BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI ========o0o======== Nguyễn Thị Hồng Nhung NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HẠ BẰNG - HUYỆN THẠCH THẤT - THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Kim Uyên HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Sinh viên Nguyễn Thị Hồng Nhung LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn ThS Nguyễn Thị Kim Uyên trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cảm ơn gióp ý chân thành giúp đỡ tận tình lời khuyên, định hướng quý báu thầy, cô giáo khoa quản lý đất đai trường Đại học tài nguyên môi trường Hà Nội giúp đỡ tạo điều kiện cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo cán công nhân viên UBND xã Hạ Bằng tạo điều kiện thuận lợi cho em sưu tầm tài liệu, thực đề tài tốt Một lần xin chân thành cảm ơn ! Sinh viên Nguyễn Thị Hồng Nhung MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu yêu cầu 2.1.Mục tiêu nghiên cứu 2.2 Yêu cầu Chương Tổng quan vấn đề nghiên cứu 1.1.Tổng quan thị trường đất đai 1.1.1.Thị trường đất đai giới 1.1.2.Thị trường đất đai Việt Nam 1.2 Tổng quan giá đất 15 1.2.1.Khái quát chung giá đất 15 1.2.2.Cơ sở khoa học hình thành giá đất 16 1.2.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 20 1.3.Tổng quan định giá đất 25 1.3.1.Các khái niệm 25 1.3.2.Các nguyên tắc định giá đất 26 1.3.3.Cơ sở pháp luật hành định giá đất 29 1.3.4 Công tác định giá đất giới 36 1.3.5 Công tác định giá đất Việt Nam 38 CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 40 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 40 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 40 2.2 Nội dung nghiên cứu 40 2.3 Phương pháp nghiên cứu 41 2.3.1 Chọn mẫu điều tra 41 2.3.2 Thu thập thông tin 41 2.3.3 Phương pháp thống kê, so sánh 42 2.3.4 Phương pháp tổng hợp, phân tích 42 2.3.5 Phương pháp xử lý số liệu 42 2.3.6 Phương pháp chuyên gia 42 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 43 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Hạ Bằng 43 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 43 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 45 3.1.3 Đánh giá tổng hợp 47 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai địa bàn xã Hạ Bằng 47 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 47 3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 50 3.2 Công tác định giá đất thành phố Hà Nội 52 3.3 Giá đất quy định địa bàn nghiên cứu 53 3.3.1 Giá đất quy định chung phạm vi nước 53 3.3.2 Giá đất quy định địa bàn xã Hạ Bằng 54 3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 57 3.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Khu vực 62 3.4.1.1.Giá đất khu vực 62 3.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Khu vực 66 3.4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Khu vực 69 3.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực nghiên cứu 72 3.5.1 Ảnh hưởng yếu tố khu vực đến giá đất 73 3.5.2 Ảnh hưởng yếu tố cá biệt đến giá đất 74 3.5.3 Ảnh hưởng yếu tố tâm lý thị hiếu người dân 74 3.5.4 Đánh giá yếu tố quan trọng 75 3.6 Giải pháp 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78 KẾT LUẬN 78 KIẾN NGHỊ 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CN - TTCN Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp HĐND Hội đồng nhân dân GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt GTSX Giá trị sản xuất SXKD PNN Sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp SXNN Sản xuất nông nghiệp TB Trung bình TM – DV Thương mại – dịch vụ TNMT Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân VNĐ Việt Nam đồng DANH MỤC BẢNG BIỂU STT Bảng Bảng 3.1 Bảng 3.2 Tên bảng Hiện trạng sử dụng đất xã Hạ Bằng Khung giá đất nông thôn Giá đất quy định địa bàn xã Hạ Bằng Bảng 3.3 giai đoạn 2010 đến 2014 Bẳng giá đất Nhà nước quy định ven trục đầu Bảng 3.4 mối giao thông thuộc huyện Thạch Thất Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bảng 3.5 giai đoạn 2010 - 2014 Giá đất khu vực địa bàn xã giai đoạn 2010- Bảng 3.6 2014 Giá đất khu vực địa bàn xã giai đoạn 2010- Bảng 3.7 Bảng 3.8 2014 Giá đất khu vực địa bàn xã giai đoạn 20102014 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai gắn bó với người cách chặt chẽ vật chất tinh thần Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt không thay quốc gia Đây nguồn tài nguyên quý giá nguồn tài nguyên có hạn, không tăng mà có nguy bị giảm tương lai Trong trình công nghiệp hóa đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày tăng Việc chuyển đổi chế quản lý kinh tế từ kinh tế kế hoạch hóa sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý sử dụng đất đai, quản lý Nhà nước giá đất định giá đất phải đổi để phù hợp với thể chế kinh tế đặc biệt giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đầu tư phát triển kinh tế xã hội, mang lại nguồn thu ngân sách nhà nước khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Ngoài ra, giá đất cầu nối quan hệ đất đai –thị trường –sự quản lý nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực theo quyền nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế pháp luật Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tác động khác yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, trình phát triển kinh tế -xã hội, sách nhà nước đất đai số yếu tố khách Thành phố Hà Nội trình đẩy mạnh thực Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa; tốc độ đô thị hóa thành phố diễn nhanh, giá đất luôn biến động có xu hướng tăng cao, làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp việc thực sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân thu hồi đất v v dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực dự án ngày gia tăng, gây áp lực lớn quyền ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế xã hội tình hình an ninh trật tự địa phương Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, giá đất nguyên nhân chủ yếu Xã Hạ Bằng vùng quê giàu truyền thống văn hóa, truyền thống đấu tranh cách mạng Năm 1998, xã Hạ Bằng UBND Tỉnh Hà Tây (cũ) Hà Nội công nhận Làng văn hóa “Nhất làng xã”; Là đơn vị huyện Thạch Thất phong tặng danh hiệu cao quý “Đơn vị Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân”; Là xã huyện Thạch Thất có trường: Mầm non – Tiểu học – Trung học sở đạt chuẩn Quốc gia Xã đạt chuẩn Quốc gia Y tế Năm 2006 xã Hạ Bằng Chủ tịch nước tặng Huân chương lao động hạng 3; Năm 2010 Hạ Bằng tiếp tục nhận Huân chương lao động hạng Nhì Đảng 17 năm liên tục Đảng “Trong vững mạnh” tiêu biểu Đảng huyện Thạch Thất Trong năm gần đây, tình hình phát triển kinh tế - xã hội xã có nhiều đổi đặc biệt xuất khu công nghệ cao Hòa Lạc khiến tình hình đất đai địa bàn Xã trở nên nóng hổi, kéo theo biến động giá đất người dân cán quan tâm Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, phân công khoa Quản lý đất đai hướng dẫn ThS.Nguyễn Thị Kim Uyên; tiến hành nghiên cứu đề tài : “ Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất - thành phố Hà Nội” Mục tiêu nghiên cứu yêu cầu 2.1.Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu văn pháp luật công tác quản lý Nhà nước đất đai, giá đất - Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Hạ Bằng huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội - Đề xuất giải pháp kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước giá đất loại đất khác địa bàn xã Hạ Bằng – huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội 2.2 Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến quy định giá đất như: Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành: Nghị định phủ, Thông tư hướng dẫn Bộ TNMT, Bộ Tài chính, Quyết định UBND Thành phố Hà Nội - Thống kê thu thập số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn xã Hạ Bằng – huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội từ năm 2010 đến 2014 So sánh với giá đất UBND thành phố Hà Nội ban hành giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014 - Các số liệu thu thập phải khách quan, xác - Các đề xuất, kiến nghị, giải pháp phải phù hợp với điều kiện thực tiễn