Đang tải... (xem toàn văn)
PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 ĐẾN SỰ PHỤC HỒI VÀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.I.Khái quát tình hình thị trường Bất động sản giai đoạn 2008 – 2013.Nhìn chung có thể nhận định, năm 2008 thị trường BĐS VN “đầu năm cực nóng, cuối năm cực lạnh”. Nóng vì theo phong trào, đẩy kỳ vọng giá lên cao để rồi “tụt dốc không phanh” khi có các chính sách thắt chặt tiền tệ từ chính phủ và chịu tác động của khủng hoảng kinh tế.
Đề tài: PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 ĐẾN SỰ PHỤC HỒI VÀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2015 MỤC LỤC I Khái quát tình hình thị trường Bất động sản giai đoạn 2008 – 2013 Nhìn chung nhận định, năm 2008 thị trường BĐS VN “đầu năm cực nóng, cuối năm cực lạnh” Nóng theo phong trào, đẩy kỳ vọng giá lên cao để “tụt dốc khơng phanh” có sách thắt chặt tiền tệ từ phủ chịu tác động khủng hoảng kinh tế Từ cuối năm 2007 đến tháng năm 2008 thị trường bất động sản sôi động số thành phố lớn, tượng nhiều nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản Đồng thời, lãi suất vay ngân hàng thấp chế cho vay thơng thống, cộng với tâm lý lo lắng lạm phát, đồng tiền giá dẫn tới tình trạng nhiều người lao vào vịng xốy mua bán bát động sản, làm cho nhu cầu nhà đất tăng đột biến, đẩy giá nhà chung cư tăng cục số dự án, số khu vực định Đến năm 2009, một thời kỳ mới của nhà đất lại mở tiếp tục xuất hiện những “cơn sốt” nhẹ vào nửa cuối năm 2009, báo hiệu phục hồi và tạo kỳ vọng cho nhà đầu tư Cơn sốt nhẹ phải kể đến đất Đồng Nai Theo đề án mở rộng TP Biên Hòa, xã đề án sốt đất nông nghiệp Giá đất tăng khoảng 30% so với đầu năm Một lô đất nông nghiệp khoảng 1.000 m2 đầu năm giá 800 triệu đồng đẩy lên 1,2 tỉ đồng Các loại đất nơng nghiệp Phước Tân, Tam Phước, An Hịa, Long Hưng mua bán sang tay giá cao Sau sốt đất Đồng Nai đến “hiện tượng Nam Cường”, sốt mua nhà, đất góp vốn dự án Kế sốt giá đất dự án địa bàn Hà Đông, Hà Nội mở rộng Mức giá những nơi đẩy lên hàng ngày Tâm lý đám đông, không minh bạch thơng tin ngun nhân gây nên những sốt nhẹ Nhưng phủ nhận điều khách hàng bắt đầu ý đến phân khúc hộ lô - đất giá thấp; thị trường có xu hướng ngả phía khách hàng có nhu cầu mua để đầu tư Như vậy, phân khúc giai đoạn này đa chuyển từ hộ cao cấp, biệt thự sang nhà ở giá thấp, nhà ở xa hội và những lô đất nền bình thường Do nguyên nhân chủ yếu đợt sốt đất từ tâm lý đám đông nên nhiều người lo ngại trạng thái bong bóng nhà đất nhanh chóng rơi vào trạng thái đóng băng Tuy nhiên, họp hội nghị bất động sản quốc tế, ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM cho biết năm 2009 bất động sản có dấu hiệu phục hồi dù chưa rõ nét Tính đến tháng năm 2009, dư nợ cho vay ngân hàng địa bàn lĩnh vực BĐS 75.800 tỷ, chiếm khoảng 14% so với tổng dư nợ cho kinh tế địa bàn tăng 20% so với thời điểm cuối năm 2008 Bước vào năm 2010, thị trường bất động sản giữ đà phục hồi của năm 2009 cùng với tăng trưởng trở lại kinh tế mặc dù ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới năm 2008 Cơ cấu hàng hoá thị trường BĐS có thay đởi, các nhà đầu tư chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật thị trường, tăng tính khoản nguồn vốn đầu tư, bắt đầu chuyển hướng phát triển nhà giá thấp, mức giá tỷ đồng Bên cạnh cầu nhà ở các khu đô thị, nhà giá thấp, nhu cầu bất động sản thương mại, tăng mạnh Theo thống kê Bộ Xây dựng có khoảng triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà xã hội khu vực đô thị tương ứng với khoảng 150 triệu m2 sàn, Hà Nội khoảng 5,5 triệu m2 TP.HCM khoảng triệu m2 Các khu đô thị tiếp tục xây dựng hình thành nước có khoảng 2500 dự án, riêng Hà Nội 800 dự án với diện tích chiếm đất khoảng 75.189 ha; Trong số dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà hỗn hợp có 390 dự án với diện tích gần 39.000 TP.HCM có 1.400 dự án chiếm diện tích khoảng 4.490 Tại Hải Phịng có 260 dự án kinh doanh phát triển đô thị với quy mô chiếm đất gần 2.600 ha, 100 dự án triển khai đầu tư tạo khoảng gần 700.000m2 sàn góp vào quỹ nhà Thành phố Tại Đà Nẵng có 120 dự án đầu tư khu thị mới, văn phịng, khu thương mại, khu nhà với diện tích chiếm đất khoảng 2.300 Năm 2011 khép lại với nhiều biến động kinh tế như: Lạm phát 18%, lãi suất cho vay mức cao trần lãi suất huy động có 14%, thị trường chứng khốn tuột dốc, thị trường vàng biến động bất thường, thị trường bất đợng sản chưa có dấu hiệu khởi sắc bởi hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều rơi vào tình trạng thiếu vốn Thị trường bất động sản năm 2012 tiếp tục đà lao dốc không phanh Nhiều doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế hùng mạnh tiếp tục rơi vào khủng hoảng chí phá sản đầu tư chuộc lợi song thiếu tính tốn Mặc dù Chính phủ ban hành Nghị số 13/NQ-CP vào đầu tháng năm 2012 số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường Tuy nhiên, đến thị trường bất động sản tồn nhiều vấn đề Nguyên nhân những năm qua thị trường phát triển tự phát, thiếu ổn định, không minh bạch Thực trạng bất động sản hiện có thể nói gọn cụm từ “3 dở dang, sụt giảm” mà T.S Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM nói dở dang Dự án dở dang, cơng trình dở dang đền bù dở dang, cịn sụt giảm giá sụt giảm, giao dịch sụt giảm sức mua sụt giảm Năm 2013 Thị trường bất động sản năm 2013 có những khó khăn lớn Giao dịch trầm lắng, tồn kho bất động sản cao, nợ xấu chưa giải quyết mong muốn Tuy vậy, loạt giải pháp Nhà nước đưa Nợ xấu Công ty quản lý tài sản tở chức tín dụng (VAMC) xem xét mua lại Nhà xã hội xem xét hỗ trợ Nghị 02 Chính phủ thơng qua gói 30.000 tỷ, quỹ đầu tư bất động sản thúc đẩy, ngân hàng tiết kiệm nhà đề xuất Cuối năm 2013, số cơng trình số vị trí thuận lợi tái khởi động Một số dự án hoàn thành vào bàn giao nhà… Về giá bất động sản năm 2013, số quan điểm cho giá giảm 15-30%, chí 50% Một số quan điểm khác cho giá không giảm, địa bàn Hà Nội Tuy nhiên, có đồng thuận khơng có tăng giá II Phân tích tác động điểm đổi Luật Đất đai 2013 Những điểm luật đất đai 2013 Với đại đa số đại biểu tán thành, ngày 29/11/2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), gồm 14 chương, 212 điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014 Là những luật quan trọng, có ảnh hưởng rộng lớn đến nhiều lĩnh vực kinh tế, nên phải qua kỳ thảo luận, đại biểu ấn nút thông qua Một là, Luật Đất đai năm 2013 cụ thể hóa quyền và trách nhiệm Nhà nước đất đai Quy định rõ ràng quyền Nhà nước quyền đại diện chủ sở hữu, quyền định mục đích sử dụng đất, quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền định thu hồi, trưng dụng đất đai, quyền định giá đất, định sách tài đất đai,… Thứ hai, Luật mở rộng thời hạn giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp Cụ thể, nâng thời hạn giao đất nông nghiệp hạn mức hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm Luật mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nơng nghiệp theo hướng đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn Cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn (không 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp) Thứ ba, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm Bảng giá đất áp dụng số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất mục đích quy định hành Bổ sung quy định quan xây dựng, quan thẩm định giá đất, vị trí tư vấn giá đất việc xác định giá đất, thẩm định giá đất việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể Thứ tư, Luật thiết lập bình đẳng việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn nhà đầu tư có lực thực dự án Đặc biệt, Luật bổ sung quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư khu vực biên giới, ven biển hải đảo Thứ năm những điểm quan trọng Luật Đất đai 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tài sản chung nhiều người cấp người giấy chứng nhận, cấp chung sổ đỏ trao cho người đại diện Luật quy định những trường hợp cấp giấy chứng nhận khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Thứ sáu, Luật quy định cụ thể đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo cách công khai, minh bạch quyền lợi người có đất thu hồi đồng thời khắc phục cách có hiệu những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên dư luận xấu xã hội Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 quy định chế tài mạnh để xử lý trường hợp không đưa đất giao, cho thuê vào sử dụng chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất Thứ bảy, điểm đặc biệt Luật đất đai sửa đổi, bổ sung lần lã bổ sung quy định về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá cách công khai, minh bạch đảm bảo dân chủ điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Luật dành chương để quy định việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai người dân Thứ tám, Luật đất đai 2013 quy định hoàn chỉnh sách đất đai khu vực nơng nghiệp; hồn thiện quy định chế độ sử dụng đất sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng cơng trình ngầm, đáp ứng u cầu đặt thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội đất nước Thứ chín, Luật quy định về vấn đề chung thủ tục hành về đất đai giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành điều kiện ứng dụng cơng nghệ thơng tin q trình thực Thứ mười, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung những nội dung việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể Luật bổ sung những quy định quan trọng nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung quy định rõ quyền nghĩa vụ sử dụng đất người dân vùng quy hoạch quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Phân tích tác động luật đất đai 2013 đến hồi phục phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Việc cho phép chuyển nhượng phần dự án Luật Đất Đai 2013 giúp tháo gỡ nút thắt quan trọng thị trường BĐS Luật Đất Đai số 45/2013/QH13 (“Luật Đất Đai Mới”) thông qua ngày 29/11/2013 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, thay Luật Đất Đai năm 2003 (có hiệu lực từ năm 2004 đến ngày 30/6/2014) với một số cải cách các điều khoản mua bán đất và giá đất nhằm tăng cường bình đẳng giữa nhà đầu tư nước và nước ngoài, luật có những cải thiện đáng kể khung pháp lý đơn giản hóa và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục Một số thay đổi quan trọng giúp giải vấn đề liên quan đến bất động sản gắn liền với đất thu hồi đất – nguyên nhân tranh chấp nhiều năm qua, bao gồm: Giao đất, cho thuê đất; Thu hồi đất; Giá đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giao đất cho thuê đất Theo Luật Đất Đai Mới, quyền sở hữu đất đai tiếp tục thuộc sở hữu toàn dân, đại diện quản lý Nhà Nước Việt Nam Tuy nhiên, nhà đầu tư nước ngồi có quyền nhà đầu tư nước thực giao dịch liên quan đến đất đai Luật Đất Đai 2013 nêu rõ, Việt Kiều và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán để bán kết hợp cho thuê Những người thuê đất trả tiền lần trước ngày luật có hiệu lực tiếp tục sử dụng đất thời gian th cịn lại, đởi sang hình thức giao đất đóng tiền sử dụng đất Điều này giúp tạo một môi trường kinh doanh cạnh tranh hơn, qua đảm bảo việc sử dụng đất hiệu Thu hồi đất Không giống với Luật Đất Đai năm 2003 với định nghĩa rộng “mục đích phát triển kinh tế”, Luật Đất Đai Mới đưa các định nghĩa chi tiết và chặt chẽ các điều khoản thu hồi đất nông nghiệp cho các dự án thương mại Theo đó, việc thu hồi đất nông nghiệp áp dụng cho dự án xây dựng khu dân cư nâng cấp khu thị hữu phải có thơng qua Chính quyền tỉnh trước thực Khi thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư, UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tở chức lập tổ chức thực dự án tái định cư trước thu hồi đất Việc thu hồi đất thực sau hoàn thành xây dựng nhà sở hạ tầng khu tái định cư Luật Đất Đai 2013 quy định rằng, đối với các trường hợp vi phạm, các chủ đầu tư gia hạn 24 tháng để khắc phục tình hình thay 12 tháng luật cũ Sau 24 tháng gia hạn, đất tài sản bị thu hồi mà khơng có khoản đền bù ngoại trừ trường hợp bất khả kháng, theo luật đất đai cũ, Nhà Nước đền bù phần chi phí đầu tư vào đất (tài sản, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất) Như Luật Đất Đai 2013 phân phối lại quỹ đất cho các nhà đầu tư có khả tài để phát triển hiệu hơn, đặc biệt khu đất vàng giải phóng mặt khơng có hoạt động xây dựng Những quy định việc thu hồi đất Luật Đất Đai 2013 giúp Chính phủ chủ động việc khắc phục tình trạng phân phối đất đai không hiệu Thu hẹp phạm vi thu hồi đất Chính phủ qua tác động đến nguồn cung đất sơ cấp Giá đất Luật đất đai sửa đổi quy định chi tiết việc xác định giá đất theo hai phương thức: (1) bảng giá đất (2) giá đất cụ thể cho trường hợp, bởi một ủy ban định giá đất dựa bảng giá đất và giá thị trường Bảng giá đất công bố năm năm lần điều chỉnh giá thị trường lệch ± 20% so với mức giá tối đa/ tối thiểu quy định khung giá đất Công tác định giá đất cần dựa giá thị trường kết hợp với phương pháp định giá phù hợp từ tổ chức chuyên môn Hai phương thức (1) (2) giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá đất Nhà Nước quy định và giá đất thị trường Bên cạnh đó, quy trình định giá đất cụ thể giúp tách biệt giữa quyền xác định giá đất quyền thu hồi đất quan chức Giá đất định hội đồng thẩm định giá đất độc lập, tách biệt với Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh, quan có chức thu hồi định quyền sử dụng đất Với quy định xây dựng khung giá đất, bảng giá đất định kỳ năm có biến động điều chỉnh cho phù hợp với thị trường, Luật tạo điều kiện thuận lợi cho việc tính thu thuế, phí, bảo đảm Nhà nước khơng bị thất thu, góp phần cho phát triển thị trường bất động sản Việc quy định giá đất cụ thể tạo môi trường kinh doanh công khách quan giữa nhà đầu tư Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Dự án nhà ở) Chuyển nhượng mợt phần dự án khơng cịn là khái niệm mới thị trường, đặc biệt tình hình kinh tế mặc dù chưa cho phép điều luật cũ Mua bán sáp nhập nên xem hình thức đầu tư thay giải pháp cuối cùng chủ đầu tư tiếp tục triển khai dự án Việc cho phép chuyển nhượng phần dự án giúp tháo gỡ một nút thắt quan trọng thị trường Ngồi ra, Luật Đất Đai 2013 cịn quy định chi tiết các điều kiện kèm theo chuyển nhượng quyền sở hữu đất một dự án; điều khoản phép chuyển nhượng, chuyển nhượng hình thức nào, chuyển nhượng cho Quy định giúp hỗ trợ về mặt sở pháp lý cho hoạt động mua bán sáp nhập mà ngày phổ biến thị trường Luật Đất Đai Mới chủ yếu trọng vào dự án nhà với nỗ lực cải thiện thị trường đất phát triển dự án bất động sản Sự đời Luật Đất Đai Mới cho thấy nhận thức Chính phủ việc thay đởi nhằm đảm bảo kinh tế tiếp tục phát triển hướng Nhìn lại lịch sử pháp lý Việt Nam, trước năm 1988, nhà đầu tư nước ngồi khơng phép tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam Phú Mỹ Hưng TP.HCM Ciputra Hà Nội hai dự án nhà có vốn đầu tư nước Việt Nam Cùng với định hướng mở rộng thị trường Chính phủ cho nhà đầu tư nước ngoài, bất động sản vươn lên chiếm vị trí thứ hai tởng vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI), xếp sau lĩnh vực sản xuất, chiếm 16% tổng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam, với 423 dự án vào quý 2-2014 Điều cho thấy sức hấp dẫn thị trường bất động sản nước mối tương quan thuận giữa khung pháp lý nguồn vốn đầu tư nước Luật Đất đai 2013 chủ yếu trọng vào dự án nhà với nỗ lực cải thiện thị trường đất phát triển dự án bất động sản Sự đời Luật Đất đai 2013 cho thấy nhận thức Chính phủ việc thay đởi nhằm đảm bảo kinh tế tiếp tục phát triển hướng III Đánh giá tác động Luật đất đai 2013 tới phục hồi phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam “Sự hồi sinh” thị trường bất động sản Việt Nam dưới tác động của Luật đất đai 2013: Trong năm kể từ ban hành, Luật phát huy tác dụng tốt, giải nhiều điểm vướng mắc hạn chế Luật đất đai 2003 Nhìn chung năm 2014 có những chuyển biến tích cực sau nhiều năm thị trường rơi vào khủng hoảng Thống kê sơ từ Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2014 lượng giao dịch thành công tăng gấp lần so với năm ngối Giá bất động sản ởn định, khơng cịn tượng giảm những năm trước, lượng tồn kho bất động sản tiếp tục giảm, cấu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng phù hợp với nhu cầu thị trường Ở thành phố lớn trung tâm Hà Nội, Tp.HCM giá bán cịn có tượng tăng từ 10% tùy dự án Một những nguyên nhân làm nên thành tựu những thay đổi Luật đất đai 2013 Năm 2015 coi năm đánh dấu khởi sắc trở lại bất động sản sau năm ảm đạm, phân khúc hộ nóng nhất; sau đến đất vị trí đẹp, giá tốt; nhà phố dự báo tăng khoảng 10%, giao dịch nhiều mức giá tỷ Trong năm có biến động dự án cao cấp xuất nhiều vị trí đắc địa, phân khúc hộ trung bình tăng giá khoảng 20% Năm 2015 đánh dấu xuất thêm nhiều dự án có giá thấp phục vụ cho người thu nhập trung bình thấp đánh dấu bước tiến mạnh mẽ thị trường bất động sản, đặc biệt phân khúc hộ, cạnh tranh liệt từ dự án hộ cao cấp, mua bán hay sáp nhập hay cùng đầu tư song song diễn dự án chậm tiến độ trễ thời điểm bàn giao hộ Tuy nhiên, để có nhìn khái quát tác động Luật đất đai 2013, nhóm phân tích những ưu điểm nhược điểm Luật đưa đánh giá chủ quan vai trò Luật đất đai việc phục hồi phát triển bền vững thị trường BĐS Ưu điểm nhược điểm: 2.1 Ưu điểm: - Luật đất đai 2013 quy định dựa tiêu chí “phải lợi ích quốc gia, lợi ích chung cộng đồng” Các dự án mà Nhà nước thu hồi đất để thực vào ý nghĩa, tính chất quan trọng dự án với việc phát triển kinh tế – xã hội Quốc gia, lợi ích cộng đồng - Luật đất đai 2013 khẳng định cách rõ ràng nguyên tắc công khai, minh bạch dân chủ công tác thu hồi đất thông qua quy định trường hợp Nhà nước thu hồi đất, trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất - Luật Đất đai năm 2013 hình thành khung pháp lý để xây dựng hệ thống thông tin đất đai, sở dữ liệu đất đai; bảo đảm quyền tiếp cận thông tin đất đai người dân Hệ thống thông tin đất đai thiết kế tổng thể xây dựng thành hệ thống thống phạm vi nước, phục vụ đa mục tiêu phục vụ dịch vụ công trực tuyến - Luật có quy định quyền tiếp cận thơng tin đất đai tổ chức, quan, doanh nghiệp người dân 2.2 Hạn chế Những điểm bất cập luật đất đai 2013: • • • Vướng mắc Quy hoạch phát triển kinh tế vùng Thời gian xác định giá kéo dài nhiều khâu ảnh hưởng đến đền bù Văn luật văn hướng dẫn thi hành luật không thống nhất, chồng chéo đền bù đất đai chi phí đầu tư vào đất, giá đền bù khác giữa nhà nước thu hồi • dự án DN thu hồi Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phức tạp, vướng mắc chưa công bố thủ tục hành đất đai, • Bất cập khác thời gian thực thủ tục hành giữa văn • Nhiều quy định cịn bất cập, chưa có tính khả thi cao vấn đề thực hiện, gây khó khăn cho địa phương việc thi hành (như việc thu hồi đất, xử lý thu tiền sử dụng đất, • tiền thu đất ) Bất cập giữa thi hành luật đất đai 2013 với luật đầu tư, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản gây khó khăn cho đối tượng tham gia vào hoạt động có liên quan • Thiếu chế tài xử lý cho trường hợp gây cản trở đến việc thực dự án sử dụng đất, gây thiệt hại cho nhà đầu tư tồn xã hội • Cơng tác giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn bất cập chưa có quy định cụ thể xử lý trường hợp không đạt thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất • Chưa trọng đến vấn đề nhu cầu nhà cho người nông dân nghèo, có hồn cảnh khó khăn sau nhà bị giải tỏa theo quy định Phát triển bền vững thị trường bất động sản ở Việt Nam dưới tác đợng của luật Đất đai 2013 Có câu hỏi cần đặt là, cần phải phát triển thị trường BĐS theo hướng bền vững? Phát triển bền vững nào? Theo khái niệm phát triển bền vững Ủy ban giới Môi trường Phát triển đưa năm 1987 thừa nhận rộng rãi toàn giới, phát triển bền vững phát triển đáp ứng nhu cầu hệ mà không làm khả đáp ứng nhu cầu hệ tương lai Theo thời gian, tư tưởng phát triển bền vững thay đổi mở rộng nhiều khía cạnh Tiếp tục tư tưởng phát triển bền vững, nhà khoa học khác Pearce cho rằng, cần có chế bồi thường thỏa đáng cho nhóm người bị thiệt hại q trình xây dựng dự án Bồi thường dạng điều chỉnh lợi ích nhằm tạo cân giữa lợi ích vùng với lợi ích cộng đồng quản lý sử dụng đất Mức bồi thường bồi thường thỏa đáng? Việc bồi thường có cơng khai bạch chưa? Như ta biết, tài nguyên đất cấu BĐS nói riêng thị trường BĐS nói chung tài sản đặc biệt quốc gia tài nguyên đất khơng chịu tác động quy luật hao mịn vơ hình, khơng thể thay được, có diện tích hữu hạn nhu cầu sử dụng vơ hạn, sử dụng cho nhiều mục đích tài sản có giá trị lớn cấu vốn chủ thể sở hữu sử dụng Mặt khác, tài nguyên đất gắn liền với yếu tố chủ quyền, an ninh, quốc phịng quốc gia Do đó, tài ngun đất quan quan tâm quản lý chặt chẽ sách nhà nước nhằm tạo phát triển bền vững, vừa thỏa mãn nhu cầu người sử dụng vừa đảm bảo mục tiêu phát triển KT – XH quốc phòng Sự bền vững thị trường thể rõ nét thông qua việc đầu tư dự án DN theo hướng phát triển theo nhu cầu thị trường ngày chuyên nghiệp Phát triển bền vững thị trường BĐS nên xây dựng tiêu chí là: tăng trưởng liên tục, phân bở hợp lí lợi ích từ tăng trưởng việc sử dụng hiệu tài nguyên đất gắn liền với bảo vệ tài nguyên, môi trường Để hướng tới phát triển bền vững thị trường BĐS, nhà nước ta bước thay đổi những điều khoản luật Đất đai; nhiên nhiều bất cập như: ba chủ thể tham gia thị trường hạn chế, hệ thống quản lý quyền, chế sách, cơng chức quản lý ngành BĐS chưa theo kịp phát triển thị trường Còn DN người dân chưa trang bị kiến thức thị trường BĐS nên tình trạng khiếu kiện, tranh chấp,… diễn thường xuyên; thị trường phát triển không theo kế hoạch quy hoạch Chính vậy, hoạt động đầu tư dàn trải khơng có trọng tâm trọng điểm gây lãng phí nguồn lực; chưa có hệ thống tài phục vụ cho thị trường BĐS, lĩnh vực cần nhiều nguồn lực tài dài hạn mà có hệ thống ngân hàng Theo đánh giá Tổ chức tư bất động sản quốc tế (CBRE), mặc dù luật Đất đai chưa làm hài lòng tất bên liên quan, có những cải thiện đáng kể khung pháp lý đơn giản hóa rút ngắn thời gian thực thủ tục, nhằm hướng đến thị trường phát triển bền vững Trong đó, nội dung nhìn nhận bao gồm: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những thay đởi giúp giải vấn đề liên quan đến BĐS gắn liền với đất thu hồi đất – nguyên nhân tranh chấp nhiều năm qua Thứ nhất, cho phép giao đất cho người nước ngồi giúp tạo mơi trường kinh doanh cạnh tranh hơn, qua đảm bảo việc sử dụng đất hiệu Các nhà đầu tư nước ngoài, Việt kiều doanh nghiệp có quyền nhà đầu tư nước thực giao dịch liên quan đến đất đai, giao đất để đầu tư xây dựng nhà để bán đến bán kết hợp cho thuê Thứ hai, luật Đất đai đưa định nghĩa chi tiết chặt chẽ điều khoản thu hồi đất nông nghiệp cho dự án thương mại Điều giúp phân phối lại quỹ đất cho nhà đầu tư có khả tài để phát triển dự án hiệu hơn, chủ động việc khắc phục tình trạng phân phối đất đai khơng hiệu quả, đặc biệt là “khu đất vàng” giải phóng mặt những khơng có hoạt động xây dựng Thứ ba, luật Đất đai sửa đổi quy định chi tiết việc xác định giá đất theo hai phương thức: bảng giá đất giá đất cụ thể cho trường hợp, ủy ban định giá đất dựa bảng giá đất giá thị trường Hai phương thức định giá đất nêu giúp thu hẹp khoảng cách giữa giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Thứ tư, những quy định chi tiết điều khoản liên quan đến chuyển nhượng dự án giúp tháo gỡ nhiều nút thắt quan trọng thị trường BĐS với việc hàng loạt dự án hồi sinh sau M&A, hỗ trợ mặt sở pháp lý cho hoạt động trở nên ngày phổ biến thị trường IV KIẾN NGHỊ Luật Đất đai 2013 có những tư duy, nghiên cứu kỹ lưỡng kết nối giữa sách đất đai với phát triển thị trường bất động sản bền vững hiệu Luật tạo môi trường đầu tư minh bạch hiệu để phát triển thị trường bất động sản Đầu vào đất đai thị trường bất động sản thông qua thị trường sơ cấp coi thơng thống, quyền chủ thể tham gia thị trường coi bình đẳng, tiêu cực sử dụng đất để đầu tư bất động sản coi giải phần Đây những bảo đảm đất đai chắn cho đầu tư phát triển bất động sản Tuy nhiên, hệ thống luật pháp khơng thể có tác dụng để tháo gỡ những khó khăn trước mắt thị trường bất động sản Để hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai, đồng thời để thúc đẩy phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản theo hướng bền vững, cần phải có những nở lực định để Luật Đất đai 2013 đạt bước đổi tiếp tục -Thứ nhất, cần đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước đất đai Để không phát sinh những tranh chấp đất đai trình sử dụng, đất đai phải quản lý Nhà nước bên liên quan Vì vậy, quản lý đất đai phải quy trình hóa, cơng khai hóa Tập trung nguồn lực đầu xây dựng hệ thống thông tin, sở dữ liệu đất đai có kết nối thơng suốt dữ liệu thơng tin địa tồn quốc vừa đáp ứng yêu cầu thông tin cho công tác quản lý, đồng thời phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội đất nước; tạo điều kiện để thực quản lý đất đai công khai, minh bạch thuận lợi việc thực cải cách thủ tục hành Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai dừng lại việc quản lý hành đơn nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết thị trường đất đai - Thứ hai,nâng cao công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch đất đai những nội dung công tác quản lý đất đai Để sử dụng tiết kiệm hiệu nguồn lực đất đai, cơng tác quy hoạch đóng vai trị quan trọng Để làm điều cần phải nâng cao khả lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ Về dài hạn, giải pháp phải đưa tất quy hoạch vào điều chỉnh văn quy phạm pháp luật (có thể luật pháp lệnh) Trong trung hạn, có văn điều chỉnh yếu tố liên đới quy hoạch (có thể nghị Chính phủ Ủy ban Thường vụ Quốc hội) Các quy hoạch phải điều chỉnh quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đặt đồ giải quy hoạch sử dụng đất Bên cạnh đó, thơng tin tình trạng pháp lý đất cần phải tìm hiểu dễ dàng Đây điều kiện để tạo an tâm, mạnh dạn đầu tư cho DN, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho TTBĐS - Thứ ba,hoàn thiện chế thu hồi, giao đất Cơ chế thu hồi, giao đất số bất cập Về bản, trình phát triển kinh tế - xã hội tất yếu dẫn đến cơng nghiệp hóa, thị hóa Do đó, việc thu hồi đất đai chủ thể sử dụng để giao cho chủ thể cần để phát triển dự án tất yếu Tuy nhiên, chế hành để thu hồi giao đất thỏa đáng giữa ba bên: Nhà nước - chủ thể bị thu hồi đất - chủ thể giao đất chưa tường minh Vì vậy, cần có chế đủ mạnh, đủ thuyết phục, hài hịa lợi ích bên liên quan việc thu hồi, giao đất Trong chưa có chế mong muốn, trước mắt, cần cơng khai q trình thu hồi - giao đất Công khai hai chiều: công khai yếu tố liên quan đến bên thu hồi (diện tích đất, giá trị đền bù); bên nhận đất giao (ai nhận, để làm gì) để bên theo dõi, kiểm tra Thứ đến, cần có chế tài đủ mạnh những chủ thể nhận giao khơng sử dụng tiến độ mục đích sử dụng đất Hơn nữa, cần thường xuyên rà soát, đánh giá để đưa những giải pháp tốt cho trình “hậu thu hồi đất” - Thứ tư, hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong công tác quản lý đất đai, việc giao đất, cho thuê đất phải gắn liền với công tác xác lập quyền sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tiễn, công tác giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất chưa hoàn thành Để xác lập quyền sử dụng đất cho tất đất, cần tâm tất bên liên quan: Các quan nhà nước hướng tới việc xác lập giấy chứng nhận đất trách nhiệm quan quản lý nhà nước Các bên sử dụng phải thấy lợi ích từ việc đất xác lập quyền sử dụng Cuối cùng là, phải có lộ trình giải triệt để vấn đề thông qua văn nhà nước có tính pháp lý cao - Thứ năm, quy định hợp lý và sử dụng có hiệu cơng cụ tài quản lý nhà nước đất đai Chính sách tài đất đai coi hoàn thiện, việc đảm bảo vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai cịn phải có tác dụng hạn chế đầu đất đai Trong đó, thuế cơng cụ hữu để làm chùn tay những người đầu Chẳng hạn, đất mà người SDĐ tích tụ vượt q nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường, theo cách tính lũy tiến Cách làm thực số nước phát triển giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản những ví dụ điển hình - Thứ sáu,hoàn thành hệ thống pháp lý đất đai liên quan đến yếu tố nước ngoài Cùng với trình hội nhập mở rộng đối tượng phạm vi hoạt động chủ thể, chủ thể có yếu tố nước Cần đưa những quy định pháp luật cụ thể việc mua sở hữu bất động sản lãnh thổ Việt Nam, pháp luật liên quan đến việc chấp quyền sử dụng đất tở chức tín dụng lãnh thở Việt Nam để tránh những xung đột lợi ích Vấn đề đặt là, việc xác lập quyền có liên quan đến đất đai xử lý cho tương thích với luật pháp quốc tế Đồng thời, vừa thu hút luồng vốn có yếu tố nước ngoài, luồng vốn dân vừa bảo đảm tính chủ đạo khu vực kinh tế nhà nước Ngoài : - Bộ, ngành, địa phương sớm ban hành văn quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai giao; Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nghiêm túc việc tổ chức thi hành Luật Đất đai, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai địa phương; thực nghiêm túc chế độ báo cáo, phản ánh kịp thời những vướng mắc, bất cập tổ chức thi hành Luật Đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường để có giải pháp tháo gỡ kịp thời phù hợp với điều kiện thực tiễn - Người dân cần có trách nhiệm phối hợp với quyền địa phương việc thi hành luật cung cấp thông tin xác cho cơng tác khảo sát bở sung sửa đổi luật, chủ động cập nhật thông tin luật sửa đổi, thực nghiêm chỉnh quy định luật,… Tư liệu tham khảo: Luật đất đai 2013 – NXB trị ĐHQG Giao dịch quyền sử dụng đất vô hiệu – pháp luật thực tiễn – TS thẩm phán Nguyễn Văn Cường Kinh doanh bất động sản những đề – TS Nguyễn Thị Tuyết Như http://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nha-dat/10483/20-diem-bat- cap-trong-thi-hanh-luat-dat-dai-2013 http://www.baobackan.org.vn/channel/1108/201503/nhieu-vuong-mac-trong-thi- hanh-luat-dat-dai-2376358/ http://baotintuc.vn/van-de-quan-tam/nhieu-vuong-mac-trong-trien-khai-thi-hanh- luat-dat-dai-2013-20150603074911246.htm http://batdongsan.vietnamnet.vn/fms/thoi-su-moi-nong/131792/thao-go-vuong- mac-trong-thi-hanh-luat-dat-dai-2013.html http://luanvan.net.vn/luan-van/nhung-chinh-sach-cua-nha-nuoc-tac-dong-den-thi- truong-bat-dong-san-nha-o-9823/ http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=6011 10 http://vneconomy.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-2008-dau-nam-cuc-nong-cuoi- nam-cuc-lanh-20081224051143924.htm