ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT DƢƠNG THỊ VÂN ANH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH HÀ TĨNH Chuyên ngành: Luật dân Mã số: 60 38 30 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2012 Công trình đƣợc hoàn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Cán hướng dẫn khoa học: PGS TS Bùi Đăng Hiếu Phản biện 1: Phản biện 2: Luận văn đƣợc bảo vệ Hội đồng chấm luận văn, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vào hồi ., ngày tháng năm 20… Có thể tìm hiểu luận văn tại: Trung tâm tư liệu Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Trung tâm thông tin – Thư viện Đại học Quốc gia Hà Nội MỤC LỤC Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Phạm vi nghiên cứu đề tài 4 Phương pháp nghiên cứu 5 Mục đích nghiên cứu Những kết nghiên cứu luận văn Kết cấu luận văn Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm chung chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 1.1.2 Ý nghĩa, vai trò chấp quyền sử dụng đất 13 1.1.3 Khái quát lịch sử hình thành phát triển pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất 15 Chƣơng 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 21 2.1 Những nội dung pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất 21 2.1.1 Khái niệm 21 2.1.2 Nội dung 22 2.1.3 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 30 2.1.4 Xử lý quyền sử dụng đất chấp 42 2.1.5 Đăng ký chấp quyền sử dụng đất 45 2.1.6 Cung cấp thông tin giá trị pháp lý thông tin cung cấp 46 2.2 Một số nhận xét pháp luật chấp quyền sử dụng đất 47 Chƣơng 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH HÀ TĨNH VÀ NHỮNG KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 50 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Hà Tĩnh 50 3.1.1 Vị trí địa lý phạm vi lãnh thổ tỉnh Hà Tĩnh 50 3.1.2 Điều kiện tự nhiên 50 3.1.3 Tình hình sử dụng đất Hà Tĩnh thời gian qua 52 3.2 Khái quát thực tiễn chấp quyền sử dụng đất 54 3.2.1 Về mục đích chấp quyền sử dụng đất 56 3.2.2 Về loại đất chấp không chấp 58 3.2.3 Về việc nhận chấp quyền sử dụng đất cấp cho Hộ gia đình 60 3.2.4 Về việc nhận chấp quyền sử dụng đất Nhà nước cấp cho cá nhân 63 3.2.5 Về việc nhận chấp quyền sử dụng đất Nhà nước cấp chung cho nhiều cá nhân 64 3.2.6 Về việc nhận chấp quyền sử dụng đất góp vốn 65 3.2.7 Về vấn đề liên quan đến hoạt động xử lý tài sản chấp 65 3.2.8 Về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 73 3.2.9 Về vấn đề liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm 74 3.3 Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 78 3.3.1 Nguyên nhân khách quan 78 3.3.2 Nguyên nhân chủ quan 81 3.4 Một số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất 83 3.4.1 Xác định lại phạm vi điều chỉnh Luật Đất đai 83 3.4.2 Về mô hình quan đăng ký chấp quyền sử dụng đất 83 3.4.3 Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất 84 3.4.4 Tiếp tục rà soát để bãi bỏ quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực quyền chấp người sử dụng đất; Đơn giản hoá thủ tục đăng ký chấp 85 3.4.5 Hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động chấp quyền sử dụng đất 86 3.4.6 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 87 6.4.7 Hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm (nội dung liên quan đến trình tự, thủ tục đăng ký điều chỉnh Luật Đăng ký bất động sản) 88 6.4.8 Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân 89 6.4.9 Công tác tuyên truyền 91 6.4.10 Một số giải pháp khác 91 KẾT LUẬN 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Theo quy định Điều 318 Bộ luật dân năm 2005, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm: Cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh tín chấp Trong chấp tài sản với đặc điểm riêng bên chấp giao tài sản chấp cho bên nhận chấp tạo điều kiện cho bên chấp việc tiếp tục khai thác công dụng tài sản tạo điều kiện cho bên nhận chấp việc bảo quản tài sản chấp Thế chấp quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất, đời kể từ Quốc hội nước ta ban hành Luật đất đai năm 1993 Sau Bộ luật dân năm 1995 có quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền tham gia vào giao dịch dân Các quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất BLDS đề cập chương XXX (từ điều 715 đến điều 721 BLDS) Đây sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền trình sử dụng đất Mặt khác tạo sở cho ngành tín dụng, ngân hàng thực việc giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Tuy nhiên thực tế thực quy định bộc lộ số vấn đề bất cập cần tháo gỡ Ở tỉnh Hà Tĩnh số vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất có quyền chấp gia tăng đáng kể Thông qua việc áp dụng pháp luật xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp chấp quyền sử dụng đất, việc đấu tranh với hành vi trái pháp luật phát sinh lĩnh vực đất đai, cải thiện thủ tục hành có ý nghĩa phổ biến tuyên truyền giáo dục ý thức pháp luật cho nhân dân, giúp nhân dân tham gia thực pháp luật, bảo vệ pháp luật, tố giác hành vi vi phạm pháp luật, đồng thời qua thực tiễn áp dụng pháp luật xét xử sơ thẩm vụ án phát thiếu sót bất cập pháp luật thủ tục tố tụng dân sự, thủ tục hành để đề xuất sửa đổi, bổ sung điều khoản cho phù hợp với thực tiễn giai đoạn cụ thể Từ thực tiễn việc nghiên cứu mang tính hệ thống sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng, góp phần hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng, pháp luật biện pháp bảo đảm nói chung, nhằm xây dựng hệ thống pháp luật Việt Nam thống nhất, hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Chính chọn đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Hà Tĩnh” cho luận văn cao học chuyên ngành luật Luận văn cao học với đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Hà Tĩnh” kết cấu ba chương, phần Lời nói đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất Chương 3: Thực tiễn hoạt động chấp quyền sử dụng đất tỉnh Hà Tĩnh kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm chung chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Thế chấp tài sản Khoản Điều 342 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp ” 1.1.1.2 Thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, theo bên dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.1.1.3 Đặc điểm pháp lý chấp quyền sử dụng đất Thứ nhất, chấp quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền không hoàn toàn Thứ hai, theo quy định Điều 342 BLDS năm 2005 chấp tài sản việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu để đảm bảo thực nghĩa vụ bên có quyền Thứ ba, hình thức chấp quyền sử dụng đất pháp luật quy định bắt buộc hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn phải đăng ký theo quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm 1.1.2 Ý nghĩa, vai trò chấp quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Đối với bên nhận chấp quyền sử dụng đất Pháp luật quy định chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền (Khoản Điều 717 BLDS 2005) cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp bên nhận chấp Đồng thời có ý nghĩa việc công bố với người thứ ba biết hữu quyền liên quan đến quyền sử dụng đất chấp Ngoài việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất giúp cho bên nhận chấp có thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm so với chủ nợ khác 1.1.2.2 Đối với bên chấp quyền sử dụng đất Pháp luật dân quy định bên chấp giữ tài sản chấp tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm mục đích sản xuất kinh doanh, sinh hoạt 1.1.2.3 Đối với kinh tế - xã hội Việc pháp luật quy định thủ tục chấp quyền sử dụng đất phải thông qua việc đăng ký giao dịch có bảo đảm góp phần hạn chế tranh chấp phát sinh tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin tình trạng pháp lý đất đai trước ký kết, thực giao dịch có liên quan đến tài sản Khuyến khích hoạt động cho vay vốn phục vụ nhu cầu xã hội, nhờ nguồn vốn xã hội luân chuyển liên tục, khắc phục tình trạng khan vốn cân đối nhu cầu vốn thành phần kinh tế xã hội 1.1.3 Khái quát lịch sử hình thành phát triển pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất 1.1.3.1.Thế chấp quyền sử dụng đất pháp luật thời kỳ phong kiến Dưới chế độ phong kiến đất đai tài sản thuộc sở hữu tư nhân pháp luật Việt Nam thời kỳ phong kiến cho phép người sở hữu ruộng đất quyền đem cầm cố để vay (dưới hình thức người chủ sở hữu đất đai không trực tiếp sử dụng đất hưởng hoa lợi thời hạn cầm cố) chưa có quy định cụ thể việc chấp đất đai 1.1.3.2 Thế chấp quyền sử dụng đất pháp luật thời kỳ Pháp thuộc Bộ dân luật Bắc Kỳ (năm 1931) Bộ dân luật Trung Kỳ (năm 1936) quy định chặt chẽ, cụ thể biện pháp bảo đảm; đồng thời quy định thêm biện pháp chấp tài sản Theo đó, chấp tài sản áp dụng tài sản bất động sản, đồng thời người chấp chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản cho người nhận chấp Hợp đồng chấp phải công chứng đăng ký để công bố công khai việc chấp tài sản chấp Khi đến hạn nợ không thực nghĩa vụ, bất động sản chấp đấu giá để toán nợ Thứ tự ưu tiên toán chủ nợ nhận chấp xác định vào thứ tự đăng ký chấp chủ nợ nhận chấp 1.1.3.3 Thế chấp quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam từ sau Cách mạng tháng năm 1945 2.1.1 Khái niệm Theo điều 715 Bộ luật dân năm 2005 thì: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên sử dụng đất (sau gọi bên chấp) dùng quyền chấp để bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân với bên Bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp 2.1.2 Nội dung 2.1.2.1 Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên tham gia hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, bao gồm: Bên chấp quyền sử dụng đất bên nhận chấp quyền sử dụng đất Gồm: Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức 2.1.2.2 Phạm vi chấp quyền sử dụng đất 2.1.2.3 Bên chấp: Các điều kiện chung bên chấp quyền sử dụng đất: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Đất tranh chấp: - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: - Trong thời hạn sử dụng đất: 2.1.2.4 Bên nhận chấp Theo quy định Bộ luật dân năm 2005 Luật đất đai năm 2003 bên nhận chấp quyền sử dụng đất gồm cá nhân công dân Việt Nam, tổ chức kinh tế tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam 2.1.3 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 10 2.1.3.1 Khái niệm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ trước bên có quyền quan hệ nghĩa vụ 2.1.3.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Thứ nhất, đối tượng hợp đồng chấp “quyền sử dụng đất” - Thứ hai, hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất:phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực - Thứ ba, thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: kể từ thời điểm đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền - Thứ tư, chấp tài sản nhằm để đảm bảo thực nghĩa vụ dân 2.1.3.3 Đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: “quyền sử dụng đất” 2.1.3.4 Hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo quy định BLDS năm 2005 khoản 2, Điều 689 lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực 2.1.3.5 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Theo quy định khoản Điều 146 Nghị định 181/NĐ-CP hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 2.1.3.6 Nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 11 Nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quyền nghĩa vụ bên trường hợp chấp quyền sử dụng đất 2.1.3.7 Chấm dứt hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Khi bên chấp thực xong nghĩa vụ trả nợ bảo đảm quyền sử dụng đất - Quyền sử dụng đất xử lý để thực nghĩa vụ người chấp - Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chấm dứt bên thỏa thuận - Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chấm dứt trường hợp pháp luật quy định: 2.1.4 Xử lý quyền sử dụng đất chấp Theo quy định Điều 721 Bộ luật dân năm 2005 đến hạn toán nợ bảo đảm quyền sử dụng đất mà người chấp quyền sử dụng đất không toán toán không đầy đủ số tiền vay hợp đồng vay tài sản quyền sử dụng đất xử lý theo thỏa thuận để thực nghĩa vụ người chấp; Nếu thỏa thuận không xử lý theo thỏa thuận bên nhận chấp có quyền khởi kiện 2.1.5 Đăng ký chấp quyền sử dụng đất Đăng ký chấp quyền sử dụng đất thủ tục pháp lý quan Nhà nước có thẩm quyền thực để ghi nhận thỏa thuận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên chấp bên nhận chấp 12 2.1.6 Cung cấp thông tin giá trị pháp lý thông tin cung cấp Một kết quan trọng mà Việt Nam đạt thông tin giao dịch bảo đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền lưu giữ, cung cấp công khai cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu Chương THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH HÀ TĨNH VÀ NHỮNG KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 3.1 Tình hình sử dụng đất Hà Tĩnh thời gian qua: Thời gian qua, công tác quản lý nhà nước tài nguyên môi trường địa bàn tỉnh Hà Tĩnh đạt kết quan trọng, tạo tiền đề vững thúc đẩy kinh tế, xã hội tỉnh nhà ngày phát triển Sở TN&MT triển khai có hiệu công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011 - 2015) cấp tỉnh 11 huyện, thành phố Thực tốt công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất bồi thường GPMB đáp ứng yêu cầu tiến độ công trình, dự án trọng điểm địa bàn Đến thời điểm toàn tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 85 % tổ chức 95% Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị, 70,6 % đất nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân 13 Công tác chuyển đổi ruộng đất, rà soát đất lâm nghiệp gắn với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất triển khai hiệu quả, 161/225 xã hoàn thành công tác chuyển đổi ruộng đất giai đoạn 2, đạt 72%, bình quân sau chuyển đổi hộ sử dụng 3-4 thửa/hộ (trước chuyển đổi 7-8 thửa/hộ); tổ chức kiểm tra, rà soát, thu hồi 19.229 đất 19 tổ chức địa bàn, lập phương án giao cho tổ chức cá nhân sử dụng hiệu Triển khai đo đạc, lập đồ địa cho huyện hoàn thành công tác chuyển đổi ruộng đất theo dự án “tổng thể xây dựng hồ sơ địa Hà Tĩnh giai đoạn 2008 2015”, với tổng kinh phí đo đạc theo dự toán 116 tỷ đồng 3.2 Khái quát thực tiễn chấp quyền sử dụng đất Theo số liệu điều tra quyền người sử dụng đất năm 2002 dự án Phát triển cộng đồng tổ chức OXFAM Anh thực địa bàn tỉnh Hà Tĩnh có 68% người hỏi cho năm quyền người sử dụng đất, quyền chấp quan trọng 3.2.1 Về mục đích chấp quyền sử dụng đất Theo quy định Luật Đất đai năm 2003 tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất quyền chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam “để vay vốn” (khoản Điều 110), mà không chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ khác (ví dụ như: phát hành bảo lãnh, mở L/C, bao toán…) Trong đó, nhu cầu vay vốn tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thực tế đa dạng, quy định mục đích vay vốn Luật 14 Đất đai năm 2003 không phù hợp với Luật tổ chức tín dụng, Bộ luật Dân năm 2005 hạn chế khả khai thác, phát huy giá trị kinh tế đất, nhu cầu tiêu dùng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức 3.2.2 Về loại đất chấp không chấp Luật Đất đai năm 2003 quy định loại đất chấp (Điều 110, khoản Điều 112, khoản Điều 111, khoản Điều 112, Điều 113, khoản Điều 119), mà chưa có quy định loại đất không chấp Ngoài ra, số loại đất khác pháp luật cho phép chấp, không thực việc chấp thực tế như: loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ ngân sách với Nhà nước, đất có tranh chấp tài sản đất, đất nằm diện bị quy hoạch 3.2.3 Về việc nhận chấp quyền sử dụng đất cấp cho Hộ gia đình Theo quy định khoản Điều 177 Bộ luật dân 2005 hợp đồng chấp quyền sử dụng đất cần chủ hộ đại diện Hộ gia đình ký Nhưng theo quy định Điều 146, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Hộ gia đình “phải tất thành viên có đủ lực hành vi dân Hộ gia đình thống ký tên có văn ủy quyền theo quy định pháp luật dân sự” 3.2.4 Về việc nhận chấp quyền sử dụng đất Nhà nước cấp cho cá nhân Đối với trường hợp chấp quyền sử dụng đất cấp cho 15 cá nhân (trong Giấy chứng nhận ghi tên cá nhân) phát sinh nhiều cách hiểu khác sau cá nhân có vợ (hoặc chồng), cụ thể là: Có quan công chứng yêu cầu hai vợ chồng ký vào Hợp đồng chấp, có quan không yêu cầu giải tranh chấp có Tòa án chấp thuận, có Tòa án tuyên bố Hợp đồng chấp vô hiệu 3.2.5 Về việc nhận chấp quyền sử dụng đất Nhà nước cấp chung cho nhiều cá nhân Đối với quyền sử dụng đất cấp chung cho nhiều cá nhân mà phần sở hữu không đồng người sử dụng đất chấp phần quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất chung với người đồng sử dụng, việc chấp thực đồng ý người đồng sử dụng 3.2.6 Về việc nhận chấp quyền sử dụng đất góp vốn Luật Đất đai năm 2003 quy định trường hợp góp vốn hình thành pháp nhân pháp nhân người sử dụng đất Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định rõ trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân sau người sử dụng đất, người thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, cụ thể quyền chấp để vay vốn tổ chức tín dụng 3.2.7 Về vấn đề liên quan đến hoạt động xử lý tài sản chấp BLDS có quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp Điều 737 Theo đó, đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm chấp quyền sử dụng đất mà bên chấp không thực 16 thực không nghĩa vụ, bên nhận chấp có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn lãi 3.2.7.1 Về phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng nhận tài sản bảo đảm, bên bán, giao cho bên chấp bán…trường hợp không thực theo thỏa thuận Ngân hàng chủ động chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá tài sản Tuy nhiên Nghị định số 181/2004/NĐ-CP lại quy định Điều 6/NĐ-CP: "khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất bắt buộc phải bán đấu giá quyền sử dụng đất " Như vậy, quy định Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mâu thuẫn với Bộ luật dân sự, Luật Đất đai dẫn đến hạn chế quyền bên nhận chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản bảo đảm 3.2.7.2 Về quyền đơn phương chuyển nhượng quyền sử dụng đất chấp xử lý tài sản bên nhận chấp Khi thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế, tổ chức, cá nhân gặp nhiều vướng mắc bên chấp quyền sử dụng đất không hợp tác, quan công chứng không đồng ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng bên nhận chấp ký Thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy bên nhận chấp thực việc xử lý tài sản có định thi hành án, việc đơn phương thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất xử lý tài sản thực 17 3.2.7.3.Về quyền nghĩa vụ người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp tài sản bảo đảm bị xử lý Điều Nghị định số 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá, có nghĩa đối tượng tham gia bán đấu giá không bị giới hạn Như vậy, pháp luật chưa quy định quyền, nghĩa vụ tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp, không thuộc đối tượng sử dụng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật đất đai 3.2.7.4 Về việc tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất thuê sau xử lý tài sản chấp gắn liền với đất thuê Khoản Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế nhà nước cho thuê đất có quyền bán tài sản, góp vốn tài sản gắn liền với đất thuê người mua tài sản nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định Ngoài ra, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm quy định trường hợp chấp tài sản gắn liền với đất mà không chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua người nhận tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất Trên thực tế, Ngân hàng bên mua tài sản không tiếp tục sử dụng đất theo quy định mà phụ thuộc vào ý chí quyền địa phương nơi có đất, có khả đất bị thu hồi theo quy định khoản Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 hư chế “xin” - “cho” tiếp tục rào cản việc bên nhận chấp thụ hưởng lợi ích hợp pháp 18 3.2.8 Về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: 3.2.8.1.Về hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Điều 405 Bộ luật dân năm 2005 quy định “Hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác” Tuy nhiên, khoản Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 3.2.8.2 Về việc áp dụng mẫu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: Thực tế nay, Tổ chức tín dụng thường sử dụng mẫu hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ban hành kèm theo Thông tư hướng dẫn Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường Tuy nhiên, thực công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, số tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu tổ chức tín dụng sử dụng theo mẫu hợp đồng chấp tổ chức hành nghề công chứng tự soạn thảo nên gây khó khăn, phiền hà cho bên tham gia giao dịch 3.2.9 Về vấn đề liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm 3.2.9.1 Về thời hạn đăng ký chấp xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất 3.2.9.2 Về hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất 3.2.9.3 Về đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ 3.2.9.4 Về đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai 19 3.3 Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 3.3.1 Nguyên nhân khách quan - Do bất cập công tác quản lý hành đất đai: - Do quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất có điểm không hợp lý: - Do tác động kinh tế thị trường: - Do hạn chế công tác hỗ trợ giải tranh chấp liên quan đến chấp quyền sử dụng đất: 3.3.2 Nguyên nhân chủ quan - Do ý thức không tuân thủ pháp luật chủ thể tham gia hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: - Do bội tín bên chấp: 3.4 Một số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất: 3.4.1 Xác định lại phạm vi điều chỉnh Luật Đất đai Cần nghiên cứu để sớm ban hành Luật Đăng ký bất động sản, cần xác định rõ, xác phạm vi điều chỉnh Luật Đất đai mối quan hệ với văn pháp luật khác có liên quan như: Bộ luật Dân sự, Luật Đăng ký bất động, theo Luật Đất đai quy định vấn đề mang tính hành quan hệ đất đai Nhà nước với người sử dụng đất 3.4.2 Về mô hình quan đăng ký chấp quyền sử dụng đất Nghiên cứu, xây dựng mô hình quan đăng ký chấp cấp, phân chia theo địa giới hành giao cho quan tư pháp thực 3.4.3 Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất 20 3.4.4 Tiếp tục rà soát để bãi bỏ quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực quyền chấp người sử dụng đất; Đơn giản hoá thủ tục đăng ký chấp Không ngừng cải cách hành chính, thủ tục đăng ký chấp cần tiếp tục nghiên cứu để đơn giản hoá, tránh chồng chéo chức mâu thuẩn trình thực quan có thẩm quyền Nhà nước, để tạo chế linh hoạt, thông thoáng, nhanh chóng có hiệu quả, với ý nghĩa phục vụ nhân dân, cụ thể như: 3.4.5 Hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động chấp quyền sử dụng đất - Sửa đổi quy định khoản Điều 110, khoản Điều 113 Luật Đất đai 2003 văn quy phạm pháp luật có liên quan theo hướng cho phép chấp quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu vay vốn hợp pháp đảm bảo cho nghĩa vụ hợp pháp khác - BLDS cần bổ sung quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam - BLDS cần bổ sung quy định chuyển quyền sử dụng đất tổ chức để đảm bảo thống với quy định văn pháp luật khác - Quy định việc thực thi quyền người sử dụng đất ghi tên Giấy chứng nhận trường hợp cá nhân có vợ (chồng) theo hướng người có tên Giấy chứng nhận thực quyền chấp Trường hợp nhập tài sản riêng vào tài sản chung vợ chồng phải ghi nhận Giấy chứng nhận 21 3.4.6 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Quy định rõ mẫu hợp đồng chấp mang tính tham khảo, nhằm tạo thuận lợi cho bên thỏa thuận, tránh áp đặt, gây khó dễ từ phía quan nhà nước có thẩm quyền - Quy định thống thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: để đảm bảo tính thống quy định pháp luật, luật đất đai cần thay cụm từ “công chứng Nhà nước” cụm từ “công chứng tổ chức hành nghề công chứng” cần có quy định cụ thể giao dịch quyền sử dụng đất cần chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã 6.4.7 Hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm (nội dung liên quan đến trình tự, thủ tục đăng ký điều chỉnh Luật Đăng ký bất động sản) - Bãi bỏ quy định thời hạn nộp hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất quy định Điều 130 Luật Đất đai 2003 - Sửa đổi, bổ sung quy định thời hạn giải việc đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất theo tinh thần cải cách thủ tục hành - Bổ sung quy định đối tượng có quyền nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký chấp, xóa đăng ký chấp Điều 130 Luật Đất đai 2003 - Bổ sung quy định hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất có giấy tờ chứng minh thực đầy đủ nghĩa vụ tài với nhà nước - Quy định cụ thể trường hợp đăng ký chấp tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, nêu rõ chế bảo đảm cho bên chấp giao lại Giấy chứng nhận 22 - Bổ sung quy định cho phép chấp quyền sử dụng đất sau có Quyết định giao đất, cho thuê đất thực xong nghĩa vụ tài - Quy định cụ thể trường hợp xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất 6.4.8 Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân Chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân Ngoài cần sửa đổi Điều 184 Nghị định 181/NĐ-CP theo hướng người sử dụng đất hợp pháp thực quyền người sử dụng đất sau ngày 01/01/2007, có quyền chấp quyền sử dụng đất, việc chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lỗi quan Nhà nước Ngoài ra, cần khắc phục bất cập việc quản lý hành Nhà nước đất đai, việc cấp Giấy chứng nhận phải thực quy định Luật đất đai năm 2003 văn hướng dẫn như: người sử dụng đất, diện tích, đất có tranh chấp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6.4.9 Công tác tuyên truyền Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật nói chung đặc biệt lĩnh vực pháp luật đất đai nói riêng để nhân dân hiểu rõ quy định pháp luật, qua thực quy định pháp luật tham gia quan hệ dân sự, có quan hệ dân chấp quyền sử dụng đất 6.4.10 Một số giải pháp khác Toà án nhân dân Tối cao cần có tổng kết, rút kinh nghiệm công tác xét xử hướng dẫn cụ thể việc giải 23 tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất việc xác định giá trị pháp lý mối quan hệ hợp đồng vay tài sản hợp đồng chấp, trường hợp tài sản chấp tài sản chung vợ, chồng, hộ gia đình, vấn đề hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Bên cạnh đó, cần nâng cao lực Thẩm phán cán chuyên môn ngành Toà án, từ nâng cao chất lượng xét xử, đảm bảo việc giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Thường xuyên rà soát, hệ thống hoá văn pháp luật quy định chấp quyền sử dụng đất để tránh tình trạng văn ban hành thiếu thống nhất, không đồng bộ, chưa rõ ràng, chồng chéo, bất hợp lý Cần trọng bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức làm công tác quản lý Nhà nước đất đai để hạn chế yếu lực việc thực công tác quản lý Nhà nước đất đai, đăng ký chấp quyền sử dụng đất KẾT LUẬN Việc nghiên cứu pháp luật hành thực tế áp dụng quy định chấp quyền sử dụng đất tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn với mong muốn đóng góp tranh sinh động, góp phần tô điểm cho “vườn hoa” pháp luật Việt Nam ngày hoàn thiện hơn, đẹp đẽ hơn./ 24