ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ************ NGUYỄN THỊ TRANG NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội, 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ************ NGUYỄN THỊ TRANG NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG Hà Nội, 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn đƣợc cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Tác giả Nguyễn Thị Trang LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trƣớc hết, xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Đình Bồng trực tiếp hƣớng dẫn suốt thời gian thực đề tài Trong thời gian nghiên cứu nhƣ thời gian hoàn thành luận văn, nhận đƣợc bảo tận tình thầy cô khoa Địa Lý môn Địa chính, trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Thầy cô cho kiến thức tảng kiến thức chuyên môn để hoàn thành luận văn nhƣ công việc sau Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên Môi trƣờng quận Hà Đông giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Tôi xin cảm ơn đồng nghiệp, bạn học, quan gia đình tạo điều kiện thuận lơi cho suốt trình học tập nghiên cứu Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Học viên Nguyễn Thị Trang MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU Chƣơng 1: Tổng quan giá đất yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 1.1 Cơ sở lý luận giá đất 1.1.1 Đất đai bất động sản 1.1.1.1 Đất đai 1.1.1.2 Bất động sản 1.1.2 Giá đất/ bất động sản 1.1.2.1 Giá đất 1.1.2.2 Giá bất động sản 1.1.2.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.2.4 Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất 11 1.1.3 Định giá đất 14 1.1.3.1 Khái niệm định giá đất 14 1.1.3.2 Vai trò định giá đất 14 1.1.4 Các nguyên tắc định giá đất 14 1.1.4.1 Nguyên tắc sử dụng cao tốt 14 1.1.4.2 Nguyên tắc cung – cầu 15 1.1.4.3 Nguyên tắc đánh giá yếu tố tham trình tạo thu nhập thực từ bất động sản 15 1.1.4.4 Nguyên tắc thay đổi 15 1.1.4.5 Nguyên tắc cân đối 15 1.1.4.6 Nguyên tắc phù hợp 15 1.1.4.7 Nguyên tắc cạnh tranh 15 1.1.4.8 Nguyên tắc đóng góp 16 1.1.4.9 Nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi 16 1.1.4.10 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản tác động bất động sản khác 16 1.1.4.11 Nguyên tắc thay 16 1.1.4.12 Nguyên tắc khả sinh lời đất 17 1.1.5 Các phƣơng pháp định giá đất 17 1.1.5.1 Khái quát 17 1.1.5.2 Các phƣơng pháp định giá đất áp dụng Việt Nam 18 1.2 Định giá đất Việt Nam 24 1.2.1 Quá trình hình thành sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất 24 1.2.1.1 Luật Đất đai 1993 24 1.2.1.2 Luật Đất đai 2003 26 1.2.1.3 Luật Đất đai 2013 27 1.2.2 Cơ sở pháp lý hành giá đất định giá đất 29 1.3 Quản lý Nhà nƣớc giá đất định giá đất nƣớc giới 32 1.3.1 Định giá đất/ BĐS Liên bang Úc 32 1.3.2 Định giá đất Thụy Điển 37 1.3.3 Định giá đất/ BĐS Malayxia 38 1.3.4 Quản lý giá đất/ BĐS Trung Quốc 42 Chƣơng 2: Giá đất yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội 46 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hà Đông 46 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 46 2.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 50 2.2 Tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất quận Hà Đông 56 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 tình hình biến động diện tích đất đai 56 2.2.2 Tình hình quản lý đất đai 61 2.3 Giá đất Nhà nƣớc địa bàn quận Hà Đông 61 2.3.1 Các văn pháp quy hành áp dụng địa bàn nghiên cứu 61 2.3.2 Khung giá đất Chính phủ 62 2.3.3 Bảng giá đất áp dụng quận Hà Đông 63 2.4 Giá đất thị trƣờng quận Hà Đông yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 70 2.4.1 Giá thị trƣờng yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đƣờng, phố Nhóm I 70 2.4.2 Giá thị trƣờng yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đƣờng, phố Nhóm II 74 2.4.3 Giá thị trƣờng yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đƣờng, phố Nhóm III 78 2.4.4 Giá thị trƣờng yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đƣờng, phố Nhóm IV 82 2.4.5 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 85 Chƣơng 3: Đề xuất số giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc giá đất địa bàn quận Hà Đông 90 3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai định giá đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 90 3.2 Các giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc giá đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 90 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 PHỤ LỤC 100 DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 2.1 Giá trị sản phẩm ngành Nông nghiệp (Giá cố định) 51 Bảng 2.2 Cơ cấu giá trị sản xuất nông nghiệp 51 Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 58 Bảng 2.4 Khung giá đất đô thị 63 Bảng 2.5 Giá đất quy định nhóm I quận Hà Đông năm 2013 64 Bảng 2.6 Giá đất quy định nhóm II quận Hà Đông năm 2013 65 Bảng 2.7 Giá đất quy định nhóm III quận Hà Đông năm 2013 66 Bảng 2.8 Giá đất quy định nhóm IV quận Hà Đông năm 2013 69 Bảng 2.9 Giá đất đƣờng, phố I 72 10 Bảng 2.10 Giá đất đƣờng, phố II 76 11 Bảng 2.11 Giá đất đƣờng, phố III 80 12 Bảng 2.12 Giá đất đƣờng, phố IV 84 13 Bảng 2.13 Giá điều tra đƣờng vị trí thuộc nhóm I 88 14 Bảng 2.14 Giá điều tra đƣờng Vạn Phúc vị trí năm 2013 89 DANH MỤC HÌNH STT Tên hình Trang Hình 1.1 Trình tự thủ tục định giá đất/bất động sản Australia 36 Hình 2.1 Sơ đồ vị trí quận Hà Đông 46 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ viết đầy đủ BĐS Bất động sản GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân HTXNN Hợp tác xã nông nghiệp NN Nhà nƣớc TT Thị trƣờng UBND Ủy ban nhân dân TTBĐS Thị trƣờng bất động sản VT Vị trí LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nhân tố quan trọng môi trƣờng sống, địa bàn phân bố khu dân cƣ, xây dựng sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng… Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu Quỹ đất có hạn mà nhu cầu sử dụng cho mục đích phát triển kinh tế xã hội ngày cao, Nhà nƣớc ban hành hệ thống sách pháp luật đất đai tƣơng đối đầy đủ đồng để điều tiết việc quản lý sử dụng đất đai; song quản lý đất đai vẫn nhiều bất cập vấn đề nóng bỏng Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm việc mua bán đất đai dƣới hình thức Tuy nhiên giao dịch mua bán đất diễn dƣới hình thức mua bán nhà chủ yếu đƣợc mua bán có giấy tờ viết tay tự cam kết ngƣời mua ngƣời bán Kế thừa quy định Hiến pháp 1980, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, đƣợc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao theo quy định pháp luật” (Điều 18, Hiến pháp năm 1992) Luật đất đai 1993 xác định: “Nhà nƣớc xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thƣờng thiệt hại đất thu hồi” Đây mốc đánh dấu bùng nổ phát triển công khai thị trƣờng bất động sản Nhƣ biết thị trƣờng bất động sản luôn đồng hành có tác động lớn đến kinh tế xã hội quốc gia, thị trƣờng bất động sản phát triển có nghĩa kinh tế lên Từ năm 1986 Việt Nam thực đổi mới, chuyển từ chế kinh tế kế hoạch tập trung sang chế kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa Thị trƣờng bất động sản Việt Nam đƣợc hình thành nhiên non trẻ Quyền sử dụng đất loại hàng hoá đƣợc pháp luật cho phép tham gia thị trƣờng bất động sản, thu hút đƣợc quan tâm nhiều đối tƣợng Quá trình đổi thu hút nhà đầu tƣ nƣớc đầu tƣ vào phát triển sở hạ tầng, công nghiệp, xây dựng đô thị nƣớc nói chung Thủ đô Hà Nội nói riêng, góp phần hình thành nhiều trung tâm kinh tế, công nghiệp, văn hóa, khoa học, giáo dục đào tạo Từ ngày 01/8/2008 theo Nghị Quốc Hội, toàn tỉnh Hà Tây (trong có thành phố Hà Đông) đƣợc sát nhập thủ đô Hà Nội Việc mở rộng ranh giới thủ đô Hà Nội tạo không gian phía Tây thủ đô có điều kiện địa hình, địa chất phù hợp, môi trƣờng cảnh quan đẹp, đáp ứng nhu cầu đất đai để phát triển số khu chức quan trọng thủ đô, công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, dự án mang tầm quốc gia, quốc tế Ngày 08/5/2009, Chính phủ Nghị thành lập quận Hà Đông trực thuộc thủ đô Hà Nội sở toàn diện tích tự nhiên, dân số thành phố Hà Đông Quận Hà Đông trở thành quận có diện tích lớn thứ hai thành phố Hà Nội (sau quận Long Biên) Quận Hà Đông đầu mối nhiều tuyến đƣờng giao thông quan trọng, vị trí chiến lƣợc trị, kinh tế nên trình đô thị hóa diễn mạnh, nhiều khu đô thị đƣợc xây dựng đặc biệt sau sát nhập vào Hà Nội Nhu cầu đất đai để phục vụ cho trình đô thị hóa không thiếu giá đất biến động nhiều Là quận đƣợc thành lập công tác quản lý đất đai Quận Hà Đông có nhiều khó khăn, phức tạp hơn, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vƣớng mắc công tác bồi thƣờng thiệt hại Nhà nƣớc thu hồi đất để thực dự án đầu tƣ, ngƣời sử dụng đất thực nghĩa vụ tài đƣợc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực quyền ngƣời sử dụng đất… TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Bộ Tài (2004), Thông tư 144/2004/TT- BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007), Thông tư 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trƣờng – Bộ Tài (2010), Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLTBTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ việc quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Đỗ Hậu Nguyễn Đình Bồng (2012), Quản lý đất đai Bất động sản đô thị, NXB Xây Dựng Hồ Thị Lam Trà , Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình “Định giá đất”, trƣờng Đại học Nông nghiệp I Hà Nội Nguyễn Đình Bồng, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2005), Đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành thị trường bất động sản, Đề tài cấp Nhà nƣớc , Mã sô 02-15 DTNN 10 Nguyễn Đình Bồng (2010), Quản lý Thị trường bất động sản, Bài giảng Cao học Quản lý Đất đai , Đại học Nông Nghiệp, Hà Nội 11 Nguyễn Thị Thu Hồng, Lƣu Văn Năng & Ctv (2010), Định giá đất Malaixia, Vụ HTQT&KHCN Tổng cục Quản lý đất đai 12 Phòng Tài nguyên Môi trƣờng quận Hà Đông (2010), Bảng tổng hợp giá đất điều tra năm 2010 13 Phòng Tài nguyên Môi trƣờng quận Hà Đông (2011), Bảng tổng hợp giá đất điều tra năm 2011 14 Phòng Tài nguyên Môi trƣờng quận Hà Đông (2012), Bảng tổng hợp giá đất điều tra năm 2012 15 Phòng Tài nguyên Môi trƣờng quận Hà Đông (2013), Bảng tổng hợp giá đất điều tra năm 2013 16 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật đất đai 1993 17 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai 2003 18 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai 2013 19 Ro Rost & Collin (1993), Định giá đền bù thiệt hại đất đai Ôxtraylia, Bản dịch Mai Mộng Hồng, Tổng cục Địa 20 Tommy Österberg (2011), Báo cáo kinh nghiệm Thụy Điển quốc tế quản lý đất đai 21 Tôn Gia Huyên (2009), Chính sách đất đai nông nghiệp , Kỷ yếu Hội thảo khoa học Sử dụng đất nông nghiệp bền vững, hiệu 22 Tôn Gia Huyên Nguyễn Đình Bồng (2007), Quản lý đất đai Thị trường bất động sản, NXB Bản đồ 23 Tổng cục Quản lý đất đai, Hà nội 10.2011 24 Tổng cục quản lý đất đai (1999), Định giá đất, Chƣơng trình hợp tác Việt nam-Thụy Điển đổi hệ thống Địa (CPLAR) 25 Tổng cục Quản lý đất đai (2010), Báo cáo nghiên cứu khảo sat Quản lý đất đai Liên bang Úc 26 UBND thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 việc ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2009 27 UBND thành phố Hà Nội (2009), Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 việc ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2010 28 UBND thành phố Hà Nội (2010), Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 việc ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2011 29 UBND thành phố Hà Nội (2011), Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 việc ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2012 30 UBND thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 việc ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013 31 Viện Nghiên cứu phổ biến trí thức bách khoa (1998), Đại từ điển kinh tế thị trường 32 Vũ Ngọc Tuyên (1994), Đất đai Môi trường, Nhà xuất Nông thôn Tiếng Anh West Publíhing (1951), Blac Law Dictionary