i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN CHÍN ĐÁNH GIÁ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2015 ii ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN CHÍN ĐÁNH GIÁ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn THÁI NGUYÊN – 2015 i LỜI CAM ĐOAN Luận văn sử dụng thông tin từ nhiều nguồn liệu khác nhau, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tác giả Nguyễn Văn Chín ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Bộ môn Quản lý đất đai - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Tài nguyên Môi trường huyện Đan Phượng đơn vị khác tạo điều kiện giúp đỡ mặt trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ tận tình thầy giáo hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Trong trình thực đề tài nhận giúp đỡ cộng tác cán bộ, công nhân viên địa bàn nghiên cứu Tôi xin cảm ơn giúp đỡ Tôi xin cảm ơn động viên, giúp đỡ bạn bè gia đình giúp đỡ thực luận văn Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc giúp đỡ quý báu Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả Nguyễn Văn Chín năm 2015 iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 ĐẶT VẤN ĐỀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lí luận đề tài 1.1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 1.2 KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1.2.3 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.2.4 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.2.5 Thuế lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.2.6 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.3 SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 18 1.3.1 Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giới 18 1.3.2 Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt nam 22 1.3.2.1 Quá trình hình thành phát triển 22 1.3.3 Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội 32 iv 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 33 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 33 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 33 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 33 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 35 2.4.2 Phương pháp tổng hợp, xử lý, biểu đạt số liệu 36 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38 3.1 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CƠ BẢN TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 38 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 39 3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 40 3.1.4 Thực trạng quản lý đất đai huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 42 3.1.5 Hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2014, thành phố Hà Nội 47 3.2 ĐÁNH GIÁ HỒ SƠ VÀ QUI TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 49 3.3 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010 2014 51 3.3.1 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng theo đơn vị hành 51 3.3.2 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng theo thời gian 52 i LỜI CAM ĐOAN Luận văn sử dụng thông tin từ nhiều nguồn liệu khác nhau, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tác giả Nguyễn Văn Chín vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu CN - TTCN Chú giải : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá GCNQSDĐ GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Giấy chứng nhận QSDĐ : Quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân HTXNN : Hợp tác xã nông nghiệp MTTQ : Mặt trận tổ quốc NLN : Nông lâm nghiệp SDĐ : Sử dụng đất SXNN : Sản xuất nông nghiệp TDTT : Thể dục – Thể thao TW : Trung ương UBND : Uỷ ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa HTX : Hợp tác xã vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Giá trị sản xuất ngành kinh tế địa bàn huyện Đan Phượng 40 Bảng 3.2 Cơ cấu giá trị sản xuất ngành kinh tế huyện Đan Phượng 41 Bảng 3.3 Tình hình biến động dân số huyện Đan Phượng qua số năm 41 Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Đan Phượng 47 Bảng 3.5 Tổng số vụ chuyển nhượng xã, thị trấn địa bàn huyện 51 Bảng 3.6 Tổng hợp diện tích đất chuyển nhượng qua năm tổng số tiền thuế thu hàng năm từ công tác chuyển nhượng 52 Bảng 3.7 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ theo xã giai đoạn 2010 - 2014 55 Bảng 3.8 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp theo xã giai đoạn 2010 - 2014 56 Bảng 3.9 Kết điều tra công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 65 Bảng 3.10 Bảng so sánh chênh lệch số thuế thu theo giá Nhà nước giá thu theo giá thị trường 68 Bảng 3.11 Ước tính thất thu thuế 69 Bảng 3.12 Mối quan hệ người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất địa điểm nghiên cứu 70 Bảng 3.13 Địa điểm thời gian giao dịch 71 Bảng 3.14 Thời gian hình thức toán 72 MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai ngày xem tài sản vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt thay được, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở hạ tầng, trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phòng Trong trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, Việt Nam ngày thay đổi theo chiều hướng lên Trong chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư sở hạ tầng, công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển khu dân cư tạo biến động đất đai đáng kể vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây không khó khăn công tác quản lý đất đai Nhằm thực tốt công tác quản lý đất đai, nhà nước ban hành Luật đất đai 2013, để tiến hành hoạt động như: Quy hoạch sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, tra đất đai,…đây hoạt động vừa mang tính pháp lý, vừa mang tính nghiệp vụ để đưa công tác quản lý đất đai ổn định, xếp cách có hệ thống, bên cạnh tuân thủ theo quy định pháp luật đất đai hành người sử dụng đất không trường hợp chuyển nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu đất đai,…Điều làm ảnh hưởng lớn đến đời sống sử dụng đất Chính vậy, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề nóng bỏng cần quan tâm nhều người dân quan, ban, ngành có liên quan Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có kết luận đúng, giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương cần thiết Huyện Đan Phượng huyện nhỏ thành phố Hà Nội, nằm phía Tây bắc trung tâm thành phố Hà Nội, khoảng trục đường quốc lộ 32 từ trung tâm Hà Nội Sơn tây Đầu năm 2010 trở lại đây, tình hình biến động vấn đề chuyển nhượng đất đai diễn sôi nổi, vậy, việc 73 Qua bảng tổng hợp có nhận sét sau: Thứ nhất, thời gian toán: từ kết điều tra thấy hầu hết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp toán tương đối gọn, thỏa thuận trả lần sau giao dịch (chiếm bình quân chung 63,98%) Ngoài có số hợp đồng chuyển nhượng chọn hình thức toán trả nhiều lần hình thức khác, nhiên tỷ lệ phần trăm hai hình thức chiếm thấp so với hình thức Qua có nhận xét hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp địa bàn nghiên cứu nhanh gọn, tín hiệu tốt thị trường, phản ánh tốt nhu cầu thực người bán người mua dẫn đến kết giao dịch nhanh gọn Thứ hai, hình thức toán: từ kết điều tra thấy hình thức toán tiền mặt diễn phổ biến (chiếm tỷ lệ bình quân chung 68,33%), điều phản ánh tâm lý người Việt Nam nói chung người nông dân muốn thực giao dịch tiền mặt, tâm lý quen sử dụng tiền mặt tồn từ xưa đến nay; Bên cạnh số giao dịch thực toán vàng, ngoại tệ hình thức khác, điều phản ánh đa dạng hình thức toán thị trường, kinh tế nước ta thời kỳ hội nhập 3.4.3 Những thuận lợi, khó khăn trình hoàn thiện hồ sơ thủ tục chuyển nhượng địa bàn 3.4.3.1 Thuận lợi Thực cải cách thủ tục hành theo đạo Chính phủ Năm 2010 UBND huyện thành lập phận cửa, văn phòng ĐKQSDĐ tiếp nhận trả kết thủ tục hành Do thời gian qua thủ tục chuyển nhượng, mua bán đất địa bàn phần thực đơn giản hơn, thời gian chờ đợi giải giảm xuống Như giảm chi phí lại, tốn cho người dân Do khu vực đô thị phát triển nên dịch vụ tư vấn, thông tin nhà đất nhiều, người dân cần tìm hiểu thông tin dễ dàng để làm thủ tục chuyển nhượng, mua bán nhà đất 74 3.4.3.2 Khó khăn, tồn Hàng năm số lượng hồ sơ có nhu cầu chuyển nhượng, mua bán nhà đất nộp hồ sơ quan nhà nước để tiến hành chuyển nhượng, nhiên toàn số hồ sơ hợp lệ thực chuyển nhượng Ngoài thời gian qua giấy tờ chứng minh QSDĐ người dân bị thất lạc, hư hỏng nhiều, theo quy định pháp luật người có đất chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ Trường hợp chưa có GCNQSDĐ phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước Muốn cấp GCNQSDĐ phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, đầy đủ giấy tờ việc xét cấp GCNQSDĐ khó khăn có nhiều trường hợp để cấp GCNQSDĐ phải nộp tiền sử dụng đất Việc nộp tiền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận số tiền lớn, người sử dụng đất không mặn mà với GCN phải nộp tiền Mặt khác việc cấp mới, cấp đổi GCNQSDĐ nhiều thời gian Từ đó, nhiều trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận giấy tờ viết tay với (có người làm chứng), mà không khai báo với quan nhà nước Khó khăn cho công tác quản lý nhà đất địa bàn - Trên địa bàn xảy tình trạng người dân tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất đặc biệt diện tích đất xen kẹt lẫn khu dân cư ( Diện tích nhiều địa bàn phường quận ??? ha) mà chưa phép quan có thẩm quyền dẫn đến giấy tờ hợp lệ đất, việc xác định nguồn gốc sử dụng đất khó khăn, nguyên nhân xảy tình trạng chuyển nhượng ngầm mà không khai báo với quan Nhà nước, gây khó khăn cho việc nắm tình quản lý việc chuyển nhượng địa bàn - Ngoài để trốn loại thuế cần nộp bên tự thỏa thuận với tìm cách lách luật họ làm giả giấy tờ, lợi dụng kẽ hở văn luật để lách luật Có thể nêu sau: + Hai bên tự thỏa thuận giá mua, bán ghi hợp đồng thấp so với giá chuyển nhượng thực tế thị trường nhiều thường thấp 75 không cao so với giá nhà nước quy định để có lợi cho hai bên, có Nhà nước chịu thiệt Như quan thuế tiến hành tính thuế giá chuyển nhượng thấp giá nhà nước quy định giá áp thuế giá nhà nước quy định Mà nước ta giá Nhà nước ban hành chênh lệch nhiều so với giá thực tế thị trường Thực tế giá Nhà nước từ 30 – 60% giá thị trường qua so sánh giá thị trường thường cao khoảng từ – lần giá hợp đồng Hầu hết trường hợp chuyển nhượng địa bàn quận giá chuyển nhượng, mua bán hợp đồng thấp giá nhà nước quy định, hàng năm số chiếm 95 97% tổng số hồ sơ chuyển nhượng + Các bên chuyển nhượng qua tay chuyển nhượng Như việc chuyển nhượng bắc cầu người thân gia đình, người thuộc diện miện thuế thu nhập Ví dụ chuyển nhượng, mua bán cháu với bác gia đình với đối tượng trung gian bố đẻ (ông nội) 3.4.4 Giải pháp cho công tác chuyển nhượng địa bàn Huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội 3.4.4.1 Nhóm giải pháp sách giá đất Về nguyên tắc: Nhà nước nên quy định chế giá đất, giá đất phù hợp với giá đất hình thành thị trường, Nhà nước điều tiết giá đất thông qua việc tác động trực tiếp vào mối quan hệ cung - cầu sử dụng đất chế thuế đất, thu tiền sử dụng đất tiền thuê, sử dụng quỹ đất dự trữ Nhà nước; + Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định giá đất sở khung giá quy định Tuy nhiên qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế địa bàn nghiên cứu giá giao dịch chuyển nhượng QSD tồn hai loại giá giá theo quy định địa phương giá giao dịch thực tế thị trường - Giá đất trồng lúa theo quy định khung giá nhà nước 50.000 đồng/m2 giá thực tế thị trường 550.000 đồng/m2, chênh lệch 76 500.000 đồng/m2 - Giá đất trồng lâu năm hoa màu theo quy định khung giá nhà nước 80.000 đồng/m2 giá thực tế thị trường 694.000 đồng/m2, chênh lệch 614.000 đồng/m2 - Giá đất nuôi trồng thủy sản theo quy định khung giá nhà nước 70.000 đồng/m2 giá thực tế thị trường 610.000 đồng/m2, chênh lệch 540.000 đồng/m2 Do thời gian tới để tránh rủi ro cho người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng QSD, tránh thất thu thuế, lệ phí góp phần làm lành mạnh hóa thị trường giao dịch chuyển nhượng QSD quyền địa phương cần phải ban hành khung giá đất chuyển nhượng phù hợp, linh hoạt sở điều tiết thị trường, vào thỏa thuận bên tham gia vào trình chuyển nhượng, có đảm bảo quyền lợi bên tham gia chuyển nhượng, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường đất đai 3.4.4.2 Hoàn thiện máy quản lý, thành lập trung tâm giao dịch - Phân rõ nhiệm vụ máy hành công có chức thực nhiệm vụ quản lý nhà nước thị trường, với hệ thống dịch vụ công hỗ trợ phát triển thị trường - Nâng cao lực máy tổ chức, trình độ công chức máy quản lý, đặc biệt máy quản lý cấp sở xã, thị trấn - Đưa hệ thống dịch vụ hỗ trợ thị trường vào hoạt động hành lang pháp lý Nhà nước thị trường, trách tình trạng “cò đất”, “cò nhà” hoạt động môi giới không lành mạnh Một lý làm thị trường chuyển nhượng QSD đất năm qua phát triển thiếu lành mạnh, Nhà nước không kiểm soát quan chịu trách nhiệm cung cấp thông tin thức thiếu quan tư vấn tin cậy có tính pháp lý để hỗ trợ người bán người mua đất tham gia giao dịch Để khắc phục tình trạng này, địa phương cần phải thành lập trung tâm giao dịch QSD đất thức có quyền sử dụng số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù việc chuyển nhượng QSDĐ chỗ: đất đai thuộc sở hữu toàn dân việc chuyển quyền thực giới hạn thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất tiền sử dụng đất; Nhà nước quy định số trường hợp không chuyển QSDĐ; chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký biến động đất đai, không, bị xem hành vi phạm pháp luật [3] 1.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 quy định có hình thức chuyển quyền sử dụng đất đo là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; chấp; bảo lãnh; góp vốn giá trị QSDĐ [10] * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất phương thức đơn giản việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi bao hàm việc “đổi đất lấy đất” chủ thể sử dụng đát, nhằm mục đích chủ yếu tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng mạnh mún, phân tán đất đai * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phổ thông việc chuyển quyền sử dụng đất Nó việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác sở có giá trị Trong trường hợp người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng khoản tiền vật ứng với chi phí mà họ bỏ để có quyền sử dụng đất tất chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất Hiện nay, Luật Đất đai 2003 [10] cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi đất có đủ điều kiện nêu Điều 106 đây, cụ thể: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP [13] sau: 78 nảy sinh đặt đòi hỏi người cán cần phải tiếp cận, cập nhật, đặc biệt xu phát triển thị trường đất đai Địa phương cần phải tiếp cận với trường, trung tâm đào tạo nước nước để đưa cán đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ để đáp ứng với đòi hỏi thực tế đặt địa phương Lựa chọn loại hình, hình thức đào tạo bồi dưỡng phù hợp cán tham gia học tập Cần có sách khuyến khích, hỗ trợ, động viên vật chất tinh thần cán yên tâm học tập công tác 79 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ KẾT LUẬN Huyện Đan Phượng huyện ngoại thành nằm phía Tây Bắc thủ đô Hà Nội, có tổng diện tích tự nhiên 7.735,48 (trong đất nông nghiệp 3.523 chiếm 45,54%; đất phi nông nghiệp 3.346,98 chiếm 43,27%; đất chưa sử dụng 865,5 chiếm 11,19%) Từ Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực văn hướng dẫn thi hành luật tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất Về hồ sơ qui trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng, Thành phố Hà Nội Huyện ban hành quy trình giải thủ tục quyền sử dung đất theo chế cửa từ người dân phải đến phận Tiếp nhận Trả kết thuộc Huyện Đan Phượng để giải thủ tục chuyển nhượng QSD đất Từ kết nghiên cứu xã thực quyền chuyển nhượng sử dụng đất cho thấy số lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai ngày tăng Quyền chuyển nhượng đất người dân thực tốt yêu cầu Luật đất đai, chiếm 53,85% số hộ làm công tác chuyển nhượng qua Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện (630 trường hợp tổng số 1170 trường hợp), 46,15% chưa thực yêu cầu Luật đất đai Tình hình giao dịch diễn xã có mức độ phát triển khác khác Các địa phương có điều kiện phát triển, đô thị hóa nhanh số lượng trường hợp giao dịch đất đai diễn sôi động địa phương phát triển, nông Qua kết nghiên cứu xã, đề xuất nhóm giải pháp hoàn thiện chế sách để người dân thực tốt trách nhiệm nghĩa vụ Nhà nước thực quyền sử dụng đất, là: nhóm giải pháp (1) Nhóm giải pháp sách giá đất; (2) Nhóm giải pháp hoàn thiện máy quản lý, thành lập trung tâm giao dịch; (3) Nhóm giải pháp sách đào tạo cán quản lý đất đai 80 ĐỀ NGHỊ * Đối với Nhà nước - Thành phố huyện cần tiếp tục cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSD đất thuận tiện, nhanh chóng Thủ tục hành đặt cho quan Nhà nước người sử dụng đất người sử dụng đất thực QSD đất quy định pháp luật thực cách thống Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến bộ, phát triển Do đó, không cải cách th ủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế * Đối với chủ thể tham gia hoạt động chuyển nhượng QSD Khuyến khích việc nâng cao trình độ kiến thức pháp luật thị trường khoa học công nghệ để tận dụng hội thay đổi mục đích sử dụng đất nâng cao thu nhập Tăng cường khả tiếp cận thông tin phản ứng nhanh với hội thị trường có ảnh hưởng đến kết sản xuất 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường QSD đất Việt Nam, Nxb Lao động xã hội, Hà Nội Đặng Hùng Võ (2007), Định hướng phát triển thị trường bất động sản giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước, Bài trình bày (chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam) chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright Đỗ Kim Chung (1999), Thị trường chuyển nhượng cho thuê đất đai nông nghiệp Việt Nam - thực trạng định hướng sách Kỷ yếu hội thảo khoa học: Kinh tế sách đất đai Việt Nam Đỗ Kim Chung (2000), Thị trường đất đai nông nghiệp Việt Nam: thực trạng định hướng sách, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, số 260 - tháng 1/2000 Đỗ Kim Chung, Đinh Văn Đãn, Nguyễn Phượng Lê, Nguyễn Viết Đăng (2010), Giáo trình kinh tế nông trại nâng cao, NXB Nông nghiệp, Hà Nội Đỗ Kim Chung, Phạm Vân Đình, Đinh Văn Đãn, Nguyễn Văn Mác, Nguyễn Thị Minh Thu (2009), Giáo trình nguyên lý Kinh tế nông nghiệp, NXB Nông nghiệp, Hà Nội” Đào Thế Tuấn (2008), Chính sách nông thôn, nông dân nông nghiệp Trung quốc (15/5/2008) Hiến pháp năm 1992 Hoàng Đức Thân (2003), Giáo trình tổ chức kinh doanh thị trường hàng hóa dịch vụ Việt Nam, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội 10 Luật đất đai năm 2003 11 Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học Kỹ thuật + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất + Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đát rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước + Hộ gia đình, cá nhân không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đát nông nghiệp phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; khu vực rừng phòng hộ không sinh sống khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ - Người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế * Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất việc người sử dụng đát nhường quyền sử dụng đất cho người khác theo thỏa thuận thời gian định hợp đồng theo quy định pháp luật Cho thuê khác cho thuê lại đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác đất có nguồn gốc từ thuê đất mà người sử dụng cho thuê lại đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 việc cho thuê lại diễn với đất mà người sử dụng thuê Nhà nước số trường hợp định, Luật Đất đai 2003 không cấm việc * Thừa kế quyền sử dụng đất 83 23 Trần Lê (2008), Bất động sản - Tích tụ ruộng đất nào, (4/8/2008) http://vneconomy.vn 24 Vũ Trọng Khải (2008), Tích tụ ruộng đất khía cạnh kinh tế, (5/8/2008) http://www.kinhtenongthon.com.vn Vũ Văn Nâm (2009) Kinh nghiệm quốc tế phát triển nông nghiệp bền vững học kinh nghiệm cho Việt Nam PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA CÁN BỘ ĐỊA CHÍNH XÃ Phục vụ đề tài “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội – Giai đoạn 2010-2014” Kính gửi: Cán địa xã: I THÔNG TIN CHUNG Họ tên cán địa xã: Trình độ Thạc sỹ: Trung cấp: Cấp 3: Đại học: Cao đẳng: Cấp 2: Tuổi: …………………………………………………………………………… Số năm công tác: ……………………………………………………………… II TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tổng số vụ chuyển đổi Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: ……………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Tổng số vụ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: ……………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Thực thuê Quyền sử dụng đất cho thuê lại Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: …………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Thực Quyền thừa kế, cho tặng Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: …………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn Quyền sư dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: …………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… III ĐÁNH GIÁ VỀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10 Đánh giá chung A Tốt : B Bình thường: C Không tốt: 11 Theo Ông (Bà) thủ tục hành liên quan tới Quyền sử dụng đất nào? A Phức tạp: B Bình thường: C Dễ dàng: 12 Theo Ông (Bà) thời gian để giải thủ tục có liên quan tới Quyền sử dụng đất nào? A Nhanh: B Bình thường: C Chậm: 13 Giá đất địa phương ông bà bao nhiêu: ………………triệu/m2 Đánh giá ông (bà) giá đất: A Cao: B Bình thường: C Thấp: 14 Theo Ông (Bà) phí mà nhà nước thu tiến hành thủ tục liên quan đến Quyền sử dụng đất nào? A Cao: B Bình thường: C Thấp: 15 Ông (Bà) cho ý kiến đóng góp để nâng cao hiệu thực Quyền sử dụng đất: ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Xin chân thành cảm ơn Ông (Bà)! Người điều tra Người điều tra PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA ĐIỀU TRA NÔNG HỘ Phục vụ đề tài “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội – Giai đoạn 2010-2014” Xin Ông (Bà)vui lòng trả lời số câu hỏi sau: I Thông tin chung: Họ tên:…………………………………………………………………… Địa chỉ: ……………………………………………………………………… Giới tính:……………………… Nghề nghiệp: ………………………… II Các thông tin thực quyền sử dụng đất Xin Ông (Bà) cho biết khoảng thời gian từ năm 2010 – 2014 Ông (bà) có tham gia thực nội dung sau hay không (Tích dấu “x” vào nội dung có thực hiện) Hình thức tham gia Số lần Có/không Diện tích (m2) Mua, bán, chuyển quyền sử dụng đất: + Đất nông nghiệp + Đất Thuê cho thuê đất: + Đất nông nghiệp + Đất Cho, tặng, thừa kế đất đai: + Đất nông nghiệp + Đất Thế chấp đất đai để vay vốn: + Đất nông nghiệp + Đất Ông (Bà) thường thực giao dịch theo hình thức nào: A Tại UBND xã quan nhà nước: B Hợp đồng viết tay có người thứ chứng kiến: C Hợp đồng miệng: D Hình thức khác (Mô tả rõ):……………………………………………………… III Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất Ông (Bà) thấy giá đất địa phương Ông (Bà) nào? A Cao: B Trung bình: C Thấp: Ông (Bà) thấy giá đền bù đất Nhà nước nào? A Cao: B Trung bình: C Thấp: Ông (Bà) đánh giá thủ tục liên quan đến việc thực quyền sử dụng đất Nhà nước nào? A Phức tạp: B Bình thường: C Thuận lợi: 10 Theo Ông (Bà) thời gian giải thủ tục liên quan đến Quyền sử dụng đất nào? A Lâu: B Bình thường: C Nhanh: 11 Ý kiến khác Ông (Bà): ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Cảm ơn hợp tác Ông (Bà)! Người điều tra Người điều tra