ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TỐNG XUÂN NGỰ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010 – 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN, 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TỐNG XUÂN NGỰ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010 – 2014 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thế Hùng THÁI NGUYÊN, 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TỐNG XUÂN NGỰ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN BẮC QUANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010 – 2014 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thế Hùng THÁI NGUYÊN, 2015 ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, nỗ lực phấn đấu thân, nhận giúp đỡ, động viên, bảo tận tình thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp người thân Nhân dịp này, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thế Hùng - Trường Đại học Nông lâm T h i N g u yê n , người theo sát, tận tình hướng dẫn, bảo suốt trình thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Phòng Đào tạo, khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái nguyên giúp đỡ tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Huyện ủy - Hội đồng nhân dân - Uỷ ban nhân dân huyện Bắc Quang, phòng Tài nguyên Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài - Kế hoạch UBND xã, Thị trấn địa bàn huyện Bắc Quang, tất bạn bè giúp đỡ hoàn thành đề tài Cuối xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình động viên, tạo điều kiện vật chất tinh thần suốt trình thực đề tài Một lần xin chân trọng cảm ơn cảm tạ ! Thái Nguyên, tháng năm 2015 Tác giả luận văn Tống Xuân Ngự iii MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề .1 Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể .2 Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở lí luận đề tài 1.1.2 Cơ sở pháp lí đề tài .5 1.2 Khái quát chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1.2.3 Một số quy định nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.2.4 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giới Việt Nam .16 1.3.1 Sơ lược tình hình quản lý đất đai chuyển nhượng quyền sử dụng đất giới 16 1.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam .20 1.3.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang - tỉnh Hà Giang 20 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 22 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22 2.2 Nội dung nghiên cứu 22 2.2.1 Tóm lược tình hình Huyện Bắc Quang 22 2.2.2 Tóm lược kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - iv 2014 huyện Bắc Quang 22 2.2.3 Tóm lược hiểu biết chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân cán quản lý 23 2.2.4 Những khó khăn, tồn giải pháp khắc phục chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang theo quy định pháp luật .23 2.3 Phương pháp nghiên cứu 23 2.3.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 23 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 24 2.3.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 24 2.3.4 Phương pháp thống kê, so sánh 24 2.3.5 Phương pháp chuyên gia 25 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26 3.1 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Bắc Quang 26 3.1.1 Điều kiện tự nhiên .26 3.1.2 Khái quát điều kiện kinh tế - xã hội huyện Bắc Quang 31 3.1.3 Thực trạng công tác quản lý đất đai huyện Bắc Quang 37 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất huyện Bắc Quang 40 3.1.5 Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng so với pháp luật đất đai 41 3.1.6 Đánh giá quy trình chuyển nhượng so với pháp luật đất đai So sánh với quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai: .41 3.1.7 Đánh giá thuận lợi, khó khăn chuyển nhượng đất đai .44 3.2 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 -2014 huyện Bắc Quang 45 3.2.1 Đánh giá kết chuyển nhượng theo đơn vị hành 48 3.2.2 Đánh giá kết chuyển nhượng theo thời gian, so sánh kết chuyển nhượng năm với .50 3.2.3 Đánh giá kết chuyển nhượng theo loại đất đối tượng tham gia chuyển nhượng 55 3.2.4 Đánh giá kết chuyển nhượng theo nghề nghiệp đối tượng chuyển nhượng 56 v 3.2.5 Đánh giá kết chuyển nhượng theo địa loại đối tượng, so sách kết chuyển nhượng theo địa đối tượng nhận chuyển nhượng 57 3.3 Đánh giá hiểu biết cán nhân dân chuyển quyền sử dụng đất 59 3.3.1 Đánh giá hiểu biết chung cán nhân dân huyện Bắc Quang chuyển nhượng Quyền sử dụng đất 61 3.3.2 Đánh giá hiểu biết chung cán nhân dân huyện Bắc Quang hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất .64 3.3.3 Đánh giá hiểu biết chung cán nhân dân huyện Bắc Quang quy trình chuyển nhượng QSD đất .67 3.3.4 Đánh giá hiểu biết chung cán nhân dân huyện Bắc Quang tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất 69 3.3.5 Nhận xét chung cán nhân dân huyện Bắc Quang thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất .72 3.3.6 Đánh giá thuận lợi, khó khăn thự công chứng hợp đồng văn phòng công chứng chứng thực hợp đồng đất đai UBND cấp xã .75 3.4 Những khó khăn, tồn giải pháp khắc phục chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang 77 3.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang 77 3.4.2 Những khó khăn, tồn chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang 78 3.4.3 Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện phát triển quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang 79 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .81 4.1 Kết luận 81 4.2 Đề nghị .82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu viết tắt Nội dung ĐVT : Đơn vị tính GCN : Giấy chứng nhận HĐND : Hội đồng nhân dân QLĐĐ : Quản lý đất đai QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TB : Trung bình TDMNB : Trung du miền núi Bắc Bộ 10 UBND : Ủy ban nhân dân 11 VPĐK : Văn phòng đăng ký 12 VPCC : Văn phòng công chứng vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Bắc Quang năm 2014 .40 Bảng 3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang 2010 đến 2014 45 Bảng 3.3 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23 xã, thị trấn địa bàn huyện Bắc Quang giai đoạn 2010 -2014 .48 Bảng 3.4 So sánh số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23 đơn vị xã, thị trấn từ 2010 đến 2014 50 Bảng 3.5 So sánh diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23 đơn vị xã, thị trấn từ 2010 đến 2014 52 Bảng 3.6 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực thị trấn khu vực nông thôn địa bàn Bắc Quang giai đoạn 2010-2014 54 Bảng 3.7 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang theo loại đất .55 Bảng 3.8 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang theo nghề nghiệp đối tượng nhận chuyển nhượng 56 Bảng 3.9 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang theo địa đối tượng nhận chuyển QSD đất 58 Bảng 3.10 Kết đánh giá hiểu biết chung chuyển nhượng QSDĐ khu vực huyện Bắc Quang .61 Bảng 3.11 Kết đánh giá hiểu biết chung chuyển nhượng QSD đất Huyện Bắc Quang theo nhóm nghành nghề 62 Bảng 3.12 Kết đánh giá hiểu biết hồ sơ chuyển nhượng QSD đất huyện Bắc Quang theo đối tượng nghề nghiệp .64 Bảng 3.13 Kết đánh giá hiểu biết hồ sơ chuyển nhượng QSD đất khu vực huyện Bắc Quang 66 Bảng 3.14 Kết đánh giá hiểu biết quy trình chuyển nhượng QSD đất huyện Bắc Quang theo đối tượng nghề nghiệp .67 Bảng 3.15 Kết đánh giá hiểu biết quy trình chuyển nhượng QSD đất viii huyện Bắc Quang theo khu vực 69 Bảng 3.16 Kết đánh giá hiểu biết thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD đất huyện Bắc Quang theo đối tượng nghề nghiệp .70 Bảng 3.17 Kết đánh giá hiểu biết thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD đất huyện Bắc Quang theo địa bàn cư trú .71 Bảng 3.18 Kết đánh giá hiểu biết thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang theo đối tượng nghề nghiệp 73 Bảng 3.19 Kết đánh giá hiểu biết thị trường chuyển nhượng QSD đất huyện Bắc Quang theo đối tượng địa bàn cư trú 74 Bảng 3.20 So sánh thời gian, khoảng cách, kinh phí mức độ thuận lợi, khó khăn thực giao dịch hợp đồng chuyển nhượng đất đai Văn phòng công chứng chứng thực UBND xã địa bàn Bắc Quang .75 76 gian di chuyển để thực hợp đồng tương đối xa Các xã xa trung tâm cá biệt có trường hợp kéo dài từ đến ngày Về khoảng cách từ xã điều tra đến Văn phòng công chứng từ 1- 10km 50% tỷ lệ cao Do hồ sơ chuyển nhượng chủ yếu tập trung thị trấn Số xã hộ có khoảng cách từ 10 - 20km 21,1%, từ 20 - 30km 18,89%, số xã hộ gia đình thực chuyển nhượng từ 30 km trở lên Số tiền người dân phải trả cho lần giao dịch niêm yết giá giá trị hợp đồng phổ biến 450 nghìn đồng hồ sơ chưa kể tiền xăng xe, trường hợp người thực hợp đồng không đến VPCC thực thuê xe để đưa công chứng viên đến tận nhà phải trả thêm phí thuê xe hợp đồng có giá trị lên đến hàng triệu đồng Qua thực tế cho thấy có hộ gia đình khó khăn bán đất 300m2 để lấy tiền toán viện phí xong giá trị đất bán 1.500.000đ hợp đồng VPCC 400.000đ cộng với chi phí hồ sơ đất đai, trích lục đồ, tiền hồ sơ kê khai thuế, tiền giấy chứng nhận không bán đất Mặt khác có hộ gia đình bố mẹ chia cho đất đai để sinh sống, riêng có đến hợp đồng nhân với 450.000/bộ cho kết 3.600.000đ cộng với tiền lại 50km khoản chi cho thủ tục khác lên đến hàng trục triệu đồng mà theo quy định nhà nước tặng cho quyền sử dụng đất miễn thuế nên với kinh tế nhiều khó khăn người dân đủ tiền để thực thủ tục hành theo quy định dẫn tới chia tách đất mà không làm thủ tục, em muốn phát triển kinh tế không vay vốn, thực chuyển nhượng có nhu cầu không thực quyền người sử dụng đất Qua điều tra cho thấy đa số người dân cho việc áp dụng bắt buộc [25,26] giao dịch đất đai phải thông qua Văn phòng công chứng khó khăn cho người dân Trên thực tế toàn huyện có 01 văn phòng công chứng, với địa bàn rộng, khoảng cách xa, sở hạ tầng hạn chế, nhân dân nhiều khó khăn kinh tế Mặt khác việc làm hợp đồng văn phòng công chứng phải tiến hành thẩm tra thực địa xã thực hiện, đề thực theo pháp luật đất đai như: Tình trạng tranh chấp, vấn đề hộ liền kề có UBND làm phòng công chứng công chứng giấy tờ gây khó khăn cho 77 người dân thêm thủ tục hành so với chứng thực UBND làm cho số ngày giải thủ tục hành chậm, chậm Khó khăn, tồn tại, yếu tố ảnh hưởng giải pháp khắc phục tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang pháp luật đất đai 3.4 Những khó khăn, tồn giải pháp khắc phục chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang 3.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang - Các yếu tố trị pháp lý: Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động chuyển nhượng QSD đất Cụ thể là: * Các sách khuyến khích thu hút đầu tư bên vào địa phương làm tăng nhu cầu chuyển nhượng QSD đất * Công tác hoàn thiện sở liệu địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu chậm ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng huyện * Quyết định UBND tỉnh Hà Giang việc quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất địa bàn tỉnh Hà Giang ảnh hưởng nhiều đến việc chuyển nhượng QSD đất, nhiều giao dịch chuyển nhượng không thực không quy định hạn mức tách * Quy định điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp địa phương nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước; * Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất: Hạn chế việc mua bán chuyển nhượng, chia tách khu vực có quy hoạch sử dụng đất; * Các sách thuế Nhà nước chuyển nhượng QSD đất; Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô Do phát triển kinh tế đòi hỏi phải công nghiệp hóa, vấn đề dẫn đến chuyển dịch cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, kéo theo chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang sử dụng đất cho công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,… Từ làm gia tăng giao dịch đất đai nói chung chuyển nhượng QSD đất tăng 78 Các yếu tố kinh tế tác động đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm Huyện; Thu nhập bình quân hàng năm người dân trong Huyện - Số diện tích quy hoạch khu dân cư, có kế hoạch sử dụng đất hàng năm không thực (quy hoạch treo); - Mức giá bình quân loại đất Huyện; Tỷ lệ thuế mức thuế suất; Mức độ lạm phát chung; Tình hình thị trường lao động thị trường tín dụng; Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội tác động lớn đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những khu vực Huyện mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác khu vực khác Huyện như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tình trạng người sống khu vực, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ ảnh hưởng không nhỏ đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Huyện 3.4.2 Những khó khăn, tồn chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang Cơ sở liệu đất đai thiếu, yếu đồ chưa đo địa đồng địa bàn huyện sử dụng bàn đồ giải đồ tỷ lệ 1/5000 để giao đất dẫn đến việc giải thủ tục hành chậm, độ xác chưa cao công tác chỉnh lý đồ quản lý hồ sơ xã huyện chưa kịp thời thống nhất, công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu chậm Việc đầu tư sở vật chất cho công tác quản lý đất đai hạn chế việc ứng dụng công nghệ thông tin quản lý đất đai Chuyên môn cán quản lý đất đai cấp xã hạn chế, phải kiêm nhiệm nhiều công việc dẫn đến chưa đầu tư thời gian đủ cho công tác tuyên truyền, quản lý giải thủ tục hành cho người dân Hiểu biết 79 người dân luật đất đai, sách đất đai, quy trình thủ tục đất đai, hiểu biết đầy đủ quyền nghĩa vụ thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thủ tục hành lĩnh vực đất đai rườm rà, nhiều thủ tục, có quy định chưa phù hợp với thực tiễn địa phương như: Việc áp dụng toàn hợp đồng chuyển nhượng đất đai phải lập Văn phòng công chứng tạo độc quyền thực thủ tục hành gây khó khăn, tốn cho người dân huyện miền núi nhiều khó khăn huyện Bắc Quang Dẫn đến người dân thực chuyển nhượng không đăng ký biến động gây khó khăn cho công tác quản lý, thất thoát nguồn thu tạo nguy tranh chấp đất đai ngày tăng 3.4.3 Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện phát triển quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bắc Quang - Chú trọng đầu tư nguồn kinh phí để hoàn thiện sở liệu đất đai thiếu như: đo đạc đồ địa hoàn chỉnh đồng địa bàn huyện, thực tốt việc quản lý quy hoạch địa bàn, đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu thực cấp đổi, cấp lại GCN QSD đất loại đất, hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp Bố trí nguồn kinh phí đầu tư sở vật chất cho công tác quản lý đất đai cấp huyện cấp xã việc ứng dụng công nghệ thông tin quản lý đất đai - Thường xuyên tập huấn chuyên môn cho đội ngũ cán quản lý đất đai cấp xã, thực luân chuyển cán xã xa trung tâm xã trung tâm để cán tiếp cận với thực tế nhiều (vì số xã vùng sâu vùng xa năm hồ sơ chuyển nhượng nào), bố trí, phân công hợp lý tránh phải kiêm nhiệm nhiều việc để dành thời gian cho công tác tuyên truyền, quản lý giải thủ tục hành cho người dân Từng bước nâng cao hiểu biết người dân luật đất đai, sách đất đai, quy trình, thủ tục hành đất đai, hiểu biết đầy đủ quyền nghĩa vụ người sử dụng đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Rà soát thủ tục hành lĩnh vực đất đai đảm bảo quy định luật, giảm thủ tục không cần thiết lĩnh vực đất đai cụ thể: Xem khiếu nại đất đai [12] - Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2007 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực hiện, số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai - Nghị định 79/2007/NĐ-CP, ngày 18/5/2007 phủ việc cấp từ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký - Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng năm 2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng năm 2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân - Nghị định 88/2009/NĐ-CP, ngày 19 tháng 10 năm 2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất [6] - Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng năm 2011 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Nghị định số 106/2010/NĐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 Chính phủ - Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 2011 phủ lệ phí trước bạ - Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng năm 2011 Bộ Tài Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, hộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng năm 2011 Bộ tài hướng dẫn lệ phí trước bạ 81 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 4.1 Kết luận - Bắc Quang huyện có điều kiện tự nhiên tương đối thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội nhiên kết chuyển nhượng QSD đất giai đoạn từ năm 2010 - năm 2014 cho thấy Vẫn tình trạng CN QSD đất chưa quy định pháp luật, sở liệu thiếu, chưa thực triệt để theo quy trình chuyển nhượng ban hành thời gian tới cần đầu tư kinh phí đo đạc, lập đồ, hoàn thiện sở giữ liệu địa cấp giấy chứng nhận lần đầu, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin quản lý, thực quy trình chuyển nhượng đề - Qua kết CNQSD đất giai đoạn 2010-2014 cho thấy 23 xã thị trấn có số hồ sơ CN chênh lệch lớn sở hạ tầng chưa đầu tư đồng bộ, khoảng cách thu nhập, hệ số sử dụng đất, công tác quy hoạch chưa quan tâm mức, hồ sơ chuyển nhượng chủ yếu đất ở, chưa có chế cho đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, khuyến khích "dồn điền đổi thửa" tạo cánh đồng lớn đưa giới hóa vào sản xuất dẫn đến chưa thực chuyển nhượng nhiều đất nông nghiệp Đối tượng CN nhận CN chủ yếu cán phi nông nghiệp, chủ yếu đối tượng huyện, chưa có sức hút doanh nghiệp huyện, tỉnh - Sự hiểu biết cán người dân chuyển nhượng QSD đất, hồ sơ chuyển nhượng, quy trình, tài chuyển nhượng hạn chế xã xa trung tâm Trong thời gian tới cần trú trọng đến công tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật xã xa trung tâm Mức độ thuận lợi cho người thực thủ tục hành khó khăn vấn đề lập hợp đồng chuyển nhượng văn phòng công chứng, đề nghị UBND huyện Bắc Quang, tỉnh Hà giang xem xét thực tế địa bàn cho phép người dân thực hợp đồng CN UBND xã xã xa trung tâm - Tập chung lồng ghép nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội địa phương theo định hướng xây dựng nông thôn mới, có giải pháp quản lý đất đai phù hợp với thực tế địa phương, trọng đầu tư kinh phí xây dựng sở liệu địa chính, thực chế "một cửa" liên thông xã, huyện, tỉnh có độ xác cao, phân công nhiệm vụ, bố trí luân chuyển cán hợp lý để có hiệu quản lý tốt lĩnh vực 82 4.2 Đề nghị - Tổ chức đạo, dành nguồn lực để xây dựng thành công chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn nhằm nâng cao đời sống vật chất lẫn tinh thần nhân dân địa bàn xã Huyện - Chú trọng đầu tư nguồn kinh phí để hoàn thiện sở liệu đất đai thiếu như: đo đạc đồ địa hoàn chỉnh đồng địa bàn huyện, thực tốt việc quản lý quy hoạch địa bàn, đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu thực cấp đổi, cấp lại GCN QSD đất loại đất, hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp Bố trí nguồn kinh phí đầu tư sở vật chất cho công tác quản lý đất đai cấp huyện cấp xã việc ứng dụng công nghệ thông tin quản lý đất đai, thực đề án "một cửa liên thông" - Thường xuyên tập huấn chuyên môn cho đội ngũ cán quản lý đất đai cấp xã, thực luân chuyển công chức địa xã xa trung tâm xã trung tâm để cán tiếp cận với thực tế nhiều (vì số xã vùng sâu vùng xa năm hồ sơ chuyển nhượng nào), bố trí, phân công công việc hợp lý tránh phải kiêm nhiệm nhiều việc để dành thời gian cho công tác tuyên truyền, quản lý giải thủ tục hành cho người dân Có kế hoạch tuyên truyền pháp luật đất đai, trình tự thủ tục giải thủ tục hành nâng cao hiểu biết người dân luật đất đai, sách đất đai, quy trình, thủ tục hành đất đai, hiểu biết đầy đủ quyền nghĩa vụ người sử dụng đất thực chuyển nhượng QSD đất - Rà soát thủ tục hành lĩnh vực đất đai đảm bảo quy định luật giảm thủ tục không cần thiết lĩnh vực đất đai cụ thể: Xem xét lại việc áp dụng bắt buộc phải thực hợp đồng chuyển nhượng đất đai Văn phòng công chứng, cần thực theo hướng cho phép người dân lựa chọn hình thức công chứng chứng thực theo điểm b khoản Điều 127 Luật đất đai 2003 Điều 167 Luật Đất đai 2013 để tạo cạnh tranh có sách khuyến khích thành lập nhiều văn phòng công chứng khu vưc cụm xã để tạo điều kiện thuận lợi cho nhân dân, phá vỡ độc quyền thực thủ tục hành tạo điều kiện để nhân dân tự giác chấp hành pháp luật đất đai 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2010), Thông tư số 68/2010/TT-BTC, ngày 26 tháng 04 năm 2010 Bộ Tài hướng dẫn lệ phí trước bạ Bộ tài (2011), Thông tư số 113/2011/TT-BTC Bộ Tài sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 62/2009/TT-BTC, Thông tư số 02/2010/TT-BTC Thông tư số 12/2011/TT-BTC Bộ Tài Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường, Số 4591/BTNMT-PC ngày 22 tháng 10 năm 2014 V/v Công chứng, chứng thực hợp đồng văn thực quyền người sử dụng đất Bộ tư pháp, Bộ Tài nguyên & Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT V/v Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 1999 Chính Phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2000), Nghị định số 79/2001/NĐ-CP, V/v sửa đổi số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2000), Nghị định số 19/2000/NĐ-CP, ngày 08 tháng năm 2000 Chính Phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai 10 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; 84 11 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 thu tiền sử dụng đất 12 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 13 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg, V/v ban hành quy chế thực chế "Một cửa liên thông" quan hành nhà nước địa phương; 14 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định 79/2007/NĐ-CP, ngày 18/5/2007 phủ việc cấp từ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký 15 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Quy định chi tiết số điều Luật đất đai 2013 16 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Thông báo kết luận số: 347/TB-VPCP, ngày 27 tháng năm 2014 V/v đẩy mạnh cải cách thủ tục hành lĩnh vực quản lý đất đai 17 Đảng huyện Bắc Quang (2015), Báo cáo trị Đại hội đại biểu đảng huyện Bắc Quang lần thứ XXI (nhiệm kỳ 2015 - 2020) 18 Nguyễn Thế Đặng, Đào Châu Thu Đặng Văn Minh (2003) Đất đồi núi Việt Nam NXB Nông nghiệp, 2003) 19 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (1992), Hiến pháp năm 1992, Nxb Chính trị quốc gia; 20 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (1993), Luật Đất đai năm 1993, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 21.Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995), Bộ luật Dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 22 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 23 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết số điều Luật đất đai [15] 1.2 Khái quát chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.1 Khái niệm Chuyển quyền sử dụng đất việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSD đất: hành vi chuyển QSDĐ, trường hợp người sử dụng đất chuyển nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khả sử dụng để thực quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, 1.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Căn xác lập hình thức chuyển quyền sử dụng đất: - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý - Quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận Quyền sử dụng đất, người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định Bộ luật Dân pháp luật đất đai Luật đất đai 2003 quy định có hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSD đất; chấp, bảo lãnh; góp vốn giá trị QSD đất * Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Chuyển đổi quyền sử dụng đất phương thức đơn giản việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi bao hàm việc “đổi đất lấy đất” chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai nay.[22] * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phổ thông việc chuyển quyền sử dụng đất Đó việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác sở có giá trị Trong trường hợp BỘ CÂU HỎI PHỎNG VẤN Họ tên người vấn: Địa chỉ: Nghề nghiệp: Xin Ông (bà) cho biết ý kiến công tác chuyển nhượng QSD đất huyện Bắc Quang theo Luật Đất đai hành cách trả lời câu hỏi (Đánh dấu vào phương án mà ông (bà) cho đúng): Những hiểu biết chung chuyển quyền sử dụng đất Câu Chuyển nhượng QSDĐ hiểu nào? a Thực tế việc mua bán đất b Người có QSDĐ nhượng lại QSDĐ cho người khác để nhận lấy khoản tiền định c Chuyển nhượng phải đăng ký biến động đất đai thực nghĩa vụ tài với Nhà nước d Cả b c Câu Ai người có quyền chuyển nhượng QSDĐ? a Của cán quản lý b Của người dân c Của người sử dụng đất d Cả a, b c Câu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cần thiết phải đăng ký với quan Nhà nước không? Vì sao? a Có, để đảm bảo quyền người sử dụng đất b Nếu đất mua để không cần thiết phải đăng ký c Đăng ký để cấp GCN QSDĐ chủ sử dụng d Chỉ cần bên tự thỏa thuận không cần đăng ký với quan Nhà nước Câu Khi tham gia chuyển quyền sử dụng đất có cần điều kiện không? a Không cần điều kiện b Chỉ cần đất tranh chấp c Có điều kiện Nhà nước quy định d Có đầy đủ điều kiện Nhà nước quy định Câu Tình hình chuyển nhượng đất chuyên trồng lúa nước địa phương có sẩy không? Khi nào? a Khi họ dùng đất người khác thuê để sản xuất nông nghiệp b Khi họ trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp c Khi họ nhận đất để bán cho người khác sản xuất nông nghiệp d Khi họ dùng đất cho để nghiên cứu cho việc sản xuất nông nghiệp Những hiểu biết hồ sơ chuyển nhượng Câu Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm giấy tờ gì? a Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giấy chứng nhận QSDĐ b Các loại tờ khai thuế; c Các giấy tờ khác có liên quan; d Cả ý Câu Có thể mua lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đâu? a UBND xã, thị trấn nơi có đất; b Ở Phòng công chứng; c Cả ý Câu Nội dung hợp đồng chuyển nhượng gồm nội dung gì? a Thông tin cá nhân (Tên, năm sinh, CMTND, địa chỉ) bên; b Thông tin đặc điểm t h a đất (số GCN, loại đất, diện tích, vị trí, t h i h n s d ụ n g đ ấ t … bên chuyển nhượng; c Giá chuyển nhượng, phương thức toán, giao nhận giấy tờ QSDĐ d Nghĩa vụ, trách nhiệm nộp thuế, phí, lệ phí, cam đoan bên phương thức giải tranh chấp hợp đồng e Chứng thực quan có thẩm quyền f Tất ý Câu Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ cấp có thẩm quyền nào? a UBND cấp xã, phường, thị trấn; b UBND huyện b Văn phòng công chứng có thẩm quyền; c Cả a c Câu Hồ sơ chuyển nhượng cần phải có loại tờ khai thuế nào? a Tờ khai thuế chuyển quyền sử dụng đất tờ khai lệ phí trước bạ b Tờ khai thuế thu nhập cá nhân tờ khai lệ phí trước bạ c Tờ khai cấp mã số thuế; d Cả b c Câu Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính pháp lý? a Khi có chữ ký bên b Sau chứng thực UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất c Sau công chứng Phòng công chứng; d Cả ý Những hiểu biết quy trình thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Câu Để thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân phải đến quan nào? a Văn phòng công chứng UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất b Phòng tài nguyên môi trường Huyện chi cục thuế c UBND Huyện nộp thuế, lệ phí điểm thu ngân sách Nhà nước d Cả a c Câu Quyết định thời gian xác nhận hồ sơ xã, phường phòng công chứng bao lâu? a ngày; b ngày; c ngày; d Không có quy định Câu Sau nộp hồ sơ phận cửa UBND Huyện sau nhận thông báo nghĩa vụ tài chính? a ngày; b ngày; c ngày; d 10 ngày Câu Sau nộp thuế quy định sau ngày làm việc người dân nhận giấy chứng nhận? a ngày; b ngày; c ngày; d ngày Câu Hẹn trả kết có thời gian quy định pháp luật đất đai không? a Đúng thời gian b Không Những hiểu biết tài chuyển nhượng QSDĐ? Câu Khi chuyển nhượng QSDĐ người chuyển nhượng QSDĐ người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải nộp loại thuế lệ phí nào? a Thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ b Lệ phí địa chính: cấp giấy, chỉnh lý biến động, phí thẩm định hồ sơ c Lệ phí chứng thực hồ sơ; d Cả ý Câu Căn để tính thuế chuyển nhượng dựa vào giá trị ghi hợp đồng hay giá trị đất tài sản theo khung giá Nhà nước quy định? a Theo giá kê khai hợp đồng; c Theo khung giá quy định Nhà nước b Theo giá cao hơn; d Cả a b Câu Thuế suất bao nhiêu%? a 2% b 4% c 25% d Tùy trường hợp cụ thể, miễn Câu Những đối tượng miễn thuế chuyển nhượng QSDĐ? a Cá nhân, hộ gia đình có mảnh đất nhà Việt Nam b Đối tượng thương binh, liệt sỹ, gia đình sách c Cả ý d Không có đối tượng miễn thuế Ý kiến thị trường chuyển nhượng khu vực Huyện Bắc Quang Câu Khu vực địa bàn Huyện đất đai có giá trị chuyển nhượng cao nhất? a Thị trấn trung tâm huyện; c Các trục giao thông lớn b Ở nơi đông dân cư có nhiều dịch vụ xã hội giá đất cao nơi khác; d Cả ý Câu Xu hướng thích mua đất khu vực Huyện? a Thị trấn trung tâm huyện b Các xã ven trung tâm giá phải c Các xã xa trung tâm giá đất rẻ Câu Đầu đất đai nghĩa nào? a Nghĩa mua đất đai nhằm mục đích kiếm lời chênh lệch giá đối tượng mua chênh lệch giá theo thời gian b Đất đai đầu không sử dụng vào mục đích vốn có (xây dựng, trồng trọt, ) mà nằm chờ lên giá để bán kiếm lời; c Cả ý Câu Yếu tố ảnh hưởng đến việc mua đất? Những sách đất đai Nhà nước có ảnh hưởng đến việc mua bán đất đai không? a Tình hình kinh tế - xã hội; b Cả hai b Chính sách đất đai Nhà nước người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng khoản tiền vật ứng với chi phí mà họ bỏ để có quyền sử dụng đất tất chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất [22] Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi đất có đủ điều kiện nêu khoản Điều 188 đây, cụ thể: [24] - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp Quy định Điều 191 luật đất đai 2013 sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất + Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước + Hộ gia đình, cá nhân không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; khu vực rừng phòng hộ không sinh sống khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ Người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế * Thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất chết để lại quyền sử dụng đất cho người khác theo di chúc theo pháp luật Quan hệ thừa kế dạng đặc biệt quan hệ chuyển nhượng, nội dung quan hệ vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa trị xã hội [22] * Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất cho người khác theo thoả thuận thời gian định hợp đồng theo Quy định pháp luật