ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN KIÊN TRUNG Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012 -2013” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên nghành : Địa môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2010 - 2014 Lớp : 42B - ĐCMT Giảng viên hướng dẫn : Th.s Nguyễn Lê Duy Thái Nguyên, năm 2014 LỜI CẢM ƠN Với lòng kính trọng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn toàn thể thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên truyền đạt cho em kiến thức nghề nghiệp, tạo điều kiện cho em hoàn thành báo cáo, sử dụng phát huy sống nghiệp sau Em xin bày tỏ lòng biết sơn sâu sắc tới thầy giáo Th.s Nguyễn Lê Duy cán giảng dạy môn Trắc địa - khoa Quản lý Tài nguyên tận tình bảo, giúp đỡ em thực đề tài Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới phòng Tài nguyên môi trường thành phố Lạng Sơn - tỉnh Lạng Sơn tạo điều kiện giúp đỡ em suốt trình thực tập Vì thời gian có hạn nên khóa luận tốt nghiệp em không tránh khỏi thiếu sót Kính mong đóng góp bảo thầy cô giáo để khóa luận tốt nghiệp hoàn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn! Tp Lạng Sơn, ngày 30 tháng năm 2014 Sinh viên Nguyễn Kiên Trung DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Tên đầy đủ Tên viết tắt UBND : Ủy ban nhân dân HĐND : Hội đồng nhân dân NĐ : Nghị định CP : Chính phủ QĐ : Quyết định TT : Thông tư NN : Nhà nước BTC : Bộ tài BXD : Bộ xây dựng BNV : Bộ nội vụ TTLT : Thông tư liên tịch GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất BĐS : Bất động sản VT : Vị trí CSHT : Cơ sở hạ tầng VH : Văn hóa VD : Ví dụ MỤC LỤC Phần MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Yêu cầu 1.4 Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn đề tài Phần TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Khái quát đất đai thị trường đất đai 2.1.1 Đất đai 2.1.2 Thị trường đất đai 2.2 Giá đất 2.2.1 Khái niệm giá đất 2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.2.3 Cơ sở pháp lý việc xác định giá đât 2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 2.3 Định giá đất 11 2.3.1 Khái niệm .11 2.3.2 Các nguyên tắc định giá đất 12 2.3.3 Các phương pháp định giá đất 13 2.4 Công tác định giá đất số quốc gia giới 18 2.4.1 Công tác định giá đất Úc 18 2.4.2 Định giá đất Đức 20 2.4.3 Định giá đất Malaysia 22 2.5 Công tác định giá đất Việt Nam tỉnh Lạng Sơn 22 2.5.1 Công tác định giá đất Việt Nam 22 2.5.2 Công tác định giá đất tỉnh Lạng Sơn 24 Phần ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 26 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu .26 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 26 3.3 Nội dung nghiên cứu 27 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lạng Sơn 27 3.3.2 Tình hình tổ chức, quản lý, sử dụng đất thành phố Lạng Sơn 27 3.3.3 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 27 3.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2012- 2013 27 3.3.5 Đề xuất số giải pháp 27 3.4 Phương pháp nghiên cứu 27 3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27 3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 28 3.4.3 Phương pháp điều tra, vấn 28 3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 29 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lạng Sơn 30 4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 30 4.1.2 Kinh tế - xã hội thành phố Lạng Sơn 32 4.2 Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất thành phố Lạng Sơn 37 4.2.1 Bộ máy quản lý đất đai thành phố Lạng Sơn 37 4.2.2 Tình hình quản lý đất đai thành phố Lạng Sơn 38 4.2.3 Tình hình sử dụng đất thành phố Lạng Sơn 38 4.3 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013 40 4.3.1 Căn xác định giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2012- 2013 40 4.3.2 Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất phi nông nghiệp thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 .42 4.3.3 Mức độ thực thi văn pháp luật giá đất thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 43 4.3.4 Thực trạng giá đất thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 43 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012-2013 48 4.4.1 Yếu tố vị trí 48 4.4.2 Cơ sở hạ tầng 51 4.4.3 Đặc điểm đất 53 4.4.4 Khả sinh lợi 55 4.4.5 Yếu tố khác 57 4.5 Đề xuất số giải pháp 58 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 60 5.1 Kết luận 60 5.2 Đề nghị 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2008-2012 33 Bảng 4.2: Tốc độ chuyển dịch cấu kinh tế thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2008-2012 34 Bảng 4.3: Diện tích, trạng sử dụng đất đai thành phố Lạng Sơn năm 2013 Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường VT đường, phố nhóm I 44 Bảng 4.5: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường VT đường, phố nhóm II 46 Bảng 4.6: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường VT đường, phố nhóm III 47 Bảng 4.7: Giá đất vị trí đường Trần Đăng Ninh đoạn (nhóm I), đường Minh Khai (nhóm II) đường Trần Phú (nhóm III) năm 2013 50 Bảng 4.8: Mức chênh lệch giá đất theo quy định Nhà nước vị trí năm 2013 50 Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá đất thực tế vị trí năm 2013 51 Bảng 4.10: Hiện trạng sở hạ tầng kỹ thuật VT1 đoạn đường điều tra 52 Bảng 4.11 Đặc điểm số đất đường Bà Triệu đoạn 54 Bảng 4.12: Khả sinh lợi vị trí ảnh hưởng đến giá đất nhóm I 57 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Diện tích, trạng sử dụng đất đai năm 2013 thành phố Lạng Sơn 39 Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường đường Trần Đăng Ninh (nhóm I), đường Minh Khai (nhóm II) đường Trần Phú (nhóm III) năm 2013 48 Hình 4.3: Mức độ ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất 56 Phần MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Trong trình phát triển xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt sản xuất đặt lên hàng đầu hoạt động người gắn với đất Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá quốc gia, điều kiện tảng tự nhiên trình sản xuất đặc biệt sản xuất nông nghiệp Đất đai tài sản có giá trị lớn lại bị giới hạn diện tích, người thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất mở rộng diện tích đất theo ý muốn, dân số ngày tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt đất đai Vì tài sản đặc biệt có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất Việc xác định giá trị đất đai giúp phân bố đất đai nguồn lực xã hội cách hiệu quả, tránh tranh chấp khiếu kiện đất đai Lạng Sơn miền đất sử lâu đời nằm phía Đông Bắc nước Việt Nam Thành phố có truyền thống lịch Lạng Sơn Thành phố trẻ, Thành phố thương mại cửa đà phát triển sôi động, cửa ngõ giao lưu kinh tế - văn hoá nước với đất nước Trung Quốc nước Đông Á, địa bàn quan trọng có mối quan hệ mật thiết với vùng tam giác kinh tế trọng điểm miền Bắc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh Tạo hóa ban cho nơi nhiều ưu vẻ đẹp thiên nhiên, với núi sông vừa hùng vĩ, vừa thơ mộng danh lam thắng cảnh tiếng vào thi ca động Tam Thanh, núi Mẫu Sơn, chợ Kỳ lừa, núi Tô Thị, Thành Nhà Mạc,… lễ hội truyền thống mang đậm sắc dân tộc hấp dẫn khách bốn phương từ ngàn xưa Sự hội tụ điều kiện địa lý, thiên nhiên, hoàn cảnh lịch sử người tạo cho Thành phố Lạng Sơn mạnh phát triển đô thị, trở thành trung tâm Chính trị - Kinh tế - Văn hoá tỉnh Lạng Sơn vùng Đông Bắc Tổ quốc Cùng với phát triển kinh tế xã hội đời sống người, nhu cầu sử dụng đất người dân Thành phố ngày cao, đất đai lại tài sản có giá trị lớn nên việc xảy vấn đề khó khăn công tác quản lý sử dụng đất tránh khỏi, tình trạng khiếu kiện việc chấp hành pháp luật đất đai địa bàn Thành phố diễn phức tạp, nguyên nhân việc xác định giá đất không xác, thỏa đáng (giá đất thị trường chênh lệch lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Xuất phát từ vấn đề cấp thiết dựa tình hình thực tế, nhằm tìm hiểu nâng cao hiệu việc xác định giá đất góp phần thực tốt công tác quản lý dụng đất địa bàn Thành phố đồng thời đồng ý Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, với hướng dẫn thầy giáo Thạc sĩ Nguyễn Lê Duy, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013 - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường 1.3 Yêu cầu - Nắm vững nguyên tắc phương pháp định giá đất - Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến quy định giá đất như: Luật đất đai; Nghị định Chính phủ; Thông tư hướng dẫn Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài hướng dẫn việc áp dụng sách thuế quan thuế Quyết định UBND tỉnh Lạng Sơn - Các số liệu, tài liệu thu thập sử dụng đề tài phải xác, khách quan, trung thực, phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Đưa đề xuất, góp ý phù hợp với tình hình thực tế địa phương 50 Giá đất (nghìn đồng/m2) 60.000 50.000 40.000 VT1 30.000 VT2 20.000 VT3 10.000 Nhóm I Nhóm II Nhóm III Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường đường Trần Đăng Ninh đoạn (nhóm I), đường Minh Khai (nhóm II) đường Trần Phú (nhóm III) năm 2013 Xét nhóm điều tra, nhóm chọn tuyến đường có giá chuyển nhượng cao Nhóm I nhóm đường phố có vị trí thuộc trung tâm thành phố, giao với nhiều tuyến đường phố khác Đường Trần Đăng Ninh đoạn đoạn nối nhiều đường phố huyết mạch thành phố: đường Trần Đăng Ninh đoạn 1, đường Lê Lợi đoạn Nhóm II nhóm đường phố cận trung tâm Đường Minh Khai nối đường Trần Đăng Ninh đường Bắc Sơn, đường Lê Lai Nhóm III nhóm đường phố xa trung tâm, đường Trần Phú cửa ngõ vào thành phố, nối huyện Cao Lộc với thành phố Lạng Sơn Ở ba tuyến đường này, giá đất đường Trần Đăng Ninh đoạn cao với giá chuyển nhượng thực tế 58 triệu đồng/m2, thấp giá đất đường Minh Khai 25 triệu đồng/m2, thấp đường Trần Phú 10 triệu đồng/m2 Bảng 4.8: Mức chênh lệch giá đất theo quy định Nhà nước vị trí năm 2013 Nhóm VT1/VT2 I II III 2,50 2,50 2,50 VT1/VT3 VT2/VT3 3,33 3,33 3,33 (Nguồn số liệu: Phòng TN-MT) Theo định số 28/2012/QĐ-UBND quy định mức 1,33 1,33 1,33 chênh lệch Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Khái quát đất đai thị trường đất đai 2.1.1 Đất đai Đất đai loại tài nguyên tự nhiên, loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa mặt nước bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học đất đai không bao gồm mặt đất bao gồm tài nguyên lòng đất tất thứ sinh sôi mặt đất lòng đất không lao động người làm ra, tức bao gồm nước mặt đất nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật động vật Theo nghĩa chung nhất, lớp bề mặt trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy bãi đá Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu khối lượng tính chất quyền lợi tài sản mà người chiếm đất Nó bao gồm lợi ích đất mặt pháp lý quyền theo tập quán không thành văn Khi nghiên cứu khái niệm đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng [D2] 2.1.2 Thị trường đất đai Thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi (Robert Daniel, 1994); nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu hai bên cung cầu loại sản phẩm định theo thông lệ hành, từ xác định rõ số lượng giá cần thiết sản phẩm, dịch vụ Thực chất, thị trường tổng thể khách hàng tiềm có yêu cầu cụ thể chưa đáp ứng có khả tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu Thị trường đất đai (đối với Việt Nam thị trường quyền sử dụng đất) ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa rộng, thị trường tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định; theo nghĩa hẹp, thị trường 52 ninh trật tự đảm bảo Trên đường phố, chênh lệch mức giá với vị trí tương ứng đoạn đường đường phố cận trung tâm khác Sự khác biệt hai đoạn đường có khoảng cách đến đường phố trung tâm, kéo theo khả tiếp cận với công trình công cộng hệ thống dịch vụ trung tâm khác từ phản ánh qua tiêu cụ thể giá đất trung bình thị trường Cơ sở hạ tầng gồm sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội * Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm: đường, vỉa hè, xanh, hệ thống thoát nước Các yếu tố sở hạ tầng kỹ thuật khác điện, nước, đường viễn thông, truyền hình đoạn đường phố điều tra nên xét yếu tố bản, đặc trưng chúng Bảng 4.10: Hiện trạng sở hạ tầng kỹ thuật VT1 đoạn đường điều tra Độ rộng Vỉa hè Cây Thoát nước (m) (m) xanh Lê Lợi 15 6x2 Có Tốt I Trần Đăng Ninh 11 4.5x2 Có Tốt Bà Triệu 15 6x2 Có Tốt Minh Khai 10.5 4.5x2 Có Tốt II Bà Triệu 15 6x2 Có Tốt Bến Bắc 11 6x2 Có Tốt Trần Phú 10.5 5x2 Có Trung bình Văn Vỉ 4.5x2 Có Tốt III Bông Lau Không Không Yếu (Nguồn số liệu: Văn phòng đăng ký QSDĐ điều tra thực tế) Có thể thấy đường, phố thuộc nhóm I có sở hạ tầng kỹ thuật cao đồng đều, nhóm II thấp thấp nhóm III Ở nhóm I, đường, phố đường bê tông, vỉa hè lát gạch đẹp, đường rộng 10m, vỉa hè thoáng rộng 6m Các đường phố đầu tư xây dựng sở hạ tầng từ lâu thường xuyên nâng cấp, cải tạo Nhóm II có sở hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, đường rộng 10m chủ yếu đường bê tông trải Nhóm Tên đường 53 nhựa, vỉa hè rộng từ - 6m Nhóm III đường phố có sở hạ tầng kỹ thuật nhất, đường Bông Lau đoạn đường đất xuống cấp từ lâu, vào mùa mưa lầy lội, khó đi, mùa nắng bẩn bụi, vỉa hè, nhiều ổ gà ổ voi, * Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm: (Trong bán kính 200m quanh đoạn đường) Chợ, siêu thị, trung tâm mua sắm, trường học, bệnh viện, trạm xá, phòng khám, trung tâm y tế, nhà ga, bến, trạm xe khu đỗ xe lớn, quan hành Nhà nước công trình văn hóa, thể thao, giải trí, tín ngưỡng, cửa hàng/dịch vụ tiêu dùng lớn Trong khu vực đường, phố nhóm I khu vực trung tâm nên có nhiều sở hạ tầng xã hội khu vực Lê Lợi đoạn I có chợ Giếng Vuông, trường tiểu học Vĩnh Trại, UBND thành phố, Bưu điện, ngân hàng, công viên 17/10, trung tâm thương mại Bắc Sơn nhiều cửa hàng dịch vụ, thương mại, điện tử lớn nhỏ khác Đường Bà Triệu đoạn có sở hạ tầng xã hội như: chợ Đông Kinh, trường phổ thông Việt Bắc, bãi đỗ xe Đông Kinh, UBND thành phố, sân vận động Đông Kinh, cửa hàng, nhà hàng dịch vụ ăn uống, mua sắm lớn nhỏ Đường Trần Đăng Ninh đoạn có chợ Giếng Vuông, ngân hàng, chùa Thành, chi nhánh siêu thị, hiệu thuốc, cửa hàng bán xe máy, tiệm vàng, Nhóm II cận trung tâm, số lượng CSHT xã hội hơn: Đường Minh Khai gần khu vực chợ Kỳ Lừa, chợ Giếng Vuông, trường tiểu học Tam Thanh cửa hàng thời trang, đồ gia dụng Đường Bà Triệu đoạn gần khu đô thị Phú Lộc, đoạn đường có nhiều phòng khám, cửa hàng, nhà hàng dịch vụ lớn Đường Bến Bắc đạn gần khu vực ngã 6, bệnh viện đa khoa tỉnh Nhóm III nhóm xa trung tâm Trong khu vực đường Trần Phú có trường tiểu học Hoàng Văn Thụ Đường Văn Vỉ đoạn đường Bông Lau công trình xã hội nào, đất nhà 4.4.3 Đặc điểm đất Yếu tố đăc điểm đất bao gồm: Diện tích, hình thể, kích thước mặt tiền, chiều sâu Đây đặc điểm tự nhiên đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lý người dân theo phong tục tập quán Về diện tích, đất có quy mô vừa khoảng 60 - 90m² bán dễ dàng đất có diện tích lớn thấp phù hợp với khả mua với thói quen sinh hoạt đại phận người dân Hình thể đất đẹp hình vuông, hình chữ nhật, phải có 54 hình thang có mặt đáy rộng (hình thang xuôi) Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu (hình thang ngược), chữ L hình thể không vuông nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Do tâm lí người dân, đất có hình thể xấu khó bày trí, xếp đồ đạc đất không may mắn, ảnh hưởng đến vận hạn gia đình người làm nghề buôn bán kinh doanh Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp có chênh lệch đất xấu Trên thực tế, so với đất hình chữ nhật đoạn đường, đất hình thể xấu khó bán, khó cho thuê Vì người bán bắt buộc phải đẩy giá xuống thấp Mặt tiền đất góp phần việc sinh lợi cho chủ sở hữu, đặc biệt việc buôn bán, kinh doanh mặt hàng tiêu dùng, thời trang, mỹ nghệ Do đặc trưng mặt hàng này: người tiêu dùng biết đến nhiều tiêu thụ nhanh Thông thường, vị trí I đất có chiều ngang rộng thường có lợi Cùng diện tích đất mặt tiền đất khác mức giá đưa khác Những đất có hai mặt tiền giá đẩy lên cao Bảng 4.11 Đặc điểm số đất đường Minh Khai Diện tích (m2) Mặt tiền (m) Độ sâu (m) Hình thể 72 68,5 13 Chữ nhật 8000 25.100 78 68 14 Hình thang 8000 25.000 93 52,5 13,5 Chữ nhật 8000 24.900 121 73 4,5 14 Chữ nhật 3.200 15.100 134 57,5 5,5 12 Chữ nhật 3.200 15.000 135 72 4,5 14,5 Chữ L 3.200 14.900 Số Vị trí I II Gtt Gqđ (Nghìn (nghìn đồng/m²) đồng/m²) (Nguồn số liệu: Điều tra thực tế) 55 Điều tra đất đường Bà Triệu đoạn có đặc điểm khác biệt VT1 VT2 Ta có bảng số liệu thể rõ yếu tố người mua quan tâm diện tích hình thể đất Tại VT1 đất 72 78 sử dụng tầng để kinh doanh, có diện tích, mặt tiền chiều sâu tương đồng, nhiên 78 có hình thang, thắt đuôi nên giá thấp 19,35 triệu đồng Thửa 93 hình chữ nhật, độ sâu tương đương trên, giá bán thấp mặt tiền diện tích nhỏ Tại VT2, giá 121 cao lại 100.000 đ/m2 200.000 đ/m2 Tuy 134 có mặt tiền lớn diện tích nhỏ hơn, vị trí này, người mua quan chủ yếu dùng để nên yếu tố quan tâm diện tích hình thể Thửa 135 có diện tích tương đương 121 đất có hình chữ L nên giá thấp 200.000/m2 4.4.4 Khả sinh lợi Khả sinh lợi đất phụ thuộc vào yếu tố: Khoảng cách đến trung tâm thương mại, chợ, khu vực dịch vụ…; Chiều rộng mặt đường, vỉa hè; Chiều rộng mặt tiền đất; Mật độ khu dân cư… Thỏa mãn yếu tố khả sinh lợi cao Trong đất điều tra có lượng không nhỏ người dân kết hợp mục đích để sản xuất kinh doanh, chủ yếu VT1 Điều không trái luật giá đất đẩy lên cao Yếu tố thể rõ rệt tất đoạn đường, phố tiến hành điều tra Trong nhóm điều tra, đất thuộc nhóm I có đầy đủ yếu tố đem lại khả sinh lợi cao Có vị trí trung tâm, đường rộng, vỉa hè rộng, có nhiều công trình công cộng (chợ, công viên, trung tâm thương mại ) nên giá cao Trên thực tế Lạng Sơn, đặc điểm tỉnh biên giới nên nguồn thu lớn chủ yếu từ trao đổi, buôn bán hàng hóa Trong chợ Đông Kinh nằm đường Phai Vệ, đoạn chợ đầu mối lớn thành phố, hàng trăm khách tham quan, mua bán ngày Các đất trục đường mở cửa hàng kinh doanh có doanh thu tương lớn, vào mùa lễ tết, du lịch với hàng nghìn lượt khách Trong nhóm I, đoạn đường Lê Lợi có vị trí trung tâm, sở hạ tầng tốt nhất, nhiên kinh doanh đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa nước ta nay.[D2] 2.2 Giá đất 2.2.1 Khái niệm giá đất Đất đai sản phẩm phi lao động, thân giá trị Giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi trình mua bán, có ý nghĩa tư hoá địa tô Nói cách khác, giá đất đai cao hay thấp định thu lợi cao hay thấp khoảng thời gian Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hoà giá trị hành địa tô nhiều năm chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Do vậy, giá đất giá trị quyền sử dụng đất Tại Điều Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” [D1] Giá quyền sử dụng đất thị trường (giá đất thị trường) giá quyền sử dụng đất hình thành từ nhiều giao dịch thị trường mà không bị chi phối yếu tố phi thị trường Giá đất nước ta hình thành trường hợp sau đây: (1) Do UBND tỉnh, huyện trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định khoản khoản Điều 56 Luật Đất đai 2003; (2) Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất [D1] Các giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, chấp, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn Giá đất đai dựa chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hòa giá trị hành địa tô nhiều năm chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế 57 Đồ thị 4.3 thể giá đất thực tế ba đường Lê Lợi đoạn 1, Trần Đăng Ninh đoạn đường Bà Triệu đoạn Ba đoạn đường đoạn đường thuộc trung tâm thành phố, có sở hạ tầng tương đương Tuy nhiên VT1 đường có chênh lệch rõ ràng, có khoảng cách điểm thể giá Tại VT2, VT3 đoạn đường điều tra chênh lệch không lớn, điểm giá gần trùng Do vị trí vị trí thuận tiện buôn bán kinh doanh đem lại khả sinh lợi nên chịu tác động yếu tố lớn nhất, đoạn đường đem lại khả sinh lợi cao giá đắt Tại VT2, VT3 chủ yếu để ở, nên người mua chủ yếu quan tâm đến yếu tố khác sở hạ tầng, đặc điểm đất ba đoạn đường có điều kiện nên giá chênh lệch không lớn 4.4.5 Yếu tố khác Giá đất thành phố Lạng Sơn chịu tác động ba yếu tố vị trí, sở hạ tầng, khả sinh lợi chủ yếu Ngoài chịu tác động nhiều yếu tố khác - Yếu tố quy hoạch: Thông thường, dự án quy hoạch thường làm khu vực xa trung tâm,giá trị đất thấp Quy hoạch tác động đến sở hạ tầng, khả sinh lợi khu vực đường xá giao thông kết nối, hạ tầng hoàn chỉnh hơn, mật độ dân cư tăng tạo điều kiện sống tốt nên sẻ ảnh hưởng lớn đến giá đất Giá đất tăng nhiều hay phụ thuộc mức độ ảnh hưởng dự án tới sở hạ tầng đoạn đường khả sinh lợi chúng mang lại - Yếu tố tâm lý: Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hướng Tây, Tây Bắc quan niệm nhà hướng Nam, Đông Nam mát mẻ có ảnh hưởng đến vận hạn, người tốt hướng khác Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp chút Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể - Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra có tới 90% số người hỏi cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý đất hạn chế quyền sử dụng đất: tình trạng cho thuê, 58 chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung - Các yếu tố xã hội tác động đến giá trị BĐS như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị đất Tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ Có thể thấy thực tế, muốn sống môi trường xã hội tốt đẹp chúng ảnh hưởng tích cực đến lối sống, sức khỏe người Mỗi đất có đặc điểm khác nhau, chịu ảnh hưởng yếu tố với mức độ khác Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 4.5 Đề xuất số giải pháp Qua thực tế điều tra tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012- 2013 thấy công tác quản lý đất đai nhiều bất cập Trong công tác xác định giá đất địa bàn Thành phố chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá đất quy định so với thị trường 30 - 40% so với giá giao dịch thị trường tự Và kê khai để tính thuế chuyển nhượng đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai cho sát với giá quy định Vì vậy, để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm đó, vị trí tuyến đường phố, vị trí 59 hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với số đoạn đường có giá trị cao, chia khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài, giá đất với thực tế vị trí - Với đất đặc biệt (như có mặt tiền, mặt tiền lớn hẹp) cần có quy định mức giá riêng - Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 60 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận a) Về thực trạng giá đất thành phố Lạng Sơn Qua điều tra ba nhóm đường phố đại diện thấy: - Giá đất quy định UBND tỉnh Lạng Sơn đưa nhìn chung chưa sát, thấp khoảng - lần so với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường - Giá đất giảm dần từ nhóm I đến nhóm III Hệ số chênh lệch vị trí bảng quy định giá đất chưa với thực tế, nhiều tuyến đường có hệ số chênh lệch lớn - Vì nhiều lí (muốn giảm tiền thuế, tăng tiền đền bù, bồi thường), người dân làm thủ tục thường kê khai không giá thực tế đất b) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012-2013 - Giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm đất, khả sinh lợi yếu tố khác Trong yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc tới giá chuyển nhượng đất - Yếu tố vị trí ảnh hưởng mạnh đến giá đất Nhóm có vị trí trung tâm có giá cao nhất, mức giá giảm dần với khu vực cận trung tâm xa trung tâm Giữa vị trí có chênh lệch không giống khu vực khác Giữa vị trí chênh lệch khoảng từ 1,4 - lần - Yếu tố sở hạ tầng tỉ lệ thuận với giá đất, với hệ số tương quan R khoảng 0,6 - Đặc điểm đất tác động nhiều đến giá đất đất mục đích sử dụng chủ yếu để nhóm - khu vực xa trung tâm VT2, VT3 - Yếu tố khả sinh lợi tác động đến giá đất thể rõ đất nhóm I - khu trung tâm VT1 61 - Giá đất chịu tác động lớn từ yếu tố trên, chịu ảnh hưởng yếu tố quy hoạch, yếu tố pháp lý, tâm lý, an ninh xã hội 5.2 Đề nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Lạng Sơn, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung công tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn thành phố xin đưa số kiến nghị sau: - Không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chuyên môn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Giá quy định UBND tỉnh Lạng Sơn chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường Và nên có mức giá riêng cho đất có vị trí, sở hạ tầng, khả sinh lợi, đặc điểm đất tốt - Cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột suất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất Tổ chức điều chỉnh giá quy định tháng/1 lần thay năm/1 lần - Để tăng tính đồng giá đất đường phố cần quan tâm đầu tư xây dựng, bổ sung, nâng cấp CSHT Đặc biệt tuyến đường có CSHT kém, xuống cấp gây khó khăn cho sinh hoạt, lại người dân, người tham gia giao thông - Cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất để nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán 2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.2.2.1 Địa tô Năm 1976, nhà kinh tế học Adam Smith đưa lý luận địa tô hay cong gọi lợi nhuận thu từ sử dụng đất Từ đó, nguyên tắc tính thuế mà đến sử dụng đời Khoảng 40 năm sau, nhà kinh tế học David Ricardo đưa hệ thống thuế đất đai hợp lý tạo nên nguồn thu ổn định cho quốc gia Năm 1987, Các Mác phát triển lý luận kinh tế trị học Adam Smith David Ricardo để đưa lý luận kinh tế trị địa tô tư hoá Theo Các Mác, địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô phần sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tô Về thực chất địa tô tư chủ nghĩa phần giá trị thặng dư thừa lợi nhuận bình quân nhà tư kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư chủ nghĩa phản ánh quan hệ ba giai cấp: địa chủ, tư kinh doanh nông nghiệp công nhân nông nghiệp làm thuê [D2] Trong chủ nghĩa tư bản, có loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Địa tô chênh lệch phần lợi nhuận siêu ngạch lợi nhuận bình quân thu ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi Nó số chênh lệch giá sản xuất chung định điều kiện sản xuất ruộng đất xấu giá sản xuất cá biệt ruộng đất tốt trung bình [D4] Địa tô độc quyền hình thức đặc biệt địa tô tư chủ nghĩa Địa tô độc quyền tồn nông nghiệp, công nghiệp khai thác khu đất thành thị Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có khu đất có tính chất đặc biệt, cho phép trồng loại đặc sản hay sản xuất sản phẩm đặc biệt Trong công nghiệp khai thác, địa tô độc quyền có vùng 63 Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), Thông tư 03/2010/TT-BTNMT Ngày 01/02/2010 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài (2010), Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Liên Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Bộ Tài Nguyên & Môi trường, Bộ nội vụ (2010), Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV ngày 02/02/2010 Liên Bộ Tài Nguyên & Môi trường Bộ nội vụ hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế Sở Tài Nguyên Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương, phòng Tài Nguyên Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh công tác Định giá đất Bộ Xây dựng (2009), Thông tư 34 /2009/TT-BXD ngày 30 tháng năm 2009 Bộ Xây dựng quy định chi tiết số nội dung Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 Chính phủ việc Phân loại đô thị C 1.UBND tỉnh Lạng Sơn, (2003), Quyết định số 09/2003/QĐ-UBND ngày 14/05/2003 việc quy định chi tiết giới đường nội ngoại thành địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2011 UBND tỉnh Lạng Sơn, (2010), Quyết định số 18/2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2011 3.UBND tỉnh Lạng Sơn, (2011), Quyết định số 22/2011/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm2011 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2012 D Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc gia Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Thu Hằng Nguyễn Văn Quân (2009), Giáo trình Định Giá Đất Bất Động Sản khác, trường Đại 64 học Nông Lâm Thái Nguyên Lưu Văn Năng (2010), “Định giá đất Malaysia”, Tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Tổng Cục Quản lý Đất đai - Bộ Tài nguyên & Môi trường, Hà Nội Vũ Anh Tuấn, Phạm Quang Phân, Tô Đức Hạnh (2007), Kinh tế Chính trị Mác - Lênin (in lần thứ có sửa chữa, bổ sung), Nhà xuất Tổng hợp, TP Hồ Chí Minh