1 Trang bìa phụ BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC VINH KHOA KẾ TỐN- TÀI CHÍNH -LÊ VIỆT TIỆP THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM – CHI NHÁNH MIỀN TRUNG & TÂY NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH TÀI CHÍNH CÁN BỘ HƯỚNG DẪN ThS Lê Văn Tháp NGHỆ AN- năm 2014 Mục lục Trang DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất CTXD : Cơng trình xây dựng TS : Tài sản TĐG : Thẩm định giá TSSS : Tài sản so sánh TSTĐG : Tài sản thẩm định giá VVFC : Công ty cổ phẩn định giá dịch vụ tài Việt Nam DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC SƠ ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI: Đất đai tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người, nhân tố đóng vai trị quan trọng, chủ yếu cho phát triển xã hội, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Đối với quốc gia, dân tộc đất đai ln coi tư liệu sản xuất đặc biệt, thay thế, tảng sinh tồn, phồn thịnh phát triển, sách đất đai có ý nghĩa trị, kinh tế , văn hóa, xã hội Trong thời kỳ kinh tế phát triển mạnh, tốc độ đô thị hóa cao, dân số ngày cao đất đai trở nên quan trọng nhu cầu thiếu Do đó, thẩm định giá bất động sản cần thiết , góp phần điều tiết , bình ổn phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng nhu cầu xã hội nhân dân vừa thực nhiệm vụ kinh tế , trị vĩ mơ quốc gia Cơng tác thẩm định giá trị bất động sản Việt Nam phát triển năm gần có bước chuyển mình, hiệu bước đầu Tuy nhiên , cần nhìn nhận thực tế chất lượng thẩm định giá trị bất động sản Việt Nam cịn chưa cao Chất lượng tùy thuộc vào đội ngũ thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá bất động sản, biến động thị trường bất động sản việt Nam, hệ thống văn pháp luật thẩm định giá… Vì để công tác thẩm định giá bất động sản Việt Nam thực đáp ứng nhu cầu xã hội tương lai, phải mau chóng đưa số giải pháp kịp thời nhằm khác phục hạn chế, nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản Việt Nam Nhận thức cần thiết hoạt động thẩm định giá trị bất dộng sản mặt đời sống kinh tế trị, xã hội Việt Nam Với kiến thức học trình tìm hiểu em chọn đề tài: “ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẨN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM – CHI NHÁNH MIỀN TRUNG & TÂY NGUYÊN” làm khóa luận tốt nghiệp MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU + Tiếp cận chứng từ , hồ sơ thẩm định + Đưa câc biện pháp khác phục hạn chế nâng cao phương pháp thẩm định giá bất động sản Chi Nhánh Đồng thời đưa kiến nghị sách vĩ mơ ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá bất động sản ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU + Đối tượng nghiên cứu : Hoạt động thẩm định giá bất động sản Chi Nhánh Miền Trung Tây Nguyên Cơng ty CP Định giá dịch vụ tài Việt Nam + Phạm vi nghiên cứu : Số liệu, chứng từ liên quan đến công tác thẩm định giá bất động sản Chi Nhánh Miền Trung Tây Nguyên PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU + Phương pháp quan sát : Quan sát quy trình làm việc sử dụng phương pháp thẩm định, xử lý chừng thư thẩm định giá Chi nhánh + Phương pháp thu thập : thu thập cá số liệu sổ sách kế toán, hồ sơ thẩm định giá bất động sản để minh họa cho lập luận + Phương pháp vấn : vấn nhân viên tổ thẩm định giá bất động sản để tìm hiểu quy trình sử dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản + Phương pháp phân tích : phân tích số liệu thu thập để phản ánh thực trang thẩm định giá bất động sản NỘI DUNG VÀ KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI Đề tài gồm chương : - Chương : Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản - Chương : Thực trạng phương pháp thẩm định giá Chi nhánh Miền Trung Tây Nguyên công ty CP Định Giá Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam - Chương : Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá Chi nhánh Miền Trung Tây Nguyên công ty CP Định Giá Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI Đề tài nhằm phản ánh thực tế tình hình sử dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Miền Trung Tây Nguyên công ty CP Định giá Dịch vụ Tài Chính Việt Nam Qua nhận định mặt tích cực cà hạn chế Chi nhánh phương pháp thẩm định giá bất động sản , từ đưa biện pháp nhằm khắc phục hạn chế đưa kiến nghị nâng cao công tác sử dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung Do trình độ có hạn khả diễn đạt cịn thấp với khó khăn việc tìm hiểu thực tế đơn vị nên viết em khơng tránh hết khỏi thiếu sót hạn chế Kính mong đóng góp, hướng dẫn tận tình q thầy cơ, anh chị Chi Nhánh để em rút kinh nghiệm, sung thêm kiến thức cho thâm Em xin chân thành cảm ơn!! CHƯƠNG I NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Ngày bất động sản có vai trị vị trí ngày quan trọng, ảnh hưởng tới lĩnh vực hoạt động kinh tế Do việc nhận thức đầy đủ, xác, khách quan bất động sản cần thiết Khoản 1, điều 174- Bộ Luật dân Việt Nam năm 2005 qui định rõ: “ Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: a Đất đai; b Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản khác gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; c Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d Các tài sản khác pháp luật qui định.” Như vậy, bất động sản trước hết tài sản tài sản bất động sản, tài sản di dời bất động sản 1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu bất động sản Hàng hóa bất động sản hàng hóa đặc biệt nên ngồi đặc điểm hàng hóa thơng thường, hàng hóa bất động sản cịn có đặc điểm riêng biệt sau: - Tính cố định vị trí: Hàng hóa bất động sản ln gắn liền với đất đai nên có tính cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch, khó có khả tăng thêm số lượng diện tích Vì giá trị bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể Khi xác định giá trị bất động sản cần phải xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị bất động sản, tức khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm kinh tế, trị, văn hóa xã hội khả tiếp cận bất động sản 10 với trung tâm Mặt khác giá trị khả sinh lời bất động sản chịu tác động yếu tố mơi trường kinh tế, trị… Do định giá bất động sản phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tương lai - Tính bền vững: Đất đai tài nguyên thiên nhiên xem khó bị hủy hoại, đồng thời cơng trình kiến trúc sau xây dựng cải tạo tồn hàng chục, hàng trăm năm Do bất động sản có tính bền vững cao, điều xem xét góc độ kĩ thuật kinh tế Chính đầu tư xây dựng cần xác định tương quan hợp lý tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý bất động sản để tránh đầu tư lãng phí đầu tư q nhiều lần Cịn định giá phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn bất động sản - Tính khác biệt: Khơng có hai bất động sản hoàn toàn giống bất động sản gắn với vị trí khác định, bất động sản thường có khác đáng ý khác kết cấu kiến trúc, khác quyền với bất động sản, khác cảnh quan mơi trường…Ngồi nhà đầu tư, kiến trúc sư…đều quan tâm đến tính dị biệt xây dựng bất động sản để tạo hấp dẫn khách hàng Và khác biệt yếu tố, điều kiện thuận lợi biết khai thác, song trở thành yếu tố bất lợi khai thác Do định giá bất động sản phải ý đến tính khác biệt, khơng thể so sánh dập khuôn bất động sản với nhau, ý đến động thái thị trường, động thái người mua tiềm năng, phong thủy…để xác định xác giá trị bất động sản - Tính khan hiếm: Sự khan bất động sản chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn bất động sản có tính khác biệt, cố định vị trí…Chính tính khan bất động sản khiến cho giá bất động sản có xu hướng ngày tăng không giảm đi, làm cho mối quan hệ cung cầu bất động sản thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu Điều dẫn đến tình trạng đầu bất động sản, người đầu lâu dài thường có lợi gây tình trạng giá ảo Do định giá cần ý tới đặc điểm 83 để tiến hành điều chỉnh thơng số tính tốn, kết định giá có độ tin cậy xác cao Thứ tư, q trình thu thập thơng tin cần phân rõ mục đích, yêu cầu nội dung cụ thể loại thông tin để việc thu thập hiệu Thứ năm, tiến hành tổ chức họp, hội thảo rút kinh nghiệm thực tế: định kỳ Chi nhánh cần tổ chức họp, hội thảo để tổng kết việc làm được, khó khăn cụ thể thẩm định viên q trình thu thập thơng tin…Từ đưa giải pháp cụ thể nhằm khắc phục khó khăn 3.2.3 Tăng cường cơng tác nghiên cứu thị trường Để đưa mức giá hợp lý bất động sản thẩm định cho khách hàng cơng tác nghiên cứu thị trường tương lai cần thiết Trên sở nghiên cứu thị trường thẩm định viên xác định tình hình cung- cầu bất động sản thị trường, thị hiếu tiêu dùng để điều chỉnh phù hợp giá trị thị trường bất động sản Cụ thể, thị trường bất động sản có tượng cung vượt cầu hay thị hiếu tiêu dùng loại bất động sản thay đổi thẩm định viên cần điều chỉnh hạ thấp giá trị bất động sản điều chỉnh theo thị hiếu tiêu dùng cách thích hợp Mặt khác vào cung cầu thị trường tương lai giúp nhà định giá dự báo thay đổi nhu cầu đầu tư nhà đầu tư, tốt để xác định xem sử dụng tốt hiệu Tuy nhiên công tác nghiên cứu thị trường dự báo thay đổi thị trường tương lai cơng việc địi hỏi kinh nghiệm, khả dự báo sở phân tích tình hình thị trường q khứ Cơng việc khó khăn phức tạp Do thẩm định viên cịn hạn chế cơng tác trường hợp cần thiết Chi nhánh cơng ty th chuyên gia Công ty chuyên lĩnh vực nghiên cứu thị trường để dự báo cách xác thực thay đổi xu hướng phát triển tương lai thị trường Một mặt tăng tính tin cậy cho khách hàng, mặt khác giảm rủi ro cho thẩm định viên trình định giá 3.2.4 Nâng cao trình độ chun mơn cho chun viên định giá 84 Trong lĩnh vực, ngành nghề người ln đóng vai trị chủ đạo định thành công hay thất bại lĩnh vực Trong hoạt động định giá vậy, chất lượng dịch vụ định giá phụ thuộc nhiều vào “chất lượng” thẩm định viên cao hay thấp Chất lượng thẩm định viên đề cập chủ yếu khía cạnh kiến thức chuyên môn kinh nghiệm nghề nghiệp Nếu thẩm định viên có kiến thức chun mơn cao nhiều kinh nghiệm thực tốt phương pháp định giá, mang lại kết định giá với độ xác cao Do nâng cao trình độ chuyên môn cho chuyên môn định giá giải pháp quan trọng giúp VVFC Miền Trung Tây Nguyên khắc phục phần hạn chế tồn sử dụng phương pháp định giá Để nâng cao trình độ chun mơn cho chun viên định giá chi nhánh cần: Thứ nhất, chuyên viên định giá cần thường xuyên cập nhật văn quy phạm pháp luật liên quan đến định giá bất động sản lĩnh vực chuyên khác như: đất đai, thuế, xây dựng, quy hoạch…Trên sở hiểu rõ văn pháp lý thẩm định viên áp dụng văn cách hiệu vào thực tiễn, tạo sở pháp lý cho hoạt động định giá Thứ hai, Chi nhánh cần thường xuyên tổ chức tập huấn, đào tạo nâng cao kiến thức cho chuyên viên định giá không lĩnh vực định lĩnh vực liên quan khác Các lớp đào tạo ngắn hạn dài hạn cho phù hợp với chuyên viên Nếu có điều kiện cử chuyên viên giỏi học khóa tập huấn nước để nâng cao kiến thức mời chuyên gia nước lĩnh vực nói chuyện Chi nhánh để giải đáp phần vướng mắc chuyên viên Khi người định giá có trình độ chun mơn, ứng dụng kỹ qua đào tạo vào thực tế hoạt động trình định cụ thể phương pháp định giá khoa học xác Hơn nữa, chuyên viên đào tạo chuyên môn cơng nhận trình độ mà qua đào tạo quan chức có thẩm quyền cấp Đây pháp lý để người định giá bước đầu xác định trách nhiệm bất động sản định giá Thứ ba, Chi nhánh phải có qui định cụ thể trách nhiệm chuyên môn thẩm định viên hành nghề thẩm định giá Đồng thời tạo môi trường điều kiện làm việc tốt để chuyên viên phát huy lịng nhiệt tình, sáng tạo hiệu làm việc cao 85 3.3 Một số khuyến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản Việt Nam 3.3.1 Xây dựng hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá Thời gian qua thị trường bất động sản nước ta trạng thái biến động, biến động khó kiểm sốt khơng có biện pháp quản lý hữu hiệu nhằm đưa hệ thống tư vấn thẩm định giá bất động sản vào hoạt động công cụ điều tiết quản lý vận hành thị trường bất động sản Bên cạnh kết đạt trình phát triển, mặt hạn chế thị trường bất động sản thẩm định bất động sản chưa có chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý, phương pháp nguyên tắc thẩm định giá bất động sản chưa đồng để làm sở cho việc xem xét kết cơng tác thẩm định Do có nhiều ý kiến chung quanh tính xác kết thẩm định giá bất động sản biến động không ngừng thị trường bất động sản Các sách thay đổi quản lý, qui hoạch đất đai làm cho tính xác kết thẩm định giá bất động sản trở nên bền vững thơng qua động thái thị trường Do để thúc đẩy hoạt động thị trường bất động sản theo hướng để hoạt động định giá bất động sản thực trở thành công cụ điều tiết hiệu Nhà nước cần xây dựng hoàn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý bất động sản hoạt động định giá, tránh tình trạng nhiều văn chồng chéo chưa đầy đủ Cụ thể hoạt động thẩm định giá hệ thống văn pháp lý sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp định giá, tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Đây vấn đề khó khăn cần phải có sách định hướng vĩ mơ Nhà nước, trợ giúp nhiều tổ chức quốc tế thông qua trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ nước giới 3.3.2 Nâng cao chất lượng công tác đào tạo định giá 86 Công tác đào tạo, bồi dưỡng thẩm định viên phải xem cơng tác tiên phong để tạo đội ngũ có đầy đủ lực chuyên môn, phẩm chất đạo đức nghề nghiệp Xuất phát từ thực tế cần phải có chiến lược cải cách đào tạo, cụ thể: Thứ nhất, cần xây dựng nội dung cụ thể cho lĩnh vực, phương pháp đào tạo cho phù hợp Thứ hai, cần có sách mở rộng loại hình đào tạo, đối tượng đào tạo Một mặt tiến hành đào tạo dài hạn định giá trường đại học Mặt khác tiến hành đào tạo ngắn hạn, chủ yếu cán quan Nhà nước, doanh nghiệp, tốt nghiệp đại học kinh tế kỹ thuật để nâng cao trình độ thẩm định giá 3.3.3 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động định giá Trên sở nhận thức tầm quan trọng thông tin hoạt động định giá, cần tiến hành xây dựng ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động định giá Việc tổ chức lưu trữ sở liệu bất động sản giao dịch: lịch sử giao dịch bất động sản, mức giá giao dịch…sẽ tác động tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy hoạt động định giá phát triển toàn diện, đồng thời cầu nối khách hàng tổ chức định giá Để làm điều này, cần: - Phân vùng lưu trữ liệu bất động sản vùng, địa phương cụ thể Ở địa phương, quan lưu trữ phải quản lý, giám sát Sở Tài nguyên Môi trường - Yêu cầu doanh nghiệp thực lĩnh vực định giá bất động sản kinh doanh bất động sản xây dựng, hồn thiện hệ thống thơng tin 3.3.4 Tổ chức, mở rộng hoạt động định giá nước tăng cường hợp tác quốc tế Thực tiễn cho thấy thẩm định giá Việt Nam hình thành thể rõ vai trị, tầm quan trọng kinh tế thị trường Do mở rộng hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng chiều rộng chiều sâu cần thiết Cụ thể cần tiến hành biện pháp để: 87 - Tạo điều kiện việc thống qui trình định giá nhà định tiêu chuẩn thống pháp luật - Tạo điều kiện cho nhà định giá nước phát triển tốt khả định giá thông qua hỗ trợ so sánh với hoạt động định giá Trung Ương Ở hoạt động định giá Trung Ương coi chuẩn mẫu công tác định giá, giúp doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực định giá thuận lợi hành nghề - Xây dựng mối liên hệ, hệ thống doanh nghiệp định giá để giúp đỡ trình định giá cần Một mặt giúp doanh nghiệp định giá hỗ trợ trình định giá, mặt khác học hỏi kinh nghiệm lẫn - Xác định rõ nhiệm vụ quyền hạn tổ chức định giá Trung Ương Một nguyên nhân góp phần quan trọng vào thành công ban đầu việc phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam thời gian qua tăng cường hợp tác quốc tế Bắt nguồn từ chỗ tiếp cận, học hỏi kinh nghiệm nước đặc biệt nước Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA), ngành thẩm định giá Việt Nam đời phát triển song bắt kịp với phát triển khu vực Vì để phát triển hoạt động định giá Việt Nam trước yêu cầu cấp thiết thị trường Việt Nam cần tăng cường hợp tác quốc tế để học tập, trao đổi kinh nghiệm Mặt khác tranh thủ trợ giúp từ Chính phủ, từ tổ chức quốc tế thẩm định giá nói chung thẩm định giá nói riêng nhằm góp phần tạo tiền đề vững Việt Nam 3.3.5 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực thẩm định giá Thực tế nước ta chưa thức có quan chuyên môn tiến hành hoạt động kiểm tra, giám sát việc hành nghề định giá tổ chức định giá nhằm phát thiếu sót, sai phạm doanh nghiệp thẩm định giá Hay nhằm giải tranh chấp, mâu thuẫn doanh nghiệp thẩm định giá khách hàng Hơn nữa, hoạt động thẩm định giá chịu chi phối nhiều văn pháp luật quan có thẩm quyền ban hanh: Bộ Tài chính, Bộ xây dựng, Bộ 88 Tài ngun Mơi trường…Do quan giám sát hoạt động định giá Nhà nước thiết lập cần thiết, tạo tính lành mạnh hoạt động định giá Cơ quan kiểm tra, giám sát phải lập người có kiến thức chuyên sâu, kinh nghiệm, trung thực có tâm huyết với nghề định giá nhằm thực cơng việc cách cơng 89 Phụ lục 1: Danh mục tài sản (Kèm theo Chứng thư Thẩm định giá số: /CT-ĐG/MT & TN ngày tháng 10 năm 2009 Chi nhánh Miền Trung Tây Nguyên - Công ty Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam) Đvt: VND Stt I II Năm sử dụng Đvt Chiều ngang mặt tiền 1997 md 13 - Nhà ở: Nhà cấp 4, móng đá hộc Nền lát ceramic 30x30 Tường bao xây gạch, sơn nước Trần ván ép, xà gồ gỗ, lợp tôn kẽm 1997 m2 133,3 - Nhà kho: Móng đá Nền BT đá Tường xây gạch, qt vơi Xà gồ, kèo gỗ, mái lợp tôn kẽm 1997 m2 - Nhà kho nhỏ: Móng đá Nền láng ximăng Tường xây gạch quét vôi Xà gồ gỗ, mái lợp tôn kẽm 1997 m2 Tên tài sản CLCL (%) Đơn giá Thành tiền 51.800.000 673.400.000 35 1.500.000 69.982.500 269,7 30 1.400.000 113.274.000 26,1 30 800.000 6.264.000 Đất * Lô đất xã EaHồ - huyện Krông Năng Theo giấy CN QSDĐ số K 306315 UBND tỉnh ĐăkLăk cấp ngày 28/4/1997 giấy CN QSDĐ số M 840799 UBND tỉnh ĐăkLăk cấp ngày 11/2/1999 Cơng trình xây dựng: * Nhà nhà kho xã EaHồ 90 - Sân phơi: BT đá 1x2 láng ximăng 1997 m2 233,9 30 - Tường rào: Móng đá hộc, xây gạch dày 10cm cao 2m, quét vôi 1997 md 42,7 30 Tổng cộng GTCL cơng trình xây dựng 66.000 551.000 4.631.220 7.058 310 201.210 030 Tổng cộng 874.610.030 Làm tròn 874.610.000 91 Phụ lục TT Hạng mục Năm Năm XD Tỷ lệ thuê thị trường Giá thuê theo thị trường Giá thuê theo quy định UBND tỉnh Quảng Ngãi Chênh lệch H.số chiết khấu (L Suất vốn hóa 10,5%) Qui thời điểm Lũy kế dòng tiền qui TT Hạng mục Tỷ lệ thuê thị trường Giá thuê theo thị trường Giá thuê theo quy định UBND tỉnh Quảng Ngãi Chênh lệch H.số chiết khấu (LSuất vốn hóa 10,5%) Qui thời điểm Năm 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 912.980.582 912.980.582 912.980.582 912.980.582 0,905 0,819 0,741 0,671 826.226.771 747.716.535 676.666.547 612.367.916 8.338.865.110 10 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 912.980.582 912.980.582 912.980.582 912.980.582 912.980.582 0,549 0,497 0,450 0,407 0,368 501.519.556 453.863.852 410.736.517 371.707.256 336.386.657 92 TT Hạng mục Năm Tỷ lệ thuê thị trường Giá thuê theo thị trường Giá thuê theo quy định UBND tỉnh Quảng Ngãi Chênh lệch H.số chiết khấu (LSuất vốn hóa 10,5%) Qui thời điểm TT Hạng mục Tỷ lệ thuê thị trường Giá thuê theo thị trường Giá thuê theo quy định UBND tỉnh Quảng Ngãi Chênh lệch H.số chiết khấu (LSuất vốn hóa 10,5%) Qui thời điểm Năm 11 12 13 14 15 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 912.980.582 912.980.582 912.980.582 912.980.582 912.980.582 0,333 0,302 0,273 0,247 0,224 304.422.314 275.495.307 249.317.019 225.626.262 204.186.662 16 17 18 19 20 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 912.980.582 912.980.582 912.980.582 912.980.582 912.980.582 0,202 0,183 0,166 0,150 0,136 184.784.310 167.225.620 151.335.403 136.955.115 123.941.281 93 TT Hạng mục Năm Tỷ lệ thuê thị trường Giá thuê theo thị trường Giá thuê theo quy định UBND tỉnh Quảng Ngãi Chênh lệch H.số chiết khấu (LSuất vốn hóa 10,5%) Qui thời điểm TT Hạng mục Tỷ lệ thuê thị trường Giá thuê theo thị trường Giá thuê theo quy định UBND tỉnh Quảng Ngãi Chênh lệch H.số chiết khấu (LSuất vốn hóa 10,5%) Qui thời điểm Năm 21 22 23 24 25 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 912.980.582 912.980.582 912.980.582 912.980.582 912.980.582 0,123 0,111 0,101 0,091 0,082 112.164.055 101.505.932 91.860.572 83.131.740 75.232.343 26 27 28 29 30 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 96.575.359,7 912.980.582 912.980.582 912.980.582 912.980.582 912.980.582 0,075 0,067 0,061 0,055 0,050 68.083.569 61.614.089 55.759.357 50.460.956 45.666.024 94 TT Hạng mục Tỷ lệ thuê thị trường Giá thuê theo thị trường Giá thuê theo quy định UBND tỉnh Quảng Ngãi Chênh lệch H.số chiết khấu (LSuất vốn hóa 10,5%) Qui thời điểm Năm 31 32 0,80 1.009.555.941 0,80 1.009.555.941 96.575.359,7 96.575.359,7 912.980.582 912.980.582 0,045 0,041 41.326.718 37.399.745