đến trách nhiệm chống đầu chưa dẫn đến tình trạng móc ngoặc nêu 58 Năng lực quản lý đất đai hạn chế không theo kịp thay đổi thực tiễn Việc quản lý đất đai bỏ ngỏ, đặc biệt đất công Nội dung tra kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật quản lý, sử dụng đất vốn nội dung quản lý đất đai chưa thực tốt Luật đất đai sửa đổi năm 1998 2001 có biện pháp nhằm hạn chế đầu thực tế chứng minh HĐĐC đất đai có sức sống hơn, lần sửa đổi liệu có vậy? Một điều khẳng định có việc cấp sổ đỏ đạt 16% nước theo ước tính phải 50 – 70 năm cấp xong với tiến độ (theo Bộ kế hoạch Đầu tư) Thị trường BĐS lại chưa hoàn chỉnh, nhu cầu dân cư ngày tăng Luật Đất đai (sửa đổi) đời không dám khẳng định luật hoàn chỉnh có độ trễ mặt thời gian định, hoạt động phi pháp nhiều ngày diễn biến khó kiểm soát Chúng ta thực sách hai giá sách nhiều bất cập nên giới đầu vin vào để thu lợi CHƯƠNG III: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU I- CÁC QUAN ĐIỂM Nhà nước thể quan điểm hoạt động ĐCĐĐ qua Văn kiện, Nghị quyết, Luật văn luật Tuy có mảng dành cho việc khắc phục đầu chưa có văn chuyên biệt cho việc điều chỉnh hoạt động Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) xác định phải quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, không cho tư nhân hoá đất đai, không cho phép mua bán đất đai khắc phục tình trạng đầu đất đai 59 Nhà nước có sách thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên, “Hoạt động thị trường BĐS không lành mạnh, tình trạng đầu đất đai BĐS gắn liền với đất đai nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt đô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho đầu tư phát triển giải nhà ở, tạo đặc quyền đặc lợi, dẫn đến tiêu cực tham nhũng số cá nhân tổ chức ” – Nghị số 26-NQ-TW ngày 12/03/2003 ta tác hại hoạt động đầu tình hình nghiêm trọng Nghị yếu kém, mặt hạn chế công tác quản lý thị trường BĐS, sách tài nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho Nhà nước Nghị số 26 tình hình hoạt động thị trường BĐS nước ta giá biến động mạnh sau: trước 7/1992: biến động; 1999-1997: nóng; 1997-1999: đóng băng; 2000-2001: sốt; tỷ lệ giao dịch phi quy cao, khoảng 70% Hội nghị trung ương lần thứ khoá IX rằng: Nhà nước phải định hướng, điều tiết kiểm soát thị trường, có biện pháp chống hành vi đầu BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS Mới nhất, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) có biện pháp chống đầu đất đai tài đất đai giá đất, tra đất đai, loại đất tham gia thị trường Ngoài có hàng loạt văn hướng dẫn thị trường không dành riêng cho vấn đề chống ĐCĐĐ nhiều văn có đề cập Ví dụ định thu hồi đất, thị quan quyền thành phố, nghị định quy định khung nghị định 87/CP, 22/CP II- PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU ĐỂ KHẮC PHỤC ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI II.1 Phương hướng khắc phục hoạt động đầu đất đai 60 Hoạt động ĐCĐĐ tồn đến mà thị trường BĐS khơi thông, hoạt động đầu đem lại lời cho nhà đầu Đó lúc thức thừa nhận tồn thị trường hệ thống luật pháp tương đối hoàn chỉnh, quan hệ cung cầu không cân đối nghiêm trọng Với điều kiện nước ta nước có thị trường BĐS sơ khai việc giải triệt để tượng đầu đất đai phải thời gian dài gặp nhiều khó khăn Phương hướng ngăn chặn xoá bỏ nạn đầu đất đai II.2 Các giải pháp chủ yếu Để khắc phục nạn đầu đòi hỏi phải thực tổng hợp biện pháp, sau biện pháp có tính chất định khắc phục tượng này: I.2.1 Tổ chức máy ngành địa gọn nhẹ hiệu Cơ quan chuyên trách thực quản lý Nhà nước đất đai ngành địa Trước tiên phải tiến hành rà soát lại để bổ sung tiến tới hoàn thiện chức năng, nhiệm vụ ngành cho phù hợp với thực tiễn Trên sở tiến hành hoàn chỉnh máy theo cấp sau: - Cơ quan quản lý Nhà nước (CQQLNN) đất đai cấp trung ương (hiện Bộ Tài nguyên Môi Trường) với vai trò chủ đạo chịu trách nhiệm vấn đề sách, chiến lược lĩnh vực đất đai - CQQLNN đất đai cấp tỉnh thành phố đạo thực kiểm tra, giám sát - CQQLNN đất đai cấp huyện (quận) với vai trò thực hiện, huy thực kiểm tra, giám sát - CQQLNN đất đai cấp xã (phường) có vai trò thực – hành động, cập nhật tình hình giám sát 61 “Kiểm tra” kiểm tra CQQLNN đất đai cấp với cấp “Giám sát” giám CQQLNN đất đai tất quan, đơn vị, công dân việc thực luật đất đai, sách quản lý đất đai Cần đào tạo cán cho chuyên ngành Địa cấp học khác như: cao đẳng, đại học đại học để bổ sung nhân lực có chất lượng phù hợp với chức CQQLNN đất đai, với tình hình thực tiễn II.2.2 Thực tốt nội dung quản lý đất đai - Trước hết, tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất nhằm đảm bảo mục đích sử dụng đất phải thực kiên thu hồi đất đai thời gian quy định mà không sử dụng sử dụng không mục đích - Sớm công bố quy hoạch sử dụng đất việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải quản lý chặt chẽ - Xây dựng hoàn thiện Luật kinh doanh BĐS có nhiều văn hướng dẫn thị trường nên không tránh khỏi chồng chéo khó thực - Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận coi nhiệm vụ quan trọng tạo điều kiện cho giao dịch nhà đất BĐS thực thị trường thức - Trong đền bù giải phóng mặt bằng, nhà ở, đất chủ yếu thực đền bù nhà ở, đất không đền bù tiền II.2.3 Hiện đại hoá sách thu tài đất đai - Thứ nhất, phải sửa đổi, bổ sung sách tài với đất đai cho theo kịp với thực tế quản lý đất đai, quản lý thị trường BĐS Trong vấn đề tài đất đai cộm vấn đề thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ban hành năm 1994 sửa đổi, bổ sung vào năm 1999 nhằm đảm bảo công cho người có nghĩa vụ nộp thuế động viên phần thu nhập người bán quyền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước Giá đất để tính thuế giá đất UBND cấp tỉnh quy định khung 62 giá Chính phủ phù hợp với thực tế địa phương chia làm hai mức: 2% sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thuỷ sản 4% đất ở, đất xây dựng công trình loại đất khác Trong điều kiện cần có quy định khác tiến lẽ, tính thuế toàn giá trị giao dịch tính theo giá đất UBND cấp tỉnh ban hành, mà giá đất thường thấp xa so với thực tế chuyển nhượng thuế suất thuế suất tỷ lệ, nên chưa có tác dụng lớn việc điều tiết thu nhập người chuyển quyền sử dụng đất cách công linh hoạt, mức lợi nhuận thực tế lớn nhiều có sốt đất Ví dụ này: thông thường người có đất nông nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá trị 50 triệu đồng (giá UBND tỉnh có đất ban hành) người ta phải nộp cho Nhà nước khoản 2% x 50 = triệu đồng, có sốt đất giá chuyển nhượng thực tăng cao lên 100 triệu đồng 50 triệu đồng Nhà nước thu triệu thay triệu Chính nên đánh thuế giá trị gia tăng đất II.2.4 Thực bố trí, xếp lại đất quan hành nghiệp Bố trí xếp lại theo hướng sau: + Đối với quan, đơn vị có diện tích vượt mức sử dụng trụ sở làm việc theo quy định Thủ tướng Chính phủ thực việc hoán đổi trụ sở quan, thu hồi phần diện tích nhu cầu sử dụng để bán bố trí cho đơn vị khác có nhu cầu + Còn quan, đơn vị có trụ sở chật hẹp không phù hợp với quy hoạch yêu cầu công tác thực hoán đổi trụ sở với quan khác cho phép bán nhà kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chuyển trụ sở quan đến nơi khác + Phần đất quan, đơn vị dành cho cán bộ, công chức làm nhà ở, phù hợp với quy hoạch đất cho phép bán nhà cho cán bộ, công chức, không phù hợp với quy hoạch, kiên di chuyển hộ khỏi quan 63 + Nếu quan hành nghiệp có phần diện tích sử dụng vào sản xuất kinh doanh cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sản xuất kinh doanh, phù hợp với quy hoạch chuyển sang mục đích khác quan tài Nhà nước thực quản lý, cho thuê theo quy định hành; không cho phép tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, sau tiến hành thu hồi buộc quan hành nghiệp phải sử dụng mục đích giao II.2.5 Thực chế giá đất đai Về vấn đề giá đất cần thực sách giá thay sách hai lẽ chênh lệch giá quy định theo khung giá Nhà nước giá thị trường lớn kẽ hở tạo điều kiện cho kẻ đầu kiếm lời Giá đất đai phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế, Nhà nước cần công bố chuẩn mực, phương pháp định giá làm sở cho định giá đất Thành lập tổ chức định giá độc lập có chức theo dõi biến động giá đất thực việc định giá đất Nhà nước kết định giá đất tổ chức để định giá đất tính khoản thu đất đai năm II.2.6 Hoàn thiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá đất hình thức xuất nước ta thực vài nơi Hải Phòng, Hà Nội, Đà Nẵng Chỉ có Hà Nội nơi thành công nhất, nhiên công tác chuẩn bị chậm chạp chưa đạt tiến độ mong muốn Đây bước tiến quản lý đất đai, góp phần làm giảm đầu đất, Nhà nước huy động tối đa nguồn vốn cách công khai để đầu tư phát triển sở hạ tầng vậy, cần mở rộng đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư Tuy vậy, cần có quy định chặt chẽ đấu giá đất có biện pháp chống đầu đất xung quanh khu vực có đất đấu giá Việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất cần phải tổ chức thật công khai, nghiêm túc pháp luật II.3 Kinh nghiệm chống đầu đất đai nước 64 Kinh nghiệm Singapore Để chống HĐĐC người ta đánh thuế cao hành vi đầu cách vào thời gian mua bán: đất mua bán lại năm bị đánh thuế 100% giá trị chênh lệch mua bán, sau năm mức thuế 50% sau năm 25% giảm dần cho năm sau Vì đất đai có giá thị trường, nên khai thác thấp giá đất để trốn thuế Như vậy, người muốn đầu phải năm sau có lời Rủi ro năm lớn lẽ đất đai phụ thuộc nhiều vào sách pháp luật Nhà nước, công tác quản lý đất đai, họ phải tính cách đầu tư khác có lợi cho họ lợi cho kinh tế Kinh nghiệm từ Trung Quốc Trung Quốc có kinh nghiệm chống ĐCĐĐ qua quy hoạch giảm kinh phí đền bù giải toả, họ giải toả bên đường giải toả vượt mốc lộ giới nhiều để lấy đất làm quỹ vốn Sau giải toả mở đường, giá đất cạnh mặt đường mà Nhà nước nắm giữ tăng lên Tất bán đấu giá để lấy tiền xây dựng đường Như vừa có tiền xây đường, vừa có tiền đền bù, vừa chống kẻ đầu đợi đường mở nhà đất xung quanh lên giá, vừa đảm bảo trật tự mỹ quan đô thị Kinh nghiệm Anh, Pháp, Mỹ Để tránh lãng phí đền bù giải phóng mặt nước không mở rộng lộ giới nội đô mà xây dựng hẳn cụm thành phố vệ tinh Tiền mở rộng đường nội đô xây dựng 10 đường hạ tầng sở thành phố vệ tinh Sau san lấp trước xây đường, giá đất khu đô thị tăng, Nhà nước tổ chức bán đấu giá đất hay xây nhà chung cư bán giá cao để lấy vốn Như vậy, vừa phát triển thành phố vừa bỏ vốn lại hạn chế nạn đầu 65 I BÀI HỌC HÀN QUỐC Tại Hàn Quốc giá đất tăng vùn vào năm 1980 đe doạ đến vấn đề xã hội trị, tính nguyên vẹn quốc gia Theo ước tính lãi vốn có từ việc gia tăng giá đất năm 1989 nhiều 35% tổng thu nhập toàn thể người lao động đô thị năm Mặt khác, giá đất làm cho chi phí đền bù đất đai cho xây dựng sở hạ tầng tăng, đưa đến chi phí xây dựng đường xá tốn 1970 – 1972 chi phí 900100 triệu Won/km, năm 1993 chi phí 27.000 Won/km gấp 270 lần, tạo nên bất ổn đe dọa lợi ích tính bền vững tăng trưởng kinh tế Khủng hoảng BĐS vào cuối năm 1980 Hàn Quốc vô nghiêm trọng, đặc biệt lạm phát giá đất mức cao khiến không kiểm soát giá, tăng trưởng kinh tế bị giảm phúc lợi công dân bị ảnh hưởng Cuối năm 80 xung đột bạo động xảy dai dẳng Mặc dù, mức lương tăng nhanh, công nhân nhận thấy dù lương họ bắt kịp giá nhà tiền thuê gia tăng Chính quyền nhận thấy không giải đắn vấn đề phân phối cải xã hội công làm xáo trộn trị mà làm cản trở phát triển kinh tế đất nước Chính phủ đề biện pháp nhằm giảm đáng kể lợi nhuận tạo đầu BĐS Chính phủ vạch sách chủ yếu tập trung phạt hộ giữ đất nhiều hay không cần thiết Các biện pháp cấm đầu ổn định giá đất năm 1978 thực cách tăng thuế lãi vốn từ việc bán đất sở hữu nhà nhàn rỗi, phủ đưa thuế sở hữu đất toàn diện, luỹ tiến theo quy mô đất, gia tăng gánh nặng thuế lên vai người sở hữu đất quy mô lớn, sau ban hành thuế lượng giá trị đất đánh vào đất nhàn rỗi với mục đích đầu cơ, công cụ quan trọng việc giảm đầu đất Đồng thời phủ quy định mức trần diện tích đất thổ cư đô thị/hộ buộc chủ đất sang nhượng đất dư thừa, thuế dư thừa mức đến 11% giá trị thị trường đất dư thừa Ngoài đưa lệ phí đầu 66 tư đánh vào đất phát sinh lợi nhuận nhờ đầu tư Nhà nước vào sở hạ tầng dịch vụ II BÀI HỌC MALAYSIA Những sách đất đô thị nhìn chung thực thành công việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội đất nước Tỷ lệ tăng trưởng kinh tế Malaysia 8% năm chứng rõ ràng Mục tiêu chủ yếu Malaysia là, tăng trưởng với công lý công xã hội Các sách đất đô thị soạn thảo để giúp đạt mục tiêu kép tái cấu xã hội giảm nghèo Vì diện tích lớn Malaysia sở hữu thời kỳ thuộc địa, nên nhiều trường hợp phủ phải thu hồi đất tư muốn thực dự án quy mô lớn Malaysia có luật thu hồi đất đai mạnh cho dự án công cộng mà để bán lại cho tư nhân Chính phủ can thiệp vào phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch kiểm soát đất đai Không tiến hành hình thức phát triển không cho phép quyền địa phương Để ngăn chặn việc tích tụ đất người mua đất rẻ để xây nhà ở, tiểu bang ban hành quy định đất phải phát triển vòng hai năm kể từ chuyển quyền sở hữu Để ngăn chặn người mua đất bán lại để thu lợi nhuận nhanh chóng, lô nhà phải kèm theo điều kiện chúng bán chuyển nhượng quyền tiểu bang cho phép Chính quyền ban hành loạt thuế, thuế thu nhập BĐS dùng để giảm thiểu đầu đất BĐS Chính sách yêu cầu chủ đầu tư tư nhân phải dành phần nhà xây cho nhóm người Malaysia định Điều dựa lý luận cho để mặc cho tác động thị trường nhiều nhóm kinh tế xã hội bị tính giá cắt cổ thị trường đất, Nhà nước yêu cầu nhà đầu 67 tư đất đai tư nhân phải dành phần đất định kế hoạch phát triển họ cho người nghèo, tiêu quy định cho tiểu bang, giảm giá bán giá quảng cáo 5-15% Chính phủ yêu cầu nhà đầu tư tư nhân phải xây dựng tỷ lệ 30% định hộ giá rẻ chương trình xây nhà họ III BÀI HỌC THÁI LAN Tình hình Thái Lan khác, khu vực tư nhân đóng vai trò quan trọng phát triển đất đai Kinh doanh BĐS liên quan đến đất đai nằm tay tư nhân Thị trường đất đô thị Thái Lan đặc biệt sử dụng đất nhà cho người bán nhà đầu tư kiểm soát, người tiêu dùng Thị trường BĐS tác động đến số dân chúng, tầng lớp có thu nhập trung bình cao, phần lớn cư dân nghèo khả mua hộ rẻ thị trường tự Cơ chế tài trợ xây dựng cho người nghèo, cuối kích thích thị trường đầu đất đai, làm tăng sức ép buộc dân nghèo phải di dời Thị trường đất đai sôi động đẩy giá đất đạt mức chưa có thu nhập từ giao dịch cao, đầu tư vào chứng khoán BĐS đứng thứ ba số loại cổ phiếu tài khoản, trước mở đầu khủng hoảng kinh tế tài Thái Lan trước đây, lan nước khác Indonesia, Philippines, có tình vậy, biết III- MỘT SỐ KIẾN NGHỊ - Trước hết, máy quản lý đất đai phải Luật pháp phải thực nghiêm chỉnh kiên Bởi vì, xây dựng Nhà nước pháp quyền xem hiệu lực của0 luật pháp chưa cao, người chịu điều chỉnh luật pháp chẳng cần biết luật làm gì, không thực chẳng sao, có bị phạt nhẹ nhàng Hệ thống luật pháp cần phải hoàn thiện, thống dễ thực Đối với hoạt động ĐCĐĐ 68 cần có “Luật chống đầu đất đai” riêng biệt thống với luật khác để điều chỉnh hoạt động cần nói rõ đầu đất đai? Nếu người sử dụng đất đầu họ phải chịu biện pháp xử lý nào?, trách nhiệm chống đầu thuộc ai? người đầu đất đai bị phát phải bị xử lý nghiêm minh ĐCĐĐ phải coi tội xâm phạm lợi ích quốc gia - Mọi cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh đất đai phải đăng ký kinh doanh phải chấp hành đầy đủ quy định pháp luật Tránh tình trạng tổ chức, cá nhân tư vấn đất đai mở văn phòng, trung tâm nhà đất quản lý quan có thẩm quyền Các trung tâm, văn phòng mặt tích cực giúp cho cầu gặp cung mặt khác, phận không nhỏ không đăng ký kinh doanh, không nộp thuế cho Nhà nước họ làm phá hỏng quy hoạch đất đai không hiểu quy hoạch nên tư vấn không xác - Việc công khai quy hoạch sử dụng đất cần thiết để thông tin thị trường rõ ràng việc người dân nắm bắt thông tin nhanh nhạy xác Việc công khai quy hoạch cần phải kết hợp với nhiều biện pháp khác để phát huy hiệu chống đầu như: quy định thời gian giải phóng mặt bằng; đền bù giải phóng mặt nhà ở, đất nhà ở, đất ở, không đền bù tiền; đền bù theo biện pháp tỉnh Long An cách làm cần nhân rộng - Đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ cấp 16% để làm sở pháp lý cho việc quản lý tốt tài nguyên đất đai, đồng thời thúc đẩy giao dịch thị trường quy - Công tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật quản lý sử dụng đất đai cần phải làm thường xuyên đồng loạt cấp 69 - Chính sách thu chi tài cần phải điều chỉnh cho phù hợp với phát triển sinh động thực tiễn, khuyến khích giao dịch dân sự, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước - Thực chế giá thống nhất, Nhà nước cần đưa tính giá, phương pháp tính giá để người dân tự tính giá trị đất từ giao dịch có hiệu hơn, giá đất sát với giá trị sử dụng đất - Cần có văn pháp luật có tính chất đột phá Chỉ thị 08/2002 CTUB UBND Tp HCM ngày 22/04/2002 nhằm có tác dụng hạn chế đầu điều tiết thị trường có hiệu - Thị trường BĐS nước ta non trẻ cần áp dụng biện pháp chống đầu đất đai nước có điều kiện gần giống với cách làm Singapore, Trung Quốc nêu - Nhà nước cần có sách giúp đỡ người có thu nhập thấp để họ có khả tiếp cận với đất ở, nhà có giá trị cao đảm bảo quyền tiên mãi, cho vay lãi suất thấp phải quy định nhà đầu tư phát triển nhà thuộc khu vực tư nhân phải dành phần nhà ở, đất cho người có thu nhập thấp định Đồng thời phải có biện pháp xoá bỏ khu vực cung không thức C KẾT LUẬN Đầu đất đai hoạt động trái pháp luật việc khắc phục tượng sớm chiều, điều kiện nước ta chuyển sang chế thị trường thị trường BĐS (thực chất thị trường nhà đất) mẻ, sơ khai Hoạt động thị trường mang tính tự phát bất thường, giao dịch thị trường BĐS chủ yếu giao dịch ngầm (>trên 70%) gây thất thu cho ngân sách Nhà nước gây tổn hại cho kinh tế đời sống xã hội dân cư Một phần luật pháp chưa hoàn chỉnh, phần công tác quản lý thị 70 trường bỏ ngỏ, công tác quản lý đất đai nhiều hạn chế Dường như, lĩnh vực đất đai đụng đến vấn đề thấy yếu kém, suốt thời gian hàng chục năm qua hoạt động ĐCĐĐ sinh sôi phát triển mạnh mẽ mà chưa có biện pháp ngăn chặn, đẩy lùi Muốn khắc phục tượng đòi hỏi phải có biện pháp tổng hợp phải thực thường xuyên, nghiêm túc Các biện pháp nêu vấn đề lý thuyết, vấn đề quan trọng phải thực thi tốt để chúng phát huy hiệu góp phần làm lành mạnh hoá thị trường BĐS nước ta TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình: Nguyên lý thị trường nhà đất – GS.TSKH Lê Đình Thắng (chủ biên), nhà xuất trị quốc gia Giáo trình: Kinh tế tài nguyên đất – PGS.TS Ngô Đức Cát (chủ biên), nhà xuất nông nghiệp Luật đất đai Quốc hội khoá X thông qua ngày 29/06/2001 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) - 2003 Thời báo kinh tế Việt Nam – 2000, 2001, 2002, 2003 Tạp chí pháp lý Tạp chí kinh tế phát triển – 2002, 2003 Báo Thanh niên Báo sài gòn tiếp thị 71 10 Báo Tiền phong 11.Báo nhân dân - 2003 12.Tạp chí Địa – 2002, 2003 13 Tạp chí Tài – 2002, 2003 14 Thông tin website: - www.vnexpress.net - www.Vneconomy.com.vn/tbktvn - Trang web báo Kinh tế đô thị: www.ktdt.com.vn 72