ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU NHÀ BIỆT THỰ CHO THUÊ Họ tên sinh viên: NGUYỄN THỊ HẰNG Mã số sinh viên: 3416.53 Lớp: 53KT3 Giáo viên hướng dẫn: NGUYỄN VĂN HẢI SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư MỞ ĐẦU Vai trò đầu tư xây dựng kinh tế quốc dân Trước tiên ngành xây dựng ngành kinh tế lớn kinh tế quốc dân đóng vai trị chủ chốt khâu cuối trình sáng tạo nên sở vật chất kỹ thuật tài sản cố định cho mọ lĩnh vực hoạt động đất nước xã hội hình thức Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phịng quốc gia, chế độ trị đánh giá cao tầm quan trọng sở hạ tầng, trang thiết bị toàn kinh tế quốc dân Để tạo lập sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt hoạt động đầu tư xây dựng có vai trị quan trọng thể qua đặc trưng sau : - Đầu tư xây dựng hoạt động chủ yếu tạo dựng cơng trình, sở hạ tầng, tài sản cố định phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển ngành,các thành phần kinh tế phát triển xã hội - Đầu tư xây dựng đáp ứng nhu cầu ngày cao người góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân, phát triển văn hố, tơn tạo cơng trình kiến trúc dân tộc có tác động quan trọng đến mơi trường sinh thái - Đầu tư xây dựng đóng góp đáng kể vào cơng tác an ninh quốc phịng, xây dựng cơng trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia - Đầu tư xây dựng góp phần đáng kể vào tổng sản phẩm xã hội thu nhập quốc dân Đối với nước ta giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập kinh tế quốc tế, hợp tác phát triển tất lĩnh vực Vì hoạt động đầu tư xây dựng có vai trị quan trọng thúc đẩy nhanh cơng cơng nghiệp hố, đại hoá mà Đảng nhà nước đề 2.Vai trò dự án quản lý đầu tư xây dựng Dự án đầu tư lập theo quy định hành nhà nước để duyệt cấp có thẩm quyền Khi phê duyệt dự án đầu tư xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, để chủ đầu tư xem xét hội kiến đạt yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường tính hiệu nó, giúp chủ đầu tư định nên hay không nên thực dự án đó.Những tiêu kĩ thuật, quy mơ dự án phê duyệt đóng vai trị làm SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư mốc khống chế cho giai đoạn giúp cho chủ đầu tư thực công việc theo tiến độ dự kiến Dự án đầu tư cịn có vai trị đặc biệt quan trọng thơng qua nhà nước kiểm sốt cách tồn diện mặt hiệu tài (dự án sử dụng vốn nhà nước) hiệu xã hội an ninh quốc phòng Dự án đầu tư sở so sánh kết đạt với mục tiêu đặt ra, từ giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực dự án tốt Nội dung dự án đầu tư xây dựng (dự án khả thi) Để quản lý việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư nhà nước ban hành quy định Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Nghị định 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 12/2009/NĐ-CP Dự án đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm: - Thuyết minh dự án - Thiết kế sở dự án *Lập Dự án đầu tư xây dựng cơng trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi) Khi đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án đầu tư trình người định đầu tư thẩm định, phê duyệt, trừ trường hợp sau đây: a) Cơng trình u cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơng trình quy định khoản Điều 13 Nghị định này; b) Các công trình xây dựng nhà riêng lẻ dân quy định khoản Điều 35 Luật Xây dựng Nội dung dự án bao gồm phần thuyết minh theo quy định Điều phần thiết kế sở theo quy định Điều Nghị định Đối với dự án khơng có quy hoạch ngành cấp có thẩm quyền phê duyệt chủ đầu tư phải báo cáo Bộ quản lý ngành địa phương theo phân cấp để xem xét, chấp thuận bổ sung quy hoạch theo thẩm quyền trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận bổ sung quy hoạch trước lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình Vị trí, quy mơ xây dựng cơng trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng cấp có thẩm quyền phê duyệt Trường hợp dự án chưa có quy SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư hoạch xây dựng vị trí, quy mơ xây dựng phải Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận văn dự án nhóm A có ý kiến chấp thuận văn quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch dự án nhóm B, C Thời gian xem xét, chấp thuận quy hoạch ngành quy hoạch xây dựng không 15 ngày làm việc *Nội dung phần thuyết minh Dự án đầu tư xây dựng công trình Sự cần thiết mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm dự án sản xuất, kinh doanh; tính cạnh tranh sản phẩm; tác động xã hội địa phương, khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựng cơng trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu yếu tố đầu vào khác Mô tả quy mơ diện tích xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, cơng nghệ công suất Các giải pháp thực bao gồm: a) Phương án chung giải phóng mặt bằng, tái định cư phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật có; b) Các phương án thiết kế kiến trúc cơng trình thị cơng trình có u cầu kiến trúc; c) Phương án khai thác dự án sử dụng lao động; d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hình thức quản lý dự án Đánh giá tác động mơi trường, giải pháp phịng cháy, chữa cháy yêu cầu an ninh, quốc phòng Tổng mức đầu tư dự án; khả thu xếp vốn, nguồn vốn khả cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn dự án có u cầu thu hồi vốn phân tích đánh giá hiệu kinh tế - tài chính, hiệu xã hội dự án * Nội dung thiết kế sở Dự án đầu tư xây dựng cơng trình Thiết kế sở thiết kế thực giai đoạn lập Dự án đầu tư xây dựng cơng trình sở phương án thiết kế lựa chọn, bảo đảm thể thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng, để triển khai bước thiết theo Nội dung thiết kế sở bao gồm phần thuyết minh phần vẽ Phần thuyết minh thiết kế sở bao gồm nội dung: SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư a) Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế; tổng mặt cơng trình, phương án tuyến cơng trình cơng trình xây dựng theo tuyến; vị trí, quy mơ xây dựng hạng mục cơng trình; việc kết nối hạng mục cơng trình thuộc dự án với hạ tầng kỹ thuật khu vực; b) Phương án công nghệ, dây chuyền cơng nghệ cơng trình có yêu cầu công nghệ; c) Phương án kiến trúc cơng trình có u cầu kiến trúc; d) Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu cơng trình; đ) Phương án bảo vệ mơi trường, phịng cháy, chữa cháy theo quy định pháp luật; e) Danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu áp dụng Phần vẽ thiết kế sở bao gồm: a) Bản vẽ tổng mặt cơng trình vẽ bình đồ phương án tuyến cơng trình cơng trình xây dựng theo tuyến; b) Sơ đồ công nghệ, vẽ dây chuyền cơng nghệ cơng trình có u cầu công nghệ; c) Bản vẽ phương án kiến trúc cơng trình có u cầu kiến trúc; d) Bản vẽ phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu cơng trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật khu vực Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội Phân tích tài dự án đầu tư phân tích khía cạnh mặt tài đứng giác độ lợi ích trực tiếp chủ đầu tư Phân tích tài dự án đầu tư nội dung quan trọng dự án Thơng qua phân tích tài giúp cho chủ đầu tư biết bỏ chi phí nào, lợi ích thu sao, so sánh lợi ích chi phí đạt mức từ đến định có đầu tư hay khơng Giúp cho chủ đầu tư có thơng tin cần thiết để định đầu tư cách đắn Đối với quan có thẩm quyền nhà nước phân tích tài sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án sở để cấp giấy phép đầu tư Nội dung phân tích tài chính: Nhóm tiêu động: SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư * Chỉ tiêu giá trị hiệu số thu chi B C NPV = ∑ (1+ r ) n t − t =0 t t → max Trong : n_số năm phân tích dự án Bt_rịng lợi ích năm t Ct_chi phí xảy năm t r_ lãi suất tối thiểu chấp nhận t_ khoảng thời gian tính từ gốc đến điểm xác định giá trị ròng tiền tệ * Chỉ tiêu giá trị tương lai hiệu số thu chi n NFV = ∑ ( Bt − C t ) * (1+ r ) n −t → max t =0 Trong : : n_số năm phân tích dự án Bt_rịng lợi ích năm t Ct_chi phí xảy năm t r_ lãi suất tối thiểu chấp nhận t_ khoảng thời gian tính từ gốc đến điểm xác định giá trị ròng tiền tệ * Chỉ tiêu giá trị hàng năm hiệu số thu chi (1+ r ) * r → max NAV= NPV (1+ r ) − n n NAV= NFV r (1+r ) n −1 → max Trong : : n_số năm phân tích dự án r_ lãi suất tối thiểu chấp nhận * Chỉ tiêu suất thu lợi nội tại: IRR Suất thu lợi nội dự án đầu tư mức lãi suất tương ứng với thời đoạn kết số vốn đầu tư đầu thời đoạn mà mức lãi suất dùng để quy đổi dịng tiền cân thu nhập chi phí SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư n NPV = ∑ t =0 B −C (1+ IRR) t =0 t t Khi IRR tìm cách giải phương trình Nhóm tiêu tĩnh : * Lợi nhuận bình quân năm n Lbq = ∑L i =1 n t → max Trong : n_số năm vận hành Lt_lợi nhận dự kiến đạt đượcr năm t Lbq_lợi nhận bình quân * Lợi nhận dơn vị Lợi nhuận tính cho đơn vị sản phẩm L đ = P − C đsx → max L L =Q bq → max đ bq Trong đó: P_giá bán đơn vị sản phẩm Cđsx_ chi phí hoạtđộng sản suất kinh doanh tính cho đơn vị sản phẩm Qbq _cơng suất khai thác bình qn năm Lđ_lợi nhuận đơn vị sản phẩm * Mức doanh lợi vốn đầu tư M l = L bq V → max Trong đó: V_vốn đầu tư dự án Ml_mức doanh lọi vốn đầu tư Trong thực tế tiêu dự kiến ban đầu lập dự án thường khác với tiêu thực tế đạt thực dự án Do tất cách tính tốn cho tương lai giả thiết, thời gian dùng để đánh giá dài khả xác dự án thấp Do cần phải cho tiêu SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư phân tích hiệu dự án biến đổi phía bất lợi 10-20% tính tốn lại tiêu hiệu Sau tính tốn mà đảm bảo coi phương án đề đảm bảo + Phân tích độ nhạy theo tiêu NPV doanh thu giảm mức 5%, 10% + Phân tích độ nhạy theo tiêu suất thu lợi nội chi phí tăng mức 5%, 10% + Phân tích số tiêu dẫn xuất đơn giản sau: - Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo hàng năm tính cho đời dự án - Giá trị sản phẩm gia tăng bình qn tính cho địng vốn dự án - Mức thu hút lao động vào làm việc - Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm mức đóng góp dự án đời dự án - Thu nhập ngoại tệ hàng năm cho đời dự án Khi phân tích mục cần phải đứng quan điểm góc độ lợi ích quốc gia tồn xã hội Tính tốn tiêu dự án theo giá kinh tế ( giá tài hay giá thị trường điều chỉnh có tính đến nhân tố ảnh hưởng quy luật cung cầu, thuế giá ) Phân tích kinh tế - xã hội : Phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích toàn kinh tế quốc dân toàn xã hội Trong kinh tế thị trường,tuy chủ trương đầu tư phần lớn doanh nghiệp tự định sản xuất xuất phát từ lợi ích trực tiếp doanh nghiệp, khơng trái với pháp luật phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung toàn đất nước, lợi ích nhà nước doanh nghiệp kết hợp chặt chẽ Vai trò phân tích kinh tế - xã hội : Phân tích kinh tế - xã hội nhà đầu tư chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục ngân hàng cho vay vốn ủng hộ nhân dân địa phương nơi thực dự án Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội chủ yếu để Nhà nước xét duyệt cấp giấy phép đầu tư SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội quan trọng để chấp nhận viện trợ tổ chức viện trợ xã hội, viện trợ bảo vệ môi trường… Đối với dự án phục vụ lợi ích cơng cộng Nhà nước trực tiếp bỏ vốn phân tích KT-XH đóng vai trị chủ yếu dự án, loại dự án nước ta phổ biến chiếm nguồn vốn lớn.Vì việc phân tích KT-XH dự án ln giữ vai trị quan trọng * Phân tích đáng giá thông qua tiêu kinh tế xã hội Các tiêu kinh tế tương tự tiêu hiệu tài dùng giá kinh tế Các tiêu đem lại hiệu cho xã hội giá trị sản phẩm gia tăng, mức đóng góp cho ngân sách nhà nước, tăng chất lượng sản phẩm, cải thiện cấu kinh tế quốc dân Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập, giải thất nghiệp… Ngồi cịn số tiêu ngồi dự án : Bảo vệ mơi trường sinh thái, nâng cao trình độ văn hố giáo dục cho người dân Giới thiệu dự án * Tên dự án : Xây dựng khu nhà biệt thự cho thuê * Chủ đầu tư : Công ty đầu tư kinh doanh cho thuê nhà Hà Nội * Địa điểm xây dựng Gia Lâm – Hà Nội * Quy mô dự án : Dự án bao gồm: - nhà A có diện tích chiếu đất là= 253(m2/1A) - nhà B có diện tích chiếu đất là= 120(m2/1B) - nhà C có diện tích chiếu đất là= 108,1306(m2/1C) - nhà D có diện tích chiếu đất là= 762,72(m2/1D) ⇒ Tổng diện tích chiếu đất là: ∑S cđ = 8831,8048 (m2) - Tỷ lệ diện tích xây dựng( diện tích chiếu đất) so với tổng diện tích đất khoảng 35% đến 45% ⇒ Tổng diện tích khu đất là: ∑S kđ = 27000 (m2) - Diện tích giao thơng cơng trình khác là: 18168,1952 (m2) SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư * Mục đích đầu tư : Kinh doanh cho thuê diện tích sinh hoạt…đối tưọng tổ chức, cá nhân nước * Giải pháp xây dựng : Thiết kế kiểu biệt thự đại, trang thiết bị đạt tiêu chuẩn khách sạn Dự án dự kiến thực đầu tư xây dựng bắt đầu vào đầu quý I năm 2012 kết thúc vào cuối quý I năm 2014 đưa vào vận hành *Thời gian tính tốn đánh giá dự án 17 năm * Trang thiết bị : Căn vào thiết bị nội thất phòng , quy định trang thiết bị cho nhà khách, nhà nghỉ Bộ Xây Dựng – Tài Chính – Tổng Cục Du Lịch thơng tư liên Bộ số 1192/TT ngày 29/12/1993 (phụ lục 1) tham khảo nhu cầu trang thiết bị dự án đầu tư xây dựng biệt thự nghỉ cuối tuần loại tương tự (phụ lục 2) * Sơ mặt diện tích khu đất gồm nhà A,B,C,D SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI 10 ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư Máy hút bụi C hi ếc 26 3.78 98.280 10 % 108.108 Bàn trang điểm C hi ếc 20 2.80 574.000 10 % 631.400 Dàn B ộ 65 8.90 578.500 10 % 636.350 2 Tủ sách B ộ 37 6.80 251.600 10 % 276.760 Tủ thờ B ộ 37 2.23 825.100 10 % 907.610 Chậu mặt C hi ếc 28 510 144.330 10 % 158.763 Xí C hi ếc 22 3.56 793.880 10 % 783.268 Sen tắm C hi ếc 25 1.17 296.010 10 % 325.611 Máy tính B ộ 20 7.60 1.558.00 10 % 1.713.80 Máy xông B ộ 37 10.5 00 388.500 10 % 427.350 Sàn xông B ộ 74 3.40 251.600 10 % Bồn tắm C hi ếc 30 3.69 110.700 10 % 121.770 Bếp ga B ộ 50 3.36 168.000 10 % 184.800 Lị vi sóng C hi ếc 50 2.00 100.000 10 % 110.000 âm rửa SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI 22 ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư 3 Vidio ăng ten trung tâm Trạm áp biến B ộ C hi ếc Hệ thống PCCC Hệ thống bơm lọc nước B ộ Máy hút bụi C hi ếc B ộ 50.0 00 10 % 50.000 55.000 31.0 00 31.000 10 % 34.100 280 000 280.000 10 % 308.000 120 000 120.000 10 % 132.000 3.58 93.262 10 % 1.025.88 15.502.0 35 10 % 17.052.2 39 1 26 Tổng 1.2.2 Xác định chi phí lắp đặt thiết bị * Các - Căn vào giá trị thiết bị cần lắp đặt - Căn vào tỷ lệ chi phí cần lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt - Căn vào thuế giá trị gia tăng cho công tác lắp đặt ⇒ Ta có bảng chi phí lắp đặt thiết bị: Bảng 1.3 Tổng hợp chi phí lắp đặt thiết bị Đơn vị tính : 1000đ ST T Loại thiết bị Chi phí thiết bị SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 T ỷ lệ c hi p hí lắ p Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI 23 ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư đ ặt Điều hòa Vidio ăng ten trung tâm 3.310.4 61 Miễn phí lắp đặt % 1100 110 1210 55.000 Trạm biến áp 34.100 % 682 68 750 Hệ thố ng PC CC 308.00 % 6.160 616 6.776 Hệ thống bơm lọc nước 132.00 % 2.640 264 2.904 Điện thoại 204.60 % 2.046 204,60 2.251 Máy tính 1.713.8 00 % 17.138 1.713, 80 18.852 Máy xông 427.35 % 8.547 854,70 9.401,7 Nóng lạnh 48.972 % 489,72 48,97 5.386,7 10 Sàn xông 276.76 % 2.767,6 276,76 3.044,3 39.817, 05 3.981, 71 43.798, 76 Tổng SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI 24 ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư Bảng 1.4 Tổng hợp chi phí thiết bị Đơn vị tính : 1000đ STT Nội dung Chi phí trước thuế 15.502.035 1.550.204 17.052.238,5 Chi phí mua sắm thiết bị 39.817,05 3.981,71 43.798,76 Chi phí lắp đặt thiết bị Tổng 15.541.852,0 1.554.185,21 G Thuế VAT Chi phí sau thuế tb =17.096.037,26 1.3 Xác định chi phí bồi thường ,hỗ trợ giải phóng mặt ,tái đinh cư * Dự án xây dựng đất nơng nghiệp → chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm khoản: - Bồi thường đất trồng đất - Các khoản hỗ trợ nông nghiệp - Tiền thuê đất thời gian xây dựng - Chi phí bồi thường tái định cư * Các xác định - Căn định ban hành giá đất Hà Nội năm 2011 - Căn định công bố đơn giá trồng vật ni - Căn diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lượng bồi thường giải phóng mặt theo thức tế, chê độ sách nhà nước địa phương bồi thường , đơn giá bồi thường , bảng giá đất địa phương… * Phương pháp xác định - Tính tiền bồi thường theo định, văn ban hành giá đất thành phố Hà Nội - Tính tiền thuê đất theo định ban hành TP.Hà Nội SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI 25 ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư ⇒ Đem so sánh tiền thuê đất mà thành phố quy định ta vừa tính với tiền bồi thường đất theo định Tiền chi phí bồi thường ,hỗ trợ giải phóng mặt ,tái đinh cư lấy Max( tiền thuê đất;tiền bồi thường) 1.3.1.Xác định chi phí bồi thường Ở dự án này, ta sử dụng mặt xây dựng đất nông nghiệp ngoại thành Hà Nội ( Huyện Gia Lâm) Vì chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm : Chi phí bồi thường + Chi phí thuê đất thời gian xây dựng Chi phí bồi thường: + Chi phí bồi thường đất: GBTĐ = gi * FĐ Trong : - gi: giá đất đền bù ( đất dự án đất ruộng trồng lúa hàng năm thuộc địa bàn huyện Gia Lâm – Hà Nội) lấy bảng g i = 135.000đ/m2 theo định 59/2010QĐ-UBND thành phố Hà Nội - FMB: Tổng diện tích mặt , FMB = 27.000m2 Vậy GBTĐ = 135.000*27.000= 3645 ( triệu đồng) + Chi phí bồi thường lúa: GBTL = gl * FĐ Trong đó: - gl: giá đền bù lúa hoa màu,lấy gl = 8000đ/ m2 - FMB: Tổng diện tích mặt , FMB = 27.000m2 SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI 26 ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư Vậy GBTL = 8000*27.000= 216 ( triệu đồng) Chi phí hỗ trợ : + Chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất Thực Điều 22 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, QĐ 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/09/2009 UBND Thành phố Hà Nội quy định hỗ trợ tiền để chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm 05 lần giá đất nơng nghiệp Vậy chi phí hỗ trợ : GHTVL = 5*135.000*27.000 = 18225 ( triệu đồng) + Ổn định đời sống: thực theo QĐ 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/09/2009 UBND Thành phố Hà Nội Gia đình hỗ trợ 12 tháng, 30kg gạo/tháng Giả sử có khẩu, giá gạo thị trường 12000đ/kg GHTÔĐ = 12000*4*12*30=17,280(triệu đồng) Chi phí thuê đất thời gian xây dựng: GT = F* G1N* TX Trong đó: - F : Tổng diện tích mặt bằng, F = 27.000m2 - TXD: thời gian thuê đất gồm thời gian xây dựng TXD= năm - G1N: Giá thuê đất năm Theo quy định G 1N =0,7% giá m2 đất Đất thuộc Huyện Gia Lâm vào khung giá ngày 01/01/2011 => giá m2 lấy 3,36 triệu đồng - G1N = 0,7%*3,36=0,02352 triệu đồng/m2 SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI 27 ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư Vậy GT = 27.000* 0,02352 *2= 1270,08 triệu đồng ⇒ Tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ thuê đất : GBT.HT= GBTĐ + GBTL + GHTVL + GHTÔĐ + GT = 3645 + 216 + 18225 + 17,28 +1270,08 = 23373,36 triệu đồng 1.3.2.Chi phí thuê đất 1lần GT = F* G1N* TX Trong đó: - F : Tổng diện tích mặt bằng, F = 27.000m2 - TXD: thời gian thuê đất gồm thời gian xây dựng TXD= năm - G1N: Giá thuê đất năm Theo quy định G 1N =0,7% giá m2 đất Đất thuộc Huyện Gia Lâm vào khung giá ngày 01/01/2011 => giá m2 lấy 3,36 triệu đồng G1N = 0,7%*3,36=0,02352 triệu đồng/m2 ⇒ Chi phí thuê đất 17 năm G T =0,02352 *27000*17=10795,68 (triệu đồng) Tiền chi phí bồi thường ,hỗ trợ giải phóng mặt ,tái đinh cư lấy Max( tiền thuê đất;tiền bồi thường) GBT.HT =23373,36 (triệu đồng) 1.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí đầu tư xây dựng chi phí khác( chưa kể lãi vay thời gian xây dựng) * Căn xác định - Căn định mức chi phí có - Căn khối lượng đơn giá - Căn khoản thuế, lệ phí, bảo hiểm… theo quy định SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI 28 ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư * Tính tốn G ( QLDA ,TV , K ) = (10-15)% [ G XD + GTB ] =0,1*[15,5493792+184,9986251] =20.054.799,71(nghìn đồng) Gọi G _là tổng chi phí có định mức tỷ lệ Gọi G G =G _là tổng chi phí khơng có định mức tỷ lệ ( QLDA ,TV , K ) - G - chi phí xây dựng chi phí thiết bị chưa bao gồm VAT - tổng mức đầu tư duyệt (hoặc điều chỉnh) dự án SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI 29 ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư Bảng.1.6 chi phí quản lý dự án, chi phí tư ván chi phí khác dự án đơn vị tính: 1000đ Gxd+Gtb/Gxd/ stt Loại chi phí phương pháp xác định tỷ lệ % chi phí sau thuế Gtb Tổng chi phí quản 10% G ( QLDA,TV , K ) = I lý dự án,tư vấn, 200.540.477,2 10% 20.054.047,72 (Gxd+Gtb) chi phí khác Chi phí quản lý dự II GQLDA =%(Gxd+Gtb) 200.540.477,2 1,39% 2.787.512,63 án III Chi phí tư vấn 7.060.808,39 Chi phí lập dự án 452.094,13 G LDA = %(Gxd+Gtb) 200.540.477,2 0,23% khả thi Chi phí thẩm tra tính hiệu 64.138,86 GTRDA = %(Gxd+Gtb) 200.540.477,20 0,03% khả thi dự án Chi phí thiết kế 184.998.625,1 1,93% 3.564.923,51 GTK = %(Gxd) Chi phí thẩm tra 184.998.625,1 0,08% 156.786,33 GTTTK = %(Gxd) thiết kế 15 87 1.5 Chi phí thẩm tra = %(Gxd) 184.998.625,1 0,08% GTRDT 13 dự toán SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI VAT chi phí sau thuế 2.005.404,77 22.059.452,49 278751,26 3.066.263,9 706.080,84 7.766.889,23 45.209,41 497.303,54 6.413,89 70.552,75 356.492,35 3.921.415,86 15.678,63 172.464,97 15.151,39 166.665,26 30 ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư IV V Chi phí lập hồ sơ mời thầu đánh giá gói thầu XL Chi phí lập hồ sơ mời thầu đánh giá gói thầu mua sắm Chi phí giám sát xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí khác Chi phí thẩm tra phê duyệt tốn Chi phí kiểm tốn tốn Chi phí bảo hiểm cơng trình Chi phí khác cịn lại G DGXL = %(Gxd) 184.998.625,1 0,07% 120.249,11 12.024,91 132.274,02 G DGMS = %(Gtb) 15.541.852,05 0,28% 43.140,84 4.314,08 47.454,92 G GSXD = %(Gxd) 184998625,1 1,30% 2.411.925,68 241.192,57 2.653.118,25 = %(Gtb) 15.541.852,05 0,62% 96.036,06 9.603,61 105.639,66 1.235.023,45 123.502,35 1.358.525,8 G G GSTB G TTQT = %TMĐT 266027337,4 0,13% 332.534,17 33.253,42 365.787,59 G KTQT = %TMĐT 266027337,4 0,19% 501.408,33 50.140,83 551.549,16 200.540.477,2 0,2% 401.080,95 40.108,1 441.189,05 8.970.703,25 897.070,33 9.867.773,57 BH G SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 = 02%(Gxd+Gtb) = I-(II+III+IV) GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI 31 ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư 1.5 Dự trù vốn lưu động ban đầu Dự trù vốn lưu động cho dự án vào dự trù vốn lưu động khâu dự trữ, sản xuất lưu thơng vào chi hí vận hành năm tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí vận hành , tính theo tỷ lệ % so với doanh thu bán sản phẩm Trong dự án sử dựng cách tính theo tỷ lệ % so với doanh thu cho thuê diện tích Vốn lưu động ban đầu dự án nằm phần chi phí khác * Các xác định - Doanh thu cho thuê diện tích - Số vòng quay năm tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với doanh thu cho th diện tích năm * Trình tự tính tốn - Xác định doanh thu cho thuê dự án năm vận hành DT chothuê = S chothuê * Giáthuê - Trong đó: DT S chothuê chothuê : doanh thu cho thuê hàng năm : diện tích cho thuê - Giá cho thuê lấy khoảng (20-30) USD/m2/tháng Ở dự án ta lấy 25 USD/m2/tháng =525,275( nghìn đồng/m2/tháng) - Xác định diện tích cho th diện tích sàn trừ diện tích mái Ta có bảng xác định diện tích cho thuê sau STT Nội dung Diện tích sàn (m2) Diện tích mái (m2) Diện tích cho thuê (m2) I Nhà A II Nhà B III Nhà C IV Nhà D V Tổng 722,9142 441,89065 472,99458 2.319,53485 3.957,33428 220,2738 141,3257 179,228 701,0045 1.241,832 502,6404 300,565 293,7666 1.618,5304 2.715,5024 SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI 32 ĐỒ ÁN MÔN HỌC: ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Ư Ư Bảng 1.7 Nhu cầu vốn lưu động theo doanh thu hàng năm Đơn vị tính:1000đ STT Năm vận hành Nội dung … 11 12 13 14 15 doanh thu cho thuê 100% diện tích 1711662 1711662 1711662 1711662 1711662 1711662 1711662 1711662 1711662 1711662 17116626 công suất cho thuê 70% 75% 80% 87% 90% 100% 100% 100% 100% 100% 100% doanh thu cho thuê diện tích 1198163 1283747 1369330 1489146 1540496 1711662 1711662 1711662 1711662 1711662 17116626 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 1198164 1283747 1369330 1489146 1540496 1711663 1711663 1711663 1711663 1711663 1711663 tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu Nhu cầu vốn lưu động SVTH : NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI 33 TRƯỜNG ĐHXD KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG SVTH: NGUYỄN THỊ HẰNG MSSV: 3416.53 ĐỒ ÁN MÔN HỌC ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: NGUYỄN VĂN HẢI 34