Đang tải... (xem toàn văn)
trắc nghiệm định giá tài sản đáp án
www.khotrithuc.com Trả lời : N N iX i i i i i l ri i i ả i ả T T TĐV TĐV ri 59.738.941 20.000 334,79 281.551.348 80.000 284,14 6.797.943 1.084 159,46 Singapore 4.017.961 519 129,17 82.152.393 8.000 97,38 126.779.359 5.700 44,96 Q 47.271.730 1.724 36,47 Pháp 58.843.309 1.750 29,74 Malaysia 23.255.814 500 21,50 Trung Quc 1.261.278.195 13.42 10,64 Indonesia 210.210.210 1.400 6,66 82 000.000 140 1,71 Anh : c ASEAN (AVA) Kế L ậ : : : : : N ả T : - Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 www.khotrithuc.com - : - : : V i i : Q Q Q ý : - Q NỘ UN ỦA T ÊU HUẨN T i li ảo : : ; ; c Khách quan; ; e Công : ; ; : : ý ý ỏ Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 ỏ www.khotrithuc.com õ a : 07 ẳ : 08 õ ằ : ỳ p 09 : ý õ : ý : m : dung N Tr r ă - T ri i i Vi N 986 : 00 – 1986: : : ý i i o 986 – ế : : Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 www.khotrithuc.com - 08 0 997: 998: ý : 99 : 08 00 : - 00 : 87: 88: : 08 80 77 i : Q Q ă : : 07 00 00 00 00 00 00 : 00 : : : 00 : 00 : : : : - 000: - 000 00 : 00 Kế L ậ : : : : ng ý Đ i Đ i i i i T : : M : M - i i ả ỏ Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 www.khotrithuc.com Tro o Tro o Tro o r o i: i ri i ả Tro o ả Tro r o i ý ý o ả l - ồ - i : : - : Q - ý Q Q : - :K i i ả i ro i ế r N A Đ i i i i Đ - i ả i ả o i iế i ả i r i i : : T o ế o ế: ý Đ : T o ế o (a) Doanh i : : ; Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 www.khotrithuc.com : ỏ : : Man Đ : T o i i : 1-Ý - gi : ý : - : “ K i i i ả : Q ồ ằ -Q hành quan -Q : : theo : theo : : : -Q -Q Q Q C K : i i T i : - ằ õ : - - Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 - Q : www.khotrithuc.com 08 00 : Q - ỏ : ằ T ế ol Các ặ i r i i i ý ả i i r : ý ằ ý : ằ t kê ý ý : ý ý ý T ế ol A K i i - Theo IVSC: i ả i r r r Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 i i r www.khotrithuc.com i r r l i ời r o i i i ả l i ời i i r i M o ời i l iế i iế oi l : - : ý iải V : ý ý : - i i r 5.1 - i r 5.2 - i r 5.3 i 5.4 i r 5.5 i r i r i r : : r o i : - IVSC cho ằ ảo i : ế: ý l i: ý i ả ải : : ; õ - i r ặ i : - : Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 www.khotrithuc.com r i i õ õ õ r i r V ải r ý ế Nh ế N ế N N ế ế ả ế ậ i r i ả : r l :Q i ế: : ý Kế l ậ i ế ế ải ế ế Y M l ă iả l i i r ả i ả ế ế i i TĐV l r o i i r i ả ế i li r iế a1 Nhóm yếu tố tự nhiên: * BĐS * K ướ , i i Đ : ,d ặ ô : -15m *Đ *H * Đặ * BĐS ứ (k ú ) ê ê ặ dướ ò ô * BĐS ( BĐS ( d ự ặ ặ, ô ổ ưỡ x , dự k ) ý…) giá ê a2 Nhóm yếu tố kinh tế: : : a3 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường: ; ế * ý l li BĐS Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 ế Đ : ý www.khotrithuc.com * dự q k x dự BĐS ắ ế k ú ắ BĐS, q ửd , ô x o i: ý k ô xã i i ro i ế i ả N i ả : - Q : - : : - ý N ế : N iế l i l i : - ằ N : N : - : Ti i M i i i i M i i i i A N i i i Vi Q 00 Q - AN l N l 00 : Q ếl Q 77 00 Q - 00 : - 0 - - 0 -Q - 0 - Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 :Q :Q :Q www.khotrithuc.com : ; ằ : *T : ă o Đ : : : : ; ; ; ă o Đ : ằ ă o o r ă + o + + ư - K r : ời i Đ Đ i i r o : : -: : : : Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 www.khotrithuc.com - N i r r ả ro i ế ý - Mục đích thẩm định bất động sản để phục vụ cho : • Bảo toàn tài sản • Mua bán, chuyển nhượng • Biến động chủ quyền tài sản doanh nghiệp • Cầm cố, lý • Tính thuế hạch toán sổ sách, báo cáo tài • Đầu tư góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hóa • Đền bù giải tỏa • Chứng minh tài sản để du học vay vốn ngân hàng N i i i ả o o r iế Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thẩm định đơn giản trực tiếp Phương pháp nhằm xác định giá trị bất động sản thông qua giao dịch bất động sản tương tự, tức dựa vào việc so sánh bất động sản thẩm định với bất động sản tương tự mức giá thẩm định chúng Nó dựa vào so sánh “tương tự nhau”, nhiên hai bất động sản giống y hệt nên thẩm định giá phải khấu trừ tính toán thẩm định để xác định sai số/ biến đổi bất động sản Những sai số/ thay đổi ảnh hưởng đến khả so sánh trực tiếp bất động sản : : 1.1 : 1.2 : ong tình 1.3 : 1.4 hôn i : - : - ằ ý Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 www.khotrithuc.com : - ằ õ: ồ ý : : - :l : - : Ư - ỏ : : : ỏ V i o : T 00 Q 99 00 000 - 000 000 Q 00 Lời iải: Q 000 000 350 m2 = : 000 000 : (500 m2 x 1.500.000 m2) - 000 000 = 00 000 000 : 00 000 000 00 = 800 000 V i o : i ậ : : : N i i i ả o C s lý lu n: tuân th nguyên t c báo l i ích t ng lai KT giá: d a vào thu nh p suy trình c a hòa v n: K ậ i : I V0 = -R : I1 V0 = R * - : = i : : Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 www.khotrithuc.com : : : - 09 (119.900.000 000 : = 88 (6,5 + 7,0 + 7,5) : = 7,0% 88 00 = 000 - : : - : : = : - ý : - : - : N i i i ả o i i : : : : : : CTXD lo i ằ Q ằ ỏ ằ i : - : ý : b - ỏ - i : : : : * - 000 00 -Y 000 000 : Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 www.khotrithuc.com : * - : 3.000 m2 x 2.000 USD/ m2 = 6.000.000 USD : 10.000 m2 x 1.500 USD/ m2 = 15.000.000 USD D: (5/50) x 15.000.000 USD = 1.500.000 USD : 15.000.000 USD - 1.500.000 USD = 13.500.000 USD - 6.000.000 USD + 13.500.000 USD = 19.500.000 USD : : : N i i i ả o ặ l l ậ : À iế * : : - : -B : - : : V Q Q ằ : ằ ằ i o : 00 80 000 ý Y ằ : - - ý 00 : ý Q ằ 00 Lời iải : : 000 = 000 ý : 00 = : 5.000 – 150 = r : : 80 = 800 : 800 800 0 = : 00 = 00 = ý - Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 : www.khotrithuc.com 800 00 = : = 4.850 – 2.435 = r : ý Q :00 : (X + 0.04X) x 10% = 0.104X : 00 0 = : = 88 : 88 = ng: 2.415 = 1,3728X = 8= : r : ỏ : Khó khăn việc dụng tốt , hiệu Chi phí giá bán thay đổi thao điều kiện thị trường Giá trị cuối nhạy cảm với tham số chi phí giá bán Không tính đến giá trị tiền : : Phù hợp ĐG BĐS có yêu cầu phát triển không phức tạp Nhà ĐG phải có nhiều kinh nghiệm Phương pháp tư hóa/ vốn hóa thu nhập : Đây phương pháp để thẩm định bất động sản tạo thu nhập Với bất động sản tạo thu nhập, đất đai tòa nhà người sở hữu người khác thuê Người thuê cư ngụ bất động sản theo điều kiện điều khoản hợp đồng thuê mướn thỏa thuận với chủ sở hữu Người thuê trả tiền thuê nhà cho người chủ sở hữu cư ngụ nhà Thẩm định viên yêu cầu tư vấn giá thuê thị trường bất động sản thẩm định lại lợi ích việc toàn quyền sử dụng, giải thích mức giá thuê hành điều kiện thuê 3.1 Xác định tiền thuê thị trường : 3.1.1 Xác định chi phí Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp, thẩm định viên xem xét cẩn thận mức giá thuê bất động sản so sánh để so sánh với bất động sản thẩm định Sử dụng tương tự phương pháp so sánh trực tiếp để đến giá trị mức thuê thị trường bất động sản thẩm định Khi tư hóa thu nhập để nhận giá trị thị trường sử dụng tiền thuê ròng hàng năm Trong hầu hết trường hợp, thẩm định viên so sánh bất động sản dựa tiền thuê ròng chúng Tiền thuê ròng hàng năm =Tổng mức tiền thuê hàng năm – Trừ phí tổn phải bỏ Những phí tổn phải bỏ chi phí liên quan đến hoạt động trì bảo dưỡng tòa nhà Chúng phân loại sau : Do luật pháp quy định Liên quan đến công trình Nếu tài sản thẩm định đối tượng cho thuê phải nghiên cứu kỹ lưỡng việc cho thuê Hợp đồng thuê quy định mức giá thuê phải trả bao gồm điều khoản cụ thể việc sử dụng nhà, điều khoản việc thuê chi tiết tiền thuê Các vấn đề khác bao gồm : Ngày tháng xem xét để thuê Mức tiền thuê xem xét theo giá thị trường, số giá bán tiêu dùng hay mức phần trăm cố định Điều khoản hợp đồng cho thuê Khoảng thời gian lựa chọn Toàn phí tổn phải bỏ người thuê trả Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 www.khotrithuc.com Những yêu cầu đặc biệt hợp đồng thuê người thuê thực sau hết hạn thuê Ví dụ quét vôi nhà tu bổ sửa chữa lại phần 3.1.2 Xác định giá trị thị trường Phương pháp tư hóa/ vốn hóa thu nhập tính toán giá trị thị trường biết thu nhập ròng tỷ lệ hoàn vốn mong muốn Những bất động sản bán so sánh phân tích để xác định lợi tức hoàn vốn mà người mua bất động sản yêu cầu Sau áp dụng tỷ lệ vào mức thuê ròng bất động sản thẩm định, phải tính đến khoản tiền sai số rủi ro Phương pháp đòi hỏi cần phải nhân tỷ lệ hoàn vốn ròng tiền thuê hàng năm từ bất động sản theo năm mua Số năm mua số năm thu nhập ròng theo yêu cầu phải với giá mua bất động sản Thể theo phần trăm, số năm mua xem Tỷ lệ tư hóa Số năm mua : 100 Tỷ lệ hoàn lãi suất từ nhà đầu tư Ví dụ, với tỷ lệ hoàn vốn hàng năm tỷ lệ vốn hóa mức 12% số năm mua : 100/12 = 8.33 Khái niệm cách dùng thành ngữ “số năm mua” ngày thấy dùng Mức tiền thuê phải xem xét lại cách đặn phí tổn phải bỏ ngày leo thang, số năm thể thu nhập mối quan hệ với giá trị ý nghĩa đặc biệt Các nhà đầu tư quan tâm đến tỷ lệ hoàn vốn khác thể phạm vi lựa chọn khả thay thời điểm định vụ đầu tư Tỷ lệ vốn hóa phải có từ phân tích thương vụ so sánh Tỷ lệ phản ánh đánh giá thị trường : Độ rủi ro việc thuê, cường độ thuê, trạng thái thị truờng Điều kiện tự nhiên vật chất bất động sản Mức giá thuê hành tiềm tiền thuê tương lai Quy mô mà công trình nâng cấp cải tạo đóng góp vào giá trị sử dụng tốt hiệu cho công trình “Giá tiền” hành thị trường đầu tư Phương pháp tư hóa thu nhập dựa vào giả định sau : a Thu nhập ổn định vĩnh viễn Thông thường giả định mức thuê thị trường hành tiếp tục biết (Một số nhân tố đóng góp vào điều chỉnh tỷ lệ hoàn vốn tiềm mức tăng trưởng vốn tiền thuê) b Rủi ro thu nhập tương lai dự tính mức ổn định Xin nhắc lại rủi ro phản ánh tỷ lệ tư hóa Lợi phương pháp tư hóa thu nhập sử dụng dễ đơn giản giảm từ thương vụ không khó khăn N i r :Q Q : i i ả ằ õ : : : : : : : Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 www.khotrithuc.com V: N i i i ặ i lo i iế iế : : Máy móc thiết bị thẩm định giá trị bao gồm : • Các loại dây chuyền sản xuất – dây chuyền công nghệ • Máy khai thác đá, máy công nghiệp, máy công cụ… • Các phương tiện vận tải như: xe tải, xe du lịch, xe đào, xe cần cẩu, xà lan… phương tiện khác M i r i iế l Mục đích thẩm định giá trị máy móc thiết bị để phục vụ cho: - • • • • • • • ý ý N i i iế o N i i iế o N i i iế o N i i iế o N i r Hoàng Thanh Tùng – TC 11 - 01 i o r iế i ậ iế www.khotrithuc.com V : r l o i i i r o i V ậ T o Vi N -ý - i l r : : : ý : - : :l i Đặ ế i - i N: ặ o : i : - i : Đ : c- Kh : N l i Nl i ả i ế : - N o i :l i ậ : K i i T N - K i i - H ả: ả r : : ằ : : M -X GTDN i i r o i r o l : ỏ • • • • i ý www.khotrithuc.com ế i r r o i i *C N ế ế : i i ế r ă o - i o - ? : i r D : Q Q N : ế o i Kế l ậ • • • • • : ỏ ế r i i r o i ế i o o i ế X - o i r i o r i r o o i i i ậ i r i ả ời l o o i ă l r ả l i i l ác định giá trị oanh nghi p l g : ằ : : : ỏ : : X ằ DN ng www.khotrithuc.com N i i i Ph r r o i o i r i ả i ả V0 = VT - VN (1.1) : 0: • • • : : 1: • • • • ằ : ỳ : : õ • ý • ỏ • N i i r o i o Hi i o i l i N i i o : õ hìn : V = Dp/kp : : 00$ = $9 = 9$ ỏ : ằ www.khotrithuc.com : : n R R R R n t PV (1.3) n t ( i ) ( i ) ( i )t ( i ) = = = Rn = d : 1 d (1 d i) PV 1 i i i (1.6) : n ( k ) n d ( i ) d PV 1 1 k i i k i (1.7) : n n n d k ) ( i ) ( k ) ( k ' ) ( PV n ( i) i i k ' k i iế o ỷ (1.8) ri -Earnings ratio) ằ ỳ ỳ $ : = ỳ = $ ỳ N i i r i o l i ậ : P r V i (1.11) = $ www.khotrithuc.com : : : N i i iế Ph i o i i : n CF V t n V 0 t n ( i ) ( i ) t (1.12) : : : N i l oo Will l i ế l i : n B r A t t V ANC GW ANC t ( i ) t : : : : : – : N i i o : V0 = Pr x PER : 0: : : PER = Gi : : 00 000 - 90 000 ê ỷ i l i ậ www.khotrithuc.com : = + GTDN = 220.000 USD x 30 = 6.600.000 USD : 6.600.000 USD : 100.000 USD = 66 USD 90 N i r i i r o i : : Khôn : Q : V : N i o o o o i N i - i ý ý ý õ ý N i M o o : - i o o i i :l : www.khotrithuc.com - ý 0 : 0 :