-1- Phần mở đầu Sự cần thiết đề tài Bớc vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu ngày lớn phức tạp, chung c phơng cách quan trọng để giải toán khó Xu hng chung v nh ca cỏc ụ th ln trờn th gii l a vo s dng cỏc chung c cao tng vỡ nú cú nhiu u im nh: s dng din tớch t hp lý v t hiu qu cao, nht l iu kin t ụ th ngy cng cht hp; l gii phỏp tt nht v mt quy hoch ụ th, to iu kin thun li khụng ch v phng din khụng gian kin trỳc m cũn c v hnh chớnh, xó hi; ng thi to iu kin phỏt trin h thng h tng ụ th theo tiờu chun hin i, to c cnh quan khoỏng t, bo m mt cõy xanh, cụng viờn, sõn chi cho khu dõn c V quan trng hn c l giỏ thnh cn h thp, cú th ỏp ng nhu cu ca nhiu tng lp dõn c Cùng với thành công đạt đợc từ từ chơng trình phát triển nhà chung c cao tầng đô thị đại giới Tokyo (Nhật Bản), Singapore (Singapore), Nam Ninh (Trung Quốc), New York (Mỹ), Hàn Quốc, Hồng Kông , Việt Nam bớc chuyển theo xu huớng đô thị hoá với việc phát triển quỹ nhà đô thị chất lợng đáp ứng nhu cầu cải thiện điều kiện sống đáp ứng nhu cầu ngày tăng Một quỹ nhà cần đặc biệt quan tâm không ảnh hởng tới cảnh quan, quy hoạch chung cho phát triển thủ đô theo hớng công nghiệp hoá, đại hoá mà quan trọng ảnh hởng tới chất lợng sống, chí tính mạng ngời dân sống đó, quỹ nhà chung c cũ thành phố Phần lớn chung c đợc xây dựng từ lâu (những năm 1960 1970), trải qua thời gian trở nên xuống cấp, h hỏng, không phù hợp với nhu cầu điều kiện sống ngời dân điều kiện nay, đặc biệt có khu chung c dạng cũ nát nghiêm trọng, trở thành mối nguy hiểm thờng trực an toàn ngời dân Các giải pháp xây dựng thí điểm chung c trớc thực nh xây chen, xây ốp dự án cải tạo khu tập thể cũ khu tập thể Thành Công, khu B6 Trung Tự bộc lộ nhiều nhợc điểm nh làm cho diện tích xây dựng lớn, hiệu sử dụng đất thấp, môi trờng sống khu vực bị giảm xấu đi, mặt kiến trúc đô thị hầu nh không đợc cải thiện, quỹ nhà để giải vấn đề đặt thành phố không đáp ứng đợc Vì chủ trơng Chính phủ thực qua nhiều giai đoạn theo lộ trình đợc vạch cách cụ thể, mục tiêu tới năm 2015 xoá bỏ hoàn toàn nhà nguy hiểm địa bàn, không để tình trạng nhà xuống cấp nguy hiểm trở thành vấn đề xã hội, đồng thời bớc làm thay đổi cảnh quan, kiến trúc đô thị Chủ trơng hoàn thiện cụ thể hoá Đề án cải tạo, xây dựng lại khu chung c cũ xuống cấp địa bàn Thành phố, Nghị số 07/2005/NQ-HĐND ngày 5/8/2007 -2- HĐND thành phố việc cải tạo xây dựng chung c cũ, xuống cấp địa bàn Thành phố Hà Nội, Nghị số 34/2007/NQ-CP ngày 3/7/2007 Chính phủ số giải pháp để thực việc cải tạo, xây dựng lại chung c cũ bị h hỏng, xuống cấp Hơn năm từ Thành phố chủ trơng xã hội hoá cải tạo khu tập thể cũ nát, nguy hiểm, không dự án cải tạo chung c cũ đợc khởi công, kể khu nguy hiểm mà Nghị 07 HĐND Chính phủ nhấn mạnh "u tiên thực hiện" Năm 2006, theo Quyết định số 5730/QĐ-UBND ngày 25/12/2006 UBND Thành phố Hà Nội việc giao đất phờng Kim Liên cho Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng để thực Dự án phá dỡ xây dựng chung c cao tầng B4 B14 Khu Tập thể Kim Liên, dự án giai đoạn I - làm thí điểm cho giai đoạn II Chỉnh trang toàn khu B Kim Liên mà Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng đề xuất quy hoạch 1/500 trình UBND TP Hà Nội phê duyệt Quá trình triển khai dự án giai đoạn I gặp nhiều khó khăn công tác giải phóng mặt nên tới quý I/2008, dự án thức đợc khởi công Ngày 23/3/2008 diễn lễ khởi công Phá dỡ, xây nhà chung c cao tầng B14 Kim Liên, với nhà B4, đạt 80% khối lợng giải phóng mặt nên khởi công tiếp thời gian ngắn Đây bớc tiến, đánh dấu cho dự án thí điểm thành phố Hà nội thực theo hình thức xã hội hoá đầu t đợc thức khởi công xây dựng thời điểm năm sau chủ trơng Thành phố đời Xuất phát từ yêu cầu cấp bách việc đẩy nhanh tiến độ cho công tác cải tạo nhà chung c cũ bị h hỏng xuống cấp địa bàn Thành phố, đảm bảo hoàn thành nhiệm vụ trọng tâm Thành phố giai đoạn 2006-2015, đứng quan điểm nhà đầu t đợc giao để nghiên cứu thực dự án Chỉnh trang khu B Kim Liên, học viên định lựa chọn đề tài "Giải pháp nâng cao hiệu đầu t dự án tái khai thác Khu B chung c Kim Liên - Hà Nội" -3- Mục tiêu nội dung nghiên cứu Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu đầu t dự án tái khai thác Khu B chung c Kim Liên qua nghiên cứu lập dự án quy hoạch tổng thể 1/500 Khu B, qua phân tích tình hình thực tế, khó khăn dự án gặp phải trình thực từ giai đoạn nghiên cứu dự án, chuẩn bị đầu t, thực đầu t khai thác vận hành dự án, đánh giá đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu trình đầu t Nh vy ti nghiờn cu xut nhng gii phỏp thc t nhm nõng cao hiu qu s dng v hiu qu xó hi ca u t i vi lnh vc tỏi khai thỏc ụ th Vi mt d ỏn thớ im, cú th nghiờn cu m rng ỏp dng i vi cỏc khu chung c khỏc trờn a bn TP HN núi riờng v cỏc TP khỏc núi chung Nội dung nghiên cứu đợc nêu rõ phần cấu trúc luận văn Đối tợng phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nghiên cứu: Nhà chung c cao tầng cũ thành phố Hà Nội giai đoạn xây dựng từ 1945 - 1975 Đề tài nghiên cứu đến năm 2025 - Đối tợng nghiên cứu: Khu chung c Kim Liên (Khu B) Phơng pháp nghiên cứu a Kho sỏt thc a, hp s liu - Thu thp ti liu, s liu thng kờ v hin trng s dng cỏc khu chung c trờn a bn TP H Ni núi chung v khu Chung c Kim Liờn núi riờng - iu tra xó hi hc: Phng ngi v ly ý kin mt s c quan qun lý hu quan v nhu cu, tõm lý, nguyn vng ca ngi v nhng nhu cu ca h cuc sng hin i - Tip cn cỏc kt qu nghiờn cu cỏc Lun ỏn, Lun ca nhng nh nghiờn cu v ci to - hin i hoỏ cỏc khu nh H Ni - Tham kho cỏc ti liu nc v nc ngoi v ci to v t chc cỏc khu , cỏc quy chun quy phm xõy dng ca Vit Nam Phõn tớch ỏnh giỏ - Dựa tài liệu, số liệu thu thập đợc, khung pháp lý Nhà nớc để nghiên cứu lập dự án đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu đầu t dự án tái khai thác khu B chung c Kim Liên b -4- Đóng góp đề tài ti nghiờn cu xut nhng gii phỏp thc t nhm nõng cao hiu qu s dng v hiu qu xó hi ca u t i vi lnh vc tỏi khai thỏc ụ th Vi mt d ỏn thớ im, cú th nghiờn cu m rng ỏp dng i vi cỏc khu chung c khỏc trờn a bn TP H Ni núi riờng v cỏc TP khỏc núi chung Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục, nội dung nghiên cứu luận văn đợc bố cục theo chơng sau: Chơng 1: Tổng quan tình hình đầu t xây dựng khai thác chung c cao tầng giới Việt Nam Chơng 2: Các sở để lập dự án tái khai thác khu chung c địa bàn thành phố Hà Nội v tình hình triển khai thực Chơng 3: Dự án tái khai thác khu B chung c Kim Liên nghiên cứu đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu dự án Có thể sơ đồ hoá cấu trúc luận văn nh sau: -5- Chơng Tổng quan tình hình đầu t xây dựng khai thác chung khu chung c cao tầng giới Việt Nam 1.1 Một số khái niệm phân loại 1.1.1 Khái quát chung c cao tầng Khái niệm: Chung c cao tầng nhà cao tầng với mục đích để Khỏi nim nh cao tng xó hi hin c coi l tng i i vi cỏc quan nim khỏc v quy mụ xõy dng mi ni, mi thi im khu vc ph bin l nh 4-5 tng thỡ nh tng c coi l nh cao tng cỏc thnh ph Chõu u nh 20 tng c coi l nh cao tng, M nh 70 n 100 tng mi c coi l nh cao tng so vi cỏc cụng trỡnh lõn cn y ban nh cao tng v mụi trng ụ th ti M coi nh cao tng l cỏc nh 10 tng tr lờn vỡ ú l chiu cao gii hn cho vic cha chỏy bng xe thang New York mt s nc chõu u nh Anh, Phỏp, c, v hi tho quc t ln th v nh cao tng ti Hng Kụng thỏng 11 nm 1990 cú quy nh ngụi nh cao tng l cỏc ngụi nh t tng tr lờn Vit Nam, xõy dng thng phõn loi theo s tng nh sau: - Loi 1: T n 16 tng (cao n 50m) Loi 2: T 17 n 25 tng (cao n 75m) Loi 3: T 26 n 40 tng (cao n 100m) Loi 4: Siờu cao tng t 41 tng tr lờn (cao hn 100m) Theo TCVN 323:2004 Nh cao tng - Tiờu chun thit k ban hnh theo Quyt nh s 26/2004/Q -BXD ngy 2/11/2004 ca B xõy dng nh ngha nh cao tng nh sau: Nh cao tng l nh v cỏc cụng trỡnh cụng cng cú chiu cao t 25m n 100m (tng ng 10 n 30 tng) Nh vy khỏi nim nh cao tng theo TCVN bao gm hai iu kin: chiu cao v s tng Nh cao n 25m nhng di 10 tng thỡ khụng c coi l nh cao tng 1.1.2 Một số đặc điểm chung c cao tầng Việt Nam năm gần nhà cao tầng đợc xây dựng ngày nhiều hơn, đặc biệt thành phố lớn Công việc xây dựng nhà nhiều tầng Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng có khó khăn phức tạp nhiều mặt -6- - Về kỹ thuật: + Đây lĩnh vực thi công hoàn toàn có kết cấu móng công trình sâu vài chục mét diện tích nhỏ Khi nảy sinh hàng loạt vấn đề liên quan thi công móng nh ổn định tờng chắn đất, hạ mức nớc ngầm, biến dạng đất, chống thấm tầng hầm có + Công trình nhà cao tầng yêu cầu đặc biệt tới chất lợng phần kết cấu móng, phần kết cấu chủ yếu thờng gây nguy hiểm đến an toàn toàn công trình Phần kiểm định tính biến dạng móng gồm ba phơng diện: tổng biến dạng độ lún lệch tính ổn định móng - Nhà cao tầng có trọng lợng thân lớn tải trọng tác động xuống đất lớn kể tải trọng gió tải trọng động đất - Móng nhà cao tầng chủ yếu sử dụng móng sâu tầng đất tốt thờng nằm sâu Nhà cao tầng thờng có tầng hầm hàng loạt vấn đề có liên quan đến thiết kế, thi công nh: đào đất, tờng chắn đất, hạ mức nớc ngầm, chống thấm cần đợc quan tâm đặc biệt thi công - Nhà cao tầng có chiều cao lớn nhạy với lún lún lệch Nó có tác động ảnh hởng lớn đến kết cấu công trình - Các giải pháp vật liệu hệ thống kết cấu chủ yếu sử dụng bê tông cốt thép hỗn hợp thép - bê tông Do chung c cao tầng phục vụ cho nhiều hộ gia đình, lại có chiều cao lớn nên vật liệu hoàn thiện nh cửa sổ, hệ thống điện, cấp thoát nớc phải có chất lợng cao - Hệ thống PCCC, thang máy, hệ thống thang thoát hiểm phải đợc thiết kế tính toán kỹ có chất lợng cao đảm bảo an toàn cho ngời sử dụng - Do chiều cao lớn nên công tác an toàn lao động, vệ sinh môi trờng giải pháp công nghệ thi công hợp lý đặc biệt quan trọng - Nhà cao tầng có chiều cao lớn sai số cho phép thông thờng nhỏ, nên yêu cầu trắc đạc, kiểm tra kỹ thuật nghiệm thu đòi hỏi cao - Kết cấu nhà cao tầng thông thờng gồm thành phần: + Thành phần cố định: hệ kết cấu chịu tải trọng theo phơng ngang phơng đứng + Hệ thống bán cố định: hệ vách ngăn, bao che di chuyển dễ dàng thay đổi có yêu cầu đặt - Về kinh tế: + Nhà chung c cao tầng sản phẩm đợc chủ đầu t tổ chức xây dựng theo quy hoạch chiến lợc phát triển thành phố để bán cho nhân dân, phục vụ nhu cầu nhà (mang tính chất hàng hoá) + Hiện có nhiều đơn vị đầu t xây dựng nhà chung c nên cạnh tranh gay gắt Nên yêu cầu chất lợng, tiện dụng ngày cao (chịu tác động theo quy -7- luật hàng hoá) + Chung c cao tầng đợc xây dựng chủ yếu thành phố Nên việc vận chuyển vật liệu phục vụ thi công khó khăn + Chủ đầu t không đồng với ngời sử dụng Do vậy, để ngời mua yên tâm chế độ bảo hành công trình đợc quan tâm Nên độ đảm bảo chất lợng nhà thầu phải cao + Công trình đòi hỏi vốn đầu t lớn nhng phải phù hợp với thực lực kinh tế chủ đầu t Do đòi hỏi tiến độ thi công nhanh, công nghệ thi công tiên tiến nh cần trục tháp, giàn giáo đại, ván khuôn định hình có luân chuyển cao, bơm bê tông + Các trang thiết bị đại kèm theo công trình nh thiết bị điện, thiết bị điều hoà không khí, thiết bị viễn thông, thiết bị PCCC phải đợc thiết kế lắp đặt thật nhịp nhàng trình thi công phần thô hoàn thiện công trình - Về kiến trúc: + Yêu cầu công trình nhà cao tầng thật độc đáo, mang sắc đặc thù thiên nhiên khí hậu, thẩm mỹ Việt Nam, nhng phải đạt đợc trình độ tiện nghi đại quốc tế - Nhà cao tầng với t cách thể loại công trình quan trọng đô thị đại vị trí khác tuỳ thuộc vào quy hoạch thiết kế đô thị, nhà cao tầng bố trí theo cụm khu thành phố, theo tuyến, thành vành đai bao quanh hay đợc xen kẽ rải rác nhà thấp tầng, mặt thi công thờng hạn chế - Về quy hoạch môi trờng: Phải mạnh dạn đại đô thị để đạt tốc độ mong muốn nhng phải dựa sở hoà nhập cách nhuần nhuyễn với vốn văn hoá, với di sản kiến trúc cảnh quan vốn êm đềm cổ kính thơ mộng cách có Hà Nội 1.1.3 Hiệu sử dụng chung c mang lại đô thị Bớc vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu ngày lớn phức tạp, chung c phơng cách quan trọng để giải toán khó Xu hng chung v nh ca cỏc ụ th ln trờn th gii l a vo s dng cỏc chung c cao tng vỡ nú cú nhiu u im nh: - S dng din tớch t hp lý v t hiu qu cao, nht l iu kin t ụ th ngy cng cht hp; - L gii phỏp tt nht v mt quy hoch ụ th, to iu kin thun li khụng ch v phng din khụng gian kin trỳc m cũn c v hnh chớnh, xó hi; ng thi to iu kin phỏt trin h thng h tng ụ th theo tiờu chun hin i, to c cnh quan khoỏng t, bo m mt cõy xanh, cụng viờn, sõn chi cho khu dõn c; -8- - Quan trng hn c l giỏ thnh cn h thp, cú th ỏp ng nhu cu ca nhiu tng lp dõn c Theo báo cáo Liên hiệp quốc tình hình dân số giới cho biết, đến cuối năm 2008, lần lịch sử, nửa dân số giới sống thành thị Với tốc độ đô thị hoá nhanh nh nay, đến năm 2050, có 6,4 tỷ ngời giới (tơng ứng với 70% dân số lúc giờ) sống thành thị, tăng 3,3 tỷ ngời so với 1.1.3.1 Dự báo "siêu thành phố" Liên hiệp quốc dự báo dân số giới tăng từ 6,7 tỷ ngời lên tới 9,2 tỷ ngời vào năm 2050 Nh vậy, đến năm 2050, toàn giới có 27 "siêu thành phố" thành phố có số dân 10 triệu ngời - tăng so với số 19 thành phố nay, nhiều thành phố nhỏ với không 500.000 dân xuất Tokyo Nhật thành phố đông dân nhất, có tới 35,7 triệu ngời Các thành phố Bắc Kinh, Thợng Hải (Trung Quốc); Mumbai New Delhi (ấn Độ); Cairo (Ai Cập); London (Anh); Tehran (Iran); Los Angeles, New York (Mỹ); Rio de Janeiro (Brazil) nằm số 19 thành phố đông dân Hỡnh 1.1 Thnh ph New York ca M (nh Wikipedia) Với tốc độ đô thị hoá tăng cao nh nay, số dân sống nông thôn toàn giới giảm dần, dự báo từ 3,4 tỷ ngời năm 2007 2,8 tỷ ngời năm 2008 Tại quốc gia nằm châu Âu, khu vực Bắc Mỹ Đại dơng nh Mỹ Latinh Caribe, tỷ lệ dân số sống thành thị nhiều nông thôn Trong đó, tốc độ đô thị hoá diễn chậm khu vực châu Phi Châu Hiện dân số Châu Châu Phi chủ yếu tập trung nông thôn, song theo dự báo Liên hiệp quốc, tỷ lệ dân số thành thị nông thôn hai khu vực cần khoảng năm 2045-2050 châu Phi 2020-2025 Châu Uỷ ban Kinh tế Xã hội khu vực châu - Thái Bình Dơng (ESCAP) đa -9- nhận định cảnh cáo mặt trái trình đô thị hoá nhanh diễn nhiều nơi Theo đó, cho rằng, trình đô thị hoá giới góp phần làm tăng trởng kinh tế cao hơn, song dẫn đến hệ nạn nghèo đói tăng nhanh đô thị hàng loạt vấn đề môi trờng - xã hội khác 1.1.3.2 Châu - Thái Bình Dơng đô thị hoá nhanh Dựa theo "Phân tích niên giám châu - Thái Bình Dơng", ông Pietro Gennari, Trởng Cơ quan thống kê ESCAP cho biết, đô thị hoá khu vực Châu Thái Bình Dơng diễn nhanh giới vòng 15 năm qua Năm 1990, có 33% dân số Châu - Thái Bình Dơng sống thành thị, tới số tăng lên 41% Quá trình "di c" từ nông thôn thành phố diễn nhanh khu vực nớc thành viên Hiệp hội quốc gia Đông Nam (ASEAN), nơi tỷ lệ dân c đô thị tăng từ 32% năm 1990 lên 45% năm 2006 Theo ESCAP, trình đô thị hoá có mặt trái làm số ngời sống khu ổ chuột đô thị ngày tăng, đồng thời ảnh hởng xấu tới hội nhiều ngời đợc tiếp cận nguồn nớc môi trờng vệ sinh Hiện châu - Thái Bình Dơng, ngời dân đô thị có ngời phải sống khu ổ chuột 1.1.3.3 Tình hình Việt Nam Hiện nay, dân số nớc ta khoảng 80 triệu ngời Theo kết dự báo, đến năm 2010 dân số nớc ta khoảng 88,3 triệu ngời, dân số đô thị khoảng 29,2 triệu ngời, chiếm tỷ lệ 33% tổng số dân toàn quốc Dân số nông thôn khoảng 59,1 triệu ngời Theo Quyết định phê duyệt Định hớng phát triển nhà đến năm 2020 Thủ tớng Chính phủ, kế hoạch đề cho phát triển nhà đô thị phấn đấu đạt tiêu diện tích nhà bình quân đầu ngời khoảng 15m2 sàn vào năm 2010 20m sàn vào năm 2020, chất lợng nhà đạt tiêu chuẩn quốc gia Phấn đấu để hộ dân đô thị đợc hộ độc lập Theo thống kê, tổng diện tích nhà toàn quốc khoảng 882 triệu m Diện tích nhà bình quân tính theo đầu ngời 10,1m2/ngời Đến năm 2010, dự báo nhu cầu diện tích nhà khoảng 1.265triệu m2 Nh vậy, diện tích nhà cần xây dựng thêm từ đến 2010 khoảng gần 443 triệu m đô thị cần xây dựng 214 triệu m2 nhà nông thôn cần xây dựng 229 triệu m nhà Đó số dự báo định hớng phát triển nhà đến năm 2020 vừa đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt Thực tế, báo cáo Bộ Xây dựng cho biết, 10 năm (từ 1991 - 2000), diện tích nhà nớc tăng từ 629 triệu m lên 700 triệu m Riêng khu vực đô thị tăng 50 triệu m2 (bình quân năm tăng triệu m2) Trong diện tích nhà nhân dân tự xây dựng cải tạo chiếm 75%, nhà doanh nghiệp xây dựng chiếm 25% Tuy nhiên, kết cha thực đáp ứng nhu cầu phát triển nhu cầu cải thiện chỗ ở, đặc biệt nhà cho ngời nghèo, ngời có - 10 - thu nhập thấp Tại khu đô thị lớn nh Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Huế số đô thị khác tồn "xóm liều", nhiều hộ gia đình sống nhà chật chội, nhà tạm bợ ven kênh rạch Số lợng nhà chung c cao tầng xây dựng giai đoạn trớc năm 1980 đứng trớc tình trạng xuống cấp nghiêm trọng Riêng hai thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội có 150 nhà chung c đnag mức nguy hiểm cần phải sớm đợc phá dỡ để xây dựng lại để đảm bảo an toàn Ngoài ra, thành phố khác nh Việt Trì, Thanh Hoá, Vinh, Hạ Long, Hải Phòng quỹ nhà cao tầng xây dựng thời kỳ bao cấp đứng trớc tình trạng Thêm khối lợng nhà dân tự xây dựng chiếm tỷ lệ lớn, lại không đợc hớng dẫn, kiểm tra thiết kế, kiến trúc, hạ tầng 1.1.3.4 Giải pháp cho khu đô thị - Chung c cao tầng xu hớng đô thị đại Đáp ứng nhu cầu cải thiện điều kiện sống đáp ứng nhu cầu ngày tăng đô thị giới nói chung Việt Nam nói riêng, tiêu chí khu đô thị kiểu mẫu với tỷ lệ nhà chung c cao tầng chiếm tỷ trọng ngày lớn đợc thực khu đô thị lớn giới Các chiến lợc phát triển nhà theo quy hoạch với tiêu phát triển hợp lý đảm bảo mức tăng xây dựng theo kịp mức tăng dân số nhu cầu nhà đợc vạch cách cẩn trọng để phần đối phó kịp thời với sức ép nhà đô thị đợc dự báo nặng nề tơng lai gần Mật độ xây dựng nhà thấp tầng, nhà đơn lẻ cao khiến diện tích dành cho giao thông hạ tầng đô thị, công trình xã hội giảm, điều không phù hợp với định hớng phát triển đô thị văn minh với dân số ngày tăng 1.2 Tình hình khai thác chung c cao tầng số đô thị 1.2.1 Thế giới 1.2.1.1 Singapore - Quá trình xây dựng phát triển nhà mang đẳng cấp quốc tế a Quy hoạch đô thị thành tựu 30 năm đô thị hoá Những năm đầu thập niên 60, đô thị Singapore ngổn ngang, trình đô thị hoá phát sinh nhiều bệnh đô thị nh tăng dân số, ngập nớc, thiếu nhà Nhng sau 30 năm thực đô thị hoá, đảo quốc trở thành đô thị đại giới Tin s Lu Thỏi Cỏch, Tng giỏm c C quan Tỏi phỏt trin Singapore ngi c xem l tng cụng trỡnh s xõy dng mt ụ th Singapore hin i nh ngy - cho bit, nhng nm u ca thp niờn 60, GDP ca Singapore vo khong 600 USD iu ny chng t ti lc t nc ny tin hnh ụ th húa cng chng thoi mỏi gỡ Nhng gii ta cựng lỳc c nhiu khu chut, xõy dng cựng lỳc - 128 - dựng 4.420.856,38 Tổng mức đầu t Chi tiết tính toán khoản mục chi phí xem bảng 17, 18, 19 - Phần phụ lục tính toán kinh tế 3.1.4.2.2 Phân kỳ sử dụng vốn Toàn dự án thực năm với tiến độ rải ngân nh tính toán chi tiết bảng 21, 22 - Phần phục lục tính toán kinh tế Với phân kỳ này, tổng vốn đầu t năm không vợt 1.000tỷ, khả huy động chủ đầu t 3.1.4.3 Phân tích dòng tiền đánh giá tài dự án 3.1.4.3.1 Nguồn thu dự án: a Căn để dự kiến đơn giá nguồn thu dự án dựa vào: - Nhu cầu thị trờng - Tình hình đơn giá khai thác nội dung kinh doanh tơng tự dự án tơng tự - Khả khai thác doanh thu chủ đầu t - Suất đầu t giá thành thực tế chiết tính cụ thể từ tổng mức đầu t dự án (Xem bảng 29, 30 - Phụ lục tính toán hiệu kinh tế) b Các nguồn thu chủ yếu dự án nh sau: * Đối với khối nhà chung c NO1 NO2 - Doanh thu dự kiến doanh thu lần đợc huy động phần thời gian xây dựng theo tiến độ xây dựng: - Thu tiền bán diện tích hộ dôi d tái định c hộ chung c cao cấp tơng ứng - Thu tiền bán kiốt bán hàng tầng tầng hầm - Thu tiền bán chỗ để xe ô tô (sử dụng 50 năm - tơng ứng với thời gian sử dụng đất dự án) - Thu tiền phí dịch vụ nhà chung c (thu hàng năm) * Đối với khối nhà văn phòng CC3 - Doanh thu dự kiến doanh thu vận hành hàng năm: - Thu tiền cho thuê diện tích văn phòng, kiốt bán hàng tầng 1, tầng hầm - Thu tiền cho thuê chỗ để xe tầng hầm 2, Chi tiết tính toán khoản mục doanh thu xem bảng 24, 25, 26 - Phụ lục tính toán kinh tế Tiến độ huy động doanh thu xem bảng 27, 28 - Phụ lục tính toán hiệu kinh tế 3.1.4.3.2 Nguồn chi dự án Nguồn chi dự án gồm có: - Chi phí đầu t xây dựng ban đầu - Chi phí hoạt động hàng năm dự án (Xem bảng 32 - Phụ lục): + Khấu hao tài sản cố định - 129 - Với mức độ đầu t xây dựng kiên cố áp dụng công nghệ đại, tuổi thọ công trình dự kiến 100 năm Tài sản cố định dự án đợc khấu hao phần công trình xây dựng khấu hao 25 năm, phần thiết bị khấu hao năm Khấu hao tài sản cố định chi tiết nêu bảng phân tích dòng tiền + Chí phí trả lơng cho máy quản lý vận hành + Chi phí sử dụng lợng (điện, nớc, tu bảo dỡng ) + Chi phí thuê đất cho khu vực văn phòng + Trả lãi vay thời gian vận hành Dự kiến cấu vốn chủ đầu t là: Vốn tự có 30%, lại 70% vốn huy động vốn vay ngân hàng Kế hoạch huy động vốn, vay trả lãi vay vận hành xem bảng tính Bảng 23, 24 - Phần phụ lục 3.1.4.3.3 Phân tích dòng tiền dự án Do thời gian khấu hao tài sản cố định dự kiến 25 năm, vòng đời dự án để phân tích chọn 25 năm Trên sở kế hoạch đầu t, kế hoạch huy động trả nợ, kế hoạch thu, chi, trích khấu hao tài sản cố định nh nêu trên, dòng tiền dự án đợc tập hợp bảng 33, 34 - Phụ lục tính toán kinh tế Nh vậy, 25 năm đầu t, dự án có tiêu tài nh sau: Bảng 3.5 Tổng hợp số tiêu hiệu dự án STT Chỉ tiêu Giá trị Số năm đánh giá 25 năm Thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu 10,89 năm Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận khấu hao 12,97 năm Thời hạn có khả trả nợ 2,96 năm NPV 379.120 triệu đồng IRR 16,5% 3.2 3.2.1 a) b) Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu dự án tái khai thác khu B Kim Liên Các cách phân loại giải pháp Có nhiều cách phân loại giải pháp tuỳ thuộc vào mục đích nghiên cứu Theo tính chất tổng quát giải pháp Giải pháp quản lý mang tính chất vĩ mô Nhà nớc (cơ chế, sách, luật pháp ) Giải pháp quản lý mang tính chất vi mô (các quy trình, thủ tục tác nghiệp ) Theo giai đoạn đầu t xây dựng Giải pháp giai đoạn chuẩn bị đầu t Giải pháp giai đoạn thực đầu t c) Theo nguyên nhân: Giải pháp khắc phục nguyên nhân khách quan (nguyên nhân xuất phát từ bên doanh nghiệp) - 130 - Giải pháp khắc phục nguyên nhân chủ quan (nguyên nhân trực tiếp xuất phát từ doanh nghiệp) d) Theo nội dung quản lý dự án: Giải pháp hành Giải pháp kỹ thuật, luật pháp, tiêu chuẩn, định mức Giải pháp kinh tế Giải pháp quy hoạch e) Theo tiêu hiệu dự án Giải pháp nâng cao hiệu Kinh tế - Tài Giải pháp nâng cao hiệu Kinh tế - Xã hội f) Kết hợp giải pháp 3.2.2 Đề xuất giải pháp 3.2.2.1 Lộ trình dự án Dự án tái khai thác khu B chung c Kim Liên đợc triển khai giai đoạn xin thoả thuận quy hoạch Tổng mặt 1/500 khu B Kim Liên Các giải pháp luận văn đợc đề xuất phân tích từ chơng chơng 2, dựa tổng hợp đánh giá yếu tố dự án tái khai thác chung c nói chung điều kiện cụ thể dự án khu B Kim Liên nói riêng, với mục đích vào triển khai thực bớc dự án, đảm bảo hiệu dự án đạt đợc nh dự kién mà nâng cao Luận văn đề xuất giải pháp theo hình thức kết hợp cách phân loại phân tích 3.2.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu Kinh tế - Tài chính: a Tối u hoá phơng án đầu t: Về giải pháp kỹ thuật: - Vấn đề quy hoạch - mật độ xây dựng: Với phơng án chủ đầu t đề xuất mật độ xây dựng chung dự án quy định hành tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng, cụ thể theo Điều - Quyết định số 21/2006/QĐ-BXD ngày 19/6/2006 Bộ trởng Bộ Xây dựng việc sửa đổi bổ sung số nội dung tiêu chuẩn TCXDVN 323:2004 Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế quy định: Tại khu đô thị có nhà cao tầng cần đảm bảo mật độ xây dựng không vợt 40% Tuy nhiên Bộ Xây dựng tiếp tục soạn thảo lấy ý kiến để hoàn thiện Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng với mục tiêu bám sát thực tế xây dựng Việt Nam tơng lai, đồng thời có quy định cụ thể đáp ứng với loại hình nhà cao tầng có công khác nh nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thơng mại, công trình hỗn hợp đa Tại Hội thảo khoa học "Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế" Viện Nghiên cứu Kiến trúc tổ chức khách sạn HORISON vào ngày 25/4/2007, theo kết - 131 - chuyên gia đầu ngành dự thảo "Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng" Viện Nghiên cứu kiến trúc - Bộ Xây dựng soạn thảo, vấn đề mật độ xây dựng đợc thống ý kiến nh sau: + Mật độ xây dựng nhà cao tầng khu đô thị không lớn 45% (đối với nhà chung c) 60% (đối với khách sạn thơng mại); + Mật độ xây dựng khu vực hạn chế phát triển không lớn 60% với diện tích khu đất tối thiểu 1.000m2; + Mật độ xanh, đờng nội bộ, khoảng không gian trống: sân vờn, hồ nớc khu đô thị phải đạt tối thiểu 40% Theo Thứ trởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Liên, Bộ hi vọng sớm hoàn thiện tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng đa vào thực năm 2007 Tuy nhiên thời điểm này, Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng cha đợc ban hành thay cho tiêu chuẩn cũ, việc áp dụng tiêu chuẩn cũ quy định mật độ xây dựng nh bất lợi cho chủ đầu t dự án Nhà đầu t đề xuất nâng cao mật độ xây dựng so với tiêu chuẩn cũ để sử dụng hiệu quỹ đất đô thị, đồng thời đảm bảo thu hồi vốn cho chủ đầu t - Vấn đề giải pháp kỹ thuật khác cho dự án (kết cấu, kiến trúc, điện, nớc ): + Trong số điều bất hợp lý đợc tiêu chuẩn xây dựng TCXDVN 323:2004 là: + Tiờu chun xõy dng Vit Nam 323: 2004 Nh cao tng - tiờu chun thit k (gi tt l tiờu chun 323) B Xõy dng ban hnh ngy 2-11-2004 qui nh din tớch cn h khụng nờn nh hn 50m l hp lý Song B Xõy dng li a tiờu chun chi li v din tớch s dng ti thiu mt b phn c bn cn h nh snh: 3m2, phũng khỏch: 14m2, phũng ng ụi: 12m2, phũng ng n: 10m2, phũng v sinh tm hng sen: 3m2 (nu cú bn tm l 5m 2), bp nu: 5m2, bp kt hp phũng n: 12m2 Tng cng: 59m2! Mt mõu thun mt bn phỏp qui Theo kin trỳc s (KTS) Nguyn Trng Lu thuc Hi KTS Tp.HCM, khụng nht thit phi qui nh quỏ chi tit nh vy bi khụng gian m l gii phỏp ti u hin nay, tớnh din tớch tng bung rt lc hu Ti cn h ca tũa nh The Manor (nh mu), bp n ch cỏch phũng khỏch mt vỏch lng, thụng thoỏng, tin nghi nhng khụng lm mt v thm m + Tiờu chun 323 qui nh ngoi s lng thang mỏy ti thiu l hai thỡ phi b trớ mt thang mỏy cú kớch thc cabin 2,2-2,4m ch c, bng ca cp cu trng hp cn thit Theo cỏc chuyờn gia, kớch thc thang mỏy ln nh vy l vụ lý vỡ bng ca ch di 1,8m (thit k bng ca quỏ di khụng phự hp - 132 - chuyn bnh vin) V li, thang mỏy cú kớch thc khụng theo tiờu chun no phi t lm v giỏ cao gp 3, ln thang mỏy thụng thng + Tiờu chun 323 qui nh chiu cao thụng thy (t mt sn n mt di ca trn) khụng c nh hn 3m v khụng c ln hn 3,6m ễng Lờ Xuõn i, trng phũng k hoch liờn doanh Daewon - Th c (ch u t tũa nh cao tng Cantavil ti qun 2), núi: Trc õy xõy nh cao tng, cha cú qui nh, ngi ta thit k chiu cao thụng thy l 2,6-2,7m Cỏc nh thit k nc ngoi cng cho nh vy l phự hp Nhng nu qui nh ti thiu chiu cao thụng thy l 3m thỡ khụng cn thit v lm hao tn nng lng in Cha k mi tng tng thờm tc, 10 tng tng thờm 3m, 20 tng tng 6m, tng tng, ct cú ngha l tng chi phớ u t Theo ụng Lu, qui nh chiu cao thụng thy cao nh vy to thụng thoỏng cha tip cn c k thut hin i nh qut mỏy, mỏy iu hũa nhit , nhng lỳc ó s dng cỏc thit b ny thỡ tớch cng nh cng tit kim in nng Trc cú tiờu chun ny, cỏc nh thit k Nht Bn thit k tũa nh Zen Plaza trờn ng Nguyn Trói (Tp.HCM) cú chiu cao thụng thy ch 2,35m + Lóng phớ t Tiờu chun 323 qui nh khong cỏch gia cỏc mt nh i din ca hai nh cao tng c lp phi bo m iu kin thụng giú, chiu sỏng t nhiờn, an ton cú chỏy v khụng c nh hn 25m Theo mt KTS cụng tỏc ti S Qui hoch - kin trỳc Tp.HCM, qui nh nh vy l vụ lý v lóng phớ qu t Hng lot d ỏn u t nh cao tng ó b kt vỡ qui nh ny tiờu chun 323 Theo cỏc KTS, qui nh v cnh quan, thụng thoỏng, phũng chỏy cha chỏy l cn thit nhng khụng nht thit phi l 25m Theo cỏc ti liu k thut, Hong Kong hai nh cao tng ch cỏch 2m, Singapore 5-6m v hu nh cha cú nc no sang trng n mc tớnh bi toỏn 25m nh Vit Nam Ngoi ra, qui nh nh vy rt mỏy múc vỡ iu kin Vit Nam, nhng ụ th phỏt trin nh H Ni, Tp.HCM, Nng khỏc so vi Bc Giang, C Mau Ngay ti Tp.HCM khu vc khụng phỏt trin (ni thnh hin hu), vựng ven v ngoi thnh cng cn qui nh khỏc vỡ t ni thnh cú giỏ tr cao hn so vi ngoi thnh, - 133 - qui nh khong cỏch rng nh vy s lm tng u t Theo KTS Nguyn Trng Lu, khong cỏch trung bỡnh 8-15m l hp lý Đề xuất nhà đầu t quy định bất hợp lý thiết kế đợc thay hay sửa đổi tiêu chuẩn thiết kế hợp lý hiệu đầu t đợc nâng cao nhiều + Nâng cao chất lợng công tác thiết kế nhà cao tầng nói chung nhà tái định c nói riêng: Thiết kế nhà cao tầng nói chung nhiều hạn chế Có nhiều nhợc điểm giai đoạn 1995-2003, phổ biến tợng thiết kế nhà hành lang giữa, thông thoáng kém, nhiều hộ có phòng hoàn toàn ánh sáng tự nhiên Các nhà có tỷ lệ hớng xấu tốt 50/50 đợc xây dựng Bố trí cấu hộ bên không hợp lý, hệ thống cửa sổ ngả dần theo xu hớng sử dụng cửa nớc khí hậu ôn đới, không tìm hớng giải cho khu vực khí hậu nhiệt đới Trong quy hoạch, nhà cao tầng đợc nhìn nhận nh mô hình "Tổ hợp ở" nằm cấu trúc đơn vị hoàn chỉnh "Đơn vị ở", không gian mở, môi trờng giao tiếp dịch vụ hạ tầng xã hội cha thoả mãn đợc yêu cầu ngời ở, chất lợng không gian nhà V kt cu, cng cha kp theo vi ũi hi ca kin trỳc, thiu kinh nghim tớnh toỏn dn n thiờn v tớnh an ton, ụi vỡ kh nng tớnh toỏn hn ch m ộp kin trỳc i vo cỏc gii phỏp khụng hp lý Cỏc gii phỏp ú lm tng tớnh n nh ca cụng trỡnh nhng hon ton bt li v thụng thoỏng Mt s nh cao tng giai on u vỡ tớnh an ton cũn lm h vỏch cng xung tn tng hm, khụng th s dng cho vic xe ca ngụi nh K thut cũn nhiu nhc im v cht lng thang mỏy, h thng cung cp in, nc, phũng chỏy cu ha, h thng an ninh, thụng tin Vì việc nghiên cứu khắc phục bất cập gặp phải khu đô thị giải pháp để nâng cao hiệu đầu t dự án Về vấn đề tài tiến độ thực hiện: Dự án đợc thực với quy mô nguồn vốn lớn, cần phải nghiên cứu tiến độ thực giải ngân cách xác hợp lý, đảm bảo việc đầu t vừa tiến độ, vừa sử dụng hiệu nguồn vốn thời điểm Để thực điều này, giải pháp đa phải nghiên cứu áp dụng phơng pháp khoa học kiểm soát việc thực dự án dựa ba tiêu chí tiến độ, chi phí chất lợng Về vấn đề hiệu kinh tế tài chính: Đứng giác độ nhà đầu t, tiêu quan trọng hiệu kinh tế dự án, để đảm bảo dự án có hiệu cao cần phải ý tới tiến độ huy động vốn nâng cao khả việc huy động nguồn vốn từ bán nhà theo tiến độ đề phơng án đầu t dự kiến nh tính toán Làm đợc điều này, cần phải quan tâm tới công tác marketing cho dự án từ dự án bắt đầu đợc triển khai b Về vấn đề quản lý thực dự án - 134 - Vấn đề quản lý dự án nằm khâu: lập kế hoạch tiến độ, tổ chức điều phối dự án, kiểm soát thực dự án Hoàn thiện công tác lập kế hoạch dự án: Để nâng cao chất lợng công tác lập kế hoạch dự án, cần đảm bảo việc lập kế hoạch đợc thực cách có logic trung thực Những kinh nghiệm trớc qua nhiều năm đa trình tự lập kế hoạch thực dự án đầu t lên nghệ thuật tinh vi, vậy, giải pháp nâng cao trình tự lập kế hoạch cho dự án, có nhìn tổng thể tìm nhân tố ảnh hởng tới trình tự thông thờng kế hoạch, đặc trng khác biệt dự án so với dự án khác, có thảo luận tìm tòi để đa kế hoạch chi tiết phù hợp sát thực với dự án Hoàn thiện công tác tổ chức điều phối dự án: Tổ chức máy quản lý dự án phù hợp với kế hoạch đợc lập sử dụng mô hình quản lý ma trận - trực tuyến - tham mu để điều phối việc thực dự án Kiểm soát việc thực dự án: Kiểm soát tiến độ thực dự án sơ đồ mạng, thờng xuyên cập nhật thông tin thực tế mà kế hoạch không phù hợp phải điều chỉnh, để có đ ợc lịch tiến độ phù hợp với thực tế có đạo công việc hợp lý Kiểm soát chất lợng thực cách sử dụng đội ngũ cán giàu kinh nghiệm chuyên môn nh thực tế 3.2.2.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu Kinh tế - Xã hội: a Nhóm giải pháp liên quan đến đẩy nhanh tiến giải phóng mặt Vấn đề giải phóng mặt phụ thuộc chủ yếu vào hai yếu tố: - Yếu tố khách quan văn quy định Nhà nớc vấn đề đền bù giải phóng mặt nguyện vọng ngời dân sinh sống nơi thực dự án - Yếu tố chủ quan chế giải phóng mặt chủ đầu t đề xuất để đảm bảo đợc đồng thuận hộ dân nhanh nhất, từ tiến độ công tác giải phóng mặt đợc đảm bảo Vì để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt cần kết hợp hai yếu tố cách hài hoà hợp lý nhất, dựa sở nguyện vọng ngời dân sinh sống khu vực giải phóng mặt minh bạch rõ ràng chế Nhà nớc Một số giải pháp đề xuất: Đối với tác động khách quan Theo Nghị 34/2007/NQ-CP Chính phủ số giải pháp thực việc cải tạo, xây dựng lại khu chung c cũ, h hỏng xuống cấp, UBND tỉnh, thành phố phải ban hành chế, sách cụ thể việc xây dựng lại khu chung c cũ địa bàn; đa lộ trình, kế hoạch cụ thể cải tạo chung c cũ Nhng hn na nm k t Chớnh ph cú ch o, cha cú k hoch c th no c a H Ni l a phng cú nhiu vic lm ci to chung c c v cng cú khụng ớt kinh nghim vic trin khai t nhiu nm qua Sau mt quóng thi gian rt di v gn 20 ln d tho, quy ch, chớnh sỏch khung v - 135 - ci to, xõy dng li cỏc khu chung c c trờn a bn hóy cũn l d tho Một vấn đề quan trọng ảnh hởng trực tiếp tới việc thực triển khai dự án cải tạo chung c cũ Quy chế cải tạo chung c cũ, sau 20 lần dự thảo cha đợc thức hoàn thiện ban hành Hà Nội xây dựng quy chế thí điểm mà lâu dự thảo nhiều lần xây dựng lụât Điều chứng "sức ì lớn' lúng túng quản lý (trong có nhiều hớng dẫn, sở để triển khai tự định phơng hớng cụ thể cho mình) Phát biểu hội thảo ngày 17/11/2007, chủ tịch UBND TP.Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho biết: "Thành phố xây dựng chế để vận hành máy cải tạo, xây dựng lại chung c cũ, nhng cha đợc tham gia vào quy chế lần nào! Tôi nghĩ quy chế dành cho nhà nớc mà dành cho xã hội, đặc biệt dành cho ngời dân sống chung c - quyền trách nhiệm Quy chế cần đa lấy thêm ý kiến hội, quan ban ngành - thực chín muồi ban hành" Và từ đến nay, lại quý trôi qua, "Quy chế thí điểm cải tạo, xây dựng lại chung c cũ nát, nguy hiểm Hà Nội" "xanh" Tình trạng "Không chế" gây khó khăn nhiều cho nhà đầu t muốn tham gia cải tạo đâu, đồng thời gặp nhiều kẻ phá bĩnh, gây rối, khiến cho việc thực không tiếp tục triển khai đợc im vng nht dn n cha th thụng qua c bn quy ch l gii phỏp v quy hoch - kin trỳc Lỳc u cng ó cú d nh l cho nõng cao mt xõy dng ti cỏc khu ny, mc dự khụng bo m quy chun xõy dng nhng s cõn i c li ớch ca cỏc bờn Tuy nhiờn, nh hng ca quy hoch chung Th ụ m gii chuyờn mụn quen gi l 108 li quy nh phi gim mt xõy dng v gión dõn cỏc khu trung tõm, cỏc khu chung c c Mõu thun gia quy nh v nhng ũi hi ca thc t ang khin cho cỏc ch u t thc s mt mi, cũn cỏc c quan qun lý lõm vo tỡnh trng lỳng tỳng Mt iu hin nhiờn l cỏc doanh nghip khụng no lm d ỏn chu l Phng ỏn ca Cụng ty CP u t phỏt trin nh s ci to khu Nguyn Cụng Tr dự ó phi iu chnh h s s dng t quỏ chun, nhng cng cha bự p c cho doanh nghip, nờn bin phỏp thc hin d ỏn theo kiu bia kốm lc ang l gii phỏp kh thi nht Theo yờu cu ca TP, Cụng ty CP Hacinco - Tng cụng ty u t phỏt trin nh HN - ang chun b phng ỏn quy hoch trỡnh vo thỏng 5/2008, vi y nhng vng mc, khú khn nh cỏc d ỏn ci to chung c c cú quy mụ ln khỏc trờn a bn Chc chn ỏn quy hoch c xỏc lp s khụng th tuõn th theo nhng quy chun hin hnh Ti d ỏn ci to khu Vn Chng, cng khỏ ging vi d ỏn ci to khu Nguyn Cụng Tr ci to h tng khu vc, ch u t phi tớnh n vic m rng - 136 - hai tuyn ng, mt tuyn thụng ph Khõm Thiờn, mt tuyn thụng ph Tụn c Thng Nhiu chuyờn gia gii xõy dng v quy hoch cho rng, cỏc c quan chc nng ca TP cn mnh dn t v nhng vng mc vic ci to chung c c lờn c quan qun lý l B Xõy dng cú nhng gii phỏp thỏo g trỡnh Chớnh ph xem xột Vi mt TP xp loi c bit nh th ụ HN m ỏp dng cỏc tiờu chun, quy chun nh tt c cỏc tnh, thnh khỏc l iu phi thc t Khụng gp ln v quy hoch, nhng Cụng ty CP xõy dng Sụng Hng (Incomex) cng ang ng trc nhng khú khn, phc GPMB, c bit i vi nhng trng hp ln chim t lu khụng, dng nh trỏi phộp Ch cú mt h dõn nht c th, ỏn ng mt tin kinh doanh nờn d ỏn b chm hng thỏng tri i din Incomex cho rng, Ngh quyt 34/CP ca Chớnh ph quy nh cỏc trng hp t ci ni, xõy dng cụng trỡnh trờn t ln chim ti khu vc d ỏn buc phi bn giao mt bng m khụng c bi thng v t, nhng c u tiờn mua cn h d ỏn theo giỏ kinh doanh v ch u t buc phi tuõn th quy nh ny Trờn thc t, vic cỏc h dõn ln chim v sinh sng trờn t ln chim quỏ lõu (trc nhng nm 90) mt phn khõu qun lý Mt c ch linh hot nhm h tr GPMB cho cỏc i tng ny y nhanh tin d ỏn l iu cn thit Đối với tác động chủ quan từ phía doanh nghiệp: + Công khai minh bạch toàn nội dung trình thực dự án nhà đầu t, đảm bảo lợi ích ngời dân không bị ảnh hởng + Đảm bảo sống ngời dân thời gian thực xây dựng chế hợp lý, gồm có: nhà tạm c, hỗ trợ di chuyển đồ đạc, hỗ trợ chi phí điện nớc nơi tạm, hỗ trợ chi phí kinh doanh nơi kinh doanh hộ có cửa hàng kinh doanh (nếu có) Để làm tốt điều cần làm tốt công tác điều tra xã hội học khu vực thực dự án + Về chế bồi thờng cải tạo chung c cũ đợc kết hợp hài hoà từ lợi ích ngời dân, quy định phủ chủ trơng nhà đầu t, nh sau: Theo Ngh quyt s 34/NQ- CP ngy 3/7 ca Chớnh ph v mt s gii phỏp thc hin vic ci to, xõy dng li cỏc khu chung c c b h hng, xung cp quy nh: Ch u t d ỏn phi lp phng ỏn bi thng, b trớ tm c, tỏi nh c cho nhng ngi ang s hu, s dng hp phỏp nh ti chung c c trỡnh c quan cú thm quyn xem xột, phờ duyt trc thc hin vic phỏ d chung c c - 137 - Vic bi thng, b trớ tm c, tỏi nh c c thc hin thụng qua hỡnh thc toỏn bng tin hoc bng nh phm vi d ỏn (sau ci to, xõy dng li) hoc bng nh ti cỏc a im khỏc Trng hp ch s hu cn h khụng cú nhu cu tỏi nh c ti ch sau d ỏn hon thnh thỡ c phộp bỏn cn h ca mỡnh cho ch u t theo giỏ tha thun trc thc hin vic phỏ d chung c c Ngi ang thuờ chung c c thuc s hu nh nc (cha mua theo Ngh nh s 61/CP ngy 5/7/1994 ca Chớnh ph), nu cú nhu cu s hu cn h mi, thỡ c gii quyt mua cn h ú theo mc giỏ UBND cp tnh quy nh; nu cú nhu cu tip tc thuờ thỡ c thuờ cn h mi theo giỏ thuờ nh xó hi UBND cp tnh ban hnh Cỏc trng hp t ci ni, xõy dng cụng trỡnh trờn t ln chim ti khu vc d ỏn khụng c bi thng v t (tr trng hp ó c cp Giy chng nhn quyn s hu nh v quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut), ch c u tiờn mua cn h phm vi d ỏn theo giỏ kinh doanh (nu cú nhu cu) v c h tr bng tin tng ng 10% giỏ xõy dng mi cụng trỡnh ú thc hin vic phỏ d, di chuyn Cỏc cụng trỡnh h tng xó hi hin cú (nh tr, trng hc, trm y t ) khu chung c c, nu phi phỏ d thỡ ch u t d ỏn cú trỏch nhim bi thng cho ch s hu bng tin hoc cụng trỡnh mi vi din tớch tng ng din tớch c ó thu hi trc phỏ d Chớnh ph cho phộp ch u t d ỏn ỏp dng mt s c ch sau õy: - H tr thờm din tớch hoc bự thờm bng tin cho cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn thuc din tỏi nh c (k c cỏc trng hp ó cú s hu hoc ang thuờ nh ) thc hin mc tiờu gii phúng nhanh mt bng, y nhanh tin d ỏn trờn c s bo m hiu qu u t - Cỏc trng hp ang tng thp phi chuyn lờn tng cao c xem xột, h tr thờm din tớch (hoc bự bng tin) tựy theo iu kin c th ca tng d ỏn - 138 - - Ngoi phn din tớch ó bi thng, k c phn din tớch h tr tng thờm (nu cú), phn din tớch dụi d ca cn h tỏi nh c (nu cú) c toỏn theo giỏ kinh doanh - Trng hp tỏi nh c l h gia ỡnh ụng ngi, cú nhu cu tỏch h, thỡ ngi cú nhu cu cn ng ký sm vi ch u t d ỏn ch u t d ỏn bit v cú trỏch nhim u tiờn gii quyt bỏn hoc cho thuờ thờm cn h khỏc cựng d ỏn ú theo giỏ kinh doanh - Cỏc h cú s hu din tớch tng mt (tng trt) ti chung c c phi chuyn lờn tng cao hn sau d ỏn hon thnh thỡ c u tiờn thuờ mt n v din tớch nh, cụng trỡnh kinh doanh phm vi d ỏn (nu cú) vi thi hn v giỏ thuờ theo tha thun Nh nhà đầu t cần vận dụng linh hoạt để có chế giải phóng mặt hợp lý nhất, đảm bảo lợi ích doanh nghiệp ngời dân Nhà đầu t INCOMEX qua nhiều lần xây dựng lấy ý kiến đợc đồng thuận cao ngời dân khu vực nhà chung c B4, B14 (cũ) Kim Liên chế giải phóng mặt bằng, tạm c tái định c Trên sở xây dựng tiếp chế với nhiều u đãi cho ngời dân, để đảm bảo việc triển khai phá dỡ xây dựng lại khu B Kim Liên giai đoạn đợc thuận lợi đạt tiến độ đề Đồng thời nhà đầu t đề xuất UBND Thành phố nhà đầu t khác tham khảo chế giải phóng mặt dự án B4, B14 Kim Liên nh chế thí điểm đạt thành công bớc đầu cho công cải tạo, xây dựng lại nhà chung c cũ xuống cấp địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng nớc nói chung b Nhóm giải pháp liên quan đến chất lợng nhà tái định c dịch vụ nhà chung c Đảm bảo chất lợng nhà tái định c: - Chất lợng nhà tái định c cần đợc cam kết đảm bảo không sau đầu t xây dựng hoàn thành công trình, mà phải có chế tu bảo dỡng định kỳ hàng tháng, hàng năm suốt thời gian tồn công trình - Cơ cấu sử dụng diện tích công cộng nhà chung c hợp lý, tạo thoải mái dễ chịu cho ngời dân sử dụng Tầng bố trí diện tích sinh hoạt cộng đồng đảm bảo đáp ứng đủ nhu cầu ngời dân Có quy chế quản lý nhà chung c khu tái định c hợp lý, minh bạch qun lý cỏc khu chung c mi hỡnh thnh, UBND Thnh ph cng ó ban hnh cỏc chớnh sỏch v qun lý s dng khu ụ th mi, nh chung c cao tng trờn a bn Thnh ph nh: Quyt nh s 65/2004/Q-UB ngy 07/5/2004 quy nh v t chc dch v, qun lý, khai thỏc khu ụ th mi, nh chung c cao tng trờn a Thnh - 139 - ph; Quyt nh s 140/2005/Q-UB ngy 20/9/2004 v Quy ch bn giao, tip nhn cụng trỡnh nh phc v di dõn gii phúng mt bng trờn a bn Thnh ph Cỏc bn trờn bc u to iu kin cho cỏc c quan ca Thnh ph v cỏc ch u t v t chc c giao qun lý, hnh nh chung c thc hin qun lý cỏc khu ụ th mi, nh chung c cao tng ó c xõy dng trờn a bn Thnh ph Do vic nhiu ch u t tham gia xõy dng ti cỏc khu ụ th mi, nh chung c cao tng di nhiu hỡnh thc khỏc v: ngun vn, i tng s dng, cht lng v tin nghi s dng, mụi hỡnh qun lý hnh khai thỏc, mc thu phớ dch v.; nờn cn thit phi iu chnh, b sung li Quyt nh s 65/2004/Q-UB ca UBND Thnh ph hn ch nhng khim khuyt vic qun lý; hnh v s dng nh chung c khu ụ th mi Hin nay, B Xõy dng ang son tho Quy ch v qun lý s dng nh chung c theo hng sa i, b sung Quyt nh s 10/2003/Q-BXD cho phự hp vi quy nh ca Lut Xõy dng nm 2003; Lut Nh nm 2005 v Ngh nh s 90/2006/N-CP ngy 06/9/2006 ca Chớnh ph v hng dn thi hnh Lut Nh UBND Thnh ph, ang d tho Quy ch qun lý, s dng nh chung c v ang ly ý kin cỏc c quan Trung ng cú liờn quan ban hnh (d kin quý I/2008) - Tổ chức quản lý nhà chung c theo quy định đề Quy chế quản lý sử dụng nhà chung c, cụ thể thành lập Ban quản trị nhà chung c có trách nhiệm: Chủ trì hội nghị nhà chung c ; Báo cáo hội nghị nhà chung c kết công tác quản lý sử dụng nhà chung c thời gian hai kỳ hội nghị; Bảo vệ quyền lợi hợp pháp ngời sử dụng nhà chung c thực nội quy quản lý sử dụng quy định pháp luật quản lý sử dụng nhà chung c; Tạo điều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung c hoàn thành tốt nhiệm vụ theo hợp đồng; đồng thời quan tâm tới ý kiến, kiến nghị ngời sử dụng liên quan tới việc quản lý sử dụng để phản ánh với doanh nghiệp quản lý vận hành quan chức có liên quan, đảm bảo cho việc sử dụng nhà chung c đợc văn minh đại đáp ứng nhu cầu sống nh giữ đợc chất lợng sử dụng nhà chung c thời gian sử dụng Ban quản trị nhà chung c bao gồm thành phần chủ đầu t dự án, đồng thời có tham gia đại diện ngời dân sinh sống nhà để đảm bảo trình quản lý đợc minh bạch thuận lợi 3.3 Kết luận chơng Quá trình hoàn thiện Quy chế cải tạo chung c cũ thành phố Hà Nội, nh việc triển khai thực cải tạo chung c cũ địa bàn thành phố Hà Nội vấn đề phức tạp lâu dài Với dự án, khu chung c gặp phải khó khăn khác lờng trớc đợc Những giải pháp đa phần giải khó khăn gặp phải thực dự án khu B Kim Liên, đợc tổng kết phân tích từ tình hình thực tế triển khai xây dựng nhà B4, B14 chung c Kim Liên - 140 - kinh nghiệm xây dựng nhà chung c cao tầng nói chung, nh thực trạng khó khăn gặp phải số dự án cải tạo xây dựng lại khu chung c cũ địa bàn thành phố Hà Nội Tuy nhiên, qua phần này, hình dung phần vớng mắc gặp phải loại hình dự án tái khai thác khu chung c cũ, sở để tiếp tục nghiên cứu giải pháp giải khó khăn gặp phải dự án tơng tự địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng nớc nói chung - 141 - Phần kết luận kiến nghị Kết luận Chủ trơng Chính phủ xã hội hoá cải tạo khu tập thể cũ nát, nguy hiểm, với lộ trình đợc vạch cách cụ thể, mục tiêu tới năm 2015 xoá bỏ hoàn toàn nhà nguy hiểm địa bàn, không để tình trạng nhà xu ống cấp nguy hiểm trở thành vấn đề xã hội, đồng thời bớc làm thay đổi cảnh quan, hoàn thiện mặt kiến trúc đô thị, xứng tầm đô thị phát triển đại Năm 2006, Công ty Cổ phần Xây dựng sông Hồng đợc giao làm chủ đầu t thực Dự án phá dỡ xây chung c cao tầng B4, B14 Khu Tập thể Kim Liên, dự án giai đoạn I - làm thí điểm cho giai đoạn II Chỉnh trang toàn khu B Kim Liên mà Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng đề xuất quy hoạch 1/500 trình UBND TP Hà Nội phê duyệt Quá trình triển khai dự án giai đoạn I gặp nhiều khó khăn công tác giải phóng mặt nên tới quý I/2008, dự án thức đợc khởi công Ngày 23/3/2008 diễn lễkhởi công Phá dỡ, xây nhà chung c cao tầng B14 Kim Liên, với nhà B4, đạt 80% khối lợng giải phóng mặt nên khởi công tiếp thời gian ngắn Đây bớc tiến, đánh dấu cho dự án thí điểm thành phố Hà nội thực theo hình thức xã hội hoá đầu t đợc thức khởi công xây dựng thời điểm năm sau chủ trơng Thành phố đời Với nhiệm vụ đề tài đặt là: "Giải pháp nâng cao hiệu đầu t dự án tái khai thác Khu B chung c Kim Liên - Hà Nội", nội dung đạt đợc luận văn nh sau: Chơng đề tài nêu tổng quan tình hình đầu t xây dựng khai thác chung khu chung c cao tầng giới Việt Nam năm qua Chơng đề tài phân tích sở pháp lý để lập dự án tái khai thác chung c Chơng đề tài nội dung dự án tái khai thác khu B Chung c Kim Liên theo chủ trơng Nhà nớc nghiên cứu đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu dự án Phần phân tích hiệu Dự án tái khai thác khu B Chung c Kim Liên đứng giác độ lợi ích chủ đầu t, kết hợp hài hoà với lợi ích xã hội, với chế giải phóng mặt bằng, tạm c tái định c hợp lý, đợc đồng thuận cao ngời dân Dự án B4, B14 Kim Liên đợc triển khai thành công bớc đầu, đánh dấu cho thuận lợi triển khai nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch tổng thể toàn khu B chung c Kim Liên - dự án thí điểm cho hàng loạt dự án cải tạo khu chung c cũ địa bàn thành phố Hà Nội Vi mt d ỏn thớ im, cú th nghiờn cu m rng ỏp dng i vi cỏc khu chung c khỏc trờn a bn TP HN núi riờng v cỏc TP khỏc núi chung Kiến nghị - 142 - Để đảm bảo cho việc triển khai từ lúc nghiên cứu thực dự án đầu t xây dựng khu chung c cũ đạt tiến độ đề ra, thực mục tiêu thời gian Nhà nớc, số đề xuất qua nghiên cứu tác giả nh sau: - Cần chuẩn hoá tiêu chí nhà tái định c, đảm bảo nguyên tắc "nơi phải nơi thực tốt nơi cũ" cho ngời dân bị thu hồi nhà, đất - Thống hệ thống văn quy phạm pháp luật Nhà nớc vấn đề giải phóng mặt tái định c Đặc biệt cần sớm ban hành Quy chế cải tạo chung c cũ Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng trình hoàn thiện Kết nghiên cứu đề tài có tính thực tế cao Ngời thực đề tài hy vọng đóng góp phần phân tích vào trình triển khai thực dự án khu B Kim Liên Tuy nhiên trình thực hiện, khối lợng kiến thức lớn nên không tránh khỏi thiếu sót Em kính mong đợc góp ý thầy cô giáo để luận văn em đợc hoàn thiện